在簽訂不動產買賣契約時，賣方依法負擔的一項重要責任就是「契約不符責任」。正確理解這項在2020年《民法》修正後取代原有「瑕疵擔保責任」而導入的制度，有助於事前預防買賣糾紛。
什麼是契約不符責任？
契約不符責任，是指買賣標的物不符合契約內容時，賣方所負擔的法律責任。此制度由2020年4月修正後的《民法》所規定。以下情形可能構成「契約不符」。
- 交付的商品在品質或數量上與契約約定不一致
- 出售的土地或建物存在某種瑕疵（缺陷）
- 工程內容或交付成果存在不適當之處
契約不符責任的時效與免責如何規定？
契約不符責任的時效（除斥期間）
行使契約不符責任的期限，原則上是「自知悉瑕疵之時起1年內通知」（買賣契約與承攬契約皆相同）。不過，契約中也可以約定比這更短或更長的期間，因此簽約時務必確認清楚。
契約不符責任的免責
由於契約不符責任屬於任意規定，若契約書另有記載，則以該約定內容為優先。但若其他法律不允許免責或變更期間，則仍須依照該法律規定辦理。
與瑕疵擔保責任有何不同？
在修正前的《民法》中，規定的是「瑕疵擔保責任」，也就是在存在隱藏瑕疵的情況下，可以請求損害賠償與解除契約。但當時不能請求修繕費用或替代品費用。
在修正後的契約不符責任中，買方被賦予了以下四項權利。
- 追完請求權（修補、替代物或補足不足部分）
- 價金減額請求權
- 損害賠償請求權
- 解除契約
最大的變更點在於，買方的權利獲得了大幅擴充。
不動產買賣中的契約不符責任有哪些注意事項？
明確寫入特約
在修正後的《民法》下，於買賣契約書中詳細明記特約與容認事項非常重要。應將賣方所擔心的事項全部列出，並確保與物件的實際狀態沒有差異。
確認設備相關責任範圍
在中古物件的情況下，設備存在某些故障並不少見。在契約書中明確記載賣方不負擔設備相關責任，有助於讓交易更順利地進行。
善用房屋檢查
所謂房屋檢查，是由住宅專業人員透過目視與測量，調查主要結構部分及防止雨水滲入的部分等項目。這項制度已在2018年4月《宅地建物取引業法》修正中制度化。目視診斷費用約為5萬日圓。這是讓賣方與買方都能安心推進交易的有效手段。
關於不動產買賣的風險管理，也建議一併參考防範地面師詐欺的五項對策。
常見問題（FAQ）
Q. 購買中古公寓時，設備故障也屬於契約不符責任的範圍嗎？
關於設備，契約書中通常會設有「交屋後的設備故障不由賣方負擔」的特約。若有此特約，設備即不屬於契約不符責任的範圍。
Q. 如果未在1年內通知，權利會完全消失嗎？
1年內通知是追究責任的前提條件。通知後，損害賠償等具體請求在其後的一定期間內仍可行使。不過，如果通知本身未於期限內作成，權利就會消滅。
Q. 賣方是不動產業者（宅建業者）與賣方是個人時，會有差異嗎？
依《宅地建物取引業法》規定，若賣方為宅建業者，則有例如契約不符責任期間不得少於2年等保護買方的規定。相較於個人間買賣，買方的權利受到更周全的保障。
Q. 房屋檢查是義務嗎？
房屋檢查本身並非義務，但因《宅地建物取引業法》修正，仲介業者負有說明是否可以斡旋房屋檢查業者的義務。雖然屬於任意選擇，但仍值得納入評估。
