Impayés de crédit immobilier au Japon 2026 : que faire ?

Lorsqu'on n'arrive plus à honorer sa mensualité de crédit immobilier au Japon, ou qu'on sent que cela va arriver, la première question qu'on se pose est concrète : « Combien de mois me reste-t-il avant qu'il ne soit trop tard ? » et « De combien ma mensualité baissera-t-elle si je fais une demande d'aménagement ? ». Le traitement des impayés hypothécaires au Japon est un dispositif propre au droit et aux pratiques bancaires japonaises, construit autour d'une notion pivot — la « perte du bénéfice du terme » (期限の利益の喪失, kigen no rieki no sōshitsu : la clause contractuelle qui transforme, du jour au lendemain, un remboursement échelonné en exigibilité immédiate de la totalité du capital restant dû) —, de dispositifs publics gérés par la Japan Housing Finance Agency (JHF, 住宅金融支援機構, l'organisme public de financement du logement, héritier de l'ancienne caisse publique de prêts au logement), et d'une procédure de vente aux enchères judiciaire encadrée par le Code de procédure civile d'exécution (民事執行法, Minji Shikkō Hō) — un cadre sensiblement différent de la commission de surendettement de la Banque de France ou de la saisie immobilière du droit français. Cet article s'adresse aux personnes qui détiennent un bien financé par un prêt japonais et qui ont manqué une échéance, reçu une lettre de mise en demeure, ou reçu une notification de subrogation de la caution ou de vente aux enchères. Il détaille, mois par mois, ce qui se passe et quelles options restent ouvertes, en s'appuyant exclusivement sur des données vérifiables en 2026 : statistiques publiques, chiffres publiés par la JHF et par les établissements bancaires japonais.

Pour aller droit au but : parmi les emprunteurs immobiliers ayant demandé à leur établissement une modification des conditions de remboursement, 93,5 % ont obtenu satisfaction (Agence des services financiers japonaise — Financial Services Agency, FSA, 金融庁 —, du 1er avril 2025 (année Reiwa 7) à fin juin 2026 (année Reiwa 8)). Contacter sa banque n'est donc pas une démarche vouée à l'échec, contrairement à une crainte très répandue. En revanche, une fois la perte du bénéfice du terme actée, la base de calcul des pénalités de retard bascule du seul montant de l'échéance impayée vers la totalité du capital restant dû, et la charge financière change alors d'ordre de grandeur. La fenêtre pour agir se situe avant que l'impayé n'atteigne trois mois.

Les points clés de cet article

Le taux de réussite des demandes de modification des conditions de remboursement atteint 93,5 % : sur 9 414 demandes, 7 691 ont été accordées et seulement 536 refusées (FSA, Agence des services financiers).
Le taux de défaut sur les crédits immobiliers des banques régionales japonaises s'établit à 0,163 % par an, soit environ 1 à 2 emprunteurs sur 1 000 — une situation loin d'être exceptionnelle (FSA, exercice 2024).
Les pénalités de retard s'appliquent, avant la perte du bénéfice du terme, au seul « montant de l'échéance en retard » ; après cette perte, elles s'appliquent à « la totalité du capital restant dû ». À 14,0 % par an, sur un capital restant dû de 30 000 000 ¥ (≈ 176 500 €), 30 jours de retard représentent environ 340 000 ¥ (≈ 2 000 €).
Les prêts Flat 35 et les financements directs de la JHF offrent un dispositif d'aménagement du remboursement, un allègement temporaire pour surcroît de dépenses, une révision du remboursement lié à la prime semestrielle (bonus), et un dispositif spécial pour les emprunteurs seniors — tous sans frais de dossier.
Lors d'une vente aux enchères judiciaire, le prix plancher d'adjudication est fixé à 80 % au moins du « prix de référence de vente » (article 60, alinéa 3 du Code de procédure civile d'exécution, Minji Shikkō Hō). Une fois le bien adjugé, l'adjudicataire peut demander une ordonnance d'expulsion (引渡命令) dans les six mois suivant le versement du prix (même code, article 83, alinéa 2).

Les trois chiffres à vérifier en premier : mois de retard, taux d'effort et baisse de revenus

Avant de choisir une solution, trois chiffres doivent être établis. Une fois ces trois éléments connus, les dispositifs mobilisables — et ceux qui ne le sont plus — se déterminent presque mécaniquement. Ce triage par chiffres n'a pas d'équivalent direct dans le traitement français du surendettement, où la commission de surendettement de la Banque de France instruit un dossier global sur la base de l'ensemble des dettes du foyer plutôt que sur un compte à rebours mensuel propre au crédit immobilier : au Japon, c'est le nombre de mensualités manquées qui structure entièrement la suite des événements, contractuellement et légalement.

Combien de mois de retard avez-vous ? 1, 3 ou 6 mois ne laissent pas les mêmes options

La première chose à compter est le nombre d'échéances non honorées. Le traitement par l'établissement prêteur diffère radicalement entre un seul impayé et trois impayés consécutifs. Entre 1 et 2 mois de retard, la modification des conditions de remboursement, le rachat de crédit (refinancement) et la vente classique restent tous accessibles. Au-delà de 3 mois, le bénéfice du terme est perdu et l'établissement engage le recouvrement de la totalité du solde restant dû : les options se resserrent alors autour de la vente amiable assistée (任意売却, nin'i baikyaku, littéralement « vente volontaire », une procédure de vente négociée sous supervision du créancier propre au marché japonais) ou d'une procédure judiciaire de type redressement personnel.

Ouvrez votre relevé bancaire ou votre application et repérez le dernier mois pour lequel le prélèvement a bien été honoré. Ce nombre de mois sert de point de départ à toutes les décisions qui suivent.

« Retard » et « impayé prolongé » : une distinction propre à la pratique bancaire japonaise

Le terme « entai » (延滞, retard) désigne l'état même où le remboursement n'a pas été effectué à la date convenue. Il s'emploie le plus souvent pour un retard de quelques jours à environ un mois — une situation qui, si elle est régularisée rapidement, dégénère rarement.

Le terme « tainō » (滞納, impayé prolongé) désigne un retard qui se prolonge, un état de non-remboursement qui perdure. Dans la pratique des établissements financiers japonais, on parle de tainō au moment où le retard persistant fait basculer le dossier vers les procédures de préservation de la créance. Le vocabulaire contractuel varie selon les établissements, mais ce qui compte réellement pour l'emprunteur n'est pas l'étiquette employée, c'est le nombre d'échéances impayées. Le contrat de prêt précise, dans sa clause de « perte du bénéfice du terme » (期限の利益の喪失条項), à partir de combien de retards le solde devient exigible en totalité. C'est le premier document à consulter.

Calculer son taux d'effort et sa baisse de revenus : le critère qui ouvre l'accès au dispositif d'aménagement de la JHF

L'accès au dispositif d'aménagement du remboursement de la Japan Housing Finance Agency (type A) dépend de deux ratios, calculés ainsi :

Taux d'effort = montant total des remboursements annuels de crédit immobilier (prêt JHF inclus, ainsi que tout crédit immobilier privé) ÷ revenu annuel × 100
Taux de baisse de revenus = (revenu de l'avant-dernière année − revenu de l'année dernière) ÷ revenu de l'avant-dernière année × 100

Exemple : pour un revenu annuel de 4 500 000 ¥ (≈ 26 500 €) et des remboursements annuels totaux de crédit immobilier de 2 000 000 ¥ (≈ 11 800 €), le taux d'effort s'établit à 44,4 %. Le seuil applicable pour un revenu annuel compris entre 4 000 000 ¥ (≈ 23 500 €) et 7 000 000 ¥ (≈ 41 200 €) exclu est de 40 % : ce seuil est donc dépassé. Si, dans le même temps, le revenu était de 6 000 000 ¥ (≈ 35 300 €) l'avant-dernière année et de 4 500 000 ¥ (≈ 26 500 €) l'année dernière, le taux de baisse de revenus atteint 25 %, ce qui satisfait également le seuil de 20 % minimum. Ces deux critères réunis suffisent à remplir l'une des conditions d'éligibilité à la JHF. En alignant deux avis d'imposition (源泉徴収票, l'équivalent japonais du bulletin de salaire annuel cumulé, ou確定申告書, la déclaration de revenus), ce calcul prend cinq minutes.

[Données 2026] Quel est le taux d'impayés et de défaut sur les crédits immobiliers au Japon ?

Pour résumer : le taux de défaut sur les crédits immobiliers japonais se situe entre 0,1 % et 0,2 % par an. En valeur absolue, ce sont des cas peu nombreux, mais tant la FSA que la JHF publient des données confirmant qu'un socle constant d'emprunteurs rencontre des difficultés de remboursement. Il n'y a donc rien d'anormal à se retrouver dans cette situation, et rien qui justifie de retarder la prise de contact avec son établissement par honte ou par isolement.

0,163 % : le taux de défaut des banques régionales, région par région

Dans une note d'analyse publiée en octobre 2025, la FSA a calculé un taux de défaut à partir des données détaillées de prêts des banques régionales japonaises. Il s'agit de la proportion de débiteurs classés « normaux » ou « à surveiller » au 31 mars 2024 qui sont passés, au 31 mars 2025, dans une catégorie de risque dégradée (« nécessitant une gestion renforcée » ou en deçà).

Région du siège social	Taux de défaut (exercice 2024)
Hokkaidō / Tōhoku	0,226 %
Kantō	0,128 %
Chūbu	0,163 %
Kinki (région d'Osaka)	0,162 %
Chūgoku / Shikoku	0,177 %
Kyūshū / Okinawa	0,169 %
Ensemble	0,163 %

Source : FSA (Agence des services financiers japonaise), « Analyse de la situation des défauts sur crédits immobiliers des banques régionales » (FSA Analytical Notes, octobre 2025). Cette même analyse constate que le taux de défaut augmente avec la durée du prêt et avec le niveau du taux d'intérêt. Un emprunteur ayant opté pour une durée supérieure à 35 ans et un taux relativement élevé se situe donc, statistiquement, dans un segment au budget plus tendu.

2,80 % : le taux de créances à risque géré de la Japan Housing Finance Agency

Pour les créances gérées par la JHF, Flat 35 inclus, l'ampleur des créances en difficulté de remboursement est publiée de façon plus détaillée.

Catégorie (exercice 2024)	Montant	Part dans l'encours total
Créances en retard de trois mois ou plus	68 000 000 000 ¥ (≈ 400 M€)	≈ 0,29 %
Créances restructurées (conditions assouplies)	340 800 000 000 ¥ (≈ 2,00 Mds €)	≈ 1,44 %
Créances en procédure collective / créances douteuses	256 100 000 000 ¥ (≈ 1,51 Md €)	≈ 1,08 %
Total des créances à risque géré	664 900 000 000 ¥ (≈ 3,91 Mds €)	2,80 %
(pour référence) Encours total	23 709 100 000 000 ¥ (≈ 139,5 Mds €)	―

Source : Japan Housing Finance Agency, « Dossier d'information aux investisseurs, exercice 2025 » (juillet 2025). Ce ratio a reculé de 0,24 point par rapport à l'exercice précédent. Isolé aux seules créances rachetées (Flat 35), le ratio tombe à 1,86 %.

Le point à retenir ici est que les créances restructurées (340 800 000 000 ¥, ≈ 2,00 Mds €) représentent cinq fois le volume des créances en retard de trois mois ou plus. Une créance restructurée est une créance pour laquelle un aménagement favorable au débiteur a été mis en place — remise partielle d'intérêts, report du remboursement du capital. Autrement dit, dans le portefeuille de la JHF, un dossier en difficulté est traité par « modification du mode de remboursement » bien plus souvent qu'il ne se fige en simple impayé. Le dispositif n'est pas théorique : il est massivement utilisé.

Pourquoi 2026 est-elle une année plus difficile ? Le poids du taux variable, choisi par 75,0 % des emprunteurs

Le retour à un monde où les taux d'intérêt bougent a changé la donne pour les plans de financement japonais. L'enquête de la JHF auprès des emprunteurs (enquête de janvier 2026, 1 237 réponses) montre :

Le taux variable a été choisi par 75,0 % des emprunteurs (en baisse de 4,0 points par rapport à l'enquête d'avril 2025), le taux fixe à durée limitée par 14,9 %, et le taux fixe sur toute la durée par 10,1 %.
Pour l'année à venir, 73,7 % des répondants anticipent une hausse des taux (en hausse de 8,0 points).
Cumulés, les répondants déclarant « comprendre un peu mais avec inquiétude », « ne pas bien comprendre » ou « ne pas comprendre du tout » le risque de taux atteignent 52,0 %.

Trois emprunteurs sur quatre ont choisi le taux variable, trois de ces quatre sur quatre anticipent une hausse des taux, et la moitié d'entre eux ne maîtrise pas pleinement l'impact d'une hausse sur leur mensualité. C'est ce recoupement qui explique la multiplication actuelle des cas de tension. À la différence de la France, où l'immense majorité des crédits immobiliers résidentiels se contractent à taux fixe sur toute la durée, le marché japonais du crédit immobilier reste structurellement dominé par le taux variable — un choix qui optimise la mensualité initiale mais transfère l'essentiel du risque de taux vers l'emprunteur pendant toute la durée du prêt. Si vous souhaitez revoir les mécanismes des différents types de taux, notre guide sur les fondamentaux du crédit immobilier japonais et le choix du type de taux approfondit ce point.

[Chronologie mois par mois] Que se passe-t-il à 1, 3, 6 et 12 mois d'impayé ?

Le parcours qui mène de l'impayé à la vente aux enchères est, pour l'essentiel, fixé par la loi et par le contrat plutôt que laissé à la discrétion de l'établissement prêteur, et les options ouvertes changent à chaque étape. Le tableau ci-dessous récapitule, pour chaque étape, la notification reçue, les leviers encore mobilisables à ce moment-là, et la base juridique ou la source.

Étape	Notification reçue / événement	Leviers encore mobilisables	Base légale / source
1er impayé, jusqu'à 1 mois	Appel téléphonique, lettre de relance. Des pénalités de retard commencent à courir	Régularisation, modification des conditions de remboursement, rachat de crédit, vente classique	Notice descriptive du produit de chaque établissement
2 mois	Mise en demeure. Préavis de subrogation par la société de cautionnement	Modification des conditions de remboursement (taux de réussite 93,5 %), vente classique	Clauses contractuelles de l'établissement / FSA « Situation des modifications des conditions de prêt »
Environ 3 mois	Notification de perte du bénéfice du terme. Subrogation par la société de cautionnement (pour un prêt JHF, exigibilité anticipée de la totalité du capital)	Vente amiable assistée (nin'i baikyaku), redressement personnel avec clause spéciale de maintien du logement	Clauses contractuelles / JHF « Brochure sur la vente amiable assistée », avril 2026
4 à 6 mois	Mise en demeure de paiement intégral par la société de cautionnement ou une société de recouvrement de créances	Vente amiable assistée, redressement personnel, liquidation judiciaire personnelle (faillite civile)	Idem
À partir de 6 mois	Requête en vente aux enchères, inscription de la saisie au registre foncier, constat des lieux par l'huissier d'exécution	Vente amiable assistée (en pratique jusqu'à la veille de l'ouverture des plis)	Code de procédure civile d'exécution (applicable par renvoi de l'article 188 à la vente aux enchères de biens hypothéqués)
En moyenne 9,1 mois après la requête	Appel d'offres à période fixe, ouverture des plis. Le prix minimal d'adjudication est fixé à 80 % au moins du prix de référence de vente	Après l'ouverture des plis, le retrait de la requête nécessite l'accord de l'adjudicataire	Cour suprême du Japon, « Recueil de données des tribunaux 2026 » / Code de procédure civile d'exécution, articles 60-3 et 76-1
Après la décision d'autorisation de vente	La propriété est transférée au moment où l'adjudicataire verse le prix	Recherche d'un nouveau logement, négociation sur le remboursement du solde restant dû	Code de procédure civile d'exécution, articles 78-1 et 79
Dans les 6 mois suivant le versement du prix	Période pendant laquelle l'adjudicataire peut demander une ordonnance d'expulsion	Négociation du calendrier de départ des lieux, apurement du solde restant dû	Code de procédure civile d'exécution, article 83-2

Ce calendrier n'a pas d'équivalent terme à terme en droit français : la procédure française de saisie immobilière s'ouvre devant le juge de l'exécution après un commandement de payer valant saisie, avec des délais qui dépendent largement du calendrier judiciaire local, alors qu'au Japon chaque palier — 1, 2, 3, 6 mois — déclenche une notification standardisée dont le contenu est quasiment identique d'un établissement à l'autre.

1er impayé, 1er mois : des pénalités s'appliquent, mais rien n'est encore perdu

Si une seule échéance n'a pas été honorée, on en reste au stade de l'appel téléphonique et de la lettre de relance. Des pénalités de retard commencent à courir, mais le bénéfice du terme n'est pas encore perdu : la modification des conditions de remboursement, le rachat de crédit et la vente classique restent tous des options ouvertes. C'est à ce stade d'un mois que le plus grand nombre des solutions présentées dans cet article restent mobilisables.

Ce qu'il faut absolument éviter, c'est de ne pas répondre aux appels de l'établissement prêteur. Un emprunteur injoignable est vite classé comme n'ayant pas l'intention de rembourser. Indiquer, même sommairement, une date probable de régularisation change déjà le climat des échanges à venir.

2 à 3 mois : perte du bénéfice du terme et subrogation par la caution

Passé le deuxième mois, un préavis de subrogation par la société de cautionnement arrive. La subrogation (代位弁済, dai'i bensai) désigne le mécanisme par lequel la société de cautionnement rembourse elle-même, en une fois, le solde restant dû à l'établissement prêteur, à la place de l'emprunteur. Une fois cette subrogation exécutée, le créancier devient la société de cautionnement, et la relation cesse d'être une négociation de remboursement échelonné pour devenir une procédure de recouvrement fondée sur l'exigibilité intégrale.

La « notification de perte du bénéfice du terme », qui arrive autour du 3e mois, signifie que le droit de rembourser par mensualités est perdu. À partir de ce moment, la base de calcul des pénalités de retard devient la totalité du capital restant dû. Pour les prêts JHF, dont le Flat 35, il n'y a pas de société de cautionnement intermédiaire : c'est la JHF elle-même qui exige le remboursement anticipé de la totalité du capital. La clause spéciale de maintien du logement dans le cadre du redressement personnel reste néanmoins accessible à ce stade.

À partir de 6 mois : de la requête en vente aux enchères à l'ouverture des plis

Lorsque le créancier saisit le tribunal d'une requête en vente aux enchères, une inscription de saisie est portée au registre foncier, et un huissier d'exécution accompagné d'un expert procède à un constat des lieux. Le délai entre cette étape et l'ouverture des plis est publié par les tribunaux.

Exercice	Durée moyenne de traitement des procédures d'exécution immobilière
Reiwa 5 (2023)	8,4 mois
Reiwa 6 (2024)	8,6 mois
Reiwa 7 (2025)	9,1 mois

Source : Cour suprême du Japon, « Recueil de données des tribunaux 2026 ». De la requête jusqu'à l'issue de la procédure, la durée moyenne la plus récente est de 9,1 mois. En cumulant depuis le premier impayé, on peut s'attendre à environ un an et demi, mais il ne s'agit que d'une moyenne : certains dossiers se règlent plus vite. Il est plus juste de considérer cette période non pas comme « du temps devant soi », mais comme une fenêtre pendant laquelle une option disparaît chaque mois qui passe.

Après l'adjudication : quand la propriété change-t-elle de mains, et jusqu'à quand peut-on rester ?

C'est un point souvent mal documenté dans les ressources existantes ; reprenons-le donc directement à partir des textes.

Une fois la décision d'autorisation de vente devenue définitive, l'adjudicataire verse le prix dans le délai fixé par le greffier du tribunal (Code de procédure civile d'exécution, article 78-1).
L'adjudicataire acquiert la propriété du bien au moment où il verse le prix (même code, article 79). C'est à cet instant précis que la propriété est transférée.
L'adjudicataire peut demander une ordonnance d'expulsion (引渡命令) dans les six mois suivant le versement du prix. Si l'occupant du bien hypothéqué était déjà en possession des lieux au moment de l'adjudication, ce délai est porté à neuf mois (même code, article 83-2).

Autrement dit, l'ancien propriétaire n'est pas expulsé de force le lendemain du versement du prix, mais l'adjudicataire dispose d'un délai de six mois pour demander l'expulsion, et il engagera généralement cette démarche dans cet intervalle. Ces six mois constituent une fenêtre de négociation, non une période où l'on peut continuer à habiter les lieux sereinement. Dès l'adjudication actée, il faut s'atteler activement à trouver un nouveau logement.

[Exemple de calcul] À combien s'élèvent les pénalités de retard à 14,0 % par an ?

Une erreur d'interprétation fréquente consiste à croire que, dès le premier jour d'impayé, un taux de 14 % par an s'applique à la totalité du capital restant dû. C'est inexact. Avant la perte du bénéfice du terme, le calcul ne porte que sur le principal et les intérêts de l'échéance en retard (c'est-à-dire le seul montant de la mensualité non honorée). La notice descriptive du produit d'Aeon Bank précise que le calcul court « du lendemain de la date d'échéance convenue jusqu'au jour du remboursement du principal et des intérêts en retard », et la FAQ de Sumitomo Mitsui Trust Bank indique « 14 % par an sur le seul principal en retard ».

La formule de calcul, et un barème avant la perte du bénéfice du terme

Pénalité de retard = principal et intérêts en retard × taux annuel ÷ 365 jours × nombre de jours de retard

Avec un taux de 14,0 % par an et un calcul au prorata sur une base de 365 jours, on obtient :

Mensualité (une échéance)	7 jours de retard	30 jours de retard	60 jours de retard	90 jours de retard
100 000 ¥ (≈ 590 €)	≈ 269 ¥ (≈ 1,6 €)	≈ 1 151 ¥ (≈ 6,8 €)	≈ 2 301 ¥ (≈ 13,5 €)	≈ 3 452 ¥ (≈ 20,3 €)
120 000 ¥ (≈ 710 €)	≈ 322 ¥ (≈ 1,9 €)	≈ 1 381 ¥ (≈ 8,1 €)	≈ 2 762 ¥ (≈ 16,3 €)	≈ 4 142 ¥ (≈ 24,4 €)
150 000 ¥ (≈ 880 €)	≈ 403 ¥ (≈ 2,4 €)	≈ 1 726 ¥ (≈ 10,2 €)	≈ 3 452 ¥ (≈ 20,3 €)	≈ 5 178 ¥ (≈ 30,5 €)

Pour un seul retard d'échéance, la pénalité elle-même se chiffre en quelques centaines à quelques milliers de yens — soit de l'ordre de quelques euros à une trentaine d'euros. Un retard d'un mois n'a donc pas lieu d'inspirer une crainte disproportionnée. Ce qui est réellement risqué, c'est de laisser le retard s'installer et de franchir l'étape suivante.

Après la perte du bénéfice du terme, c'est la totalité du capital restant dû qui sert de base de calcul

Une fois le bénéfice du terme perdu, la totalité du solde restant dû est réputée arrivée à échéance, et la base de calcul des pénalités de retard bascule vers ce solde dans son intégralité. Au même taux de 14,0 % par an, les montants changent alors d'ordre de grandeur.

Capital restant dû	7 jours	30 jours	90 jours	180 jours
20 000 000 ¥ (≈ 117 600 €)	≈ 54 000 ¥ (≈ 318 €)	≈ 230 000 ¥ (≈ 1 350 €)	≈ 690 000 ¥ (≈ 4 060 €)	≈ 1 380 000 ¥ (≈ 8 120 €)
30 000 000 ¥ (≈ 176 500 €)	≈ 81 000 ¥ (≈ 480 €)	≈ 340 000 ¥ (≈ 2 000 €)	≈ 1 040 000 ¥ (≈ 6 120 €)	≈ 2 070 000 ¥ (≈ 12 180 €)
40 000 000 ¥ (≈ 235 300 €)	≈ 107 000 ¥ (≈ 630 €)	≈ 460 000 ¥ (≈ 2 710 €)	≈ 1 380 000 ¥ (≈ 8 120 €)	≈ 2 760 000 ¥ (≈ 16 240 €)

Valeurs calculées au prorata, à 14,0 % par an sur une base de 365 jours. La perte du bénéfice du terme est le point de bascule qui fait passer la base de calcul des pénalités de retard « d'une seule mensualité » à « la totalité du capital restant dû ». Au même taux, l'ordre de grandeur change de plusieurs crans. C'est précisément la raison pour laquelle il faut agir avant le cap des trois mois.

Le taux varie selon l'établissement : vérifiez votre propre contrat

On lit parfois que « la pénalité de retard sur un crédit immobilier japonais est de 14,6 % par an », mais les chiffres réellement publiés par les établissements ne confirment pas systématiquement ce montant. Aeon Bank affiche 14,0 % par an, et Sumitomo Mitsui Trust Bank indique 14 % par an pour les produits concernés. Le taux qui s'applique à votre propre contrat figure dans la notice descriptive du produit ou dans l'acte de prêt à la rubrique « pénalité de retard ». Si vous ne l'avez pas sous la main, votre établissement vous le communiquera sur simple demande.

En cas de vente amiable assistée, une négociation à la baisse des pénalités de retard est parfois possible

Des pénalités de retard qui se sont accumulées ne sont pas nécessairement figées dans leur intégralité. La brochure de la JHF sur la vente amiable assistée (avril 2026) indique que, si l'emprunteur coopère aux démarches prévues par cette brochure, une négociation à la baisse des pénalités de retard peut, selon la situation du solde restant dû, être envisagée. La coopération active à la procédure se traduit donc concrètement dans les conditions financières obtenues.

Solution n° 1 : contacter son établissement et demander une modification des conditions de remboursement — la réalité derrière le taux de réussite de 93,5 %

La première démarche à entreprendre est de contacter l'établissement prêteur. La crainte de « demander pour se faire refuser » freine beaucoup d'emprunteurs, mais les données publiques disent l'inverse.

[Tableau chiffré] FSA, « Situation des modifications des conditions de prêt » — emprunteurs immobiliers

Catégorie	Demandes	Accordées (A)	Refusées (B)	En cours d'instruction	Retirées	Taux de réussite A/(A+B)
Banques principales (9 établissements)	1 709	1 351	133	152	261	91,0 %
Banques régionales (96 établissements)	7 390	6 156	386	660	825	94,1 %
Autres banques (77 établissements)	315	184	17	21	105	91,5 %
Total (182 établissements)	9 414	7 691	536	833	1 191	93,5 %

Source : FSA, « Situation des modifications des conditions de prêt (au 30 juin 2026) ». Ces résultats portent sur la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2026, et cette statistique est mise à jour mensuellement. Les refus ne représentent que 536 cas, soit environ 5 % des demandes. Un examen a bien lieu, et la poursuite du remboursement après modification en est une condition, mais le simple fait que « la grande majorité des demandes aboutit, sous une forme ou une autre » devrait inciter à passer le premier appel téléphonique. Ce niveau de réussite tranche avec l'image, répandue en France, d'une banque réticente à renégocier un crédit immobilier hors dispositif de surendettement formel : au Japon, la renégociation directe avec l'établissement est la voie normale, encouragée par le régulateur lui-même.

[Tableau comparatif] Les frais de modification des conditions varient fortement d'un établissement à l'autre

La modification des conditions peut donner lieu à des frais. Plutôt qu'une fourchette vague de « 5 000 à 30 000 ¥ environ », voici une comparaison sur la base des montants réellement publiés.

Établissement	Modification des conditions de remboursement	Changement de type de taux	Remboursement anticipé intégral
Japan Housing Finance Agency (types A, B, C)	Gratuit	―	―
MUFG Bank	5 500 ¥ (≈ 32 €) en ligne / 11 000 ¥ (≈ 65 €) en agence (allongement de durée, montant/mois de la prime, date de prélèvement mensuel, échéances constantes ⇔ capital constant)	Gratuit / 11 000 ¥ (≈ 65 €)	16 500 ¥ (≈ 97 €) / 33 000 ¥ (≈ 194 €) (gratuit pour les prêts JHF)
Aeon Bank	11 000 à 33 000 ¥ (≈ 65–194 €), TTC	Gratuit	55 000 ¥ (≈ 324 €), TTC

Toutes les valeurs sont TTC (MUFG Bank, « Frais de crédit immobilier après la mise en place du prêt » ; Aeon Bank, « Notice descriptive du crédit immobilier », en vigueur au 1er juin 2026). Chez MUFG Bank, le changement de débiteur coûte 16 500 ¥ / 33 000 ¥ (≈ 97 € / 194 €), les autres types de modification faisant l'objet d'un devis individuel. La gratuité de la modification du mode de remboursement chez la JHF constitue un avantage net pour les emprunteurs Flat 35.

Les documents à apporter en rendez-vous, et les chiffres à présenter

Se contenter de dire « le remboursement est difficile » ne donne pas à l'interlocuteur de quoi statuer. Présenter les trois éléments suivants, chiffrés, permet de faire avancer la discussion vers une proposition concrète.

De combien le revenu a-t-il baissé ? Deux années d'avis d'imposition ou de déclarations de revenus, accompagnées du calcul du taux de baisse de revenus.
Quel montant mensuel reste soutenable ? Un tableau de trésorerie du foyer, indiquant le solde disponible après déduction des frais de vie courante, des frais de scolarité et des autres remboursements de crédit sur le revenu net.
Quand la situation devrait-elle s'améliorer ? Date prévue de reprise d'emploi, durée du traitement médical, fin de scolarité des enfants — autant d'éléments qui justifient la durée de l'allègement demandé.

L'examen d'une modification des conditions porte avant tout sur la capacité à « poursuivre le remboursement à l'avenir ». Ce qui compte donc n'est pas tant le montant que l'on souhaite voir baisser, mais la démonstration que ce montant réduit sera effectivement tenable dans la durée.

Solution n° 2 : les dispositifs de modification du remboursement Flat 35 et JHF [tableau comparatif par type]

Si vous avez recours à un financement de la Japan Housing Finance Agency (ex-Caisse publique de financement du logement), des dispositifs officiels sont prévus. En connaître précisément les noms et conditions accélère l'échange au guichet de votre établissement. Toutes les demandes transitent par l'établissement auprès duquel vous remboursez actuellement.

Dispositif	Situations concernées	Contenu de la modification	Plafond	Frais
Aménagement du remboursement (type A)	Remboursement rendu difficile par une perte d'emploi, une maladie, etc. L'emprunteur répond aux critères de revenu et peut poursuivre le remboursement après modification	Allongement de la durée de remboursement. Suspension temporaire du remboursement du capital possible en cas de chômage ou de baisse de revenu de 20 % ou plus	Allongement de 15 ans maximum. Report du capital de 3 ans maximum. Âge en fin de remboursement : 80 ans maximum	Gratuit
Allègement temporaire « Naka-yutori » (type B)	Hausse temporaire de dépenses prévisible : frais de scolarité, frais médicaux liés à une hospitalisation, etc.	Réduction du montant remboursé pendant une période définie d'un commun accord	Durée fixée après échange (le montant remboursé augmente une fois la période d'allègement terminée)	Gratuit
Révision du remboursement lié à la prime semestrielle (type C)	Le remboursement adossé à la prime (bonus) devient difficile à assumer	Changement du mois de versement lié à la prime, changement de la répartition mensuel/prime, suppression du remboursement lié à la prime	―	Gratuit
Dispositif spécial « Silver » pour emprunteurs seniors	Emprunteur âgé de 70 ans ou plus, pour lequel aucun autre dispositif ne permet d'envisager la poursuite du remboursement	Le remboursement mensuel se limite aux seuls intérêts ; le capital est remboursé en une fois par la vente du logement au décès de l'ensemble des débiteurs	Conditions incluant 20 ans ou plus écoulés depuis le début du remboursement. La sortie de l'assurance-groupe emprunteur (団信) est requise	Gratuit

Source : Japan Housing Finance Agency, « En cas de difficulté avec vos mensualités » (mise à jour du 1er avril 2026), « Dispositifs de modification du remboursement par type », « Modification du mode de remboursement pour les 70 ans et plus / dispositif spécial Silver » (avril 2026). Les types A et C, ainsi que B et C, peuvent être combinés. La combinaison des types A et B se limite au cas où le type A n'est utilisé que pour l'allongement de la durée.

Un lecteur francophone doit ici mesurer une différence structurelle : ces quatre dispositifs sont des menus standardisés au niveau national, définis une fois pour toutes par un organisme public unique pour l'ensemble du territoire japonais, alors qu'un rééchelonnement de crédit immobilier en France se négocie au cas par cas avec chaque établissement bancaire, sans grille commune ni gratuité garantie.

Les conditions d'éligibilité à l'aménagement du remboursement (type A)

Le type A suppose de remplir simultanément les trois conditions suivantes.

Le remboursement est devenu difficile pour un motif tel qu'une perte d'emploi ou une maladie (licenciement économique, restructuration, baisse de salaire ou de prime liée à une dégradation des résultats de l'employeur, réduction des heures supplémentaires, baisse des commandes pour un travailleur indépendant, maladie ou blessure, baisse de revenu ou hausse de dépenses liée à la prise en charge d'un proche, etc.)
L'une des conditions suivantes est remplie :
- le revenu annuel est inférieur ou égal à 4 fois le montant total des remboursements annuels dus à la JHF ;
- le revenu mensuel est inférieur ou égal à 64 000 ¥ (≈ 376 €) par personne du foyer ;
- le taux d'effort dépasse le seuil indiqué dans le tableau ci-dessous, et le taux de baisse de revenus est de 20 % ou plus.
La modification du mode de remboursement doit permettre la poursuite du remboursement à l'avenir.

Revenu annuel	Moins de 3 000 000 ¥ (≈ 17 650 €)	De 3 000 000 ¥ à moins de 4 000 000 ¥ (≈ 17 650–23 500 €)	De 4 000 000 ¥ à moins de 7 000 000 ¥ (≈ 23 500–41 200 €)	7 000 000 ¥ (≈ 41 200 €) ou plus
Seuil du taux d'effort	30 %	35 %	40 %	45 %

L'allongement de la durée de remboursement peut atteindre 15 ans au maximum (50 ans cumulés au total), mais la JHF recommande de « limiter l'allongement au strict nécessaire », car s'il allège la mensualité, il augmente en contrepartie la charge d'intérêts et donc le coût total du crédit. Un allongement qui porterait l'âge en fin de remboursement au-delà de 80 ans n'est pas autorisé. Notre article sur les limites d'âge du crédit immobilier japonais et la durée d'emprunt détaille ce point.

[Exemple de calcul] De combien la mensualité baisse-t-elle avec l'allègement temporaire « Naka-yutori » (type B) ?

Voici un exemple de calcul publié par la JHF, pour un prêt de 20 000 000 ¥ (≈ 117 600 €), à un taux de 3,00 %, sur 35 ans, avec une application au bout de 4 ans de remboursement.

Mensualité avant réduction : 76 970 ¥ (≈ 453 €)
Pendant la période de réduction (3 ans) : 50 000 ¥ (≈ 294 €)
Après la fin de la période de réduction : 81 436 ¥ (≈ 479 €)

Sur trois ans, cela dégage 26 970 ¥ (≈ 159 €) de trésorerie par mois, soit environ 970 000 ¥ (≈ 5 710 €) au total. La mensualité remonte ensuite à 81 436 ¥ (≈ 479 €), et le coût total du crédit augmente également. La question qui détermine si ce dispositif est adapté est : « en trois ans, mon budget peut-il être redressé ? » Si le redressement risque de prendre cinq ans, il est plus réaliste d'envisager de combiner cette solution avec l'allongement de durée du type A.

[Exemple de calcul] Révision du remboursement lié à la prime (type C), et combinaison des types A et C

Le type C s'applique lorsque le montant de la prime versée diminue. Exemple pour un prêt de 20 000 000 ¥ (≈ 117 600 €, dont 14 000 000 ¥ [≈ 82 400 €] en mensualités et 6 000 000 ¥ [≈ 35 300 €] en versements liés à la prime), à 3,00 %, sur 35 ans, 4 ans après le début du remboursement.

Configuration	Mensualité	Part liée à la prime
Avant modification	53 879 ¥ (≈ 317 €)	139 034 ¥ (≈ 818 €)
Suppression du remboursement lié à la prime	76 964 ¥ (≈ 453 €)	0 ¥
Changement de répartition mensuel / mois de prime	62 707 ¥ (≈ 369 €)	85 861 ¥ (≈ 505 €)
Type C + type A (allongement de 15 ans, 50 ans cumulés)	50 719 ¥ (≈ 298 €)	69 385 ¥ (≈ 408 €)

Supprimer le remboursement lié à la prime porte la mensualité à 76 964 ¥ (≈ 453 €), mais élimine les gros versements semestriels. Pour une profession aux primes instables, lisser sur le mois plutôt que sur le semestre facilite souvent la gestion. Dans l'exemple combiné, la mensualité et la part liée à la prime baissent toutes deux par rapport à la situation initiale. Si un seul dispositif ne suffit pas, envisagez d'emblée la combinaison lors de votre échange avec l'établissement.

Le dispositif spécial « Silver » à 70 ans et plus : rembourser uniquement les intérêts, à quelles conditions et avec quelle contrepartie

Pour les emprunteurs de 70 ans ou plus pour lesquels aucun autre dispositif ne permet d'envisager la poursuite du remboursement, il existe le dispositif spécial Silver. Le remboursement mensuel se limite aux seuls intérêts, et le capital est remboursé en une fois, par la vente du logement, au décès de l'ensemble des débiteurs. Si la vente ne suffit pas à couvrir la totalité de la dette, le solde restant n'est pas réclamé aux héritiers.

Les principales conditions d'accès sont les suivantes :

être âgé de 70 ans ou plus au moment de la demande ;
occuper effectivement le logement financé et prévoir d'y demeurer ;
avoir dépassé 20 ans depuis le début du remboursement ;
disposer d'une hypothèque de la JHF sur le terrain et le bâtiment ;
être à jour de ses remboursements ;
satisfaire à un critère de revenu minimal.

La contrepartie est clairement énoncée. Les souscripteurs d'une assurance-groupe emprunteur (団信) doivent s'en désengager avant d'utiliser ce dispositif. Le capital restant dû ne diminue pas, et aucune nouvelle modification du mode de remboursement n'est possible après l'entrée dans ce dispositif. Un retard de paiement après son entrée en vigueur entraîne l'exigibilité immédiate de la totalité du solde. L'accord de l'ensemble des ayants droit présomptifs (héritiers présumés) est également requis. C'est donc un dispositif à examiner en famille avant toute demande. Pour reconsidérer plus largement les options de logement des seniors, notre article sur les types de logement pour seniors et les critères de choix peut être utile.

Solution n° 3 : le rachat de crédit — pour qui fonctionne-t-il, et pour qui non ?

Pour aller à l'essentiel : le rachat de crédit (refinancement) n'est réellement mobilisable qu'avant le début de tout impayé. Racheter un crédit revient à repasser en totalité par une nouvelle instruction de prêt immobilier, et l'historique de remboursement fait partie des critères examinés. La notice descriptive d'Aeon Bank le précise sans ambiguïté : « en cas de rachat de crédit immobilier, votre historique de remboursement passé sera vérifié ».

Tant qu'aucun retard n'est encore survenu, trois éléments doivent être comparés, chiffres personnels à l'appui : la réduction du coût total du crédit permise par l'écart de taux, les frais de rachat (frais de dossier, prime de garantie, frais d'enregistrement — pour une formule à taux fixe, de l'ordre de 2,2 % du montant emprunté dans certains cas), et le délai de récupération obtenu en divisant ces frais par le gain annuel. Si ce délai est plus court que la durée restante du prêt, le rachat de crédit présente un intérêt économique. Ce raisonnement de seuil de rentabilité rejoint celui que suivrait un emprunteur français comparant les indemnités de remboursement anticipé (IRA) à l'économie d'intérêts d'un nouveau prêt — avec, au Japon, un poids souvent plus significatif de l'historique de paiement dans la décision d'octroi.

Un simple changement de type de taux peut parfois suffire. Chez MUFG Bank, passer d'un taux variable à un taux fixe est gratuit en ligne et coûte 11 000 ¥ (≈ 65 €) en agence. Avant d'envisager un rachat de crédit, il est donc logique de vérifier d'abord ce qui est possible auprès de son établissement actuel. Le raisonnement de seuil de rentabilité est développé plus en détail dans notre article sur les mécanismes des taux préférentiels et les critères de décision pour un rachat de crédit.

Solution n° 4 : vente amiable assistée ou vente aux enchères — comparaison juridique et financière

Lorsque même une modification des conditions ne suffit plus à équilibrer le budget du foyer, la décision de céder le logement s'impose. L'écart entre la vente amiable assistée (nin'i baikyaku, littéralement « vente volontaire », une vente négociée sous supervision du créancier) et la vente aux enchères judiciaire n'est pas une simple impression selon laquelle « la vente amiable se vendrait plus cher » : il découle de différences institutionnelles précises.

Critère de comparaison	Vente amiable assistée	Vente aux enchères judiciaire
Qui pilote la vente	Le débiteur (vendeur) choisit son agent immobilier et vend selon une transaction immobilière classique	Procédure contraignante pilotée par le tribunal
Prix plancher	Le niveau accepté par le créancier	Prix minimal d'adjudication = prix de référence de vente diminué de deux dixièmes ou plus (Code de procédure civile d'exécution, article 60-3)
Frais annexes	Selon la situation, il est parfois possible de déduire du prix de vente la commission de l'agent immobilier et les frais de mainlevée d'hypothèque avant reversement	Le produit de la vente est affecté à la répartition entre créanciers
Pénalités de retard	Une négociation à la baisse est parfois possible selon la situation du solde restant dû	Aucun cadre de négociation individuelle à la baisse
Calendrier de départ des lieux	Ajustable par la négociation avec l'acheteur	L'adjudicataire peut demander une ordonnance d'expulsion dans les six mois suivant le versement du prix (même code, article 83-2)
Publicité	Diffusé comme un bien en vente classique	Rendu public par annonce du tribunal
Bénéfice du terme	La demande de vente amiable peut, selon les cas, valoir déclaration de renonciation au bénéfice du terme	Déjà perdu à ce stade

Source : Code de procédure civile d'exécution ; Japan Housing Finance Agency, « Brochure de vente amiable assistée (formule de rachat) », avril 2026.

Pourquoi le prix chute-t-il en vente aux enchères ? La réponse est inscrite dans la loi

On entend souvent dire qu'« une vente aux enchères se conclut à 60–70 % du prix du marché », mais la seule donnée officiellement vérifiable est la règle de l'article 60-3 du Code de procédure civile d'exécution : l'offre d'achat doit être égale ou supérieure au prix de référence de vente diminué de deux dixièmes (le « prix minimal d'adjudication »). Le prix de référence de vente lui-même est déjà établi en tenant compte de facteurs propres à la vente aux enchères — contraintes d'occupation, impossibilité de visiter le bien — et l'offre acceptée peut en outre descendre jusqu'à 80 % de ce prix déjà minoré. C'est ce mécanisme légal, et non une simple tendance de marché, qui explique l'essentiel de l'écart de prix (voir aussi notre article sur les risques et litiges liés aux biens vendus aux enchères).

Le niveau de décote concret varie toutefois fortement selon le bien et la localisation ; il serait trompeur de le résumer à un coefficient unique. Ce qui compte réellement pour la décision, c'est l'estimation individuelle de ce que votre bien précis pourrait obtenir en vente amiable assistée. La démarche de vente elle-même est détaillée dans notre article sur les étapes et le déroulement d'une vente immobilière au Japon.

La contrepartie de la vente amiable assistée : renonciation au bénéfice du terme et sortie de l'assurance-groupe

La vente amiable assistée n'apporte pas que des avantages ; elle comporte des contreparties clairement énoncées. La brochure de la JHF précise :

Si la vente amiable est proposée avant que la JHF n'ait elle-même exigé le remboursement anticipé de la totalité du capital, le dépôt du dossier de demande vaut déclaration de renonciation à la poursuite du remboursement et au droit de rembourser par mensualités.
Pour un Flat 35 (formule de rachat) souscrit à compter du 1er octobre 2017 (Heisei 29) avec la nouvelle assurance-groupe JHF, la perte du bénéfice du terme constitue un motif de résiliation : la couverture prend fin à la date limite d'exigibilité du remboursement anticipé intégral (sortie de l'assurance-groupe). Il en va de même pour la nouvelle assurance-groupe (formule à taux intégré) pour les demandes reçues à compter du 1er octobre 2020 (Reiwa 2).
Si le produit de la vente amiable ne couvre pas la totalité de la créance, l'obligation de rembourser le solde subsiste, sauf en cas de décharge de dette par faillite personnelle. Le plan de remboursement après la vente amiable est toutefois censé être établi en tenant compte de la situation de vie du débiteur, à un niveau soutenable.

La fin de la couverture de l'assurance-groupe est un point souvent négligé. Pour toute personne présentant une fragilité de santé, c'est une information à partager en famille avant de déposer une demande de vente amiable. À titre de comparaison, une assurance emprunteur française classique continue généralement de couvrir le solde restant dû tant que le contrat de prêt court ; la sortie anticipée et automatique de la couverture au moment de la perte du bénéfice du terme est une spécificité du système japonais qui mérite une attention particulière.

Jusqu'à quand peut-on encore vendre à l'amiable ?

Même après le dépôt d'une requête en vente aux enchères, la vente amiable assistée reste en pratique possible jusqu'à la veille de l'ouverture des plis. Une fois l'adjudicataire déclaré au plus offrant à l'ouverture des plis, le retrait de la requête en vente aux enchères nécessite l'accord de l'adjudicataire et des autres parties concernées (Code de procédure civile d'exécution, article 76-1, applicable par renvoi de l'article 188 à la vente aux enchères de biens hypothéqués). Cependant, plus la procédure de vente aux enchères avance, plus il devient difficile de trouver un acheteur à temps : la commercialisation nécessite du temps pour les visites et l'ajustement du prix, et s'y prendre juste avant l'ouverture des plis ne laisse plus de marge. Considérez, en pratique, que la date limite réaliste se situe au moment où vous apprenez le dépôt de la requête en vente aux enchères.

Dans le cadre de la vente amiable assistée de la JHF, l'emprunteur commence par déposer un « dossier de demande de vente amiable assistée », puis choisit lui-même, en principe, son agent immobilier. Celui-ci procède à une évaluation du bien puis dépose une demande de confirmation du prix de mise en vente et un rapport d'estimation. L'entretien du bien, son rangement, et la coopération aux visites — autant d'éléments à la charge du vendeur — influent directement sur le prix finalement obtenu.

Il arrive que la solution du lease-back (vente du bien avec maintien dans les lieux en tant que locataire) soit proposée pour continuer à habiter le logement après la vente ; les conditions de ce montage méritent cependant une vérification approfondie. Notre article sur les mécanismes et les risques du lease-back détaille les points à contrôler.

Solution n° 5 : à qui s'adresser [tableau comparatif] — qui, pour quel prix, et pour quoi faire

Le choix d'un interlocuteur ne doit pas se faire sur la notoriété du nom, mais sur deux questions : « suis-je dans le public visé ? » et « quel est le coût ? ».

Interlocuteur	Public concerné	Ce qu'il peut faire	Coût
L'établissement prêteur	Tous les emprunteurs	Modification des conditions de remboursement, changement de type de taux, guichet de dépôt pour les dispositifs JHF	Selon l'établissement, de gratuit à 33 000 ¥ (≈ 194 €)
Japan Housing Finance Agency	Emprunteurs JHF (ex-caisse publique) ou Flat 35	Aménagement du remboursement, allègement « Naka-yutori », révision du remboursement lié à la prime, dispositif spécial Silver, vente amiable assistée	Frais de modification gratuits
Service de conseil de la Fédération bancaire japonaise (Japanese Bankers Association, 全国銀行協会)	Particuliers en relation avec une banque, rencontrant des difficultés de remboursement sur un crédit immobilier, un prêt personnel renouvelable, etc. (hors financement professionnel)	Entretien avec un conseiller spécialisé, orientation vers d'autres organismes si nécessaire	Gratuit
Hōterasu (法テラス, Centre japonais d'aide juridique, aide juridictionnelle civile)	Personnes répondant au critère de ressources	Consultation juridique par un avocat ou un shihō shoshi (司法書士, officier ministériel spécialisé dans les actes juridiques et l'enregistrement), avance des frais de représentation	Consultation gratuite si le critère de ressources est rempli

Le numéro du service de conseil de la Fédération bancaire japonaise est le 0570-017003 (numéro japonais, appel depuis l'étranger à prévoir avec l'indicatif +81 et en retirant le premier 0). Les réservations sont prises du lundi au vendredi, de 9h à 17h, et les consultations ont lieu lundi, mardi et jeudi de 10h à 12h puis de 13h à 17h, et mercredi et vendredi de 10h à 12h puis de 13h à 19h (heure du Japon, hors jours fériés et jours de fermeture bancaire). La consultation est gratuite et confidentielle.

[Tableau chiffré] Le critère de ressources de l'aide juridictionnelle civile de Hōterasu (en vigueur en mars 2026)

Si le coût d'une consultation d'avocat est un frein, il convient de vérifier d'abord si l'aide juridictionnelle civile de Hōterasu est mobilisable. Les critères sont publiés.

Composition du foyer	Plafond de revenu mensuel net	Plafond de majoration pour loyer / crédit immobilier	Plafond de patrimoine (liquidités, épargne)
Personne seule	182 000 ¥ (≈ 1 071 €) ou moins (200 200 ¥ / ≈ 1 178 € ou moins)	41 000 ¥ (≈ 241 €) ou moins (53 000 ¥ / ≈ 312 € ou moins)	1 800 000 ¥ (≈ 10 590 €) ou moins
Foyer de 2 personnes	251 000 ¥ (≈ 1 476 €) ou moins (276 100 ¥ / ≈ 1 624 € ou moins)	53 000 ¥ (≈ 312 €) ou moins (68 000 ¥ / ≈ 400 € ou moins)	2 500 000 ¥ (≈ 14 710 €) ou moins
Foyer de 3 personnes	272 000 ¥ (≈ 1 600 €) ou moins (299 200 ¥ / ≈ 1 760 € ou moins)	66 000 ¥ (≈ 388 €) ou moins (85 000 ¥ / ≈ 500 € ou moins)	2 700 000 ¥ (≈ 15 880 €) ou moins
Foyer de 4 personnes ou plus	299 000 ¥ (≈ 1 759 €) ou moins (328 900 ¥ / ≈ 1 935 € ou moins)	71 000 ¥ (≈ 418 €) ou moins (92 000 ¥ / ≈ 541 € ou moins)	3 000 000 ¥ (≈ 17 650 €) ou moins

Source : Hōterasu, « Guide de l'aide juridictionnelle civile » (mars 2026). Les montants entre parenthèses pour le revenu correspondent au barème applicable aux zones de premier niveau du régime d'aide sociale (quartiers spéciaux de Tokyo, ville d'Osaka, etc.) ; ceux entre parenthèses pour la majoration loyer/crédit immobilier correspondent au barème des quartiers spéciaux de Tokyo. À partir de 5 personnes au foyer, chaque membre supplémentaire ajoute 30 000 ¥ (≈ 176 €) (33 000 ¥ / ≈ 194 € dans les zones majorées).

Voici le point pratique essentiel : si vous supportez un crédit immobilier, ce montant peut être ajouté au plafond de revenu, dans la limite indiquée. Une personne seule avec 200 000 ¥ (≈ 1 176 €) de revenu net mensuel peut donc rester dans les critères si elle rembourse 41 000 ¥ (≈ 241 €) ou plus de mensualité de crédit immobilier. Ne concluez pas trop vite que « mon revenu dépasse le plafond » : vérifiez le chiffre une fois la majoration ajoutée. Pour l'aide à la représentation et l'aide à la rédaction d'actes, le patrimoine immobilier est pris en compte, mais le logement nécessaire à la vie du foyer peut en être exclu.

Ce dispositif d'aide juridictionnelle sous condition de ressources rappelle, dans son principe, l'aide juridictionnelle française gérée par les bureaux d'aide juridictionnelle (BAJ) ; la différence notable est la possibilité, propre au barème japonais, de majorer le plafond de revenu du montant même de son crédit immobilier — un mécanisme qui reconnaît explicitement que rembourser un prêt réduit la capacité contributive réelle du foyer.

Si le remboursement reste impossible : redressement personnel et liquidation judiciaire personnelle

Les procédures judiciaires de traitement du surendettement ne sont pas réservées à une minorité de cas exceptionnels. Le nombre de dossiers de faillite personnelle augmente depuis trois exercices consécutifs, et le redressement personnel progresse également sur les deux dernières années.

Exercice	Nouvelles procédures de faillite personnelle	Nouvelles procédures de redressement personnel
Reiwa 5 (2023)	70 745	9 440
Reiwa 6 (2024)	76 454	10 524
Reiwa 7 (2025)	83 255	11 415

Source : Cour suprême du Japon, « Recueil de données des tribunaux 2026 ». Sur les 11 415 dossiers de redressement personnel de l'exercice Reiwa 7, la répartition est de 10 753 redressements personnels ordinaires (小規模個人再生) et 662 redressements pour salariés (給与所得者等再生). Les dossiers de faillite personnelle sont repartis d'un point bas de 64 982 en Reiwa 4 (2022) pour augmenter d'environ 30 % en trois exercices.

La clause spéciale de maintien du logement du redressement personnel : à quelles conditions garder sa maison

Le redressement personnel japonais comporte une « clause spéciale relative au crédit immobilier » (住宅資金特別条項, familièrement appelée « clause spéciale logement »), qui permet de continuer à rembourser le crédit immobilier selon les termes initiaux tout en réduisant les autres dettes, de façon à conserver le logement. Cette procédure convient particulièrement aux personnes dont l'endettement hors crédit immobilier s'est accumulé au point de rendre le budget global intenable.

Certaines conditions en excluent cependant l'usage : par exemple, lorsqu'une autre sûreté que le crédit immobilier grève déjà le logement, ou lorsqu'un certain délai s'est déjà écoulé depuis la subrogation par la caution. L'éligibilité dépend d'éléments propres à chaque dossier ; il convient de consulter un avocat ou un shihō shoshi. La JHF elle-même indique, pour les emprunteurs cumulant d'autres dettes en plus du remboursement dû à la JHF et pour lesquels la poursuite du remboursement paraît difficile, qu'« il existe également la possibilité de recourir au redressement personnel (民事再生法) », en orientant vers un professionnel du droit. Cette clause spéciale de maintien du logement n'a pas d'équivalent exact dans le redressement judiciaire civil français, où le maintien du bien immobilier dans un plan de surendettement dépend d'un examen global au cas par cas par la commission de la Banque de France plutôt que d'une clause légale dédiée au crédit immobilier.

L'argent après avoir cédé son logement : régularisation fiscale et information de crédit

La vente ne clôt pas le dossier. Il reste la déclaration de revenus de l'année suivante, et des conséquences qui pèseront sur les emprunts futurs. C'est un domaine où connaître les règles change directement ce qu'il vous reste en poche.

Imputation et report de la moins-value sur la résidence principale

Si vous vendez une résidence principale encore grevée d'un crédit immobilier à un prix inférieur au capital restant dû et que la vente génère une moins-value, cette perte peut, sous certaines conditions, être imputée sur les autres revenus (salaires, etc.) de l'année. La fraction non imputée peut être reportée sur les trois années suivant celle de la cession.

Élément à vérifier	Contenu
Durée de détention	Au 1er janvier de l'année de la vente, plus de 5 ans pour le bâtiment comme pour le terrain
Crédit immobilier	Au jour précédant la date du contrat de vente, un solde de crédit immobilier d'une durée de remboursement de 10 ans ou plus doit subsister
Prix de cession	Inférieur au capital restant dû du crédit immobilier
Plafond de l'imputation	Le capital restant dû du crédit immobilier au jour précédant le contrat de vente, diminué du prix de vente
Limite du report	Non applicable, pour la seule année concernée, si le revenu total dépasse 30 000 000 ¥ (≈ 176 500 €)
Exclusion	Les ventes à un parent, un enfant, un conjoint ou une personne ayant un lien particulier sont exclues du dispositif

Source : Agence nationale des impôts (National Tax Agency, 国税庁), fiche n° 3390. Une précision sur le délai d'application : la fiche « Tax Answer » de l'Agence nationale des impôts indique encore « jusqu'au 31 décembre Reiwa 7 (2025) », mais la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (2026) a prolongé ce dispositif de deux ans, jusqu'au 31 décembre Reiwa 9 (2027) (ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme — MLIT, 国土交通省 —, « Aperçu de la réforme fiscale Reiwa 8 »). Vérifiez la version la plus récente avant de déclarer. Un bien de remplacement situé dans certaines zones à risque désignées est par ailleurs exclu du dispositif.

Ce mécanisme d'imputation et de report de la moins-value immobilière sur le revenu global n'a pas d'équivalent en France, où la plus-value de cession de la résidence principale est exonérée mais où, symétriquement, une moins-value immobilière n'est en principe pas imputable sur les autres revenus du foyer fiscal. Pour un lecteur francophone, ce dispositif japonais représente donc un filet fiscal réel en cas de vente à perte, à condition de remplir précisément les critères de durée de détention et de solde de crédit.

L'abattement de 3 000 000 ¥ (≈ 17 650 €) et le traitement fiscal de la remise de dette en cas d'insolvabilité

À l'inverse, en cas de plus-value de cession, il existe un abattement spécial de 3 000 000 ¥ (≈ 17 650 €) sur la vente de la résidence principale. Quelle que soit la durée de détention, ce dispositif permet de déduire jusqu'à 3 000 000 ¥ (≈ 17 650 €) de la plus-value imposable. Pour un logement déjà quitté, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle où le logement a cessé d'être occupé. Ne pas avoir bénéficié de cet abattement, ni du dispositif d'imputation de moins-value ci-dessus, l'année de la vente ou les deux années précédentes fait également partie des conditions (Agence nationale des impôts, fiche n° 3302).

Le traitement fiscal d'une remise de dette obtenue après une vente amiable assistée ou une vente aux enchères mérite aussi d'être connu. L'Agence nationale des impôts indique que, lorsqu'un débiteur insolvable, dans l'incapacité manifeste de rembourser sa dette, obtient une remise de tout ou partie de celle-ci, la fraction non recouvrable n'est pas considérée comme un don reçu (fiche n° 4424). Cela ne signifie pas pour autant qu'une remise de dette est systématiquement exonérée d'impôt : en cas de situation potentiellement concernée, il convient de vérifier auprès du centre des impôts (税務署) ou d'un zeirishi (税理士, expert-comptable fiscaliste japonais).

[Tableau comparatif] CIC, JICC, KSC : quelles informations, pour combien de temps

L'explication couramment répandue — « 61 jours ou plus, ou trois échéances ou plus d'impayé entraînent une inscription en incident de paiement, conservée 5 ans après le solde de la dette » — est en réalité plus nuancée selon l'organisme. Voici, mis côte à côte, ce que publient les trois principaux organismes japonais d'information de crédit — l'équivalent fonctionnel du FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) français, mais organisé autour de trois bases distinctes plutôt qu'un fichier national unique.

Organisme	Principales informations enregistrées	Durée d'enregistrement / de conservation
CIC (指定信用情報機関, organisme de crédit désigné)	Informations de crédit (contenu du contrat et état des paiements, y compris l'historique des versements, l'existence d'un incident — impayé, subrogation, faillite —, sa date de survenance et sa date de régularisation)	Pendant la durée du contrat et jusqu'à 5 ans après la fin du contrat
	Informations de demande	6 mois à compter de la date de consultation
	Historique d'utilisation	6 mois à compter de la date d'utilisation
JICC (日本信用情報機構, Japan Credit Information Reference Center)	Contenu du contrat et état de remboursement (contrats à compter du 1er octobre 2019)	Pendant la durée du contrat et jusqu'à 5 ans après la fin du contrat
	Informations d'impayé (contrats jusqu'au 30 septembre 2019)	Pendant toute la durée de l'impayé. Le fait de régularisation est conservé au maximum 1 an à compter de sa survenance
	Informations relatives aux demandes	Au maximum 6 mois à compter de la date de consultation
KSC (全国銀行個人信用情報センター, Centre d'information de crédit personnel de la Fédération bancaire japonaise)	Informations de transaction (contenu du contrat et état de remboursement, y compris impayé, subrogation, procédure de recouvrement forcé)	Pendant la durée du contrat, et jusqu'à 5 ans au maximum après la date de fin de contrat (date de solde total si le contrat n'est pas soldé)
	Informations publiées au Journal officiel (ouverture de faillite, de redressement civil, etc.)	Au maximum 7 ans à compter de la date de la décision
	Informations de consultation	À compter de la date d'utilisation, communication aux membres limitée à 6 mois au maximum

Source : CIC, « Les informations de crédit détenues par CIC » ; JICC, « Contenu et durée d'enregistrement des informations de crédit » ; Fédération bancaire japonaise, « Présentation du Centre d'information de crédit personnel des banques nationales » (avril 2026).

Concernant le KSC, depuis le 4 novembre 2022, l'enregistrement et la communication des informations d'impayé sur effets de commerce ont été supprimés, et la durée de conservation des informations publiées au Journal officiel a été ramenée de 10 ans à 7 ans. D'anciens articles mentionnent parfois encore 10 ans : la vigilance est de mise. Le KSC précise par ailleurs qu'il n'enregistre pas les informations relatives à une décision de décharge de dette (免責決定). Chacun peut vérifier le contenu de son propre dossier par une demande de communication personnelle auprès de chaque organisme — une démarche équivalente, dans son principe, au droit d'accès qu'un particulier français exerce auprès de la Banque de France pour consulter son inscription au FICP.

Un antécédent d'impayé, et ensuite ? L'impact sur une future demande de crédit immobilier

Pour résumer : l'historique de remboursement fait partie des critères d'examen, mais ce n'est pas le critère le plus déterminant. L'enquête Reiwa 7 (2025) du ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT, 国土交通省), publiée en mars 2026 (Reiwa 8), indique la part des établissements utilisant chaque critère d'examen.

Critère d'examen	Part des établissements qui l'utilisent	Complément
Âge en fin de remboursement	98,4 % (978 établissements)	« Moins de 80 ans » chez 716 établissements
Âge à la souscription	96,2 % (956 établissements)	―
État de santé	96,1 % (955 établissements)	Adhésion à l'assurance-groupe requise chez 834 établissements
Revenu annuel	94,2 % (936 établissements)	―
Ancienneté professionnelle	93,9 % (933 établissements)	« 1 an ou plus » chez 612 établissements
Évaluation de la garantie	91,0 % (905 établissements)	Facteur influençant la décision d'octroi chez 498 établissements
Taux d'effort	90,9 % (904 établissements)	―
Zone d'activité commerciale de l'établissement	89,2 % (887 établissements)	―
Caution solidaire	84,7 % (842 établissements)	―
Situation et historique de remboursement d'autres dettes (prêts personnels renouvelables, etc.)	72,5 % (721 établissements)	―

Source : MLIT, Bureau du logement, « Rapport d'enquête Reiwa 7 sur la réalité des crédits immobiliers privés » (mars 2026).

Le critère de l'historique de remboursement n'est utilisé que par 72,5 % des établissements, un niveau inférieur à l'âge en fin de remboursement ou au revenu annuel. Autrement dit, plus d'un quart des établissements ne retiennent pas l'historique de remboursement comme critère d'examen. Un antécédent d'impayé ne ferme donc pas définitivement la porte à un futur crédit immobilier au Japon.

En attendant que l'information de crédit se rétablisse, trois actions sont utiles. D'abord, faire le point sur l'ensemble de ses emprunts en cours et se constituer un historique de remboursement sans retard. Ensuite, assainir les autres dettes pour faire baisser le taux d'effort. Enfin, renforcer l'apport personnel pour réduire le montant emprunté lui-même. Le taux d'effort et l'évaluation de la garantie sont examinés par 9 établissements sur 10 : les améliorer constitue un argument de négociation pour le prochain examen. Les aspects procéduraux, comme la mainlevée d'hypothèque après le solde total du crédit, sont détaillés dans notre article sur les documents et démarches de mainlevée d'hypothèque.

En résumé : la check-list d'action à rebours du nombre de mois d'impayé

Face à un blocage dans le remboursement d'un crédit immobilier, ce qui fait la différence n'est pas le volume de connaissances accumulées, mais le moment où l'on agit. Voici, mois d'impayé par mois d'impayé, ce qu'il est possible de faire dès aujourd'hui.

Pas encore d'impayé, ou un seul : appelez votre établissement prêteur et demandez une modification des conditions de remboursement. Préparez deux années d'avis d'imposition et un tableau de trésorerie du foyer. À ce stade, le changement de type de taux et le rachat de crédit restent également des options.
2 mois : engagez la démarche avant que le préavis de subrogation n'arrive. Pour un prêt JHF, vérifiez explicitement l'aménagement du remboursement, l'allègement « Naka-yutori » et la révision du remboursement lié à la prime. Ces démarches sont gratuites.
Environ 3 mois : la perte du bénéfice du terme fait basculer la base de calcul des pénalités de retard vers la totalité du capital restant dû. Si la modification des conditions n'est plus possible, il faut trancher entre vente amiable assistée et redressement personnel.
4 à 6 mois : engagez la demande de vente amiable assistée et le choix de l'agent immobilier. Selon les cas, la commission d'agence peut être déduite du prix de vente, et une négociation à la baisse des pénalités de retard reste parfois possible.
Après le dépôt de la requête en vente aux enchères : en pratique, la vente amiable reste possible jusqu'à la veille de l'ouverture des plis, mais trouver un acheteur demande du temps. Engagez en parallèle la recherche d'un nouveau logement.
Après l'adjudication : la propriété est transférée au versement du prix, et l'adjudicataire peut demander une ordonnance d'expulsion dans les six mois. Préparez la négociation sur le solde restant dû et la déclaration de revenus de l'année suivante (imputation de la moins-value de cession).

Nous, INA&Associates, intervenons au quotidien dans la vente et la gestion de biens immobiliers au Japon, et nous sommes convaincus que présenter les chiffres avec leurs inconvénients, sans les enjoliver, est ce qui construit une relation de confiance dans la durée. Chacun des dispositifs présentés dans cet article est publié par un organisme public japonais. Ce qui coûte le plus cher, c'est de laisser le temps passer faute d'information suffisante. Pour un investisseur ou un propriétaire étranger confronté à cette situation au Japon, la barrière de la langue et de la procédure ajoute un niveau de difficulté supplémentaire à un système déjà technique — raison de plus pour commencer, dès aujourd'hui, par un premier appel à votre établissement prêteur, si besoin accompagné d'un interlocuteur qui connaît à la fois le droit japonais et vos attentes d'investisseur international.

Questions fréquentes

Q1. Un seul mois d'impayé sur mon crédit immobilier japonais, est-ce grave ?

Pour un seul retard, régulariser rapidement suffit généralement à éviter tout problème sérieux. Des pénalités de retard s'appliquent, mais tant que le bénéfice du terme n'est pas perdu, elles ne portent que sur le principal et les intérêts en retard : pour une mensualité de 100 000 ¥ (≈ 590 €) et 30 jours de retard à 14,0 % par an, cela représente environ 1 151 ¥ (≈ 6,8 €). En revanche, ignorer les appels et les lettres de relance fait basculer le dossier à l'étape suivante. Communiquez ne serait-ce qu'une date probable de régularisation à votre établissement.

Q2. Une demande de modification des conditions de remboursement sera-t-elle de toute façon refusée ?

Selon les données consolidées par la FSA (Agence des services financiers japonaise), sur 9 414 demandes d'emprunteurs immobiliers, 7 691 ont été accordées et 536 refusées, soit un taux de réussite de 93,5 % (du 1er avril 2025 au 30 juin 2026). Chez les banques régionales, ce taux atteint 94,1 %. Un examen a bien lieu, mais rien ne justifie de renoncer à demander par crainte anticipée d'un refus.

Q3. J'ai un impayé sur un Flat 35. En quoi est-ce différent d'un crédit bancaire classique ?

Les financements de la Japan Housing Finance Agency disposent de dispositifs officiels — aménagement du remboursement (type A), allègement « Naka-yutori » (type B), révision du remboursement lié à la prime (type C) —, tous gratuits. L'allongement de la durée de remboursement peut atteindre 15 ans (jusqu'à un âge en fin de remboursement de 80 ans), et le report du capital jusqu'à 3 ans. Pour les 70 ans et plus dont aucun autre dispositif ne convient, le dispositif spécial Silver peut s'appliquer. La demande transite par l'établissement auprès duquel le remboursement est effectué.

Q4. On m'a dit que la pénalité de retard était de 14,6 % par an. Est-ce exact ?

Cela varie selon l'établissement. Les valeurs publiées indiquent 14,0 % par an chez Aeon Bank (calcul au prorata sur une base de 365 jours), et 14 % par an pour les produits concernés chez Sumitomo Mitsui Trust Bank. Le taux applicable à votre propre contrat figure dans la notice descriptive du produit ou dans l'acte de prêt, à la rubrique « pénalité de retard ». En cas de doute, votre établissement vous renseignera.

Q5. Si mon bien est adjugé en vente aux enchères, dois-je quitter les lieux immédiatement ?

La propriété est transférée au moment où l'adjudicataire verse le prix (Code de procédure civile d'exécution, article 79). L'adjudicataire ne peut toutefois demander une ordonnance d'expulsion que dans les six mois suivant le versement du prix (même code, article 83-2), et la négociation sur le départ des lieux se déroule généralement pendant cet intervalle. Un départ le jour même n'est pas exigé, mais ce n'est pas non plus une période où l'on peut rester indéfiniment. Dès l'adjudication actée, engagez la recherche d'un nouveau logement.

Q6. Jusqu'à quand un impayé reste-t-il inscrit dans l'information de crédit japonaise ?

Cela dépend de l'organisme. Les informations de crédit du CIC sont conservées pendant la durée du contrat et jusqu'à 5 ans après sa fin ; le contenu du contrat et l'état de remboursement du JICC (contrats à compter du 1er octobre 2019) suivent la même règle des 5 ans ; les informations de transaction du KSC sont conservées jusqu'à 5 ans à compter de la date de fin de contrat (ou de solde total si le contrat n'est pas soldé). Les informations publiées au Journal officiel du KSC sont conservées au maximum 7 ans à compter de la date de décision, une durée ramenée de 10 à 7 ans depuis le 4 novembre 2022. Le contenu exact enregistré à votre nom peut être vérifié par une demande de communication personnelle auprès de chaque organisme.

Q7. Je voudrais consulter un avocat, mais je ne peux pas payer.

L'aide juridictionnelle civile de Hōterasu (法テラス) peut être mobilisable. Le critère de ressources, en vigueur en mars 2026, prévoit notamment, pour une personne seule, un revenu net mensuel de 182 000 ¥ (≈ 1 071 €) ou moins et un patrimoine en liquidités/épargne de 1 800 000 ¥ (≈ 10 590 €) ou moins. Point important : si vous supportez un crédit immobilier, ce montant peut être ajouté au plafond de revenu, dans une limite de 41 000 ¥ (≈ 241 €) pour une personne seule. Ne présumez pas trop vite que vous dépassez le plafond : vérifiez le chiffre une fois la majoration prise en compte.