Ao celebrar um contrato de compra e venda de imóvel, uma responsabilidade legal relevante assumida pelo vendedor é a "responsabilidade por não conformidade contratual". Compreender corretamente esse regime, introduzido na reforma do Código Civil de 2020 em substituição à antiga "responsabilidade por vícios ocultos", ajuda a prevenir conflitos na transação antes que eles ocorram.
O que é a responsabilidade por não conformidade contratual?
A responsabilidade por não conformidade contratual é a responsabilidade legal que o vendedor assume quando o bem vendido não está em conformidade com o conteúdo do contrato.Ela foi estabelecida pela reforma do Código Civil que entrou em vigor em abril de 2020. Casos como os abaixo podem ser enquadrados como "não conformidade contratual".
- Foi entregue um produto cuja qualidade ou quantidade difere do que foi contratado
- Havia algum vício (defeito) no terreno ou edifício vendido
- Havia inadequações no conteúdo da obra ou nos itens entregues
Como funcionam o prazo e a isenção de responsabilidade na não conformidade contratual?
Prazo da responsabilidade por não conformidade contratual (período de exclusão)
Em regra, o prazo para exercer a responsabilidade por não conformidade contratual é "a notificação em até 1 ano a partir do momento em que o defeito é conhecido" (o mesmo se aplica tanto ao contrato de compra e venda quanto ao contrato de empreitada). No entanto, como o contrato pode estabelecer um prazo mais curto ou mais longo, é indispensável verificar esse ponto no momento da contratação.
Isenção de responsabilidade por não conformidade contratual
Como a responsabilidade por não conformidade contratual é uma disposição supletiva, se houver previsão específica no contrato, esse conteúdo prevalecerá. Contudo, se outra lei não permitir a isenção ou a alteração do prazo, será necessário seguir o que essa lei determinar.
Qual é a diferença em relação à responsabilidade por vícios ocultos?
Antes da reforma, o Código Civil previa a "responsabilidade por vícios ocultos", segundo a qual era possível pleitear indenização por perdas e danos e a rescisão contratual quando houvesse vícios ocultos. Entretanto, não era possível exigir o custo do reparo nem o custo de um bem substituto.
Na responsabilidade por não conformidade contratual após a reforma, os quatro direitos abaixo passaram a ser reconhecidos ao comprador.
- Pedido de cumprimento complementar (reparo, bem substituto ou entrega da parte faltante)
- Pedido de redução do preço
- Pedido de indenização por perdas e danos
- Rescisão contratual
O principal ponto de mudança é que os direitos do comprador foram ampliados de forma significativa.
Quais são os pontos de atenção da responsabilidade por não conformidade contratual na compra e venda de imóveis?
Deixar cláusulas especiais claramente registradas
Na reforma do Código Civil, é importante registrar de forma detalhada no contrato de compra e venda as cláusulas especiais e os itens aceitos pelas partes. Liste todos os pontos que preocupam o vendedor e assegure que não haja divergência em relação ao estado real do imóvel.
Confirmar o alcance da responsabilidade sobre os equipamentos
No caso de imóveis usados, não é incomum que exista algum problema em equipamentos e instalações. Ao deixar expresso no contrato que o vendedor não assumirá responsabilidade pelos equipamentos, a negociação pode avançar com mais fluidez.
Utilizar a inspeção predial
Inspeção predial é a verificação visual e por medição, realizada por um profissional especializado em habitação, de partes como os principais elementos estruturais e os componentes que evitam a infiltração de água da chuva.Esse procedimento foi institucionalizado pela revisão da Lei de Transações Imobiliárias de abril de 2018. O custo de uma inspeção visual gira em torno de 50 mil ienes. É uma medida eficaz para que vendedor e comprador conduzam a transação com mais segurança.
Para a gestão de riscos em compra e venda de imóveis, também vale a pena conferir cinco medidas para prevenir fraudes imobiliárias praticadas por golpistas especializados.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Ao comprar um apartamento usado, problemas nos equipamentos também entram na responsabilidade por não conformidade contratual?
Quanto aos equipamentos, é comum prever no contrato uma cláusula especial estabelecendo que "os problemas nos equipamentos após a entrega não serão suportados pelo vendedor". Havendo essa cláusula, os equipamentos ficam fora do escopo da responsabilidade por não conformidade contratual.
Q. Se eu não notificar dentro de 1 ano, o direito desaparece por completo?
A notificação dentro de 1 ano é condição prévia para responsabilização. Após a notificação, pedidos específicos, como indenização por perdas e danos, ainda podem ser exercidos dentro de determinado prazo. No entanto, se a própria notificação não for feita dentro do prazo, o direito se extingue.
Q. Há diferença entre quando o vendedor é uma imobiliária licenciada e quando o vendedor é uma pessoa física?
Pela Lei de Transações Imobiliárias, quando o vendedor é uma empresa licenciada, há regras de proteção ao comprador, como a exigência de que o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual seja de pelo menos 2 anos. Em comparação com a compra e venda entre particulares, os direitos do comprador são mais amplamente protegidos.
Q. A inspeção predial é obrigatória?
A inspeção predial em si não é obrigatória, mas, com a revisão da Lei de Transações Imobiliárias, as corretoras passaram a ter o dever de explicar se é possível intermediar a indicação de um profissional de inspeção. Embora seja opcional, vale a pena considerar sua utilização.
