일본 맨션(구분소유 아파트) 매각 시 적용되는 감가상각(減価償却, genka-shōkyaku) 세무 계산은 한국 투자자에게는 생소한 일본 고유의 제도입니다. 한국 부동산 투자에서는 전세(傳貰) 보증금을 지렛대로 삼아 매매가의 상당 부분을 임차인 자금으로 조달하는 것이 일반적이지만, 일본에는 전세 제도 자체가 존재하지 않습니다. 일본에서 임대용 맨션에 투자할 때 레버리지는 오로지 은행 대출(住宅ローン・アパートローン, 주택론·아파트론)로만 구성되며, 이 때문에 보유 기간 중 매년 계상하는 감가상각비가 대출 상환 부담을 상쇄하는 실질적인 현금흐름 수단으로서, 한국의 일반적인 부동산 세제보다 훨씬 큰 비중을 차지합니다.
맨션 매각의 감가상각이란, 매각 시 양도차익을 계산할 때 취득가액에서 공제되는 건물의 가치 감소분을 말합니다. 자가 거주용(마이홈, マイホーム)이라면 「건물 취득가액×0.9×상각률×경과연수」로, 투자용(임대)이라면 보유 기간 동안 매년 계상해온 감가상각비의 누계액으로 계산합니다. 철근콘크리트조(RC조) 맨션의 상각률은 자가 거주용이 0.015, 투자용이 0.022입니다.
이 기사는 앞으로 맨션을 매각할 예정이거나, 매각 후 확정신고(確定申告, kakutei-shinkoku — 한국의 종합소득세·양도소득세 신고에 해당하는 일본의 연례 세무신고 절차)를 앞두고 있는 분들을 위해 작성했습니다. 「내 물건의 상각률은 얼마인가」 「취득가액에서 얼마가 공제되는가」 「결국 세금은 얼마가 되는가」라는 세 가지 질문에, 일본 국세청(国税庁, National Tax Agency, 이하 국세청) 자료를 근거로 구체적인 숫자로 답합니다. 투자용으로 맨션을 보유 중인 분들을 위해, 보유 기간 중 매년 계상하는 경비 처리에 대해서도 후반부에서 정리했습니다. 2026년 8월 시점의 법령 및 공표 자료를 기준으로 작성했으며, 본문의 엔화 금액에는 참고용 원화 개산환산(2026년 8월 기준, 100엔≈950원)을 괄호로 병기합니다. 실제 환전 시점의 환율과는 차이가 있을 수 있습니다.
이 기사의 포인트
- RC조 맨션의 상각률은 자가 거주용(비업무용)이 0.015, 투자용(사업용)이 0.022입니다. 같은 물건이라도 용도에 따라 숫자가 달라집니다.
- 자가 거주용 계산식에는 0.9를 곱하는 과정이 있지만, 투자용 계산식에는 없습니다. 이 차이만으로도 상각액이 1할(10%) 달라집니다.
- 감가상각이 진행될수록 취득가액이 줄어들어 양도소득이 늘어납니다. 다만 자가 거주용이라면 3,000만엔(약 2억 8,500만원) 특별공제로 과세 양도소득이 0엔이 되는 사례가 많습니다.
- 구입 시 계약서를 찾지 못해 개산 취득가액 5%를 적용하면, 이 기사의 조건상 세액이 약 473만엔(약 4,495만원) 늘어났습니다. 계약서를 찾는 작업은 비용 대비 효과가 가장 큰 일입니다.
- 계약서에 건물 가격이 기재되어 있지 않은 중고 맨션이라도, 국세청의 「건물의 표준적인 건축가액표(建物の標準的な建築価額表)」를 사용하면 건물 취득가액을 공적인 방법으로 산정할 수 있습니다.
맨션 매각에서 감가상각이 문제가 되는 지점은 어디인가
맨션 매각에서 감가상각이 효력을 발휘하는 지점은 「취득가액」을 계산하는 단계, 오직 그 한 곳뿐입니다. 매각 금액에서 공제할 수 있는 취득가액이 감가상각분만큼 작아지고, 그 결과 과세되는 양도소득이 커집니다. 이 구조만 이해하면 감가상각에 관한 이야기는 단숨에 명확해집니다.
또 하나 중요한 점은 토지는 감가상각하지 않는다는 것입니다. 토지는 세월이 지나도 가치가 닳아 없어지는 자산으로 보지 않기 때문에, 구입 당시의 금액이 그대로 취득가액에 남습니다. 줄어드는 것은 건물뿐입니다. 즉, 맨션 구입 대금을 토지분과 건물분으로 나누는 작업에서부터 모든 계산이 시작됩니다.
감가상각이 양도소득세에 영향을 미치는 구조
양도소득과 취득가액의 관계는 다음 두 식으로 완결됩니다.
- 양도소득＝매각가격−취득가액−양도비용（−특별공제액）
- 취득가액＝토지 구입대금＋（건물 구입대금−감가상각비 상당액）
국세청도 건물의 취득가액은 구입대금 등의 합계액에서 보유 기간 중의 감가상각비 상당액을 뺀 금액이라고 명시하고 있습니다(国税庁 No.3252 取得費となるもの, 국세청 No.3252 취득가액이 되는 것). 오래 보유한 물건일수록 감가상각비 상당액이 쌓이기 때문에 취득가액은 작아집니다. 「살 때보다 싸게 팔았는데도 세금이 나왔다」는 상담이 끊이지 않는 이유는, 이 구조가 잘 알려져 있지 않기 때문입니다.
그리고 또 하나, 많은 분들이 걸려 넘어지는 지점이 자가 거주용과 투자용은 계산식 자체가 다르다는 것입니다. 국세청 용어로는 마이홈처럼 사업에 쓰지 않은 건물을 「비업무용 자산(非業務用資産)」, 임대로 내놓은 건물을 「업무용 자산(業務用資産)」이라고 구분해서 부릅니다. 다음 장에서 이 두 계열의 숫자를 표로 정리해 나란히 제시합니다.
한국의 양도소득세 필요경비 계산에서는 실제로 지출한 자본적 지출이나 취득세 등이 공제 대상이 될 뿐, 임대사업자가 아닌 개인이 감가상각비를 별도로 공제하는 개념은 익숙하지 않습니다. 반면 일본에서는 부동산을 파는 순간 보유 기간 내내 건물이 얼마나 낡았는지를 계산식으로 명시적으로 반영해 취득가액을 깎아냅니다. 이 차이가 한국 투자자가 일본 맨션 매각을 검토할 때 가장 먼저 이해해야 할 일본 고유의 구조입니다.
맨션 상각률 일람｜자가 거주용과 투자용은 숫자가 다르다
결론부터 말씀드립니다. 맨션(RC조·SRC조)의 상각률은 자가 거주용(마이홈)으로 거주한 경우가 0.015, 투자용으로 임대한 경우가 0.022입니다. 아래에서 구조별 일람을 두 계열로 나누어 게재합니다.
비업무용(자가 거주용) 상각률표
마이홈이나 별장 등, 사업에 쓰지 않았던 건물을 팔 때 사용하는 상각률입니다. 비업무용의 내용연수는 법정내용연수의 1.5배(1년 미만 절사)로 계산되며, RC조라면 47년×1.5＝70년에 해당하는 상각률이 0.015가 됩니다.
| 건물 구조 | 상각률 | 해당 건물 예시 |
|---|---|---|
| 목조 | 0.031 | 목조 아파트·목조 단독주택 |
| 목골 모르타르조 | 0.034 | 목조 모르타르 단독주택 |
| （철골）철근콘크리트조 | 0.015 | 일반적인 분양 맨션(RC조·SRC조) |
| 금속조①(골격재 두께 3mm 이하) | 0.036 | 경량철골조 저층 아파트 |
| 금속조②(골격재 두께 3mm 초과 4mm 이하) | 0.025 | 경량철골조 공동주택 |
출처: 国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】令和7年分以降用」, 국세청 「양도소득 내역서(토지·건물용) 레이와 7년분 이후용」 및 国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」参考1, 국세청 「레이와 7년분 양도소득 신고방법」참고1
이 표를 사용할 때 주의할 점이 세 가지 있습니다.
- 계산식은 「건물 취득가액×0.9×상각률×경과연수」입니다. 0.9를 곱하는 것을 빠뜨리는 실수가 매우 많은 부분입니다(国税庁 No.3261 建物の取得費の計算, 국세청 No.3261 건물 취득가액의 계산).
- 경과연수는 6개월 이상을 1년으로 올림하고, 6개월 미만은 절사합니다. 취득부터 양도까지의 기간을 월 단위가 아닌 연 단위로 반올림합니다.
- 상각비 상당액은 건물 취득가액의 95%가 한도입니다. 건축 후 아무리 오래되어도 건물의 취득가액이 0엔이 되는 일은 없습니다.
사업용(투자용)의 법정내용연수와 정액법 상각률표
임대로 내놓은 건물은 매년의 감가상각비를 필요경비로 계상합니다. 사용하는 것은 법정내용연수와 그에 대응하는 정액법 상각률입니다.
| 건물 구조(주택용) | 법정내용연수 | 정액법 상각률 |
|---|---|---|
| 철골철근콘크리트조·철근콘크리트조 | 47년 | 0.022 |
| 벽돌조·석조·블록조 | 38년 | 0.027 |
| 금속조(골격재 두께 4mm 초과) | 34년 | 0.030 |
| 금속조(골격재 두께 3mm 초과 4mm 이하) | 27년 | 0.038 |
| 금속조(골격재 두께 3mm 이하) | 19년 | 0.053 |
| 목조·합성수지조 | 22년 | 0.046 |
| 목골 모르타르조 | 20년 | 0.050 |
건물 본체와는 별도로 건물부속설비를 구분해 계상하는 경우에는 다음 연수를 사용합니다.
| 건물부속설비 | 법정내용연수 | 정액법 상각률 |
|---|---|---|
| 급배수·위생설비, 가스설비 | 15년 | 0.067 |
| 전기설비(기타) | 15년 | 0.067 |
| 냉난방설비(냉동기 출력 22kW 이하) | 13년 | 0.077 |
| 엘리베이터 | 17년 | 0.059 |
| 에스컬레이터 | 15년 | 0.067 |
출처: 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一・別表第八（e-Gov法令検索）, 감가상각자산 내용연수 등에 관한 성령 별표1·별표8(e-Gov 법령검색)
한편, 구분소유 맨션을 한 호실 단위로 구입한 경우 매매계약서에 건물 본체와 설비의 내역이 나뉘어 기재되어 있지 않은 경우가 대부분입니다. 이 경우 건물 전체를 47년으로 상각하는 것이 실무상 기본형이 됩니다. 설비를 나누어 짧은 연수로 상각하고 싶다면 내역을 뒷받침하는 근거 자료가 필요합니다.
상각 방법에 대해서도 보충합니다. 건물은 헤이세이(平成) 10년(1998년) 4월 1일 이후 취득분부터 구정액법 또는 정액법만 사용할 수 있으며, 정률법은 쓸 수 없습니다. 건물부속설비와 구축물은 헤이세이 28년(2016년) 4월 1일 이후 취득분부터 정액법만 사용합니다(国税庁 No.2100 減価償却のあらまし, 국세청 No.2100 감가상각 개요). 「2016년 4월 이후 건물도 정액법만 쓰게 되었다」는 설명을 종종 보게 되는데, 건물에 대해서는 그보다 18년 이른 시점에 이미 정액법으로 일원화되어 있었습니다.
자가 거주용과 투자용의 감가상각은 여기가 다르다
같은 RC조 맨션이라도 용도에 따라 취급이 이만큼 달라집니다.
| 비교 항목 | 비업무용(자가 거주용) | 사업용(투자용·임대) |
|---|---|---|
| 내용연수(RC조) | 70년(47년×1.5, 1년 미만 절사) | 47년 |
| 상각률(RC조) | 0.015 | 0.022 |
| 계산식의 0.9 | 곱함 | 곱하지 않음 |
| 매년 경비 계상 | 불가(매각 시 일괄 계산) | 가능(부동산소득의 필요경비) |
| 상각 한도 | 취득가액의 95% | 비망가액 1엔까지(헤이세이 19년(2007년) 4월 1일 이후 취득) |
| 매각 시 취득가액 반영 | 상각비 상당액을 차감 | 감가상각누계액을 차감 |
| 3,000만엔 특별공제 | 사용 가능(요건 충족 시) | 사용 불가 |
자가 거주용은 매년의 절세에는 쓸 수 없는 대신 상각 속도가 느리고, 매각 시 3,000만엔(약 2억 8,500만원) 특별공제라는 강력한 무기가 있습니다. 투자용은 매년 경비 계상으로 소득을 압축할 수 있는 대신 매각 시 취득가액이 빠르게 줄어들고, 특별공제도 쓸 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한가가 아니라, 출구까지 포함해 어떻게 설계할 것인가의 문제입니다.
한국의 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제와 비교하면, 일본에서도 자가 거주용 매각에는 3,000만엔 특별공제라는 강력한 우대가 있다는 점은 감각적으로 유사합니다. 다만 일본의 이 공제는 보유기간의 장단과 무관하게 정액으로 적용되고, 애초에 투자(임대)용 물건에는 적용되지 않는다는 점에서 보유기간에 따라 공제율이 단계적으로 늘어나는 한국의 장기보유특별공제와는 설계 사상이 다릅니다.
건물 취득가액을 어떻게 산출하는가｜3단계로 확정한다
감가상각의 출발점은 건물의 취득가액입니다. 이것이 정해지지 않으면 다음 단계로 나아갈 수 없습니다. 국세청은 다음 순서로 구분할 것을 제시하고 있습니다. 위에서부터 순서대로 확인해 주십시오.
1단계: 매매계약서에 구분 기재가 있는지 확인한다
가장 확실한 방법입니다. 매매계약서나 매매대금 내역서에 「토지 ○○엔, 건물 ○○엔」이라고 적혀 있다면 그 금액을 그대로 사용합니다. 분양 맨션의 신축 구입 시에는 기재되어 있는 경우가 많으므로, 우선 구입 당시의 서류 일체를 찾는 것부터 시작해 주십시오.
2단계: 소비세액에서 역산한다
계약서에 건물 가격 기재가 없어도, 건물에 부과된 소비세액을 알 수 있다면 역산할 수 있습니다. 토지에는 소비세가 부과되지 않기 때문에, 소비세는 건물에만 대응한다는 성질을 이용합니다.
건물 취득가액＝그 건물의 소비세액×（1＋소비세율）÷소비세율
| 구입 시기 | 1＋소비세율 | 소비세율 |
|---|---|---|
| 헤이세이(平成) 원년(1989년) 4월 1일〜헤이세이 9년(1997년) 3월 31일 | 1.03 | 0.03 |
| 헤이세이 9년 4월 1일〜헤이세이 26년(2014년) 3월 31일 | 1.05 | 0.05 |
| 헤이세이 26년 4월 1일〜레이와(令和) 원년(2019년) 9월 30일 | 1.08 | 0.08 |
| 레이와 원년 10월 1일〜 | 1.10 | 0.10 |
예를 들어 소비세액이 120만엔(약 1,140만원)이고 구입이 레이와 2년(2020년)이라면, 120만엔×1.10÷0.10＝1,320만엔(약 1억 2,540만원)이 건물 취득가액입니다. 다만 개인 매도인으로부터 구입한 중고 맨션은 소비세가 비과세이기 때문에 이 방법을 쓸 수 없습니다. 경과조치에 따라 구세율이 적용되는 경우도 있으므로, 계약서의 날짜와 세율이 맞는지도 함께 확인해 주십시오.
3단계: 국세청 「건물의 표준적인 건축가액표」로 산정한다
계약서에도 소비세액에도 단서가 없는 경우, 공적으로 인정되는 마지막 방법이 이것입니다. 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「건축착공통계(建築着工統計)」의 공사비 예정액을 바닥면적으로 나눈 ㎡당 단가가 구조별·건축연도별로 공표되어 있습니다. 한국의 양도소득세 신고에는 정부가 매년 구조별·건축연도별 표준 단가를 공표해 취득가액을 역산할 수 있게 해주는 이와 같은 제도가 따로 없어, 이 방식 자체가 일본 특유의 공적 안전망이라고 할 수 있습니다.
| 건축연도 | 목조·목골모르타르조 | 철골철근콘크리트조 | 철근콘크리트조 | 철골조 |
|---|---|---|---|---|
| 헤이세이 20년(2008) | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
| 헤이세이 23년(2011) | 156.8 | 238.4 | 197.0 | 158.9 |
| 헤이세이 25년(2013) | 159.9 | 258.5 | 203.8 | 164.3 |
| 헤이세이 30년(2018) | 168.5 | 304.2 | 263.1 | 214.1 |
| 레이와 원년(2019) | 170.1 | 363.3 | 285.6 | 228.8 |
| 레이와 2년(2020) | 172.0 | 279.2 | 276.9 | 230.2 |
| 레이와 3년(2021) | 172.2 | 338.4 | 288.2 | 227.3 |
| 레이와 4년(2022) | 176.2 | 434.4 | 277.5 | 241.5 |
| 레이와 5년(2023) | 204.1 | 366.7 | 314.3 | 281.1 |
단위는 천엔／㎡(약 9,500원／㎡, 2026년 8월 기준 개산환산)입니다. 출처: 国税庁「建物の標準的な建築価額表」, 국세청 「건물의 표준적인 건축가액표」(쇼와(昭和) 34년부터 레이와 5년까지 전 연도분이 게재되어 있습니다)
사용법은 구입 형태에 따라 나뉩니다.
- 신축으로 구입한 경우: 건축연도의 건축단가×바닥면적＝건물 취득가액
- 중고로 구입한 경우: 건축연도의 건축단가×바닥면적−건축 시부터 취득 시까지의 경과연수에 따른 상각비 상당액＝건물 취득가액
맨션의 바닥면적은 전유부분의 바닥면적으로 무방하다고 되어 있습니다. 등기부나 관리규약에 기재된 전유면적을 그대로 사용할 수 있습니다. 산정한 건물 취득가액은 양도소득 내역서의 「□표준」란에 체크해 신고합니다.
중고 맨션 내용연수 조견표｜건축 후 몇 년이면 몇 년인가
투자용으로 중고 맨션을 취득한 경우, 법정내용연수 47년을 그대로 쓰지 않고 간편법(簡便法)으로 남은 내용연수를 계산합니다. 계산식은 다음과 같습니다(国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数, 국세청 No.5404 중고자산의 내용연수).
- 법정내용연수의 일부가 경과: （법정내용연수−경과연수）＋경과연수×20%
- 법정내용연수의 전부가 경과: 법정내용연수×20%
- 어느 쪽이든 1년 미만은 절사하며, 산출 결과가 2년 미만일 때는 2년으로 합니다
RC조 맨션(법정내용연수 47년)을 건축 후 경과연수별로 대입하면 다음과 같습니다.
| 취득 시 건축 후 경과연수 | 간편법에 의한 내용연수 | 정액법 상각률 |
|---|---|---|
| 5년 | 43년 | 0.024 |
| 10년 | 39년 | 0.026 |
| 15년 | 35년 | 0.029 |
| 20년 | 31년 | 0.033 |
| 25년 | 27년 | 0.038 |
| 30년 | 23년 | 0.044 |
| 40년 | 15년 | 0.067 |
| 47년 초과 | 9년 | 0.112 |
출처: 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数, 국세청 No.5404 중고자산의 내용연수 및 耐用年数省令 別表第八, 내용연수성령 별표8
건축 후 40년이 지난 RC조 맨션의 상각률이 0.067, 즉 15년 만에 전액 상각이 끝나는 계산이 된다는 점은 투자 판단에서 중요한 포인트입니다. 단기간에 큰 감가상각비를 계상할 수 있는 반면, 상각이 끝나면 경비가 사라지고 매각 시 취득가액도 크게 줄어듭니다. 한국 투자자에게 시사하는 바는, 한국의 임대소득 필요경비 계산에는 이처럼 건축연수에 따라 상각 속도 자체가 가팔라지는 간편법 구조가 없다는 점입니다. 즉 오래된 일본 중고 맨션일수록 보유 초반의 절세 효과가 한국에서 상상하기 어려운 수준으로 커질 수 있지만, 그만큼 매각 시점의 세부담도 함께 커진다는 양면을 함께 계산에 넣어야 합니다. 또한, 취득 후 취득가액의 50%를 초과하는 자본적 지출을 한 경우에는 간편법을 쓸 수 없고 법정내용연수를 따르게 됩니다.
맨션 매각 감가상각과 세액 시뮬레이션
여기서부터는 실제 시장 데이터를 사용해 매각 시 세액까지 처음부터 끝까지 계산합니다. 전제는 히가시니혼 레인즈(東日本レインズ, East Japan Real Estate Information Network)가 공표한 2026년 6월분 수도권 중고 맨션 실적치입니다. 성약가격 5,208만엔(약 4억 9,476만원), 전유면적 63.02㎡, 성약 ㎡단가 82.64만엔／㎡(약 785만원／㎡), 성약 건수 4,241건, 평균 건축 후 경과연수 27.48년이었습니다(東日本レインズ 月例速報Market Watchサマリーレポート2026年6月度, 히가시니혼 레인즈 월례속보 Market Watch 요약보고서 2026년 6월분).
공통 전제조건
- 헤이세이 23년(2011년)에 신축 RC조 맨션을 토지·건물 일괄 3,000만엔(약 2억 8,500만원)에 취득
- 전유면적 63㎡, 매매계약서에 토지·건물 내역 기재 없음, 소비세액도 불명
- 2026년에 5,208만엔(약 4억 9,476만원)에 매각, 양도비용(중개수수료·인지대 등) 180만엔(약 1,710만원)
- 취득부터 양도까지의 경과연수 15년
계산 예1: 자가 거주용(마이홈)으로 살고 있었던 경우
1단계: 건물과 토지로 나눈다
계약서에 내역이 없으므로 건물의 표준적인 건축가액표를 사용합니다. 헤이세이 23년의 RC조는 197.0천엔／㎡입니다.
- 건물 취득가액＝19.70만엔／㎡×63㎡＝1,241.1만엔(약 1억 1,790만원)
- 토지 취득가액＝3,000만엔−1,241.1만엔＝1,758.9만엔(약 1억 6,710만원)
2단계: 상각비 상당액을 계산한다
비업무용 계산식에 대입합니다. RC조의 상각률은 0.015입니다.
- 상각비 상당액＝1,241.1만엔×0.9×0.015×15년＝251.3만엔(약 2,387만원)
건물 취득가액 1,241.1만엔(약 1억 1,790만원)의 95%는 1,179.0만엔(약 1억 1,200만원)이므로 한도 내에 들어옵니다.
3단계: 취득가액을 확정한다
- 건물 취득가액(잔액)＝1,241.1만엔−251.3만엔＝989.8만엔(약 9,403만원)
- 취득가액 합계＝989.8만엔＋1,758.9만엔(토지)＝2,748.7만엔(약 2억 6,113만원)
4단계: 양도소득과 세액을 산출한다
- 양도소득＝5,208만엔−2,748.7만엔−180만엔＝2,279.3만엔(약 2억 1,653만원)
- 3,000만엔 특별공제 적용＝2,279.3만엔−3,000만엔＜0엔 → 과세 양도소득 0엔, 소득세·주민세 0엔
감가상각으로 취득가액이 251.3만엔(약 2,387만원)이나 깎였음에도 세액은 0엔입니다. 자가 거주용 매각에서는 감가상각 계산이 최종 세액에 영향을 주지 않는 경우가 상당수 있습니다. 다만 특별공제를 적용받으려면 확정신고가 요건이며, 신고하지 않으면 2,279.3만엔(약 2억 1,653만원)이 그대로 과세 대상이 됩니다. 이 부분이 가장 간과하기 쉬운 함정입니다.
계산 예2: 투자용으로 임대하고 있었던 경우
같은 물건을 임대로 내놓았던 경우, 숫자는 다음과 같이 달라집니다. 사업용 계산식에는 0.9를 곱하지 않고, 상각률은 0.022입니다.
- 감가상각누계액＝1,241.1만엔×0.022×15년＝409.6만엔(약 3,891만원)
- 취득가액＝3,000만엔−409.6만엔＝2,590.4만엔(약 2억 4,609만원)
- 양도소득＝5,208만엔−2,590.4만엔−180만엔＝2,437.6만엔(약 2억 3,157만원)
- 보유기간은 양도한 해의 1월 1일 시점으로 5년 초과이므로 장기양도소득
- 세액＝2,437.6만엔×20.315%＝약 495만엔(약 4,703만원)
계산 예1과 같은 물건, 같은 매각가격임에도 세액은 0엔과 약 495만엔(약 4,703만원)으로 갈렸습니다. 이 차이를 만든 것은 감가상각액의 차이(251.3만엔과 409.6만엔)만이 아니라, 3,000만엔 특별공제를 쓸 수 있는지 여부입니다. 투자용 맨션의 출구에서는 이 공제가 없다는 전제로 실수령액을 추산해야 합니다. 10년 초과 보유 시의 경감세율도 자가 거주용에 한정되므로 투자용에서는 쓸 수 없습니다.
계산 예3: 구입 시 계약서를 찾지 못한 경우
취득가액을 알 수 없을 때는 매각 금액의 5%를 개산 취득가액으로 사용할 수 있습니다(国税庁 No.3258 取得費が分からないとき, 국세청 No.3258 취득가액을 알 수 없을 때). 계산 예2와 같은 투자용 전제로 살펴봅니다.
- 개산 취득가액＝5,208만엔×5%＝260.4만엔(약 2,474만원)
- 양도소득＝5,208만엔−260.4만엔−180만엔＝4,767.6만엔(약 4억 5,292만원)
- 세액＝4,767.6만엔×20.315%＝약 968만엔(약 9,196만원)
계산 예2의 약 495만엔(약 4,703만원)과 비교해 약 473만엔(약 4,494만원)의 차이가 발생했습니다. 구입 당시의 매매계약서 한 장을 찾아낼 수 있는지 여부로 이만한 금액이 움직입니다. 계약서가 보이지 않는 경우에도 주택담보대출의 금전소비대차계약서, 등기 시 서류, 통장의 입금 기록, 중개회사에 남아 있는 거래 기록 등으로 구입대금을 입증할 수 있는 가능성이 있습니다. 매각 상담을 받는 시점에서 저희가 가장 먼저 서류부터 찾아봐 달라고 부탁드리는 이유가 여기에 있습니다.
매각 전체의 절차나 비용 내역은 맨션 매각의 전체 절차와 비용·세금 해설 기사에서 정리해 두었으니 함께 확인해 주십시오.
양도소득세율과 특례｜같은 매각차익이라도 세액은 이렇게 달라진다
일본의 양도소득세는 한국처럼 다른 소득과 합산해 누진세율(최고 45%에 지방소득세를 더하면 사실상 최고세율이 더 높아지는 구조)을 적용하지 않고, 급여소득 등과 완전히 분리해 과세하는 분리과세(分離課税) 방식을 취합니다. 세율도 다주택 여부와 무관하게 보유기간만으로 두 단계(또는 마이홈이면 세 단계)로 정해지는 것이 일본 특유의 구조입니다. 양도소득세율은 보유기간과 물건의 용도에 따라 3단계로 나뉩니다.
| 구분 | 보유기간 | 소득세 | 주민세 | 합계세율 |
|---|---|---|---|---|
| 단기양도소득 | 5년 이하 | 30%（＋부흥특별소득세 0.63%） | 9% | 39.63% |
| 장기양도소득 | 5년 초과 | 15%（＋부흥특별소득세 0.315%） | 5% | 20.315% |
| 10년 초과 경감세율(마이홈·6,000만엔 이하 부분) | 10년 초과 | 10%（＋부흥특별소득세 0.21%） | 4% | 14.21% |
| 10년 초과 경감세율(마이홈·6,000만엔(약 5억 7,000만원) 초과 부분) | 10년 초과 | 15%（＋부흥특별소득세 0.315%） | 5% | 20.315% |
보유기간은 「매각한 해의 1월 1일」을 기준으로 판정합니다. 출처: 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算, 국세청 No.3208 장기양도소득의 세액 계산, No.3211 短期譲渡所得の税額の計算, No.3211 단기양도소득의 세액 계산, No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例, No.3305 마이홈을 매각했을 때의 경감세율 특례
이 「1월 1일 기준 판정」이라는 점이 가장 오해가 많은 논점입니다. 2021년 3월에 구입한 물건을 2026년 5월에 팔아도, 2026년 1월 1일 시점에는 4년 10개월밖에 지나지 않아 단기로 취급됩니다. 세율이 39.63%와 20.315%로 거의 두 배 차이가 나기 때문에, 해를 넘기는 것만으로도 실수령액이 수백만엔(수천만원) 단위로 달라질 수 있습니다. 매각 시기 상담을 서둘러 받으시길 권하는 이유 중 하나입니다.
마이홈에 쓸 수 있는 주요 특례
감가상각을 꼼꼼히 계산하더라도 특례를 모르면 세액 추산이 크게 어긋납니다. 실무에서 사용 빈도가 높은 것들을 정리합니다.
- 3,000만엔 특별공제: 마이홈의 양도소득에서 최대 3,000만엔(약 2억 8,500만원)을 공제할 수 있습니다. 거주하지 않게 된 날로부터 3년이 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지 매각할 것, 배우자나 직계혈족 등 특별한 관계에 있는 사람에게 매각하는 것이 아닐 것, 전년·전전년에 같은 특례를 받지 않았을 것이 주요 요건입니다(国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例, 국세청 No.3302 마이홈을 매각했을 때의 특례).
- 10년 초과 보유의 경감세율: 3,000만엔 공제를 뺀 후의 과세 장기양도소득에 위 표의 경감세율을 적용합니다. 3,000만엔 공제와 병용할 수 있습니다.
- 개산 취득가액 5%: 취득가액을 알 수 없을 때의 최후 수단입니다. 계산 예3에서 본 것처럼 세액이 급격히 늘어나므로 어디까지나 최종 수단으로 생각해 주십시오.
- 공가(空き家)의 3,000만엔 특별공제: 상속받은 피상속인의 거주용 가옥을 매각하는 경우의 특례입니다. 내진기준이나 양도가액 상한 등 요건이 세밀하여 적용 가능 여부는 개별 확인이 필요합니다.
어떤 특례든 확정신고가 적용 조건입니다. 양도소득 신고나 필요서류에 대해서는 부동산 매각의 양도소득과 확정신고 해설 기사에서 절차를 따라 설명하고 있습니다.
2027년부터의 변경점: 방위특별소득세 신설
레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 방위특별소득세(소득세액의 1%)가 신설되고, 부흥특별소득세는 2.1%에서 1.1%로 인하됩니다. 적용은 레이와 9년(2027년) 1월 1일 이후 발생하는 소득부터입니다(国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税（源泉徴収関係）Q&A」令和8年5月, 국세청 「방위특별소득세 및 부흥특별소득세(원천징수 관련) Q&A」레이와 8년 5월)
여기서 짚어둘 점은 내역은 바뀌지만 추가분의 합계는 2.1%로 그대로 유지된다는 것입니다. 장기양도소득의 20.315%, 단기양도소득의 39.63%라는 합계세율 자체는 유지될 전망입니다. 2027년 이후의 매각을 검토 중인 분들도 세율 수준에 대해 지나치게 걱정하실 필요는 없습니다. 참고로 한국의 양도소득세는 다주택자 중과나 세제개편 시기마다 세율 구간 자체가 바뀌는 경우가 잦은 편이지만, 일본의 이번 개정은 세율 구간이 아니라 부가세목 내부 구성만 조정하는 형태라는 점에서 한국의 개편 방식과는 결이 다릅니다.
투자용 맨션 보유 중의 감가상각｜매년의 경비 계상
여기서부터는 임대 중인 맨션을 보유하고 계신 분들을 위한 내용입니다. 매각 시의 이야기와는 별개로, 매년 확정신고에서 계상하는 감가상각비 계산을 확인합니다. 계산식은 건물 취득가액×상각률로 단순합니다.
신축 RC조 맨션의 경우
건물 2,000만엔(약 1억 9,000만원)·설비 500만엔(약 4,750만원)의 내역이 확인된 신축 RC조 맨션을 취득한 경우의 연간 상각비입니다.
- 건물: 2,000만엔×0.022＝44만엔／年(약 418만원／年)（1〜47년째）
- 설비: 500만엔×0.067＝33.5만엔／年(약 318만원／年)（1〜15년째）
- 1〜15년째의 연간 상각비: 44만엔＋33.5만엔＝77.5만엔(약 736만원)
- 16년째 이후: 44만엔(약 418만원)（설비 상각이 끝나 건물분만 남음）
16년째에 연간 33.5만엔(약 318만원)의 경비가 사라진다는 점은 수지 계획에 미리 반영해 두어야 할 부분입니다. 설비 상각 종료와 동시에 급탕기나 냉난방 등의 교체가 필요해지는 시기이기도 합니다.
중고 RC조 맨션의 경우
건축 후 10년·건물 1,000만엔(약 9,500만원)·설비 200만엔(약 1,900만원)인 RC조 맨션을 취득한 경우입니다. 간편법으로 내용연수를 구합니다.
- 건물: （47−10）＋10×0.2＝39년 → 상각률 0.026
- 설비: （15−10）＋10×0.2＝7년 → 상각률 0.143
- 1〜7년째: 1,000만엔×0.026＋200만엔×0.143＝26만엔＋28.6만엔＝54.6만엔／年(약 519만원／年)
- 8〜39년째: 26만엔／年(약 247만원／年)（건물분만）
중고 물건은 내용연수가 짧은 만큼 상각률이 높아, 보유 초기의 절세 효과가 커집니다. 다만 앞서 살펴본 대로 상각이 진행될수록 매각 시 취득가액은 줄어듭니다. 감가상각과 손익통산을 활용한 절세전략 기사에서 연소득별 적합 여부를 정리하고 있습니다.
수선비인가 자본적 지출인가에 따라 취급이 달라진다
보유 중의 지출은 그 해의 경비로 처리할 수 있는 「수선비(修繕費)」와, 자산으로 계상해 감가상각하는 「자본적 지출(資本的支出)」로 나뉩니다. 원상회복이나 유지관리를 위한 지출은 수선비, 건물의 가치를 높이거나 사용 가능 기간을 늘리는 지출은 자본적 지출입니다. 대체로 20만엔(약 190만원) 미만의 지출이나, 대체로 3년 이내 주기로 이루어지는 수선은 수선비로 처리할 수 있습니다.
수선비와 자본적 지출의 경계선은 세무·법무·건축 지식이 교차하는 전형적인 논점입니다. 부동산 투자에 필요한 세무·법무·건축의 종합적 역량은 별도 기사에서 정리했지만, 판단이 어려운 지출은 공사 내용을 알 수 있는 견적서를 보관한 뒤 세무사에게 확인하시길 권합니다. 앞서 설명한 대로 취득가액의 50%를 초과하는 자본적 지출은 중고자산의 간편법에도 영향을 미칩니다.
소액감가상각자산의 특례｜2026년에 40만엔 미만으로 확대
청색신고자는 소액의 감가상각자산을 연간 300만엔(약 2,850만원)을 한도로, 취득한 해의 필요경비로 한 번에 계상할 수 있습니다. 이 특례는 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 확대되어, 대상이 되는 취득가액의 상한이 30만엔(약 2,850만원) 미만에서 40만엔(약 3,800만원) 미만으로 인상되었습니다. 아울러 적용기한이 3년 연장되어, 조치기간은 레이와 10년도 말(2029년 3월 31일)까지로 되어 있습니다.
| 항목 | 개정 전 | 레이와 8년도 세제개정 후 |
|---|---|---|
| 대상이 되는 취득가액 | 30만엔(약 2,850만원) 미만 | 40만엔(약 3,800만원) 미만 |
| 연간 한도액 | 300만엔(약 2,850만원) | 300만엔(약 2,850만원)（그대로 유지） |
| 상시 사용 종업원 수 | 500명 이하 | 400명 이하 |
| 조치기간 | 레이와 8년 3월 31일까지 | 레이와 10년도 말(2029년 3월 31일)까지 |
출처: 財務省「令和8年度税制改正の大綱」三 法人課税, 재무성(財務省, Ministry of Finance, MOF) 「레이와 8년도 세제개정 대강」3. 법인과세（소득세에 대해서도 같은 조치가 적용됩니다）, 中小企業庁「少額減価償却資産の特例を拡充しました」令和8年5月, 중소기업청(中小企業庁, Small and Medium Enterprise Agency, SMEA) 「소액감가상각자산의 특례를 확대했습니다」레이와 8년 5월
개인사업자가 적용받을 때는 청색신고결산서의 「감가상각비 계산」 적요란에 「조치법 28의 2(措法28の2)」라고 기재합니다. 백색신고자라도 10만엔(약 95만원) 이상 20만엔(약 190만원) 미만의 자산을 3년간 균등상각하는 일괄상각자산 제도는 사용할 수 있습니다(国税庁 No.2100 減価償却のあらまし, 국세청 No.2100 감가상각 개요).
다만, 레이와 4년(2022년) 4월 1일 이후에 취득한 자산 중 대여(주된 사업으로 이루어지는 것은 제외)의 용도로 제공한 것은 이 특례와 일괄상각자산 어느 쪽의 대상도 되지 않습니다. 임대물건에 설치하는 설비가 어느 쪽 취급이 되는지는 판단이 갈리는 경우가 있으므로, 금액이 큰 설비투자에서는 사전에 세무사에게 확인해 주십시오. 한국의 임대사업자 감가상각도 정액법·정률법을 선택할 수 있지만, 이처럼 소액자산을 즉시 일괄경비화할 수 있는 청색신고 전용 특례는 일본 세제 특유의 제도이며, 한국에는 직접 대응하는 개념이 없습니다.
매각 전에 저희가 고객님과 함께 확인하는 것
맨션 매각 상담을 받을 때 저희가 시세 평가액 이야기보다 먼저 부탁드리는 것이 구입 당시 서류 찾기입니다. 계산 예3에서 본 것처럼 계약서가 있는지 없는지에 따라 세액이 약 473만엔(약 4,494만원) 달라질 수 있습니다. 시세 평가액을 50만엔(약 475만원) 올리는 협상보다 훨씬 큰 금액입니다.
구체적으로는 다음 네 가지를 확인합니다.
- 매매계약서와 중요사항설명서: 토지·건물의 내역, 소비세액, 구입 연월일을 확인합니다.
- 등기사항증명서와 관리규약: 전유면적과 건축연도를 확인합니다. 건축가액표를 사용할 경우 반드시 필요한 정보입니다.
- 거주 실태와 전거 시기: 3,000만엔 특별공제는 거주하지 않게 된 날로부터 3년이 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지라는 기한이 있습니다. 임대로 내놓았던 기간이 있다면 그 연수도 확인합니다.
- 취득일과 매각 예정 시기: 보유기간이 매각한 해의 1월 1일 기준으로 판정되기 때문에, 연내에 팔지 해가 바뀐 뒤에 팔지에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
그런 다음, 세액이 커질 것으로 예상되는 경우나 상속·공유·교체매매(買換え)가 얽혀 있는 경우에는 이른 단계에서 세무사와 연결해 드리고 있습니다. 부동산 매매와 세무는 뗄 수 없는 관계이지만, 세무 판단 자체는 세무사의 영역입니다. 저희의 역할은 고객님이 판단할 수 있는 재료를 먼저 갖춰 드리는 것이라고 생각합니다. 세금 부담이라는, 고객님에게 달갑지 않은 정보까지 포함해 투명하게 전달하는 것이 장기적인 신뢰로 이어진다고 믿습니다.
정리｜매각 전에 확인하고 싶은 4가지
맨션 매각의 감가상각에 대해, 이 기사의 요점을 네 가지로 압축합니다.
- 내 물건이 어느 계열인지 확인한다. 자가 거주용이라면 RC조 0.015에 0.9를 곱하는 계산식, 투자용이라면 RC조 0.022에 0.9를 곱하지 않는 계산식입니다.
- 건물 취득가액을 확정시킨다. 계약서의 구분 기재, 소비세액으로부터의 역산, 건물의 표준적인 건축가액표 순서로 확인합니다.
- 특례 적용 가능 여부를 먼저 확인한다. 자가 거주용이라면 3,000만엔 특별공제로 과세 양도소득이 0엔이 되는 경우도 드물지 않습니다.
- 매각 시기를 1월 1일 기준으로 확인한다. 보유기간 5년의 경계, 10년의 경계를 넘느냐 마느냐로 세율이 달라집니다.
감가상각 계산 자체는 상각률만 알면 곱셈 세 번으로 끝납니다. 어려운 것은 건물 취득가액의 확정과 특례 요건 판정입니다. 여기에 시간을 들이는 것이 결과적으로 실수령액을 최대화하는 지름길이 됩니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 맨션의 상각률은 얼마입니까?
RC조·SRC조 맨션은 자가 거주용으로 살았던 경우가 0.015, 투자용으로 임대했던 경우가 0.022입니다. 목조는 비업무용 0.031·사업용 0.046, 경량철골조는 골격재 두께에 따라 비업무용 0.036 또는 0.025가 됩니다. 용도에 따라 숫자가 달라지는 점에 주의해 주십시오.
Q2. 토지도 감가상각합니까?
토지는 감가상각하지 않습니다. 시간의 경과에 따라 가치가 줄어드는 자산으로 보지 않기 때문입니다. 따라서 매각 시 취득가액에서도 토지 부분은 구입대금이 그대로 남습니다. 감가상각의 대상은 건물과 건물부속설비뿐입니다.
Q3. 매매계약서에 건물 가격이 적혀 있지 않을 때는 어떻게 합니까?
먼저 건물에 부과된 소비세액을 알 수 있는지 확인하고, 알 수 있다면 「소비세액×（1＋소비세율）÷소비세율」로 역산합니다. 소비세액도 불명확한 경우에는 국세청 「건물의 표준적인 건축가액표」의 건축연도·구조별 ㎡단가에 전유면적을 곱해 산정합니다. 이 방법은 국세청이 공식적으로 제시하는 구분 방법입니다.
Q4. 감가상각을 계산해도 세금이 0엔이 되는 경우가 있습니까?
있습니다. 자가 거주용 매각에서는 3,000만엔 특별공제를 쓸 수 있기 때문에, 양도소득이 3,000만엔 이하라면 과세 양도소득은 0엔이 됩니다. 이 기사의 계산 예1에서는 양도소득 2,279.3만엔(약 2억 1,653만원)에 대해 세액이 0엔이었습니다. 다만 특별공제를 적용받으려면 확정신고가 요건이며, 신고하지 않으면 공제를 받을 수 없습니다.
Q5. 매각했다면 확정신고가 필요합니까?
양도차익이 발생한 경우, 또는 특례를 적용받는 경우에는 확정신고가 필요합니다. 매각한 해의 다음 해 2월 16일부터 3월 15일까지, 확정신고서와 함께 「양도소득 내역서(확정신고서 첨부표 겸 계산명세서)【토지·건물용】」을 제출합니다. 매매계약서 사본, 양도비용 영수증, 구입 시 계약서 사본, 등기사항증명서 등이 필요서류가 됩니다.
Q6. 법정내용연수를 초과한 중고 맨션도 감가상각할 수 있습니까?
가능합니다. 법정내용연수를 전부 경과한 자산은 「법정내용연수×20%」로 계산하며, RC조라면 47년×20%＝9.4년, 1년 미만을 절사해 9년(상각률 0.112)이 됩니다. 산출 결과가 2년 미만이 되는 경우에는 2년이 하한입니다.
인용·참고자료
- 国税庁 No.3261 建物の取得費の計算, 국세청 No.3261 건물 취득가액의 계산（레이와 7년 4월 1일 현재 법령 등）
- 国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」参考1, 국세청 「레이와 7년분 양도소득 신고방법」참고1
- 国税庁「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】令和7年分以降用」, 국세청 「양도소득 내역서(확정신고서 첨부표 겸 계산명세서)【토지·건물용】레이와 7년분 이후용」
- 国税庁「建物の標準的な建築価額表」, 국세청 「건물의 표준적인 건축가액표」
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一・別表第八（e-Gov法令検索）, 감가상각자산 내용연수 등에 관한 성령 별표1·별표8(e-Gov 법령검색)
- 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数, 국세청 No.5404 중고자산의 내용연수
- 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし, 국세청 No.2100 감가상각 개요
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算, 국세청 No.3208 장기양도소득의 세액 계산
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算, 국세청 No.3211 단기양도소득의 세액 계산
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）, 국세청 No.3302 마이홈을 매각했을 때의 특례(3,000만엔의 특별공제)
- 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例, 국세청 No.3305 마이홈을 매각했을 때의 경감세율 특례
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき, 국세청 No.3258 취득가액을 알 수 없을 때
- 国税庁 No.3252 取得費となるもの, 국세청 No.3252 취득가액이 되는 것
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱（3/9）」三 法人課税, 재무성 「레이와 8년도 세제개정 대강(3/9)」3. 법인과세
- 中小企業庁「少額減価償却資産の特例を拡充しました」, 중소기업청 「소액감가상각자산의 특례를 확대했습니다」（레이와 8년 5월 작성）
- 国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税（源泉徴収関係）Q&A」令和8年5月, 국세청 「방위특별소득세 및 부흥특별소득세(원천징수 관련) Q&A」레이와 8년 5월
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート2026年6月度」, 공익재단법인 히가시니혼 부동산유통기구 「월례속보 Market Watch 요약보고서 2026년 6월분」（2026년 7월 10일 발표）
본 기사는 2026년 8월 시점에 공표된 법령 및 자료를 바탕으로 작성했습니다. 실제 세액 계산이나 특례 적용 가능 여부는 개별 사정에 따라 다르므로, 구체적인 신고에 있어서는 관할 세무서 또는 세무사에게 확인해 주십시오. 본문의 원화 환산액은 2026년 8월 기준 개산환율(100엔≈950원)을 적용한 참고용 수치이며, 실제 환전 시점의 환율에 따라 달라질 수 있습니다.
