投資目的でマンションを取得した場合、建物の取得費用を毎年経費計上できる「減価償却」の仕組みを理解しておくことが節税と出口戦略の両面で重要です。
マンションの減価償却とは何か？
減価償却とは、長期間保有する固定資産の取得費用を耐用年数に応じて毎年経費計上する仕組みです。投資用マンションは建物部分が減価償却の対象になります。
重要：土地は減価償却の対象外です。土地は経年劣化がないため、取得費の土地分と建物分を明確に分けて把握することが必要です。
建物の耐用年数と償却率
住宅用建物の法定耐用年数は構造によって異なります：
- 木造モルタル造：20年
- 木造合成樹脂造：22年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋コンクリート造：47年
- 設備部分：15年
2016年4月以降に取得した物件は定額法のみ適用。計算式：取得費×償却率
主な償却率：耐用年数47年→0.022、15年→0.067
減価償却の計算方法
新築マンションの場合の計算例
建物価格2,000万円・設備500万円の新築RC造マンションを購入した場合：
- 建物：2,000万円×0.022＝44万円/年（1〜47年目）
- 設備：500万円×0.067＝33.5万円/年（1〜15年目）
- 1〜15年目の年間償却費：44万円＋33.5万円＝77.5万円
- 16年目以降：44万円（設備の償却終了のため建物分のみ）
中古マンションの場合の計算例
中古物件では「残存耐用年数」を以下の計算式で求めます：
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
築10年・建物1,000万円・設備200万円のRC造マンションの場合：
- 建物耐用年数：（47−10）＋10×0.2＝39年→償却率0.026
- 設備耐用年数：（15−10）＋10×0.2＝7年→償却率0.143
- 1〜7年目：1,000万円×0.026＋200万円×0.143＝26万円＋28.6万円＝54.6万円/年
- 8〜39年目：26万円/年（建物分のみ）
事業用と非事業用で耐用年数が異なる
投資目的の事業用マンション（RC造）の耐用年数は47年ですが、マイホームなどの非事業用は1.5倍の70年です。償却率も事業用0.022に対して非事業用は0.015と低く、税負担にも差があります。
修繕費・設備交換費の減価償却への影響
修繕費か資本的支出かで区分が変わる
修繕費（20万円未満で3年以内ごとの定期修繕など）は全額その年の経費計上が可能です。資本的支出（価値を高める改良）は資産計上して減価償却が必要です。判断が難しい場合は税務署や税理士に相談してください。
少額減価償却資産の特例
青色申告者であれば、1件（または1組）30万円未満の備品・設備は購入年に一括経費計上できます（少額減価償却資産の特例）。白色申告者でも10〜20万円未満の資産は3年間一括償却（一括償却資産の特例）が利用できます。
よくある質問（FAQ）
Q1. マンション投資の減価償却で節税できると聞きましたが、どういう仕組みですか？
建物の取得費を毎年経費計上することで不動産所得が圧縮され、課税所得が減少します。特に高年収の給与所得者が損益通算を活用することで、所得税・住民税の節税効果が生まれます。
Q2. マンションを売却する際、減価償却はどう影響しますか？
売却時の取得費は「購入価格－これまでの減価償却累計額」で計算します。償却が進むほど取得費が減り、譲渡所得（売却益）が増えるため、長期保有後の売却では税負担が増す場合があります。出口戦略を考える際に重要な要素です。
Q3. 土地と建物の比率はどうやって確認しますか？
売買契約書の内訳、固定資産税評価証明書の土地・建物評価額の比率、または消費税額から逆算する方法で確認できます。
Q4. 法定耐用年数を超えた中古マンションも減価償却できますか？
法定耐用年数を超えた建物でも、最低2年間は減価償却できます（耐用年数×0.2の端数切捨て）。例：RC造47年超の場合→47×0.2＝9年（端数切捨て→9年、最低2年適用）。
Q5. 青色申告と白色申告では減価償却の扱いが変わりますか？
減価償却費そのものの計算は同じですが、少額減価償却資産の特例（30万円未満を即時全額計上）は青色申告者のみの特典です。節税効果を最大化するには青色申告の選択を推奨します。
