Abschreibung vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung: Berechnung, Steuervorteile und Exit-Strategie

Wenn Sie eine Eigentumswohnung zu Anlagezwecken erwerben, ist es sowohl für die Steueroptimierung als auch für Ihre Exit-Strategie wichtig, den Mechanismus der "Abschreibung" zu verstehen, mit dem die Anschaffungskosten des Gebäudes Jahr für Jahr als Aufwand angesetzt werden können.

Was ist die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung?

Abschreibung ist ein Verfahren, bei dem die Anschaffungskosten langlebiger Anlagegüter entsprechend ihrer Nutzungsdauer jährlich als Aufwand verbucht werden. Bei einer Anlage-Eigentumswohnung ist der Gebäudeteil abschreibungsfähig.

Wichtig: Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig. Da Grundstücke keiner altersbedingten Abnutzung unterliegen, müssen der Grundstücksanteil und der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten klar voneinander getrennt erfasst werden.

Nutzungsdauer des Gebäudes und Abschreibungssatz

Die gesetzliche Nutzungsdauer von Wohngebäuden unterscheidet sich je nach Bauweise:

• Holzbau mit Mörtel: 20 Jahre
• Holzbau mit Kunstharzverbund: 22 Jahre
• Stahlbetonrahmenbau (RC) und Stahlbetonbau: 47 Jahre
• Anlagenteil: 15 Jahre

Für Objekte, die seit April 2016 erworben wurden, gilt ausschließlich die lineare Abschreibung. Berechnungsformel: Anschaffungskosten × Abschreibungssatz

Wichtige Abschreibungssätze: Nutzungsdauer 47 Jahre → 0.022, 15 Jahre → 0.067

So wird die Abschreibung berechnet

Berechnungsbeispiel für eine Neubauwohnung

Wenn Sie eine neue RC-Eigentumswohnung mit einem Gebäudepreis von 20 Mio. Yen und Anlagen im Wert von 5 Mio. Yen kaufen:

• Gebäude: 20 Mio. Yen × 0.022 = 440.000 Yen/Jahr (Jahr 1 bis 47)
• Anlagen: 5 Mio. Yen × 0.067 = 335.000 Yen/Jahr (Jahr 1 bis 15)
• Jährliche Abschreibung in Jahr 1 bis 15: 440.000 Yen + 335.000 Yen = 775.000 Yen
• Ab Jahr 16: 440.000 Yen (nur noch der Gebäudeanteil nach Abschluss der Anlagenabschreibung)

Berechnungsbeispiel für eine gebrauchte Wohnung

Bei Bestandsimmobilien wird die "Restnutzungsdauer" mit der folgenden Formel ermittelt:
（gesetzliche Nutzungsdauer－verstrichene Jahre）＋verstrichene Jahre×0.2

Bei einer RC-Eigentumswohnung mit einem Alter von 10 Jahren, einem Gebäudeanteil von 10 Mio. Yen und Anlagen von 2 Mio. Yen:

• Nutzungsdauer des Gebäudes: （47−10）＋10×0.2＝39 Jahre → Abschreibungssatz 0.026
• Nutzungsdauer der Anlagen: （15−10）＋10×0.2＝7 Jahre → Abschreibungssatz 0.143
• Jahr 1 bis 7: 10 Mio. Yen × 0.026 + 2 Mio. Yen × 0.143 = 260.000 Yen + 286.000 Yen = 546.000 Yen/Jahr
• Jahr 8 bis 39: 260.000 Yen/Jahr (nur der Gebäudeanteil)

Die Nutzungsdauer unterscheidet sich zwischen betrieblicher und nicht betrieblicher Nutzung

Die Nutzungsdauer einer zu Anlagezwecken betrieblich genutzten Eigentumswohnung (RC-Bauweise) beträgt 47 Jahre, während sie bei nicht betrieblicher Nutzung wie dem Eigenheim mit dem 1,5-Fachen bei 70 Jahren liegt. Auch der Abschreibungssatz ist bei nicht betrieblicher Nutzung mit 0.015 niedriger als bei betrieblicher Nutzung mit 0.022, was zu Unterschieden bei der Steuerbelastung führt.

Auswirkungen von Reparaturkosten und Austausch von Anlagen auf die Abschreibung

Die Einordnung als Reparaturaufwand oder aktivierungspflichtige Ausgabe ist entscheidend

Reparaturkosten, etwa regelmäßige Instandsetzungen unter 200.000 Yen innerhalb von jeweils drei Jahren, können vollständig im betreffenden Jahr als Aufwand verbucht werden. Aktivierungspflichtige Ausgaben (wertsteigernde Verbesserungen) müssen dagegen aktiviert und abgeschrieben werden. Wenn die Abgrenzung schwierig ist, sollten Sie das Finanzamt oder einen Steuerberater konsultieren.

Sonderregel für geringwertige abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter

Bei einer Blue-Return-Steuererklärung können Ausstattungsgegenstände und Anlagen mit einem Wert von unter 300.000 Yen pro Stück (oder pro Satz) im Anschaffungsjahr sofort in voller Höhe als Aufwand verbucht werden (Sonderregel für geringwertige abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter). Auch bei einer White-Return-Steuererklärung können Vermögenswerte unter 100.000 bis 200.000 Yen über drei Jahre pauschal abgeschrieben werden (Sonderregel für Sammelabschreibung).

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Ich habe gehört, dass sich mit der Abschreibung bei Eigentumswohnungsinvestitionen Steuern sparen lassen. Wie funktioniert das?

Indem die Anschaffungskosten des Gebäudes jedes Jahr als Aufwand angesetzt werden, wird das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung reduziert und damit auch das zu versteuernde Einkommen. Besonders bei gut verdienenden Angestellten entsteht ein Steuervorteil bei Einkommensteuer und Einwohnersteuer, wenn ein Verlustausgleich genutzt wird.

F2. Wie wirkt sich die Abschreibung beim Verkauf einer Eigentumswohnung aus?

Die Anschaffungskosten beim Verkauf werden nach der Formel "Kaufpreis − bisher kumulierte Abschreibung" berechnet. Je weiter die Abschreibung fortgeschritten ist, desto niedriger sind die Anschaffungskosten und desto höher ist der Veräußerungsgewinn, weshalb die Steuerbelastung bei einem Verkauf nach langer Haltedauer steigen kann. Das ist ein wichtiger Faktor für die Exit-Strategie.

F3. Wie kann ich das Verhältnis zwischen Grundstück und Gebäude prüfen?

Sie können es anhand der Aufschlüsselung im Kaufvertrag, des Verhältnisses der Bewertungsbeträge für Grundstück und Gebäude in der Bescheinigung zur Grundsteuerbewertung oder durch Rückrechnung aus der Verbrauchsteuer ermitteln.

F4. Können auch gebrauchte Eigentumswohnungen abgeschrieben werden, deren gesetzliche Nutzungsdauer bereits überschritten ist?

Auch Gebäude, deren gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist, können noch mindestens zwei Jahre abgeschrieben werden (Abrundung des Ergebnisses aus Nutzungsdauer × 0.2). Beispiel: Bei einer RC-Bauweise mit mehr als 47 Jahren → 47×0.2＝9 Jahre (Abrundung → 9 Jahre, Mindestdauer 2 Jahre).

F5. Unterscheidet sich die Behandlung der Abschreibung zwischen Blue Return und White Return?

Die Berechnung der Abschreibung selbst ist identisch, aber die Sonderregel für geringwertige abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter (sofortige vollständige Verbuchung von unter 300.000 Yen) gilt nur für Blue-Return-Steuerpflichtige. Wenn Sie die Steuerwirkung maximieren möchten, empfehlen wir die Wahl der Blue-Return-Steuererklärung.