公寓出售时的折旧计算，是指从出售时的"取得成本"中扣除建筑物随时间损耗的部分。这是日本税法体系下的特有机制：自住房按"建筑物取得价额×0.9×折旧率×经过年数"计算，出租型投资房则按每年计提的折旧费累计额计算。钢筋混凝土（RC）结构公寓的折旧率，自住房为0.015，投资房为0.022。
本文面向即将出售日本公寓的读者，以及出售后需要在日本申报个人所得税（确定申告）的读者，用国税厅（日本国家税务局）公开资料中的数字，回答三个问题："我名下物业的折旧率是多少""取得成本会被扣减多少""最终要缴多少税"。文章后半部分还为持有出租型公寓的投资者，梳理了持有期间每年计提折旧费用的方法。内容依据2026年8月时点已公布的法律法规和官方资料撰写。
需要特别说明的是，本文讨论的"减价折旧"（减价償却）是日本《所得税法》体系下的一项特有制度，与中国内地不动产交易中通常理解的"折旧"概念并不完全对应——它专门用于计算出售不动产时应缴纳的"讓渡所得税"（不动产转让所得税），且自住房与出租房适用完全不同的计算公式。对中国大陆投资者而言，理解这一制度是准确估算日本公寓出售税负、进而判断投资回报的前提。
本文要点
- 钢筋混凝土（RC）结构公寓的折旧率，自住房（非营业用）为0.015，投资房（营业用）为0.022。同一套物业，仅因用途不同，数字就不一样。
- 自住房的计算公式中有乘以0.9这一步骤，投资房的公式中没有。仅这一项差异，就会让折旧额相差约一成。
- 折旧计提越多，取得成本越低，讓渡所得（转让所得）就越高。但自住房出售可适用3,000万日元（约145.5万元人民币）特别扣除，课税讓渡所得为0日元的情况并不少见。
- 若找不到购房时的买卖合同、只能按售价5%估算取得成本，在本文案例条件下税额会增加约473万日元（约22.9万元人民币）。寻找购房合同，是投入产出比最高的一项工作。
- 即便二手公寓的买卖合同中没有写明建筑物价格，只要使用国税厅（日本国家税务局）发布的"建筑物标准建筑价额表"，仍可用官方认可的方法核算建筑物取得价额。
（文中人民币金额均为参考换算值，按约1日元≈0.0485元人民币的汇率折算，基准日为2026年8月16日。实际汇率请以换汇当日行情为准。）
公寓出售中，折旧计算到底影响哪个环节
公寓出售时，折旧计算真正发挥作用的地方，只有计算"取得成本"这一个环节。可以从出售金额中扣除的取得成本，会因折旧部分而变小，结果导致需要缴税的讓渡所得（转让所得）变大。抓住这一点，折旧计算的整体逻辑就会一下子清晰起来。
另一个要点是，土地不计提折旧。日本税法认为，土地不会随时间推移而价值损耗，因此购入时的金额会原样保留在取得成本中；会减少的只有建筑物部分。也就是说，计算工作要从把公寓购房款拆分为"土地部分"和"建筑物部分"开始——这是日本不动产税务的一项基础操作，与许多国家将土地和建筑物合并估值、不区分计提折旧的做法不同。
折旧如何影响讓渡所得税
讓渡所得与取得成本的关系，由以下两个公式构成完整逻辑。
- 讓渡所得＝出售价格－取得成本－转让费用（－特别扣除额）
- 取得成本＝土地购入款＋（建筑物购入款－折旧费相当额）
日本国税厅（国税庁，日本国家税务局）也明确说明，建筑物的取得成本是购入款等合计金额扣除持有期间折旧费相当额后的金额（参见国税厅 No.3252 关于取得成本的构成）。持有时间越长，折旧费相当额累积越多，取得成本就越小。"明明卖得比买得便宜，却还要交税"这类咨询之所以屡见不鲜，正是因为这套机制不为人所知。
还有一点很多人容易搞错：自住房和投资房的计算公式本身就不同。在国税厅的术语体系中，自住房等未用于经营的建筑物称为"非业务用资产"，出租中的建筑物称为"业务用资产"。下一节会把这两套数字整理成表格并列呈现。
公寓折旧率一览：自住房与投资房数字不同
先说结论。公寓（钢筋混凝土RC造、钢骨钢筋混凝土SRC造）的折旧率，作为自住房居住时为0.015，作为投资房出租时为0.022。以下按"非营业用"和"营业用"两个体系分别列出各结构类型的折旧率一览表。
非营业用（自住房）折旧率表
这是出售自住房、别墅等未用于经营的建筑物时使用的折旧率。非营业用的耐用年数按法定耐用年数的1.5倍计算（不足1年部分舍去），RC造的情况下为47年×1.5＝70年，对应的折旧率为0.015。
| 建筑物结构 | 折旧率 | 对应建筑物示例 |
|---|---|---|
| 木造 | 0.031 | 木造公寓・木造独栋住宅 |
| 木骨灰泥造 | 0.034 | 木造灰泥独栋住宅 |
| （钢骨）钢筋混凝土造 | 0.015 | 常见的分户产权公寓（RC造・SRC造） |
| 金属造①（骨架材厚度3mm以下） | 0.036 | 轻钢结构低层公寓 |
| 金属造②（骨架材厚度超3mm至4mm） | 0.025 | 轻钢结构集合住宅 |
资料来源：国税厅《讓渡所得内讯书【土地・建筑物用】令和7年分以降用》及国税厅《令和7年分 讓渡所得申报办法》参考1
使用这张表时，有三点需要注意。
- 计算公式为"建筑物取得价额×0.9×折旧率×经过年数"。忘记乘以0.9是最常见的错误之一（参见国税厅 No.3261 建筑物取得成本的计算）。
- 经过年数满6个月以上进1年，不满6个月则舍去。从取得到转让的期间，不按月计算，而是按年四舍五入处理。
- 折旧费相当额以建筑物取得价额的95%为上限。即便房龄非常老旧，建筑物的取得成本也不会归零。
营业用（投资房）法定耐用年数与直线法折旧率表
出租中的建筑物，每年需要将折旧费计入必要经费。使用的是法定耐用年数，以及与之对应的"定额法"（直线法）折旧率。
| 建筑物结构（住宅用） | 法定耐用年数 | 直线法折旧率 |
|---|---|---|
| 钢骨钢筋混凝土造・钢筋混凝土造 | 47年 | 0.022 |
| 砖造・石造・砌块造 | 38年 | 0.027 |
| 金属造（骨架材厚度超4mm） | 34年 | 0.030 |
| 金属造（骨架材厚度超3mm至4mm） | 27年 | 0.038 |
| 金属造（骨架材厚度3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 木造・合成树脂造 | 22年 | 0.046 |
| 木骨灰泥造 | 20年 | 0.050 |
若建筑物主体与附属设备分开单独计提，则使用以下年数。
| 建筑物附属设备 | 法定耐用年数 | 直线法折旧率 |
|---|---|---|
| 给排水・卫生设备、燃气设备 | 15年 | 0.067 |
| 电气设备（其他） | 15年 | 0.067 |
| 冷暖气设备（制冷机输出22kW以下） | 13年 | 0.077 |
| 电梯 | 17年 | 0.059 |
| 扶梯 | 15年 | 0.067 |
资料来源：《折旧资产耐用年数等相关省令》别表第一・别表第八（e-Gov法令检索，日本电子政府法规检索系统）
需要说明的是，以"一户"为单位购买区分所有权公寓时，买卖合同中通常不会写明建筑物主体与设备的明细拆分。这种情况下，实务上的基本做法是将建筑物整体按47年折旧。若希望把设备部分拆分出来、按更短年数折旧，则需要有明细拆分的依据材料。
关于折旧方法再补充一点。建筑物自平成10年（1998年）4月1日之后取得的，只能使用旧定额法或定额法（不能使用余额递减的"定率法"）。建筑物附属设备与构筑物则是自平成28年（2016年）4月1日之后取得的，才只能使用定额法（参见国税厅 No.2100 折旧计算概要）。市面上常见"2016年4月起建筑物也统一为定额法"的说法，但实际上建筑物本体统一为定额法的时间要早18年。
自住房与投资房的折旧差异一览
同样是RC造公寓，仅因用途不同，处理方式就会有如下差异——这也是中国大陆读者最容易感到陌生的地方：日本税法对"自住"与"出租"这两种用途设计了完全独立的两套规则，而非像不少市场那样一概而论。
| 比较项目 | 非营业用（自住房） | 营业用（投资房・出租） |
|---|---|---|
| 耐用年数（RC造） | 70年（47年×1.5，不足1年舍去） | 47年 |
| 折旧率（RC造） | 0.015 | 0.022 |
| 公式中的0.9 | 需乘以0.9 | 不乘以0.9 |
| 每年计提经费 | 不可以（出售时一次性计算） | 可以（作为不动产所得的必要经费） |
| 折旧上限 | 取得价额的95% | 备忘价额1日元为止（平成19年4月1日以后取得） |
| 出售时对取得成本的影响 | 扣减折旧费相当额 | 扣减折旧累计额 |
| 3,000万日元特别扣除 | 可以使用（满足条件时） | 不可以使用 |
自住房虽然无法用于每年的节税，但折旧速度较慢，且在出售时拥有"3,000万日元特别扣除"（约145.5万元人民币）这一强力工具。投资房则可以通过每年计提经费来压缩应税所得，但代价是出售时取得成本损耗更快，也无法使用特别扣除。这不是简单的"哪种更有利"的问题，而是一个需要把出售这个"出口"也纳入考量的整体设计问题。
如何确定建筑物取得价额：三个步骤
折旧计算的起点是建筑物取得价额。这个数字不确定，后面的计算就无法进行。国税厅列出了以下的确认顺序，请按顺序依次核对。
第一步：确认买卖合同中是否有分项记载
这是最可靠的方法。如果买卖合同或价款明细书中写明"土地○○日元、建筑物○○日元"，则直接使用该金额即可。新建分户产权公寓的购买合同中，通常会有这项记载，因此请首先从查找购房时的全套文件开始。
第二步：从消费税额反推
即便合同中没有写明建筑物价格，只要知道该建筑物被征收的消费税额，就可以反推出来。日本的土地交易不征收消费税，因此可以利用"消费税只对应建筑物部分"这一性质。
建筑物取得价额＝该建筑物的消费税额×（1＋消费税率）÷消费税率
| 购买时期 | 1＋消费税率 | 消费税率 |
|---|---|---|
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日（1989年4月〜1997年3月） | 1.03 | 0.03 |
| 平成9年4月1日〜平成26年3月31日（1997年4月〜2014年3月） | 1.05 | 0.05 |
| 平成26年4月1日〜令和元年9月30日（2014年4月〜2019年9月） | 1.08 | 0.08 |
| 令和元年10月1日〜（2019年10月〜至今） | 1.10 | 0.10 |
举例来说，若消费税额为120万日元、购买时间为令和2年（2020年），则120万日元×1.10÷0.10＝1,320万日元（约64万元人民币）即为建筑物取得价额。但需注意，从个人卖方手中购买的二手公寓，消费税免征，这种情况无法使用此方法。此外，过渡措施下有时会适用旧税率，请同时核对合同日期与税率是否一致。
第三步：用国税厅"建筑物标准建筑价额表"核算
如果合同和消费税额都没有线索，这是官方认可的最后一种方法。国土交通省（日本国土交通省，负责国土、交通、建设的中央部门）"建筑动工统计"中的工程费预定额除以建筑面积得出的每平方米单价，按结构类型和建筑年份分别公布。
| 建筑年份 | 木造・木骨灰泥造 | 钢骨钢筋混凝土造 | 钢筋混凝土造 | 钢骨造 |
|---|---|---|---|---|
| 平成20年（2008年） | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
| 平成23年（2011年） | 156.8 | 238.4 | 197.0 | 158.9 |
| 平成25年（2013年） | 159.9 | 258.5 | 203.8 | 164.3 |
| 平成30年（2018年） | 168.5 | 304.2 | 263.1 | 214.1 |
| 令和元年（2019年） | 170.1 | 363.3 | 285.6 | 228.8 |
| 令和2年（2020年） | 172.0 | 279.2 | 276.9 | 230.2 |
| 令和3年（2021年） | 172.2 | 338.4 | 288.2 | 227.3 |
| 令和4年（2022年） | 176.2 | 434.4 | 277.5 | 241.5 |
| 令和5年（2023年） | 204.1 | 366.7 | 314.3 | 281.1 |
单位为千日元／㎡。资料来源：国税厅《建筑物标准建筑价额表》（收录昭和34年〈1959年〉至令和5年〈2023年〉的全部年份数据）
使用方法因购买形态而异。
- 新房购买的情况：建筑年份的建筑单价×建筑面积＝建筑物取得价额
- 二手房购买的情况：建筑年份的建筑单价×建筑面积－从建成到取得期间对应的折旧费相当额＝建筑物取得价额
公寓的建筑面积，可以使用专有部分的建筑面积，登记簿或管理规约中记载的专有面积可以直接采用。核算出的建筑物取得价额，在讓渡所得内讯书的"□标准"栏打勾后申报。
二手公寓耐用年数速查表：房龄对应几年
作为投资房取得二手公寓时，不直接套用47年的法定耐用年数，而是用简便法计算剩余耐用年数。公式如下（参见国税厅 No.5404 二手资产的耐用年数）。
- 法定耐用年数已过去一部分时：（法定耐用年数－经过年数）＋经过年数×20%
- 法定耐用年数已全部经过时：法定耐用年数×20%
- 两种情况下不足1年均舍去，若计算结果不足2年，则以2年计
以RC造公寓（法定耐用年数47年）为例，按房龄分别代入计算，结果如下。
| 取得时的房龄 | 简便法计算的耐用年数 | 直线法折旧率 |
|---|---|---|
| 房龄5年 | 43年 | 0.024 |
| 房龄10年 | 39年 | 0.026 |
| 房龄15年 | 35年 | 0.029 |
| 房龄20年 | 31年 | 0.033 |
| 房龄25年 | 27年 | 0.038 |
| 房龄30年 | 23年 | 0.044 |
| 房龄40年 | 15年 | 0.067 |
| 房龄超47年 | 9年 | 0.112 |
资料来源：国税厅 No.5404 二手资产的耐用年数及耐用年数省令 别表第八
房龄40年的RC造公寓折旧率为0.067，也就是说15年即可折旧完毕，这是投资判断上的关键点。一方面，短期内可以计提较大的折旧费；另一方面，折旧结束后经费就会消失，出售时的取得成本也会大幅缩水。短耐用年数、高折旧率的二手房，是希望在持有前期集中抵税的投资者常见的选择，但需要提前规划好折旧结束后的持有策略和退出时机。此外需注意，取得后如果发生超过取得价额50%的资本性支出，简便法将不再适用，需改用法定耐用年数。
公寓出售折旧与税额模拟计算
接下来，用实际市场数据完整演算出售时的税额。前提数据采用东日本不动产流通机构（东日本レインズ）公布的2026年6月首都圈二手公寓成交实绩：成交价格5,208万日元（约252.6万元人民币），专有面积63.02㎡，成交单价82.64万日元／㎡，成交件数4,241件，平均房龄27.48年（参见东日本レインズ《月度快报Market Watch摘要报告2026年6月度》）。
共同前提条件
- 平成23年（2011年）购入新建RC造公寓，土地建筑物合计3,000万日元（约145.5万元人民币）
- 专有面积63㎡，买卖合同未分项记载土地与建筑物金额，消费税额也不明
- 2026年以5,208万日元（约252.6万元人民币）出售，转让费用（中介手续费・印花税等）180万日元（约8.7万元人民币）
- 从取得到转让经过15年
案例1：作为自住房居住的情况
第一步：拆分建筑物与土地
由于合同中没有分项记载，使用建筑物标准建筑价额表。平成23年（2011年）RC造为197.0千日元／㎡。
- 建筑物取得价额＝19.70万日元／㎡×63㎡＝1,241.1万日元
- 土地取得价额＝3,000万日元－1,241.1万日元＝1,758.9万日元
第二步：计算折旧费相当额
代入非营业用公式。RC造折旧率为0.015。
- 折旧费相当额＝1,241.1万日元×0.9×0.015×15年＝251.3万日元
建筑物取得价额1,241.1万日元的95%为1,179.0万日元，因此在上限范围之内。
第三步：确定取得成本
- 建筑物取得成本＝1,241.1万日元－251.3万日元＝989.8万日元
- 取得成本合计＝989.8万日元＋1,758.9万日元（土地）＝2,748.7万日元
第四步：计算讓渡所得与税额
- 讓渡所得＝5,208万日元－2,748.7万日元－180万日元＝2,279.3万日元
- 适用3,000万日元特别扣除＝2,279.3万日元－3,000万日元＜0日元 → 课税讓渡所得0日元，所得税・住民税均为0日元
尽管折旧计算削减了251.3万日元（约12.2万元人民币）的取得成本，最终税额却是0日元。在自住房出售的场景中，折旧计算不影响最终税额的情况相当常见。但要享受特别扣除，前提是必须办理确定申告（个人所得税申报），如果不申报，2,279.3万日元（约110.5万元人民币）将直接成为应税所得。这是最容易被忽视的陷阱。对习惯了以"满五唯一"等规则减免税负的中国大陆投资者而言，需要特别留意：日本的这项3,000万日元特别扣除以"主动申报"为前提条件，不申报就不生效，与"符合条件自动免税"的逻辑不同。
案例2：作为投资房出租的情况
同一套物业若用于出租，数字会有如下变化。营业用公式不乘以0.9，折旧率为0.022。
- 折旧累计额＝1,241.1万日元×0.022×15年＝409.6万日元
- 取得成本＝3,000万日元－409.6万日元＝2,590.4万日元
- 讓渡所得＝5,208万日元－2,590.4万日元－180万日元＝2,437.6万日元
- 持有期间在转让当年1月1日时点已超过5年，属于长期讓渡所得
- 税额＝2,437.6万日元×20.315%＝约495万日元（约24.0万元人民币）
同一套物业、同样的出售价格，案例1与案例2的税额却分别是0日元和约495万日元。造成这一差异的，不仅是折旧额的不同（251.3万日元与409.6万日元），更关键的是能否使用3,000万日元特别扣除。这正是自住与投资两条路径在退出环节的核心分野：投资型公寓在测算出售后的实际到手金额时，必须以"没有这项扣除"为前提；持有超过10年的税率优惠也仅限自住房，投资房同样无法使用。
案例3：找不到购房时合同的情况
不知道取得成本时，可以将出售金额的5%作为概算取得成本使用（参见国税厅 No.3258 取得成本不明时的处理）。以与案例2相同的投资房前提来看。
- 概算取得成本＝5,208万日元×5%＝260.4万日元
- 讓渡所得＝5,208万日元－260.4万日元－180万日元＝4,767.6万日元
- 税额＝4,767.6万日元×20.315%＝约968万日元（约46.9万元人民币）
与案例2约495万日元相比，产生了约473万日元（约22.9万元人民币）的差额。仅凭是否能找到购房时的一张买卖合同，就会带来如此大的金额差异。即便找不到合同，也可能通过住房贷款的金钱借贷合同、登记时的文件、银行存折的转账记录、中介公司留存的交易记录等来证明购房款。正因如此，我们在接到出售咨询的第一时间，就会请客户优先寻找相关文件——对于持有多套海外资产、购房年代久远的中国大陆投资者而言，这一步骤尤其重要：购房合同、汇款凭证等原始资料一旦遗失，很可能意味着数百万日元级别的额外税负。
关于出售的完整流程与费用明细，我们在《公寓出售全流程与费用・税金详解》一文中作了系统整理，欢迎一并参阅。
讓渡所得税率与特例：同样的售房收益，税额差异巨大
讓渡所得的税率，按持有期间和物业用途分为三个档次。
| 类别 | 持有期间 | 所得税 | 住民税 | 合计税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期讓渡所得 | 5年以下 | 30%（＋复兴特别所得税0.63%） | 9% | 39.63% |
| 长期讓渡所得 | 超过5年 | 15%（＋复兴特别所得税0.315%） | 5% | 20.315% |
| 持有超10年轻减税率（自住房・6,000万日元以下部分） | 超过10年 | 10%（＋复兴特别所得税0.21%） | 4% | 14.21% |
| 持有超10年轻减税率（自住房・6,000万日元超出部分） | 超过10年 | 15%（＋复兴特别所得税0.315%） | 5% | 20.315% |
持有期间以"出售当年的1月1日"为判定基准日。资料来源：国税厅 No.3208 长期讓渡所得税额的计算、No.3211 短期讓渡所得税额的计算、No.3305 出售自住房时的轻减税率特例
这个"以1月1日为判定基准"的规则，是最容易被误解的一点。举例来说，2021年3月购入的物业即便在2026年5月出售，由于2026年1月1日时点仅经过4年10个月，仍会被认定为短期。39.63%与20.315%的税率相差近一倍，仅仅因为跨不跨过一个年份，实际到手金额就可能相差数百万日元。这也是我们建议客户尽早就出售时机进行咨询的原因之一——与许多国家按"实际持有天数"精确计算不同，日本按自然年的1月1日这一固定节点判定持有期限，晚卖几周就可能多缴纳近一倍的税款。
自住房可用的主要特例
即便折旧计算得再仔细，不了解特例制度，税额估算也会出现很大偏差。以下整理实务中使用频率较高的几项。
- 3,000万日元特别扣除：可从自住房的讓渡所得中最高扣除3,000万日元（约145.5万元人民币）。主要条件包括：须在停止居住之日起满3年的当年12月31日之前出售；出售对象不得是配偶、直系血亲等有特殊关系的人；前一年、前两年未享受过同一特例（参见国税厅 No.3302 出售自住房时的特例）。
- 持有超10年轻减税率：对扣除3,000万日元后的课税长期讓渡所得，适用上表中的轻减税率，可与3,000万日元扣除叠加使用。
- 概算取得成本5%：取得成本不明时的最后手段。如案例3所示，使用该方法会导致税额大幅上升，请务必将其视为最终手段。
- 空置房屋3,000万日元特别扣除：针对出售继承所得的被继承人居住用房屋的特例。适用条件较为细致，包括抗震标准、讓渡价额上限等，是否可用需要逐案确认。
所有这些特例，都以办理确定申告（个人所得税申报）为适用条件。关于讓渡所得的申报流程和所需材料，我们在《不动产出售的讓渡所得与个人所得税申报详解》一文中按步骤作了说明。
2027年起的变化：防卫特别所得税的设立
根据令和8年度（2026年度）税制改正，日本将新设"防卫特别所得税"（所得税额的1%），"复兴特别所得税"则从2.1%下调至1.1%。该调整适用于令和9年（2027年）1月1日之后产生的所得（参见国税厅《防卫特别所得税及复兴特别所得税（源泉征收相关）问答》，令和8年5月）。
这里需要把握的重点是：虽然税种构成发生变化，但附加部分的合计比例仍维持2.1%不变。长期讓渡所得20.315%、短期讓渡所得39.63%这两个合计税率本身预计保持不变。因此，即便计划在2027年之后出售，也无需对税率水平过度担心。
投资房持有期间的折旧：每年计提经费
从这里开始，内容面向持有出租中公寓的读者。与出售时的计算不同，这一部分要确认每年在确定申告中计提折旧费的计算方法。公式很简单：建筑物取得价额×折旧率。
新建RC造公寓的情况
假设取得的新建RC造公寓，建筑物2,000万日元（约97万元人民币）・设备500万日元（约24.3万元人民币）的明细已知，年度折旧费如下。
- 建筑物：2,000万日元×0.022＝44万日元／年（第1〜47年）
- 设备：500万日元×0.067＝33.5万日元／年（第1〜15年）
- 第1〜15年的年度折旧费：44万日元＋33.5万日元＝77.5万日元
- 第16年起：44万日元（设备折旧结束，仅剩建筑物部分）
第16年会突然减少33.5万日元的年度经费，这一点需要提前纳入收支规划。设备折旧结束的时点，往往也正是热水器、空调等设备需要更新换代的时期。
二手RC造公寓的情况
假设取得房龄10年、建筑物1,000万日元（约48.5万元人民币）・设备200万日元（约9.7万元人民币）的RC造公寓。用简便法求耐用年数。
- 建筑物：（47－10）＋10×0.2＝39年 → 折旧率0.026
- 设备：（15－10）＋10×0.2＝7年 → 折旧率0.143
- 第1〜7年：1,000万日元×0.026＋200万日元×0.143＝26万日元＋28.6万日元＝54.6万日元／年
- 第8〜39年：26万日元／年（仅建筑物部分）
二手物业由于耐用年数较短，折旧率相应更高，持有初期的节税效果更明显。但正如前文所述，折旧计提越多，出售时的取得成本损耗也越大。这种"前期高抵税、后期取得成本大幅缩水"的结构，与不少国家更偏线性、缓慢的折旧模式不同，对习惯短期持有、追求当期现金流的投资者尤其需要提前规划退出节奏。在《利用折旧与损益通算的节税策略》一文中，我们按年收入区间整理了具体的适用与不适用情形。
修缮费还是资本性支出，处理方式不同
持有期间的支出，分为可当年计入经费的"修缮费"，和需资产化后再计提折旧的"资本性支出"两类。用于恢复原状或维护管理的支出属于修缮费；能提升建筑物价值或延长可使用年限的支出属于资本性支出。一般而言，金额在20万日元（约9.7万元人民币）以下、或大致以3年以内周期进行的维修，可作为修缮费处理。
修缮费与资本性支出的界线判断，是税务、法务、建筑知识交叉的典型难点。我们在《不动产投资所需的税务・法务・建筑综合能力》一文中作了系统整理，但对于难以判断的支出，建议保留能说明工程内容的报价单，并向税理士（日本税务师）确认。如前所述，超过取得价额50%的资本性支出，也会影响二手资产简便法的适用。
小额折旧资产特例：2026年扩大至40万日元以下
蓝色申告（日本个体经营者・小规模法人可选的一种规范化记账申报方式）纳税人，可以将小额折旧资产以每年300万日元为限，在取得当年一次性计入必要经费。这项特例在令和8年度（2026年度）税制改正中得到扩充，适用的取得价额上限从"不满30万日元"提高到"不满40万日元"。同时适用期限延长3年，措施期间延长至令和10年度末（2029年3月31日）。
| 项目 | 修改前 | 令和8年度税制改正后 |
|---|---|---|
| 适用的取得价额 | 不满30万日元 | 不满40万日元 |
| 年度限额 | 300万日元 | 300万日元（维持不变） |
| 常时雇佣员工数 | 500人以下 | 400人以下 |
| 措施期间 | 至令和8年3月31日 | 至令和10年度末（2029年3月31日） |
资料来源：财务省（日本财务省）《令和8年度税制改正大纲》三・法人课税（所得税方面也采取相同措施）、中小企业厅（日本中小企业厅）《小额折旧资产特例已扩充》令和8年5月
个体经营者适用该特例时，需在蓝色申告决算书"折旧费的计算"摘要栏中填写"措法28の2"。即便是白色申告（普通记账申报）纳税人，对于10万日元以上、不满20万日元的资产，也可以使用"一次性均等折旧资产"制度，在3年内均等折旧（参见国税厅 No.2100 折旧计算概要）。
但需注意，令和4年（2022年）4月1日之后取得的资产中，若用于出租（作为主要事业开展的出租业务除外），则既不适用这项特例，也不适用一次性均等折旧资产制度。出租物业中安装的设备究竟属于哪种处理方式，实务中判断时常有分歧，因此涉及金额较大的设备投资，建议事先咨询税理士确认。
出售之前，我们会与客户共同确认的事项
接到公寓出售咨询时，我们会先于估价，请客户优先寻找购房时的相关文件。如案例3所示，有无购房合同，税额可能相差约473万日元（约22.9万元人民币）——这远比把估价谈判抬高50万日元的意义更大。
具体会确认以下四点。
- 买卖合同与重要事项说明书：确认土地与建筑物的金额拆分、消费税额、购买年月日。
- 登记事项证明书与管理规约：确认专有面积与建筑年份，这是使用建筑价额表时的必备信息。
- 实际居住情况与迁出时间：3,000万日元特别扣除有"自停止居住之日起满3年的当年12月31日之前"这一期限要求，若曾出租过一段时间，也需要确认这段年数。
- 取得日与预定出售时间：由于持有期间以出售当年的1月1日为判定基准，年内出售还是跨年出售，税率可能不同。
在此基础上，如果预计税额较大，或涉及继承、共有、置换等情形，我们会尽早联系税理士。不动产买卖与税务密不可分，但税务判断本身属于税理士的专业领域。我们认为，自己的职责是提前为客户准备好可供判断的全部材料。即便是税负这类对客户而言并不轻松的信息，我们也坚持透明告知——我们相信，这才是建立长期信任的基础。
总结：出售前应确认的四件事
关于公寓出售的折旧计算，将本文要点归纳为以下四点。
- 确认自己的物业属于哪一类。自住房适用RC造0.015、需乘以0.9的公式；投资房适用RC造0.022、不乘以0.9的公式。
- 确定建筑物取得价额。依次核对合同的分项记载、消费税额反推、建筑物标准建筑价额表这三种方法。
- 提前确认能否适用特例。自住房出售适用3,000万日元特别扣除后，课税讓渡所得为0日元的情况并不罕见。
- 按1月1日基准确认出售时机。是否跨过持有5年、10年这两个门槛，会导致税率发生变化。
折旧计算本身，只要知道折旧率，三次乘法就能算完。真正的难点在于确定建筑物取得价额，以及判断特例的适用条件。在这两点上多花时间，最终往往是让到手金额最大化的捷径。对于身处海外、难以频繁往返日本核实文件的中国大陆投资者，提前委托本地专业机构梳理这些材料，尤为重要。
常见问题（FAQ）
Q1. 公寓的折旧率是多少？
RC造・SRC造公寓的折旧率，作为自住房居住时为0.015，作为投资房出租时为0.022。木造建筑非营业用为0.031、营业用为0.046；轻钢结构则根据骨架材厚度不同，非营业用为0.036或0.025。请注意，用途不同，数字也会随之变化。
Q2. 土地也计提折旧吗？
土地不计提折旧。因为日本税法不认为土地价值会随时间推移而减少。因此在出售时计算取得成本时，土地部分的购入款会原样保留。折旧计提的对象仅限建筑物及建筑物附属设备。
Q3. 买卖合同中没有写明建筑物价格时，该怎么办？
首先确认是否知道建筑物被征收的消费税额，如果知道，用"消费税额×（1＋消费税率）÷消费税率"反推。如果消费税额也不清楚，则使用国税厅《建筑物标准建筑价额表》中按建筑年份・结构类型划分的每平方米单价，乘以专有面积来核算。这是国税厅官方认可的核算方法。
Q4. 即便计算了折旧，税额也可能是0日元吗？
会有这种情况。自住房出售可使用3,000万日元特别扣除，只要讓渡所得在3,000万日元以下，课税讓渡所得就会是0日元。本文案例1中，讓渡所得2,279.3万日元（约110.5万元人民币），最终税额为0日元。但特别扣除的适用以办理确定申告为前提，不申报就无法享受该扣除。
Q5. 出售之后需要办理确定申告吗？
如果产生讓渡收益，或需要适用某项特例，就必须办理确定申告（个人所得税申报）。需在出售当年次年的2月16日至3月15日期间，连同确定申告书一并提交《讓渡所得内讯书（确定申告书附表兼计算明细书）【土地・建筑物用】》。所需材料包括买卖合同复印件、转让费用收据、购房时的合同复印件、登记事项证明书等。
Q6. 超过法定耐用年数的二手公寓也可以计提折旧吗？
可以。法定耐用年数已全部经过的资产，按"法定耐用年数×20%"计算，RC造的情况为47年×20%＝9.4年，不足1年舍去后为9年（折旧率0.112）。若计算结果不足2年，则以2年为下限。
引用・参考资料
- 国税厅（国税庁）No.3261 建筑物取得成本的计算（令和7年4月1日现行法令等）
- 国税厅《令和7年分 讓渡所得申报办法》参考1
- 国税厅《讓渡所得内讯书（确定申告书附表兼计算明细书）【土地・建筑物用】令和7年分以降用》
- 国税厅《建筑物标准建筑价额表》
- 《折旧资产耐用年数等相关省令》别表第一・别表第八（e-Gov法令检索）
- 国税厅 No.5404 二手资产的耐用年数
- 国税厅 No.2100 折旧计算概要
- 国税厅 No.3208 长期讓渡所得税额的计算
- 国税厅 No.3211 短期讓渡所得税额的计算
- 国税厅 No.3302 出售自住房时的特例（3,000万日元特别扣除）
- 国税厅 No.3305 出售自住房时的轻减税率特例
- 国税厅 No.3258 取得成本不明时的处理
- 国税厅 No.3252 关于取得成本的构成
- 财务省《令和8年度税制改正大纲（3/9）》三・法人课税
- 中小企业厅《小额折旧资产特例已扩充》（令和8年5月制作）
- 国税厅《防卫特别所得税及复兴特别所得税（源泉征收相关）问答》令和8年5月
- 公益财团法人东日本不动产流通机构《月度快报 Market Watch摘要报告2026年6月度》（2026年7月10日发布）
本文基于2026年8月时点已公布的法律法规及资料撰写。实际的税额计算与特例适用与否，会因个案情况而异，具体申报请务必向日本税务署或税理士确认。此外，本文所涉及的是日本国内税制，与投资者所在国家或地区的税务规定（如中国大陆的个人所得税、境外资产申报等）是两套相互独立的体系，跨境投资者在完成日本方面的申报后，通常还需结合本国税务规定进行相应处理，建议同时咨询熟悉跨境税务的专业人士。
