在签订房地产买卖合同时，卖方依法承担的一项重要责任就是“合同不符责任”。正确理解这一在2020年《民法》修订中取代原有“瑕疵担保责任”而引入的制度，有助于提前防范买卖纠纷。
什么是合同不符责任？
合同不符责任，是指买卖标的物不符合合同内容时，卖方所承担的法律责任。该制度由2020年4月修订后的《民法》规定。以下情形可能构成“合同不符”。
- 交付的商品在质量或数量上与合同约定不一致
- 出售的土地或建筑物存在某种瑕疵（缺陷）
- 施工内容或交付成果存在不适当之处
合同不符责任的时效和免责如何规定？
合同不符责任的时效（除斥期间）
行使合同不符责任的期限，原则上是“自知悉瑕疵之时起1年内通知”（买卖合同和承揽合同均相同）。不过，合同中也可以约定比这更短或更长的期间，因此在签约时务必确认清楚。
合同不符责任的免责
由于合同不符责任属于任意性规定，如果合同中另有记载，则以该约定内容为优先。但如果其他法律不允许免责或变更期间，则需要遵循该等法律规定。
与瑕疵担保责任有什么不同？
在修订前的《民法》中，规定的是“瑕疵担保责任”，即在存在隐蔽瑕疵的情况下，可以请求损害赔偿和解除合同。但当时不能请求修缮费用或替代品费用。
修订后的合同不符责任中，买方被赋予了以下四项权利。
- 追完请求权（修补、替代物或补足短缺部分）
- 价款减额请求权
- 损害赔偿请求权
- 解除合同
最大的变化在于，买方的权利得到了大幅扩充。
房地产买卖中的合同不符责任有哪些注意点？
明确写入特别约定
在修订后的《民法》下，详细在买卖合同中写明特别约定和容认事项非常重要。应将卖方担心的事项全部列出，并确保与房产的实际状态不存在差异。
确认设备相关责任范围
对于二手房而言，设备存在某些故障并不少见。在合同中明确写明卖方不承担设备相关责任，有助于交易更顺利地推进。
利用房屋检查
所谓房屋检查，是指由住宅专业人士通过目视和测量，对主要结构部分、防止雨水渗入的部分等进行调查。该制度已在2018年4月《宅地建筑交易业法》修订中制度化。目视诊断费用约为5万日元。对于买卖双方安心推进交易而言，这是非常有效的手段。
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常见问题（FAQ）
Q. 购买二手公寓时，设备故障也属于合同不符责任的对象吗？
对于设备，合同中通常会设置“交付后的设备故障不由卖方承担”的特别约定。如果有该约定，设备就不属于合同不符责任的范围。
Q. 如果未在1年内通知，权利会完全消失吗？
1年内通知是追究责任的前提条件。通知之后，损害赔偿等具体请求在之后的一定期间内仍可行使。但是，如果通知本身未在期限内作出，权利就会消灭。
Q. 卖方是房地产经营者（宅建业者）和卖方是个人时，有区别吗？
根据《宅地建筑交易业法》，当卖方是宅建业者时，存在要求合同不符责任期间不得少于2年等保护买方的规定。与个人之间的买卖相比，买方的权利受到更充分的保护。
Q. 房屋检查是强制义务吗？
房屋检查本身并非强制义务，但随着《宅地建筑交易业法》的修订，中介机构负有说明是否可以介绍房屋检查机构的义务。虽然属于自愿选择，但值得认真考虑是否使用。
