Faut-il vraiment se lancer dans l'achat d'un bien immobilier vendu aux enchères judiciaires (kyōbai, 競売) au Japon ? Voici d'emblée la conclusion à laquelle nous voulons en venir : le « prix bas » d'un bien acquis aux enchères judiciaires n'est pas une bonne affaire au sens où l'entendrait un investisseur occidental — c'est la contrepartie exacte d'un prix plancher fixé par la loi, combinée aux démarches, aux frais et au temps que l'acquéreur (baiukenin, 買受人) doit assumer lui-même. Ce système d'enchères judiciaires est une spécificité japonaise, sans équivalent direct dans la plupart des ventes forcées occidentales : contrairement aux forced sales anglo-saxonnes ou aux saisies immobilières françaises pilotées par le juge de l'exécution avec l'appui d'un notaire, la procédure japonaise s'organise autour d'un tribunal d'exécution civile (shikkō saibansho, 執行裁判所), d'un barème légal de prix plancher, et de délais calendaires stricts — dont un délai de six mois à compter du paiement du prix pour obtenir l'expulsion d'un ancien propriétaire qui refuse de quitter les lieux. Passé ce délai, la voie judiciaire simplifiée n'est plus disponible : il faut engager une action ordinaire en revendication, beaucoup plus longue et plus coûteuse. Cet article détaille, chiffres à l'appui et en s'appuyant exclusivement sur les textes de loi et les documents publiés par les tribunaux japonais et l'Agence nationale des impôts (国税庁, National Tax Agency, NTA), les différences entre enchères judiciaires (kyōbai), vente aux enchères publiques du fisc (kōbai, 公売) et vente amiable (nin'i baikyaku, 任意売却), le coût réel et la durée d'une procédure d'expulsion, ainsi que la fiscalité applicable après l'adjudication.
Les points clés de cet article
- Le montant plancher pouvant faire l'objet d'une offre est fixé par la loi : le « prix d'achat possible » (baiukanō kagaku, 買受可能価額) correspond à 80 % du « prix de référence de vente » (baikyaku kijun kagaku, 売却基準価額) — soit le prix de référence diminué de deux dixièmes (article 60, alinéa 3 de la loi sur l'exécution civile, Minji Shikkō Hō, 民事執行法). L'idée reçue d'une décote de 20 à 30 % par rapport au prix du marché n'a, elle, aucun fondement légal.
- L'outil décisif face à un occupant qui refuse de partir — l'« ordonnance de remise des lieux » (hikiwatashi meirei, 引渡命令), l'équivalent japonais d'un titre exécutoire d'expulsion — ne peut être demandé que dans un délai de six mois à compter du jour du paiement du prix (neuf mois si l'occupant est un locataire d'un immeuble hypothéqué bénéficiant d'un délai de grâce légal) (article 83, alinéa 2 de la même loi).
- La procédure d'expulsion forcée démarre par une consignation de 65 000 ¥ (≈ 370 €, taux indicatif d'août 2026, environ 1 € ≈ 175 ¥) versée à l'huissier d'exécution (shikkōkan, 執行官) — barème standard du tribunal de district de Tokyo. Les indemnités journalières des ouvriers, le transport des biens laissés sur place et les frais de garde-meuble s'ajoutent séparément, hors de ce montant.
- L'affirmation selon laquelle « le tribunal ne porte absolument aucune responsabilité » est inexacte. L'exonération légale ne porte que sur les défauts de nature ou de qualité du bien ; en cas de défaut portant sur les droits attachés au bien, l'acquéreur conserve la possibilité de demander la résolution du contrat, une réduction de prix ou des dommages-intérêts (article 568 du Code civil japonais, Minpō, 民法).
- La vente aux enchères publiques du fisc (kōbai, 公売, parfois traduite par « enchères administratives ») est encore plus contraignante que les enchères judiciaires : pour un bien immobilier, l'État n'a aucune obligation de livrer la possession du bien. Aucun dispositif équivalent à l'ordonnance de remise des lieux n'existe dans ce cadre.
Conclusion : faut-il éviter les biens vendus aux enchères judiciaires ?
Nous ne recommandons pas ce type d'acquisition aux personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois, à celles dont la trésorerie est tendue, ou à celles qui ne peuvent pas absorber un décalage de plusieurs mois entre l'adjudication et la prise de possession effective. À l'inverse, si vous pouvez régler comptant, si vous pouvez bâtir votre plan de financement en intégrant plusieurs mois et plusieurs centaines de milliers de yens de frais pour obtenir la libération des lieux, et si vous êtes en mesure de lire vous-même le « dossier des trois pièces » (san-ten setto, 三点セット — le dossier officiel du tribunal comprenant le relevé des conditions de vente, le rapport d'état des lieux et le rapport d'évaluation), alors la question mérite d'être étudiée. Ce qui départage les profils n'est pas la qualité intrinsèque du bien, mais un seul critère : êtes-vous en mesure d'assumer vous-même le temps et le coût de la procédure ?
Pour un investisseur habitué aux ventes judiciaires françaises pilotées par le juge de l'exécution, ou aux forced sales anglo-saxonnes où un agent ou un trustee gère une bonne partie des formalités, la différence essentielle est que la procédure japonaise transfère à l'acquéreur lui-même une part beaucoup plus large du travail habituellement pris en charge par le vendeur, l'agence immobilière ou l'établissement prêteur. Il n'y a, à aucun stade de la procédure, d'intermédiaire chargé de faciliter la remise des clés à votre place.
Le prix plancher est fixé par la loi : le « prix d'achat possible » égale 80 % du prix de référence de vente
L'expression souvent entendue au Japon, « moins cher de 20 à 30 % que le marché », n'a aucun fondement juridique. Ce que la loi fixe, c'est uniquement le montant plancher des offres recevables.
Le tribunal d'exécution détermine le « prix de référence de vente » (baikyaku kijun kagaku, 売却基準価額) sur la base de l'évaluation d'un expert (hyōkanin, 評価人), et l'offre d'achat doit être égale ou supérieure au « prix d'achat possible », qui correspond au prix de référence diminué de deux dixièmes (article 60, alinéa 3 de la loi sur l'exécution civile). Si le prix de référence de vente est de 20 000 000 ¥ (≈ 114 300 €), le plancher est de 16 000 000 ¥ (≈ 91 400 €). Autrement dit, cette « décote de 20 % » n'est qu'un plancher de recevabilité des offres — elle ne préjuge ni du prix d'adjudication final, ni de l'écart avec le prix de marché. Il n'est pas rare qu'un bien recherché soit adjugé à un montant supérieur au prix de référence de vente lui-même.
Ce qui rend le prix « bas », c'est la contrepartie du risque transféré à l'acquéreur
L'expert évaluateur intègre dans son estimation des éléments propres aux enchères judiciaires : présence d'un occupant, impossibilité de visiter l'intérieur du bien, absence de coopération du vendeur. La réalité du prix bas, c'est que les tâches et les risques normalement assumés par le vendeur ou l'agence immobilière dans une vente classique sont intégralement transférés à l'acquéreur.
C'est pourquoi il est vain d'évaluer la rentabilité d'une enchère judiciaire en ne regardant que le prix d'adjudication. Il faut additionner le prix d'adjudication, les droits d'enregistrement (登録免許税), la taxe d'acquisition immobilière (不動産取得税), les frais réels de libération des lieux, les dettes reprises (charges de copropriété impayées, notamment) et les frais de remise en état, avant de comparer ce total aux transactions comparables du quartier. La seconde moitié de cet article présente ce calcul complet, avec les taux d'imposition réels et les montants de consignation en vigueur.
Coûts et délais légaux des biens vendus aux enchères judiciaires : le tableau récapitulatif
Dans une enchère judiciaire, la plupart des dates et des montants sont fixés par la loi et par la pratique des tribunaux. Commençons par une vue d'ensemble chiffrée. Le schéma ci-dessous, publié par la 21e chambre civile du tribunal de district de Tokyo (centre d'exécution civile), illustre le déroulement de la procédure.
Comme le montre le schéma, tout se déroule d'un seul tenant depuis l'avis public jusqu'au paiement du prix ; l'ordonnance de remise des lieux, elle, fait l'objet d'une demande distincte, engagée après coup. C'est précisément à cette bifurcation que se produit la situation redoutée : « j'ai remporté l'enchère, mais je ne peux pas encore habiter le bien ».
Tableau des montants et délais : de l'offre au paiement du prix
| Élément | Montant / délai | Fondement |
|---|---|---|
| Montant plancher de l'offre | Prix d'achat possible = prix de référence de vente − 20 % (soit deux dixièmes déduits) | Article 60, alinéa 3, loi sur l'exécution civile |
| Caution de l'offre d'achat (garantie) | En principe 20 % du prix de référence de vente ; peut être plus élevée — à vérifier dans l'avis d'appel d'offres | Article 66 de la même loi / pratique du tribunal de district de Tokyo |
| Durée de la période d'appel d'offres | Généralement 8 jours au centre d'exécution civile | Tribunal de district de Tokyo, « Procédure d'acquisition » |
| Affichage de l'avis public et mise à disposition du dossier des trois pièces | En général 15 jours avant le début de la période d'appel d'offres | Idem |
| Déclaration de non-appartenance à une organisation criminelle (bōryokudan) | À joindre à chaque bulletin d'offre. Une offre non accompagnée de cette déclaration est nulle (aucune régularisation possible a posteriori) | Article 65-2, loi sur l'exécution civile |
| Délai de paiement du prix | En général, environ 1 mois après la date de confirmation de la décision d'autorisation de vente | Article 78, alinéa 1 de la même loi / pratique du tribunal de district de Tokyo |
| Sort de la garantie versée | La garantie fournie par l'acquéreur est imputée sur le prix | Article 78, alinéa 2 de la même loi |
| Non-paiement du prix dans le délai imparti | Perte de la qualité d'acquéreur, sans restitution de la garantie | Tribunal de district de Tokyo, « Procédure d'acquisition » |
Sur le plan pratique, ce sont les deux dernières lignes qui pèsent le plus. Pour un bien dont le prix de référence de vente est de 20 000 000 ¥ (≈ 114 300 €), il faut prévoir 4 000 000 ¥ (≈ 22 900 €) au moment de l'offre, puis régler le solde comptant environ un mois après l'adjudication. Si l'instruction d'un prêt bancaire n'aboutit pas dans ce délai très court, la garantie de 4 000 000 ¥ n'est pas restituée. Contrairement à un achat classique où le compromis de vente laisse généralement plusieurs semaines, voire quelques mois, pour obtenir un financement, l'enchère judiciaire japonaise ne laisse quasiment aucune marge. Aux investisseurs qui n'ont pas, en amont, construit une relation de confiance avec un établissement bancaire, nous devons dire franchement que ce calendrier est un obstacle sérieux — voir à ce sujet notre article sur la construction d'une relation de confiance avec les banques pour obtenir un financement immobilier.
Tableau des délais après l'adjudication
| Élément | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Demande d'ordonnance de remise des lieux (cas général) | Dans les 6 mois suivant le jour du paiement du prix | Article 83, alinéa 2, loi sur l'exécution civile |
| Demande d'ordonnance de remise des lieux (immeuble hypothéqué occupé par un utilisateur bénéficiant d'un délai de grâce) | Dans les 9 mois suivant le jour du paiement du prix | Idem |
| Moment à partir duquel la demande devient possible contre un occupant bénéficiant du délai de grâce | Après expiration du délai de grâce de 6 mois à compter du paiement du prix (sauf exceptions) | Article 395, alinéa 1, Code civil / tribunal de district de Tokyo |
| Délai de recours (kōkoku) contre l'ordonnance de remise des lieux | 1 semaine à compter du lendemain de la notification de l'expédition officielle | Tribunal de district de Tokyo, « Déroulement de la procédure, de la demande d'ordonnance de remise des lieux à la demande d'exécution forcée » |
| Date de début de l'exécution de la remise des lieux | En principe une date fixée en concertation avec l'huissier, dans les 2 semaines suivant la demande | Cour, « Exécution de la remise (expulsion) d'un bien immobilier » |
| Du préavis (sommation) de remise des lieux au délai final de remise | Le jour où s'écoule 1 mois à compter du jour de la sommation | Article 168-2, alinéa 2, loi sur l'exécution civile |
Tableau des frais réels
| Poste | Montant | Source |
|---|---|---|
| Frais de demande d'ordonnance de remise des lieux | 500 ¥ (≈ 2,90 €) en timbre fiscal, par partie adverse | Tribunal de district de Tokyo, « Demande d'ordonnance de remise des lieux d'un bien immobilier » |
| Timbres postaux à consigner pour l'ordonnance de remise des lieux | (110 ¥ ≈ 0,65 € × nombre de demandeurs) + (1 220 ¥ ≈ 7,00 € × nombre de parties adverses) | Idem |
| Consignation de base pour l'exécution de la remise des lieux | Affaires de remise de bien immobilier : 65 000 ¥ (≈ 370 €) | Bureau des huissiers du tribunal de district de Tokyo, « Barème standard des consignations » (révisé le 1er avril 2021) |
| Majoration correspondante | + 40 000 ¥ (≈ 230 €) par débiteur ou par bien supplémentaire | Idem |
| Éléments non compris dans la consignation | Indemnités journalières des ouvriers, frais de transport des biens abandonnés, frais de garde-meuble, etc. : facturés à part | Idem (note) |
| Si une personne morale est partie à la procédure | Un certificat d'habilitation de moins de 3 mois est requis | Tribunal de district de Tokyo, « Demande d'ordonnance de remise des lieux d'un bien immobilier » |
La note accompagnant le barème standard des consignations précise explicitement que les indemnités journalières des ouvriers, les frais de transport des biens abandonnés et les frais de garde-meuble pour les affaires de remise de bien immobilier ne sont pas compris dans la consignation. Les 65 000 ¥ (≈ 370 €) ne constituent pas un plafond, mais un simple montant d'entrée. Si l'intérieur du logement contient une grande quantité de meubles et d'effets personnels, les frais réels de transport et de stockage s'additionnent rapidement.
Que se passe-t-il si l'ancien propriétaire refuse de quitter les lieux ? De l'ordonnance de remise des lieux à l'exécution forcée : déroulement et coûts
Pour répondre le plus concrètement possible aux personnes qui recherchent des informations sur les « problèmes d'occupants récalcitrants dans les biens vendus aux enchères judiciaires » : lorsqu'un occupant ne quitte pas volontairement les lieux, l'acquéreur dispose d'un seul recours judiciaire, l'ordonnance de remise des lieux (hikiwatashi meirei, 引渡命令), qu'il doit d'abord obtenir avant de demander à l'huissier d'exécution l'exécution forcée de la remise des lieux. La négociation amiable n'est qu'une option périphérique, en dehors de cette procédure en deux temps prévue par la loi.
En bas à droite du schéma, dans la colonne du service de répartition, figurent successivement « demande d'ordonnance de remise des lieux → délivrance de l'ordonnance → délivrance de la formule exécutoire, etc. ». On voit clairement que la procédure ne s'arrête pas au paiement du prix : une démarche distincte s'enclenche ensuite, à l'initiative de l'acquéreur.
Tableau chronologique : du paiement du prix à l'exécution effective
| Étape | Document à produire | Montant à payer | Délai / repère |
|---|---|---|---|
| 1. Paiement du prix | Justificatif de consignation, etc. | Prix d'adjudication − garantie déjà versée | Environ 1 mois après la confirmation de la décision d'autorisation de vente. C'est cette date qui déclenche les délais de 6 et 9 mois |
| 2. Demande d'ordonnance de remise des lieux | Requête, liste des parties, liste des biens (et, pour une personne morale, certificat d'habilitation de moins de 3 mois), accusé de réception | Timbre 500 ¥ (≈ 2,90 €) + timbres postaux (110 ¥ ≈ 0,65 € × demandeurs + 1 220 ¥ ≈ 7,00 € × parties adverses) | Dans les 6 mois suivant le paiement du prix (9 mois pour un locataire bénéficiant d'un délai de grâce) |
| 3. Audition | — (le tribunal notifie une convocation à la partie adverse) | — | Réponse demandée en général sous 7 jours |
| 4. Délivrance et notification de l'ordonnance | — | — | Le juge statue après examen du dossier et de la réponse |
| 5. Caractère définitif | — | — | Délai de recours = 1 semaine à compter du lendemain de la notification |
| 6. Délivrance de la formule exécutoire, certificat de notification | Requête en délivrance, demande de certificat de notification | Droit de timbre, etc. | Après le caractère définitif |
| 7. Demande d'exécution de la remise des lieux | Requête, expédition officielle de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire, certificat de notification, certificat d'habilitation, plan des lieux | Consignation de 65 000 ¥ (≈ 370 €) (+ majoration de 40 000 ¥ ≈ 230 € par débiteur/bien supplémentaire) | Auprès du bureau des huissiers. En principe, ni timbre ni timbre postal requis |
| 8. Sommation de remise des lieux | Présence sur place du créancier (ou de son représentant) | — | En principe dans les 2 semaines suivant la demande |
| 9. Délai final de remise | — | — | Le jour où s'écoule 1 mois à compter du jour de la sommation |
| 10. Exécution effective | Présence du créancier (ou de son représentant) | Indemnités des ouvriers, frais de transport, frais de garde (montant réel) | Un jour approprié avant le délai final de remise |
La procédure en elle-même est bien organisée : si tout se déroule normalement, quelques mois suffisent entre le paiement du prix et la remise effective des lieux. Le problème, c'est qu'à chaque étape, c'est l'acquéreur lui-même qui doit préparer les documents et suivre le calendrier. Une personne ayant déjà vécu l'ensemble de la procédure, du défaut de paiement de loyer à l'exécution forcée, mesure concrètement cette charge de travail ; pour un néophyte, elle dépasse souvent l'imagination.
Le délai de grâce de 6 mois de l'article 395, alinéa 1 du Code civil, et la sommation de l'alinéa 2 pour y mettre fin
Le traitement varie selon l'identité de l'occupant. Un « utilisateur d'immeuble hypothéqué » (teitō tatemono shiyōsha, 抵当建物使用者) — c'est-à-dire une personne qui occupe le bien en vertu d'un bail non opposable au créancier hypothécaire, typiquement un locataire déjà en place avant l'ouverture de la procédure d'exécution — n'a pas l'obligation de remettre le bien à l'acquéreur avant l'écoulement d'un délai de 6 mois à compter de l'adjudication (article 395, alinéa 1 du Code civil). C'est un dispositif de protection sans équivalent direct dans le droit locatif français, où un acquéreur reprend en principe le bail en cours sans bénéfice d'un tel délai de grâce automatique en cas d'adjudication.
Ce délai de grâce n'est cependant pas inconditionnel. Si l'acquéreur met en demeure l'occupant, par une sommation fixant un délai raisonnable, de payer une contrepartie d'usage équivalente à au moins un mois de loyer, et que l'occupant n'exécute pas cette obligation dans le délai imparti, le bénéfice du délai de grâce cesse de s'appliquer (article 395, alinéa 2). En pratique, on conserve la preuve de la sommation par lettre recommandée avec accusé de réception, et une copie de ce courrier est jointe à la demande d'ordonnance de remise des lieux. Négliger de réclamer cette contrepartie d'usage revient, pour l'acquéreur, à se priver lui-même de cette option.
Le calcul des frais réels pour un cas d'occupant récalcitrant
Estimons le coût pour un appartement en copropriété (un seul bien), occupé par un seul débiteur, sur la base du barème standard du tribunal de district de Tokyo.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais de demande d'ordonnance de remise des lieux (1 partie adverse) | 500 ¥ (≈ 2,90 €) |
| Timbres postaux consignés (1 demandeur, 1 partie adverse) | 1 330 ¥ (≈ 7,60 €) — soit 110 ¥ + 1 220 ¥ |
| Consignation de base pour l'exécution de la remise des lieux | 65 000 ¥ (≈ 370 €) |
| Sous-total (partie connue à l'avance grâce aux barèmes publiés) | 66 830 ¥ (≈ 380 €) |
| Indemnités des ouvriers, frais de transport des biens abandonnés, frais de garde-meuble | Montant réel, séparé (varie selon le volume des biens laissés sur place) |
| Honoraires d'avocat en cas de recours à un professionnel | Séparé (variable selon les cabinets) |
| Loyer perdu pendant la période de vacance jusqu'à la remise des lieux | Loyer estimé × nombre de mois |
Ce que l'on peut chiffrer avec certitude à partir des documents publics s'arrête à 66 830 ¥ (≈ 380 €) ; tout le reste dépend de l'état du bien et du mode d'intervention choisi. Ce qui pèse ici plus lourd que l'incertitude sur ces montants, c'est le loyer perdu. Pour un logement louable 100 000 ¥ (≈ 570 €) par mois, huit mois nécessaires à la remise des lieux représentent une perte de revenu locatif de 800 000 ¥ (≈ 4 570 €). La « décote de 20 % » propre aux enchères judiciaires ne conserve son sens que si elle absorbe ce coût du temps perdu.
Un jour de retard suffit à rendre l'ordonnance de remise des lieux inutilisable
L'acquéreur ne peut plus demander l'ordonnance de remise des lieux passé un délai de 6 mois à compter du paiement du prix (9 mois si l'occupant était un utilisateur d'immeuble hypothéqué bénéficiant du délai de grâce) (article 83, alinéa 2, loi sur l'exécution civile). Il s'agit d'un délai de forclusion, sans souplesse possible.
Si, en poursuivant des négociations en se disant « encore un peu de patience et il finira par partir », les six mois s'écoulent, il ne reste plus que la voie d'une action ordinaire en revendication de la possession du bien, avec un coût en temps et en argent nettement plus élevé. La pratique de base consiste à déposer la demande d'ordonnance de remise des lieux en parallèle des négociations amiables, sans attendre leur issue.
Droits qui s'éteignent, droits qui se transmettent lors d'une enchère judiciaire : le tableau récapitulatif
Le régime des droits liés à une enchère judiciaire n'est pas un « effacement général ». La loi distingue précisément ce qui s'éteint de ce que l'acquéreur reprend à son compte.
| Droit / dette | Sort après la vente | Fondement |
|---|---|---|
| Privilège, gage assorti d'une clause de non-jouissance, hypothèque | S'éteint par l'effet de la vente | Article 59, alinéa 1, loi sur l'exécution civile |
| Droit acquis non opposable aux titulaires de droits éteints, aux créanciers saisissants ou aux créanciers ayant procédé à une saisie conservatoire | Perd son effet par la vente | Alinéa 2 du même article |
| Saisie, exécution de saisie conservatoire, exécution d'une mesure provisoire non opposable | Perd son effet par la vente | Alinéa 3 du même article |
| Droit de rétention, gage sans clause de non-jouissance | L'acquéreur est tenu de rembourser la créance garantie | Alinéa 4 du même article |
| Occupation d'un utilisateur d'immeuble hypothéqué en vertu d'un bail non opposable au créancier hypothécaire | Pas d'obligation de remise des lieux avant 6 mois à compter de l'adjudication | Article 395, alinéa 1, Code civil |
| Occupation en vertu d'un titre opposable à l'acquéreur | Hors du champ de l'ordonnance de remise des lieux (le droit est simplement repris tel quel) | Article 83, alinéa 1, dernière phrase, loi sur l'exécution civile |
| Charges de copropriété et provisions pour travaux impayées d'un lot de copropriété | Réclamables à l'acquéreur, en tant qu'ayant cause à titre particulier | Articles 7, alinéa 1 et 8, loi sur la copropriété des immeubles bâtis |
Ce qui se transmet : le droit de rétention, et la créance garantie par un gage avec droit de jouissance
Un point souvent négligé est l'article 59, alinéa 4 de la loi sur l'exécution civile. Lorsqu'un droit de rétention grève le bien immobilier, l'acquéreur est tenu de rembourser la créance que ce droit de rétention garantit. Dans un cas typique où une entreprise de travaux occupe l'immeuble faute d'avoir été payée pour des travaux réalisés, il se peut que l'acquéreur doive régler cette créance, en plus du prix d'adjudication, avant de pouvoir obtenir la remise des lieux. C'est précisément pour cette raison qu'il est essentiel de vérifier, dans le relevé des conditions de vente du dossier des trois pièces, l'existence éventuelle de droits repris.
Ce qui se transmet : les charges de copropriété impayées relèvent d'une transmission légale, pas du seul règlement de copropriété
Lorsque, dans une copropriété, l'ancien propriétaire avait laissé impayées des charges de copropriété ou des provisions pour travaux, cette créance peut également être réclamée à l'ayant cause à titre particulier du copropriétaire débiteur (article 8 de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis, la créance concernée étant définie à l'article 7, alinéa 1 de la même loi). L'acquéreur adjudicataire ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier, il recevra une réclamation du syndicat de copropriétaires.
On rencontre parfois l'explication selon laquelle cette reprise de dette découlerait du règlement de copropriété — ce n'est pas exact. Cette transmission s'opère par le seul effet de la loi, indépendamment de l'existence ou du contenu du règlement. Si vous envisagez d'acquérir un lot de copropriété aux enchères, interrogez sans tarder, après le paiement du prix, le syndicat des copropriétaires ou le syndic afin de connaître le montant des impayés, et intégrez ce montant à votre plan de financement. Comprendre la définition et la composition des charges de copropriété au Japon rend cet échange avec le syndic beaucoup plus concret.
« Le tribunal ne porte absolument aucune responsabilité » : une affirmation inexacte — comment lire l'article 568 du Code civil
L'erreur la plus répandue dans les explications sur les enchères judiciaires consiste à dire que « quel que soit le problème rencontré, aucune responsabilité ne peut être recherchée ». L'article 568 du Code civil japonais ne prévoit pas une exonération aussi large.
Les défauts de nature ou de qualité (infiltrations, termites, etc.) sont exclus par l'alinéa 4 de l'article 568
L'alinéa 4 de cet article dispose que « les dispositions des trois alinéas précédents ne s'appliquent pas aux défauts relatifs à la nature ou à la qualité de l'objet de la vente aux enchères ». Autrement dit, pour les défauts de nature physique, l'acquéreur ne peut réclamer ni résolution du contrat, ni réduction de prix, ni dommages-intérêts. Les infiltrations d'eau, les dégâts causés par les termites, la vétusté des installations d'eau et d'évacuation, ou l'insuffisance de la performance parasismique relèvent tous de ce régime. Pour un investisseur habitué au régime français de la garantie des vices cachés, cette exclusion est la plus grande différence à intégrer : dans une vente classique française, un vice caché grave peut, sous conditions, engager la responsabilité du vendeur ; aux enchères judiciaires japonaises, ce recours est fermé dès lors qu'il s'agit d'un défaut physique. Dans une enchère où l'on soumissionne sans jamais pouvoir visiter l'intérieur du bien, ce point reste, quoi qu'il arrive, la charge la plus lourde à assumer.
C'est précisément pour cette raison qu'il faut savoir estimer les frais de réparation à partir de l'aspect extérieur du bien et des photographies contenues dans le dossier des trois pièces. Sachez que les points à vérifier lors de la due diligence précédant l'achat d'un bien ancien devront, dans le cas d'une enchère judiciaire, être examinés seul, sans même pouvoir pénétrer dans les lieux.
Les défauts relatifs aux droits ou à la quantité ouvrent, eux, un droit à résolution, réduction de prix ou dommages-intérêts (alinéas 1 à 3)
Les défauts relatifs aux droits, en revanche, sont traités différemment. En vertu de l'alinéa 1 de l'article 568, l'acquéreur peut demander au débiteur la résolution du contrat ou une réduction du prix. L'alinéa 2 prévoit que, si le débiteur est insolvable, l'acquéreur peut demander aux créanciers ayant reçu une répartition du prix la restitution de tout ou partie de cette somme. L'alinéa 3, enfin, permet à l'acquéreur de réclamer des dommages-intérêts au débiteur qui, connaissant l'inexistence du bien ou du droit, ne l'a pas signalée, ou au créancier qui, le sachant, a néanmoins requis la vente aux enchères.
Les cas où un défaut relatif aux droits devient effectivement litigieux restent limités, mais « tout est aux risques de l'acquéreur » et « seuls les défauts physiques sont aux risques de l'acquéreur » sont deux affirmations très différentes. Un certain nombre d'acquéreurs renoncent à faire valoir leurs droits simplement parce qu'ils ignorent cette distinction.
Comparer enchères judiciaires, enchères publiques du fisc, vente amiable et vente classique par agence : le tableau comparatif
Ce que l'on désigne parfois, au Japon, par les expressions « vente aux enchères immobilières » ou « enchères administratives » — la vente aux enchères publiques du fisc (kōbai, 公売) — est une procédure de recouvrement forcé des impôts impayés, fondée sur la loi relative au recouvrement des impôts nationaux (Kokuzei Chōshū Hō, 国税徴収法), et constitue un dispositif distinct des enchères judiciaires régies par la loi sur l'exécution civile. Confondre les deux au moment de soumissionner conduit tout droit à une impasse au stade de la remise des lieux.
| Critère de comparaison | Enchères judiciaires (kyōbai) | Enchères publiques du fisc (kōbai) | Vente amiable (nin'i baikyaku) | Vente classique par agence |
|---|---|---|---|---|
| Fondement légal | Loi sur l'exécution civile | Loi relative au recouvrement des impôts nationaux | Code civil (vente ordinaire) + accord des créanciers | Code civil / loi sur les transactions immobilières et le commerce des terrains et bâtiments |
| Prix plancher | Prix d'achat possible = prix de référence de vente − 20 % (article 60, alinéa 3) | Au moins égal au prix estimé (prix minimal d'offre) | Prix accepté par les créanciers | Prix souhaité par le vendeur |
| Garantie | En principe 20 % du prix de référence de vente | Au moins 10 % du prix estimé (article 100, alinéa 1, loi relative au recouvrement des impôts nationaux) | Acompte (arrhes) fixé entre les parties | Acompte (arrhes) fixé entre les parties |
| De l'avis public à l'appel d'offres | Affichage de l'avis et mise à disposition du dossier des trois pièces 15 jours avant le début de l'appel d'offres | Avis public d'enchères publiées au moins 10 jours avant la date de la vente (article 95, alinéa 1) | — | — |
| Visite préalable | Un dispositif de visite existe, sur requête du créancier saisissant (article 64-2, loi sur l'exécution civile) | Aucun dispositif de visite institué | Possible (avec la coopération du vendeur) | Possible |
| Responsabilité pour défaut de nature ou de qualité | Exclue (article 568, alinéa 4, Code civil) | Exclue (article 568, alinéa 4, Code civil) | Fixée par contrat (une clause d'exonération est fréquente) | Garantie de conformité applicable |
| Moyen public de faire partir un occupant | Ordonnance de remise des lieux + exécution forcée (article 83, loi sur l'exécution civile) | L'État n'a pas d'obligation de remise des lieux | En principe, le vendeur libère et remet le bien | En principe, le vendeur libère et remet le bien |
| Déclaration de non-appartenance à une organisation criminelle | Obligatoire (article 65-2, loi sur l'exécution civile). Fausse déclaration : peine de contrainte pénale de 6 mois maximum ou amende de 500 000 ¥ (≈ 2 860 €) maximum (article 213 de la même loi) | Obligatoire pour un bien immobilier (article 99-2, loi relative au recouvrement des impôts nationaux). Fausse déclaration : peine de contrainte pénale de 6 mois maximum ou amende de 500 000 ¥ (≈ 2 860 €) maximum (article 189 de la même loi) | Non requise | Non requise |
| Pratique du financement | Délai de paiement très court (environ 1 mois), règlement comptant privilégié | Délai de paiement précisé dans l'avis d'enchères publiques. Règlement comptant privilégié | Recours facilité aux prêts immobiliers classiques (résidence principale ou investissement) | Recours facilité au crédit |
Les enchères publiques du fisc sont encore plus contraignantes : l'État n'a pas d'obligation de remettre le bien immobilier
Le « Guide des enchères publiques » (kōbai no shiori) de l'Agence nationale des impôts précise, pour les biens immobiliers mis aux enchères publiques, que « l'État n'a pas d'obligation de remise des lieux. Par ailleurs, veuillez négocier directement avec les propriétaires des terrains voisins concernant les limites de propriété ». Il n'existe, dans le cadre des enchères publiques, aucun dispositif équivalent à l'ordonnance de remise des lieux des enchères judiciaires. En présence d'un occupant, c'est à l'acquéreur d'engager lui-même une action en justice pour obtenir un titre exécutoire, à partir de zéro.
La question des limites de propriété mérite elle aussi d'être soulignée. L'État décline toute responsabilité concernant les limites parcellaires, et la négociation avec les propriétaires voisins incombe à l'acquéreur. À cela s'ajoute le fait que les dommages survenus après le paiement intégral du prix — dégradation, vol, incendie — restent à la charge de l'acquéreur, de même que les droits d'enregistrement et les frais postaux liés au transfert de propriété. L'écart est considérable entre la légèreté du terme « enchères immobilières » et la réalité du dispositif.
Vente amiable et vente classique par agence : la différence tient à la « vérification préalable » et à la « garantie de remise des lieux »
La vente amiable (nin'i baikyaku, 任意売却) est une méthode de vente conclue d'un commun accord entre le débiteur et le créancier, avant même l'ouverture d'une procédure d'enchères judiciaires. Le vendeur coopérant, la visite est possible, et les conditions de remise des lieux peuvent être fixées par contrat. Du point de vue de l'acheteur, la différence essentielle n'est pas le prix, mais deux éléments : pouvoir visiter l'intérieur avant l'achat, et garantir contractuellement la remise des lieux. Le niveau de prix d'une vente amiable étant déterminé au cas par cas, il n'est pas possible d'affirmer, de façon uniforme, qu'elle représente une décote fixe par rapport au marché.
Ce que la visite préalable et le dossier des trois pièces permettent — et ne permettent pas — de vérifier
Un dispositif de visite existe bel et bien (article 64-2 de la loi sur l'exécution civile)
L'affirmation selon laquelle « on ne peut pas visiter un bien vendu aux enchères judiciaires » n'est pas exacte. L'article 64-2 de la loi sur l'exécution civile dispose que, lorsque le créancier saisissant en fait la demande, le tribunal d'exécution doit ordonner à l'huissier d'exécution de procéder à une visite. C'est un dispositif qui permet aux personnes intéressées par l'achat de pénétrer dans les lieux pour les examiner.
Cependant, la visite n'a pas lieu lorsque l'occupant du bien dispose d'un titre d'occupation opposable au créancier saisissant et refuse d'y consentir (alinéa 1, dernière phrase, du même article). Par ailleurs, la demande de visite émane du créancier saisissant, et non du candidat acquéreur lui-même, qui ne peut pas la requérir directement. Il est vrai que le nombre de visites effectivement réalisées reste faible, mais il ne s'agit pas d'une absence de dispositif, seulement d'un mécanisme conditionné à une requête préalable du créancier. Vérifiez, dans l'avis publié sur le site d'information sur les biens vendus aux enchères judiciaires (BIT) ou dans le relevé des conditions de vente, si une visite a eu lieu.
La liste de vérification à partir du dossier des trois pièces
Le « dossier des trois pièces » (san-ten setto, 三点セット) comprend le relevé des conditions de vente, le rapport d'état des lieux et le rapport d'évaluation. Voici les points à examiner avant de soumissionner.
- Qui occupe le bien (le nom de l'occupant figure dans le rapport d'état des lieux)
- Cet occupant dispose-t-il d'un titre d'occupation (idem — c'est ce qui détermine si l'ordonnance de remise des lieux est applicable)
- Existe-t-il un droit de bail ou assimilé qui se poursuivra après l'acquisition (relevé des conditions de vente)
- En cas d'achat séparé du terrain ou du bâtiment, un droit de superficie se constitue-t-il au profit du bâtiment (relevé des conditions de vente)
- Existe-t-il une mention de droit de rétention ou de gage assorti d'un droit de jouissance (ce point conditionne directement l'obligation de remboursement prévue à l'article 59, alinéa 4, loi sur l'exécution civile)
- Nature et structure du bâtiment, nature cadastrale du terrain, et degré de dégradation visible sur les photographies jointes (rapport d'état des lieux)
- Fondement du calcul de la valeur d'évaluation, description de l'environnement et réglementations de droit public applicables, plans joints (rapport d'évaluation)
- Pour un lot de copropriété, l'indication du droit sur le terrain (droit de jouissance exclusive du sol) et le risque d'impayés de charges
Le tribunal lui-même met en garde : ces documents constituent « une source d'information limitée, réunie dans le cadre de la procédure d'enchère judiciaire du bien ». Il est indispensable de se rendre sur place pour vérifier de ses propres yeux, et de consulter le bureau du cadastre pour confirmer la situation des droits. Si la conformité légale du bâtiment vous préoccupe, consultez également notre article sur les risques liés à un bien sans certificat d'inspection et les solutions possibles.
Déclaration de non-appartenance à une organisation criminelle et enquête confiée à la police
Depuis la réforme entrée en vigueur en avril 2020, toute offre d'achat d'un bien immobilier doit être accompagnée d'une déclaration attestant que le candidat n'appartient pas à une organisation criminelle (bōryokudan) ni à une catégorie assimilée (article 65-2, loi sur l'exécution civile). Selon les indications du tribunal de district de Tokyo, cette déclaration est requise pour chaque bulletin d'offre ; à défaut de la joindre au moment du dépôt de l'offre, celle-ci est nulle, sans possibilité de régularisation ultérieure. Une simple omission ou irrégularité dans la rédaction peut également entraîner la nullité.
Le tribunal d'exécution est en outre tenu de solliciter auprès de la préfecture de police compétente une enquête visant à déterminer si l'adjudicataire au prix le plus élevé appartient ou non à une organisation criminelle (article 68-4 de la même loi). Un dispositif similaire existe pour les enchères publiques du fisc (articles 99-2 et 106-2 de la loi relative au recouvrement des impôts nationaux) ; dans les deux cas, une fausse déclaration est passible d'une peine de contrainte pénale de 6 mois maximum ou d'une amende de 500 000 ¥ (≈ 2 860 €) maximum (article 213, loi sur l'exécution civile ; article 189, loi relative au recouvrement des impôts nationaux). Un tel filtrage à l'entrée de la procédure, mené par la police elle-même, n'a pas d'équivalent direct dans la plupart des ventes aux enchères immobilières occidentales.
Calculer le coût total réel d'acquisition pour un prix d'adjudication de 18 000 000 ¥ (≈ 102 900 €) : un exemple chiffré
Les hypothèses du cas type
Prenons l'hypothèse d'un lot de copropriété dont le prix de référence de vente est de 20 000 000 ¥ (≈ 114 300 €), le prix d'achat possible de 16 000 000 ¥ (≈ 91 400 €), la garantie de 4 000 000 ¥ (≈ 22 900 €), adjugé pour 18 000 000 ¥ (≈ 102 900 €). Le prix inscrit au registre de la taxe foncière (kotei shisan kazei daichō, 固定資産課税台帳) est de 4 000 000 ¥ (≈ 22 900 €) pour le bâtiment et de 6 000 000 ¥ (≈ 34 300 €) pour le terrain (droit de jouissance exclusive du sol). Le loyer estimé en cas de mise en location est de 100 000 ¥ (≈ 570 €) par mois, soit 1 200 000 ¥ (≈ 6 860 €) par an.
Droits d'enregistrement et taxe d'acquisition immobilière
La base imposable des droits d'enregistrement n'est pas le prix d'adjudication, mais, en principe, le prix inscrit au registre de la taxe foncière. Le transfert de propriété d'un bâtiment par vente ou par adjudication aux enchères est imposé à 20 pour 1 000, soit 2,0 % (fiche d'information n° 7191 de l'Agence nationale des impôts).
Une seule exception existe. Lorsqu'une personne physique adjuge un logement destiné à son usage d'habitation personnelle, l'enregistrement du transfert bénéficie d'un taux réduit de 3 pour 1 000, soit 0,3 % (article 73 de la loi spéciale sur les mesures fiscales, applicable jusqu'au 31 mars de l'an 9 de l'ère Reiwa, soit 2027). Les conditions sont : une surface habitable d'au moins 50 m², un enregistrement dans l'année suivant l'acquisition, et la production d'un certificat de la mairie joint à la requête d'enregistrement. Cette réduction n'est pas applicable lorsque le bien est adjugé dans une optique locative — ce qui est le cas dans notre exemple.
Le terrain appelle une attention particulière. L'enregistrement du transfert de propriété d'un terrain par vente bénéficie normalement d'une réduction à 1,5 % au lieu du taux de principe de 2,0 %, réduction dont la loi de finances rectificative de l'an 8 de Reiwa a prolongé l'application jusqu'au 31 mars de l'an 11 de Reiwa, soit 2029 (article 72, alinéa 1 de la loi spéciale sur les mesures fiscales). Mais selon le barème publié par l'Agence nationale des impôts, le transfert de propriété d'un terrain par adjudication aux enchères judiciaires relève de la catégorie « autres » (donation, échange, expropriation, enchères judiciaires, etc.), imposée à 20 pour 1 000, soit 2,0 %. Pour l'acquisition d'un terrain par enchères judiciaires, cette réduction ne peut donc pas être présumée applicable.
| Impôt | Base imposable | Taux | Montant |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (bâtiment) | 4 000 000 ¥ (≈ 22 900 €) | 2,0 % (vente ou adjudication aux enchères) | 80 000 ¥ (≈ 460 €) |
| Droits d'enregistrement (terrain) | 6 000 000 ¥ (≈ 34 300 €) | 2,0 % (les enchères judiciaires relèvent de la catégorie « autres ») | 120 000 ¥ (≈ 690 €) |
| Taxe d'acquisition immobilière (bâtiment, usage résidentiel) | 4 000 000 ¥ (≈ 22 900 €) | 3 % (taux de principe 4 %, applicable jusqu'au 31 mars de l'an 9 de Reiwa) | 120 000 ¥ (≈ 690 €) |
| Taxe d'acquisition immobilière (terrain) | 3 000 000 ¥ (≈ 17 100 €) — les terrains à bâtir bénéficient d'un abattement de moitié sur le prix | 3 % (applicable jusqu'au 31 mars de l'an 9 de Reiwa) | 90 000 ¥ (≈ 510 €) |
| Sous-total | — | — | 410 000 ¥ (≈ 2 340 €) |
Si le montant relatif au terrain est inférieur à celui du bâtiment, c'est parce que deux mesures se cumulent. D'une part, pour tout terrain à bâtir (ou terrain évalué comme tel) acquis jusqu'au 31 mars de l'an 9 de Reiwa, la base imposable est réduite de moitié. D'autre part, pour les acquisitions réalisées entre le 1er avril de l'an 20 de Heisei et le 31 mars de l'an 9 de Reiwa, le taux appliqué est de 3 % pour les terrains et les logements, contre 4 % (taux de principe) pour les seuls bâtiments à usage non résidentiel (bureau de la fiscalité de la préfecture de Tokyo). Le tableau ci-dessus est calculé sur cette base.
La taxe d'acquisition immobilière comporte en outre un abattement de 12 000 000 ¥ (≈ 68 600 €) sur la base imposable en cas de construction neuve, et un abattement équivalent à celui applicable à une construction neuve pour l'acquisition d'un logement ancien (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, MLIT, 国土交通省). L'abattement « logement ancien » ne concerne toutefois que le cas où une personne physique acquiert le bien pour son propre usage d'habitation : il ne s'applique pas à une acquisition à visée locative. Le montant réel varie selon la pratique de chaque collectivité et les caractéristiques du bien ; nous vous recommandons de vérifier ce point auprès du bureau des impôts préfectoral avant l'acquisition. Nous détaillons cette question dans notre article sur les mesures de réduction de la taxe d'acquisition immobilière et la procédure de remboursement.
Le coût final et le nouveau calcul de la rentabilité
Ajoutons à présent les frais liés à l'occupant récalcitrant, les dettes reprises et la remise en état. Nous posons comme hypothèses des charges de copropriété impayées de 25 000 ¥ (≈ 140 €) par mois sur 24 mois, soit 600 000 ¥ (≈ 3 430 €), et des frais de remise en état de 800 000 ¥ (≈ 4 570 €) — ces deux montants étant des hypothèses variables selon le bien concerné.
| Poste | Montant | Nature |
|---|---|---|
| Prix d'adjudication | 18 000 000 ¥ (≈ 102 900 €) | Montant certain (la garantie de 4 000 000 ¥ est imputée sur le prix) |
| Droits d'enregistrement | 200 000 ¥ (≈ 1 140 €) | Calculé à partir des taux publiés |
| Taxe d'acquisition immobilière | 210 000 ¥ (≈ 1 200 €) | Calculée à partir des taux publiés (application de l'abattement de moitié pour terrain à bâtir) |
| Timbre et timbres postaux pour l'ordonnance de remise des lieux | 2 000 ¥ (≈ 11 €) | Montant publié |
| Consignation pour l'exécution de la remise des lieux | 65 000 ¥ (≈ 370 €) | Montant publié (indemnités des ouvriers, etc. en sus) |
| Reprise des charges de copropriété et provisions pour travaux impayées | 600 000 ¥ (≈ 3 430 €) | Hypothèse (transmission légale en vertu de l'article 8 de la loi sur la copropriété) |
| Remise en état / réparations | 800 000 ¥ (≈ 4 570 €) | Hypothèse |
| Coût total d'acquisition | 19 877 000 ¥ (≈ 113 600 €) | — |
Pour un loyer annuel de 1 200 000 ¥ (≈ 6 860 €), le rendement brut calculé sur le seul prix d'adjudication est de 6,67 %, mais sur la base du coût total d'acquisition, il redescend à 6,04 %. Si, de surcroît, la remise des lieux prend huit mois, le revenu locatif de la première année se limite à 400 000 ¥ (≈ 2 290 €), et le rendement de cette première année chute à 2,0 %. Même en ayant pu soumissionner avec une décote de 20 % sur le prix de référence de vente, une fois ce calcul complet effectué, ce qui semblait être une « bonne affaire » cesse fréquemment d'en avoir l'apparence. La rentabilité réelle d'une enchère judiciaire ne se lit pas dans le prix d'adjudication, mais dans ce tableau.
L'annulation pour absence de reliquat : un risque que tout le travail préparatoire ait été vain
Un dernier point mérite d'être signalé, celui du coût du temps perdu. Lorsque, en l'absence de créance prioritaire sur celle du créancier saisissant, le prix d'achat possible ne dépasse pas le montant estimé des frais de procédure, ou que, en présence d'une créance prioritaire, le prix d'achat possible n'atteint pas la somme des frais de procédure et de cette créance prioritaire, la procédure est déclarée « sans reliquat » (muijōyo, 無剰余) et le tribunal d'exécution en informe le créancier saisissant (article 63, alinéa 1, loi sur l'exécution civile).
Si le créancier saisissant informé ne prend pas certaines mesures dans un délai d'une semaine, la procédure d'enchère judiciaire elle-même est purement et simplement annulée (alinéa 2 du même article). Autrement dit, même après avoir étudié en détail le dossier des trois pièces, visité les abords du bien et préparé son financement, un candidat acquéreur peut voir la procédure disparaître avant même d'avoir pu soumissionner. C'est un coût d'échec propre aux enchères judiciaires, sans équivalent dans une vente classique par agence.
Si votre propre logement risque d'être mis aux enchères judiciaires : les enchères et la vente amiable vues du côté du vendeur
Jusqu'ici, nous nous sommes placés du point de vue de l'acquéreur. Mais certains lecteurs de cet article se renseignent parce que leur propre bien immobilier risque d'être mis en vente aux enchères judiciaires. Du point de vue du vendeur, le sens du dispositif change radicalement.
Dans une enchère judiciaire, le prix plancher est le prix d'achat possible (80 % du prix de référence de vente), et il est parfaitement possible que le bien soit adjugé à ce niveau précis. Le prix de référence de vente est fixé par le tribunal d'exécution sur la base de l'évaluation d'un expert, sans que le propriétaire ait la moindre marge de négociation sur le prix. Le calendrier de la vente, les conditions et les modalités de remise des lieux se déroulent également sans lien avec la volonté du propriétaire. Les tribunaux eux-mêmes indiquent qu'un bien immobilier vendu aux enchères judiciaires est « vendu de force, indépendamment de la volonté du propriétaire ».
À l'inverse, la vente amiable se déroule, sous réserve de l'accord du créancier, comme une vente ordinaire mise sur le marché. L'acheteur peut visiter le bien et recourir à un prêt immobilier classique, ce qui élargit le nombre d'acheteurs potentiels. Le calendrier de remise des lieux peut également être ajusté par contrat. Pour le vendeur, la vraie différence ne réside pas tant dans le prix lui-même que dans la possibilité de choisir son acheteur sur un marché ouvert.
La vente amiable exige toutefois l'accord des créanciers, et le délai pour l'organiser reste limité. Dès la réception d'une mise en demeure ou d'une décision d'ouverture de procédure d'exécution, consulter rapidement son établissement bancaire constitue, en pratique, le point de bascule décisif. Nous détaillons les options disponibles dès que le remboursement d'un prêt immobilier devient difficile dans notre article sur les solutions et les risques en cas d'impayés de prêt immobilier. Le déroulement, pour un bien loué, d'une exécution portant sur une hypothèque est quant à lui détaillé dans notre article sur les risques liés à l'exécution d'une hypothèque sur un bien locatif.
En résumé : à qui les enchères judiciaires japonaises peuvent-elles convenir ?
Un bien vendu aux enchères judiciaires n'est pas mauvais en soi. Le dispositif est bien construit, les textes de loi comme les pratiques des tribunaux sont publics. Le vrai enjeu est que les tâches normalement réparties, dans une vente classique, entre le vendeur, l'agence immobilière et l'établissement prêteur, reposent ici sur le seul acquéreur.
Si vous pouvez répondre « oui » à chacun des points suivants, alors la question mérite selon nous d'être étudiée :
- Vous pouvez régler comptant la totalité du prix d'adjudication dans le mois environ suivant la confirmation de la décision d'autorisation de vente
- Vous pouvez intégrer, en plus du prix d'adjudication, plusieurs centaines de milliers de yens de dépenses supplémentaires pour la remise des lieux, les impôts, les dettes reprises et la remise en état
- Vous êtes capable de lire vous-même le relevé des conditions de vente, le rapport d'état des lieux et le rapport d'évaluation, et d'en déduire les droits qui seront repris
- Vous êtes capable de gérer vous-même le délai de dépôt de la demande d'ordonnance de remise des lieux, dans les six mois suivant le paiement du prix
- Votre trésorerie peut absorber plusieurs mois sans aucun revenu locatif, jusqu'à l'achèvement de la remise des lieux
- Vous acceptez que, même en présence de défauts physiques, vous ne pourrez engager aucun recours contre quiconque
Chez INA&Associates, nous pensons que la confiance à long terme se construit en communiquant d'abord les inconvénients, avant tout le reste. Une enchère judiciaire n'est pas « une méthode pour acheter moins cher » ; c'est « une transaction où le prix plancher est protégé par la loi, en échange de la prise en charge, par l'acquéreur lui-même, des démarches et du temps ». Nous pensons que la méthode la plus sûre consiste à décider en fonction de votre propre capacité à assumer cette charge, plutôt qu'en fonction du seul prix affiché.
Questions fréquentes
Q1. À combien peut-on réellement acheter moins cher un bien vendu aux enchères judiciaires ?
La loi ne fixe qu'un plancher, et il n'existe aucun critère légal de type « x % moins cher que le marché ». Le plancher des offres recevables est le prix d'achat possible, égal à 80 % du prix de référence de vente (article 60, alinéa 3, loi sur l'exécution civile). Le prix d'adjudication réel se forme selon l'intensité de la concurrence entre offres, et peut même dépasser le prix de référence de vente. Pour juger de l'opportunité, comparez plutôt le coût total d'acquisition — prix d'adjudication additionné des droits d'enregistrement, de la taxe d'acquisition immobilière, des frais de remise des lieux, des dettes reprises et des frais de remise en état.
Q2. Si l'ancien propriétaire refuse de partir, combien cela coûte-t-il et combien de temps cela prend-il ?
Les frais qui peuvent être déterminés avec certitude à partir des barèmes publiés s'élèvent à 66 830 ¥ (≈ 380 €) au total — 500 ¥ de timbre pour la demande d'ordonnance de remise des lieux, 1 330 ¥ de timbres postaux consignés et 65 000 ¥ de consignation pour l'exécution de la remise des lieux (barème standard du tribunal de district de Tokyo, pour un débiteur et un bien). À cela s'ajoutent, séparément, les indemnités des ouvriers, les frais de transport des biens abandonnés et les frais de garde-meuble. En termes de délai, la sommation intervient en principe dans les deux semaines suivant la demande d'exécution de la remise des lieux, et le délai final de remise correspond au jour où s'écoule un mois à compter de cette sommation. En intégrant l'audition liée à l'ordonnance de remise des lieux et le délai de recours, il est réaliste de prévoir plusieurs mois entre le paiement du prix et la remise effective des lieux.
Q3. Est-il vrai qu'on ne peut pas visiter un bien vendu aux enchères judiciaires ?
Non : un dispositif de visite existe bel et bien. Lorsque le créancier saisissant en fait la demande, le tribunal d'exécution doit ordonner à l'huissier d'exécution de procéder à une visite (article 64-2, loi sur l'exécution civile). Toutefois, la visite n'a pas lieu si un occupant disposant d'un titre d'occupation opposable ne donne pas son accord. Le candidat acquéreur ne peut pas demander lui-même la visite ; il doit vérifier, dans l'avis public ou le relevé des conditions de vente, si une visite a été organisée.
Q4. Si des infiltrations d'eau ou des termites sont découverts après l'achat, est-il vrai qu'on ne peut vraiment rien réclamer ?
Pour les défauts relatifs à la nature ou à la qualité du bien, l'article 568, alinéa 4 du Code civil exclut l'application des alinéas 1 à 3 : aucune résolution du contrat, aucune réduction de prix, aucuns dommages-intérêts ne peuvent être obtenus. Les infiltrations d'eau et les termites entrent dans cette catégorie. En revanche, pour un défaut relatif aux droits, l'alinéa 1 permet la résolution ou la réduction de prix, l'alinéa 2 la restitution du prix en cas d'insolvabilité du débiteur, et l'alinéa 3 des dommages-intérêts contre un débiteur ou un créancier de mauvaise foi. L'affirmation « aucune responsabilité, en toute circonstance » n'est donc pas exacte.
Q5. En quoi les enchères publiques du fisc diffèrent-elles des enchères judiciaires ?
La différence majeure tient au fondement légal — la loi relative au recouvrement des impôts nationaux — et au traitement de la remise des lieux. Le « Guide des enchères publiques » de l'Agence nationale des impôts précise explicitement que, pour un bien immobilier, l'État n'a pas d'obligation de remise des lieux ; il n'existe aucun dispositif équivalent à l'ordonnance de remise des lieux des enchères judiciaires. Les limites de propriété doivent également être négociées avec les voisins par l'acquéreur lui-même. La garantie des enchères publiques est d'au moins 10 % du prix estimé, et l'avis public doit être publié au moins 10 jours avant la date de la vente.
Q6. Est-ce l'adjudicataire qui doit régler les charges de copropriété impayées ?
Oui. Cette reprise s'opère par l'effet de la loi, indépendamment des dispositions du règlement de copropriété. L'article 7, alinéa 1 de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis définit la créance concernée, et l'article 8 précise que « la créance mentionnée à l'alinéa 1 de l'article précédent peut également être exercée contre l'ayant cause à titre particulier du copropriétaire débiteur ». L'adjudicataire ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier, le syndicat de copropriétaires lui adresse la réclamation. Nous recommandons d'interroger sans tarder, après le paiement du prix, le syndicat des copropriétaires ou le syndic sur le montant des impayés.
À lire également
- Guide complet, du défaut de paiement de loyer à l'exécution forcée
- Qu'est-ce qu'un bien locatif grevé d'une hypothèque ? Risques, expulsion et vérifications au moment de l'exécution
Sources et références
- Tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所, « Procédure d'acquisition des biens immobiliers vendus aux enchères judiciaires » (période d'appel d'offres de 8 jours, mise à disposition du dossier des trois pièces 15 jours avant, garantie de 20 % du prix de référence de vente, délai de paiement d'environ 1 mois après la confirmation de la décision d'autorisation de vente, ordonnance de remise des lieux dans les 6 ou 9 mois)
- Tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所, « Demande d'ordonnance de remise des lieux d'un bien immobilier » (frais de requête 500 ¥, timbres postaux 110 ¥ + 1 220 ¥, certificat d'habilitation de moins de 3 mois)
- Tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所, « Déroulement de la procédure, de la demande d'ordonnance de remise des lieux à la demande d'exécution forcée » (réponse à l'audition en principe sous 7 jours, recours dans la semaine suivant le lendemain de la notification)
- Tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所, « Procédure d'exécution immobilière » (schéma du déroulement de la procédure)
- Bureau des huissiers du tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所執行官室, « Barème standard des consignations (révision du 1er avril 2021) » (affaires de remise de bien immobilier : montant de base 65 000 ¥, majoration de 40 000 ¥ par élément supplémentaire, indemnités des ouvriers et frais de transport/garde-meuble exclus)
- Cour, 裁判所, « Exécution de la remise (expulsion) d'un bien immobilier » (concertation sur la date d'exécution en principe dans les 2 semaines suivant la demande, délai final de remise à 1 mois de la sommation)
- Tribunal de district de Tokyo, 東京地方裁判所, « Comment éviter l'annulation pour absence de reliquat »
- Site d'information sur les biens immobiliers vendus aux enchères judiciaires (BIT), glossaire, « Prix d'achat possible » / « Prix de référence de vente » / « Dossier des trois pièces »
- Loi sur l'exécution civile (Minji Shikkō Hō, 民事執行法, e-Gov, base de données légale japonaise) (articles 59, 60, 63, 64-2, 65-2, 68-4, 78, 83, 168-2, 213)
- Code civil japonais (Minpō, 民法, e-Gov, base de données légale japonaise) (articles 395, 568)
- Loi sur la copropriété des immeubles bâtis (Kenmono no Kubun Shoyū tō ni Kansuru Hōritsu, 建物の区分所有等に関する法律, e-Gov) (articles 7, alinéa 1, et 8)
- Loi relative au recouvrement des impôts nationaux (Kokuzei Chōshū Hō, 国税徴収法, e-Gov) (articles 95, alinéa 1, 99-2, 100, alinéa 1, 106-2, 189)
- Agence nationale des impôts, 国税庁, informations sur les enchères publiques, « Guide des enchères publiques » (pour un bien immobilier, l'État n'a pas d'obligation de remise des lieux ; les limites de terrain doivent être négociées avec les voisins ; droits d'enregistrement et frais à la charge de l'acquéreur)
- Agence nationale des impôts, 国税庁, fiche d'information n° 7191, « Barème des droits d'enregistrement » (transfert de propriété d'un bâtiment par vente ou par enchères judiciaires : 20 pour 1 000 ; catégorie « autres » pour un terrain, dont donation, échange, expropriation, enchères judiciaires : 20 pour 1 000 ; réduction à 3 pour 1 000 en vertu de l'article 73 de la loi spéciale sur les mesures fiscales pour l'adjudication d'un logement destiné à l'usage d'habitation personnelle)
- Agence nationale des impôts, 国税庁, « Avis relatif à la réduction du taux des droits d'enregistrement applicables à la vente de terrains et à l'inscription de la propriété de logements » (avril de l'an 8 de Reiwa)
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, 国土交通省, MLIT, « Mesures spéciales relatives à la taxe d'acquisition immobilière » (taux résidentiel 3 %, taux de principe 4 %, applicable jusqu'au 31 mars de l'an 9 de Reiwa, abattement de 12 000 000 ¥ pour construction neuve, abattement pour logement ancien)
- Bureau de la fiscalité de la préfecture de Tokyo, 東京都主税局, « Taxe d'acquisition immobilière » (jusqu'au 31 mars de l'an 9 de Reiwa, base imposable réduite de moitié pour les terrains à bâtir, taux de 3 % pour terrain et logement, 4 % pour bâtiment non résidentiel, réduction pour logement ancien réservée à l'usage d'habitation personnelle)
Cet article présente une explication générale du dispositif légal. Pour toute décision relative à un bien, à sa fiscalité ou aux aspects juridiques d'un dossier particulier, veuillez consulter un avocat, un expert-comptable fiscaliste (zeirishi), un notaire judiciaire (shihō shoshi) compétent, ainsi que le bureau des impôts de la préfecture concernée.
