O leilão judicial de imóveis (kyōbai, 競売) é um mecanismo de venda forçada exclusivo do sistema jurídico japonês, sem equivalente direto no leilão de imóveis penhorados do Brasil (regido pelo Código de Processo Civil, artigos 879 a 903) nem na venda executiva judicial de Portugal: os prazos, os valores mínimos e até o procedimento para retirar um ocupante que se recusa a sair são definidos por leis japonesas específicas, com uma lógica que costuma surpreender investidores estrangeiros na primeira leitura. Para quem está em dúvida se vale a pena comprar um imóvel de leilão judicial no Japão, a conclusão que adiantamos é esta: a "vantagem de preço" do leilão judicial não é um desconto de mercado — é a contrapartida de um piso de preço fixado por lei, somado aos trâmites, custos e tempo que o próprio arrematante (o comprador vencedor, chamado baiukenin, 買受人) precisa assumir sozinho. Isso é particularmente crítico quando o antigo proprietário permanece ocupando o imóvel: existe, sim, um instrumento legal para retirá-lo, mas ele só pode ser usado dentro de um prazo de 6 meses a partir do pagamento do preço — e se o arrematante demorar para agir, perde esse direito definitivamente, restando apenas uma ação judicial comum, bem mais lenta e mais cara. Neste artigo, organizamos as diferenças entre kyōbai (leilão judicial), kōbai (leilão administrativo por dívida fiscal) e nin'i baikyaku (venda amigável negociada com o credor), além dos valores e prazos reais envolvidos em retirar um ocupante resistente e dos impostos devidos após a arrematação — tudo com base exclusivamente nos textos das leis e em dados publicados pelos tribunais japoneses e pela Agência Nacional de Tributação do Japão (国税庁, National Tax Agency).
Os pontos principais desta reportagem
- O valor mínimo de lance é definido por lei: o "valor mínimo de arrematação" (baikyaku kanō kagaku, 買受可能価額) equivale a 80% do "valor-base de venda" (baikyaku kijun kagaku, 売却基準価額) — artigo 60, parágrafo 3, da Lei de Execução Civil japonesa (民事執行法). A ideia difundida de "20% a 30% abaixo do preço de mercado" não é um número previsto em lei.
- A ordem de reintegração de posse (hikiwatashi meirei, 引渡命令), principal instrumento contra um ocupante que se recusa a sair, só pode ser requerida em até 6 meses a partir da data de pagamento do preço (ou 9 meses, se o ocupante for locatário de imóvel hipotecado com direito à carência de desocupação) — artigo 83, parágrafo 2, da mesma lei.
- A execução forçada de desocupação começa com um depósito prévio de ¥65.000 (≈ R$ 2.210, câmbio de referência de 15/08/2026: 1 JPY ≈ R$ 0,034) pago ao oficial de justiça (valor padrão do Tribunal Distrital de Tóquio) — e ainda é preciso somar, à parte, a diária dos trabalhadores, o transporte dos bens deixados no imóvel e o armazenamento em depósito.
- "O tribunal não assume nenhuma responsabilidade" é uma afirmação imprecisa. A isenção legal cobre apenas defeitos de tipo ou qualidade do imóvel; para problemas relacionados a direitos sobre o imóvel, ainda é possível pedir rescisão, redução do preço ou indenização (artigo 568 do Código Civil japonês).
- O kōbai (公売, "leilão administrativo" por dívidas fiscais) é ainda mais rigoroso que o leilão judicial: no caso de imóveis, o Estado japonês não tem nenhuma obrigação de entregar a posse ao arrematante, e não existe instrumento equivalente à ordem de reintegração de posse.
Conclusão: vale a pena considerar um imóvel de leilão judicial no Japão?
Não recomendo o leilão judicial japonês a quem está adquirindo seu primeiro imóvel, a quem não tem reserva de capital disponível, ou a quem não pode tolerar uma defasagem de seis meses ou mais entre o arremate e a posse efetiva. Por outro lado, para quem consegue pagar à vista, já planeja o orçamento prevendo alguns meses e algumas centenas de milhares de ienes para a desocupação, e é capaz de ler sozinho o san-ten setto (三点セット, os "três documentos" oficiais do processo, explicados adiante), vale a pena considerar. O que separa uma boa e uma má decisão não é a qualidade do imóvel em si, mas um único ponto: você consegue arcar, por conta própria, com o tempo e o custo do trâmite jurídico?
Vale uma comparação logo aqui: diferentemente do leilão judicial no Brasil — conduzido eletronicamente por leiloeiros públicos, com a possibilidade de o próprio arrematante requerer a imissão na posse por mandado em prazo que varia caso a caso — e da venda executiva em Portugal, o sistema japonês tem prazos peremptórios extremamente rígidos e codificados: perder a janela de 6 meses significa perder definitivamente o direito à ordem de reintegração de posse, restando apenas a via de uma ação judicial comum de reintegração de posse, mais lenta e mais cara. Não há, em nenhuma etapa do processo japonês, um leiloeiro ou administrador que cuide da entrega das chaves em seu lugar — isso fica inteiramente com o arrematante.
O piso do preço é definido por lei: valor mínimo de arrematação = 80% do valor-base de venda
A ideia amplamente repetida de que o leilão judicial sai "20% a 30% mais barato que o mercado" não tem nenhum respaldo legal. O que a lei realmente determina é apenas o valor mínimo que pode ser oferecido em lance.
O tribunal de execução (shikkō saibansho, 執行裁判所) define o baikyaku kijun kagaku (valor-base de venda) a partir do laudo de um avaliador (hyōkanin), e o lance oferecido pelo interessado precisa ser igual ou superior ao baikyaku kanō kagaku (valor mínimo de arrematação), calculado subtraindo-se 2/10 (20%) do valor-base de venda (artigo 60, parágrafo 3, da Lei de Execução Civil). Se o valor-base de venda for de ¥20.000.000 (≈ R$ 680.000), o piso será de ¥16.000.000 (≈ R$ 544.000). Ou seja: esse "desconto de 20%" é apenas o chão a partir do qual os lances são aceitos — não é o valor final de arremate, nem a diferença em relação ao preço de mercado. Em imóveis disputados, não é incomum que o lance vencedor supere o próprio valor-base de venda.
O verdadeiro motivo do preço "baixo": é o preço do risco que o arrematante assume
O avaliador incorpora ao laudo fatores exclusivos do leilão judicial: a presença de um ocupante, a impossibilidade de vistoriar o interior do imóvel e a ausência de cooperação do proprietário anterior. A origem do preço mais baixo está nesta estrutura: o trabalho e o risco que, em uma venda comum, ficariam a cargo do vendedor e da imobiliária são transferidos integralmente para o arrematante.
Por isso, avaliar se o leilão "vale a pena" olhando apenas para o valor do lance não faz sentido. É preciso somar lance + imposto de registro (tōroku menkyozei) + imposto de aquisição de imóvel (fudōsan shutokuzei) + custos reais de desocupação + dívidas herdadas (como taxas condominiais em atraso) + custo de reforma — e só então comparar com transações de mercado na mesma região. Na segunda metade deste artigo, fazemos exatamente essa conta, com as alíquotas reais e os valores reais de depósito prévio.
Custos e prazos legais do leilão judicial de imóveis [tabelas]
No leilão judicial, a maior parte dos prazos e valores é definida por lei e pela prática dos tribunais. Antes de tudo, vamos entender o quadro geral em números. O fluxo abaixo é divulgado pela 21ª Vara Cível do Tribunal Distrital de Tóquio (Centro de Execução Civil).
Como mostra o fluxograma, do edital até o pagamento do preço o procedimento segue um caminho único e contínuo — mas a ordem de reintegração de posse vem depois, como um pedido totalmente separado. É exatamente aqui que nasce a situação de "arrematei o imóvel, mas não consigo morar nele".
Tabela de valores e prazos: do lance ao pagamento do preço
| Item | Valor / prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Valor mínimo de lance | Valor mínimo de arrematação = 80% do valor-base de venda (deduzidos 2/10) | Art. 60, §3º, Lei de Execução Civil |
| Garantia do lance (caução) | Normalmente 20% do valor-base de venda; pode ser maior — confirmar no edital | Art. 66 da mesma lei / prática do Tribunal Distrital de Tóquio |
| Período de licitação | Normalmente 8 dias no Centro de Execução Civil | Tribunal Distrital de Tóquio, "Procedimento de arrematação de imóveis em leilão judicial" |
| Publicação do edital e disponibilização dos "três documentos" | Normalmente 15 dias antes do início do período de licitação | Idem |
| Declaração de não pertencer a organização criminosa (bōryokudan) | Deve ser apresentada junto a cada lance; sua ausência invalida o lance, sem possibilidade de complementação posterior | Art. 65-2, Lei de Execução Civil |
| Prazo de pagamento do preço | Normalmente até 1 mês após a confirmação da decisão de autorização de venda | Art. 78, §1º da mesma lei / prática do Tribunal Distrital de Tóquio |
| Destinação da caução | A garantia prestada pelo arrematante é abatida do valor do preço | Art. 78, §2º da mesma lei |
| Caso o preço não seja pago no prazo | O arrematante perde o direito à compra e a caução não é devolvida | Tribunal Distrital de Tóquio, "Procedimento de arrematação de imóveis em leilão judicial" |
Na prática, as duas últimas linhas são as que mais pesam. Em um imóvel com valor-base de venda de ¥20.000.000 (≈ R$ 680.000), você precisa ter ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000) disponíveis já no momento do lance, e pagar o restante à vista em cerca de 1 mês após o arremate. Se a aprovação do financiamento bancário não sair a tempo desse cronograma, os ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000) da caução não são devolvidos. Diferentemente de uma compra comum, em que o contrato costuma dar semanas ou até meses para viabilizar o crédito, o leilão judicial japonês praticamente não deixa margem. Para quem não vem cultivando, com antecedência, um relacionamento de confiança com instituições financeiras, tenho que dizer com franqueza: o calendário do leilão judicial é implacável. (Veja também: como construir relacionamento com bancos para viabilizar financiamento imobiliário.)
Tabela de prazos que começam a correr após o arremate
| Item | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Pedido de ordem de reintegração de posse (regra geral) | Até 6 meses a partir da data de pagamento do preço | Art. 83, §2º, Lei de Execução Civil |
| Pedido de ordem de reintegração de posse (imóvel ocupado por usuário de edificação hipotecada com direito à carência) | Até 9 meses a partir da data de pagamento do preço | Idem |
| Momento em que se pode requerer contra ocupante com direito à carência de desocupação | Após o decurso do período de carência de 6 meses a partir do pagamento do preço (há exceções) | Art. 395, §1º, Código Civil / Tribunal Distrital de Tóquio |
| Prazo de recurso (shikkō kōkoku) contra a ordem de reintegração de posse | 1 semana a partir do dia seguinte ao recebimento da notificação oficial | Tribunal Distrital de Tóquio, "Fluxo do procedimento entre o pedido de ordem de reintegração de posse e o pedido de execução forçada" |
| Data de início da execução de desocupação | Definida em acordo com o oficial de justiça, em regra dentro de 2 semanas a partir do pedido | Tribunal, "Execução de entrega (desocupação) de imóvel" |
| Da notificação prévia de desocupação até o prazo final de entrega | O dia em que se completa 1 mês a partir da notificação | Art. 168-2, §2º, Lei de Execução Civil |
Tabela de despesas reais
| Despesa | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Taxa do pedido de ordem de reintegração de posse | ¥500 (≈ R$ 17) em selo fiscal por parte contrária | Tribunal Distrital de Tóquio, "Sobre o pedido de ordem de reintegração de posse de imóvel" |
| Selos postais adiantados para a ordem de reintegração de posse | (¥110 [≈ R$ 3,70] × nº de requerentes) + (¥1.220 [≈ R$ 41,50] × nº de partes contrárias) | Idem |
| Depósito prévio da execução de desocupação (valor-base) | ¥65.000 (≈ R$ 2.210) para casos de desocupação de imóvel | Gabinete de Oficiais de Justiça do Tribunal Distrital de Tóquio, "Tabela-padrão de depósitos prévios (revisada em 01/04/2021)" |
| Acréscimo sobre o mesmo depósito | +¥40.000 (≈ R$ 1.360) a cada devedor ou imóvel adicional | Idem |
| O que não está incluído no depósito prévio | Diária dos trabalhadores, transporte de bens deixados e armazenamento em depósito ficam à parte | Idem (nota) |
| Quando a parte é pessoa jurídica | É necessário certificado de qualificação emitido nos 3 meses anteriores ao pedido | Tribunal Distrital de Tóquio, "Sobre o pedido de ordem de reintegração de posse de imóvel" |
A nota da tabela-padrão de depósitos prévios deixa explícito que, em casos de desocupação, a diária dos trabalhadores, o transporte de bens deixados e o armazenamento em depósito não estão incluídos no depósito prévio. Os ¥65.000 (≈ R$ 2.210) não são um teto — são apenas o valor de entrada. Se houver grande quantidade de móveis e pertences deixados no imóvel, as despesas reais de transporte e armazenamento se acumulam rapidamente.
O que acontece se o antigo proprietário se recusar a sair: da ordem de reintegração de posse até a execução forçada
Para quem está pesquisando algo como "problemas com leilão judicial, ocupante que não sai", esta é a resposta mais concreta possível. Se o ocupante não deixa o imóvel voluntariamente, o instrumento à disposição do arrematante é um processo judicial chamado hikiwatashi meirei (ordem de reintegração de posse); só depois de obtê-la é que se pode pedir ao oficial de justiça a execução forçada da desocupação. Negociação amigável e conversa direta são apenas alternativas paralelas, fora dessas duas etapas formais.
No canto inferior direito do fluxograma, na coluna da seção de distribuição, aparecem em sequência: "pedido de ordem de reintegração de posse → emissão da ordem → concessão do título executivo". Fica claro que o processo não termina com o pagamento do preço — a partir dali, começa um outro procedimento inteiramente separado.
Tabela cronológica: do pagamento do preço até a execução final (dankō)
| Etapa | O que apresentar | Quanto pagar | Prazo / estimativa |
|---|---|---|---|
| 1. Pagamento do preço | Documento de procedimento de recebimento de depósito, entre outros | Valor do lance menos a caução já paga | Até cerca de 1 mês após a confirmação da autorização de venda. Esta data é o marco inicial dos prazos de 6 e 9 meses |
| 2. Pedido de ordem de reintegração de posse | Petição, lista das partes, lista do imóvel (se pessoa jurídica, certificado de qualificação de até 3 meses), recibo | Selo fiscal ¥500 (≈ R$ 17) + selos postais (¥110 [≈ R$ 3,70] × requerentes + ¥1.220 [≈ R$ 41,50] × partes contrárias) | Até 6 meses a partir do pagamento do preço (9 meses para locatário com direito à carência) |
| 3. Oitiva (shinjin) | — (o tribunal notifica a parte contrária com um questionário) | — | Notificação exigindo resposta normalmente em até 7 dias |
| 4. Emissão e notificação da ordem | — | — | O juiz analisa os autos e a resposta, e emite a ordem |
| 5. Trânsito em julgado | — | — | Prazo de recurso = decurso de 1 semana a partir do dia seguinte à notificação |
| 6. Concessão do título executivo e certidão de notificação | Pedido de concessão, pedido de certidão de notificação | Selos fiscais, entre outros | Após o trânsito em julgado |
| 7. Pedido de execução de desocupação | Petição, via original da ordem com título executivo, certidão de notificação, certificado de qualificação, croqui do local | Depósito prévio de ¥65.000 (≈ R$ 2.210) (+ ¥40.000 [≈ R$ 1.360] por devedor/imóvel adicional) | Protocolado no gabinete de oficiais de justiça. Em regra, sem necessidade de selo fiscal ou postal |
| 8. Notificação prévia de desocupação (saikoku) | Comparecimento do credor (ou representante) no local | — | Realizada, em regra, em até 2 semanas a partir do pedido |
| 9. Prazo final de entrega | — | — | O dia em que se completa 1 mês a partir da data da notificação prévia |
| 10. Execução final (dankō) | Comparecimento do credor (ou representante) | Diária dos trabalhadores, transporte e armazenamento (custo real) | Em data conveniente até o prazo final de entrega |
O procedimento em si é bem estruturado, e, se tudo correr bem, a desocupação ocorre poucos meses após o pagamento do preço. O problema é que, em cada etapa, é o próprio arrematante quem precisa preparar os documentos e acompanhar o cronograma sozinho — não há corretor ou administradora fazendo isso por você. Quem já passou pelo processo completo de despejo por inadimplência de aluguel no Japão sabe na prática o peso disso; para quem nunca vivenciou, o volume de trabalho costuma superar as expectativas. (Veja também: o guia completo do processo de inadimplência de aluguel até a execução forçada no Japão.)
Quando se aplica a carência de 6 meses do art. 395, §1º do Código Civil — e como encerrá-la com a notificação do §2º
O tratamento varia conforme quem é o ocupante. Um teitō tatemono shiyōsha (抵当建物使用者, "usuário de edificação hipotecada"), ou seja, quem ocupa o imóvel com base em contrato de locação que não pode ser oposto ao titular da hipoteca, não precisa entregar o imóvel ao arrematante até que se completem 6 meses a partir do arremate (artigo 395, §1º, do Código Civil). O caso típico é o locatário que já ocupava o imóvel antes do início do processo de leilão. Este é outro ponto exclusivamente japonês sem paralelo direto: nem toda locação em vigor é automaticamente extinta pelo leilão, e o próprio ocupante ganha, por lei, um período de carência de 6 meses antes de ter que sair — mesmo sem qualquer acordo com o novo proprietário.
Porém, essa carência não é incondicional. Se o arrematante notificar o ocupante, fixando um prazo razoável, para pagar o equivalente a pelo menos 1 mês de uso do imóvel após a arrematação, e o ocupante não cumprir dentro desse prazo, a regra da carência deixa de se aplicar (art. 395, §2º). Na prática, recomenda-se guardar prova da notificação por meio de carta registrada com confirmação de conteúdo e de entrega (naiyō shōmei yūbin), anexando a cópia ao pedido de ordem de reintegração de posse. Deixar de cobrar o valor equivalente ao aluguel, na prática, elimina essa alternativa por conta própria.
Somando os custos: exemplo de cálculo das despesas reais em um caso de ocupação resistente
Vamos simular, com os valores-padrão do Tribunal Distrital de Tóquio, o caso de uma unidade de apartamento (1 imóvel) ocupada isoladamente por 1 devedor.
| Item | Valor |
|---|---|
| Taxa do pedido de ordem de reintegração de posse (1 parte contrária) | ¥500 (≈ R$ 17) |
| Selos postais adiantados (1 requerente, 1 parte contrária) | ¥1.330 (≈ R$ 45,20) (¥110 + ¥1.220) |
| Depósito prévio da execução de desocupação (valor-base) | ¥65.000 (≈ R$ 2.210) |
| Subtotal (parte fixada pelos valores oficiais) | ¥66.830 (≈ R$ 2.270) |
| Diária dos trabalhadores, transporte de bens e armazenamento | Custo real, à parte (varia conforme volume de bens deixados) |
| Honorários advocatícios, se contratado um advogado | À parte (varia conforme o escritório) |
| Aluguel não recebido durante a vacância até a desocupação | Aluguel estimado × número de meses |
O que se pode fixar com base em dados oficiais vai até ¥66.830 (≈ R$ 2.270); o restante varia conforme o estado do imóvel e a forma de contratação dos serviços. Aqui, o que pesa mais do que a incerteza dos valores é o aluguel não recebido. Em uma unidade que renderia ¥100.000/mês (≈ R$ 3.400/mês), se a desocupação levar 8 meses, a perda chega a ¥800.000 (≈ R$ 27.200) em receita. O "desconto de 20%" do leilão judicial só faz sentido — ou não — dependendo da sua capacidade de absorver esse custo de tempo.
Um único dia de atraso é suficiente para perder o direito à ordem de reintegração de posse
Passados 6 meses da data de pagamento do preço (ou 9 meses, se o imóvel era ocupado por usuário de edificação hipotecada com direito à carência), o arrematante perde o direito de requerer a ordem de reintegração de posse (art. 83, §2º, Lei de Execução Civil). Esse prazo é peremptório — não há prorrogação.
Quem segue negociando na esperança de que "com mais um pouco de conversa, o ocupante sai" e deixa o prazo de 6 meses passar, fica sem alternativa a não ser mover uma ação judicial comum de reintegração de posse — o que eleva substancialmente o tempo e o custo. Na prática, a regra básica é requerer a ordem de reintegração de posse em paralelo à negociação, nunca depois dela.
Direitos que se extinguem e direitos que são herdados no leilão judicial [tabela]
No leilão judicial, nem todos os direitos e ônus sobre o imóvel desaparecem magicamente. A lei separa, com precisão, o que se extingue do que é herdado pelo arrematante.
| Direito / dívida | O que acontece após a venda | Base legal |
|---|---|---|
| Privilégio geral (sakidori tokken), penhor sem cláusula de uso e fruição, hipoteca | Extinguem-se com a venda | Art. 59, §1º, Lei de Execução Civil |
| Aquisição de direito não oponível ao titular de direito extinto, ao credor penhorante ou ao credor de arresto | Perde efeito com a venda | Art. 59, §2º |
| Penhora, execução de arresto, execução de medida cautelar não oponível | Perde efeito com a venda | Art. 59, §3º |
| Direito de retenção (ryūchiken), penhor com cláusula de uso e fruição | O arrematante assume a responsabilidade de pagar o crédito garantido | Art. 59, §4º |
| Ocupação do usuário de edificação hipotecada com base em locação não oponível ao titular da hipoteca | Não precisa entregar o imóvel nos 6 meses seguintes ao arremate | Art. 395, §1º, Código Civil |
| Ocupação com base em título oponível ao arrematante | Fora do escopo da ordem de reintegração de posse (é herdada integralmente) | Art. 83, §1º, ressalva, Lei de Execução Civil |
| Taxas condominiais e fundo de reserva em atraso, em apartamento em condomínio | Podem ser cobrados do arrematante, como sucessor específico | Art. 7º, §1º e art. 8º, Lei de Propriedade Horizontal |
O que é herdado: direito de retenção e o crédito garantido por penhor com uso e fruição
Um ponto facilmente esquecido é o artigo 59, §4º, da Lei de Execução Civil. Se existir um direito de retenção (ryūchiken) sobre o imóvel, o arrematante assume a responsabilidade de pagar o crédito garantido por esse direito. Em casos como o de uma construtora que ocupa o imóvel porque não recebeu o pagamento pela obra, é possível que, além do valor do lance, seja necessário quitar esse crédito para conseguir a desocupação. É por isso que verificar, no relatório de detalhes do imóvel (um dos "três documentos" oficiais), a existência de direitos herdados é essencial.
O que é herdado: as taxas condominiais em atraso são uma sucessão legal, não uma cláusula do regulamento interno
Quando o antigo proprietário de uma unidade em condomínio (kubun shoyū manshon) está em atraso com as taxas condominiais ou com o fundo de reserva, a lei estabelece que esse crédito pode ser cobrado também do sucessor específico (tokutei shōkeinin) do devedor que era o proprietário da unidade (artigo 8º da Lei de Propriedade Horizontal — 区分所有法 —, sendo o crédito objeto definido pelo artigo 7º, §1º da mesma lei). O arrematante se enquadra como sucessor específico, e por isso recebe a cobrança diretamente da administradora do condomínio (kanri kumiai).
É comum encontrar explicações de que essa sucessão decorre "porque o regulamento interno do condomínio prevê isso" — mas isso é impreciso. A sucessão ocorre como efeito direto da lei, independentemente do conteúdo do regulamento interno. Se você arrematar uma unidade em condomínio, consulte a administradora ou a empresa de gestão o quanto antes após o pagamento do preço, para saber o valor em atraso e incluí-lo no seu planejamento financeiro. Entender bem a composição das taxas condominiais japonesas torna essa conversa muito mais objetiva. (Veja também: definição e composição das taxas de administração de imóveis no Japão.)
Vale um contraponto para o leitor brasileiro ou português: assim como no condomínio brasileiro (Lei nº 4.591/1964 e Código Civil, art. 1.345) a dívida condominial acompanha o imóvel e pode ser cobrada do novo proprietário mesmo em arrematação judicial, no Japão o mecanismo é equivalente em espírito, mas com base legal própria e sem qualquer margem de negociação com a administradora — a sucessão é automática e independe de qualquer cláusula contratual.
"O tribunal não assume nenhuma responsabilidade" não é uma afirmação precisa: como interpretar o artigo 568 do Código Civil
O erro mais comum nas explicações sobre leilão judicial é a frase "não é possível responsabilizar ninguém, seja qual for o problema". O artigo 568 do Código Civil japonês não prevê uma isenção tão ampla assim.
Defeitos de tipo ou qualidade (infiltração, cupim etc.) são excluídos pelo art. 568, §4º
O §4º desse artigo estabelece que "as disposições dos três parágrafos anteriores não se aplicam a defeitos de tipo ou qualidade do objeto do leilão". Ou seja: para defeitos físicos, o arrematante não pode pedir rescisão, redução do preço nem indenização. Infiltração, dano por cupim (shiroari), deterioração das instalações hidráulicas e insuficiência de resistência sísmica — tudo isso entra nessa categoria. Como no leilão judicial não é possível vistoriar o interior do imóvel antes de dar o lance, esse continua sendo, sem dúvida, o maior ônus assumido pelo comprador.
É por isso que se torna essencial saber estimar o custo de reparo apenas com base na fachada e nas fotos anexadas aos três documentos oficiais. Entenda que, no leilão judicial, você terá que fazer sozinho — e sem sequer entrar no imóvel — o mesmo trabalho de due diligence que normalmente se faria antes de comprar um imóvel usado. (Veja também: os itens a verificar na due diligence antes de comprar um imóvel usado.)
Não conformidade de direitos ou insuficiência de área: os §§1º a 3º ainda permitem rescisão, redução do preço ou indenização
Por outro lado, a não conformidade relacionada a direitos é tratada de forma diferente. Pelo artigo 568, §1º, o arrematante pode pedir ao devedor a rescisão do contrato ou a redução do preço. O §2º prevê que, se o devedor estiver insolvente, é possível pedir aos credores que receberam parte do valor a devolução total ou parcial do preço. E o §3º estabelece que, se o devedor sabia da inexistência do bem ou direito e não informou, ou se o credor sabia disso e mesmo assim requereu o leilão, o arrematante pode pedir indenização a essas pessoas.
Situações em que a não conformidade de direitos vira efetivamente uma disputa são raras, mas "tudo é por sua conta e risco" e "apenas defeitos físicos são por sua conta e risco" são coisas completamente diferentes. Não é incomum encontrar arrematantes que desistem de buscar seus direitos simplesmente por desconhecerem essa distinção.
Comparando leilão judicial, leilão administrativo, venda amigável e corretagem tradicional [tabela]
O kōbai (公売), às vezes chamado de "leilão de imóveis do governo" ou "leilão administrativo", é um procedimento realizado com base na Lei de Cobrança Nacional de Tributos (国税徴収法) como medida de cobrança de dívidas fiscais em atraso — um sistema totalmente distinto do leilão judicial (kyōbai), que se baseia na Lei de Execução Civil. Quem confunde os dois e participa de um leilão sem entender essa diferença acaba travado justamente na etapa da posse do imóvel.
| Critério | Leilão judicial | Leilão administrativo | Venda amigável | Corretagem tradicional |
|---|---|---|---|---|
| Base legal | Lei de Execução Civil | Lei de Cobrança Nacional de Tributos | Código Civil (venda comum) + consentimento do credor | Código Civil / Lei de Corretagem de Imóveis |
| Piso do preço | Valor mínimo de arrematação = 80% do valor-base de venda (art. 60, §3º) | Acima do valor estimado (lance mínimo) | Preço aceito pelo credor | Preço desejado pelo vendedor |
| Caução | Normalmente 20% do valor-base de venda | Ao menos 10% do valor estimado (art. 100, §1º, Lei de Cobrança Nacional de Tributos) | Sinal (definido entre as partes) | Sinal (definido entre as partes) |
| Do edital até o lance | Edital e três documentos disponibilizados 15 dias antes do início da licitação | Edital publicado ao menos 10 dias antes da data do leilão (art. 95, §1º, mesma lei) | — | — |
| Vistoria prévia | Existe sistema de vistoria, mediante pedido do credor penhorante (art. 64-2, Lei de Execução Civil) | Não existe sistema de vistoria | Possível (depende da cooperação do vendedor) | Possível |
| Responsabilidade por não conformidade de tipo/qualidade | Excluída (art. 568, §4º, Código Civil) | Excluída (art. 568, §4º, Código Civil) | Definida em contrato (cláusula de isenção é comum) | Há responsabilidade contratual por não conformidade |
| Meio legal para retirar o ocupante | Ordem de reintegração de posse + execução de desocupação (art. 83, Lei de Execução Civil) | O Estado não tem obrigação de entregar a posse | Em regra, o vendedor desocupa e entrega o imóvel | Em regra, o vendedor desocupa e entrega o imóvel |
| Declaração de não pertencer a organização criminosa | Obrigatória (art. 65-2, Lei de Execução Civil). Declaração falsa: até 6 meses de prisão ou multa de até ¥500.000 (≈ R$ 17.000) (art. 213, mesma lei) | Obrigatória para imóveis (art. 99-2, Lei de Cobrança Nacional de Tributos). Declaração falsa: até 6 meses de prisão ou multa de até ¥500.000 (≈ R$ 17.000) (art. 189, mesma lei) | Não exigida | Não exigida |
| Uso de financiamento na prática | Prazo de pagamento curto (~1 mês); pagamento à vista é a regra | Prazo de pagamento definido no edital; pagamento à vista é a regra | Fácil de usar financiamento habitacional ou de investimento comum | Fácil de usar |
O leilão administrativo é ainda mais rigoroso: o Estado não tem obrigação de entregar a posse do imóvel
O manual "Kōbai no Shiori" (公売のしおり, "Guia do leilão administrativo"), publicado pela Agência Nacional de Tributação (国税庁), afirma expressamente, sobre bens imóveis: "o Estado não tem a obrigação de entregar a posse. Quanto aos limites do terreno, favor negociar com os proprietários vizinhos." O leilão administrativo não tem nenhum instrumento equivalente à ordem de reintegração de posse do leilão judicial. Se houver um ocupante, o arrematante precisa começar do zero: mover uma ação judicial por conta própria para obter um título executivo.
A questão dos limites do terreno também não pode ser ignorada. O Estado não assume responsabilidade pelos limites, e negociar com os vizinhos é tarefa do arrematante. Além disso, qualquer dano, roubo ou incêndio que ocorra após o pagamento integral do preço é responsabilidade do arrematante, assim como o imposto de registro e os selos postais necessários para a transferência de titularidade. Existe uma distância considerável entre a leveza da expressão "leilão de imóveis" e a realidade rigorosa desse sistema.
A diferença em relação à venda amigável e à corretagem tradicional está na "verificação prévia" e na "garantia da entrega"
A nin'i baikyaku (任意売却, "venda amigável" ou "venda voluntária") é uma modalidade de venda acordada entre devedor e credor antes que o imóvel chegue ao leilão judicial. Como o vendedor coopera, é possível vistoriar o imóvel, e as condições de entrega podem ser definidas em contrato. Do ponto de vista do comprador, a maior diferença em relação ao leilão não é o preço, mas dois pontos concretos: poder ver o interior do imóvel antes da compra e ter a entrega garantida contratualmente. O nível de preço na venda amigável depende de fatores específicos de cada caso, então não é correto generalizar que ela sai "X% mais barata que o mercado".
O que pode e não pode ser verificado previamente com a vistoria e os "três documentos"
O sistema de vistoria prévia existe (art. 64-2, Lei de Execução Civil)
A afirmação de que "não é possível vistoriar um imóvel de leilão judicial" não é precisa. O artigo 64-2 da Lei de Execução Civil determina que, havendo pedido do credor penhorante, o tribunal de execução deve ordenar ao oficial de justiça a realização da vistoria (naichō). É um sistema que permite aos interessados entrar no imóvel para conhecê-lo.
No entanto, se o título de posse do ocupante do imóvel puder ser oposto ao credor penhorante e o ocupante não consentir, a vistoria não é realizada (art. 64-2, §1º, ressalva). Além disso, quem faz o pedido é o credor penhorante — o interessado em arrematar não pode requerer isso diretamente. É verdade que o número de vistorias realizadas não é alto, mas o correto não é dizer que "o sistema não existe": ele existe, mas depende de um pedido prévio de outra parte. Verifique se houve vistoria consultando o edital ou o relatório de detalhes no site oficial de informações de imóveis de leilão, o BIT (物件情報サイトBIT).
Checklist de leitura dos "três documentos" (san-ten setto)
Os "três documentos" (san-ten setto, 三点セット) são: o relatório de detalhes do imóvel (bukken meisaisho), o relatório de vistoria da situação atual (genkyō chōsa hōkokusho) e o laudo de avaliação (hyōkasho). Este é um conjunto documental sem equivalente direto fora do sistema japonês de leilões judiciais — é a única fonte de informação disponível antes de dar o lance, já que normalmente não há acesso ao interior do imóvel. A seguir, os itens que valem a pena conferir antes de licitar.
- Quem é o ocupante (o nome do ocupante consta no relatório de vistoria da situação atual)
- Se esse ocupante possui título legítimo de posse (idem; este é o ponto que decide se a ordem de reintegração de posse será concedida ou não)
- Se existe direito de locação, ou similar, herdado mesmo após a arrematação (relatório de detalhes do imóvel)
- Se, ao arrematar apenas o terreno ou apenas a edificação, se constitui um direito de superfície em favor da edificação (relatório de detalhes do imóvel)
- Se há registro de direito de retenção ou de penhor com uso e fruição (está diretamente ligado à responsabilidade de pagamento prevista no art. 59, §4º)
- Tipo e estrutura da edificação, uso atual do terreno, e o grau de deterioração perceptível nas fotos anexadas (relatório de vistoria da situação atual)
- Base de cálculo do valor de avaliação, resumo do entorno e restrições de direito público, além das plantas anexadas (laudo de avaliação)
- Em imóveis em condomínio, a indicação do direito sobre o terreno e a possibilidade de taxas condominiais em atraso
O próprio tribunal alerta que esses documentos são "material de referência limitado, coletado apenas no âmbito do procedimento de leilão judicial do imóvel". A premissa é que o interessado vá pessoalmente ao local para verificar com os próprios olhos, e confirme a situação dos direitos no cartório de registro de imóveis. Se a legalidade da edificação for uma preocupação, vale conferir também os riscos de um imóvel sem certificado de vistoria de conclusão de obra e como lidar com eles. (Veja também: riscos de imóveis sem certificado de vistoria de obra e como lidar com eles.)
A declaração de não pertencer a organização criminosa e a consulta oficial à polícia
Desde a reforma legal em vigor a partir de abril de 2020, toda proposta de compra de imóvel em leilão judicial exige uma declaração de que o proponente não pertence a uma organização criminosa (bōryokudan) ou categoria equivalente (art. 65-2, Lei de Execução Civil). Segundo as orientações do Tribunal Distrital de Tóquio, essa declaração é exigida para cada lance individual; se não for apresentada no momento do lance, o lance é considerado nulo, sem possibilidade de complementação posterior. Mesmo falhas de preenchimento podem invalidar o lance.
Além disso, o tribunal de execução é obrigado a solicitar formalmente à polícia da província com jurisdição sobre o endereço do proponente com o maior lance que investigue se ele pertence a uma organização criminosa (art. 68-4, mesma lei). O leilão administrativo tem uma regra equivalente (art. 99-2 e art. 106-2, Lei de Cobrança Nacional de Tributos), e declarações falsas são puníveis, tanto no leilão judicial quanto no administrativo, com até 6 meses de prisão ou multa de até ¥500.000 (≈ R$ 17.000) (art. 213, Lei de Execução Civil; art. 189, Lei de Cobrança Nacional de Tributos).
Somando o custo total de aquisição para um lance de ¥18.000.000 [exemplo de cálculo]
Premissas do caso modelo
Vamos supor a arrematação, por ¥18.000.000 (≈ R$ 612.000), de uma unidade em condomínio com valor-base de venda de ¥20.000.000 (≈ R$ 680.000), valor mínimo de arrematação de ¥16.000.000 (≈ R$ 544.000) e caução de ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000). O valor registrado no cadastro de imposto sobre bens fixos é de ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000) para a edificação e ¥6.000.000 (≈ R$ 204.000) para o terreno (direito sobre o terreno). Se o imóvel for colocado para locação, o aluguel estimado é de ¥100.000/mês (≈ R$ 3.400/mês), ou ¥1.200.000/ano (≈ R$ 40.800/ano).
Imposto de registro e imposto de aquisição de imóvel
A base de cálculo do imposto de registro não é o valor do lance, mas sim, em regra, o valor registrado no cadastro de imposto sobre bens fixos. A transferência de propriedade de uma edificação por venda ou por leilão judicial tem alíquota de 20/1.000 (2,0%) (Agência Nacional de Tributação, Tax Answer nº 7191).
Há apenas uma exceção. Se uma pessoa física arrematar um imóvel residencial e passar a residir nele, o registro da transferência tem alíquota reduzida para 3/1.000 (0,3%) (art. 73 da Lei de Medidas Fiscais Especiais, com vigência até 31/03/2027). Os requisitos são: área útil de 50 m² ou mais, registro em até 1 ano após a aquisição, e apresentação de um certificado da prefeitura junto ao pedido de registro. Se o objetivo for colocar o imóvel para locação, essa redução não se aplica.
Para terrenos, é preciso atenção. Existe uma redução para 1,5% (contra a alíquota padrão de 2,0%) no registro de transferência de propriedade de terreno por compra e venda, cuja vigência foi estendida até 31/03/2029 pela reforma tributária do ano fiscal de 2026 (art. 72, §1º, Lei de Medidas Fiscais Especiais). Porém, na tabela de alíquotas da Agência Nacional de Tributação, a transferência de propriedade de terreno por leilão judicial é classificada em "outros (doação, permuta, desapropriação, leilão judicial etc.)", com alíquota de 20/1.000 (2,0%). Ao adquirir um terreno via leilão judicial, essa redução não pode ser considerada.
| Imposto | Base de cálculo | Alíquota | Valor |
|---|---|---|---|
| Imposto de registro (edificação) | ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000) | 2,0% (transferência por venda ou leilão) | ¥80.000 (≈ R$ 2.720) |
| Imposto de registro (terreno) | ¥6.000.000 (≈ R$ 204.000) | 2,0% (leilão judicial classificado como "outros") | ¥120.000 (≈ R$ 4.080) |
| Imposto de aquisição de imóvel (edificação residencial) | ¥4.000.000 (≈ R$ 136.000) | 3% (alíquota padrão 4%, vigência até 31/03/2027) | ¥120.000 (≈ R$ 4.080) |
| Imposto de aquisição de imóvel (terreno) | ¥3.000.000 (≈ R$ 102.000) (terrenos urbanos: metade do valor) | 3% (vigência até 31/03/2027) | ¥90.000 (≈ R$ 3.060) |
| Subtotal | — | — | ¥410.000 (≈ R$ 13.940) |
O valor do imposto de aquisição sobre o terreno fica proporcionalmente menor porque duas medidas se somam. Primeiro, para terrenos urbanos (incluindo terrenos avaliados como tal) adquiridos até 31/03/2027, a base de cálculo é reduzida à metade do valor. Além disso, para aquisições entre 01/04/2008 e 31/03/2027, a alíquota é de 3% tanto para terrenos quanto para edificações residenciais, ficando em 4% (alíquota padrão) apenas para edificações não residenciais (Departamento de Tributação de Tóquio). A tabela acima foi calculada com base nessas premissas.
O imposto de aquisição de imóvel ainda prevê uma dedução de ¥12.000.000 (≈ R$ 408.000) da base de cálculo para imóveis residenciais novos, e uma dedução equivalente para imóveis usados (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, MLIT). Porém, a dedução para imóveis usados só se aplica quando a pessoa física passa a residir no imóvel — não se aplica a arremates com finalidade de locação. Os valores podem variar conforme a prática de cada município e as características do imóvel; confirme com a repartição fiscal da província antes da aquisição. Detalhamos esse tema em nosso guia sobre as medidas de redução do imposto de aquisição de imóvel e o procedimento de restituição. (Veja também: medidas de redução do imposto de aquisição de imóvel e procedimento de restituição.)
Recálculo final do custo e do rendimento
A isso, somamos os custos de lidar com um ocupante resistente, as dívidas herdadas e a reforma. Vamos supor taxas condominiais em atraso de ¥25.000/mês (≈ R$ 850/mês) × 24 meses = ¥600.000 (≈ R$ 20.400), e custo de reforma de ¥800.000 (≈ R$ 27.200) (esses dois valores são hipóteses que variam de imóvel para imóvel).
| Item | Valor | Natureza |
|---|---|---|
| Valor do lance | ¥18.000.000 (≈ R$ 612.000) | Definido (a caução de ¥4.000.000 [≈ R$ 136.000] é abatida do preço) |
| Imposto de registro | ¥200.000 (≈ R$ 6.800) | Calculado com base na alíquota oficial |
| Imposto de aquisição de imóvel | ¥210.000 (≈ R$ 7.140) | Calculado com base na alíquota oficial (redução de 1/2 da base para terrenos urbanos) |
| Selo e postagem da ordem de reintegração de posse | ¥2.000 (≈ R$ 68) | Valor oficial |
| Depósito prévio da execução de desocupação | ¥65.000 (≈ R$ 2.210) | Valor oficial (diária dos trabalhadores etc. à parte) |
| Sucessão de taxas condominiais e fundo de reserva em atraso | ¥600.000 (≈ R$ 20.400) | Valor hipotético (sucessão prevista no art. 8º, Lei de Propriedade Horizontal) |
| Reforma e reparo | ¥800.000 (≈ R$ 27.200) | Valor hipotético |
| Custo total de aquisição | ¥19.877.000 (≈ R$ 675.820) | — |
Com aluguel anual de ¥1.200.000 (≈ R$ 40.800), o rendimento bruto calculado sobre o valor do lance é de 6,67%, mas, calculado sobre o custo total de aquisição, cai para 6,04%. Além disso, se a desocupação levar 8 meses, a receita de aluguel no primeiro ano fica limitada a ¥400.000 (≈ R$ 13.600), e o rendimento do primeiro ano despenca para 2,0%. Mesmo conseguindo licitar com 20% de desconto sobre o valor-base de venda, não é raro que, após essa soma completa, o negócio deixe de parecer "barato". O resultado financeiro do leilão judicial não é decidido pelo valor do lance — é decidido por esta tabela.
O cancelamento por "sem excedente" pode tornar inúteis todos os preparativos
Mais um ponto sobre o custo de tempo. Quando não há crédito com prioridade sobre o do credor penhorante e o valor mínimo de arrematação não supera a estimativa das despesas processuais, ou quando há crédito prioritário e o valor mínimo de arrematação não é suficiente para cobrir a soma das despesas processuais e do crédito prioritário estimado, o caso é classificado como muyojo (無剰余, "sem excedente"), e o tribunal de execução notifica o credor penhorante (art. 63, §1º, Lei de Execução Civil).
Se o credor penhorante notificado não tomar determinadas providências em até 1 semana, o próprio procedimento de leilão judicial é cancelado (art. 63, §2º). Isso significa que, mesmo que o interessado tenha lido os três documentos, visitado o local e reservado os recursos financeiros, todo o procedimento pode simplesmente desaparecer. Esse é um custo de "tiro n'água" exclusivo do leilão judicial, que não existe em uma compra por corretagem tradicional.
Para quem teme que sua própria casa seja levada a leilão: o leilão judicial e a venda amigável do ponto de vista do vendedor
Até aqui, discutimos tudo pela perspectiva de quem arremata. Mas alguns leitores podem estar pesquisando este tema porque o próprio imóvel está prestes a ser levado a leilão judicial. Do ponto de vista de quem está prestes a perder o imóvel, o significado de todo esse sistema muda completamente.
No leilão judicial, o piso do preço é o valor mínimo de arrematação (80% do valor-base de venda), e é bem possível que o imóvel seja arrematado exatamente nesse patamar. O valor-base de venda é definido pelo tribunal de execução com base no laudo de um avaliador — o proprietário não tem nenhuma margem para negociar o preço. O momento da venda, as condições e a forma de entrega também seguem seu curso, independentemente da vontade do proprietário. O próprio tribunal explica que o imóvel em leilão judicial "é vendido de forma compulsória, independentemente da vontade do proprietário".
Já a venda amigável (nin'i baikyaku) é uma forma de colocar o imóvel no mercado como uma venda comum, condicionada ao consentimento do credor. Os compradores podem vistoriar o imóvel e usar financiamento habitacional, o que amplia o universo de possíveis compradores. O momento de entrega também pode ser ajustado por contrato. Para o vendedor, a diferença essencial não é o preço em si, mas sim se ele consegue, ou não, escolher o comprador no mercado.
Vale mais um contraponto para o leitor brasileiro ou português: no Brasil, um devedor em situação semelhante costuma ter a alternativa de negociar diretamente com o credor — dação em pagamento, renegociação, venda direta — antes de o imóvel ir a leilão, um caminho conceitualmente próximo à nin'i baikyaku japonesa. A diferença mais marcante é o quanto esse processo é formalizado no Japão e depende da cooperação ativa e documentada do credor, além de o leilão judicial japonês, uma vez iniciado, seguir prazos extremamente rígidos que dificultam reverter a situação depois de certo ponto.
Porém, a venda amigável exige o consentimento do credor, e o prazo disponível para negociá-la é limitado. Assim que chegam avisos de cobrança ou a decisão de início do leilão judicial, procurar a instituição financeira o quanto antes é o que, na prática, faz a diferença. Detalhamos as alternativas disponíveis para quem começa a ter dificuldade em pagar o financiamento em nosso guia sobre o que fazer quando não se consegue pagar o financiamento habitacional e os riscos do atraso. Para o caso de um imóvel alugado que sofre execução de hipoteca, veja também os riscos da execução de imóveis locados com hipoteca. (Veja também: o que fazer quando não se consegue pagar o financiamento habitacional e os riscos do atraso e os riscos da execução de imóveis locados com hipoteca.)
Conclusão: para quem o leilão judicial pode fazer sentido
Um imóvel de leilão judicial não é, em si, algo ruim. O sistema é bem estruturado, e tanto os textos legais quanto a prática dos tribunais são públicos. O problema está no fato de que, numa venda comum, o trabalho seria dividido entre vendedor, imobiliária e instituição financeira — no leilão judicial, é o arrematante sozinho quem assume tudo isso.
Se você conseguir responder "sim" a todos os itens abaixo, na minha avaliação, vale a pena considerar.
- Consigo pagar à vista o valor integral do lance em até cerca de 1 mês após a confirmação da autorização de venda
- Além do valor do lance, consigo prever algumas centenas de milhares de ienes em gastos adicionais com desocupação, impostos, dívidas herdadas e reforma
- Consigo ler sozinho o relatório de detalhes do imóvel, o relatório de vistoria da situação atual e o laudo de avaliação, e avaliar quais direitos serão herdados
- Consigo gerenciar sozinho o prazo de solicitar a ordem de reintegração de posse em até 6 meses após o pagamento do preço
- Meu fluxo de caixa aguenta ficar meses sem nenhuma receita de aluguel, até a desocupação se completar
- Estou disposto a aceitar que, mesmo se surgir um defeito físico no imóvel, não poderei cobrar ninguém por isso
Na INA&Associates, acreditamos que apresentar as desvantagens de antemão, com transparência, é o que constrói confiança de longo prazo. O leilão judicial não é "uma forma de comprar barato" — é uma transação em que, em troca de assumir pessoalmente o trabalho e o tempo do processo, o piso do preço é protegido por lei. Acreditamos que a forma mais segura de decidir é avaliar, com honestidade, se você está disposto a assumir esse ônus.
Perguntas frequentes
P1. Quão mais barato é possível comprar um imóvel de leilão judicial?
A lei só determina o piso do preço; não existe um parâmetro fixo de "X% mais barato que o mercado". O valor mínimo de lance é o valor mínimo de arrematação, ou seja, 80% do valor-base de venda (art. 60, §3º, Lei de Execução Civil). O valor final de arremate depende da concorrência entre os lances, podendo até superar o valor-base de venda. Para decidir, compare sempre o custo total de aquisição — lance + imposto de registro + imposto de aquisição de imóvel + custos de desocupação + dívidas herdadas + reforma — e não apenas o valor do lance.
P2. Se o antigo proprietário permanecer no imóvel, quanto custa e quanto tempo leva para desocupá-lo?
As despesas fixáveis com base em valores oficiais somam ¥66.830 (≈ R$ 2.270) — selo da ordem de reintegração de posse (¥500, ≈ R$ 17) + selos postais adiantados (¥1.330, ≈ R$ 45,20) + depósito prévio da execução de desocupação (¥65.000, ≈ R$ 2.210) (valores-padrão do Tribunal Distrital de Tóquio, para 1 devedor e 1 imóvel). A isso se somam, à parte, a diária dos trabalhadores, o transporte de bens deixados e o armazenamento em depósito. Em relação ao prazo, a notificação prévia é feita, em regra, em até 2 semanas após o pedido de execução de desocupação, e o prazo final de entrega é o dia em que se completa 1 mês a partir dessa notificação. Somando a oitiva da ordem de reintegração de posse e o prazo de recurso, o mais realista é prever alguns meses a partir do pagamento do preço.
P3. Não é possível vistoriar um imóvel de leilão judicial?
Como sistema, a vistoria prévia existe. Havendo pedido do credor penhorante, o tribunal de execução deve ordenar ao oficial de justiça a realização da vistoria (art. 64-2, Lei de Execução Civil). No entanto, se o ocupante tiver título de posse oponível e não consentir, ela não é realizada. Como o interessado em arrematar não pode requerer a vistoria diretamente, verifique se ela ocorreu consultando o edital ou o relatório de detalhes do imóvel.
P4. Se eu encontrar infiltração ou cupim depois, é verdade que não posso cobrar nada?
Para não conformidades de tipo ou qualidade, os §§1º a 3º do artigo 568 do Código Civil não se aplicam por força do §4º, o que significa que não é possível pedir rescisão, redução do preço ou indenização. Infiltração e cupim se enquadram nessa categoria. Já a não conformidade relacionada a direitos permite, pelo §1º, rescisão ou redução do preço; pelo §2º, pedido de devolução do preço quando o devedor está insolvente; e pelo §3º, indenização contra o devedor ou o credor que agiu de má-fé. A afirmação de que "não há absolutamente nenhuma responsabilidade" não é precisa.
P5. Qual a diferença entre o leilão administrativo e o leilão judicial?
As maiores diferenças são a base legal — a Lei de Cobrança Nacional de Tributos — e o tratamento da entrega da posse. O manual "Kōbai no Shiori" da Agência Nacional de Tributação afirma expressamente que, para bens imóveis, o Estado não tem a obrigação de entregar a posse — não existe nenhum instrumento equivalente à ordem de reintegração de posse do leilão judicial. Também se pede que os limites do terreno sejam negociados diretamente com os vizinhos. A caução do leilão administrativo é de, no mínimo, 10% do valor estimado, e o edital é publicado com pelo menos 10 dias de antecedência em relação à data do leilão.
P6. As taxas condominiais em atraso são pagas pelo arrematante?
Sim. A sucessão ocorre como efeito da lei, não como cláusula do regulamento interno do condomínio. O artigo 7º, §1º, da Lei de Propriedade Horizontal define o crédito objeto, e o artigo 8º estabelece que "o crédito previsto no parágrafo 1º do artigo anterior pode ser cobrado também do sucessor específico do devedor que era o proprietário da unidade". Como o arrematante se enquadra como sucessor específico, ele recebe a cobrança da administradora do condomínio. Consulte o valor em atraso junto à administradora ou à empresa de gestão logo após pagar o preço.
Fontes e referências
- Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所, "Procedimento de arrematação de imóveis em leilão judicial" (período de licitação de 8 dias, três documentos disponibilizados 15 dias antes, caução de 20% do valor-base de venda, prazo de pagamento de cerca de 1 mês após a confirmação da autorização de venda, ordem de reintegração de posse em 6 ou 9 meses)
- Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所, "Sobre o pedido de ordem de reintegração de posse de imóvel" (taxa de requerimento ¥500, selos postais ¥110 + ¥1.220, certificado de qualificação de até 3 meses)
- Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所, "Fluxo do procedimento entre o pedido de ordem de reintegração de posse e o pedido de execução forçada" (resposta à oitiva normalmente em até 7 dias, recurso em 1 semana a partir do dia seguinte à notificação)
- Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所, "Procedimento de execução imobiliária" (fluxograma do procedimento)
- Gabinete de Oficiais de Justiça do Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所執行官室, "Tabela-padrão de depósitos prévios (revisão de 1º de abril de 2021)" (casos de desocupação de imóvel: valor-base ¥65.000, acréscimo de ¥40.000 por item adicional, diária dos trabalhadores e transporte/armazenamento excluídos)
- Tribunal, 裁判所, "Execução de entrega (desocupação) de imóvel" (data de execução acordada em regra dentro de 2 semanas a partir do pedido, prazo final de entrega em 1 mês a partir da notificação)
- Tribunal Distrital de Tóquio, 東京地方裁判所, "Como evitar o cancelamento por ausência de excedente"
- Site de informações sobre imóveis de leilão judicial (BIT), glossário, "Valor mínimo de arrematação" / "Valor-base de venda" / "Três documentos"
- Lei de Execução Civil (Minji Shikkō Hō, 民事執行法, e-Gov, base de dados legal japonesa) (artigos 59, 60, 63, 64-2, 65-2, 68-4, 78, 83, 168-2, 213)
- Código Civil japonês (Minpō, 民法, e-Gov) (artigos 395, 568)
- Lei de Propriedade Horizontal (Kenmono no Kubun Shoyū tō ni Kansuru Hōritsu, 建物の区分所有等に関する法律, e-Gov) (artigo 7º, §1º, e artigo 8º)
- Lei de Cobrança Nacional de Tributos (Kokuzei Chōshū Hō, 国税徴収法, e-Gov) (artigos 95 §1º, 99-2, 100 §1º, 106-2, 189)
- Agência Nacional de Tributação, 国税庁, informações sobre leilão administrativo, "Guia do leilão administrativo" (para imóveis, o Estado não tem obrigação de entregar a posse; os limites do terreno devem ser negociados com os vizinhos; imposto de registro e selos postais a cargo do arrematante)
- Agência Nacional de Tributação, 国税庁, Tax Answer nº 7191, "Tabela de alíquotas do imposto de registro" (transferência de propriedade de edificação por venda ou leilão judicial: 20/1.000; terreno na categoria "outros" — doação, permuta, desapropriação, leilão judicial etc. — 20/1.000; redução para 3/1.000 pelo art. 73 da Lei de Medidas Fiscais Especiais, para pessoa física que arremata imóvel residencial para uso próprio)
- Agência Nacional de Tributação, 国税庁, "Aviso sobre a redução da alíquota do imposto de registro para venda de terrenos e registro de propriedade de imóveis residenciais" (abril de 2026)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, 国土交通省, MLIT, "Medidas especiais relativas ao imposto de aquisição de imóvel" (alíquota residencial 3%, alíquota padrão 4%, vigência até 31/03/2027, dedução de ¥12.000.000 para construção nova, dedução para imóvel usado)
- Departamento de Tributação de Tóquio, 東京都主税局, "Imposto de aquisição de imóvel" (até 31/03/2027, base de cálculo reduzida à metade para terrenos urbanos, alíquota de 3% para terreno e edificação residencial, 4% para edificação não residencial, redução para imóvel usado restrita ao uso residencial próprio)
Este artigo é uma explicação geral do sistema legal japonês. Para decisões específicas sobre um imóvel, questões tributárias ou jurídicas, consulte um advogado, um contador fiscal (zeirishi) ou um escrivão judicial (shihō shoshi) no Japão, além da repartição fiscal da província responsável.
