Il s'agit d'un article qui explique le prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison au Japon où vous ou vos proches vivez. Avec les prêts immobiliers japonais, le taux d'intérêt applicable est calculé en soustrayant le montant de la réduction selon les termes du contrat du taux d'intérêt standard affiché en magasin. Il n'est donc pas possible de comparer les conditions de remboursement simplement en regardant le faible chiffre annoncé. Contrairement à l'opinion courante à l'étranger consistant à « comparer les taux d'intérêt affichés eux-mêmes », il est nécessaire de vérifier le taux d'intérêt de base, le montant de la réduction et les conditions après la fin de la période comme un ensemble. En outre, les prêts hypothécaires résidentiels au Japon ne peuvent en principe pas être utilisés pour des immeubles de placement, et la sélection et les caractéristiques du produit sont différentes du financement d'immeubles à revenus.
Risques liés à l'investissement dans la rénovation de propriétés usagées | 7 éléments à vérifier lors de la due diligence avant l'achat
Même si le rendement attendu sur les plans de vente est élevé, il est difficile de prendre la décision d'investir dans la rénovation d'un bien d'occasion à moins d'avoir déterminé combien vous pouvez prêter le bien après la construction et combien il vous restera pour des réparations imprévues. Ce qui fait la différence entre le succès, c'est la recherche préalable à l'achat plutôt que l'apparence de l'intérieur.
Dans cet article, nous organiserons 7 éléments à vérifier avant d'acheter, sur la base de l'inspection des logements existants et du système de logement/rénovation existant du ministère des Territoires, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Le prix de l'immobilier, les coûts de construction, la période d'inoccupation et les réparations après exploitation sont considérés comme un seul revenu et une seule dépense.
Points clés de cet article
- Nous jugeons sur la base du montant total de l'investissement, y compris l'acquisition, la construction, l'inoccupation et les réparations pendant la propriété, et non sur le rendement superficiel.
- Pour les maisons individuelles, vérifiez la charpente, la toiture, les eaux pluviales et les termites, et pour les copropriétés, vérifiez au préalable le règlement de gestion, les parties communes et l'état de la plomberie.
- Une inspection avant le début de la construction et une documentation claire des conditions préalables aux estimations réduiront le risque de construction supplémentaire.
- Le loyer après construction sera vérifié en fonction des propriétés concurrentes et de la période de recrutement, et non du montant souhaité.
Quels sont les revenus et les dépenses que vous devez prendre en compte en premier lorsque vous investissez dans la rénovation d'un bien immobilier d'occasion ?
La première chose que vous devez créer n’est pas simplement un tableau « prix de l’immobilier + coûts d’acquisition + coûts de construction ». Il s'agit d'un plan financier qui comprend les coûts fixes pendant la période vacante, les coûts de financement, les coûts de recrutement, les fonds de prévoyance laissés après la construction et les futures mises à jour des équipements. Plus le coût de construction est bas, plus le rendement apparaîtra élevé. Les rendements avant que les estimations ne soient consolidées doivent être traités comme hypothétiques.
Avant l'achat, nous comparons le loyer après construction avec les conditions contractuelles/recrutement du quartier, et envisageons deux scénarios : l'un dans lequel le loyer est réduit, et l'autre dans lequel la vacance est prolongée. Veuillez vérifier la compétitivité du recrutement de chaque propriété séparément dans Comment fixer le loyer.
Que dois-je vérifier lors de l’inspection ?
Une inspection est une enquête visant à comprendre l'état et la qualité d'une maison existante au moment de la transaction. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a mis en place un système de formation pour les ingénieurs chargés d'enquêter sur l'état des logements existants et s'efforce de former ceux qui seront en mesure de mener l'enquête. Une inspection visuelle à elle seule ne déterminera pas le coût de construction, mais elle constituera un point de départ pour vérifier l’état de la structure, du toit/des murs extérieurs, des fuites, des sous-planchers et des équipements, et identifier les zones qui nécessitent une enquête plus approfondie.
Pour les maisons unifamiliales, vérifiez la pourriture, les dommages causés par les fourmis et les voies d'intrusion des eaux de pluie ; pour les immeubles d'habitation, vérifier les limites entre les espaces privés et communs et mettre à jour l'historique des canalisations d'alimentation en eau et de drainage. Les défauts constatés sont non seulement déterminés s'ils peuvent être réparés, mais sont également inclus dans les revenus et les dépenses en excédent de la période de construction et des coûts nécessaires avant le recrutement des locataires.
Pourquoi je regarde en priorité le règlement de gestion et les parties communes des copropriétés classées ?
Vous ne pourrez peut-être pas changer librement de pièce. Vérifiez les règles de gestion et les règles d'utilisation concernant le degré d'isolation phonique des matériaux de revêtement de sol, les jours et heures où les travaux peuvent être effectués, les notifications à l'association de gestion et les restrictions relatives aux travaux sur la tuyauterie et la structure. Une autorisation peut être requise même pour des travaux de construction sur des zones privées affectant les zones communes ou les étages supérieurs et inférieurs.
Vérifiez également le plan de réparation à long terme, le fonds de réserve pour les réparations et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Même si vous modernisez l’intérieur, votre décision d’investissement changera si le coût de réparation de l’ensemble du bâtiment, y compris les murs extérieurs, le toit, ainsi que l’approvisionnement en eau et le drainage, est élevé.
Comment gérer les surcoûts de construction ?
Lorsqu'il s'agit de travaux supplémentaires, nous ne terminons pas par « on n'y peut rien parce que ce n'est pas ce à quoi nous nous attendions », mais traitons les estimations séparément. Les éléments à confirmer après la démolition, la réutilisation ou non des équipements existants, les fournitures fournies, la demande d'association de gestion, l'élimination des déchets et la manutention en cas de prolongation de la période de construction sont clairement spécifiés dans le devis. Plutôt que de simplement comparer les prix de plusieurs entreprises, il est important d’aligner les conditions de travail incluses et d’exclusion.
Le projet gouvernemental de promotion à long terme de la réforme du logement de qualité nécessite également des inspections avant la construction, des plans d'entretien et la création d'un historique de construction. La disponibilité des subventions varie en fonction de l'année, de la propriété et de l'opérateur. Veuillez donc vérifier les informations officielles et l'entreprise de construction avant d'en tenir compte dans votre décision d'achat.
Comment vérifier le loyer et la sortie après rénovation ?
Le simple fait de moderniser l’intérieur ne signifie pas nécessairement que le loyer augmentera. Nous préparons le plan d'étage, la distance entre les gares, la superficie, l'année de construction, l'équipement et les conditions de recrutement compétitives, et vérifions le loyer prévu après la construction et la période de recrutement. Plutôt que de fixer un loyer élevé, mieux vaut décider du cahier des charges qui sera choisi par les locataires.
Au moment de la sortie, le prochain acheteur n’évalue pas seulement l’apparence des travaux de construction. Vérifiez s'il existe des rapports d'inspection, des dossiers de construction, des garanties d'équipement, des contrats de location et un historique de réparation. La tenue de registres à partir du moment de l'achat aidera la gestion pendant la propriété et les explications lors de la vente.
L'avis de l'INA｜N'achetez pas un manque de recherche plutôt que d'acheter pas cher
L’attrait des biens de seconde main est qu’on peut les transformer en logements qui seront choisis par les locataires. Cependant, si vous prenez une décision basée uniquement sur le faible prix d'acquisition, vous finirez par faire faillite encore plus tard en raison de réparations invisibles, de longues vacances et de tarifs de loyer excessifs.
Avant d'acheter, considérez l'arpentage, la construction, le recrutement et les réparations après la propriété comme un seul revenu et dépense, et vérifiez s'ils peuvent résister à des conditions même défavorables. Ne pas se précipiter dans les décisions réduira les risques d’échec des investissements.
Résumé
- L'investissement dans les rénovations d'occasion sera déterminé en fonction du montant total de l'investissement et de la période d'inoccupation.
- Isoler les zones qui nécessitent une enquête supplémentaire par inspection.
- Pour les copropriétés classées, vérifiez le règlement de gestion, les parties communes et les plans de réparation à long terme.
- Pour les estimations, nous comparons non seulement le montant mais également les conditions complémentaires et la durée de construction.
- Vérifier le loyer et la sortie, y compris la compétition, les records et les réparations futures.
Questions fréquemment posées
Une construction supplémentaire peut-elle être évitée par une inspection ?
Bien qu'elle ne puisse pas être complètement évitée, il est possible d'organiser la détérioration constatée à l'heure actuelle et les domaines nécessitant des investigations supplémentaires, ainsi que de clarifier les hypothèses relatives aux coûts de construction et aux coûts imprévus.
Quels sont les premiers documents à vérifier lors de la rénovation d'une copropriété ?
Consultez le règlement de gestion, le règlement d'usage, le plan de réparation à long terme, le fonds de réserve pour réparation et les procès-verbaux d'assemblée générale. Nous étudions non seulement la faisabilité de la construction, mais également la charge future qui pèsera sur le bâtiment dans son ensemble.
Comment décidez-vous du loyer après rénovation ?
Nous comparons les propriétés concurrentes dans la même zone, zone, distance des gares, année de construction et installations, et fixons des prix qui incluent non seulement le loyer mais également la période de recrutement.
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Citations/Références
- Ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme "À propos du système de formation d'ingénieur d'enquête sur la situation du logement existant"
- Ministère des Territoires, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme « Projet de promotion de la rénovation de logements de qualité à long terme »
- Ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme « Lignes directrices pour la rénovation des copropriétés (projet) »
