若購置公寓的目的是投資，那麼理解「折舊」這項機制非常重要。它可將建築物的取得成本逐年列為費用，對節稅與退出策略兩方面都具有關鍵意義。
什麼是公寓折舊？
折舊，是指將長期持有的固定資產取得成本，依照耐用年限逐年列為費用的機制。投資用公寓中，只有建築物部分屬於折舊對象。
重要：土地不屬於折舊對象。由於土地不會隨時間經過而折舊，因此有必要明確區分並掌握取得成本中的土地部分與建築物部分。
建築物的耐用年限與折舊率
住宅建築物的法定耐用年限會因結構不同而有所差異：
- 木造灰泥結構：20年
- 木造合成樹脂結構：22年
- 鋼骨鋼筋混凝土結構（RC造）及鋼筋混凝土結構：47年
- 設備部分：15年
2016年4月之後取得的不動產，僅適用定額法。計算公式：取得成本 × 折舊率
主要折舊率：耐用年限47年 → 0.022，15年 → 0.067
折舊的計算方法
新建公寓的計算範例
若購入一戶新建RC造公寓，建築物價格為2,000萬日圓，設備為500萬日圓：
- 建築物：2,000萬日圓 × 0.022 = 44萬日圓/年（第1年至第47年）
- 設備：500萬日圓 × 0.067 = 33.5萬日圓/年（第1年至第15年）
- 第1年至第15年的年度折舊額：44萬日圓 + 33.5萬日圓 = 77.5萬日圓
- 第16年之後：44萬日圓（設備折舊結束後，僅剩建築物部分）
中古公寓的計算範例
中古物件的「剩餘耐用年限」可依下列公式計算：
（法定耐用年限－已使用年數）＋已使用年數 × 0.2
若是一戶屋齡10年、建築物1,000萬日圓、設備200萬日圓的RC造公寓：
- 建築物耐用年限：（47−10）＋10 × 0.2 = 39年 → 折舊率0.026
- 設備耐用年限：（15−10）＋10 × 0.2 = 7年 → 折舊率0.143
- 第1年至第7年：1,000萬日圓 × 0.026 + 200萬日圓 × 0.143 = 26萬日圓 + 28.6萬日圓 = 54.6萬日圓/年
- 第8年至第39年：26萬日圓/年（僅建築物部分）
營業用途與非營業用途的耐用年限不同
以投資為目的的營業用公寓（RC造）耐用年限為47年，而自住房等非營業用途則為其1.5倍，也就是70年。折舊率方面，營業用途為0.022，非營業用途則較低，為0.015，因此稅負也會有所差異。
修繕費與設備更換費對折舊的影響
屬於修繕費或資本性支出，分類會有所不同
修繕費（例如20萬日圓以下、每3年以內進行一次的定期修繕等）可於當年度全額列為費用。資本性支出（提升資產價值的改良）則需要資產化並進行折舊。若難以判斷，建議諮詢稅務署或稅務師。
少額折舊資產的特例
若採用藍色申報，每件（或每組）低於30萬日圓的備品與設備，可於購買當年一次列為費用（少額折舊資產特例）。即使是白色申報，10萬至20萬日圓以下的資產，也可適用3年合併折舊（合併折舊資產特例）。
常見問題（FAQ）
Q1. 聽說公寓投資中的折舊可以節稅，具體是什麼機制？
透過每年將建築物取得成本列為費用，可以壓縮房地產所得，降低應稅所得。尤其是高收入的受薪族若運用損益通算，便可在所得稅與居民稅上產生節稅效果。
Q2. 出售公寓時，折舊會帶來什麼影響？
出售時的取得成本以「購買價格－截至目前的累計折舊額」計算。折舊越多，取得成本越低，移轉所得（出售收益）就越高，因此在長期持有後出售時，稅負可能增加。這是規劃退出策略時的重要因素。
Q3. 如何確認土地與建築物的比例？
可透過買賣契約書的明細、固定資產稅評價證明書中土地與建築物評價額的比例，或由消費稅額反推的方式確認。
Q4. 超過法定耐用年限的中古公寓也可以折舊嗎？
即使建築物已超過法定耐用年限，仍可至少折舊2年（耐用年限 × 0.2，小數點後捨去）。例如：RC造超過47年的情況 → 47 × 0.2 = 9年（捨去小數後為9年，並適用最低2年規則）。
Q5. 藍色申報與白色申報在折舊處理上會有不同嗎？
折舊費本身的計算方式相同，但少額折舊資產特例（30萬日圓以下可立即全額列支）僅適用於藍色申報者。若要將節稅效果最大化，建議選擇藍色申報。
