Vente d'un appartement au Japon : amortissement et impôt

L'amortissement (減価償却, genka shōkyaku) lors de la vente d'un appartement au Japon désigne la part de dépréciation du bâtiment déduite du coût d'acquisition au moment de la revente. Ce mécanisme est une spécificité du système fiscal japonais : contrairement à de nombreux pays européens où l'amortissement fiscal ne s'applique qu'aux biens locatifs professionnels, le Japon calcule un amortissement même sur une résidence principale jamais mise en location, avec des taux et des règles qui diffèrent selon l'usage du bien. Pour une résidence principale, la formule est « prix d'acquisition du bâtiment × 0,9 × taux d'amortissement × nombre d'années écoulées » ; pour un bien locatif, on utilise le cumul des dotations aux amortissements comptabilisées chaque année. Pour un immeuble en béton armé (RC), le taux d'amortissement est de 0,015 pour une résidence principale et de 0,022 pour un investissement locatif.

Ce point mérite d'être souligné dès l'introduction : nulle part ailleurs qu'au Japon un propriétaire occupant ne devra, au moment de vendre son propre logement, appliquer un calcul d'amortissement hérité de la comptabilité d'entreprise. Pour un investisseur francophone habitué à des règles d'amortissement réservées aux biens professionnels ou de location meublée, cette particularité change directement le montant de l'impôt à payer à la revente — parfois jusqu'à l'annuler complètement, comme le montre l'un des exemples chiffrés plus bas.

Cet article s'adresse à deux profils de lecteurs : ceux qui s'apprêtent à vendre un appartement au Japon, et ceux qui, après la vente, devront remplir leur déclaration de revenus (kakutei shinkoku, 確定申告). Nous répondons à trois questions concrètes, chiffres à l'appui et sur la base des documents officiels de l'Agence nationale des impôts (国税庁, Kokuzeichō, National Tax Agency) : quel est le taux d'amortissement applicable à votre bien, quelle somme sera déduite du coût d'acquisition, et quel sera au final le montant de l'impôt. Pour les investisseurs qui détiennent encore leur bien, la seconde partie de l'article détaille également le calcul annuel de l'amortissement pendant la période de location. Cet article reflète la législation et les documents publiés en vigueur en août 2026.

Les points clés de cet article

Pour un immeuble en structure béton armé (RC), le taux d'amortissement est de 0,015 pour une résidence principale (usage non professionnel) et de 0,022 pour un investissement locatif (usage professionnel). Un même bien immobilier peut donc avoir deux taux différents selon son usage.
La formule applicable à une résidence principale comporte une étape de multiplication par 0,9, absente de la formule applicable à un bien locatif. Cette seule différence fait varier le montant amorti d'environ 10 %.
Plus l'amortissement progresse, plus le coût d'acquisition diminue et plus la plus-value imposable augmente. Pour une résidence principale, toutefois, l'abattement spécial de 30 millions de yens (environ 163 040 €) ramène très souvent la plus-value imposable à zéro.
Lorsque le contrat d'achat est introuvable et que l'on doit recourir au coût d'acquisition forfaitaire de 5 %, l'impôt augmente d'environ 4 730 000 yens (environ 25 700 €) dans l'exemple chiffré de cet article. Retrouver son contrat d'achat est l'action la plus rentable que l'on puisse entreprendre avant une vente.
Même pour un appartement ancien dont le contrat ne mentionne pas le prix du bâtiment, le barème officiel de l'Agence nationale des impôts intitulé « barème standard des coûts de construction » (建物の標準的な建築価額表) permet de déterminer le prix d'acquisition du bâtiment par une méthode reconnue par l'administration.

Où intervient l'amortissement dans la vente d'un appartement ?

Dans la vente d'un appartement, l'amortissement n'intervient qu'à un seul endroit : le calcul du « coût d'acquisition » (取得費, shutokuhi). Le coût d'acquisition qui peut être déduit du prix de vente diminue à hauteur de l'amortissement cumulé, ce qui a pour conséquence d'augmenter la plus-value imposable. Une fois ce point compris, toute la mécanique de l'amortissement devient beaucoup plus claire.

Second point essentiel : le terrain ne s'amortit jamais. Contrairement au bâtiment, le terrain n'est pas considéré comme un actif qui perd de la valeur avec le temps ; son montant d'acquisition initial reste donc intact dans le calcul du coût d'acquisition. Seul le bâtiment se déprécie fiscalement. Autrement dit, tout le travail commence par la répartition du prix d'achat de l'appartement entre la part du terrain et la part du bâtiment.

C'est là une différence notable avec des marchés où la quote-part de terrain n'est pas toujours isolée du bien bâti dans les actes : au Japon, cette séparation terrain/bâtiment est une étape obligatoire de tout calcul de plus-value, y compris pour un lot de copropriété (mansion, マンション) où l'acheteur ne possède qu'une quote-part indivise du terrain.

Comment l'amortissement agit sur l'impôt sur la plus-value

La relation entre la plus-value et le coût d'acquisition tient en deux formules :

Plus-value = prix de vente − coût d'acquisition − frais de cession (− abattement spécial)
Coût d'acquisition = prix d'achat du terrain + (prix d'achat du bâtiment − montant équivalent à l'amortissement cumulé)

L'Agence nationale des impôts (国税庁, Kokuzeichō, National Tax Agency, ci-après « l'Agence ») précise elle-même que le coût d'acquisition du bâtiment correspond au total des sommes payées à l'achat, diminué du montant équivalent à l'amortissement cumulé sur la période de détention (Agence nationale des impôts, fiche n° 3252 « Éléments constitutifs du coût d'acquisition »). Plus le bien a été détenu longtemps, plus le montant équivalent à l'amortissement cumulé est élevé, et plus le coût d'acquisition est faible. C'est cette mécanique, souvent méconnue, qui explique les nombreux cas de propriétaires surpris de devoir payer un impôt alors qu'ils ont revendu leur bien moins cher qu'ils ne l'avaient acheté.

Autre point sur lequel beaucoup de vendeurs se trompent : la formule de calcul elle-même diffère entre une résidence principale et un bien locatif. Dans la terminologie de l'Agence, un bâtiment non utilisé à des fins professionnelles — typiquement une résidence principale — est un « actif à usage non professionnel » (非業務用資産), tandis qu'un bâtiment mis en location est un « actif à usage professionnel » (業務用資産). Le chapitre suivant présente ces deux séries de chiffres sous forme de tableaux.

Barème des taux d'amortissement des appartements : résidence principale ou investissement locatif

Allons droit au but : pour un appartement en structure béton armé (RC) ou béton armé-charpente métallique (SRC), le taux d'amortissement est de 0,015 pour une résidence principale et de 0,022 pour un investissement locatif. Voici, ci-dessous, les barèmes détaillés par type de structure, présentés en deux séries.

Barème des taux d'amortissement — usage non professionnel (résidence principale)

Ce barème s'applique à la vente d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire n'ayant jamais servi à une activité professionnelle. La durée de vie fiscale non professionnelle est calculée à 1,5 fois la durée de vie légale (fraction d'année inférieure à un an non retenue) ; pour une structure RC, 47 ans × 1,5 = 70 ans, ce qui correspond à un taux d'amortissement de 0,015.

Structure du bâtiment	Taux d'amortissement	Exemples de bâtiments concernés
Bois	0,031	Immeuble locatif en bois, maison individuelle en bois
Ossature bois avec enduit mortier	0,034	Maison individuelle en bois enduite de mortier
Béton armé / béton armé-charpente métallique	0,015	Appartement en copropriété classique (structure RC ou SRC)
Ossature métallique ① (épaisseur ≤ 3 mm)	0,036	Petit immeuble collectif à ossature métallique légère
Ossature métallique ② (épaisseur > 3 mm et ≤ 4 mm)	0,025	Immeuble collectif à ossature métallique légère

Source : Agence nationale des impôts, « Détail de la plus-value [terrain et bâtiment], applicable à compter de l'année fiscale Reiwa 7 » et Agence nationale des impôts, « Comment déclarer la plus-value pour l'année fiscale Reiwa 7 », référence 1

Trois points de vigilance pour utiliser ce tableau :

La formule est « prix d'acquisition du bâtiment × 0,9 × taux d'amortissement × nombre d'années écoulées ». Oublier de multiplier par 0,9 est l'erreur la plus fréquente (Agence nationale des impôts, fiche n° 3261 « Calcul du coût d'acquisition du bâtiment »).
Le nombre d'années écoulées est arrondi à l'année supérieure au-delà de 6 mois, et à l'année inférieure en deçà. La période entre l'acquisition et la cession est comptée en années, non en mois.
Le montant équivalent à l'amortissement est plafonné à 95 % du prix d'acquisition du bâtiment. Même pour un bâtiment très ancien, le coût d'acquisition du bâtiment ne peut jamais tomber à zéro yen.

Bien locatif professionnel : durée légale de vie et taux d'amortissement linéaire

Pour un bien mis en location, l'amortissement annuel est comptabilisé comme charge déductible dans la déclaration de revenus. On utilise pour cela la durée légale de vie du bâtiment et le taux d'amortissement linéaire (定額法, teigakuhō) qui lui correspond.

Structure du bâtiment (usage résidentiel)	Durée légale de vie	Taux d'amortissement linéaire
Charpente métallique et béton armé / béton armé	47 ans	0,022
Brique, pierre, parpaing	38 ans	0,027
Ossature métallique (épaisseur > 4 mm)	34 ans	0,030
Ossature métallique (épaisseur > 3 mm et ≤ 4 mm)	27 ans	0,038
Ossature métallique (épaisseur ≤ 3 mm)	19 ans	0,053
Bois / résine synthétique	22 ans	0,046
Ossature bois avec enduit mortier	20 ans	0,050

Lorsque les équipements annexes du bâtiment sont comptabilisés séparément de la structure elle-même, on applique les durées suivantes :

Équipements annexes du bâtiment	Durée légale de vie	Taux d'amortissement linéaire
Plomberie, sanitaires, installations de gaz	15 ans	0,067
Installations électriques (autres)	15 ans	0,067
Climatisation (groupe frigorifique ≤ 22 kW)	13 ans	0,077
Ascenseur	17 ans	0,059
Escalier mécanique	15 ans	0,067

Source : Ordonnance ministérielle relative à la durée de vie des actifs amortissables, annexes 1 et 8 (recherche des lois e-Gov)

À noter : lorsqu'un lot de copropriété a été acheté à l'unité, le contrat de vente ne détaille presque jamais la répartition entre la structure du bâtiment et ses équipements. Dans ce cas, la pratique de référence consiste à amortir l'ensemble du bâtiment sur 47 ans. Pour amortir séparément les équipements sur une durée plus courte, un justificatif détaillant cette répartition est nécessaire.

Précision sur la méthode d'amortissement : pour tout bâtiment acquis à compter du 1er avril 1998, seule la méthode linéaire (ancienne ou actuelle) est autorisée, la méthode dégressive n'étant plus disponible. Pour les équipements annexes et les constructions acquis à compter du 1er avril 2016, seule la méthode linéaire est autorisée (Agence nationale des impôts, fiche n° 2100 « Aperçu de l'amortissement »). On lit parfois que « depuis avril 2016, seule la méthode linéaire s'applique aux bâtiments » : en réalité, pour les bâtiments eux-mêmes, l'unification sur la méthode linéaire remonte à 18 ans plus tôt.

Résidence principale et investissement locatif : ce qui change

Pour un même appartement en structure RC, le traitement fiscal diverge fortement selon l'usage :

Critère de comparaison	Usage non professionnel (résidence principale)	Usage professionnel (investissement locatif)
Durée de vie (structure RC)	70 ans (47 ans × 1,5, fraction d'année non retenue)	47 ans
Taux d'amortissement (structure RC)	0,015	0,022
Coefficient 0,9 dans la formule	Appliqué	Non appliqué
Comptabilisation annuelle en charge	Impossible (calcul global uniquement à la vente)	Possible (charge déductible du revenu foncier)
Plafond d'amortissement	95 % du prix d'acquisition	Jusqu'à une valeur mémoire de 1 yen (biens acquis à compter du 1er avril 2007)
Répercussion sur le coût d'acquisition à la vente	Déduction du montant équivalent à l'amortissement	Déduction de l'amortissement cumulé
Abattement spécial de 30 millions de yens	Applicable (sous conditions)	Non applicable

Une résidence principale ne permet pas de réduire l'impôt chaque année, mais son amortissement progresse plus lentement et elle bénéficie, à la vente, d'un puissant abattement spécial de 30 millions de yens (environ 163 040 €). Un bien locatif permet à l'inverse de comprimer le revenu imposable chaque année grâce à la charge d'amortissement, au prix d'un coût d'acquisition qui diminue plus vite et d'un abattement spécial inapplicable à la sortie. Il ne s'agit donc pas de savoir quelle option est la meilleure dans l'absolu, mais de concevoir la stratégie de bout en bout, jusqu'à la sortie.

Pour un investisseur habitué aux règles françaises ou plus largement européennes de l'amortissement — souvent réservées aux statuts de loueur en meublé professionnel ou non professionnel — cette dualité de régime selon l'usage, appliquée à un seul et même bien, est une spécificité qu'il faut intégrer dès l'achat : le choix « résidence principale ou investissement locatif » n'est pas qu'une question d'usage, c'est une décision fiscale qui engage tout le cycle de détention jusqu'à la revente.

Comment déterminer le prix d'acquisition du bâtiment : la méthode en trois étapes

Le point de départ de tout calcul d'amortissement est le prix d'acquisition du bâtiment. Tant que ce chiffre n'est pas fixé, impossible d'avancer. L'Agence nationale des impôts indique l'ordre de priorité suivant pour déterminer ce montant. Vérifiez-les dans cet ordre.

Étape 1 : vérifier si le contrat de vente détaille la répartition

C'est la méthode la plus fiable. Si le contrat de vente ou le décompte du prix de vente mentionne « terrain : XX yens, bâtiment : XX yens », utilisez ces montants tels quels. Pour l'achat d'un appartement neuf en copropriété, cette répartition est souvent indiquée : commencez donc par rechercher l'ensemble des documents remis lors de l'achat.

Étape 2 : remonter à partir du montant de la taxe sur la consommation

Même si le contrat ne mentionne pas le prix du bâtiment, il est possible de le reconstituer si l'on connaît le montant de la taxe sur la consommation (消費税, shōhizei, l'équivalent japonais de la TVA) appliquée au bâtiment. Le terrain n'étant pas soumis à cette taxe, celle-ci ne peut porter que sur le bâtiment — c'est cette propriété que l'on utilise pour remonter au prix.

Prix d'acquisition du bâtiment = montant de la taxe sur la consommation du bâtiment × (1 + taux de la taxe) ÷ taux de la taxe

Période d'achat	1 + taux de la taxe	Taux de la taxe
1er avril 1989 – 31 mars 1997	1,03	0,03
1er avril 1997 – 31 mars 2014	1,05	0,05
1er avril 2014 – 30 septembre 2019	1,08	0,08
À compter du 1er octobre 2019	1,10	0,10

Par exemple, si le montant de la taxe sur la consommation était de 1 200 000 yens (environ 6 520 €) pour un achat réalisé en 2020, le prix d'acquisition du bâtiment est de 1 200 000 × 1,10 ÷ 0,10 = 13 200 000 yens (environ 71 740 €). Cette méthode ne fonctionne toutefois pas pour un appartement ancien acheté à un particulier, car les ventes entre particuliers ne sont pas soumises à la taxe sur la consommation. Des mesures transitoires appliquant un ancien taux existent également : vérifiez donc la cohérence entre la date du contrat et le taux appliqué.

Étape 3 : utiliser le barème officiel des coûts de construction de l'Agence nationale des impôts

Lorsque ni le contrat ni le montant de la taxe ne fournissent d'indice, il reste une dernière méthode reconnue par l'administration. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) publie, dans ses statistiques sur les mises en chantier, le montant prévisionnel des travaux rapporté à la surface au sol, exprimé en prix au m², par type de structure et par année de construction.

Année de construction	Bois / bois-mortier	Charpente métallique-béton armé	Béton armé	Charpente métallique
2008 (Heisei 20)	156,0	229,1	206,1	158,3
2011 (Heisei 23)	156,8	238,4	197,0	158,9
2013 (Heisei 25)	159,9	258,5	203,8	164,3
2018 (Heisei 30)	168,5	304,2	263,1	214,1
2019 (Reiwa 1)	170,1	363,3	285,6	228,8
2020 (Reiwa 2)	172,0	279,2	276,9	230,2
2021 (Reiwa 3)	172,2	338,4	288,2	227,3
2022 (Reiwa 4)	176,2	434,4	277,5	241,5
2023 (Reiwa 5)	204,1	366,7	314,3	281,1

Unité : millier de yens/m². Source : Agence nationale des impôts, « Barème standard des coûts de construction des bâtiments » (toutes les années de Shōwa 34 à Reiwa 5 y figurent)

L'utilisation de ce barème diffère selon le mode d'acquisition :

Achat en état neuf : prix unitaire de construction de l'année de construction × surface au sol = prix d'acquisition du bâtiment
Achat d'occasion : (prix unitaire de construction de l'année de construction × surface au sol) − montant équivalent à l'amortissement correspondant aux années écoulées entre la construction et l'acquisition = prix d'acquisition du bâtiment

Pour un appartement en copropriété, la surface privative (surface de la partie exclusive) peut être retenue sans ajustement. Il suffit d'utiliser la surface privative telle qu'inscrite au registre foncier ou dans le règlement de copropriété. Le prix d'acquisition du bâtiment ainsi calculé est déclaré en cochant la case « □ standard » du formulaire détaillant la plus-value.

Barème rapide de la durée de vie fiscale d'un appartement ancien selon son ancienneté

Pour un appartement ancien acquis en tant qu'investissement locatif, on n'utilise pas directement la durée légale de vie de 47 ans : on calcule la durée de vie résiduelle par une méthode simplifiée (簡便法, kanbenhō). La formule est la suivante (Agence nationale des impôts, fiche n° 5404 « Durée de vie des actifs d'occasion ») :

Une partie de la durée légale de vie est écoulée : (durée légale de vie − années écoulées) + années écoulées × 20 %
La totalité de la durée légale de vie est écoulée : durée légale de vie × 20 %
Dans les deux cas, la fraction d'année inférieure à un an n'est pas retenue ; si le résultat est inférieur à 2 ans, la durée retenue est de 2 ans

Appliqué à un appartement en structure RC (durée légale de vie de 47 ans), cela donne, selon l'ancienneté au moment de l'acquisition :

Ancienneté à l'acquisition	Durée de vie selon la méthode simplifiée	Taux d'amortissement linéaire
5 ans	43 ans	0,024
10 ans	39 ans	0,026
15 ans	35 ans	0,029
20 ans	31 ans	0,033
25 ans	27 ans	0,038
30 ans	23 ans	0,044
40 ans	15 ans	0,067
Plus de 47 ans	9 ans	0,112

Source : Agence nationale des impôts, fiche n° 5404 « Durée de vie des actifs d'occasion » et ordonnance sur la durée de vie des actifs amortissables, annexe 8

Le fait qu'un appartement RC de 40 ans d'âge atteigne un taux d'amortissement de 0,067, soit un amortissement complet en 15 ans, est un point clé pour la décision d'investissement. Cela permet de comptabiliser une charge d'amortissement élevée sur une courte période, mais une fois l'amortissement terminé, cette charge disparaît et le coût d'acquisition au moment de la revente aura, lui aussi, fortement diminué. À noter : si des travaux d'investissement représentant plus de 50 % du prix d'acquisition sont réalisés après l'achat, la méthode simplifiée n'est plus utilisable et il faut revenir à la durée légale de vie.

Pour un investisseur habitué aux durées d'amortissement fiscal beaucoup plus longues pratiquées dans plusieurs pays européens sur l'immobilier résidentiel, cette possibilité d'amortir un bien ancien japonais en 9 à 15 ans constitue un levier de structuration fiscale rarement disponible ailleurs — à condition d'anticiper la baisse mécanique du coût d'acquisition qu'elle entraîne à la sortie.

Simulation complète : de l'amortissement à l'impôt sur la vente

Passons maintenant à un calcul intégral de l'impôt à la vente, à partir de données de marché réelles. Les hypothèses reposent sur les statistiques du réseau immobilier REINS de la région du Japon de l'Est pour juin 2026 : prix de vente moyen de 52 080 000 yens (environ 283 040 €), surface privative moyenne de 63,02 m², prix moyen au m² de 826 400 yens/m² (environ 4 490 €/m²), 4 241 transactions et une ancienneté moyenne de 27,48 ans (REINS Japon de l'Est, rapport mensuel Market Watch, juin 2026).

Hypothèses communes aux trois exemples

Achat en 2011 (Heisei 23) d'un appartement neuf en structure RC pour 30 000 000 yens (environ 163 040 €), terrain et bâtiment compris, sans répartition
Surface privative de 63 m², contrat de vente sans détail terrain/bâtiment, montant de la taxe sur la consommation également inconnu
Vente en 2026 pour 52 080 000 yens (environ 283 040 €), frais de cession (commission d'agence, droits de timbre, etc.) de 1 800 000 yens (environ 9 780 €)
15 années écoulées entre l'acquisition et la cession

Exemple 1 : bien occupé comme résidence principale

Étape 1 : répartir entre bâtiment et terrain

Le contrat ne détaillant pas la répartition, on utilise le barème standard des coûts de construction. Pour une structure RC en 2011, le prix unitaire était de 197,0 milliers de yens/m².

Prix d'acquisition du bâtiment = 197 000 yens/m² × 63 m² = 12 411 000 yens (environ 67 450 €)
Prix d'acquisition du terrain = 30 000 000 − 12 411 000 = 17 589 000 yens (environ 95 590 €)

Étape 2 : calculer le montant équivalent à l'amortissement

On applique la formule non professionnelle. Le taux d'amortissement de la structure RC est de 0,015.

Montant équivalent à l'amortissement = 12 411 000 × 0,9 × 0,015 × 15 ans = 2 513 000 yens (environ 13 660 €)

95 % du prix d'acquisition du bâtiment (12 411 000 yens) représente 11 790 000 yens (environ 64 080 €) : le résultat reste donc dans la limite autorisée.

Étape 3 : déterminer le coût d'acquisition

Coût d'acquisition du bâtiment = 12 411 000 − 2 513 000 = 9 898 000 yens (environ 53 790 €)
Coût d'acquisition total = 9 898 000 + 17 589 000 (terrain) = 27 487 000 yens (environ 149 390 €)

Étape 4 : calculer la plus-value et l'impôt

Plus-value = 52 080 000 − 27 487 000 − 1 800 000 = 22 793 000 yens (environ 123 880 €)
Application de l'abattement spécial de 30 000 000 yens (environ 163 040 €) = 22 793 000 − 30 000 000 < 0 → plus-value imposable de 0 yen, impôt sur le revenu et taxe d'habitation locale de 0 yen

Bien que l'amortissement ait réduit le coût d'acquisition de 2 513 000 yens (environ 13 660 €), l'impôt final est nul. Pour la vente d'une résidence principale, il existe de nombreux cas où le calcul de l'amortissement n'a, au final, aucun effet sur le montant de l'impôt. Attention toutefois : le bénéfice de l'abattement spécial est conditionné au dépôt d'une déclaration de revenus ; sans cette déclaration, les 22 793 000 yens (environ 123 880 €) restent intégralement imposables. C'est le piège le plus fréquemment ignoré.

Exemple 2 : bien mis en location comme investissement

Pour le même bien mis en location, les chiffres changent. La formule professionnelle ne comporte pas de coefficient 0,9, et le taux d'amortissement est de 0,022.

Amortissement cumulé = 12 411 000 × 0,022 × 15 ans = 4 096 000 yens (environ 22 260 €)
Coût d'acquisition = 30 000 000 − 4 096 000 = 25 904 000 yens (environ 140 780 €)
Plus-value = 52 080 000 − 25 904 000 − 1 800 000 = 24 376 000 yens (environ 132 480 €)
La période de détention dépassant 5 ans au 1er janvier de l'année de cession, il s'agit d'une plus-value à long terme
Impôt = 24 376 000 × 20,315 % = environ 4 950 000 yens (environ 26 900 €)

Pour un même bien vendu au même prix que dans l'exemple 1, l'impôt passe de 0 yen à environ 4 950 000 yens (environ 26 900 €). Cet écart ne s'explique pas seulement par la différence de montant amorti (2 513 000 contre 4 096 000 yens) : c'est surtout l'accès ou non à l'abattement spécial de 30 millions de yens qui fait la différence. Pour la sortie d'un bien locatif, il faut donc estimer le montant net perçu en partant du principe que cet abattement ne s'appliquera pas. Le taux réduit pour détention de plus de 10 ans, lui aussi, est réservé aux résidences principales et ne s'applique pas à un investissement locatif.

Exemple 3 : contrat d'achat introuvable

Lorsque le coût d'acquisition est inconnu, il est possible d'utiliser un coût d'acquisition forfaitaire égal à 5 % du prix de vente (Agence nationale des impôts, fiche n° 3258 « Lorsque le coût d'acquisition est inconnu »). Reprenons les mêmes hypothèses d'investissement locatif que dans l'exemple 2.

Coût d'acquisition forfaitaire = 52 080 000 × 5 % = 2 604 000 yens (environ 14 150 €)
Plus-value = 52 080 000 − 2 604 000 − 1 800 000 = 47 676 000 yens (environ 259 110 €)
Impôt = 47 676 000 × 20,315 % = environ 9 680 000 yens (environ 52 610 €)

Comparé aux environ 4 950 000 yens de l'exemple 2, l'écart est d'environ 4 730 000 yens (environ 25 700 €). Un simple contrat de vente, retrouvé ou non, fait donc varier l'impôt de cette ampleur. Même en l'absence de contrat, il reste possible de prouver le prix d'achat à partir d'autres pièces : contrat de prêt immobilier, documents d'enregistrement, relevés de virement bancaire, ou historique de transactions conservé par l'agence immobilière. C'est la raison pour laquelle, dès qu'un client nous consulte pour une vente, notre premier réflexe est de l'aider à rechercher ces documents.

L'ensemble de la procédure de vente et le détail des frais et impôts sont présentés dans notre article consacré aux étapes et aux coûts de la vente d'un appartement au Japon, que nous vous invitons à consulter également.

Taux d'imposition de la plus-value et régimes de faveur : l'écart peut être considérable pour la même plus-value

Le taux d'imposition de la plus-value se décline en trois paliers, selon la durée de détention et l'usage du bien.

Catégorie	Durée de détention	Impôt sur le revenu	Taxe d'habitation locale	Taux total
Plus-value à court terme	5 ans ou moins	30 % (+ 0,63 % de surtaxe de reconstruction)	9 %	39,63 %
Plus-value à long terme	Plus de 5 ans	15 % (+ 0,315 % de surtaxe de reconstruction)	5 %	20,315 %
Taux réduit détention > 10 ans (résidence principale, tranche ≤ 60 millions de yens, environ 326 090 €)	Plus de 10 ans	10 % (+ 0,21 % de surtaxe de reconstruction)	4 %	14,21 %
Taux réduit détention > 10 ans (résidence principale, tranche > 60 millions de yens, environ 326 090 €)	Plus de 10 ans	15 % (+ 0,315 % de surtaxe de reconstruction)	5 %	20,315 %

La durée de détention s'apprécie au « 1er janvier de l'année de la vente ». Source : Agence nationale des impôts, fiche n° 3208 « Calcul de l'impôt sur la plus-value à long terme », fiche n° 3211 « Calcul de l'impôt sur la plus-value à court terme », fiche n° 3305 « Taux réduit applicable à la vente d'une résidence principale »

Cette appréciation « au 1er janvier » est le point le plus souvent mal compris. Un bien acheté en mars 2021 et vendu en mai 2026 n'aura, au 1er janvier 2026, que 4 ans et 10 mois de détention : il est donc considéré comme une plus-value à court terme. Entre 39,63 % et 20,315 %, le taux est quasiment doublé — franchir le seuil de quelques semaines peut donc représenter plusieurs centaines de milliers d'euros de différence sur le montant net perçu. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons d'anticiper très tôt la question du calendrier de vente.

Ce mécanisme de seuil au 1er janvier n'a pas d'équivalent direct dans le droit fiscal français, où la durée de détention d'un bien immobilier s'apprécie généralement de date à date entre l'acquisition et la cession, avec un abattement progressif applicable à partir de la 6ᵉ année de détention et une exonération totale de l'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans. Un investisseur français ne doit donc pas transposer ses repères habituels : au Japon, ce n'est pas la durée exacte en jours qui compte, mais la position du 1er janvier par rapport à la date d'achat.

Les principaux régimes de faveur pour une résidence principale

Même avec un calcul d'amortissement rigoureux, ignorer ces régimes de faveur fausse largement l'estimation de l'impôt. Voici les dispositifs les plus utilisés en pratique :

Abattement spécial de 30 millions de yens (environ 163 040 €) : déductible de la plus-value réalisée sur une résidence principale. Les conditions principales sont : vendre avant le 31 décembre de la troisième année suivant celle où le bien a cessé d'être habité, ne pas vendre à un conjoint ou à un ascendant/descendant direct, et ne pas avoir déjà bénéficié du même régime l'année précédente ou celle d'avant (Agence nationale des impôts, fiche n° 3302 « Régime applicable à la vente d'une résidence principale »).
Taux réduit pour détention de plus de 10 ans : s'applique à la plus-value à long terme imposable après déduction de l'abattement de 30 millions de yens, selon le barème ci-dessus. Cumulable avec l'abattement de 30 millions de yens.
Coût d'acquisition forfaitaire de 5 % : solution de dernier recours lorsque le coût d'acquisition est inconnu. Comme le montre l'exemple 3, elle fait grimper fortement l'impôt : à réserver donc aux cas où aucune autre preuve n'est disponible.
Abattement spécial de 30 millions de yens pour maison vacante héritée : régime applicable à la vente d'un logement hérité qui était la résidence du défunt. Les conditions (normes antisismiques, plafond du prix de vente, etc.) sont précises et l'éligibilité doit être vérifiée au cas par cas.

Tous ces régimes de faveur sont conditionnés au dépôt d'une déclaration de revenus. Les modalités de déclaration de la plus-value et les documents nécessaires sont détaillés, étape par étape, dans notre article consacré à la plus-value et à la déclaration de revenus lors de la vente d'un bien immobilier au Japon.

Ce qui change à partir de 2027 : la création de la taxe spéciale de défense

La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 crée une nouvelle « taxe spéciale de défense » (防衛特別所得税, égale à 1 % de l'impôt sur le revenu) et abaisse la surtaxe de reconstruction de 2,1 % à 1,1 %. Cette réforme s'applique aux revenus générés à compter du 1er janvier de l'année Reiwa 9 (2027) (Agence nationale des impôts, « Questions-réponses sur la taxe spéciale de défense et la surtaxe de reconstruction (retenue à la source) », mai 2026).

Le point important à retenir est que la répartition change, mais le total des surtaxes reste fixé à 2,1 %. Les taux globaux de 20,315 % pour la plus-value à long terme et de 39,63 % pour la plus-value à court terme devraient donc être maintenus tels quels. Les investisseurs qui envisagent une vente à partir de 2027 n'ont donc pas de raison de s'inquiéter outre mesure du niveau général de taxation.

L'amortissement pendant la détention d'un bien locatif : la charge annuelle

La suite de cet article s'adresse aux investisseurs qui détiennent actuellement un appartement mis en location. Indépendamment de la question de la revente, examinons le calcul de la charge d'amortissement à intégrer chaque année dans la déclaration de revenus. La formule est simple : prix d'acquisition du bâtiment × taux d'amortissement.

Cas d'un appartement neuf en structure RC

Voici la charge d'amortissement annuelle pour un appartement neuf en structure RC dont la répartition est connue : 20 000 000 yens (environ 108 700 €) pour le bâtiment et 5 000 000 yens (environ 27 170 €) pour les équipements.

Bâtiment : 20 000 000 × 0,022 = 440 000 yens/an (environ 2 390 €/an) (de la 1ʳᵉ à la 47ᵉ année)
Équipements : 5 000 000 × 0,067 = 335 000 yens/an (environ 1 820 €/an) (de la 1ʳᵉ à la 15ᵉ année)
Charge annuelle des années 1 à 15 : 440 000 + 335 000 = 775 000 yens (environ 4 210 €)
À partir de la 16ᵉ année : 440 000 yens (environ 2 390 €) (l'amortissement des équipements étant terminé, seule reste la part du bâtiment)

La disparition, la seizième année, de 335 000 yens (environ 1 820 €) de charge annuelle mérite d'être intégrée au plan de trésorerie. Cette échéance coïncide généralement avec le moment où les équipements comme le chauffe-eau ou la climatisation doivent être renouvelés.

Cas d'un appartement ancien en structure RC

Prenons un appartement RC de 10 ans d'ancienneté, avec un bâtiment évalué à 10 000 000 yens (environ 54 350 €) et des équipements à 2 000 000 yens (environ 10 870 €). On applique la méthode simplifiée pour déterminer la durée de vie.

Bâtiment : (47 − 10) + 10 × 0,2 = 39 ans → taux d'amortissement de 0,026
Équipements : (15 − 10) + 10 × 0,2 = 7 ans → taux d'amortissement de 0,143
De la 1ʳᵉ à la 7ᵉ année : 10 000 000 × 0,026 + 2 000 000 × 0,143 = 260 000 + 286 000 = 546 000 yens/an (environ 2 970 €/an)
De la 8ᵉ à la 39ᵉ année : 260 000 yens/an (environ 1 410 €/an) (part du bâtiment uniquement)

Un bien ancien, ayant une durée de vie fiscale plus courte, offre un taux d'amortissement plus élevé et un effet d'optimisation fiscale plus marqué en début de détention. Mais comme vu plus haut, plus l'amortissement progresse, plus le coût d'acquisition diminue au moment de la revente. Notre article sur la stratégie d'optimisation fiscale par l'amortissement et l'imputation des déficits détaille les profils de revenus pour lesquels cette stratégie est ou non pertinente.

Frais d'entretien ou dépenses d'investissement : un traitement différent

Les dépenses engagées pendant la détention se répartissent entre « frais d'entretien » (修繕費, déductibles l'année même) et « dépenses d'investissement » (資本的支出, à immobiliser et amortir). Les dépenses de remise en état ou d'entretien courant relèvent des frais d'entretien ; celles qui augmentent la valeur du bâtiment ou prolongent sa durée d'utilisation relèvent des dépenses d'investissement. En règle générale, une dépense inférieure à 200 000 yens (environ 1 090 €) ou des travaux réalisés à un intervalle d'environ 3 ans ou moins peuvent être traités comme des frais d'entretien.

La frontière entre frais d'entretien et dépenses d'investissement est un sujet typique où se croisent fiscalité, droit et technique du bâtiment. Notre article sur les compétences fiscales, juridiques et techniques nécessaires à l'investissement immobilier approfondit ce sujet ; pour toute dépense dont la qualification est incertaine, nous recommandons de conserver un devis détaillant la nature des travaux et de consulter un conseiller fiscal (zeirishi, 税理士). Comme indiqué plus haut, une dépense d'investissement dépassant 50 % du prix d'acquisition affecte également l'éligibilité à la méthode simplifiée pour les biens d'occasion.

Le régime des petits actifs amortissables : extension à 400 000 yens en 2026

Les contribuables sous le régime de la déclaration bleue (青色申告) peuvent comptabiliser en charge, dès l'année d'acquisition et dans la limite de 3 000 000 yens (environ 16 300 €) par an, la totalité du prix d'un petit actif amortissable. La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a étendu ce régime : le plafond du prix d'acquisition éligible passe de moins de 300 000 yens à moins de 400 000 yens (environ 2 170 €). La période d'application est en outre prolongée de 3 ans, jusqu'à la fin de l'exercice Reiwa 10 (31 mars 2029).

Élément	Avant la réforme	Après la réforme fiscale Reiwa 8
Prix d'acquisition éligible	Moins de 300 000 yens (environ 1 630 €)	Moins de 400 000 yens (environ 2 170 €)
Plafond annuel	3 000 000 yens (environ 16 300 €)	3 000 000 yens (environ 16 300 €) — inchangé
Effectif salarié permanent	500 personnes ou moins	400 personnes ou moins
Période d'application	Jusqu'au 31 mars Reiwa 8	Jusqu'à la fin de l'exercice Reiwa 10 (31 mars 2029)

Source : Ministère des Finances, « Grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 », partie III, fiscalité des personnes morales (des mesures équivalentes s'appliquent à l'impôt sur le revenu des personnes physiques), Agence des petites et moyennes entreprises, « Extension du régime des petits actifs amortissables », mai 2026

Un entrepreneur individuel bénéficiant de ce régime doit mentionner « mesure 28-2 » (措法28の2) dans la rubrique « calcul de la charge d'amortissement » de sa déclaration bleue. Les contribuables sous le régime de la déclaration blanche (白色申告) peuvent, quant à eux, utiliser le dispositif d'amortissement forfaitaire sur 3 ans pour les actifs dont le prix est compris entre 100 000 et 200 000 yens (environ 540 € et 1 090 €) (Agence nationale des impôts, fiche n° 2100 « Aperçu de l'amortissement »).

Attention toutefois : pour les actifs acquis à compter du 1er avril 2022 et affectés à la location (hors cas où la location constitue l'activité principale), ni ce régime ni le dispositif d'amortissement forfaitaire ne sont applicables. La qualification d'un équipement installé dans un bien locatif peut prêter à discussion ; pour tout investissement significatif, nous recommandons de consulter un conseiller fiscal en amont.

Ce que nous vérifions avec nos clients avant toute vente

Lorsqu'un client nous consulte pour la vente de son appartement, la première chose que nous demandons, avant même de parler du prix d'estimation, c'est de rechercher les documents de l'achat d'origine. Comme le montre l'exemple 3, l'existence ou non du contrat de vente peut faire varier l'impôt d'environ 4 730 000 yens (environ 25 700 €) — un enjeu très supérieur à celui d'une simple négociation de 500 000 yens (environ 2 720 €) sur le prix d'estimation.

Concrètement, nous vérifions quatre points :

Le contrat de vente et le document d'information précontractuelle (重要事項説明書) : répartition terrain/bâtiment, montant de la taxe sur la consommation, date d'achat.
Le certificat d'enregistrement foncier et le règlement de copropriété : surface privative et année de construction, informations indispensables pour utiliser le barème des coûts de construction.
La réalité de l'occupation et la date de départ : l'abattement spécial de 30 millions de yens est soumis à un délai — vendre avant le 31 décembre de la troisième année suivant celle où le logement a cessé d'être habité. Si le bien a été mis en location pendant une partie de la détention, nous vérifions également cette durée.
La date d'acquisition et la période de vente envisagée : la durée de détention s'appréciant au 1er janvier de l'année de la vente, vendre avant ou après le passage à la nouvelle année peut changer le taux d'imposition applicable.

Sur cette base, lorsque l'enjeu fiscal est important ou qu'une succession, une indivision ou un rachat croisé est impliqué, nous orientons rapidement nos clients vers un conseiller fiscal. La vente immobilière et la fiscalité sont indissociables, mais la décision fiscale elle-même relève du domaine du conseiller fiscal. Notre rôle est de réunir en amont les éléments qui permettront à nos clients de décider en connaissance de cause. Nous sommes convaincus qu'une transparence totale — y compris sur des informations défavorables comme la charge fiscale à venir — est la condition d'une relation de confiance durable, quel que soit le pays d'origine de nos clients.

En résumé : quatre points à vérifier avant de vendre

Voici, en quatre points, l'essentiel de cet article sur l'amortissement lors de la vente d'un appartement au Japon.

Identifiez le régime applicable à votre bien. Pour une résidence principale, c'est la formule RC à 0,015 avec coefficient 0,9 ; pour un investissement locatif, la formule RC à 0,022 sans coefficient 0,9.
Déterminez le prix d'acquisition du bâtiment. Vérifiez dans l'ordre : la répartition indiquée au contrat, le calcul à partir de la taxe sur la consommation, puis le barème standard des coûts de construction.
Vérifiez en amont l'éligibilité aux régimes de faveur. Pour une résidence principale, l'abattement spécial de 30 millions de yens ramène fréquemment la plus-value imposable à zéro.
Vérifiez la date de vente au regard du 1er janvier. Le franchissement des seuils de 5 ans et de 10 ans de détention change le taux d'imposition applicable.

Le calcul de l'amortissement en lui-même se résume, une fois le taux connu, à trois multiplications. La difficulté réside dans la détermination du prix d'acquisition du bâtiment et dans l'appréciation des conditions d'application des régimes de faveur. C'est le temps investi sur ces deux points qui, in fine, maximise le montant net perçu par le vendeur.

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Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Quel est le taux d'amortissement d'un appartement ?

Pour un appartement en structure RC ou SRC, le taux est de 0,015 en résidence principale et de 0,022 en investissement locatif. Pour une structure bois, il est de 0,031 (usage non professionnel) et 0,046 (usage professionnel) ; pour une ossature métallique légère, il est de 0,036 ou 0,025 en usage non professionnel selon l'épaisseur de l'ossature. Le taux varie donc selon l'usage du bien, même à structure identique.

Q2. Le terrain s'amortit-il ?

Non, le terrain ne s'amortit jamais. Il n'est pas considéré comme un actif perdant de la valeur avec le temps. Par conséquent, dans le calcul du coût d'acquisition à la vente, la part du terrain reste égale au prix d'achat initial. Seuls le bâtiment et ses équipements annexes sont soumis à l'amortissement.

Q3. Que faire si le contrat de vente ne mentionne pas le prix du bâtiment ?

Vérifiez d'abord si le montant de la taxe sur la consommation appliquée au bâtiment est connu : si oui, remontez au prix par la formule « montant de la taxe × (1 + taux) ÷ taux ». Si ce montant est également inconnu, utilisez le barème officiel de l'Agence nationale des impôts (« barème standard des coûts de construction »), en multipliant le prix au m² correspondant à l'année de construction et à la structure par la surface privative. Cette méthode est officiellement reconnue par l'administration fiscale.

Q4. L'impôt peut-il tomber à zéro même après avoir calculé l'amortissement ?

Oui. L'abattement spécial de 30 millions de yens (environ 163 040 €), applicable à la vente d'une résidence principale, ramène la plus-value imposable à zéro dès lors que la plus-value réalisée ne dépasse pas ce montant. Dans l'exemple 1 de cet article, une plus-value de 22 793 000 yens (environ 123 880 €) donnait ainsi un impôt de 0 yen. Ce régime est toutefois conditionné au dépôt d'une déclaration de revenus : sans déclaration, l'abattement n'est pas accordé.

Q5. Une déclaration de revenus est-elle nécessaire après la vente ?

Oui, dès lors qu'une plus-value est réalisée ou qu'un régime de faveur est demandé. La déclaration, accompagnée du formulaire détaillant la plus-value (« Détail de la plus-value [terrain et bâtiment], annexe de calcul de la déclaration de revenus »), doit être déposée entre le 16 février et le 15 mars de l'année suivant la vente. Les pièces à joindre comprennent notamment une copie du contrat de vente, les justificatifs des frais de cession, une copie du contrat d'achat initial et le certificat d'enregistrement foncier.

Q6. Peut-on encore amortir un appartement ancien dont la durée légale de vie est dépassée ?

Oui. Pour un actif ayant entièrement dépassé sa durée légale de vie, on applique « durée légale de vie × 20 % » ; pour une structure RC, cela donne 47 × 20 % = 9,4 ans, arrondis à 9 ans (fraction d'année non retenue), soit un taux d'amortissement de 0,112. Si le résultat est inférieur à 2 ans, la durée minimale retenue est de 2 ans.

Sources et références

Cet article a été rédigé sur la base de la législation et des documents publiés en vigueur en août 2026. Les conversions en euros sont indicatives, calculées sur la base d'un taux approximatif de 1 EUR ≈ 184 JPY au 16 août 2026, et ne doivent pas être utilisées pour un engagement contractuel. Le calcul effectif de l'impôt et l'éligibilité aux régimes de faveur dépendent de la situation individuelle de chaque contribuable : pour toute déclaration concrète, nous vous invitons à consulter le bureau des impôts japonais compétent ou un conseiller fiscal (税理士, zeirishi).