公寓（區分所有大樓）出售時的「折舊計算」，是日本不動產稅制中一項極具日本特色的機制，在台灣的房地合一稅或香港的物業交易制度中都沒有直接對應的概念——它會直接影響你出售日本公寓時的應稅所得與最終稅額。所謂折舊，是指從出售時的「取得成本」中，扣除建物隨時間耗損所減少的部分。自用住宅的算式是「建物取得價額×0.9×折舊率×經過年數」，出租投資用則是每年提列的折舊費累計額。RC造（鋼筋混凝土構造）公寓的折舊率，自用住宅為0.015，出租投資用為0.022。
本文寫給即將出售日本公寓的投資人，以及售屋後即將面對「確定申告」（日本的年度所得稅申報）的屋主。我們會根據日本國稅廳（國稅庁，National Tax Agency，簡稱NTA）公開資料，用具體數字回答三個問題：「我的物件折舊率是多少」「取得成本會被扣掉多少」「最終稅額究竟是多少」。文章後段也整理了持有出租物件期間、每年提列折舊費用的計算方式，提供給長期持有出租用日本公寓的投資人參考。內容根據2026年8月當時公布之法令與資料撰寫。
本文重點
- RC造公寓的折舊率，自用住宅（非業務用）為0.015，出租投資用（業務用）為0.022。同一棟建物，用途不同，數字就不同。
- 自用住宅的算式多了乘以0.9這道程序，投資用算式則沒有。光是這一步差異，折舊金額就會相差一成。
- 折舊累計得越多，取得成本就越低，讓渡所得（出售利得）就越高。不過自用住宅若符合3,000萬日圓特別扣除額，應稅讓渡所得經常會歸零。
- 若找不到當初的購買契約書，改用概算取得成本5%計算，在本文的案例條件下，稅額會多出約473萬日圓（約新台幣99萬元）。找出契約書，是投資報酬率最高的一件事。
- 即使是契約書上沒有標示建物價格的中古公寓，只要利用日本國稅廳公布的「建物標準建築價額表」，仍可用官方認可的方式推算建物取得價額。
（文中新台幣金額為概算，換算匯率採1日圓≈0.21新台幣，以2026年8月市場匯率為基準，實際結匯金額請以交易當下之即期匯率為準。）
公寓出售時，折舊究竟影響哪個環節
公寓出售時，折舊真正發揮作用的地方，只有一個環節：計算「取得成本」。可以從售價中扣除的取得成本，會因為折舊金額而縮水，結果就是應課稅的讓渡所得（出售利得）隨之增加。只要掌握這一點，折舊的整套邏輯就會豁然開朗。
另一個關鍵重點是：土地不提列折舊。日本稅制認定土地不會隨時間耗損價值，因此購入時的金額會原封不動地保留在取得成本中。會減少的只有建物部分。也就是說，整套計算作業，要從把公寓購入總價拆分成「土地」與「建物」兩部分開始。
折舊如何影響讓渡所得稅
讓渡所得與取得成本之間的關係，可以用以下兩條算式完整表達：
- 讓渡所得＝出售價格－取得成本－讓渡費用（－特別扣除額）
- 取得成本＝土地購入款＋（建物購入款－折舊費相當額）
日本國稅廳（國稅庁）也明確指出，建物的取得成本，是購入款項總額扣除持有期間內折舊費相當額後的金額（國稅廳 No.3252 取得費となるもの（構成取得成本的項目））。持有時間越長，折舊費相當額就累積越多，取得成本也就越低。「明明賣得比買得便宜，卻還要繳稅」這類諮詢之所以層出不窮，正是因為投資人不了解這個結構——這也是本文開頭所說「這是日本稅制的特有機制」的原因之一。
另外還有一點常讓人卡關：自用住宅與投資用物件，計算算式本身就不一樣。在日本國稅廳的用語中，未做事業使用的建物（例如自用住宅）稱為「非業務用資產」，出租中的建物則稱為「業務用資產」。下一章會把這兩套數字整理成表格並列呈現，方便你對照台灣、香港讀者較不熟悉的這套分類邏輯。
公寓折舊率一覽｜自用住宅與投資用數字不同
先講結論：公寓（RC造、SRC造）的折舊率，自用住宅為0.015，出租投資用為0.022。以下依建物構造別，分成兩套系統列表說明。
非業務用（自用住宅）折舊率表
這是出售自用住宅、別墅等未做事業使用的建物時所適用的折舊率。非業務用的耐用年數，是以法定耐用年數的1.5倍計算（未滿1年捨去），RC造建物即為47年×1.5＝70年，對應的折舊率為0.015。
| 建物構造 | 折舊率 | 對應的建物範例 |
|---|---|---|
| 木造 | 0.031 | 木造公寓、木造透天厝 |
| 木骨灰泥造 | 0.034 | 木造灰泥透天厝 |
| （鋼骨）鋼筋混凝土造 | 0.015 | 一般分售型公寓大樓（RC造、SRC造） |
| 金屬造①（骨架材厚度3mm以下） | 0.036 | 輕量鋼骨造低層公寓 |
| 金屬造②（骨架材厚度超過3mm、4mm以下） | 0.025 | 輕量鋼骨造集合住宅 |
資料來源：日本國稅廳（National Tax Agency）「讓渡所得明細表【土地・建物用】令和7年（2025年）分以降適用」與日本國稅廳「令和7年（2025年）分 讓渡所得申報方式」參考1
使用這張表時，有三個注意事項。
- 算式為「建物取得價額×0.9×折舊率×經過年數」。忘記乘以0.9是非常常見的錯誤（國稅廳 No.3261 建物の取得費の計算（建物取得成本之計算））。
- 經過年數，滿6個月以上者進位為1年，未滿6個月者捨去。從取得到讓渡的期間，不是以月為單位計算，而是換算成年為單位。
- 折舊費相當額，上限為建物取得價額的95%。即使屋齡非常老舊，建物的取得成本也不會歸零。
業務用（投資用）法定耐用年數與定額法折舊率表
出租中的建物，每年都要把折舊費用列為必要經費。這時使用的是法定耐用年數，以及對應的定額法折舊率。
| 建物構造（住宅用） | 法定耐用年數 | 定額法折舊率 |
|---|---|---|
| 鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造 | 47年 | 0.022 |
| 磚造、石造、砌塊造 | 38年 | 0.027 |
| 金屬造（骨架材厚度超過4mm） | 34年 | 0.030 |
| 金屬造（骨架材厚度超過3mm、4mm以下） | 27年 | 0.038 |
| 金屬造（骨架材厚度3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 木造、合成樹脂造 | 22年 | 0.046 |
| 木骨灰泥造 | 20年 | 0.050 |
若將建物附屬設備與建物本體分開列帳，則使用以下年數。
| 建物附屬設備 | 法定耐用年數 | 定額法折舊率 |
|---|---|---|
| 給排水、衛生設備、瓦斯設備 | 15年 | 0.067 |
| 電氣設備（其他） | 15年 | 0.067 |
| 空調設備（冷凍機出力22kW以下） | 13年 | 0.077 |
| 電梯 | 17年 | 0.059 |
| 手扶梯 | 15年 | 0.067 |
資料來源：《折舊資產耐用年數等相關省令》別表第一・別表第八（e-Gov法令檢索）
另外要補充的是，若以「一戶」為單位購買區分所有公寓，買賣契約書上幾乎不會列出建物本體與設備的內訳（明細拆分）。這種情況下，實務上的基本做法是將建物整體以47年折舊。若想把設備拆分出來、以較短年數折舊，就需要有能佐證內訳金額的憑證資料。
關於折舊方法，還要補充一點。建物自平成10年（1998年）4月1日以後取得者，只能使用舊定額法或定額法，不能使用定率法（餘額遞減法）。建物附屬設備與構築物則是自平成28年（2016年）4月1日以後取得者才統一為定額法（國稅廳 No.2100 減価償却のあらまし（折舊制度概要））。坊間常見「2016年4月起建物也統一為定額法」的說法，其實建物部分早在18年前就已經統一為定額法了，這是常被誤解的細節。
自用住宅與投資用的折舊差異在這裡
即使是同一棟RC造公寓，光是用途不同，處理方式就會出現以下差異。
| 比較項目 | 非業務用（自用住宅） | 業務用（投資、出租用） |
|---|---|---|
| 耐用年數（RC造） | 70年（47年×1.5，未滿1年捨去） | 47年 |
| 折舊率（RC造） | 0.015 | 0.022 |
| 算式中的0.9 | 要乘 | 不乘 |
| 每年提列經費 | 不可（出售時一次計算） | 可（列為不動產所得必要經費） |
| 折舊上限 | 取得價額的95% | 備忘價額1日圓為止（平成19年4月1日以後取得者） |
| 出售時反映於取得成本 | 扣除折舊費相當額 | 扣除折舊累計額 |
| 3,000萬日圓特別扣除額 | 可使用（符合要件時） | 不可使用 |
自用住宅雖然無法用於每年節稅，但折舊速度較慢，出售時還有3,000萬日圓特別扣除額這項強力武器。投資用物件則可以透過每年提列經費壓縮所得，代價是出售時取得成本會較快耗損，且無法使用特別扣除額。這不是哪一種比較有利的問題，而是要連同出場（出售）時機一併規劃的整體策略。對台灣、香港投資人而言，這也是判斷「自住需求」或「純投資置產」時，一開始就該想清楚的分岔點。
如何確定建物取得價額｜分3個步驟釐清
折舊計算的起點，就是建物的取得價額。這個數字沒有確定，後面的計算就無法進行。日本國稅廳指示的拆分順序如下，請依序由上而下確認。
步驟1：確認買賣契約書上是否有拆分記載
這是最可靠的方法。若買賣契約書或買賣價款內訳書上寫著「土地○○日圓、建物○○日圓」，直接採用該金額即可。新成屋分售公寓的買賣契約，多半會記載這項拆分，因此請先從找齊當初購入時的全套文件開始著手。
步驟2：從消費稅額反推
即使契約書上沒有記載建物價格，只要知道建物被課徵的消費稅（日本的加值型營業稅）金額，就能反推出建物價額。由於土地不課徵消費稅，消費稅必然只對應建物部分，這正是反推法的原理。
建物取得價額＝該建物之消費稅額×（1＋消費稅率）÷消費稅率
| 購入時期 | 1＋消費稅率 | 消費稅率 |
|---|---|---|
| 平成元年（1989年）4月1日〜平成9年（1997年）3月31日 | 1.03 | 0.03 |
| 平成9年（1997年）4月1日〜平成26年（2014年）3月31日 | 1.05 | 0.05 |
| 平成26年（2014年）4月1日〜令和元年（2019年）9月30日 | 1.08 | 0.08 |
| 令和元年（2019年）10月1日〜 | 1.10 | 0.10 |
舉例來說，若消費稅額為120萬日圓（約新台幣25萬元），購入時間為令和2年（2020年），則120萬日圓×1.10÷0.10＝1,320萬日圓（約新台幣277萬元）即為建物取得價額。但要注意，向個人賣方購買的中古公寓，因為消費稅屬非課稅交易，這個方法無法使用。此外也有經過措施而適用舊稅率的情況，請務必核對契約書上的日期與稅率是否相符。
步驟3：以國稅廳「建物標準建築價額表」推算
如果契約書和消費稅額都查不到線索，這是最後一個、也是官方認可的方法。日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，簡稱MLIT）「建築開工統計」中的工程費預定金額，除以樓地板面積後得出的每平方公尺單價，會依構造別、建築年別公布。
| 建築年 | 木造、木骨灰泥造 | 鋼骨鋼筋混凝土造 | 鋼筋混凝土造 | 鋼骨造 |
|---|---|---|---|---|
| 平成20年（2008年） | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
| 平成23年（2011年） | 156.8 | 238.4 | 197.0 | 158.9 |
| 平成25年（2013年） | 159.9 | 258.5 | 203.8 | 164.3 |
| 平成30年（2018年） | 168.5 | 304.2 | 263.1 | 214.1 |
| 令和元年（2019年） | 170.1 | 363.3 | 285.6 | 228.8 |
| 令和2年（2020年） | 172.0 | 279.2 | 276.9 | 230.2 |
| 令和3年（2021年） | 172.2 | 338.4 | 288.2 | 227.3 |
| 令和4年（2022年） | 176.2 | 434.4 | 277.5 | 241.5 |
| 令和5年（2023年） | 204.1 | 366.7 | 314.3 | 281.1 |
單位為千日圓／㎡。資料來源：日本國稅廳「建物の標準的な建築価額表（建物標準建築價額表）」（收錄自昭和34年至令和5年的全年度資料）
使用方式依購入型態而不同。
- 新成屋購入的情況：建築年單價×樓地板面積＝建物取得價額
- 中古屋購入的情況：建築年單價×樓地板面積－從建築時到取得時之經過年數對應的折舊費相當額＝建物取得價額
公寓的樓地板面積，可採用專有部分的樓地板面積即可，登記簿或社區規約上記載的專有面積可直接沿用。推算出的建物取得價額，申報時須於讓渡所得明細表的「□標準」欄位打勾。
中古公寓耐用年數速查表｜屋齡對應年數一覽
以投資用途取得中古公寓時，不是直接套用法定耐用年數47年，而是用簡便法計算剩餘耐用年數。算式如下（國稅廳 No.5404 中古資産の耐用年数（中古資產耐用年數））。
- 法定耐用年數已經過一部分：（法定耐用年數－經過年數）＋經過年數×20%
- 法定耐用年數已全部經過：法定耐用年數×20%
- 兩者計算結果未滿1年皆捨去，若算出結果未滿2年，則以2年為下限
將RC造公寓（法定耐用年數47年）依屋齡套用，結果如下。
| 取得時的屋齡 | 簡便法計算之耐用年數 | 定額法折舊率 |
|---|---|---|
| 屋齡5年 | 43年 | 0.024 |
| 屋齡10年 | 39年 | 0.026 |
| 屋齡15年 | 35年 | 0.029 |
| 屋齡20年 | 31年 | 0.033 |
| 屋齡25年 | 27年 | 0.038 |
| 屋齡30年 | 23年 | 0.044 |
| 屋齡40年 | 15年 | 0.067 |
| 屋齡超過47年 | 9年 | 0.112 |
資料來源：國稅廳 No.5404 中古資産の耐用年数與耐用年數省令 別表第八
屋齡40年的RC造公寓，折舊率為0.067，換算下來只要15年就能全部折舊完畢，這一點對投資判斷相當關鍵。優點是短期間內可提列較大的折舊費用，但折舊結束後費用就會消失，出售時的取得成本也會大幅縮水。這與台灣投資人熟悉的房屋折舊觀念方向類似，但速度快得多——日本中古屋因法定耐用年數較短，折舊完畢的時間點會提前許多。另須留意，取得後若進行超過取得價額50%的資本性支出（大規模整修等），就無法使用簡便法，必須改用法定耐用年數計算。
公寓出售折舊與稅額試算
接下來，我們用實際市場數據，完整試算到出售時的稅額。前提數字取自東日本不動產流通機構（東日本Reins）公布的2026年6月首都圈中古公寓成交實績：成交價格5,208萬日圓（約新台幣1,094萬元），專有面積63.02㎡，成交每平方公尺單價82.64萬日圓（約新台幣17.4萬元/㎡），成交件數4,241件，平均屋齡27.48年（東日本不動產流通機構（Reins）「月例速報Market Watch摘要報告」2026年6月度）。
共通前提條件
- 平成23年（2011年）取得新成屋RC造公寓，土地建物合計購入價3,000萬日圓（約新台幣630萬元）
- 專有面積63㎡，買賣契約書上無土地建物拆分記載，消費稅額亦不明
- 2026年以5,208萬日圓（約新台幣1,094萬元）出售，讓渡費用（仲介手續費、印花稅等）180萬日圓（約新台幣37.8萬元）
- 從取得到讓渡的經過年數為15年
試算範例1：作為自用住宅居住的情況
步驟1：拆分建物與土地
由於契約書上沒有拆分記載，改用建物標準建築價額表。平成23年（2011年）的RC造單價為每平方公尺197.0千日圓。
- 建物取得價額＝19.70萬日圓／㎡×63㎡＝1,241.1萬日圓（約新台幣260.6萬元）
- 土地取得價額＝3,000萬日圓－1,241.1萬日圓＝1,758.9萬日圓（約新台幣369.4萬元）
步驟2：計算折舊費相當額
套用非業務用算式。RC造的折舊率為0.015。
- 折舊費相當額＝1,241.1萬日圓×0.9×0.015×15年＝251.3萬日圓（約新台幣52.8萬元）
建物取得價額1,241.1萬日圓的95%為1,179.0萬日圓，因此在折舊上限之內。
步驟3：確定取得成本
- 建物取得成本＝1,241.1萬日圓－251.3萬日圓＝989.8萬日圓
- 取得成本合計＝989.8萬日圓＋1,758.9萬日圓（土地）＝2,748.7萬日圓（約新台幣577.2萬元）
步驟4：計算讓渡所得與稅額
- 讓渡所得＝5,208萬日圓－2,748.7萬日圓－180萬日圓＝2,279.3萬日圓（約新台幣478.7萬元）
- 適用3,000萬日圓特別扣除額＝2,279.3萬日圓－3,000萬日圓＜0日圓 → 應稅讓渡所得0日圓，所得稅、住民稅皆為0日圓
即使折舊讓取得成本被削減了251.3萬日圓，最終稅額仍是0日圓。自用住宅出售時，折舊計算不影響最終稅額的案例相當常見。但要注意，特別扣除額的適用條件是必須辦理確定申告（日本的年度所得稅申報），若不申報，2,279.3萬日圓（約新台幣478.7萬元）就會直接成為課稅對象。這是最容易被忽略的陷阱。對熟悉香港「無資本利得稅」制度的投資人而言尤其要留意：在日本，就算最終稅額是0日圓，申報這個動作本身仍是法律要求，不申報並不會讓稅額自動歸零。
試算範例2：作為投資用出租的情況
若同一物件是出租狀態，數字會變成如下。業務用算式不乘以0.9，折舊率為0.022。
- 折舊累計額＝1,241.1萬日圓×0.022×15年＝409.6萬日圓（約新台幣86萬元）
- 取得成本＝3,000萬日圓－409.6萬日圓＝2,590.4萬日圓（約新台幣544萬元）
- 讓渡所得＝5,208萬日圓－2,590.4萬日圓－180萬日圓＝2,437.6萬日圓（約新台幣512萬元）
- 持有期間在讓渡當年1月1日時已超過5年，屬於長期讓渡所得
- 稅額＝2,437.6萬日圓×20.315%＝約495萬日圓（約新台幣104萬元）
同一個物件、同樣的出售價格，稅額卻分別是0日圓與約495萬日圓。造成這個差距的，不只是折舊金額的差異（251.3萬日圓對409.6萬日圓），更關鍵的是能不能使用3,000萬日圓特別扣除額。規劃投資用公寓的出場策略時，必須以「沒有這項扣除額」為前提來估算實際到手金額。持有超過10年的輕減稅率也僅限自用住宅適用，投資用物件同樣無法使用。
試算範例3：找不到當初購買契約書的情況
若無法確定取得成本，可以用出售金額的5%作為概算取得成本（國稅廳 No.3258 取得費が分からないとき（取得成本不明時的處理））。以下沿用試算範例2的投資用前提來看。
- 概算取得成本＝5,208萬日圓×5%＝260.4萬日圓（約新台幣54.7萬元）
- 讓渡所得＝5,208萬日圓－260.4萬日圓－180萬日圓＝4,767.6萬日圓（約新台幣1,001.2萬元）
- 稅額＝4,767.6萬日圓×20.315%＝約968萬日圓（約新台幣203.3萬元）
與試算範例2的約495萬日圓相比，差距高達約473萬日圓（約新台幣99.3萬元）。是否找得到當初那一份買賣契約書，就足以左右這麼大一筆稅額。即使真的找不到契約書，仍可透過房屋貸款的金錢消費借貸契約書、登記時的相關文件、銀行存摺的匯款紀錄，或是仲介公司留存的交易紀錄等，來佐證當初的購入金額。這也是為什麼，每當我們接到出售諮詢，第一件事永遠是請客戶先找齊購入時的文件。
出售流程的完整步驟與費用明細，我們整理在公寓出售全流程與費用、稅金解說一文中，歡迎一併參考。
讓渡所得的稅率與特例｜同樣的出售利得，稅額差異竟如此之大
| 區分 | 持有期間 | 所得稅 | 住民稅 | 合計稅率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期讓渡所得 | 5年以下 | 30%（＋復興特別所得稅0.63%） | 9% | 39.63% |
| 長期讓渡所得 | 超過5年 | 15%（＋復興特別所得稅0.315%） | 5% | 20.315% |
| 持有超過10年輕減稅率（自用住宅、6,000萬日圓以下部分） | 超過10年 | 10%（＋復興特別所得稅0.21%） | 4% | 14.21% |
| 持有超過10年輕減稅率（自用住宅、超過6,000萬日圓部分） | 超過10年 | 15%（＋復興特別所得稅0.315%） | 5% | 20.315% |
持有期間的認定基準是「出售當年的1月1日」。資料來源：國稅廳 No.3208 長期讓渡所得の税額の計算（長期讓渡所得稅額計算）、No.3211 短期讓渡所得の税額の計算、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（出售自用住宅之輕減稅率特例）
「以1月1日為判定基準」是最容易被誤解的一點。舉例來說，2021年3月購入的物件，即使在2026年5月出售，以2026年1月1日為基準點也只經過了4年10個月，仍會被視為短期持有。稅率39.63%與20.315%相差將近一倍，光是決定跨過年底再賣，實拿金額就可能相差數百萬日圓。這也是我們建議提早跟我們討論出售時機的原因之一。與台灣房地合一稅以「持有期間」作為累進稅率級距不同，日本這裡是以「當年1月1日」這個固定時間點來一刀切判斷長短期，稍有不慎跨了年度分界，稅率就會整段跳動，這是海外投資人第一次接觸日本稅制時最容易誤判的地方。
自用住宅可使用的主要特例
即使折舊算得再精確，若不了解特例規定，稅額估算仍可能出現重大落差。以下整理實務上使用頻率較高的幾項特例。
- 3,000萬日圓特別扣除額：自用住宅的讓渡所得，最高可扣除3,000萬日圓（約新台幣630萬元）。主要條件是必須在停止居住後滿3年之當年12月31日前出售、出售對象不得是配偶或直系血親等特定關係人、前一年及前前一年未使用過同項特例（國稅廳 No.3302 マイホームを売ったときの特例（出售自用住宅時的特例））。
- 持有超過10年輕減稅率：對扣除3,000萬日圓後的課稅長期讓渡所得，適用前表的輕減稅率，可與3,000萬日圓扣除額併用。
- 概算取得成本5%：取得成本不明時的最後手段。如試算範例3所示，稅額會大幅攀升，請務必當作最終手段來看待。
- 空屋3,000萬日圓特別扣除額：出售繼承而來的被繼承人居住用房屋時適用的特例。耐震基準、讓渡價額上限等要件相當細瑣，是否適用須逐案確認。
以上所有特例，適用條件都是必須辦理確定申告。關於讓渡所得的申報流程與必備文件，我們在不動產出售之讓渡所得與確定申告解說一文中依步驟說明，歡迎參考。
2027年起的變動：新設防衛特別所得稅
依令和8年度（2026年度）稅制改正，日本新設了防衛特別所得稅（稅額為所得稅額的1%），復興特別所得稅則從2.1%調降為1.1%。適用對象為令和9年（2027年）1月1日以後產生的所得（國稅廳「防衛特別所得稅及び復興特別所得稅（源泉徴収関係）Q&A」（防衛特別所得稅與復興特別所得稅〔扣繳相關〕問答集）令和8年（2026年）5月）。
這裡要特別提醒的是：雖然稅目內容有變化，但附加稅率的合計仍維持2.1%不變。長期讓渡所得20.315%、短期讓渡所得39.63%這兩個合計稅率本身，預計都不會變動。若您正在考慮2027年以後出售物件，不需要對稅率水準過度擔心。
投資用公寓持有期間的折舊｜每年提列的經費
以下內容是寫給正在持有出租中公寓的投資人。這裡要確認的，不是出售時的計算，而是每年確定申告時要提列的折舊費用。計算式很簡單：建物取得價額×折舊率。
新成屋RC造公寓的情況
假設取得一戶新成屋RC造公寓，已知建物2,000萬日圓（約新台幣420萬元）、設備500萬日圓（約新台幣105萬元），年度折舊費如下。
- 建物：2,000萬日圓×0.022＝44萬日圓／年（第1〜47年）
- 設備：500萬日圓×0.067＝33.5萬日圓／年（第1〜15年）
- 第1〜15年的年度折舊費：44萬日圓＋33.5萬日圓＝77.5萬日圓
- 第16年以後：44萬日圓（設備折舊結束，僅剩建物部分）
第16年時，每年33.5萬日圓的經費會突然消失，這一點務必納入收支規劃。設備折舊結束的時間點，往往也正好是熱水器、空調等設備需要汰換更新的時期。
中古RC造公寓的情況
假設取得一戶屋齡10年、建物1,000萬日圓、設備200萬日圓的RC造公寓，以簡便法求出耐用年數。
- 建物：（47－10）＋10×0.2＝39年 → 折舊率0.026
- 設備：（15－10）＋10×0.2＝7年 → 折舊率0.143
- 第1〜7年：1,000萬日圓×0.026＋200萬日圓×0.143＝26萬日圓＋28.6萬日圓＝54.6萬日圓／年
- 第8〜39年：26萬日圓／年（僅剩建物部分）
中古物件因為耐用年數較短，折舊率相對較高，持有初期的節稅效果也比較顯著。但正如前文所述，折舊提列得越多，出售時的取得成本就縮水得越快。我們在運用折舊與損益通算的節稅策略一文中，依年收入層級整理了適合與不適合的族群，歡迎參考。
修繕費或資本性支出，處理方式不同
持有期間內產生的支出，分為當年度即可全額列為經費的「修繕費」，以及必須列為資產、分年折舊的「資本性支出」。以「回復原狀」或「維持管理」為目的的支出屬於修繕費；能提升建物價值、或延長可使用年限的支出，則屬於資本性支出。金額大致低於20萬日圓（約新台幣4.2萬元）的支出，或大致以3年以內週期進行的修繕，都可以列為修繕費處理。
修繕費與資本性支出的界線，是稅務、法務、建築三個領域知識交會的典型議題。我們在不動產投資所需的稅務、法務、建築綜合能力一文中另有整理，若遇到判斷不易的支出，建議先保留載明工程內容的估價單，再向稅理士（日本的稅務士）確認。如前文所述，超過取得價額50%的資本性支出，也會影響中古資產能否使用簡便法計算耐用年數。
小額折舊資產特例｜2026年放寬至未滿40萬日圓
採用藍色申報（青色申告，日本稅制下須事前申請的優惠申報制度）的納稅人，小額折舊資產可於取得當年度，以每年300萬日圓（約新台幣630萬元）為上限，一次全額列為必要經費。這項特例在令和8年度（2026年度）稅制改正中放寬，適用取得價額上限從「未滿30萬日圓」提高到「未滿40萬日圓（約新台幣8.4萬元）」，適用期限也延長3年，措施期間至令和10年度末（2029年3月31日）。
| 項目 | 改正前 | 令和8年度稅制改正後 |
|---|---|---|
| 適用取得價額 | 未滿30萬日圓 | 未滿40萬日圓 |
| 年度上限額 | 300萬日圓 | 300萬日圓（維持不變） |
| 常時僱用員工人數 | 500人以下 | 400人以下 |
| 措施期間 | 至令和8年3月31日 | 至令和10年度末（2029年3月31日） |
資料來源：日本財務省「令和8年度稅制改正大綱」三、法人課稅（所得稅亦採取相同措施）、中小企業廳「少額減価償却資産の特例を拡充しました（小額折舊資產特例已放寬）」令和8年（2026年）5月
個人事業主適用本特例時，須在藍色申報決算書「折舊費計算」的備註欄填寫「措法28の2」。即使是白色申告（一般申報）者，10萬日圓以上、未滿20萬日圓的資產，仍可使用3年均等折舊的「一括償卻資産」制度（國稅廳 No.2100 減価償却のあらまし）。
不過要注意，令和4年（2022年）4月1日以後取得的資產中，若用於出租用途（非以出租為主要事業者），無論是這項特例還是一括償卻資產制度，都不適用。出租物件內設置的設備，究竟屬於哪一類判斷，實務上有時會出現分歧，金額較大的設備投資，建議事先向稅理士確認。
出售前，我們會與客戶確認的事項
每當接到公寓出售的諮詢，我們會在談估價金額之前，先請客戶尋找購入時的相關文件。正如試算範例3所示，有沒有契約書，稅額可能相差約473萬日圓（約新台幣99.3萬元）——這比把估價金額往上談50萬日圓，影響大得多。
具體來說，我們會確認以下4個項目。
- 買賣契約書與重要事項說明書：確認土地建物的拆分金額、消費稅額、購入年月日。
- 登記事項證明書與社區規約：確認專有面積與建築年份。這是使用建物標準建築價額表時的必要資訊。
- 居住實況與遷出時間：3,000萬日圓特別扣除額，有「停止居住後滿3年之當年12月31日前」這項期限規定。若曾有出租期間，也需要一併確認年數。
- 取得日與預計出售時間：由於持有期間是以出售當年1月1日為判定基準，年底前出售或年初後出售，稅率可能不同。
在此基礎上，若預估稅額偏高，或案件牽涉繼承、共有、換屋等情況，我們會在早期階段就安排客戶與稅理士對接。不動產買賣與稅務密不可分，但稅務判斷本身屬於稅理士的專業領域。我們的角色，是先為客戶備齊足以做出判斷的資訊與材料。即使是稅負這種對客戶而言不那麼令人愉快的資訊，我們也堅持完整透明地告知——我們相信，這正是建立長期信任的關鍵。
總結｜出售前該確認的4件事
關於公寓出售的折舊計算，本文重點歸納為以下4點。
- 先確認自己的物件屬於哪一套系統。自用住宅適用RC造0.015、需乘以0.9的算式；投資用適用RC造0.022、不乘0.9的算式。
- 確定建物取得價額。依序確認契約書上是否有拆分記載、能否從消費稅額反推，最後才使用建物標準建築價額表。
- 先確認能否適用特例。自用住宅透過3,000萬日圓特別扣除額，應稅讓渡所得歸零的情況並不少見。
- 以1月1日為基準確認出售時間。是否跨過持有5年、10年的門檻，會直接改變適用稅率。
折舊計算本身並不困難，只要知道折舊率，三次乘法就能算完。真正的難題在於確定建物取得價額，以及判斷是否符合特例要件。願意在這兩件事上多花時間，最終往往就是讓實拿金額最大化的捷徑。
常見問題（FAQ）
Q1. 公寓的折舊率是多少？
RC造、SRC造公寓，自用住宅為0.015，出租投資用為0.022。木造非業務用為0.031、業務用為0.046，輕量鋼骨造則依骨架材厚度不同，非業務用為0.036或0.025。請注意，用途不同，數字就會不同。
Q2. 土地需要折舊嗎？
土地不需要折舊。因為土地不被視為會隨時間經過而減損價值的資產。因此在出售時計算取得成本時，土地部分的購入款會原封不動地保留下來。折舊對象僅限於建物與建物附屬設備。
Q3. 買賣契約書上沒有標示建物價格時該怎麼辦？
首先確認是否知道建物被課徵的消費稅額，若知道，可用「消費稅額×（1＋消費稅率）÷消費稅率」反推。若消費稅額也不明，則使用日本國稅廳「建物標準建築價額表」中依建築年、構造別公布的每平方公尺單價，乘以專有面積來推算。這是國稅廳官方認可的拆分方法。
Q4. 即使計算了折舊，稅金仍可能是0日圓嗎？
有可能。自用住宅出售時，因為可以使用3,000萬日圓特別扣除額，只要讓渡所得在3,000萬日圓以下，應稅讓渡所得就會是0日圓。本文試算範例1中，讓渡所得雖達2,279.3萬日圓，稅額卻是0日圓。但要注意，適用特別扣除額的前提是必須辦理確定申告，不申報就無法獲得扣除。
Q5. 出售後一定要辦理確定申告嗎？
若出售產生讓渡利得，或想適用各項特例，就需要辦理確定申告。須於出售當年翌年的2月16日至3月15日期間，連同確定申告書一併提交「讓渡所得明細表（確定申告書附表兼計算明細書）【土地・建物用】」。必備文件包括買賣契約書影本、讓渡費用的收據、購入時契約書影本、登記事項證明書等。
Q6. 超過法定耐用年數的中古公寓也能折舊嗎？
可以。法定耐用年數已全部經過的資產，以「法定耐用年數×20%」計算，RC造即為47年×20%＝9.4年，未滿1年捨去後為9年（折舊率0.112）。若計算結果未滿2年，則以2年為下限。
引用與參考資料
- 國稅廳 No.3261 建物の取得費の計算（建物取得成本之計算）（令和7年〔2025年〕4月1日現行法令等）
- 國稅廳「令和7年（2025年）分 讓渡所得申報方式」參考1
- 國稅廳「讓渡所得明細表（確定申告書附表兼計算明細書）【土地・建物用】令和7年分以降適用」
- 國稅廳「建物標準建築價額表」
- 《折舊資產耐用年數等相關省令》別表第一・別表第八（e-Gov法令檢索）
- 國稅廳 No.5404 中古資産の耐用年数（中古資產耐用年數）
- 國稅廳 No.2100 減価償却のあらまし（折舊制度概要）
- 國稅廳 No.3208 長期讓渡所得の税額の計算（長期讓渡所得稅額計算）
- 國稅廳 No.3211 短期讓渡所得の税額の計算（短期讓渡所得稅額計算）
- 國稅廳 No.3302 マイホームを売ったときの特例（出售自用住宅之特例，3,000萬日圓特別扣除額）
- 國稅廳 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（出售自用住宅之輕減稅率特例）
- 國稅廳 No.3258 取得費が分からないとき（取得成本不明時的處理）
- 國稅廳 No.3252 取得費となるもの（構成取得成本的項目）
- 財務省「令和8年度（2026年度）稅制改正大綱（3/9）」三、法人課稅
- 中小企業廳「少額減価償却資産の特例を拡充しました（小額折舊資產特例已放寬）」（令和8年〔2026年〕5月製作）
- 國稅廳「防衛特別所得稅及び復興特別所得稅（源泉徴収関係）Q&A」令和8年（2026年）5月
- 公益財團法人東日本不動產流通機構「月例速報 Market Watch摘要報告2026年6月度」（2026年7月10日發布）
本文根據2026年8月當時公布之法令與資料撰寫而成。實際稅額計算及特例是否適用，會因個案情況而異，具體申報時請務必向稅務署或稅理士確認。此外，日本稅制與台灣、香港的不動產稅制在架構上有本質差異，建議一併諮詢您所在地熟悉跨境資產配置的顧問，確認在地申報與匯回資金的相關規定。
