Wohnungsverkauf in Japan: Abschreibung & Steuerrechner

Die Abschreibung beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Japan (減価償却, genka shōkyaku) ist der Betrag, um den die Anschaffungskosten des Gebäudes im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis rechnerisch gemindert werden, bevor der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ermittelt wird. Beim selbst genutzten Eigenheim lautet die Formel „Anschaffungskosten des Gebäudes × 0,9 × Abschreibungssatz × verstrichene Jahre", bei der Kapitalanlage ist es die Summe der jährlich als Betriebsausgabe geltend gemachten Abschreibungsbeträge. Für eine Eigentumswohnung in Stahlbetonbauweise (RC-Bauweise) liegt der Abschreibungssatz bei 0,015 für das Eigenheim und bei 0,022 für die vermietete Kapitalanlage.

Dieses japanspezifische Berechnungsverfahren gibt es in dieser Form im deutschsprachigen Raum nicht. In Deutschland mindert die lineare AfA (Absetzung für Abnutzung, meist 2 % oder – bei Neubauten seit 2023 – 3 % pro Jahr) zwar ebenfalls laufend die Anschaffungskosten von Mietobjekten, doch für private Verkäufer entscheidet am Ende vor allem eine einzige Zahl: die Haltedauer. Nach § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein Veräußerungsgewinn aus einer privat gehaltenen Immobilie in Deutschland nach Ablauf von zehn Jahren vollständig steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ausfällt oder wie viel Abschreibung zwischenzeitlich geltend gemacht wurde. In Japan existiert keine vergleichbare vollständige Steuerbefreiung durch Zeitablauf: Nach mehr als fünf Jahren Haltedauer halbiert sich der Steuersatz von 39,63 % auf 20,315 %, und erst beim selbst genutzten Eigenheim sinkt er nach mehr als zehn Jahren für einen Teilbetrag weiter auf 14,21 % – eine vollständige Nullbesteuerung entsteht in Japan ausschließlich über einen gesonderten Sonderfreibetrag, nicht automatisch durch die Haltedauer allein. Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt und diese Zehnjahresregel im Kopf hat, unterschätzt deshalb regelmäßig die japanische Steuerlast beim Verkauf – dieser Artikel zeigt, warum, und rechnet es anhand aktueller Marktzahlen durch.

Dieser Artikel richtet sich an alle, die eine Eigentumswohnung in Japan verkaufen möchten oder nach dem Verkauf eine Steuererklärung einreichen müssen, sowie an alle, die eine Wohnung derzeit vermieten und die jährliche Abschreibung korrekt ansetzen wollen. Er beantwortet anhand der Unterlagen der japanischen Nationalen Steuerbehörde (国税庁, National Tax Agency, im Folgenden NTA) mit Zahlen drei Fragen: Wie hoch ist der Abschreibungssatz für das eigene Objekt? Wie viel wird von den Anschaffungskosten abgezogen? Und wie hoch fällt die Steuer am Ende tatsächlich aus? Für Kapitalanlegerinnen und -anleger wird im hinteren Teil zusätzlich die laufende jährliche Abschreibung während der Haltedauer erklärt. Der Artikel beruht auf dem Rechtsstand und den veröffentlichten Materialien von August 2026. Alle Yen-Beträge sind zur Orientierung mit einem Kurs von 1 EUR ≈ 172 JPY (Stand: 16. August 2026) in Euro umgerechnet; maßgeblich bleiben stets die Yen-Beträge, der Euro-Betrag ist ein gerundeter Näherungswert.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

• Der Abschreibungssatz für eine Eigentumswohnung in Stahlbetonbauweise (RC-Bau) liegt bei 0,015 für das selbst genutzte Eigenheim (nicht-betrieblich) und bei 0,022 für die vermietete Kapitalanlage (betrieblich). Bei derselben Immobilie ändert sich die Zahl also allein je nach Nutzungsart.
• Die Formel für das Eigenheim enthält einen zusätzlichen Faktor 0,9, die Formel für die Kapitalanlage nicht. Allein dieser Unterschied verändert den Abschreibungsbetrag um ein Zehntel.
• Je weiter die Abschreibung fortgeschritten ist, desto kleiner werden die Anschaffungskosten und desto größer der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn. Beim Eigenheim führt jedoch der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY (3,000万円特別控除, rund 174.400 EUR) in vielen Fällen dazu, dass der steuerpflichtige Gewinn auf 0 JPY sinkt.
• Ist der ursprüngliche Kaufvertrag nicht mehr auffindbar und muss stattdessen die pauschale Anschaffungskosten-Regel von 5 % des Verkaufspreises angesetzt werden, stieg die Steuerlast im Rechenbeispiel dieses Artikels um rund 4,73 Mio. JPY (約473万円, rund 27.500 EUR). Die Suche nach dem Kaufvertrag ist damit die Maßnahme mit dem höchsten Kosten-Nutzen-Verhältnis überhaupt.
• Auch wenn im Kaufvertrag einer gebrauchten Eigentumswohnung kein Gebäudepreis ausgewiesen ist, lassen sich die Anschaffungskosten des Gebäudes über die amtliche „Standard-Baukostentabelle" (建物の標準的な建築価額表) der NTA nach einem behördlich anerkannten Verfahren ermitteln.

Wo beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Abschreibung ins Spiel kommt

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wirkt sich die Abschreibung an genau einer Stelle aus: bei der Berechnung der „Anschaffungskosten" (取得費, shutokuhi). Die Anschaffungskosten, die vom Verkaufserlös abgezogen werden dürfen, fallen um genau den Abschreibungsbetrag geringer aus – mit der Folge, dass der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn entsprechend höher ausfällt. Wer diesen einen Mechanismus verstanden hat, hat das Thema Abschreibung im Kern bereits durchdrungen.

Ebenso wichtig ist ein zweiter Punkt: Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Land gilt steuerlich nicht als Wirtschaftsgut, dessen Wert durch Zeitablauf abnimmt, weshalb der ursprüngliche Kaufpreis für das Grundstück unverändert in den Anschaffungskosten verbleibt. Nur das Gebäude verliert rechnerisch an Wert. Der erste Arbeitsschritt besteht deshalb immer darin, den Gesamtkaufpreis der Wohnung in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil aufzuteilen.

Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Grundsatz vertraut – auch die deutsche AfA bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden, und auch bei der deutschen Kaufpreisaufteilung für Vermietungsobjekte muss der Grundstücksanteil separat ausgewiesen werden (in Deutschland orientiert an der Immobilienwertermittlungsverordnung bzw. am Sachwert- oder Vergleichswertverfahren des Gutachterausschusses). Der entscheidende Unterschied liegt darin, wofür die Abschreibung in Japan am Ende gebraucht wird: nicht nur zur laufenden Minderung der Mieteinkünfte wie in Deutschland, sondern unmittelbar auch als Rechengröße beim späteren Verkauf.

Wie die Abschreibung auf die Steuer beim Verkauf wirkt

Der Zusammenhang zwischen Veräußerungsgewinn und Anschaffungskosten lässt sich vollständig in zwei Formeln abbilden.

• Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Veräußerungskosten (− Sonderfreibetrag)
• Anschaffungskosten = Kaufpreis des Grundstücks + (Kaufpreis des Gebäudes − abschreibungsäquivalenter Betrag)

Auch die NTA stellt klar, dass sich die Anschaffungskosten des Gebäudes aus der Summe der Kaufkosten abzüglich des während der Haltedauer abschreibungsäquivalenten Betrags ergeben (NTA Nr. 3252, Was zu den Anschaffungskosten zählt). Je länger eine Immobilie gehalten wurde, desto höher fällt der kumulierte abschreibungsäquivalente Betrag aus – und desto kleiner werden die Anschaffungskosten. Die immer wiederkehrende Beschwerde „ich habe günstiger verkauft, als ich gekauft habe, und trotzdem wurde Steuer fällig" entsteht fast ausnahmslos, weil dieser Mechanismus unbekannt ist.

Der zweite Stolperstein, über den in der Praxis die meisten Ratsuchenden fallen: Für das Eigenheim und für die Kapitalanlage gelten unterschiedliche Rechenformeln. Die NTA unterscheidet terminologisch zwischen „nicht-betrieblich genutztem Vermögen" (非業務用資産, hi-gyōmu-yō shisan – etwa das selbst bewohnte Eigenheim) und „betrieblich genutztem Vermögen" (業務用資産, gyōmu-yō shisan – etwa die vermietete Wohnung). Im nächsten Abschnitt werden beide Zahlenreihen einander tabellarisch gegenübergestellt.

Eine kurze Anmerkung zur japanischen Jahreszählung: Neben der westlichen Jahreszählung verwendet Japan amtlich weiterhin die Ären-Zählung nach der jeweiligen Kaiserherrschaft – Heisei (平成) von 1989 bis 2019, Reiwa (令和) seit 2019. Amtliche Formulare und Tabellen der NTA, auch die in diesem Artikel zitierten, sind häufig nach dieser Ären-Zählung datiert. Wo sinnvoll, ist im Folgenden jeweils das westliche Jahr ergänzt.

Abschreibungssätze für Eigentumswohnungen im Überblick: Eigenheim und Kapitalanlage unterscheiden sich

Gleich zu Beginn das Ergebnis: Der Abschreibungssatz für eine Eigentumswohnung (RC- oder SRC-Bauweise) liegt bei 0,015, wenn sie als Eigenheim selbst bewohnt wurde, und bei 0,022, wenn sie als Kapitalanlage vermietet wurde. Im Folgenden sind die Sätze nach Baukonstruktion in zwei getrennten Systemen aufgeführt – eines für nicht-betrieblich, eines für betrieblich genutzte Gebäude.

Abschreibungssatztabelle für nicht-betrieblich genutzte Gebäude (Eigenheim)

Diese Sätze gelten, wenn ein Eigenheim oder eine Ferienimmobilie verkauft wird, die nicht betrieblich (also nicht vermietet) genutzt wurde. Die zugrunde gelegte Nutzungsdauer beträgt für nicht-betriebliche Zwecke das 1,5-Fache der gesetzlichen Nutzungsdauer (Bruchteile eines Jahres werden abgerundet); bei RC-Bauweise ergibt 47 Jahre × 1,5 = 70 Jahre einen Abschreibungssatz von 0,015.

Baukonstruktion	Abschreibungssatz	Beispielhafte Gebäudetypen
Holzbau	0,031	Holz-Mehrfamilienhaus, Holz-Einfamilienhaus
Holzskelett-Mörtelbau	0,034	Einfamilienhaus in Holzskelett-Mörtelbauweise
Stahlskelett-Stahlbetonbau bzw. Stahlbetonbau (SRC/RC)	0,015	Typische Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus (RC/SRC)
Metallbau ① (Wandstärke ≤ 3 mm)	0,036	Niedriges Mehrfamilienhaus in Leichtstahlbauweise
Metallbau ② (Wandstärke > 3 mm bis 4 mm)	0,025	Mehrfamilienhaus in Leichtstahlbauweise

Quelle: NTA, „Aufstellung des Veräußerungsgewinns [für Grundstück und Gebäude], gültig ab Steuerjahr Reiwa 7 (2025)" und NTA, „Anleitung zur Erklärung des Veräußerungsgewinns für das Steuerjahr Reiwa 7 (2025)", Referenz 1

Bei der Anwendung dieser Tabelle sind drei Punkte zu beachten.

1. Die Formel lautet „Anschaffungskosten des Gebäudes × 0,9 × Abschreibungssatz × verstrichene Jahre". Das Vergessen des Faktors 0,9 ist der mit Abstand häufigste Rechenfehler an dieser Stelle (NTA Nr. 3261, Berechnung der Anschaffungskosten des Gebäudes).
2. Verstrichene Jahre werden auf ganze Jahre gerundet: sechs Monate oder mehr werden aufgerundet, weniger als sechs Monate abgerundet. Der Zeitraum vom Erwerb bis zur Veräußerung wird also nicht monatsgenau, sondern jahresgenau gerundet betrachtet.
3. Der abschreibungsäquivalente Betrag ist auf 95 % der Anschaffungskosten des Gebäudes gedeckelt. Selbst bei einem sehr alten Gebäude sinken die Anschaffungskosten also nie auf 0 JPY.

Für deutschsprachige Leserinnen und Leser lohnt an dieser Stelle der Vergleich mit der deutschen linearen AfA: Die deutsche AfA für Bestandsgebäude (Baujahr vor 1925: 2,5 %, danach in der Regel 2 %, Neubauten ab 2023 auf Antrag 3 %) rechnet grundsätzlich mit den vollen Anschaffungskosten – der japanische Vorfaktor 0,9 hat in Deutschland keine Entsprechung und ist ausschließlich eine Besonderheit des nicht-betrieblichen japanischen Verfahrens.

Gesetzliche Nutzungsdauer und linearer Abschreibungssatz für betrieblich genutzte (vermietete) Gebäude

Wird eine Wohnung vermietet, wird die jährliche Abschreibung laufend als Betriebsausgabe (bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) angesetzt. Maßgeblich sind dabei die gesetzliche Nutzungsdauer und der ihr entsprechende lineare Abschreibungssatz.

Baukonstruktion (Wohngebäude)	Gesetzliche Nutzungsdauer	Linearer Abschreibungssatz
Stahlskelett-Stahlbetonbau / Stahlbetonbau	47 Jahre	0,022
Ziegel-, Stein- oder Blockbau	38 Jahre	0,027
Metallbau (Wandstärke > 4 mm)	34 Jahre	0,030
Metallbau (Wandstärke > 3 mm bis 4 mm)	27 Jahre	0,038
Metallbau (Wandstärke ≤ 3 mm)	19 Jahre	0,053
Holzbau / Kunstharzbau	22 Jahre	0,046
Holzskelett-Mörtelbau	20 Jahre	0,050

Werden gebäudetechnische Anlagen (建物附属設備) getrennt vom eigentlichen Gebäudekörper aktiviert, gelten die folgenden Nutzungsdauern.

Gebäudetechnische Anlage	Gesetzliche Nutzungsdauer	Linearer Abschreibungssatz
Wasser-/Abwasser-/Sanitäranlagen, Gasanlagen	15 Jahre	0,067
Elektroanlagen (sonstige)	15 Jahre	0,067
Klima-/Heizanlagen (Kälteleistung ≤ 22 kW)	13 Jahre	0,077
Aufzug	17 Jahre	0,059
Rolltreppe	15 Jahre	0,067

Quelle: Ministerialverordnung über die Nutzungsdauer abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter, Anlage 1 und Anlage 8 (減価償却資産の耐用年数等に関する省令, in der japanischen Gesetzesdatenbank e-Gov)

Wird eine einzelne Wohneinheit in einem Gemeinschaftseigentum (区分所有マンション) erworben, enthält der Kaufvertrag in den allermeisten Fällen keine Aufteilung zwischen Gebäudekörper und technischer Anlage. In diesem Fall ist es in der Praxis üblich, das gesamte Gebäude über 47 Jahre abzuschreiben. Wer die Anlagen separat und damit über eine kürzere Nutzungsdauer abschreiben möchte, benötigt einen entsprechenden Beleg für die Aufteilung.

Auch zur Abschreibungsmethode selbst eine Ergänzung: Für Gebäude, die nach dem 1. April 1998 (平成10年) erworben wurden, ist ausschließlich die alte oder neue lineare Abschreibungsmethode (定額法, teigaku-hō) zulässig – die degressive Methode (定率法) steht nicht mehr zur Wahl. Für gebäudetechnische Anlagen und Bauwerke gilt dies erst für Erwerbe nach dem 1. April 2016 (平成28年) (NTA Nr. 2100, Überblick über die Abschreibung). Man liest gelegentlich, „seit April 2016 gilt für alle Gebäude nur noch die lineare Methode" – für den Gebäudekörper selbst wurde die lineare Methode aber tatsächlich schon 18 Jahre früher verbindlich. Für deutschsprachige Leserinnen und Leser ist das ohnehin vertraut: Die degressive AfA für Gebäude wurde in Deutschland ebenfalls abgeschafft (letztmals regulär für Anschaffungen bis 2005 nutzbar, seit 2023 gibt es mit der degressiven AfA für Neubau-Mietwohnungen allerdings eine befristete Neuauflage) – in Japan ist die lineare Abschreibung für Gebäude dagegen bereits seit 1998 durchgehend Standard, ohne zwischenzeitliche Rückkehr zur degressiven Variante.

Das unterscheidet Eigenheim und Kapitalanlage bei der Abschreibung

Bei ein und derselben Eigentumswohnung in RC-Bauweise ergeben sich je nach Nutzungsart diese Unterschiede.

Vergleichsmerkmal	Nicht-betrieblich (Eigenheim)	Betrieblich (Kapitalanlage, vermietet)
Nutzungsdauer (RC-Bau)	70 Jahre (47 × 1,5, Bruchteile abgerundet)	47 Jahre
Abschreibungssatz (RC-Bau)	0,015	0,022
Faktor 0,9 in der Formel	wird multipliziert	wird nicht multipliziert
Jährlicher Betriebsausgabenabzug	nicht möglich (nur einmalig beim Verkauf berechnet)	möglich (Betriebsausgabe bei Einkünften aus Vermietung)
Obergrenze der Abschreibung	95 % der Anschaffungskosten	bis auf den Erinnerungswert von 1 JPY (bei Erwerb nach dem 1. April 2007)
Berücksichtigung bei den Anschaffungskosten im Verkaufsfall	abschreibungsäquivalenter Betrag wird abgezogen	kumulierte Abschreibung wird abgezogen
Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY	anwendbar (bei Erfüllung der Voraussetzungen)	nicht anwendbar

Beim Eigenheim lässt sich die Abschreibung zwar nicht für die laufende Steuerersparnis nutzen, dafür verläuft sie langsamer, und beim Verkauf steht mit dem Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY ein wirkungsvolles Instrument zur Verfügung. Bei der Kapitalanlage lässt sich das laufende Einkommen über die jährliche Abschreibung mindern, dafür schrumpfen die Anschaffungskosten beim Verkauf schneller, und der Sonderfreibetrag entfällt vollständig. Es geht also nicht darum, welche Variante grundsätzlich vorteilhafter ist, sondern darum, die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf hin durchzuplanen. Wer aus Deutschland investiert, kennt dieses Spannungsfeld in abgewandelter Form: Auch dort mindert die laufende AfA bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG den steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Ablauf der Frist nicht – nach zehn Jahren ist in Deutschland ohnehin alles steuerfrei, während in Japan die Uhr in dieser Form nie vollständig abläuft.

Die Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln: drei Schritte zur Klärung

Ausgangspunkt der gesamten Abschreibungsrechnung sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Ohne diese Zahl geht es nicht weiter. Die NTA gibt für die Aufteilung die folgende Reihenfolge vor – gehen Sie sie von oben nach unten durch.

Schritt 1: Prüfen, ob der Kaufvertrag eine Aufteilung ausweist

Das ist der zuverlässigste Weg. Steht im Kaufvertrag oder in der Kaufpreisaufstellung „Grundstück XX JPY, Gebäude XX JPY", wird dieser Betrag unverändert übernommen. Beim Neubaukauf einer Eigentumswohnung ist diese Aufteilung häufig ausgewiesen – der erste Schritt sollte deshalb immer sein, die vollständigen Kaufunterlagen zusammenzusuchen.

Ein Hinweis für deutschsprachige Käuferinnen und Käufer: Anders als beim deutschen notariellen Kaufvertrag, der in aller Regel nur den Gesamtkaufpreis nennt und die Aufteilung dem Finanzamt überlässt, weist der japanische Bauträgervertrag beim Neubau die Aufteilung meist von vornherein separat aus – ein Umstand, der die spätere Abschreibungsrechnung erheblich erleichtert. Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung ist das dagegen die Ausnahme, weshalb die Schritte 2 und 3 in der Praxis überwiegen.

Schritt 2: Rückrechnung aus dem Verbrauchsteuerbetrag

Fehlt im Vertrag der Gebäudepreis, lässt sich dieser dennoch rückrechnen, sofern der auf das Gebäude entfallende Verbrauchsteuerbetrag (消費税, shōhizei – die japanische Verbrauchsteuer, funktional vergleichbar mit der deutschen Umsatzsteuer) bekannt ist. Da auf Grundstücke keine Verbrauchsteuer erhoben wird, lässt sich aus der Eigenschaft, dass die Verbrauchsteuer ausschließlich dem Gebäude zuzuordnen ist, der Gebäudepreis ableiten.

Anschaffungskosten des Gebäudes = Verbrauchsteuerbetrag des Gebäudes × (1 + Verbrauchsteuersatz) ÷ Verbrauchsteuersatz

Kaufzeitpunkt	1 + Verbrauchsteuersatz	Verbrauchsteuersatz
1. April 1989 (Heisei 1) – 31. März 1997 (Heisei 9)	1,03	0,03
1. April 1997 (Heisei 9) – 31. März 2014 (Heisei 26)	1,05	0,05
1. April 2014 (Heisei 26) – 30. September 2019 (Reiwa 1)	1,08	0,08
ab 1. Oktober 2019 (Reiwa 1)	1,10	0,10

Beträgt der ausgewiesene Verbrauchsteuerbetrag beispielsweise 1,2 Mio. JPY (120万円, rund 6.980 EUR) und liegt der Kauf im Jahr Reiwa 2 (2020), ergeben sich die Anschaffungskosten des Gebäudes aus 1,2 Mio. JPY × 1,10 ÷ 0,10 = 13,2 Mio. JPY (1,320万円, rund 76.700 EUR). Dieses Verfahren funktioniert allerdings nicht bei gebrauchten Eigentumswohnungen, die von einer Privatperson erworben wurden, da private Verkäufe von der Verbrauchsteuer befreit sind. Wegen möglicher Übergangsregelungen für ältere Steuersätze lohnt zusätzlich ein Abgleich zwischen dem Vertragsdatum und dem angewandten Satz.

Schritt 3: Ermittlung über die amtliche Baukostentabelle der Steuerbehörde

Fehlen sowohl im Vertrag als auch beim Verbrauchsteuerbetrag brauchbare Anhaltspunkte, greift als letztes behördlich anerkanntes Verfahren die folgende Methode. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) veröffentlicht im Rahmen seiner Baubeginn-Statistik die voraussichtlichen Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche, aufgeschlüsselt nach Baukonstruktion und Baujahr.

Baujahr	Holzbau / Holzskelett-Mörtelbau	Stahlskelett-Stahlbetonbau	Stahlbetonbau	Stahlbau
Heisei 20 (2008)	156,0	229,1	206,1	158,3
Heisei 23 (2011)	156,8	238,4	197,0	158,9
Heisei 25 (2013)	159,9	258,5	203,8	164,3
Heisei 30 (2018)	168,5	304,2	263,1	214,1
Reiwa 1 (2019)	170,1	363,3	285,6	228,8
Reiwa 2 (2020)	172,0	279,2	276,9	230,2
Reiwa 3 (2021)	172,2	338,4	288,2	227,3
Reiwa 4 (2022)	176,2	434,4	277,5	241,5
Reiwa 5 (2023)	204,1	366,7	314,3	281,1

Einheit: Tausend JPY/m² (千円/㎡). Quelle: NTA, „Standard-Baukostentabelle" (建物の標準的な建築価額表) (enthält sämtliche Jahrgänge von Shōwa 34 / 1959 bis Reiwa 5 / 2023). Zur Einordnung für den Euroraum: Ein Wert von 197,0 Tausend JPY/m² entspricht bei einem Kurs von 172 JPY/EUR rund 1.145 EUR/m² – eine Größenordnung, die etwa den Baukosten für den Rohbau eines Mehrfamilienhauses im mittleren Preissegment Mitteleuropas Anfang der 2010er-Jahre nicht unähnlich war, auch wenn ein direkter Vergleich wegen unterschiedlicher Bauweisen, Grundstückspreise und Ausstattungsstandards nur begrenzt aussagekräftig ist.

Die Anwendung unterscheidet sich je nach Erwerbsart.

• Bei Neubaukauf: Baukostensatz des Baujahrs × Nutzfläche = Anschaffungskosten des Gebäudes
• Bei Gebrauchtkauf: Baukostensatz des Baujahrs × Nutzfläche − abschreibungsäquivalenter Betrag für die Jahre zwischen Bau- und Erwerbszeitpunkt = Anschaffungskosten des Gebäudes

Als Nutzfläche einer Eigentumswohnung darf die im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung (管理規約) ausgewiesene Sondereigentumsfläche unverändert verwendet werden. Die auf diese Weise ermittelten Anschaffungskosten des Gebäudes werden in der Steuererklärung durch Ankreuzen des Feldes „□ Standard" in der Aufstellung des Veräußerungsgewinns angegeben.

Nutzungsdauer-Übersicht für gebrauchte Eigentumswohnungen: Wie viele Jahre je nach Gebäudealter?

Wird eine gebrauchte Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben, wird nicht einfach die volle gesetzliche Nutzungsdauer von 47 Jahren angesetzt, sondern die verbleibende Restnutzungsdauer über das vereinfachte Verfahren (簡便法, kanben-hō) berechnet. Die Formel lautet (NTA Nr. 5404, Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter):

• Ein Teil der gesetzlichen Nutzungsdauer ist bereits verstrichen: (gesetzliche Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %
• Die gesamte gesetzliche Nutzungsdauer ist bereits verstrichen: gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %
• In beiden Fällen wird ein Bruchteil eines Jahres abgerundet; liegt das Ergebnis unter zwei Jahren, gelten zwei Jahre als Minimum.

Für eine Eigentumswohnung in RC-Bauweise (gesetzliche Nutzungsdauer 47 Jahre) ergibt sich nach Gebäudealter zum Erwerbszeitpunkt folgendes Bild.

Gebäudealter beim Erwerb	Restnutzungsdauer nach vereinfachtem Verfahren	Linearer Abschreibungssatz
5 Jahre	43 Jahre	0,024
10 Jahre	39 Jahre	0,026
15 Jahre	35 Jahre	0,029
20 Jahre	31 Jahre	0,033
25 Jahre	27 Jahre	0,038
30 Jahre	23 Jahre	0,044
40 Jahre	15 Jahre	0,067
über 47 Jahre	9 Jahre	0,112

Quelle: NTA Nr. 5404, Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter und Ministerialverordnung über die Nutzungsdauer, Anlage 8

Bemerkenswert für die Investitionsentscheidung: Eine 40 Jahre alte Eigentumswohnung in RC-Bauweise erreicht einen Abschreibungssatz von 0,067 – rechnerisch also eine vollständige Abschreibung innerhalb von nur 15 Jahren. Das ermöglicht kurzfristig einen hohen jährlichen Abschreibungsaufwand, führt aber nach Ablauf dieser Frist dazu, dass die steuerliche Entlastung entfällt und gleichzeitig die Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf bereits stark gesunken sind. Wer zwischen 40-Jahre-Bestandsobjekten und deutschen Bestandsimmobilien vergleicht, sollte diesen Unterschied im Kopf behalten: Ein deutsches Mietobjekt mit 2 % AfA würde erst nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben sein, ein 40 Jahre altes japanisches RC-Objekt dagegen bereits nach 15 weiteren Jahren – die Abschreibung konzentriert sich in Japan also erheblich stärker auf den hinteren Teil der Nutzungsdauer alter Bestandsobjekte. Zu beachten ist außerdem: Wird nach dem Erwerb ein Herstellungsaufwand von mehr als 50 % der Anschaffungskosten getätigt, ist das vereinfachte Verfahren nicht mehr anwendbar, und es gilt wieder die reguläre gesetzliche Nutzungsdauer.

Abschreibung und Steuerlast beim Wohnungsverkauf: die Simulation

Im Folgenden wird mit tatsächlichen Marktdaten die Steuerlast beim Verkauf vollständig durchgerechnet. Grundlage sind die von REINS Ost-Japan (東日本レインズ, East Japan Real Estate Information Network System – Japans staatlich beaufsichtigte, für Maklerunternehmen verpflichtende Immobilien-Angebotsbörse, funktional vergleichbar mit einem MLS in den USA, ein Pendant dieser Verbindlichkeit gibt es im deutschsprachigen Raum nicht) veröffentlichten Ist-Werte für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio für Juni 2026: Abschlusspreis 52,08 Mio. JPY (5,208万円, rund 302.800 EUR), Sondereigentumsfläche 63,02 m², Quadratmeterpreis 826.400 JPY/m² (82.64万円/㎡, rund 4.800 EUR/m²), 4.241 Abschlüsse, durchschnittliches Gebäudealter 27,48 Jahre (REINS Ost-Japan, Market Watch Monatsbericht Juni 2026).

Gemeinsame Rahmenbedingungen für alle drei Beispiele

• Erwerb einer neu gebauten RC-Eigentumswohnung im Jahr Heisei 23 (2011) für insgesamt 30 Mio. JPY (3,000万円, rund 174.400 EUR, Grundstück und Gebäude zusammen)
• Sondereigentumsfläche 63 m², keine Aufteilung von Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag ausgewiesen, Verbrauchsteuerbetrag ebenfalls unbekannt
• Verkauf 2026 für 52,08 Mio. JPY (5,208万円, rund 302.800 EUR), Veräußerungskosten (Maklercourtage, Stempelsteuer u. Ä.) 1,8 Mio. JPY (180万円, rund 10.500 EUR)
• Verstrichene Jahre zwischen Erwerb und Veräußerung: 15 Jahre

Rechenbeispiel 1: Verkauf des selbst genutzten Eigenheims

Schritt 1: Aufteilung in Gebäude und Grundstück

Da der Vertrag keine Aufteilung ausweist, wird die Standard-Baukostentabelle herangezogen. Für Heisei 23 (2011) liegt der RC-Satz bei 197,0 Tausend JPY/m² (rund 1.145 EUR/m²).

• Anschaffungskosten des Gebäudes = 19,70万円/m² × 63 m² = 12,411 Mio. JPY (1,241.1万円, rund 72.200 EUR)
• Anschaffungskosten des Grundstücks = 30 Mio. JPY − 12,411 Mio. JPY = 17,589 Mio. JPY (1,758.9万円, rund 102.300 EUR)

Schritt 2: Berechnung des abschreibungsäquivalenten Betrags

Es gilt die Formel für nicht-betrieblich genutztes Vermögen. Der RC-Abschreibungssatz beträgt 0,015.

• Abschreibungsäquivalenter Betrag = 12,411 Mio. JPY × 0,9 × 0,015 × 15 Jahre = 2,513 Mio. JPY (251.3万円, rund 14.600 EUR)

95 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (12,411 Mio. JPY) entsprechen 11,79 Mio. JPY (1,179.0万円, rund 68.500 EUR) – der berechnete Betrag liegt also innerhalb der Obergrenze.

Schritt 3: Ermittlung der Anschaffungskosten insgesamt

• Anschaffungskosten des Gebäudes = 12,411 Mio. JPY − 2,513 Mio. JPY = 9,898 Mio. JPY (989.8万円, rund 57.500 EUR)
• Anschaffungskosten insgesamt = 9,898 Mio. JPY + 17,589 Mio. JPY (Grundstück) = 27,487 Mio. JPY (2,748.7万円, rund 159.800 EUR)

Schritt 4: Veräußerungsgewinn und Steuerlast ermitteln

• Veräußerungsgewinn = 52,08 Mio. JPY − 27,487 Mio. JPY − 1,8 Mio. JPY = 22,793 Mio. JPY (2,279.3万円, rund 132.500 EUR)
• Anwendung des Sonderfreibetrags von 30 Mio. JPY: 22,793 Mio. JPY − 30 Mio. JPY < 0 JPY → steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 0 JPY, Einkommensteuer und Einwohnersteuer jeweils 0 JPY

Obwohl die Abschreibung die Anschaffungskosten um immerhin 2,513 Mio. JPY (rund 14.600 EUR) verringert hat, beträgt die Steuer am Ende 0 JPY. Beim Verkauf des Eigenheims wirkt sich die Abschreibungsrechnung in nicht wenigen Fällen also gar nicht auf die endgültige Steuerlast aus. Voraussetzung für den Sonderfreibetrag ist allerdings in jedem Fall die Abgabe einer Steuererklärung – wer nicht erklärt, für den bleiben die vollen 22,793 Mio. JPY steuerpflichtig. Das ist die am häufigsten übersehene Falle in diesem gesamten Themenfeld.

Für deutschsprachige Leserinnen und Leser: Wäre dasselbe Objekt in Deutschland nach zehn Jahren Haltedauer privat verkauft worden, wäre der Gewinn ohnehin automatisch steuerfrei gewesen, ganz ohne gesonderten Freibetrag und ohne Erklärungspflicht dem Grunde nach steuerfreier Einkünfte. Der japanische Weg zu 0 JPY Steuer führt dagegen ausschließlich über den aktiv zu beantragenden Sonderfreibetrag – ein struktureller Unterschied, der bei der Planung eines Verkaufstermins leicht übersehen wird.

Rechenbeispiel 2: Verkauf einer vermieteten Kapitalanlage

Wurde dieselbe Immobilie vermietet, ändern sich die Zahlen wie folgt. Bei der Formel für betrieblich genutztes Vermögen entfällt der Faktor 0,9, der Abschreibungssatz beträgt 0,022.

• Kumulierte Abschreibung = 12,411 Mio. JPY × 0,022 × 15 Jahre = 4,096 Mio. JPY (409.6万円, rund 23.800 EUR)
• Anschaffungskosten = 30 Mio. JPY − 4,096 Mio. JPY = 25,904 Mio. JPY (2,590.4万円, rund 150.600 EUR)
• Veräußerungsgewinn = 52,08 Mio. JPY − 25,904 Mio. JPY − 1,8 Mio. JPY = 24,376 Mio. JPY (2,437.6万円, rund 141.700 EUR)
• Am 1. Januar des Verkaufsjahres liegt die Haltedauer bereits über fünf Jahren → langfristiger Veräußerungsgewinn
• Steuerlast = 24,376 Mio. JPY × 20,315 % = rund 4,95 Mio. JPY (約495万円, rund 28.800 EUR)

Dieselbe Immobilie, derselbe Verkaufspreis wie in Rechenbeispiel 1 – und trotzdem entstand hier einmal 0 JPY und einmal rund 4,95 Mio. JPY Steuer. Diesen Unterschied erzeugt nicht allein die unterschiedliche Abschreibungssumme (2,513 Mio. JPY gegenüber 4,096 Mio. JPY), sondern vor allem die Frage, ob der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY überhaupt zur Verfügung steht. Beim Ausstieg aus einer vermieteten Kapitalanlage muss der Netto-Erlös also von vornherein ohne diesen Freibetrag kalkuliert werden. Auch der ermäßigte Steuersatz bei mehr als zehnjähriger Haltedauer ist ausschließlich dem Eigenheim vorbehalten und steht bei der Kapitalanlage nicht zur Verfügung.

Rechenbeispiel 3: Wenn der Kaufvertrag nicht mehr auffindbar ist

Sind die Anschaffungskosten nicht zu ermitteln, dürfen pauschal 5 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten angesetzt werden (NTA Nr. 3258, Wenn die Anschaffungskosten unbekannt sind). Betrachtet wird dieselbe Kapitalanlage wie in Rechenbeispiel 2.

• Pauschale Anschaffungskosten = 52,08 Mio. JPY × 5 % = 2,604 Mio. JPY (260.4万円, rund 15.100 EUR)
• Veräußerungsgewinn = 52,08 Mio. JPY − 2,604 Mio. JPY − 1,8 Mio. JPY = 47,676 Mio. JPY (4,767.6万円, rund 277.200 EUR)
• Steuerlast = 47,676 Mio. JPY × 20,315 % = rund 9,68 Mio. JPY (約968万円, rund 56.300 EUR)

Im Vergleich zu den rund 4,95 Mio. JPY aus Rechenbeispiel 2 entsteht ein Mehrbetrag von rund 4,73 Mio. JPY (約473万円, rund 27.500 EUR). Ob sich ein einziges Blatt Papier – der ursprüngliche Kaufvertrag – wiederfinden lässt, entscheidet also über eine Summe in dieser Größenordnung. Selbst wenn der Vertrag nicht auffindbar ist, lassen sich die Anschaffungskosten mitunter über andere Belege nachweisen: den Darlehensvertrag der Baufinanzierung, Unterlagen aus der Grundbucheintragung, Kontoauszüge mit den Überweisungsbelegen oder Transaktionsunterlagen, die beim vermittelnden Maklerunternehmen noch vorliegen. Genau deshalb bitten wir Interessentinnen und Interessenten gleich zu Beginn eines Verkaufsgesprächs zuerst um die Suche nach diesen Unterlagen.

Den gesamten Ablauf eines Verkaufs sowie die Aufschlüsselung sämtlicher Kosten und Steuern haben wir im Artikel Der vollständige Ablauf und die Kosten beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Japan zusammengestellt.

Steuersätze und Vergünstigungen beim Veräußerungsgewinn: gleicher Gewinn, ganz unterschiedliche Steuerlast

Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn unterteilt sich in Japan nach Haltedauer und Nutzungsart in drei Stufen.

Kategorie	Haltedauer	Einkommensteuer	Einwohnersteuer	Gesamtsteuersatz
Kurzfristiger Veräußerungsgewinn	5 Jahre oder weniger	30 % (+ 0,63 % besondere Wiederaufbausteuer)	9 %	39,63 %
Langfristiger Veräußerungsgewinn	über 5 Jahre	15 % (+ 0,315 % besondere Wiederaufbausteuer)	5 %	20,315 %
Ermäßigter Satz bei über 10 Jahren (Eigenheim, Anteil bis 60 Mio. JPY)	über 10 Jahre	10 % (+ 0,21 % besondere Wiederaufbausteuer)	4 %	14,21 %
Ermäßigter Satz bei über 10 Jahren (Eigenheim, Anteil über 60 Mio. JPY)	über 10 Jahre	15 % (+ 0,315 % besondere Wiederaufbausteuer)	5 %	20,315 %

Die Haltedauer wird jeweils zum „1. Januar des Verkaufsjahres" bestimmt. Quellen: NTA Nr. 3208, Steuerberechnung beim langfristigen Veräußerungsgewinn, Nr. 3211, Steuerberechnung beim kurzfristigen Veräußerungsgewinn, Nr. 3305, Ermäßigter Steuersatz beim Verkauf des Eigenheims

Diese Bestimmung „Stichtag 1. Januar" ist der am häufigsten missverstandene Punkt im gesamten Themenfeld. Wer eine im März 2021 gekaufte Immobilie im Mai 2026 verkauft, hat zum 1. Januar 2026 erst vier Jahre und zehn Monate gehalten und gilt damit noch als kurzfristig. Da 39,63 % nahezu doppelt so hoch sind wie 20,315 %, kann allein die Verschiebung über einen Jahreswechsel hinweg den Nettoerlös um mehrere Millionen Yen verändern. Genau deshalb bitten wir darum, uns den geplanten Verkaufszeitpunkt möglichst früh mitzuteilen.

Der entscheidende Unterschied zum deutschen Recht liegt in der Struktur dieser Tabelle selbst. In Deutschland kennt § 23 EStG für private Immobilienverkäufe im Grunde nur zwei Zustände: innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig zum persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz (bis zu rund 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag), nach Ablauf der Frist vollständig steuerfrei – unabhängig von der Nutzungsart, ob Eigenheim oder Kapitalanlage, und unabhängig von der Höhe des Gewinns. In Japan dagegen gibt es kein Datum, an dem die Steuerpflicht vollständig endet. Der Steuersatz sinkt nach fünf Jahren auf etwa die Hälfte und nach zehn Jahren beim Eigenheim noch einmal deutlich, aber selbst bei sehr langer Haltedauer bleibt ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, solange kein Freibetrag greift. Für DACH-Investorinnen und -Investoren, die eine japanische Immobilie zwanzig oder dreißig Jahre halten und dann verkaufen, bedeutet das: Anders als zu Hause endet die Steuerpflicht in Japan nicht automatisch – sie sinkt lediglich, und die Höhe des tatsächlich zu zahlenden Betrags hängt entscheidend davon ab, ob die im nächsten Abschnitt beschriebenen Vergünstigungen greifen.

Die wichtigsten Vergünstigungen für Eigenheime

Selbst eine sorgfältig berechnete Abschreibung nützt wenig, wenn die verfügbaren Vergünstigungen unbekannt bleiben. Die in der Praxis am häufigsten genutzten sind im Folgenden zusammengefasst.

• Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY (3,000万円特別控除, rund 174.400 EUR): Vom Veräußerungsgewinn eines Eigenheims können bis zu 30 Mio. JPY abgezogen werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Verkauf spätestens am 31. Dezember des Jahres erfolgt, in dem drei Jahre seit dem Auszug verstrichen sind, dass der Verkauf nicht an Ehepartner, direkte Verwandte oder andere besonders nahestehende Personen erfolgt und dass dieselbe Vergünstigung nicht bereits im Vorjahr oder Vorvorjahr in Anspruch genommen wurde (NTA Nr. 3302, Vergünstigung beim Verkauf des Eigenheims).
• Ermäßigter Steuersatz bei über zehnjähriger Haltedauer: Auf den nach Abzug des 30-Mio.-JPY-Freibetrags verbleibenden steuerpflichtigen langfristigen Veräußerungsgewinn wird der ermäßigte Satz aus obiger Tabelle angewandt. Diese Vergünstigung lässt sich mit dem 30-Mio.-JPY-Freibetrag kombinieren.
• Pauschale Anschaffungskosten von 5 %: Das letzte Mittel, wenn die Anschaffungskosten nicht ermittelbar sind. Wie Rechenbeispiel 3 zeigt, schnellt die Steuerlast dabei deutlich in die Höhe – diese Option sollte ausschließlich als äußerster Notbehelf betrachtet werden.
• Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY für leerstehende geerbte Häuser: Eine gesonderte Vergünstigung beim Verkauf eines geerbten, vom Erblasser selbst bewohnten Wohngebäudes. Die Voraussetzungen – etwa Erdbebenstandard und Obergrenzen des Veräußerungspreises – sind im Detail komplex und erfordern eine Einzelfallprüfung.

Für sämtliche dieser Vergünstigungen ist die Abgabe einer Steuererklärung Voraussetzung. Den Ablauf der Erklärung des Veräußerungsgewinns sowie die dafür notwendigen Unterlagen erläutern wir Schritt für Schritt im Artikel Veräußerungsgewinn und Steuererklärung beim Immobilienverkauf in Japan.

Änderung ab 2027: die neue besondere Verteidigungs-Einkommensteuer

Mit der Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026) wird eine neue besondere Verteidigungs-Einkommensteuer (防衛特別所得税, 1 % der Einkommensteuerschuld) eingeführt, während die besondere Wiederaufbau-Einkommensteuer (復興特別所得税 – eine seit dem Tōhoku-Erdbeben und der Fukushima-Katastrophe von 2011 erhobene Zusatzsteuer für den Wiederaufbau) von 2,1 % auf 1,1 % gesenkt wird. Die Anwendung beginnt mit Einkünften, die ab dem 1. Januar Reiwa 9 (2027) entstehen (NTA, „Fragen und Antworten zur besonderen Verteidigungs-Einkommensteuer und zur besonderen Wiederaufbau-Einkommensteuer (Quellensteuer)", Mai Reiwa 8 (2026)).

Wichtig festzuhalten ist: Die interne Aufteilung ändert sich, die Summe des Zuschlags bleibt mit 2,1 % unverändert. Die Gesamtsteuersätze von 20,315 % beim langfristigen und 39,63 % beim kurzfristigen Veräußerungsgewinn bleiben voraussichtlich unverändert bestehen. Wer einen Verkauf für die Zeit ab 2027 plant, muss sich um das Steuersatzniveau selbst also keine übermäßigen Sorgen machen – anders als etwa bei größeren Reformen des deutschen Steuerrechts, bei denen sich der Gesamtsatz tatsächlich verschiebt, handelt es sich hier lediglich um eine Umbenennung eines Teilbetrags innerhalb einer unveränderten Gesamtlast.

Laufende Abschreibung bei vermieteten Eigentumswohnungen: die jährliche Betriebsausgabe

Der folgende Abschnitt richtet sich an alle, die eine vermietete Eigentumswohnung derzeit halten. Unabhängig vom späteren Verkauf wird hier die jährlich in der Steuererklärung anzusetzende Abschreibung erläutert. Die Formel ist denkbar einfach: Anschaffungskosten des Gebäudes × Abschreibungssatz. Wer aus Deutschland kommt, kennt dieses Prinzip als lineare AfA – der Unterschied liegt vor allem in den Prozentsätzen und in der separaten Behandlung gebäudetechnischer Anlagen, die es in dieser Form im deutschen Recht nicht gibt.

Neubau in Stahlbetonbauweise

Für eine neu gebaute RC-Eigentumswohnung mit ausgewiesener Aufteilung von 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 116.300 EUR) für das Gebäude und 5 Mio. JPY (500万円, rund 29.100 EUR) für die technischen Anlagen ergibt sich folgende jährliche Abschreibung.

• Gebäude: 20 Mio. JPY × 0,022 = 440.000 JPY/Jahr (44万円, rund 2.560 EUR) (Jahr 1–47)
• Technische Anlagen: 5 Mio. JPY × 0,067 = 335.000 JPY/Jahr (33.5万円, rund 1.950 EUR) (Jahr 1–15)
• Jährliche Abschreibung Jahr 1–15: 440.000 JPY + 335.000 JPY = 775.000 JPY (77.5万円, rund 4.510 EUR)
• Ab Jahr 16: 440.000 JPY (rund 2.560 EUR) (die Anlagen sind abgeschrieben, nur noch das Gebäude verbleibt)

Dass ab Jahr 16 eine Betriebsausgabe von 335.000 JPY (rund 1.950 EUR) pro Jahr entfällt, sollte fest in die Ertragsplanung einfließen. Zufällig ist genau das auch der Zeitpunkt, an dem typischerweise Warmwasserbereiter, Klimaanlagen und ähnliche Anlagen ohnehin erneuert werden müssen.

Gebrauchte Eigentumswohnung in Stahlbetonbauweise

Für eine 10 Jahre alte RC-Eigentumswohnung mit einem Gebäudeanteil von 10 Mio. JPY (1,000万円, rund 58.100 EUR) und einem Anlagenanteil von 2 Mio. JPY (200万円, rund 11.600 EUR) wird die Nutzungsdauer über das vereinfachte Verfahren ermittelt.

• Gebäude: (47 − 10) + 10 × 0,2 = 39 Jahre → Abschreibungssatz 0,026
• Technische Anlagen: (15 − 10) + 10 × 0,2 = 7 Jahre → Abschreibungssatz 0,143
• Jahr 1–7: 10 Mio. JPY × 0,026 + 2 Mio. JPY × 0,143 = 260.000 JPY + 286.000 JPY = 546.000 JPY/Jahr (54.6万円, rund 3.170 EUR)
• Jahr 8–39: 260.000 JPY/Jahr (26万円, rund 1.510 EUR) (nur noch der Gebäudeanteil)

Gebrauchte Objekte haben wegen der kürzeren Nutzungsdauer einen höheren Abschreibungssatz, wodurch der Steuervorteil in den ersten Jahren der Haltedauer größer ausfällt. Wie im vorderen Teil dieses Artikels gezeigt, sinken mit fortschreitender Abschreibung allerdings gleichzeitig die Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf. Welche Einkommensklassen von dieser Strategie profitieren und welche nicht, haben wir im Artikel Steuerstrategien mit Abschreibung und Verlustverrechnung bei Kapitalanlage-Immobilien aufgeschlüsselt.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

Ausgaben während der Haltedauer werden unterschieden in „Reparaturkosten" (修繕費, shūzenhi), die im laufenden Jahr direkt als Betriebsausgabe abziehbar sind, und „Herstellungsaufwand" (資本的支出, shihontekishishutsu), der aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Ausgaben zur Wiederherstellung oder laufenden Instandhaltung des ursprünglichen Zustands gelten als Reparaturkosten, Ausgaben, die den Wert des Gebäudes erhöhen oder seine Nutzungsdauer verlängern, als Herstellungsaufwand. Als Reparaturkosten gelten in der Regel Ausgaben unter rund 200.000 JPY (20万円, rund 1.160 EUR) sowie Instandhaltungsmaßnahmen, die in einem Turnus von etwa drei Jahren oder kürzer anfallen.

Diese Unterscheidung entspricht in der Grundidee exakt dem deutschen Steuerrecht, das zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand trennt – inklusive der deutschen Sonderregel des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wonach Erhaltungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, ebenfalls als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert werden müssen. Ein direktes japanisches Gegenstück zu dieser Drei-Jahres-15-Prozent-Regel existiert nicht in identischer Form, doch das grundlegende Abgrenzungsproblem – Werterhaltung versus Wertsteigerung – ist Investorinnen und Investoren aus dem deutschsprachigen Raum bereits vertraut.

Die Grenze zwischen Reparaturkosten und Herstellungsaufwand ist ein klassisches Thema, bei dem sich steuerliches, rechtliches und bautechnisches Wissen überschneiden. Im Artikel Steuerliches, rechtliches und bautechnisches Gesamtwissen für die Immobilieninvestition in Japan haben wir das Thema vertiefend aufbereitet – bei Zweifelsfällen empfiehlt es sich, den Kostenvoranschlag mit Angabe der Bauleistung aufzubewahren und einen Steuerberater (税理士, zeirishi) zu konsultieren. Wie bereits erwähnt: Übersteigt der Herstellungsaufwand nach dem Erwerb 50 % der Anschaffungskosten, wirkt sich das zusätzlich auf das vereinfachte Verfahren für gebrauchte Wirtschaftsgüter aus.

Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschaftsgüter: 2026 auf unter 400.000 JPY erweitert

Steuerpflichtige mit „blauer Steuererklärung" (青色申告, aoiro shinkoku – ein besonderes japanisches Erklärungsverfahren für Gewerbetreibende und Vermieter, das im Gegenzug für eine ordnungsgemäße Buchführung zusätzliche steuerliche Vergünstigungen gewährt) dürfen geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Jahreslimit von 3 Mio. JPY (300万円, rund 17.400 EUR) im Anschaffungsjahr vollständig als Betriebsausgabe absetzen. Mit der Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026) wurde diese Vergünstigung ausgeweitet: Die Wertgrenze für die erfassten Anschaffungskosten wurde von unter 300.000 JPY auf unter 400.000 JPY angehoben. Gleichzeitig wurde die Geltungsdauer um drei Jahre bis zum Ende des Fiskaljahres Reiwa 10 (31. März 2029) verlängert.

Kriterium	Vor der Reform	Nach der Steuerreform Reiwa 8
Erfasste Anschaffungskosten	unter 300.000 JPY	unter 400.000 JPY
Jahreshöchstbetrag	3 Mio. JPY	3 Mio. JPY (unverändert)
Zahl der ständig beschäftigten Arbeitnehmer	bis 500	bis 400
Geltungsdauer	bis 31. März Reiwa 8	bis Ende Fiskaljahr Reiwa 10 (31. März 2029)

Quelle: Japanisches Finanzministerium (財務省, MOF), „Grundlinien der Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026)", Abschnitt 3, Körperschaftsteuer (für die Einkommensteuer gilt eine entsprechende Regelung), Japanische Agentur für kleine und mittlere Unternehmen (中小企業庁, SME Agency), „Die Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter wurde erweitert", Mai Reiwa 8 (2026)

Für deutschsprachige Leserinnen und Leser ist der Vergleich mit dem deutschen GWG-Recht (§ 6 Abs. 2 EStG) aufschlussreich: In Deutschland liegt die GWG-Grenze für die Sofortabschreibung bei 800 EUR netto pro Wirtschaftsgut, alternativ existiert ein Sammelposten-Wahlrecht (Poolabschreibung) für Güter zwischen 250 und 1.000 EUR netto über fünf Jahre. Die japanische Grenze von künftig unter 400.000 JPY entspricht bei einem Kurs von 172 JPY/EUR rund 2.326 EUR – also fast dem Dreifachen der deutschen GWG-Grenze, zusätzlich gedeckelt durch das Jahreslimit von umgerechnet rund 17.400 EUR. Investorinnen und Investoren, die in Japan Ausstattung für ihre Mietwohnung anschaffen, können damit deutlich großzügiger sofort abschreiben, als sie es aus dem deutschen Recht gewohnt sind.

Bei Einzelunternehmern, die diese Regelung nutzen, wird im Anhang „Berechnung der Abschreibung" der Gewinnermittlung des Blauen Steuererklärungsformulars der Vermerk „Sondermaßnahme 28-2" eingetragen. Auch bei „weißer Steuererklärung" (白色申告, ohne die Vergünstigungen der blauen Erklärung) steht das Verfahren der Sammelabschreibung (一括償却資産) zur Verfügung, bei dem Wirtschaftsgüter zwischen 100.000 JPY (10万円, rund 580 EUR) und unter 200.000 JPY (20万円, rund 1.160 EUR) gleichmäßig über drei Jahre abgeschrieben werden (NTA Nr. 2100, Überblick über die Abschreibung).

Zu beachten ist jedoch: Wirtschaftsgüter, die nach dem 1. April Reiwa 4 (2022) erworben wurden und einer Vermietung dienen (mit Ausnahme der Vermietung als Hauptgeschäftstätigkeit), sind sowohl von dieser Sonderregel als auch von der Sammelabschreibung ausgeschlossen. Ob eine in einer Mietwohnung installierte Anlage darunterfällt, ist im Einzelfall nicht immer eindeutig – bei größeren Anschaffungen für die Ausstattung empfiehlt sich vorab die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Was wir vor einem Verkauf gemeinsam mit unseren Kundinnen und Kunden prüfen

Wenn uns eine Verkaufsanfrage erreicht, bitten wir noch vor der Frage nach dem voraussichtlichen Verkaufspreis zuerst um die Suche nach den Kaufunterlagen von damals. Wie Rechenbeispiel 3 zeigt, kann allein das Vorhandensein oder Fehlen des Kaufvertrags die Steuerlast um rund 4,73 Mio. JPY (rund 27.500 EUR) verändern – ein weit größerer Hebel als jede Verhandlung um 500.000 JPY (50万円, rund 2.900 EUR) beim Verkaufspreis.

Konkret prüfen wir die folgenden vier Punkte.

1. Kaufvertrag und gesetzlich vorgeschriebene Aufklärung über wesentliche Punkte (重要事項説明書): Wir prüfen die Aufteilung von Grundstück und Gebäude, den Verbrauchsteuerbetrag und das Kaufdatum.
2. Grundbuchauszug und Teilungserklärung: Wir prüfen Sondereigentumsfläche und Baujahr – die Pflichtangaben, sobald die Baukostentabelle herangezogen werden muss.
3. Nutzungshistorie und Zeitpunkt des Auszugs: Der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY gilt nur bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem drei Jahre seit dem Auszug vergangen sind. Lag zwischenzeitlich eine Vermietungsphase vor, prüfen wir auch deren Dauer.
4. Erwerbsdatum und geplanter Verkaufszeitpunkt: Da die Haltedauer zum 1. Januar des Verkaufsjahres bestimmt wird, kann sich der Steuersatz allein danach richten, ob noch im laufenden Jahr oder erst im neuen Jahr verkauft wird.

Zeichnet sich dabei eine hohe Steuerlast ab oder sind Erbschaft, Miteigentum oder ein Anschlusskauf im Spiel, vermitteln wir frühzeitig den Kontakt zu einem Steuerberater. Immobilienverkauf und Steuerrecht lassen sich in Japan nicht voneinander trennen, die steuerliche Entscheidung selbst liegt jedoch im Zuständigkeitsbereich des Steuerberaters. Unsere Aufgabe sehen wir darin, unseren Kundinnen und Kunden vorab alle Grundlagen bereitzustellen, die für eine eigene Entscheidung notwendig sind. Auch unangenehme Informationen wie die zu erwartende Steuerlast transparent zu benennen, ist unserer Überzeugung nach die Grundlage für langfristiges Vertrauen – gerade gegenüber internationalen Kundinnen und Kunden, die auf eine japanische Immobilientransaktion aus der Entfernung angewiesen sind und Informationsvorsprünge nicht selbst überprüfen können.

Zusammenfassung: vier Punkte vor dem Verkauf

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels zur Abschreibung beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Japan lassen sich auf vier Kernaussagen verdichten.

1. Klären Sie zuerst, welcher der beiden Systeme für Ihr Objekt gilt. Beim Eigenheim gilt für RC-Bauten die Formel mit dem Satz 0,015 und dem Faktor 0,9, bei der Kapitalanlage die Formel mit dem Satz 0,022 ohne diesen Faktor.
2. Ermitteln Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes. Prüfen Sie in dieser Reihenfolge: die Aufteilung im Kaufvertrag, die Rückrechnung aus dem Verbrauchsteuerbetrag, zuletzt die amtliche Standard-Baukostentabelle.
3. Prüfen Sie vorab, ob eine Vergünstigung anwendbar ist. Beim Eigenheim führt der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY nicht selten dazu, dass der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn auf 0 JPY sinkt.
4. Bestimmen Sie den Verkaufszeitpunkt anhand des Stichtags 1. Januar. Ob die Fünf- oder Zehnjahresgrenze über- oder unterschritten wird, verändert den Steuersatz erheblich.

Die Abschreibungsrechnung selbst ist, sobald der Abschreibungssatz feststeht, nichts weiter als drei Multiplikationen. Die eigentliche Schwierigkeit liegt in der Ermittlung der Anschaffungskosten des Gebäudes und in der Prüfung der Voraussetzungen für die Vergünstigungen. Wer sich hierfür Zeit nimmt, maximiert am Ende den tatsächlichen Nettoerlös – und vermeidet die für DACH-Investorinnen und -Investoren typischste Fehlannahme, dass eine lange Haltedauer allein bereits Steuerfreiheit bedeutet.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Wie hoch ist der Abschreibungssatz für eine Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung in RC- oder SRC-Bauweise liegt der Satz bei 0,015, wenn sie als Eigenheim selbst bewohnt wurde, und bei 0,022, wenn sie als Kapitalanlage vermietet wurde. Bei Holzbauten sind es 0,031 (nicht-betrieblich) bzw. 0,046 (betrieblich), bei Leichtstahlbauten je nach Wandstärke des Skelettmaterials 0,036 oder 0,025 (nicht-betrieblich). Beachten Sie, dass sich die Zahl allein je nach Nutzungsart ändert.

F2. Wird Grund und Boden abgeschrieben?

Nein, Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, da er nicht als ein durch Zeitablauf an Wert verlierendes Wirtschaftsgut gilt. Auch bei den Anschaffungskosten im Verkaufsfall bleibt der Kaufpreis des Grundstücksanteils daher unverändert erhalten. Abschreibungsfähig sind ausschließlich das Gebäude und die gebäudetechnischen Anlagen.

F3. Was ist zu tun, wenn im Kaufvertrag kein Gebäudepreis angegeben ist?

Prüfen Sie zunächst, ob der auf das Gebäude entfallende Verbrauchsteuerbetrag bekannt ist – falls ja, lässt sich der Betrag über „Verbrauchsteuerbetrag × (1 + Verbrauchsteuersatz) ÷ Verbrauchsteuersatz" rückrechnen. Ist auch der Verbrauchsteuerbetrag unbekannt, wird er anhand der amtlichen „Standard-Baukostentabelle" der NTA, multipliziert mit der Sondereigentumsfläche und differenziert nach Baujahr und Baukonstruktion, ermittelt. Dieses Verfahren ist eine von der NTA offiziell anerkannte Vorgehensweise.

F4. Kann die Steuer trotz Abschreibungsberechnung am Ende 0 JPY betragen?

Ja. Beim Verkauf eines Eigenheims steht der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY zur Verfügung, sodass der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn bei einem Gewinn von bis zu 30 Mio. JPY auf 0 JPY sinkt. In Rechenbeispiel 1 dieses Artikels betrug der Veräußerungsgewinn 22,793 Mio. JPY, die Steuerlast dennoch 0 JPY. Voraussetzung für den Freibetrag ist allerdings stets die Abgabe einer Steuererklärung – ohne Erklärung entfällt der Freibetrag vollständig.

F5. Ist nach einem Verkauf eine Steuererklärung erforderlich?

Ist ein Veräußerungsgewinn entstanden oder soll eine Vergünstigung in Anspruch genommen werden, ist eine Steuererklärung erforderlich. Sie ist zwischen dem 16. Februar und dem 15. März des auf den Verkauf folgenden Jahres gemeinsam mit der „Aufstellung des Veräußerungsgewinns (Beiblatt und Berechnungsgrundlage zur Steuererklärung) [für Grundstück und Gebäude]" einzureichen. Erforderliche Unterlagen sind unter anderem eine Kopie des Kaufvertrags, Belege für die Veräußerungskosten, eine Kopie des ursprünglichen Erwerbsvertrags sowie ein Grundbuchauszug.

F6. Kann eine gebrauchte Eigentumswohnung auch nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer noch abgeschrieben werden?

Ja. Für ein Wirtschaftsgut, dessen gesetzliche Nutzungsdauer bereits vollständig verstrichen ist, gilt die Formel „gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %" – bei RC-Bauweise also 47 Jahre × 20 % = 9,4 Jahre, nach Abrundung auf ganze Jahre 9 Jahre (Abschreibungssatz 0,112). Fällt das Ergebnis unter zwei Jahre, gelten zwei Jahre als Untergrenze.

Quellen und weiterführende Materialien

• NTA Nr. 3261, Berechnung der Anschaffungskosten des Gebäudes (Rechtsstand 1. April Reiwa 7 / 2025)
• NTA, „Anleitung zur Erklärung des Veräußerungsgewinns für das Steuerjahr Reiwa 7 (2025)", Referenz 1
• NTA, „Aufstellung des Veräußerungsgewinns (Beiblatt und Berechnungsgrundlage zur Steuererklärung) [für Grundstück und Gebäude], gültig ab Steuerjahr Reiwa 7 (2025)"
• NTA, „Standard-Baukostentabelle"
• Ministerialverordnung über die Nutzungsdauer abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter, Anlage 1 und Anlage 8 (e-Gov-Gesetzesdatenbank)
• NTA Nr. 5404, Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter
• NTA Nr. 2100, Überblick über die Abschreibung
• NTA Nr. 3208, Steuerberechnung beim langfristigen Veräußerungsgewinn
• NTA Nr. 3211, Steuerberechnung beim kurzfristigen Veräußerungsgewinn
• NTA Nr. 3302, Vergünstigung beim Verkauf des Eigenheims (Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY)
• NTA Nr. 3305, Ermäßigter Steuersatz beim Verkauf des Eigenheims
• NTA Nr. 3258, Wenn die Anschaffungskosten unbekannt sind
• NTA Nr. 3252, Was zu den Anschaffungskosten zählt
• Japanisches Finanzministerium, „Grundlinien der Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026)" (3/9), Abschnitt 3, Körperschaftsteuer
• Japanische Agentur für kleine und mittlere Unternehmen, „Die Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter wurde erweitert" (erstellt Mai Reiwa 8 / 2026)
• NTA, „Fragen und Antworten zur besonderen Verteidigungs-Einkommensteuer und zur besonderen Wiederaufbau-Einkommensteuer (Quellensteuer)", Mai Reiwa 8 (2026)
• REINS Ost-Japan (公益財団法人東日本不動産流通機構), „Market Watch Monatsbericht Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)

Dieser Artikel beruht auf dem Rechtsstand und den zum Zeitpunkt August 2026 veröffentlichten Materialien. Die tatsächliche Steuerberechnung und die Anwendbarkeit einzelner Vergünstigungen hängen von den individuellen Umständen ab; für eine konkrete Steuererklärung wenden Sie sich bitte an das zuständige Finanzamt oder einen Steuerberater. Dieser Artikel behandelt ausschließlich japanisches Steuerrecht – für die steuerliche Behandlung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz (etwa nach § 23 EStG) ist stets eine gesonderte Prüfung durch eine dort zugelassene steuerliche Beratung erforderlich.