Lors de la signature d'un contrat de location pour un appartement ou un immeuble, il n'est pas rare de recevoir des explications concernant l'hypothèque. Du côté du locataire, il est naturel de s'inquiéter : « Que se passera-t-il si l'hypothèque est exécutée ? »
Cet article explique en détail le mécanisme de base de l'hypothèque, les risques en cas d'exécution, les possibilités d'expulsion et comment effectuer vos propres recherches.
Qu'est-ce qu'une hypothèque exactement ?
Une hypothèque est une garantie établie sur un bien immobilier lors de l'obtention d'un prêt auprès d'une institution financière. En cas de retard de paiement, l'institution financière peut mettre le bien hypothéqué aux enchères pour recouvrer la dette.
Étant donné que les coûts de construction des immeubles de bureaux et des appartements sont élevés, il est courant d'obtenir un financement auprès d'institutions financières et d'établir une hypothèque sur le bâtiment. Lors du démarrage d'une nouvelle entreprise, une hypothèque peut également être établie pour financer les fonds d'ouverture.
Les biens hypothéqués ne sont pas rares, il n'est donc pas nécessaire de s'inquiéter excessivement. Toutefois, il faut être prudent lorsque l'hypothèque est établie par des entités autres que les institutions financières, comme les sociétés de crédit à la consommation.
De plus, l'hypothèque est un contenu qui doit être communiqué lors de l'explication des points importants du contrat de location. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions telles que la suspension d'activité ou la révocation de licence.
Que se passe-t-il lorsqu'une hypothèque est exécutée sur un bien locatif ?
Lorsqu'une hypothèque est exécutée, le bien est finalement mis aux enchères et le propriétaire peut changer. Voici le déroulement après l'exécution.
Le propriétaire du bien accumule des retards de paiement
Lorsque l'hypothèque est exécutée, le propriétaire du bien accumule d'abord des retards sur le remboursement du prêt. Après environ 6 mois d'impayés, le « bénéfice du terme » permettant le paiement échelonné est perdu et le remboursement intégral du solde restant est exigé. Si le remboursement intégral ne peut être effectué, la société de garantie procède à un paiement de substitution, et environ 8 à 9 mois après le premier impayé, une demande de vente aux enchères immobilières est déposée.
L'institution financière créancière procède à la vente aux enchères
Environ 2 mois après la notification de décision de vente aux enchères, un huissier du tribunal effectue une enquête sur le bien. Les informations concernant la vente aux enchères sont publiées sur le site des biens immobiliers aux enchères et peuvent être consultées par tous. Après une période d'enchères d'environ une semaine, la personne qui remporte l'enchère le jour de l'ouverture devient le nouveau propriétaire.
Une vente de gré à gré peut également être utilisée
La vente de gré à gré est une méthode par laquelle le propriétaire vend volontairement le bien à un prix proche du marché pour rembourser la dette. Comparée à la vente aux enchères, le montant restant en main est plus élevé, permettant de réduire davantage la dette. En cas de succès, le remboursement échelonné de la dette restante peut être autorisé.
Négociation d'expulsion selon les souhaits du nouveau propriétaire
Si le nouveau propriétaire demande aux locataires de quitter les lieux, un délai de préavis de 6 mois est accordé avant l'expulsion. L'expulsion après le changement de propriétaire est possible même sans motif légitime, donc une demande d'expulsion peut être faite immédiatement.
Cependant, depuis 2004, un « système d'opposabilité du droit de bail avec le consentement du créancier hypothécaire » a été instauré, et avec le consentement de tous les créanciers hypothécaires et l'enregistrement, il est possible de faire valoir le droit de bail auprès du nouveau propriétaire.
Est-il obligatoire de quitter les lieux si l'hypothèque est exécutée ?
La nécessité de quitter dépend du moment de l'établissement de l'hypothèque et de la remise du bien.
Si le bien n'a pas encore été remis
Si le bien n'a pas encore été remis au moment de l'établissement de l'hypothèque, une expulsion peut être demandée. Cela est considéré comme ayant contracté en connaissance du risque d'expulsion.
Si la remise du bien est déjà effectuée
Si la remise a déjà été effectuée avant l'établissement de l'hypothèque, le droit de bail est prioritaire et il n'est pas nécessaire de quitter les lieux. Si le nouveau propriétaire souhaite l'expulsion, des négociations ou un procès basés sur un motif légitime sont nécessaires.
Il faut également connaître le système de délai de libération
Le système de délai de libération accorde au locataire un délai de 6 mois à compter du paiement du prix pour libérer les lieux en cas d'adjudication. Il est établi pour éviter une expulsion soudaine et permettre de trouver un nouveau logement.
Quels risques existe-t-il en cas d'exécution de l'hypothèque ?
Lors de l'exécution de l'hypothèque, il existe des risques tels que le changement de propriétaire, le double paiement du dépôt de garantie et l'expulsion forcée.
Possibilité d'un changement soudain de propriétaire
Que ce soit par vente aux enchères ou vente de gré à gré, le contrat de location peut généralement être maintenu. Cependant, le changement de propriétaire peut entraîner une modification de la politique de gestion. En particulier pour les bureaux en location, la portée des autorisations de travaux peut considérablement changer selon la politique du propriétaire.
Possibilité de devoir verser à nouveau le dépôt de garantie au nouveau propriétaire
En cas de changement de propriétaire, il est nécessaire de conclure un nouveau contrat de location, et il peut être nécessaire de verser un dépôt de garantie au nouveau propriétaire. Bien qu'il soit possible de demander le remboursement du dépôt à l'ancien propriétaire, dans de nombreux cas il n'a pas la capacité de payer, ce qui entraîne un risque de double paiement.
Possibilité de ne pas récupérer le dépôt de garantie
Si l'hypothèque est établie avant le droit de bail, le dépôt versé à l'ancien propriétaire n'est pas transféré au nouveau propriétaire. Sans capacité de paiement, la demande de remboursement ne sera pas honorée, ce qui entraîne un risque de litige où le dépôt n'est pas restitué.
Possibilité d'une expulsion forcée
Une expulsion forcée peut être ordonnée à un moment imprévu, rendant la gestion des plannings difficile tant pour les logements que pour les bureaux. Il est important de préparer à l'avance les mesures nécessaires en cas d'urgence.
Peut-on recevoir une indemnité d'éviction en cas d'expulsion forcée par vente aux enchères ?
En principe, aucune indemnité d'éviction n'est versée en cas d'expulsion forcée par vente aux enchères. Les locataires doivent quitter après le délai de préavis.
Cependant, le propriétaire peut verser une indemnité d'éviction dans les cas suivants :
- Demande de départ sans attendre le délai de préavis : Lorsque le nouveau propriétaire souhaite revendre le bien rapidement
- Volonté d'éviter les coûts de procédure d'expulsion forcée : Cas où le propriétaire verse une indemnité pour économiser frais et efforts et parvenir à un accord
Le montant d'une indemnité d'éviction suite à vente aux enchères est généralement de quelques dizaines de milliers de yens.
Peut-on éviter l'exécution forcée de la vente aux enchères ?
Pour éviter l'exécution forcée par vente aux enchères, le propriétaire doit choisir la vente de gré à gré ou la réorganisation personnelle, et il n'y a rien que le locataire puisse faire. La réalité est qu'il ne reste qu'à observer les actions du propriétaire.
Si vous avez des inquiétudes concernant la gestion immobilière, consultez le système de gestion locative sans stress pour envisager des mesures préventives contre les risques.
Comment vérifier si une hypothèque est établie ?
La présence d'une hypothèque peut être vérifiée lors de l'explication des points importants du contrat, par l'obtention du registre foncier ou par une enquête de solvabilité.
Vérifier lors de la signature du contrat
Lors de l'explication des points importants du contrat, demandez au propriétaire ou à l'agence immobilière des explications sur l'hypothèque. Cependant, comme ces explications ne sont pas toujours fournies proactivement, il est important de les demander vous-même.
Effectuer ses propres recherches
L'hypothèque peut être vérifiée même par des personnes autres que le propriétaire. Il suffit de payer les frais de procédure et de connaître le numéro cadastral (numéro attribué à chaque bien immobilier par le bureau des affaires juridiques).
Vérifier la solvabilité
Pour savoir si le propriétaire est fiable, il est également possible de demander une enquête de solvabilité à un professionnel spécialisé. Si les informations de solvabilité sont satisfaisantes, le risque de problèmes liés à l'hypothèque peut être considéré comme faible.
Comment vérifier l'hypothèque dans le registre foncier ?
En obtenant le registre foncier (certificat d'état complet), vous pouvez vérifier les droits de propriété, l'hypothèque et autres droits immobiliers.
Certificat d'état complet
Le certificat d'état complet obtenu au bureau des affaires juridiques contient les relations de droits tels que la propriété et l'hypothèque du bien immobilier. Toute personne peut l'obtenir en soumettant un formulaire de demande au guichet du bureau des affaires juridiques et en y apposant un timbre fiscal. Il peut être obtenu même auprès d'un bureau des affaires juridiques d'une juridiction différente.
Système de demande en ligne
Si vous ne pouvez pas vous rendre au bureau des affaires juridiques, vous pouvez consulter les informations d'enregistrement en PDF via le système de demande en ligne. Vous pouvez vérifier les informations en temps réel, mais sans cachet officiel, elles ne peuvent pas être soumises comme certificat.
Consultation d'un notaire
En faisant appel à un notaire, vous pouvez non seulement obtenir le registre foncier mais aussi recevoir des explications détaillées sur l'hypothèque. Si vous avez de nombreuses inquiétudes, envisagez de consulter un professionnel.
Comment lire le certificat d'état complet ?
La présence d'une hypothèque est indiquée dans la « section des droits (section otsu) » du certificat d'état complet.
Il existe 4 types de certificats d'enregistrement
- Certificat d'état complet : Tous les éléments d'enregistrement passés sont inscrits
- Certificat d'état actuel : Seuls les éléments d'enregistrement en vigueur actuellement sont inscrits
- Certificat d'état partiel : Seul le contenu spécifié est inscrit
- Certificat d'état clôturé : Seuls les enregistrements clôturés sont inscrits
À propos des rubriques du certificat d'état complet
Tant pour les terrains que pour les bâtiments, le certificat se compose de la section d'en-tête (informations de base du bien), section des droits ko (éléments relatifs à la propriété), section des droits otsu (droits autres que la propriété tels que l'hypothèque), et index de garantie commune. L'hypothèque est inscrite dans la section des droits (section otsu), où vous pouvez vérifier la date du prêt, les intérêts et autres informations.
Ce que le certificat d'état complet ne révèle pas
Lors de l'enregistrement du transfert de propriété par vente, la valeur d'évaluation du bien immobilier n'est pas inscrite. De plus, les informations relatives au droit de l'urbanisme et à la réglementation de la construction ne sont pas non plus inscrites, donc si vous souhaitez les connaître, vous devez obtenir des documents supplémentaires.
Points d'attention concernant le certificat d'état complet
Si vous le recevez d'une agence immobilière, vérifiez toujours la date d'obtention. Le contenu de l'enregistrement reflète les changements de droits, donc un certificat datant de plusieurs mois peut avoir un contenu différent de la situation actuelle.
Existe-t-il des biens sans hypothèque ?
En réalité, il est plus difficile de trouver des biens sans hypothèque. Lors de la construction de biens locatifs, il est généralement nécessaire d'obtenir un financement auprès d'institutions financières, et si un financement est obtenu, une hypothèque est établie. Il faut comprendre que les biens hypothéqués sont courants.
De plus, dans de nombreux cas, même après un changement de propriétaire, celui-ci continue de louer le bien, et les cas d'expulsion sont minoritaires. Un préavis d'au moins 6 mois est requis.
Pourquoi faut-il être prudent lorsque la mention « saisie » apparaît dans le registre ?
La mention de saisie indique que le propriétaire a des retards de paiement sur ses dettes financières, ce qui signifie un risque élevé de vente aux enchères.
Qu'est-ce qu'une saisie ?
Si une saisie est mentionnée, cela signifie que le propriétaire a déjà des retards sur le remboursement de l'institution financière ou sur le paiement des impôts, assurances et pensions. Le bien immobilier risque d'être mis aux enchères prochainement.
Peut-on lever une saisie ?
Pour lever une saisie, le remboursement intégral de la dette est fondamental. L'acheteur paie le prix de vente intégral, le vendeur rembourse intégralement la dette, et le créancier supprime l'enregistrement de saisie. Du côté du locataire, il faut être conscient que la situation future dépend de la décision du propriétaire.
Notification de levée reçue lors de l'exécution simultanée
Lors du règlement de la vente, le vendeur, l'acheteur, l'agence immobilière, le notaire, etc. sont présents, et le paiement du solde et le transfert de propriété sont effectués simultanément. Les procédures de suppression de la saisie sont également effectuées en même temps pour éviter les litiges.
Conclusion
L'hypothèque est courante sur les biens ayant des emprunts auprès d'institutions financières et il n'est pas nécessaire de s'inquiéter excessivement. Cependant, si une mention de saisie apparaît, les risques de vente aux enchères et d'expulsion augmentent, nécessitant une attention particulière. Il est important d'effectuer des vérifications de l'explication des points importants et du registre foncier avant la signature du contrat, et de se préparer aux risques.
Foire aux questions (FAQ)
Est-il dangereux d'emménager dans un bien hypothéqué ?
L'établissement d'une hypothèque en soi est courant et n'est pas immédiatement dangereux. Cependant, il est important de vérifier le contenu de l'hypothèque lors de l'explication des points importants du contrat et de s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes avec la situation de remboursement du propriétaire.
En cas d'exécution de l'hypothèque, qui supporte les frais de déménagement ?
En principe, les frais de déménagement sont à la charge du locataire. Cependant, si le nouveau propriétaire souhaite un départ rapide, une indemnité d'éviction de quelques dizaines de milliers de yens peut être versée.
Quelle est la différence entre hypothèque et hypothèque renouvelable ?
L'hypothèque est établie pour une créance spécifique, tandis que l'hypothèque renouvelable est une garantie établie pour recevoir des financements répétés dans une certaine limite. L'hypothèque renouvelable est fréquemment observée sur les biens commerciaux.
Y a-t-il des frais pour consulter le registre foncier d'un bien locatif ?
L'obtention d'un certificat d'état complet au guichet du bureau des affaires juridiques coûte environ 600 yens, environ 500 yens par demande en ligne, et environ 330 yens pour la consultation PDF des informations d'enregistrement.
Est-il possible de continuer à résider même si l'hypothèque est exécutée ?
Oui, c'est possible. Si la remise a été effectuée avant l'établissement de l'hypothèque, le droit de bail est prioritaire et il n'est pas nécessaire de quitter les lieux. De plus, si le nouveau propriétaire continue l'activité locative, vous pouvez également continuer à résider.
