إذا كنت مستثمرًا دوليًا تفكر في المزايدة على عقار مطروح للبيع في مزاد قضائي ياباني (競売物件، kyōbai bukken — عقار يُباع في مزاد تنفذه المحكمة لسداد قرض متعثر)، فإليك الخلاصة التي أريد أن أضعها أمامك منذ البداية: "رخص" عقار المزاد القضائي ليس خصمًا سوقيًا، بل هو حد أدنى للسعر مفروض بنص القانون، مرتبط عضويًا بإجراءات وتكاليف ووقت يتحمّلها الفائز بالمزاد بنفسه بالكامل. هذا نظام ياباني فريد بالكامل، لا يوجد له مكافئ دقيق في بيع الرهن العقاري بالمزاد في الولايات المتحدة، ولا في نظام استرداد الحيازة البريطاني، ولا في أي إجراء معروف لدى مستثمري دول مجلس التعاون الخليجي: الحد الأدنى للسعر، وإجراء الإخلاء، والمهل الزمنية جميعها محددة بنص القانون، وتفويت مهلة بيوم واحد فقط قد يُفقدك حقك القانوني بشكل نهائي. فإذا رفض المالك السابق إخلاء العقار، فإن القانون الياباني يمنح الفائز بالمزاد أداة لإجباره على المغادرة — أمر قضائي يُسمى "أمر التسليم" (引渡命令، hikiwatashi meirei) — لكن هذا الأمر لا يمكن تقديم طلبه إلا خلال ستة أشهر من تاريخ سداد ثمن الشراء. إن أمضيت وقتًا طويلًا في محاولة التفاوض بدلًا من التحرك فورًا، تفقد هذه الأداة نهائيًا. يستعرض هذا المقال، استنادًا حصرًا إلى نصوص القانون والبيانات الرسمية الصادرة عن المحاكم اليابانية وهيئة الضرائب الوطنية اليابانية (国税庁، Kokuzei-chō)، الفرق بين المزاد القضائي (競売، kyōbai) والمزاد الحكومي لتحصيل الضرائب (公売، kōbai) والبيع بالتراضي (任意売却، nin'i baikyaku) والبيع العادي عبر وسيط عقاري؛ والمبالغ الفعلية بالين وعدد الأيام الفعلي اللازم عند رفض الشاغل السابق المغادرة؛ وصولًا إلى الضرائب المستحقة بعد استلام الملكية فعليًا.
أبرز ما سيتناوله هذا المقال
- الحد الأدنى الذي يمكن تقديم عطاء به هو "القيمة القابلة للشراء" (買受可能価額، ukeuke kanō kagaku) — 80% من "سعر أساس البيع" (売却基準価額، baikyaku kijun kagaku) الذي تحدده المحكمة، وهذه النسبة محددة مباشرة بنص القانون (المادة 60 الفقرة 3 من قانون التنفيذ المدني الياباني، 民事執行法). أما العبارة الشائعة "أرخص من السوق بنسبة 20-30%" فليست رقمًا قانونيًا على الإطلاق، بل قاعدة تقريبية غير دقيقة في كثير من الأحيان.
- سلاحك النهائي ضد الشاغل الرافض للمغادرة — أمر التسليم — لا يمكن طلبه إلا خلال ستة أشهر من تاريخ سداد ثمن الشراء (تسعة أشهر إذا كان الشاغل مستأجرًا يتمتع بمهلة إخلاء قانونية). فوّت هذه المهلة، ويختفي هذا الحق نهائيًا (المادة 83 الفقرة 2 من نفس القانون).
- التنفيذ القسري للإخلاء يبدأ بإيداع مسبق إلزامي قدره 65,000 ين ياباني (نحو 433 دولارًا أمريكيًا بسعر صرف تقريبي 150 ين للدولار، كما في أغسطس 2026) يُدفع لمأمور التنفيذ (المبلغ المعياري لدى محكمة طوكيو المحلية) — ولا يشمل هذا المبلغ أجور العمال، ولا تكلفة نقل الأمتعة المتروكة، ولا رسوم التخزين، التي تُحتسب جميعها بشكل منفصل.
- عبارة "المحكمة لا تتحمل أي مسؤولية إطلاقًا" وصف غير دقيق للقانون الياباني. الإعفاء بموجب المادة 568 من القانون المدني يقتصر على عدم مطابقة نوع أو جودة العقار المادي فقط، ولا يمتد إلى عدم مطابقة الحقوق القانونية، حيث يبقى فسخ العقد أو تخفيض الثمن أو المطالبة بالتعويض واردًا.
- المزاد الحكومي لتحصيل الضرائب (公売، kōbai، ويُسوَّق أحيانًا للمشترين الأجانب باسم "مزاد عقارات حكومي") أداة أكثر صرامة من المزاد القضائي: بالنسبة للعقارات، لا تتحمل الدولة أي التزام بتسليم الحيازة إطلاقًا، ولا يوجد نظام مماثل لأمر التسليم متاح للفائز بالمزاد.
نتيجة أولية: هل عقارات المزاد القضائي جديرة بالمخاطرة؟
قبل المضي قدمًا، من المهم توضيح ما الذي يجعل هذه مسألة استثمارية "خاصة باليابان" وليست مجرد تحذير عام بشأن عقارات المزادات. في كثير من الأنظمة القانونية الغربية، عندما يرفض شاغل عقار مُصادَر مغادرته، يضطر المالك الجديد إلى رفع دعوى إخلاء من الصفر، وقد تستغرق أشهرًا طويلة بنتيجة غير مضمونة. أما قانون التنفيذ المدني الياباني فيمنح الفائز بالمزاد أداة إدارية مُصممة خصيصًا وأسرع نسبيًا — أمر التسليم — لأن المُشرّع توقّع أن يواجه مشتري عقارات المزاد شاغلين رافضين للمغادرة بشكل متكرر. الثمن المقابل لهذه الميزة هو أن هذا الحق مقيد بمهل صارمة لا رحمة فيها، لا وجود لمثيلها في أي عملية شراء عقاري عادي في أي مكان.
وإجابتي الصريحة، بعد استعراض الأرقام أدناه: لا أنصح بعقارات المزاد القضائي لمن يشتري عقارًا يابانيًا لأول مرة، ولا لمن لا يملك رأس مال احتياطيًا كافيًا، ولا لمن لا يستطيع تحمّل فارق زمني قد يتجاوز الستة أشهر بين الفوز بالمزاد والحصول على الحيازة الفعلية. في المقابل، إن كنت قادرًا على التسوية نقدًا، وكانت خطتك المالية تفترض مسبقًا أشهرًا عدة وآلاف الدولارات كتكلفة إخلاء، وكنت أنت (أو مستشار تثق به) قادرًا فعليًا على قراءة "الوثائق الثلاث" الصادرة عن المحكمة الموضحة لاحقًا في هذا المقال، فإن عقار المزاد يستحق التقييم. العامل الحاسم ليس جودة العقار نفسه، بل سؤال واحد فقط: هل يمكنك تحمّل وقت الإجراءات القانونية وتكلفتها بنفسك؟
الحد الأدنى للسعر محدد بنص القانون: القيمة القابلة للشراء = 80% من سعر أساس البيع
العبارة التسويقية المتكررة بأن عقارات المزاد "أرخص من السوق بنسبة 20-30%" لا أساس قانوني لها إطلاقًا. ما يحدده القانون فعليًا هو الحد الأدنى فقط — أدنى مبلغ يُسمح بتقديم عطاء به.
تُعيّن محكمة التنفيذ مُقيّمًا معتمدًا وتحدد "سعر أساس البيع" (baikyaku kijun kagaku) استنادًا إلى تقييمه. ويجب أن يكون العطاء المقدَّم عند أو فوق "القيمة القابلة للشراء" (ukeuke kanō kagaku)، والمعرَّفة بأنها سعر أساس البيع مطروحًا منه الخُمس (أي 80% منه) (المادة 60 الفقرة 3 من قانون التنفيذ المدني). فإذا كان سعر أساس البيع 20 مليون ين (نحو 133,300 دولار أمريكي)، يكون الحد الأدنى 16 مليون ين (نحو 106,700 دولار أمريكي). بعبارة أخرى، هذا "الخصم بنسبة 20%" هو مجرد الأرضية التي تقبل المحكمة عندها العطاءات — وليس سعر الفوز النهائي، ولا الفارق عن سعر السوق. العقارات المرغوبة كثيرًا ما تُباع بأعلى من سعر أساس البيع، وأحيانًا بفارق كبير، في عملية مزايدة تنافسية لا تختلف كثيرًا عن مزادات الرهن العقاري الأمريكية حيث يرفع تنافس عدة مستثمرين السعرَ فوق العطاء الافتتاحي.
ما تعنيه "الرخص" حقًا: إنه ثمن المخاطرة التي يتحملها المشتري
يُدرج المُقيّم المعتمد لدى المحكمة في تقييمه كل عيب خاص بعقارات المزاد: احتمال وجود شاغل لا يزال يقيم في العقار، وتعذّر معاينة الداخل قبل المزايدة في الغالب، وعدم وجود بائع متعاون يشرح لك تاريخ العقار أو حالته. السبب الهيكلي وراء ظهور السعر "رخيصًا" هو أن كل العمل والمخاطرة التي يتحملها عادة البائع أو الوسيط العقاري في صفقة عادية قد انتقلت ببساطة إلى المشتري.
لهذا السبب، لا يمكن الحكم على ما إذا كانت صفقة المزاد جيدة فعلًا بالنظر إلى سعر الفوز وحده. عليك أن تجمع سعر الفوز + ضريبة تسجيل الملكية والترخيص + ضريبة اقتناء العقار + التكلفة الفعلية للإخلاء + أي رسوم متأخرة تنتقل إليك بحكم القانون + تكاليف الترميم وإعادة الحالة، ثم تقارن هذا المجموع بأسعار المبيعات المماثلة في الحي. في الجزء اللاحق من هذا المقال نُجري هذا الحساب كاملًا باستخدام معدلات الضرائب الفعلية ومبالغ الإيداع الفعلية المحددة من المحاكم.
التكاليف والمهل القانونية لعقار المزاد [جدول شامل]
في عملية المزاد القضائي الياباني، تُحدَّد معظم المواعيد والمبالغ بنص القانون وبقواعد تشغيل محكمة التنفيذ، وليس بالتفاوض. إليك الصورة الكاملة بالأرقام، استنادًا إلى الإجراء المُعلَن من مركز التنفيذ المدني بمحكمة طوكيو المحلية (القسم المدني 21).
كما يوضح المخطط، تسير المرحلة من الإعلان العام إلى سداد الثمن على مسار واحد متصل، بينما يأتي أمر التسليم لاحقًا كطلب منفصل تمامًا يبدأ فقط بعد انتهاء ذلك المسار. هذه هي بالضبط النقطة الفاصلة التي تحدث عندها مشكلة "فزت بالمزاد لكن لا أستطيع السكن فيه"، وهي أهم حقيقة هيكلية يجب أن يفهمها أي مشتري أجنبي قبل المزايدة.
جدول الأرقام: من المزايدة إلى سداد الثمن
| البند | القيمة / المهلة | السند القانوني |
|---|---|---|
| الحد الأدنى لمبلغ العطاء | القيمة القابلة للشراء = 80% من سعر أساس البيع (سعر أساس البيع مطروحًا منه الخُمس) | المادة 60 الفقرة 3، قانون التنفيذ المدني |
| ضمان تقديم العطاء (مبلغ الضمان) | عادة 20% من سعر أساس البيع، وقد يكون أعلى — يجب التحقق دائمًا في نص الإعلان العام | المادة 66 من نفس القانون / قواعد تشغيل محكمة طوكيو |
| فترة تقديم العطاءات | عادة 8 أيام في مركز التنفيذ المدني | محكمة طوكيو المحلية، "إجراءات شراء عقار المزاد القضائي" |
| نشر الإعلان العام وإتاحة "الوثائق الثلاث" | عادة قبل 15 يومًا من بدء فترة تقديم العطاءات | المصدر نفسه |
| إقرار خطي بعدم الانتماء لعصابات الجريمة المنظمة | مطلوب مع كل عطاء يُقدَّم؛ عدم تقديمه يُبطل العطاء دون إمكانية تصحيح لاحق | المادة 65-2 من قانون التنفيذ المدني |
| الموعد النهائي لسداد الثمن | عادة خلال نحو شهر واحد من نهائية قرار السماح بالبيع | المادة 78 الفقرة 1 من نفس القانون / قواعد تشغيل محكمة طوكيو |
| معاملة مبلغ الضمان | يُخصم مبلغ الضمان الذي قدمه الفائز بالمزاد من ثمن الشراء | المادة 78 الفقرة 2 من نفس القانون |
| عدم سداد الثمن في الموعد المحدد | يفقد الفائز بالمزاد أهليته للشراء، ولا يُرد له مبلغ الضمان | محكمة طوكيو المحلية، "إجراءات شراء عقار المزاد القضائي" |
عمليًا، أكثر ما يهم هنا هو الصفّان الأخيران. على عقار بسعر أساس بيع قدره 20 مليون ين (نحو 133,300 دولار أمريكي)، يجب أن يكون لديك 4 ملايين ين (نحو 26,700 دولار أمريكي) جاهزة وقت تقديم العطاء، ثم تسدد الرصيد المتبقي نقدًا بعد الفوز بنحو شهر واحد. وإذا لم تستطع مؤسستك التمويلية إنهاء إجراءات الموافقة على القرض خلال هذه المهلة، فإن مبلغ الضمان البالغ 4 ملايين ين (نحو 26,700 دولار أمريكي) يُفقد نهائيًا وغير قابل للاسترداد. وخلافًا لشراء العقارات التقليدي حيث يكون شرط التمويل (financing contingency) أمرًا معتادًا يحمي المشتري، لا يمنحك المزاد القضائي مثل هذا الهامش الوقائي عمليًا. من لم يبنِ علاقة مصرفية متينة قبل المزايدة بوقت كافٍ، لا بد أن أكون صريحًا معه: جدول المزاد الزمني لا يرحم. يستعرض دليلنا المرتبط حول بناء علاقة مع البنوك لضمان الحصول على التمويل ما يعنيه هذا الإعداد المسبق عمليًا.
جدول الأرقام: المهل التي تبدأ بعد الفوز بالمزاد
| البند | المهلة | السند القانوني |
|---|---|---|
| طلب أمر التسليم (القاعدة العامة) | خلال 6 أشهر من تاريخ سداد الثمن | المادة 83 الفقرة 2، قانون التنفيذ المدني |
| طلب أمر التسليم (ضد مستأجر مبنى مرهون يتمتع بمهلة إخلاء) | خلال 9 أشهر من تاريخ سداد الثمن | المصدر نفسه |
| الوقت الذي يمكن فيه تقديم الطلب ضد شاغل يتمتع بمهلة الإخلاء | بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ سداد الثمن (مع استثناءات) | المادة 395 الفقرة 1 من القانون المدني / محكمة طوكيو |
| مهلة الطعن الإداري في أمر التسليم | أسبوع واحد يبدأ من اليوم التالي لتسلّم النسخة الرسمية | محكمة طوكيو المحلية، "إجراءات من طلب أمر التسليم إلى طلب التنفيذ القسري" |
| موعد بدء تنفيذ الإخلاء | يُحدَّد بالتشاور مع مأمور التنفيذ خلال أسبوعين عادةً من تاريخ الطلب | المحاكم، "التنفيذ القسري لتسليم (إخلاء) العقار" |
| من إشعار الإخلاء إلى الموعد النهائي للتسليم | اليوم الذي يمر عليه شهر واحد من تاريخ الإشعار | المادة 168-2 الفقرة 2 من قانون التنفيذ المدني |
جدول التكاليف الفعلية
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| رسم طلب أمر التسليم | طابع دخل بقيمة 500 ين (نحو 3.3 دولار أمريكي) عن كل طرف مقابل | محكمة طوكيو المحلية، "بشأن طلب أمر تسليم العقار" |
| طوابع بريدية مسبقة لأمر التسليم | (110 ين × عدد مقدمي الطلب) + (1,220 ين × عدد الأطراف المقابلة)، أي نحو (0.73 دولار × عدد مقدمي الطلب) + (8.1 دولار × عدد الأطراف المقابلة) | المصدر نفسه |
| الإيداع المسبق للتنفيذ القسري للإخلاء (المبلغ الأساسي) | 65,000 ين (نحو 433 دولارًا أمريكيًا) لقضايا تسليم العقار | مكتب مأموري التنفيذ بمحكمة طوكيو المحلية، "جدول المبالغ المعيارية للإيداع المسبق (تعديل أبريل 2021)" |
| مبلغ إضافي | يُضاف 40,000 ين (نحو 267 دولارًا) عن كل مدين إضافي أو عقار إضافي | المصدر نفسه |
| ما لا يشمله الإيداع المسبق | أجور العمال، تكلفة نقل الأمتعة المتروكة، رسوم التخزين وغيرها تُحتسب بشكل منفصل | المصدر نفسه (ملاحظة) |
| إذا كان الطرف شركة | يلزم تقديم شهادة أهلية صادرة خلال 3 أشهر قبل تقديم الطلب | محكمة طوكيو المحلية، "بشأن طلب أمر تسليم العقار" |
تنص ملاحظة جدول المبالغ المعيارية للإيداع المسبق صراحةً على أن أجور العمال وتكلفة نقل الأمتعة المتروكة ورسوم التخزين في قضايا التسليم لا تدخل ضمن الإيداع المسبق. مبلغ الـ65,000 ين (نحو 433 دولارًا أمريكيًا) ليس سقفًا نهائيًا، بل هو نقطة انطلاق فقط. فإذا تُرك داخل العقار كمّ كبير من الأثاث والممتلكات، تتراكم تكاليف النقل والتخزين الفعلية فوق هذا المبلغ.
إذا بقي المالك السابق في العقار: من أمر التسليم إلى التنفيذ القسري للإخلاء
لمن يبحث عن "مشاكل عقارات المزاد — شاغل رافض للمغادرة"، هذا هو الجواب الأكثر تحديدًا. إذا لم يغادر الشاغل طوعًا، فإن الأداة المتاحة للفائز بالمزاد هي دعوى قضائية تُسمى أمر التسليم (引渡命令، hikiwatashi meirei)، وبعد الحصول عليه يقدَّم طلب التنفيذ القسري للإخلاء إلى مأمور التنفيذ. أما الحوار والتفاوض الودي فهما مجرد خيارين خارج هاتين المرحلتين الرسميتين، ولا يحلّان محلّهما بأي شكل. هذا يختلف جوهريًا عمّا قد يعتاده مستثمر خليجي من إجراءات الإخلاء التقليدية التي قد تتطلب رفع دعوى مدنية كاملة من الصفر تستغرق أشهرًا أو سنوات دون يقين بالنتيجة — النظام الياباني هنا أسرع نسبيًا، لكنه محكوم بمهل صارمة لا تعرف الاستثناء.
في الزاوية اليمنى السفلية من المخطط، ضمن عمود "قسم توزيع العائدات"، تظهر خطوات "طلب أمر التسليم ← إصدار أمر التسليم ← منح الصيغة التنفيذية وغيرها" متتالية. يتضح من هذا أن سداد الثمن ليس نهاية الطريق، بل بداية إجراء منفصل تمامًا.
الجدول الزمني: من سداد الثمن إلى التنفيذ الفعلي للإخلاء
| المرحلة | ما يُقدَّم | ما يُدفع | المهلة / التوقيت التقريبي |
|---|---|---|---|
| 1. سداد الثمن | مستندات إجراءات استلام الأمانة وغيرها | سعر الفوز − مبلغ الضمان | خلال نحو شهر من نهائية قرار السماح بالبيع. هذا اليوم هو نقطة انطلاق حساب مهلتَي 6 و9 أشهر |
| 2. طلب أمر التسليم | استمارة الطلب، قائمة الأطراف، قائمة العقار، (شهادة أهلية خلال 3 أشهر إن كان الطرف شركة)، إيصال الاستلام | طابع 500 ين + طوابع بريدية (110 ين × مقدم الطلب + 1,220 ين × الطرف المقابل) | خلال 6 أشهر من تاريخ سداد الثمن (9 أشهر لمستأجر يتمتع بمهلة إخلاء) |
| 3. جلسة الاستماع | — (ترسل المحكمة استمارة استماع للطرف المقابل) | — | يُطلب الرد عادة خلال 7 أيام |
| 4. الإصدار والتبليغ | — | — | يُصدر القاضي الأمر بعد مراجعة السجل والرد |
| 5. النهائية | — | — | انقضاء مهلة الطعن الإداري = أسبوع من اليوم التالي للتبليغ |
| 6. منح الصيغة التنفيذية وشهادة التبليغ | طلب المنح، طلب شهادة التبليغ | رسوم طابع وغيرها | بعد النهائية |
| 7. طلب التنفيذ القسري للإخلاء | استمارة الطلب، النسخة الأصلية لأمر التسليم مذيّلة بالصيغة التنفيذية، شهادة التبليغ، شهادة الأهلية، مخطط تقريبي لموقع التنفيذ | إيداع مسبق 65,000 ين (+ 40,000 ين لكل مدين/عقار إضافي) | يُقدَّم لمكتب مأموري التنفيذ. لا يلزم عادة طابع أو طوابع بريدية |
| 8. إشعار الإخلاء | حضور الدائن (أو من ينوب عنه) في الموقع | — | يُنفَّذ عادة خلال أسبوعين من تاريخ الطلب |
| 9. الموعد النهائي للتسليم | — | — | اليوم الذي يمر عليه شهر من تاريخ الإشعار |
| 10. التنفيذ الفعلي (الإخلاء الفعلي) | حضور الدائن (أو من ينوب عنه) | أجور العمال + تكلفة النقل + رسوم التخزين (تكلفة فعلية) | يوم مناسب قبل الموعد النهائي للتسليم |
الإجراء نفسه منظّم جيدًا، وإذا سار بسلاسة يمكن الوصول إلى الإخلاء الفعلي خلال أشهر قليلة من سداد الثمن. المشكلة أن الفائز بالمزاد هو من يُعِدّ المستندات بنفسه ويتابع الجدول الزمني بنفسه في كل مرحلة، دون أي وسيط أو محامٍ يتولى ذلك تلقائيًا كما هو معتاد في صفقات الوساطة العادية. من له خبرة سابقة بمراحل الإجراءات الكاملة من تأخر سداد الإيجار إلى التنفيذ القسري يدرك حجم هذا العبء، لكن بالنسبة لمن يخوض التجربة لأول مرة، فإن حجم العمل المطلوب يفوق التوقعات عادة.
مهلة الإخلاء لستة أشهر بموجب المادة 395 الفقرة 1، وكيفية إنهائها عبر إشعار الفقرة 2
تختلف المعاملة حسب هوية الشاغل. "مستخدم المبنى المرهون" (抵当建物使用者) — أي من يستخدم المبنى بموجب عقد إيجار لا يمكن الاحتجاج به على الدائن المرتهن — لا يلزمه تسليم المبنى للفائز بالمزاد حتى مرور ستة أشهر من تاريخ الشراء (المادة 395 الفقرة 1 من القانون المدني الياباني). المستأجر الذي كان يستخدم العقار قبل بدء إجراءات المزاد هو المثال النموذجي لهذه الحالة. لا يوجد مفهوم مشابه بشكل مباشر في معظم أسواق العقارات الخليجية، حيث تُحسم علاقة المستأجر بالمالك الجديد عادة عبر شروط عقد الإيجار القائم مباشرة دون هذه المهلة القانونية الخاصة.
لكن هذه المهلة ليست غير مشروطة. فبعد الشراء، إذا حدد الفائز بالمزاد مدة معقولة وطالب الشاغل بدفع مقابل استخدام المبنى (بما لا يقل عن قيمة شهر واحد)، ولم يفِ الشاغل بهذا الالتزام خلال تلك المدة، فلا تُطبَّق مهلة الأشهر الستة إطلاقًا (الفقرة 2 من نفس المادة). عمليًا، يُنصح بتوجيه الإشعار عبر بريد مسجَّل مع إشعار بالتسليم، والاحتفاظ بنسخة من الإثبات لإرفاقها بطلب أمر التسليم لاحقًا. إهمال المطالبة بمقابل الاستخدام يعني أنك تُفوّت على نفسك هذا الخيار بيدك.
عندما تُجمَع التكاليف: مثال حسابي فعلي لتكلفة إخلاء شاغل واحد
نحتسب هنا حالة نموذجية: شقة سكنية واحدة ضمن مبنى مشترك (وحدة عقارية واحدة)، يشغلها مدين واحد بمفرده، وفق المبالغ المعيارية لمحكمة طوكيو المحلية.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| رسم طلب أمر التسليم (طرف مقابل واحد) | 500 ين (نحو 3.3 دولار أمريكي) |
| الطوابع البريدية المسبقة (مقدم طلب واحد، طرف مقابل واحد) | 1,330 ين (110 + 1,220 ين، نحو 8.9 دولار أمريكي) |
| الإيداع المسبق للتنفيذ القسري (المبلغ الأساسي) | 65,000 ين (نحو 433 دولارًا أمريكيًا) |
| المجموع الفرعي (الجزء المؤكد بالأرقام الرسمية) | 66,830 ين (نحو 445.5 دولارًا أمريكيًا) |
| أجور العمال + تكلفة نقل الأمتعة المتروكة + رسوم التخزين | تكلفة فعلية منفصلة (تتفاوت حسب كمية الأغراض المتروكة) |
| أتعاب المحاماة إن استُعين بمحامٍ | منفصلة (تختلف من مكتب لآخر) |
| الإيجار الفائت خلال فترة الشغور حتى الإخلاء | الإيجار المتوقع × عدد الأشهر |
ما يمكن تأكيده من الأرقام الرسمية المنشورة لا يتجاوز 66,830 ين (نحو 445.5 دولارًا أمريكيًا)؛ أما بقية التكاليف فتتفاوت حسب حالة العقار وطريقة التعامل معه. والأهم من عدم اليقين في هذه المبالغ هو الإيجار الفائت. فإذا كانت الوحدة قابلة للتأجير بـ100,000 ين شهريًا (نحو 667 دولارًا أمريكيًا)، وتطلّب الإخلاء 8 أشهر، فإنك تخسر إيرادًا قدره 800,000 ين (نحو 5,333 دولارًا أمريكيًا). "الخصم بنسبة 20%" في المزاد القضائي لا يكون ذا معنى إلا بقدر قدرتك على استيعاب هذه التكلفة الزمنية.
تجاوز المهلة بيوم واحد فقط يُسقط حق طلب أمر التسليم نهائيًا
لا يجوز للفائز بالمزاد تقديم طلب أمر التسليم بعد مرور ستة أشهر (أو تسعة أشهر لمستأجر مبنى مرهون يتمتع بمهلة إخلاء) من تاريخ سداد الثمن (المادة 83 الفقرة 2 من قانون التنفيذ المدني). هذه مهلة لا يمكن تحريكها أو تمديدها بأي شكل من الأشكال.
إذا استمررت في التفاوض معتقدًا أن "شيئًا من الحوار قد يقنعه بالمغادرة قريبًا" حتى انقضاء الستة أشهر، فلن يبقى أمامك سوى رفع دعوى إخلاء عادية بالطرق القضائية التقليدية، وهو ما يعني قفزة كبيرة في الوقت والتكلفة معًا. القاعدة العملية الأساسية هي تقديم طلب أمر التسليم بالتوازي مع أي محاولة تفاوض، لا بدلًا منها.
الحقوق التي تزول والحقوق التي تنتقل مع عقار المزاد [جدول شامل]
لا تُصفَّى جميع الحقوق المرتبطة بعقار المزاد القضائي "بشكل كامل ونظيف". يفرّق نص القانون بوضوح بين ما يزول وما ينتقل مع العقار إلى الفائز بالمزاد. هذا التمييز الدقيق بين الحقوق الزائلة والحقوق المنتقلة هو أحد أكثر جوانب النظام اليابانية تفردًا، إذ لا تعرف كثير من أنظمة نقل الملكية القسري في العالم هذا المستوى من التدرج القانوني.
| الحق / الالتزام | ماذا يحدث بعد البيع | السند القانوني |
|---|---|---|
| حق الامتياز، وحق الرهن الحيازي المشروط بعدم الانتفاع، والرهن العقاري | يزول بمجرد البيع | المادة 59 الفقرة 1، قانون التنفيذ المدني |
| اكتساب حق لا يمكن الاحتجاج به على صاحب الحق الزائل أو الدائن الحاجز أو الحاجز المؤقت | يفقد أثره بالبيع | نفس المادة، الفقرة 2 |
| الحجز، وتنفيذ الحجز المؤقت، وتنفيذ الأمر الوقتي غير القابل للاحتجاج به | يفقد أثره بالبيع | نفس المادة، الفقرة 3 |
| حق الحبس، وحق الرهن الحيازي غير المشروط بعدم الانتفاع | يلتزم الفائز بالمزاد بسداد الدين المضمون بهذا الحق | نفس المادة، الفقرة 4 |
| حيازة مستخدم مبنى مرهون بموجب عقد إيجار لا يُحتج به على الدائن المرتهن | لا يلزم التسليم قبل مرور 6 أشهر من الشراء | المادة 395 الفقرة 1، القانون المدني |
| حيازة قائمة على سند يمكن الاحتجاج به على الفائز بالمزاد | لا يخضع لأمر التسليم (ينتقل كما هو) | المادة 83 الفقرة 1 (استثناء)، قانون التنفيذ المدني |
| رسوم الإدارة المتأخرة واحتياطي الترميم غير المسدد في المباني المشتركة | يمكن المطالبة بها من الفائز بالمزاد بصفته خلفًا خاصًا | المادتان 7 الفقرة 1 و8 من قانون ملكية الطوابق |
ما ينتقل مع العقار: حق الحبس، والدين المضمون بالرهن الحيازي الانتفاعي
من أكثر النقاط التي يُساء فهمها المادة 59 الفقرة 4 من قانون التنفيذ المدني. إذا كان على العقار حق حبس (留置権) قائم، فإن الفائز بالمزاد يلتزم بسداد الدين المضمون بذلك الحق. مثال ذلك: مقاول بناء ما زال يحتفظ بحيازة المبنى بسبب عدم سداد أتعاب الإنشاء — في هذه الحالة، قد لا يستطيع الفائز بالمزاد الحصول على تسليم العقار إلا بعد سداد ذلك الدين، بمعزل تام عن مبلغ الفوز في المزاد. هذا بالضبط سبب أهمية التحقق من وجود أي حقوق منتقلة في "كشف بيانات العقار" ضمن الوثائق الثلاث قبل تقديم أي عطاء. لا يوجد إجراء "due diligence" مماثل يقوم به وكيل عقاري أو محامٍ نيابة عن المشتري كما هو معتاد في السوق الخليجي — المسؤولية هنا تقع على المشتري وحده.
ما ينتقل مع العقار: رسوم الإدارة المتأخرة تنتقل بحكم القانون، وليس بموجب لائحة الإدارة
إذا تأخر المالك السابق في سداد رسوم الإدارة أو احتياطي الترميم لعقار ضمن مبنى مشترك (مثل شقة سكنية ضمن برج)، فإن هذا الدين "يمكن المطالبة به أيضًا تجاه الخلف الخاص للمالك المدين" وفق نص القانون (المادة 8 من قانون ملكية الطوابق في المباني، والدين المستحق مُحدَّد في المادة 7 الفقرة 1 من نفس القانون). الفائز بالمزاد يُعدّ خلفًا خاصًا، ولذلك تطالبه جمعية الملاك مباشرة بهذا الدين.
وتجدر الإشارة إلى أن بعض المصادر تفسّر هذا الانتقال بالقول إنه "بسبب وجود بند بذلك في لائحة الإدارة"، وهذا غير دقيق. الانتقال يحدث كأثر مباشر لنص القانون، بغض النظر عن وجود بند في اللائحة أو مضمونه. إذا كنت تنوي المزايدة على وحدة ضمن مبنى مشترك، يجب أن تستفسر فور سداد الثمن عن المبلغ المتأخر لدى جمعية الملاك أو شركة الإدارة، وتُدرجه ضمن خطتك المالية منذ البداية. فهم تعريف رسوم الإدارة وتفاصيلها يجعل حوارك مع جمعية الملاك أكثر دقة وفعالية.
"المحكمة لا تتحمل أي مسؤولية إطلاقًا" ليست عبارة دقيقة: قراءة صحيحة للمادة 568 من القانون المدني
أكثر الأخطاء شيوعًا في شرح نظام المزاد القضائي هو الزعم بأنه "مهما حدثت أي مشكلة، لا يمكن مساءلة أي طرف إطلاقًا". لكن المادة 568 من القانون المدني الياباني لا تنص على إعفاء بهذا الاتساع.
عدم مطابقة النوع أو الجودة (تسرب المياه، النمل الأبيض، إلخ) مستثنى بموجب الفقرة 4
تنص الفقرة 4 من المادة نفسها على أن "أحكام الفقرات الثلاث السابقة لا تُطبَّق على عدم المطابقة المتعلق بنوع أو جودة موضوع المزاد". بمعنى آخر، فيما يتعلق بالعيوب المادية، لا يستطيع الفائز بالمزاد المطالبة بفسخ العقد ولا بتخفيض الثمن ولا بالتعويض. تسرب المياه، وأضرار النمل الأبيض، وتدهور شبكات الصرف والمياه، وعدم كفاية المقاومة الزلزالية — كل هذه الحالات تندرج ضمن هذا الاستثناء. ونظرًا لأن المزايدة تتم دون إمكانية معاينة الداخل في الغالب، يبقى هذا العيب المادي أكبر عبء يتحمله المشتري في عقارات المزاد. هذا يختلف جوهريًا عن معايير الحماية المعتادة في أسواق العقار الخليجية الحديثة، حيث تتضمن عقود البيع عادة إفصاحات إلزامية عن حالة العقار أو ضمانات محدودة من البائع أو المطوّر.
لهذا السبب بالتحديد، تحتاج إلى مهارة في تقدير تكاليف الترميم اعتمادًا فقط على المظهر الخارجي وصور الوثائق الثلاث. عليك أن تدرك أن ما تقوم به عادة شركة إدارة أو مستشار عقاري متخصص من فحص العناية الواجبة قبل شراء عقار مستعمل، ستقوم به بنفسك، ودون إمكانية دخول الوحدة في حالة المزاد القضائي.
عدم مطابقة الحقوق ونقص الكمية: مجال للفسخ وتخفيض الثمن والتعويض بموجب الفقرات 1-3
أما عدم مطابقة الحقوق فمعاملته مختلفة تمامًا. بموجب الفقرة 1 من المادة 568، يمكن للفائز بالمزاد أن يطالب المدين بفسخ العقد أو تخفيض الثمن. وتنص الفقرة 2 على أنه إذا كان المدين معسرًا، يمكن للفائز بالمزاد المطالبة باسترداد كل أو بعض الثمن من الدائنين الذين حصلوا على توزيع من عائدات البيع. وتنص الفقرة 3 على أنه إذا كان المدين على علم بعدم وجود الشيء أو الحق ولم يُفصح عنه، أو كان الدائن على علم بذلك وطلب المزاد رغم ذلك، يمكن للفائز بالمزاد المطالبة بالتعويض من هؤلاء الأطراف.
الحالات التي يصبح فيها عدم مطابقة الحقوق موضوع نزاع فعلي محدودة نسبيًا، لكن الفرق بين "المسؤولية الكاملة على المشتري" و"العيوب المادية فقط على مسؤولية المشتري" فرق جوهري تمامًا. كثير من المشترين يتنازلون عن حقوقهم دون علم بهذا التمييز.
مقارنة بين المزاد القضائي والمزاد الحكومي والبيع بالتراضي والبيع العادي عبر وسيط [جدول مقارنة]
يُطلق البعض على المزاد الحكومي لتحصيل الضرائب اسم "مزاد العقارات" أو "مزاد الجهات الحكومية"، وهو إجراء يُنفَّذ استنادًا إلى قانون تحصيل الضرائب الوطني كجزء من إجراءات التنفيذ على المتأخرات الضريبية، ويُعدّ نظامًا مستقلًا تمامًا عن المزاد القضائي القائم على قانون التنفيذ المدني. الخلط بين النظامين والمزايدة دون تمييز واضح بينهما قد يوقعك في مأزق عند مرحلة التسليم.
| محور المقارنة | المزاد القضائي | المزاد الحكومي (مزاد الجهات الحكومية) | البيع بالتراضي | البيع العادي عبر وسيط |
|---|---|---|---|---|
| السند القانوني | قانون التنفيذ المدني | قانون تحصيل الضرائب الوطني | القانون المدني (بيع عادي) + موافقة الدائنين | القانون المدني + قانون تداول الأراضي والمباني |
| الحد الأدنى للسعر | القيمة القابلة للشراء = 80% من سعر أساس البيع (المادة 60 الفقرة 3) | عند أو فوق "السعر التقديري" (الحد الأدنى للعطاء) | السعر الذي يوافق عليه الدائنون | السعر الذي يحدده البائع |
| مبلغ الضمان | عادة 20% من سعر أساس البيع | 10% على الأقل من السعر التقديري (المادة 100 الفقرة 1 من قانون تحصيل الضرائب) | عربون (يُحدَّد بين الطرفين) | عربون (يُحدَّد بين الطرفين) |
| من الإعلان إلى المزايدة | نشر الإعلان وإتاحة الوثائق الثلاث قبل 15 يومًا من بدء المزايدة | الإعلان عن المزاد الحكومي قبل 10 أيام على الأقل من موعد المزاد (المادة 95 الفقرة 1) | — | — |
| المعاينة المسبقة | نظام معاينة متاح بناءً على طلب الدائن الحاجز (المادة 64-2) | لا يوجد نظام معاينة رسمي | ممكنة (بالتعاون مع البائع) | ممكنة |
| المسؤولية عن عدم مطابقة النوع/الجودة | مستثناة (المادة 568 الفقرة 4 من القانون المدني) | مستثناة (المادة 568 الفقرة 4 من القانون المدني) | يُحدَّد بالعقد (غالبًا ما يُضاف بند إعفاء) | يوجد التزام بمطابقة العقد |
| الوسيلة الرسمية لإخلاء الشاغل | أمر التسليم + التنفيذ القسري (المادة 83) | الدولة لا تتحمل التزام التسليم | الأصل أن يتولى البائع الإخلاء والتسليم | الأصل أن يتولى البائع الإخلاء والتسليم |
| إقرار عدم الانتماء لعصابات الجريمة المنظمة | مطلوب (المادة 65-2). الإقرار الكاذب يعرّض لعقوبة سجن حتى 6 أشهر أو غرامة حتى 500,000 ين (المادة 213) | مطلوب للعقارات (المادة 99-2 من قانون تحصيل الضرائب). الإقرار الكاذب يعرّض لعقوبة سجن حتى 6 أشهر أو غرامة حتى 500,000 ين (المادة 189) | غير مطلوب | غير مطلوب |
| واقع التمويل | مهلة السداد نحو شهر واحد فقط؛ التسوية النقدية هي الغالبة | مهلة السداد مذكورة في إعلان المزاد؛ التسوية النقدية هي الغالبة | يسهل الحصول على قرض سكني أو استثماري عادي | سهل الحصول على التمويل |
المزاد الحكومي أشد صرامة: الدولة لا تتحمل أي التزام بتسليم العقار
ينص "دليل المزاد الحكومي" الصادر عن هيئة الضرائب الوطنية اليابانية صراحة، فيما يخص العقارات المطروحة في المزاد الحكومي، على أن "الدولة لا تتحمل التزام التسليم. أما حدود الأرض فيُرجى التشاور بشأنها مع ملاك الأراضي المجاورة". لا يوجد في المزاد الحكومي نظام مماثل لأمر التسليم المتاح في المزاد القضائي. فإذا كان هناك شاغل، يبدأ الفائز بالمزاد رحلته من الصفر برفع دعوى قضائية بنفسه للحصول على سند تنفيذي يمكّنه من الإخلاء.
مسألة حدود الأرض أيضًا لا ينبغي إغفالها. لا تتحمل الدولة أي مسؤولية عن تحديد حدود الأرض، والتشاور مع ملاك الأراضي المجاورة مسؤولية تقع بالكامل على الفائز بالمزاد. إضافة إلى ذلك، بعد سداد كامل ثمن الشراء، يتحمّل الفائز بالمزاد أي ضرر ناتج عن تلف أو سرقة أو حريق يقع لاحقًا، كما تقع عليه أيضًا ضريبة تسجيل الملكية والطوابع البريدية اللازمة لإجراءات نقل الحقوق. الفجوة بين خفة عبارة "مزاد عقارات حكومي" ومضمون النظام الفعلي كبيرة جدًا، وهو ما يجب أن يعيه أي مستثمر أجنبي يسمع بهذا الخيار للمرة الأولى.
الفرق مع البيع بالتراضي والوساطة العادية يكمن في "التحقق المسبق" و"ضمان التسليم"
البيع بالتراضي هو أسلوب لبيع العقار بموافقة المدين والدائن قبل أن تصل الأمور إلى المزاد القضائي. بما أن البائع متعاون، يمكن المعاينة، ويمكن تحديد شروط التسليم عبر العقد. الفارق الأكبر من منظور المشتري ليس السعر، بل نقطتان: القدرة على معاينة العقار قبل الشراء، وضمان التسليم عبر بنود العقد. أما مستوى السعر في البيع بالتراضي فيتحدد حسب الظروف الفردية لكل حالة، ولا يمكن القول بشكل عام إنه "أرخص من السوق بنسبة معينة".
ما يمكن التحقق منه مسبقًا وما لا يمكن: نظام المعاينة والوثائق الثلاث
نظام المعاينة المسبقة موجود فعلًا (المادة 64-2 من قانون التنفيذ المدني)
التفسير الشائع القائل بأن "عقارات المزاد لا يمكن معاينتها" غير دقيق. تنص المادة 64-2 من قانون التنفيذ المدني على أنه عند وجود طلب من الدائن الحاجز، يجب على محكمة التنفيذ أن تأمر مأمور التنفيذ بإجراء معاينة. هذا نظام يسمح للراغبين في الشراء بالدخول للمعاينة فعليًا.
غير أن هذه المعاينة لا تُنفَّذ إذا كان شاغل العقار يملك سند حيازة يمكن الاحتجاج به على الدائن الحاجز ورفض هذا الشاغل الموافقة (استثناء الفقرة 1 من نفس المادة). كما أن تقديم الطلب مسؤولية الدائن الحاجز وليس الراغب في الشراء، أي لا يمكنك أنت كمشترٍ محتمل تقديم طلب المعاينة بنفسك. صحيح أن عدد حالات المعاينة الفعلية ليس كبيرًا، لكن الفهم الصحيح ليس "لا يوجد نظام معاينة"، بل "يوجد نظام معاينة، لكنه مشروط بتقديم طلب من الدائن الحاجز". تحقق من توفر المعاينة عبر إعلان موقع معلومات عقارات المزاد (BIT) أو كشف بيانات العقار.
قائمة التحقق من الوثائق الثلاث
الوثائق الثلاث (三点セット، santen setto) هي مجموعة من ثلاث وثائق رسمية تصدرها المحكمة: كشف بيانات العقار، وتقرير المسح الميداني للوضع الراهن، وتقرير التقييم. لا يوجد مكافئ دقيق لهذه الحزمة الموحدة في نظم الإفصاح العقاري المعتادة في دول الخليج، حيث يعتمد المشتري عادة على معاينة مباشرة وعقد بيع تفصيلي مع البائع. إليك أهم النقاط التي يجب التحقق منها قبل تقديم أي عطاء:
- من هو الشاغل؟ (يُذكَر اسم الشاغل في تقرير المسح الميداني للوضع الراهن)
- هل يملك هذا الشاغل سند حيازة قانونيًا؟ (المصدر نفسه. هذه النقطة تحدد إمكانية طلب أمر التسليم من عدمه)
- هل توجد حقوق إيجار أو ما شابهها تنتقل معك بعد الشراء؟ (كشف بيانات العقار)
- هل ينشأ حق انتفاع سطحي للمبنى إذا اشتريت الأرض أو المبنى فقط دون الآخر؟ (كشف بيانات العقار)
- هل هناك ذكر لحق حبس أو رهن حيازي انتفاعي؟ (يرتبط مباشرة بمسؤولية السداد بموجب المادة 59 الفقرة 4 من قانون التنفيذ المدني)
- نوع وهيكل المبنى، ووضع الأرض الحالي، ومدى التدهور الظاهر من الصور المرفقة (تقرير المسح الميداني)
- أساس تقدير القيمة، ووصف البيئة المحيطة، والقيود القانونية العامة والمخططات المرفقة (تقرير التقييم)
- إن كانت وحدة ضمن مبنى مشترك، بيان حق الأرض المشترك واحتمال وجود رسوم إدارة متأخرة
تنبّه المحكمة نفسها إلى أن هذه الوثائق "مواد مرجعية محدودة، جُمعت في إطار إجراءات المزاد القضائي فقط". الأساس هو الذهاب إلى الموقع بنفسك ومعاينته بعينك، والتحقق من العلاقات القانونية لدى مكتب تسجيل الأراضي والمباني. إن كنت مهتمًا بمشروعية المبنى، راجع أيضًا مخاطر العقار الذي لا تتوفر له شهادة فحص وطرق التعامل معها.
إقرار عدم الانتماء لعصابات الجريمة المنظمة والتحقيق مع الشرطة
بموجب التعديل الذي دخل حيز التنفيذ في أبريل 2020، أصبح تقديم العطاء على العقار يتطلب إقرارًا بأن مقدّم العطاء لا ينتمي إلى عصابات الجريمة المنظمة وما شابهها (المادة 65-2 من قانون التنفيذ المدني). وفق إرشادات محكمة طوكيو المحلية، يجب تقديم هذا الإقرار مع كل عطاء على حدة، وعدم تقديمه عند المزايدة يُبطل العطاء دون إمكانية تصحيحه لاحقًا. حتى النقص في تعبئة البيانات قد يؤدي إلى البطلان.
إضافة إلى ذلك، تلتزم محكمة التنفيذ بتكليف جهاز الشرطة المختص إقليميًا بالتحقق مما إذا كان مقدّم أعلى عطاء ينتمي إلى عصابات الجريمة المنظمة أم لا (المادة 68-4 من نفس القانون). ويوجد حكم مماثل في نظام المزاد الحكومي (المادتان 99-2 و106-2 من قانون تحصيل الضرائب الوطني)، والإقرار الكاذب في كلا النظامين يعرّض صاحبه لعقوبة سجن حتى 6 أشهر أو غرامة حتى 500,000 ين (نحو 3,333 دولارًا أمريكيًا) (المادة 213 من قانون التنفيذ المدني، والمادة 189 من قانون تحصيل الضرائب الوطني).
حساب تكلفة الاستحواذ الإجمالية لعقار فاز بسعر 18 مليون ين [مثال حسابي كامل]
افتراضات الحالة النموذجية
نفترض شقة سكنية واحدة ضمن مبنى مشترك، بسعر أساس بيع قدره 20 مليون ين (نحو 133,300 دولار أمريكي)، وقيمة قابلة للشراء 16 مليون ين (نحو 106,700 دولار أمريكي)، ومبلغ ضمان 4 ملايين ين (نحو 26,700 دولار أمريكي)، فاز بها المزايد بسعر 18 مليون ين (نحو 120,000 دولار أمريكي). القيمة المسجّلة في دفتر ضريبة العقارات الثابتة: 4 ملايين ين للمبنى (نحو 26,700 دولار أمريكي) و6 ملايين ين للأرض/حق الأرض المشترك (نحو 40,000 دولار أمريكي). الإيجار المتوقع عند التأجير: 100,000 ين شهريًا (نحو 667 دولارًا أمريكيًا)، أي 1.2 مليون ين سنويًا (نحو 8,000 دولار أمريكي).
ضريبة تسجيل الملكية وضريبة اقتناء العقار
الأساس الضريبي لضريبة تسجيل الملكية ليس سعر الفوز بالمزاد، بل من حيث المبدأ القيمة المسجّلة في دفتر ضريبة العقارات الثابتة. نقل ملكية المبنى عبر بيع عادي أو مزاد قضائي يخضع لمعدل 20 لكل 1,000 (2.0%) (إرشادات هيئة الضرائب الوطنية اليابانية، تاكس أنسر رقم 7191).
يوجد استثناء واحد فقط: إذا كان الفائز بالمزاد فردًا اشترى مسكنًا سكنيًا في مزاد قضائي واستخدمه لسكنه الشخصي، فإن معدل ضريبة تسجيل نقل الملكية يُخفَّض إلى 3 لكل 1,000 (0.3%) (المادة 73 من قانون التدابير الضريبية الخاصة، سريان حتى 31 مارس 2027). ويشترط ذلك أن تكون المساحة 50 مترًا مربعًا أو أكثر، وأن يتم التسجيل خلال سنة واحدة من الاستحواذ، وأن تُرفق شهادة من رئيس البلدية بطلب التسجيل. إذا كنت تشتري بهدف التأجير وليس السكن الشخصي، فلا يمكنك الاستفادة من هذا التخفيض إطلاقًا — وهذا فارق يخصّ كثيرًا من المستثمرين الأجانب الذين يشترون عادة بغرض الاستثمار لا الإقامة الشخصية.
أما بالنسبة للأرض، فالأمر يحتاج انتباهًا خاصًا. نقل ملكية الأرض عبر بيع عادي يستفيد من تخفيض إلى 1.5% بدلًا من المعدل الأساسي 2.0%، ومُدد سريان هذا التخفيض بموجب تعديلات الضرائب لعام 2026 حتى 31 مارس 2029 (المادة 72 الفقرة 1 من قانون التدابير الضريبية الخاصة). لكن وفق جدول هيئة الضرائب الوطنية، يُصنَّف نقل ملكية الأرض عبر المزاد القضائي ضمن فئة "أخرى (الهبة، المبادلة، نزع الملكية، المزاد وغيرها)"، وتُطبَّق عليه النسبة الكاملة 20 لكل 1,000 (2.0%). عند اقتناء أرض عبر المزاد القضائي، لا يمكن الاعتماد على هذا التخفيض إطلاقًا.
| نوع الضريبة | الأساس الضريبي | المعدل | المبلغ |
|---|---|---|---|
| ضريبة تسجيل الملكية (المبنى) | 4 ملايين ين (نحو 26,700 دولار) | 2.0% (نقل عبر بيع عادي أو مزاد قضائي) | 80,000 ين (نحو 533 دولارًا) |
| ضريبة تسجيل الملكية (الأرض) | 6 ملايين ين (نحو 40,000 دولار) | 2.0% (المزاد القضائي يُصنَّف ضمن "أخرى") | 120,000 ين (نحو 800 دولار) |
| ضريبة اقتناء العقار (المبنى السكني) | 4 ملايين ين (نحو 26,700 دولار) | 3% (المعدل الأساسي 4%، سريان التخفيض حتى 31 مارس 2027) | 120,000 ين (نحو 800 دولار) |
| ضريبة اقتناء العقار (الأرض) | 3 ملايين ين (نحو 20,000 دولار — الأرض السكنية تُحتسب على نصف القيمة) | 3% (سريان حتى 31 مارس 2027) | 90,000 ين (نحو 600 دولار) |
| المجموع الفرعي | — | — | 410,000 ين (نحو 2,733 دولارًا أمريكيًا) |
السبب في أن رقم الأرض أقل من رقم المبنى هو تراكب تخفيضين معًا. أولًا، عند اقتناء أرض سكنية مصنَّفة كأرض بناء (宅地) حتى 31 مارس 2027، يُحتسب الأساس الضريبي على نصف القيمة فقط. ثانيًا، بالنسبة للاقتناء بين أبريل 2008 ومارس 2027، يبلغ معدل الضريبة على الأرض والمساكن 3%، بينما يبقى معدل المباني غير السكنية عند المعدل الأساسي 4% (مصلحة الضرائب لحكومة طوكيو المتروبوليتانية). الجدول أعلاه محسوب وفق هذا الافتراض.
وتوجد أيضًا إعفاءات إضافية ضمن ضريبة اقتناء العقار: خصم 12 مليون ين (نحو 80,000 دولار أمريكي) من الأساس الضريبي عند بناء مسكن جديد، وخصم مماثل عند اقتناء مسكن مستعمل يعادل قيمة الخصم وقت بنائه الأصلي (وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية، 国土交通省، MLIT). لكن خصم المسكن المستعمل مخصص لحالة استخدام الفرد للعقار لسكنه الشخصي فقط، ولا ينطبق على من يشتري بغرض التأجير. تختلف المبالغ الفعلية حسب لوائح كل بلدية ومتطلبات كل عقار، لذا يُنصح بالتحقق من مكتب الضرائب الإقليمي قبل الاستحواذ. لمزيد من التفصيل، راجع دليل تخفيضات ضريبة اقتناء العقار وإجراءات استرداد الفائض.
إعادة حساب التكلفة النهائية والعائد الاستثماري
نضيف الآن تكلفة التعامل مع الشاغل الرافض للمغادرة، والديون المنتقلة، وأعمال إعادة الحالة. نفترض رسوم إدارة متأخرة بواقع 25,000 ين شهريًا (نحو 167 دولارًا أمريكيًا) × 24 شهرًا = 600,000 ين (نحو 4,000 دولار أمريكي)، وتكلفة إعادة حالة 800,000 ين (نحو 5,333 دولارًا أمريكيًا) (هذان الرقمان افتراضيان ويختلفان من عقار لآخر).
| البند | المبلغ | الطبيعة |
|---|---|---|
| ثمن الفوز بالمزاد | 18,000,000 ين (نحو 120,000 دولار أمريكي) | مؤكد (مبلغ الضمان 4 ملايين ين يُخصم من الثمن) |
| ضريبة تسجيل الملكية | 200,000 ين (نحو 1,333 دولارًا) | محسوبة من المعدل الرسمي |
| ضريبة اقتناء العقار | 210,000 ين (نحو 1,400 دولار) | محسوبة من المعدل الرسمي (بتطبيق نصف القيمة على الأرض السكنية) |
| رسوم طلب أمر التسليم والطوابع البريدية | 2,000 ين (نحو 13.3 دولارًا) | مبلغ رسمي معلن |
| الإيداع المسبق للتنفيذ القسري للإخلاء | 65,000 ين (نحو 433 دولارًا) | مبلغ رسمي معلن (أجور العمال وغيرها منفصلة) |
| رسوم الإدارة واحتياطي الترميم المتأخر المنتقل | 600,000 ين (نحو 4,000 دولار) | قيمة افتراضية (تنتقل بحكم المادة 8 من قانون ملكية الطوابق) |
| إعادة الحالة والترميم | 800,000 ين (نحو 5,333 دولارًا) | قيمة افتراضية |
| إجمالي تكلفة الاستحواذ | 19,877,000 ين (نحو 132,513 دولارًا أمريكيًا) | — |
باحتساب إيجار سنوي قدره 1.2 مليون ين (نحو 8,000 دولار أمريكي)، يبلغ معدل العائد الظاهري على أساس ثمن الفوز بالمزاد 6.67%، لكن على أساس إجمالي تكلفة الاستحواذ يهبط إلى 6.04%. وإذا استغرق الإخلاء 8 أشهر، تقتصر إيرادات الإيجار في السنة الأولى على 400,000 ين فقط (نحو 2,667 دولارًا أمريكيًا)، وينخفض معدل العائد في السنة الأولى إلى 2.0% فقط. حتى مع القدرة على تقديم عطاء بخصم 20% عن سعر أساس البيع، فإن هذا الحساب المتكامل كثيرًا ما يُظهر أن الصفقة ليست "شراءً رخيصًا" كما بدت في الظاهر. ربحية المزاد القضائي لا تُحدَّد بثمن الفوز، بل بهذا الجدول الشامل للتكاليف.
احتمال إلغاء الإجراء لعدم وجود فائض، وهدر جهد الاستعداد
هناك تكلفة زمنية أخرى تستحق التنويه. إذا كانت القيمة القابلة للشراء لا تتجاوز التكاليف المتوقعة للإجراء في حال عدم وجود دين له أولوية على دين الدائن الحاجز، أو كانت القيمة القابلة للشراء أقل من مجموع تكاليف الإجراء والدين ذي الأولوية في حال وجوده، يُعتبر الإجراء "بلا فائض" (無剰余)، وتُخطر محكمة التنفيذ الدائن الحاجز بذلك (المادة 63 الفقرة 1 من قانون التنفيذ المدني).
وإذا لم يتخذ الدائن الحاجز إجراءً محددًا خلال أسبوع من الإخطار، يُلغى إجراء المزاد بالكامل (الفقرة 2 من نفس المادة). بمعنى آخر، حتى لو قرأ الراغب في الشراء الوثائق الثلاث بعناية، وعاين الموقع، وجهّز التمويل، يظل احتمال إلغاء الإجراء بالكامل قائمًا. هذه تكلفة فرصة ضائعة خاصة بالمزاد القضائي، لا وجود لمثيلها في صفقة البيع العادي عبر وسيط.
لمن يواجه بيع منزله في مزاد قضائي: منظور البائع
حتى الآن تناولنا الموضوع من منظور المشتري الراغب في الشراء، لكن قد يكون من بين القراء من يبحث عن هذا الموضوع لأن عقاره الشخصي مهدَّد بالبيع في مزاد قضائي. من منظور البائع، يختلف معنى هذا النظام اختلافًا جوهريًا.
في المزاد القضائي، الحد الأدنى للسعر هو القيمة القابلة للشراء (80% من سعر أساس البيع)، وقد يفوز العقار فعليًا بهذا المستوى من السعر. تحدد محكمة التنفيذ سعر أساس البيع استنادًا إلى تقييم مُقيّم معتمد، ولا يملك المالك أي مجال للتفاوض على السعر. كذلك يجري تحديد توقيت البيع وشروطه وطريقة التسليم بمعزل تام عن إرادة المالك. حتى المحاكم نفسها تصف عقارات المزاد بأنها "تُباع قسرًا بغض النظر عن إرادة المالك".
في المقابل، البيع بالتراضي طريقة تعرض العقار للبيع في السوق العادي شريطة موافقة الدائنين. يمكن للمشتري المعاينة، ويمكنه استخدام قرض سكني، مما يوسّع قاعدة المشترين المحتملين. كما يمكن تعديل توقيت التسليم عبر بنود العقد. الفرق الجوهري بالنسبة للمالك ليس السعر بحد ذاته، بل "القدرة على اختيار المشتري في السوق المفتوح".
لكن البيع بالتراضي يتطلب موافقة الدائنين، والمدة المتاحة للتفكير محدودة أيضًا. اللحظة الحاسمة عمليًا هي التواصل المبكر مع المؤسسة المالية فور استلام إشعار التذكير أو قرار بدء إجراءات المزاد القضائي. عرضنا سبل التعامل مع صعوبة سداد القرض العقاري ومخاطر التأخر في سبل التعامل مع صعوبة سداد القرض العقاري ومخاطر التأخر في السداد. أما التسلسل الذي يحدث عندما يخضع عقار مؤجَّر للتنفيذ على الرهن العقاري فيمكن مراجعته في مخاطر تنفيذ الرهن العقاري على عقار مؤجَّر.
خلاصة: لمن يناسب النظر في عقارات المزاد القضائي؟
عقار المزاد القضائي ليس شيئًا سيئًا في حد ذاته. النظام منظّم بعناية، والنصوص القانونية وممارسات المحاكم متاحة للعموم. المشكلة أن العمل الذي يتقاسمه عادة البائع والوسيط العقاري والمؤسسة المالية في صفقة بيع عادية، يتحمله المشتري وحده بالكامل هنا.
إن استطعت الإجابة بـ"نعم" على جميع النقاط التالية، أعتقد أن الأمر يستحق النظر:
- القدرة على سداد كامل ثمن الفوز نقدًا خلال نحو شهر واحد من نهائية قرار السماح بالبيع
- القدرة على تدبير نفقات إضافية بمئات آلاف الدولارات، منفصلة عن ثمن الفوز، لتغطية الإخلاء والضرائب والديون المتأخرة وإعادة الحالة
- القدرة على قراءة كشف بيانات العقار وتقرير المسح الميداني وتقرير التقييم بنفسك، وتحديد ما إذا كانت هناك حقوق منتقلة
- القدرة على إدارة مهلة تقديم طلب أمر التسليم بنفسك خلال 6 أشهر من سداد الثمن
- القدرة على تحمّل أشهر عدة بلا أي دخل من الإيجار حتى اكتمال الإخلاء دون أن يتأثر تدفقك النقدي
- القبول بأنه لا يمكنك مطالبة أي طرف بالتعويض حتى لو ظهرت عيوب مادية بعد الشراء
نحن في شركة INA&Associates نؤمن بأن الإفصاح المسبق عن السلبيات — إلى جانب المزايا — هو ما يبني الثقة على المدى الطويل. المزاد القضائي ليس "طريقة للشراء بسعر رخيص"، بل هو "صفقة يحمي فيها القانون الحد الأدنى للسعر، مقابل أن يتحمّل المشتري بنفسه الجهد والوقت". الحكم على ما إذا كان بإمكانك تحمّل هذا العبء أم لا هو، في تقديرنا، الطريقة الأقل عرضة للخطأ لاتخاذ هذا القرار الاستثماري.
الأسئلة الشائعة
س1. ما مدى الرخص الذي يمكن الحصول عليه عند شراء عقار في مزاد قضائي؟
يحدد القانون الحد الأدنى فقط، ولا يوجد معيار رسمي مثل "أرخص من السوق بنسبة كذا". الحد الأدنى الذي يمكن تقديم عطاء به هو القيمة القابلة للشراء = 80% من سعر أساس البيع (المادة 60 الفقرة 3 من قانون التنفيذ المدني). أما سعر الفوز الفعلي فيُحدَّد وفق حدة المزايدة، وقد يتجاوز سعر أساس البيع نفسه. للحكم الصحيح، قارن دائمًا إجمالي تكلفة الاستحواذ (سعر الفوز + ضريبة تسجيل الملكية + ضريبة اقتناء العقار + تكلفة الإخلاء + الديون المتأخرة المنتقلة + تكلفة إعادة الحالة) بأسعار السوق المماثلة.
س2. إذا رفض المالك السابق المغادرة، كم يكلّف وكم يستغرق حتى الإخلاء؟
المبلغ المؤكد من الأرقام الرسمية المعلنة هو 66,830 ين (نحو 445.5 دولارًا أمريكيًا) كمجموع لرسم طابع طلب أمر التسليم (500 ين) والطوابع البريدية المسبقة (1,330 ين) والإيداع المسبق للتنفيذ القسري (65,000 ين) — وذلك وفق المبالغ المعيارية لمحكمة طوكيو المحلية، لمدين واحد وعقار واحد. تُضاف إلى هذا المبلغ أجور العمال وتكلفة نقل الأمتعة المتروكة ورسوم التخزين بشكل منفصل. أما المدة، فيُجرى الإشعار عادة خلال أسبوعين من تقديم طلب التنفيذ القسري، ويكون الموعد النهائي للتسليم بعد شهر واحد من تاريخ الإشعار. مع احتساب مهلة جلسة الاستماع ومهلة الطعن الإداري في أمر التسليم، من الواقعي توقع أشهر عدة من تاريخ سداد الثمن حتى الإخلاء الفعلي.
س3. هل يستحيل معاينة عقارات المزاد قبل الشراء؟
لا، يوجد نظام معاينة رسمي. إذا تقدم الدائن الحاجز بطلب، تلتزم محكمة التنفيذ بأن تأمر مأمور التنفيذ بإجراء المعاينة (المادة 64-2 من قانون التنفيذ المدني). لكن إذا كان الشاغل يملك سند حيازة يمكن الاحتجاج به على الدائن الحاجز ولم يوافق، لا تُنفَّذ المعاينة. ولا يستطيع الراغب في الشراء تقديم طلب المعاينة بنفسه، لذا تحقق من توفرها عبر الإعلان أو كشف بيانات العقار.
س4. إذا اكتُشف تسرب مياه أو نمل أبيض، هل لا يمكنني فعلًا المطالبة بأي شيء؟
فيما يتعلق بعدم مطابقة النوع أو الجودة، لا تُطبَّق الفقرات 1-3 من المادة 568 بموجب الفقرة 4 من نفس المادة، ولا يمكن المطالبة بالفسخ أو تخفيض الثمن أو التعويض. تسرب المياه والنمل الأبيض يندرجان ضمن هذا الاستثناء. أما عدم مطابقة الحقوق، فهناك مجال للفسخ وتخفيض الثمن بموجب الفقرة 1، والمطالبة باسترداد الثمن في حال إعسار المدين بموجب الفقرة 2، والمطالبة بالتعويض من مدين أو دائن سيّئ النية بموجب الفقرة 3. عبارة "لا مسؤولية إطلاقًا" وصف غير دقيق.
س5. ما الفرق بين المزاد الحكومي والمزاد القضائي؟
أكبر فارقين: السند القانوني (قانون تحصيل الضرائب الوطني)، ومعاملة التسليم. ينص "دليل المزاد الحكومي" الصادر عن هيئة الضرائب الوطنية على أن الدولة لا تتحمل التزام تسليم العقارات، ولا يوجد نظام مماثل لأمر التسليم في المزاد القضائي. كما يُطلب من المشتري التشاور مع ملاك الأراضي المجاورة بشأن حدود الأرض. مبلغ ضمان المزاد الحكومي 10% على الأقل من السعر التقديري، ويُعلَن عن المزاد الحكومي قبل 10 أيام على الأقل من موعده.
س6. هل يدفع الفائز بالمزاد رسوم الإدارة المتأخرة لشقة ضمن مبنى مشترك؟
نعم. الانتقال يحدث بحكم القانون، وليس بموجب لائحة الإدارة. تحدد المادة 7 الفقرة 1 من قانون ملكية الطوابق الدين المشمول، وتنص المادة 8 على أن "الدين المنصوص عليه في الفقرة 1 من المادة السابقة يمكن المطالبة به أيضًا تجاه الخلف الخاص للمالك المدين". الفائز بالمزاد يُعدّ خلفًا خاصًا، وتطالبه جمعية الملاك بذلك مباشرة. يُنصح بالاستفسار عن المبلغ المتأخر لدى جمعية الملاك أو شركة الإدارة فور سداد الثمن.
المصادر والمراجع
- محكمة طوكيو المحلية "إجراءات شراء عقار المزاد القضائي" (فترة المزايدة 8 أيام، إتاحة الوثائق الثلاث قبل 15 يومًا، الضمان 20% من سعر أساس البيع، مهلة سداد الثمن نحو شهر من نهائية قرار السماح بالبيع، مهلتا أمر التسليم 6 و9 أشهر)
- محكمة طوكيو المحلية "بشأن طلب أمر تسليم العقار" (رسم الطلب 500 ين، الطوابع البريدية المسبقة 110 ين + 1,220 ين، شهادة الأهلية خلال 3 أشهر)
- محكمة طوكيو المحلية "إجراءات من طلب أمر التسليم إلى طلب التنفيذ القسري" (الرد على جلسة الاستماع خلال 7 أيام عادة، مهلة الطعن الإداري أسبوع من اليوم التالي للتبليغ)
- محكمة طوكيو المحلية "إجراءات التنفيذ العقاري" (مخطط تدفق الإجراءات)
- مكتب مأموري التنفيذ بمحكمة طوكيو المحلية "جدول المبالغ المعيارية للإيداع المسبق (تعديل أبريل 2021)" (قضايا تسليم العقار: المبلغ الأساسي 65,000 ين، إضافة 40,000 ين عن كل زيادة، لا يشمل أجور العمال ونقل الأمتعة والتخزين)
- المحاكم اليابانية "التنفيذ القسري لتسليم (إخلاء) العقار" (تحديد موعد بدء التنفيذ بالتشاور خلال أسبوعين عادة من تاريخ الطلب، الموعد النهائي للتسليم بعد شهر من تاريخ الإشعار)
- محكمة طوكيو المحلية "طرق تجنّب إلغاء الإجراء لعدم وجود فائض"
- موقع معلومات عقارات المزاد القضائي (BIT)، قاموس المصطلحات "القيمة القابلة للشراء" / "سعر أساس البيع" / "الوثائق الثلاث"
- قانون التنفيذ المدني الياباني (نظام البحث القانوني e-Gov) (المواد 59، 60، 63، 64-2، 65-2، 68-4، 78، 83، 168-2، 213)
- القانون المدني الياباني (نظام البحث القانوني e-Gov) (المادتان 395، 568)
- قانون ملكية الطوابق في المباني (نظام البحث القانوني e-Gov) (المادة 7 الفقرة 1، المادة 8)
- قانون تحصيل الضرائب الوطني الياباني (نظام البحث القانوني e-Gov) (المادة 95 الفقرة 1، 99-2، 100 الفقرة 1، 106-2، 189)
- هيئة الضرائب الوطنية اليابانية، معلومات المزاد الحكومي "دليل المزاد الحكومي" (الدولة لا تتحمل التزام تسليم العقارات، التشاور بشأن حدود الأرض مع الملاك المجاورين، ضريبة تسجيل الملكية وغيرها على عاتق المشتري)
- هيئة الضرائب الوطنية اليابانية، تاكس أنسر رقم 7191 "جدول معدلات ضريبة تسجيل الملكية" (نقل ملكية المبنى عبر بيع عادي أو مزاد قضائي 20 لكل 1,000، فئة "أخرى (الهبة، المبادلة، نزع الملكية، المزاد وغيرها)" للأرض 20 لكل 1,000، تخفيض المزاد للمسكن الشخصي للفرد بموجب المادة 73 من قانون التدابير الضريبية الخاصة إلى 3 لكل 1,000)
- هيئة الضرائب الوطنية اليابانية "إشعار بشأن تخفيض معدل ضريبة تسجيل الملكية لبيع الأراضي وتسجيل ملكية المساكن (أبريل 2026)"
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية "الإعفاءات الخاصة بضريبة اقتناء العقار" (معدل السكن 3%، المعدل الأساسي 4%، سريان حتى 31 مارس 2027، خصم 12 مليون ين للمسكن الجديد وخصم مماثل للمسكن المستعمل)
- مصلحة الضرائب لحكومة طوكيو المتروبوليتانية "ضريبة اقتناء العقار" (اقتناء أرض البناء حتى 31 مارس 2027 يُحتسب على نصف القيمة، المعدلات: الأرض 3%، المبنى السكني 3%، المبنى غير السكني 4%، تخفيض المسكن المستعمل مخصص للفرد الذي يستخدمه لسكنه الشخصي)
هذا المقال شرح عام للنظام القانوني، ولا يغني عن استشارة محامٍ أو محاسب ضريبي (税理士) أو كاتب عدل قضائي (司法書士) ومكتب الضرائب الإقليمي المختص بشأن أي قرار متعلق بعقار محدد أو مسألة ضريبية أو قانونية فردية.
