Ao celebrar um contrato de compra e venda de imóvel, uma responsabilidade legal relevante assumida pelo vendedor é a "responsabilidade por não conformidade contratual". Compreender corretamente esse regime, introduzido na reforma do Código Civil de 2020 em substituição à antiga "responsabilidade por vícios ocultos", ajuda a prevenir conflitos na transação antes que eles ocorram.
O que é a responsabilidade por não conformidade contratual?
A responsabilidade por não conformidade contratual é a responsabilidade legal que o vendedor assume quando o bem vendido não está em conformidade com o conteúdo do contrato.Ela foi estabelecida pela reforma do Código Civil que entrou em vigor em abril de 2020. Casos como os abaixo podem ser enquadrados como "não conformidade contratual".
- Foi entregue um produto cuja qualidade ou quantidade difere do que foi contratado
- Havia algum vício (defeito) no terreno ou edifício vendido
- Havia inadequações no conteúdo da obra ou nos itens entregues
Como funcionam o prazo e a isenção de responsabilidade na não conformidade contratual?
Prazo da responsabilidade por não conformidade contratual (período de exclusão)
Em regra, o prazo para exercer a responsabilidade por não conformidade contratual é "a notificação em até 1 ano a partir do momento em que o defeito é conhecido" (o mesmo se aplica tanto ao contrato de compra e venda quanto ao contrato de empreitada). No entanto, como o contrato pode estabelecer um prazo mais curto ou mais longo, é indispensável verificar esse ponto no momento da contratação.
Isenção de responsabilidade por não conformidade contratual
Como a responsabilidade por não conformidade contratual é uma disposição supletiva, se houver previsão específica no contrato, esse conteúdo prevalecerá. Contudo, se outra lei não permitir a isenção ou a alteração do prazo, será necessário seguir o que essa lei determinar.
Qual é a diferença em relação à responsabilidade por vícios ocultos?
Antes da reforma, o Código Civil previa a "responsabilidade por vícios ocultos", segundo a qual era possível pleitear indenização por perdas e danos e a rescisão contratual quando houvesse vícios ocultos. Entretanto, não era possível exigir o custo do reparo nem o custo de um bem substituto.
Na responsabilidade por não conformidade contratual após a reforma, os quatro direitos abaixo passaram a ser reconhecidos ao comprador.
- Pedido de cumprimento complementar (reparo, bem substituto ou entrega da parte faltante)
- Pedido de redução do preço
- Pedido de indenização por perdas e danos
- Rescisão contratual
O principal ponto de mudança é que os direitos do comprador foram ampliados de forma significativa.
Quais são os pontos de atenção da responsabilidade por não conformidade contratual na compra e venda de imóveis?
Deixar cláusulas especiais claramente registradas
Na reforma do Código Civil, é importante registrar de forma detalhada no contrato de compra e venda as cláusulas especiais e os itens aceitos pelas partes. Liste todos os pontos que preocupam o vendedor e assegure que não haja divergência em relação ao estado real do imóvel.
Confirmar o alcance da responsabilidade sobre os equipamentos
No caso de imóveis usados, não é incomum que exista algum problema em equipamentos e instalações. Ao deixar expresso no contrato que o vendedor não assumirá responsabilidade pelos equipamentos, a negociação pode avançar com mais fluidez.
Utilizar a inspeção predial
Inspeção predial é a verificação visual e por medição, realizada por um profissional especializado em habitação, de partes como os principais elementos estruturais e os componentes que evitam a infiltração de água da chuva.Esse procedimento foi institucionalizado pela revisão da Lei de Transações Imobiliárias de abril de 2018. O custo de uma inspeção visual gira em torno de 50 mil ienes. É uma medida eficaz para que vendedor e comprador conduzam a transação com mais segurança.
Para a gestão de riscos em compra e venda de imóveis, também vale a pena conferir cinco medidas para prevenir fraudes imobiliárias praticadas por golpistas especializados.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Ao comprar um apartamento usado, problemas nos equipamentos também entram na responsabilidade por não conformidade contratual?
Quanto aos equipamentos, é comum prever no contrato uma cláusula especial estabelecendo que "os problemas nos equipamentos após a entrega não serão suportados pelo vendedor". Havendo essa cláusula, os equipamentos ficam fora do escopo da responsabilidade por não conformidade contratual.
Q. Se eu não notificar dentro de 1 ano, o direito desaparece por completo?
A notificação dentro de 1 ano é condição prévia para responsabilização. Após a notificação, pedidos específicos, como indenização por perdas e danos, ainda podem ser exercidos dentro de determinado prazo. No entanto, se a própria notificação não for feita dentro do prazo, o direito se extingue.
Q. Há diferença entre quando o vendedor é uma imobiliária licenciada e quando o vendedor é uma pessoa física?
Pela Lei de Transações Imobiliárias, quando o vendedor é uma empresa licenciada, há regras de proteção ao comprador, como a exigência de que o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual seja de pelo menos 2 anos. Em comparação com a compra e venda entre particulares, os direitos do comprador são mais amplamente protegidos.
Q. A inspeção predial é obrigatória?
A inspeção predial em si não é obrigatória, mas, com a revisão da Lei de Transações Imobiliárias, as corretoras passaram a ter o dever de explicar se é possível intermediar a indicação de um profissional de inspeção. Embora seja opcional, vale a pena considerar sua utilização.
