在考慮不動產投資時，不少人會想到「競拍物件是否能夠以較低價格購入」。確實，競拍物件有可能比市場價格低約兩至三成購入，乍看之下似乎是相當具有吸引力的投資標的。
然而，根據INA&Associates株式會社多年處理不動產投資案件的經驗，競拍物件的不動產投資潛藏著一般不動產交易所無法想像的風險。實際上，我們見過許多案例，投資者僅因「價格便宜」就貿然介入競拍物件，最終陷入意想不到的糾紛。
本文將介紹我們不建議以競拍物件進行不動產投資的原因，以及實際發生過的糾紛案例。希望透過這些資訊，讓各位能夠實現安全可靠的不動產投資。
什麼是競拍物件
為了正確理解競拍物件，首先讓我們從基本機制開始說明。
競拍物件的定義與種類
競拍物件是指債務人無法償還住宅貸款等債務時，由債權人申請，法院強制拍賣的不動產。競拍主要分為三種類型。
強制拍賣是在拖欠稅款或不服從法院支付命令時所執行的拍賣。即使未設定住宅貸款擔保，債務人的不動產也可能遭到查封並進行拍賣。
擔保不動產拍賣是指作為住宅貸款或事業貸款擔保的不動產，因債務違約而被拍賣的情形。這是最為常見的拍賣形態。
形式性拍賣是伴隨共有物分割或遺產分割，為滿足法律程序而進行的拍賣。其目的並非清償債務，此點與其他拍賣有所不同。
競拍物件的資訊確認方式
競拍物件的資訊透過稱為「三件套」的文件來確認。物件明細書記載了不動產的權利關係、法律限制及占有人的交付條件等。現況調查報告書是執行官進行現場調查的結果，以附照片的方式報告物件的使用狀況、是否有占有人、建築結構與設備等。估價書是由法院指定的不動產鑑定師對市場價值進行的評估，作為拍賣底價的計算依據。
競拍物件的現況與統計數據
讓我們以數字來確認競拍物件市場的現況。
2024年競拍物件動向
2024年的競拍物件數量為11,415件，較前一年增加329件。這是自2009年以來，時隔15年首次出現增加。雷曼兄弟事件後的2009年，競拍物件曾超過六萬件，但此後每年持續呈現減少趨勢。
然而，若僅限首都圈來看，進入期間投標的競拍物件數量正在減少，2024年上半期的物件數已降至十年前的約一半。這顯示出各地區之間存在明顯差距。
價格動向與得標情況
平均得標金額方面，關東地方為1,356萬日圓，近畿地方為1,160萬日圓。另一方面，競拍物件的價格呈現下跌趨勢，投標件數也在減少。
這些數據所顯示的是，競拍物件市場絕非穩定的投資環境。物件數量波動劇烈，價格預測也相當困難。
不建議以競拍物件進行不動產投資的原因
基於多年不動產業界的經驗，以下說明不建議以競拍物件進行不動產投資的主要原因。
契約不符合責任的免責
最重要的問題是，競拍物件不適用契約不符合責任（舊稱：瑕疵擔保責任）。在一般不動產交易中，若物件發現重大瑕疵，即使在購買後仍可向賣方請求修繕費用。
然而，競拍物件發生任何問題，法院概不負責。即使購入後發現漏水或白蟻危害，或查明建築物有耐震問題，一切均由購買者自行承擔。
專業支援的缺失
競拍物件沒有仲介業者介入，因此從投標手續到交付，所有事項均須自行辦理。一般不動產交易中，仲介業者會代為進行物件調查、合約書製作及金錢交付等事宜，但競拍物件完全沒有此類支援。
若缺乏不動產交易的專業知識，捲入意外糾紛的可能性將大幅提高。尤其在法律手續及權利關係確認方面，缺乏專業人士的支援是一大風險。
高額保證金與資金籌措困難
競拍物件投標須繳納相當於拍賣底價20%的保證金。例如，拍賣底價為2,000萬日圓的物件，必須事先繳納高達400萬日圓的保證金。
此外，競拍物件難以申辦貸款。金融機構傾向將競拍物件認定為「因某些問題而遭拍賣」，並對其擔保價值給予較低評估。因此，許多情況下不得不以現金一次性購入。
物件調查的限制
競拍物件在債務人居住其中的情況下，無法進行內部參觀。只能從建地外部確認物件狀況，極難發現隱藏瑕疵。
建築物的結構性問題、設備故障、周邊環境問題等，若不實際進入內部確認便無從得知的重要資訊，對投資判斷而言是致命的限制。
實際發生的糾紛案例
以下介紹實際在競拍物件中發生的糾紛案例。這些案例具體說明了競拍物件投資的風險。
案例1：超出預期的裝修費用
某位投資者以1,500萬日圓得標一處競拍物件。這棟屋齡15年的公寓從外觀看似乎沒有問題，但交付後進入內部確認，嚴重問題接連浮現。
首先，浴室和廚房的管道因老化而破損，發生漏水。此外，電氣設備配線出現問題，基於安全考量必須全面更換。屋頂漏水問題也被發現，還需要進行防水工程。
最終，這些修繕費用超過500萬日圓，大幅超出原定投資預算。物件價格加上修繕費用後，已超越附近同類物件的市場價格，投資以完全失敗告終。
案例2：前所有人拒不搬離問題
另一案例中，得標獨棟住宅的投資者面臨前所有人拒不遷出的問題。得標後三個月，前所有人仍未搬離，無法開始進行租賃經營。
雖嘗試進行協商，但前所有人以「找不到搬遷地點」、「沒有搬遷費用」等理由持續拒絕搬離。最終委託律師進行法律程序，直至強制執行共歷時約八個月。
這期間的律師費用及強制執行費用合計約80萬日圓，同時損失了八個月的租金收入。原定投資計畫預計第一年即可轉為盈餘，實際上卻一直虧損至第二年。
案例3：承繼管理費滯納
也有投資者得標公寓競拍物件後，被迫承繼前所有人管理費滯納的案例。得標後，管理委員會要求支付過去三年的管理費及修繕準備金滯納款共180萬日圓。
根據管理規約，新所有人有義務承繼滯納款，但這項資訊事前無從得知。基於隱私考量，管理委員會不會事先揭露是否有滯納及金額。
這筆意外支出導致投資收支大幅惡化，實際獲得的報酬率遠低於原定計畫。
案例4：違反建築基準法問題
也有投資者透過競拍取得屋齡較老的獨棟物件後，面臨違反建築基準法問題的案例。物件的部分結構不符合建築基準法，查明後發現無法作為租賃物件出租。
具體而言，增建部分未取得建築許可，不符合現行建築基準法。為進行租賃經營，必須拆除違法部分或進行合法化工程，費用超過300萬日圓。
此外，合法化工程期間無法進行租賃招募，無法取得預定的租金收入。
案例5：境界問題與鄰里糾紛
含土地的獨棟競拍物件也發生過境界問題的案例。與鄰地的境界不明確，與鄰地所有人之間就土地使用範圍產生了爭議。
查明前所有人曾擅自使用部分鄰地，鄰地所有人要求返還土地並請求損害賠償。境界確定測量及法律程序歷時約一年，期間無法有效利用物件。
最終須將部分土地返還給鄰地所有人，可使用的土地面積比原先預期的更小。這導致可建築的建物規模受到限制，投資計畫需要大幅修正。
競拍物件風險分析表
為整理競拍物件投資的風險，彙整如下表所示。
| 風險項目 | 發生機率 | 影響程度 | 因應困難度 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 隱藏瑕疵 | 高 | 高 | 高 | 無法內部參觀，事前難以發現 |
| 前所有人拒不搬離 | 中 | 高 | 高 | 有時需要法律程序 |
| 承繼滯納款 | 中 | 中 | 高 | 事前確認困難 |
| 違反建築基準法 | 低 | 高 | 中 | 透過專業人士事前調查可部分因應 |
| 境界問題 | 低 | 中 | 中 | 確認測量圖等可部分因應 |
| 融資困難 | 高 | 中 | 中 | 事先與金融機構洽談可因應 |
| 高額保證金 | 高 | 低 | 低 | 透過資金計畫可因應 |
從此表可以看出，競拍物件投資包含許多高風險、高影響的要素，且大多數難以因應。
安全不動產投資的替代方案
除競拍物件外，還有許多收益性高的不動產投資機會。
考慮任意拍賣物件
任意拍賣物件是在進入競拍程序前，由債務人與債權人協議出售的物件。與競拍物件相比，可事前進行內部參觀，也可與賣方進行協商，能夠大幅降低風險。
價格方面，通常也能以比市場價格低一至二成購入，雖不及競拍物件，但仍具有充分的投資優勢。
老舊物件的翻新投資
購入老舊物件後進行翻新的投資方式也相當有效。可事先充分確認物件狀況，翻新計畫也可自由擬定，是較容易控制風險的投資方式。
透過適當的物件選定和翻新計畫，可以實現較高的報酬率。
新建・屋齡較新物件的投資
若重視穩定性，投資新建或屋齡較新的物件也是一個選擇。初期修繕風險低，可穩定進行長期租賃經營。
雖然報酬率不如競拍物件，但能夠實現風險較低的穩定投資。
總結
我們從各種角度探討了競拍物件的不動產投資。競拍物件確實有可能以低於市場價格購入，但其風險絕非投資初學者所能承擔的。
特別重要的是，由於契約不符合責任免責，所有風險均轉嫁給購買者。若缺乏專業知識與豐富經驗，難以做出適當的風險判斷。
INA&Associates株式會社根據客戶的投資目標與風險承受度，提供最適合的不動產投資方案。除競拍物件外，還有許多能夠兼顧收益性與安全性的投資機會。
在考慮不動產投資時，歡迎隨時與我們諮詢。我們將活用豐富的經驗與專業知識，全力支援各位的資產形成。
常見問題
Q1：競拍物件真的能夠以較低價格購入嗎？
A1：競拍物件確實有時能以低於市場價格兩至三成購入。然而，若考量隱藏瑕疵、修繕費用及各種手續費用，最終投資成本與市場價格相差無幾，甚至超出的情況相當常見。
Q2：競拍物件也可以使用住宅貸款嗎？
A2：制度上雖可使用，但金融機構對競拍物件的融資態度消極。擔保價值傾向被低估，融資條件也會較為嚴苛。此外，從投標到繳納款項約需一個月的短期內須完成貸款手續，實際上許多情況不得不以現金購入。
Q3：競拍物件的資訊可以在哪裡確認？
A3：可在法院運營的不動產競拍物件資訊網站（BIT）上確認。可下載物件明細書、現況調查報告書、估價書等「三件套」來確認詳細內容。但請注意，僅憑這些資訊仍有許多風險難以判斷。
Q4：也有投資者在競拍物件上獲得成功吧？
A4：確實也有投資者在競拍物件上取得成功。然而，這些人具備豐富的經驗與專業知識，並進行了充分的風險管理。對初學者而言，期望獲得同樣的成果並不切實際。
Q5：除競拍物件外，還有其他方式能夠以較低價格購入物件嗎？
A5：任意拍賣物件、老舊物件翻新、急於出售的物件等，除競拍物件外，仍有許多能夠以低於市場價格購入的機會。這些方式能夠事先進行充分調查，大幅降低風險。
