Dépréciation avant la vente d’un appartement en copropriété : calcul, fiscalité et sortie

Si vous avez acquis un appartement en copropriété à des fins d’investissement, il est important de bien comprendre le mécanisme de l’« amortissement », qui permet d’enregistrer chaque année en charges le coût d’acquisition du bâtiment, tant pour l’optimisation fiscale que pour la stratégie de sortie.

Qu’est-ce que l’amortissement d’un appartement en copropriété ?

L’amortissement est un mécanisme qui consiste à comptabiliser chaque année en charges le coût d’acquisition d’une immobilisation détenue sur une longue période, en fonction de sa durée d’utilisation. Dans le cas d’un appartement d’investissement, seule la partie bâtiment est amortissable.

Important : le terrain n’est pas amortissable. Comme le terrain ne se déprécie pas avec le temps, il est nécessaire d’identifier clairement et séparément la part du coût d’acquisition correspondant au terrain et celle correspondant au bâtiment.

Durée d’utilisation du bâtiment et taux d’amortissement

La durée d’utilisation légale des bâtiments résidentiels varie selon la structure :

• Structure en bois avec mortier : 20 ans
• Structure en bois composite à base de résine synthétique : 22 ans
• Structure en béton armé avec ossature acier (RC) et structure en béton armé : 47 ans
• Équipements : 15 ans

Pour les biens acquis à partir d’avril 2016, seule la méthode linéaire s’applique. Formule de calcul : coût d’acquisition × taux d’amortissement

Principaux taux d’amortissement : durée d’utilisation de 47 ans → 0.022, 15 ans → 0.067

Méthode de calcul de l’amortissement

Exemple de calcul pour un appartement neuf en copropriété

Si vous achetez un appartement neuf en copropriété de structure RC avec un prix du bâtiment de 20 millions de yens et des équipements de 5 millions de yens :

• Bâtiment : 20 millions de yens × 0.022 = 440 000 yens/an (de la 1re à la 47e année)
• Équipements : 5 millions de yens × 0.067 = 335 000 yens/an (de la 1re à la 15e année)
• Amortissement annuel des années 1 à 15 : 440 000 yens + 335 000 yens = 775 000 yens
• À partir de la 16e année : 440 000 yens (uniquement la part bâtiment, l’amortissement des équipements étant terminé)

Exemple de calcul pour un appartement ancien en copropriété

Pour un bien ancien, la « durée d’utilisation résiduelle » se calcule selon la formule suivante :
(durée d’utilisation légale − nombre d’années écoulées) + nombre d’années écoulées × 0.2

Dans le cas d’un appartement de structure RC âgé de 10 ans, avec un bâtiment de 10 millions de yens et des équipements de 2 millions de yens :

• Durée d’utilisation du bâtiment : (47−10) + 10×0.2 = 39 ans → taux d’amortissement 0.026
• Durée d’utilisation des équipements : (15−10) + 10×0.2 = 7 ans → taux d’amortissement 0.143
• Années 1 à 7 : 10 millions de yens × 0.026 + 2 millions de yens × 0.143 = 260 000 yens + 286 000 yens = 546 000 yens/an
• Années 8 à 39 : 260 000 yens/an (uniquement la part bâtiment)

La durée d’utilisation diffère entre usage professionnel et usage non professionnel

La durée d’utilisation d’un appartement d’investissement à usage professionnel (structure RC) est de 47 ans, tandis que celle d’un bien à usage non professionnel, comme une résidence principale, est de 70 ans, soit 1,5 fois plus. Le taux d’amortissement est également plus faible, à 0.015 pour l’usage non professionnel contre 0.022 pour l’usage professionnel, ce qui crée une différence de charge fiscale.

Impact des frais de réparation et de remplacement des équipements sur l’amortissement

La qualification change selon qu’il s’agit de frais de réparation ou de dépenses d’investissement

Les frais de réparation (par exemple les réparations périodiques inférieures à 200 000 yens effectuées dans un intervalle de trois ans) peuvent être comptabilisés en totalité comme charges de l’année. Les dépenses d’investissement (améliorations qui augmentent la valeur) doivent être immobilisées puis amorties. Si le jugement est difficile, veuillez consulter l’administration fiscale ou un expert-comptable.

Régime spécial des immobilisations amortissables de faible valeur

Si vous déposez une déclaration bleue, les équipements et biens d’une valeur inférieure à 300 000 yens par unité (ou par lot) peuvent être comptabilisés en totalité en charges l’année de l’achat (régime spécial des immobilisations amortissables de faible valeur). Même avec une déclaration blanche, les actifs compris entre 100 000 yens et moins de 200 000 yens peuvent faire l’objet d’un amortissement global sur trois ans (régime spécial d’amortissement global).

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. J’ai entendu dire que l’amortissement dans l’investissement en copropriété permettait de réduire les impôts. Comment cela fonctionne-t-il ?

Le fait d’enregistrer chaque année en charges le coût d’acquisition du bâtiment réduit le revenu immobilier et diminue le revenu imposable. En particulier, lorsque les salariés à revenus élevés utilisent la compensation des pertes et profits, cela génère un effet d’économie sur l’impôt sur le revenu et la taxe d’habitation.

Q2. Quel est l’impact de l’amortissement lors de la vente d’un appartement en copropriété ?

Le coût d’acquisition au moment de la vente se calcule comme « prix d’achat − montant cumulé de l’amortissement à ce jour ». Plus l’amortissement progresse, plus le coût d’acquisition diminue et plus la plus-value de cession augmente, de sorte que la charge fiscale peut s’alourdir après une longue période de détention. C’est un élément important dans la réflexion sur la stratégie de sortie.

Q3. Comment vérifier la répartition entre terrain et bâtiment ?

Vous pouvez la vérifier à partir du détail du contrat de vente, du ratio entre la valeur du terrain et celle du bâtiment figurant sur le certificat d’évaluation de la taxe foncière, ou par un calcul inverse à partir du montant de la taxe sur la consommation.

Q4. Peut-on amortir un appartement ancien en copropriété ayant dépassé la durée d’utilisation légale ?

Même si le bâtiment a dépassé la durée d’utilisation légale, il peut être amorti pendant au moins deux ans (durée d’utilisation × 0.2, fraction arrondie à l’inférieur). Exemple : pour une structure RC au-delà de 47 ans → 47×0.2 = 9 ans (arrondi à l’inférieur → 9 ans, avec un minimum applicable de 2 ans).

Q5. Le traitement de l’amortissement change-t-il entre déclaration bleue et déclaration blanche ?

Le calcul de la charge d’amortissement elle-même est identique, mais le régime spécial des immobilisations amortissables de faible valeur (comptabilisation immédiate en totalité des biens inférieurs à 300 000 yens) est un avantage réservé aux contribuables en déclaration bleue. Pour maximiser l’effet fiscal, nous recommandons d’opter pour la déclaration bleue.