Pour réussir dans l'investissement immobilier, la sélection de bons biens et une gestion appropriée sont indispensables, mais un facteur tout aussi important, voire plus important, est l'établissement de bonnes relations avec les institutions financières. Comme de nombreux investisseurs utilisent le financement des institutions financières en complément de leurs fonds propres pour acheter des propriétés, les institutions financières ne sont pas de simples prêteurs, mais des partenaires importants qui influencent le succès ou l'échec de l'entreprise. Dans cet article, INA&Associates Co., Ltd. explique du point de vue d'un expert l'importance de l'établissement de relations avec les institutions financières dans l'investissement immobilier, les stratégies concrètes et les points évalués lors de l'examen de financement.
Pourquoi l'établissement de relations avec les institutions financières est-il important ?
Une relation de confiance solide avec les institutions financières apporte divers avantages dans l'investissement immobilier. Non seulement il est plus facile d'obtenir des financements, mais cela permet également d'obtenir des conditions plus avantageuses et de soutenir la croissance durable de l'entreprise.
Obtention de conditions de financement avantageuses
À mesure que la relation de confiance avec l'institution financière s'approfondit, on peut espérer une réduction des taux d'intérêt, une prolongation de la durée de financement, et une augmentation du montant du financement, c'est-à-dire des conditions de financement plus avantageuses. En particulier, les taux d'intérêt ayant un impact important sur le montant total des remboursements sur une longue période, une légère différence peut fortement influencer le rendement final de l'investissement. De plus, si la durée de financement peut être allongée, la charge mensuelle de remboursement est réduite, ce qui contribue à stabiliser les flux de trésorerie.
Financement rapide
Sur le marché immobilier, les bonnes propriétés trouvent souvent preneur très rapidement après leur mise en vente. Si une relation est établie avec l'institution financière, l'examen du financement et les procédures se dérouleront en douceur, permettant un financement rapide. Cela augmentera considérablement les opportunités de sécuriser des propriétés attrayantes avant les autres investisseurs.
Présentation de nouveaux dossiers
Les institutions financières comprennent profondément la situation financière et les antécédents patrimoniaux de leurs emprunteurs. Pour les investisseurs de confiance, des informations immobilières de qualité non accessibles au public et des dossiers de vente d'autres investisseurs peuvent être présentés via les réseaux propres aux institutions financières. Il s'agit d'un grand avantage que seuls les investisseurs ayant établi de bonnes relations peuvent apprécier.
Soutien continu à l'expansion des activités
Dans l'investissement immobilier, l'achat du premier bien n'est pas la fin. De nombreux investisseurs visent à accélérer la constitution de patrimoine en élargissant progressivement leur échelle avec un deuxième, puis un troisième bien. La bonne relation avec l'institution financière ne se termine pas après une seule transaction. En partageant le plan d'activité dans une perspective à long terme et en recevant des consultations pour des financements continus et l'expansion des activités, on peut obtenir un puissant soutien pour réaliser une croissance durable.
Types et caractéristiques des institutions financières
Les institutions financières proposant des prêts immobiliers sont très diverses. Leurs caractéristiques et leurs tendances d'examen diffèrent, il est donc important de choisir le partenaire le plus approprié en fonction de votre stratégie d'investissement et des caractéristiques de la propriété.
| Type d'institution financière | Principales caractéristiques | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Grandes banques | Grandes banques commerciales avec un réseau de succursales à l'échelle nationale. S'appuyant sur des ressources financières importantes, elles sont spécialisées dans les grands dossiers et les biens de grande valeur dans les zones urbaines centrales. | · Tendance aux taux d'intérêt bas · Haute crédibilité sociale · Capacité à gérer des financements importants |
· Critères d'examen stricts · Accorde une grande importance au profil personnel (revenus, employeur, etc.) · Peut être réticent pour les petits dossiers régionaux |
| Banques régionales | Banques dont les activités sont ancrées dans une région spécifique. Elles accordent de l'importance à la contribution à l'économie locale et connaissent bien l'immobilier local. | · Ancrées localement, fortes dans l'évaluation des biens locaux · Examen plus flexible attendu par rapport aux grandes banques · Facile d'établir des relations étroites avec le chargé de clientèle |
· Tendance à des taux d'intérêt légèrement plus élevés que les grandes banques · Peut ne pas être en mesure de traiter des biens en dehors de la zone d'activité · Plafond du montant du financement relativement bas |
| Caisses d'épargne et coopératives de crédit | Institutions financières coopératives destinées aux PME et aux résidents locaux. Visant le développement de la société locale, elles sont encore plus ancrées dans la communauté. | · Encore plus ancrées localement que les banques régionales · Traitent avec attention même les petits dossiers · Tendance à évaluer la viabilité commerciale et les perspectives d'avenir |
· Taux d'intérêt relativement élevés · Montants de financement faibles · Nécessité de devenir membre/sociétaire |
| Japan Finance Corporation (JFC) | Institution financière gouvernementale visant à soutenir les PME et les travailleurs indépendants. Les activités de location immobilière sont également éligibles au financement. | · Cible également les personnes ayant du mal à obtenir des financements auprès des institutions financières privées · Des dispositifs à taux fixe à long terme sont disponibles · Dispositifs de financement pour la création d'entreprise, les femmes et les jeunes bien développés |
· Plafond de financement bas · Tendance à prendre du temps pour l'examen · Privilégie le plan d'affaires plutôt que la valeur de garantie de la propriété |
| Sociétés de crédit | Institutions financières spécialisées dans le financement sans activité de collecte de dépôts. Elles ont leurs propres critères d'examen et répondent à des besoins divers. | · Examen rapide · Possibilité de traiter des dossiers difficiles pour les banques · Flexibilité pour le profil personnel et la diversité des propriétés |
· Taux d'intérêt très élevés · Tendance à des durées de financement courtes · Les frais et commissions peuvent être élevés |
5 étapes pour construire une relation de confiance
La relation de confiance avec les institutions financières ne se construit pas du jour au lendemain. Il est indispensable d'accumuler progressivement des résultats avec une attitude sincère. Voici 5 étapes concrètes pour gagner la confiance.
Étape 1 : Élaboration et soumission d'un plan d'affaires précis
Ce que les institutions financières valorisent le plus, c'est de savoir si les fonds prêtés peuvent être récupérés en toute certitude. Pour cela, un plan d'affaires convaincant est indispensable. Il faut inclure non seulement une simulation de rentabilité de la propriété, mais aussi le fondement de la fixation des loyers basé sur une étude de marché, une estimation des risques de vacance et des coûts de rénovation, ainsi qu'un plan de remboursement détaillé. Donner l'impression que « cet investisseur analyse l'entreprise objectivement, comprend les risques et établit un plan solide » est la première étape vers l'obtention de la confiance.
Étape 2 : Communication régulière d'informations et rapport sur la situation des activités
Même après avoir obtenu un financement, il ne faut pas interrompre la communication avec l'institution financière. Il est recommandé de soumettre volontairement tous les trimestres ou semestres le rapport d'activité des propriétés détenues, les rapports financiers et les copies des déclarations fiscales. Cela permet non seulement de montrer la transparence de la gestion, mais aussi de créer un état dans lequel le chargé de clientèle peut toujours comprendre la situation de votre entreprise. En signalant et en consultant rapidement même en cas de problème, pas seulement en période de succès, l'évaluation en tant que partenaire sincère augmente.
Étape 3 : Établissement de bonnes relations humaines avec le chargé de clientèle
Les transactions avec les institutions financières sont, en fin de compte, des relations « personne à personne ». Le jugement du chargé de clientèle influence souvent les décisions de financement et les négociations de conditions. En visitant régulièrement la succursale et en échangeant des informations directement avec le chargé de clientèle, la perception passe de simple client à « partenaire de confiance ». Exprimer sa passion pour son activité et sa vision d'avenir et transmettre une attractivité humaine est également un moyen efficace pour établir de bonnes relations.
Étape 4 : Transactions avec plusieurs institutions financières et diversification des risques
Il est très important du point de vue de la gestion des risques de créer des antécédents de transactions avec plusieurs institutions financières plutôt que de dépendre d'une seule. Même si la politique de financement d'une institution financière change, d'autres options permettront de maintenir la continuité de l'entreprise. De plus, en recevant des propositions de financement de plusieurs institutions financières, il est possible de comparer et d'examiner les taux d'intérêt et les conditions, faisant jouer la concurrence. Cela crée une base pour toujours obtenir les conditions les plus avantageuses pour soi.
Étape 5 : Renforcement de la crédibilité par la collaboration avec des experts
L'investissement immobilier nécessite des connaissances spécialisées en comptabilité, fiscalité et droit. En concluant un contrat de conseil avec un comptable et un consultant immobilier de confiance et en faisant vérifier le plan d'affaires et la situation financière du point de vue d'experts, on peut renforcer la crédibilité auprès des institutions financières. En particulier, les plans d'affaires et les états financiers préparés avec la participation d'experts sont évalués comme ayant une grande objectivité et fiabilité, ce qui est attendu pour être avantageux lors de l'examen de financement.
Points évalués lors de l'examen de financement
Lorsque les institutions financières décident d'un financement, elles évaluent sous divers angles la capacité de remboursement du demandeur et la sécurité de l'entreprise. Il est important de comprendre les principaux points particulièrement valorisés lors de l'examen et de prendre des mesures à l'avance.
| Critère d'évaluation | Contenu principal de l'examen | Mesures et points clés |
|---|---|---|
| Profil personnel | Revenus, employeur, ancienneté, poste, actifs détenus, situation des emprunts existants, etc. | · Préparer des revenus stables et des fonds propres suffisants · Éviter les actions nuisant à la réputation de crédit (retards de paiement de carte de crédit, etc.) · L'historique de constitution des fonds propres (antécédents d'épargne) est également important |
| Évaluation de la propriété | Rentabilité de la propriété (taux de rendement), valeur de garantie (valeur de remplacement, valeur de capitalisation des revenus), emplacement, âge du bâtiment, état du bâtiment, etc. | · Sélectionner une propriété à haute rentabilité et dont la valeur patrimoniale ne baisse pas facilement · Comprendre la méthode d'évaluation privilégiée par l'institution financière (évaluation de remplacement ou évaluation de capitalisation des revenus) · Préparer un rapport de diagnostic du bâtiment par un tiers pour montrer une évaluation objective |
| Faisabilité du plan d'affaires | Validité du plan de revenus et de dépenses, préparation aux risques de vacance et de hausse des taux d'intérêt, sécurité du plan de remboursement, etc. | · Étudier minutieusement les loyers du marché environnant et les tendances du marché, et établir un plan financier réaliste · Présenter une simulation en supposant des scénarios de stress (hausse du taux de vacance, hausse des taux d'intérêt) · Mentionner une stratégie de sortie spécifique (plan de vente) est très valorisé |
| Antécédents de transactions avec l'institution financière | Domiciliation des salaires, prélèvements automatiques pour les services publics, dépôts à terme, achats de fonds de placement, etc., historique des transactions passées. | · Transférer sa banque principale vers l'institution financière auprès de laquelle le financement est demandé et augmenter les transactions quotidiennes · Créer des antécédents avec des dépôts à terme, même en petits montants · Établir de bonnes relations avec le chargé de financement et approfondir sa compréhension de l'activité |
Conclusion : Vers la réalisation d'un investissement immobilier durable
Les institutions financières dans l'investissement immobilier ne sont pas de simples sources de capitaux, mais des partenaires qui visent ensemble la croissance de l'entreprise. L'établissement de bonnes relations est la ligne de vie pour obtenir des financements à des conditions avantageuses, obtenir des informations de qualité et élargir l'entreprise de manière stable. Accumuler la confiance à travers un plan d'affaires précis, une divulgation d'informations transparente et une communication sincère est avant tout primordial.
INA&Associates Co., Ltd. fournit des services cohérents, de l'élaboration de la stratégie optimale de financement adaptée à la situation de chaque client, à l'introduction des institutions financières et au soutien aux négociations. Si vous avez des préoccupations ou des questions sur l'investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter. Nous mettrons à profit l'expertise de nos spécialistes pour vous soutenir pleinement dans la constitution de votre patrimoine.
Questions fréquemment posées
Q1. Quel montant de fonds propres est nécessaire ?
R1. Cela ne peut pas être généralisé, mais en général, environ 10 à 30 % du prix de la propriété est considéré comme la norme. Cependant, selon l'institution financière, le profil personnel et l'évaluation de la propriété, un « prêt total » avec moins de fonds propres peut être possible. Plus les fonds propres sont abondants, plus la crédibilité auprès de l'institution financière augmente, ce qui est indéniablement avantageux lors de l'examen.
Q2. Est-il possible de solliciter simultanément plusieurs institutions financières pour un financement ?
R2. Oui, c'est possible. Il est même courant de consulter plusieurs institutions financières et de choisir celle qui offre les meilleures conditions. Cependant, il est important d'informer honnêtement que vous consultez également d'autres institutions financières lors de la demande. Comme les demandes sont partagées via les agences d'information sur le crédit, les cacher n'est pas une bonne stratégie. Une attitude sincère conduit à la confiance.
Q3. Que faire si le financement est refusé ?
R3. Tout d'abord, il est important de demander à l'institution financière les raisons du refus dans la mesure du possible. Analysez où se situe le problème — profil personnel, évaluation de la propriété, plan d'affaires — et réfléchissez à des mesures correctives. Par exemple, des mesures telles qu'augmenter les fonds propres, rechercher une propriété à plus haute rentabilité, ou élaborer un plan d'affaires plus détaillé peuvent être envisagées. De plus, même si une institution financière refuse, il y a des chances suffisantes de passer l'examen dans une autre institution financière, il est donc important de continuer à approcher sans se décourager.
Q4. À quelle fréquence doit-on contacter le chargé de clientèle de l'institution financière ?
R4. Après avoir obtenu un financement, il est recommandé de prendre contact au moins une fois par trimestre, notamment pour soumettre des rapports financiers sur les propriétés détenues. L'important est de ne pas contacter uniquement lorsqu'on a une affaire à traiter, mais de maintenir de bonnes relations à travers une communication régulière. Lorsque le chargé de clientèle change de poste, demandez-lui de bien briefer son successeur et établissez rapidement une relation avec le nouveau chargé de clientèle.
Q5. La relation entre la société immobilière et l'institution financière est-elle importante ?
R5. Oui, elle est très importante. Une société immobilière expérimentée qui jouit d'une grande confiance de la part des institutions financières peut vous conseiller via des voies spéciales sur les consultations de financement, et vous aider à faciliter l'approbation de l'examen. Du côté de l'institution financière, les dossiers présentés par une société immobilière de confiance peuvent être examinés en toute sérénité. Lors du choix d'une société immobilière, le réseau avec les institutions financières est également un critère de jugement important, en plus de la capacité de présentation de propriétés.
