일본에서 경매 부동산(競売物件)을 매수해야 할지 고민하고 계신 분들께 먼저 결론부터 말씀드리겠습니다. 이 글이 다루는 경매(競売, 쿄바이) 제도는 일본 민사집행법에 근거한, 일본 고유의 법적 절차입니다. 경매 부동산의 '저렴함'은 법률로 정해진 가격 하한선과, 매수인(買受人, 낙찰받은 사람)이 떠안는 절차·비용·시간이라는 대가가 하나의 세트로 묶여 있는 결과일 뿐입니다. 특히 전 소유자가 퇴거하지 않고 눌러앉는 경우, 이를 내보낼 법적 수단은 마련되어 있지만 대금 납부일로부터 6개월이라는 기한이 정해져 있어, 대응이 늦어지면 이 수단 자체를 쓸 수 없게 됩니다. 이 글에서는 경매(競売)·공매(公売)·임의매각(任意売却)의 차이, 눌러앉기 대응에 드는 실제 금액과 소요 일수, 낙찰 후 세금까지를 법 조문과 재판소·국세청이 공표한 자료의 수치만으로 정리합니다.
이 글의 핵심 포인트
- 입찰 가능한 하한 금액은 '매수가능가액(買受可能価額)＝매각기준가액(売却基準価額)의 80%'로 법률에 정해져 있습니다(민사집행법 제60조 제3항). '시세보다 20~30% 저렴하다'는 표현은 법으로 정해진 수치가 아닙니다.
- 눌러앉기 대응의 핵심 수단인 인도명령(引渡命令)은 대금을 납부한 날로부터 6개월 이내(명도유예가 있는 건물임차인이 상대라면 9개월 이내)에만 신청할 수 있습니다(같은 법 제83조 제2항).
- 명도 강제집행은 집행관에게 내는 예납금 65,000엔(약 62만 원 — 이하 환율은 1엔≈9.5원, 2026년 8월 15일 기준 참고환산)이 출발점이며, 도쿄지방재판소 표준액 기준으로 작업 인부 일당·잔존물 운반비·창고 보관료는 별도로 듭니다.
- '법원은 어떤 책임도 지지 않는다'는 설명은 정확하지 않습니다. 면책되는 것은 종류·품질에 관한 하자(불합치)뿐이며, 권리상의 하자에 대해서는 계약 해제·대금 감액·손해배상을 청구할 여지가 있습니다(민법 제568조).
- 공매(公売, 관공서 경매)는 경매보다 한층 더 엄격합니다. 부동산에 대해 국가는 인도 의무를 지지 않으며, 인도명령에 해당하는 제도 자체가 없습니다.
결론: 경매 부동산은 피해야 하는가
부동산을 처음 취득하는 분, 수중 자금에 여유가 없는 분, 낙찰 후 반년 이상의 시차를 감내할 수 없는 분에게는 저는 권하지 않습니다. 반대로 현금으로 결제할 수 있고, 명도(明渡, 부동산 인도)에 몇 개월과 수십만 엔의 비용이 들 것을 전제로 자금 계획을 세울 수 있으며, 3점 세트(물건명세서·현황조사보고서·평가서)를 스스로 읽어낼 수 있는 분이라면 검토할 가치가 있습니다. 판단을 가르는 것은 물건의 좋고 나쁨이 아니라 '절차에 드는 시간과 비용을 스스로 부담할 수 있는가'라는 단 하나의 기준입니다.
가격 하한선은 법률로 정해져 있다: 매수가능가액＝매각기준가액의 80%
경매에서 흔히 회자되는 '시세보다 20~30% 저렴하다'는 표현에는 법적 근거가 없습니다. 법률이 정하고 있는 것은 어디까지나 입찰할 수 있는 금액의 하한선뿐입니다.
집행법원(執行裁判所)은 평가인의 평가에 근거해 '매각기준가액'을 정하고, 매수 신청 금액은 매각기준가액에서 10분의 2를 공제한 '매수가능가액' 이상이어야 한다고 규정되어 있습니다(민사집행법 제60조 제3항). 매각기준가액이 2,000만 엔(약 1억 9,000만 원)이라면 하한선은 1,600만 엔(약 1억 5,200만 원)입니다. 즉 '20% 할인'이란 어디까지나 입찰을 접수하는 바닥선일 뿐, 실제 낙찰가도 시세와의 차이도 아닙니다. 인기 물건에서는 매각기준가액을 웃도는 가격에 낙찰되는 일도 드물지 않습니다.
'저렴함'의 정체는, 매수인이 떠안는 리스크의 대가다
평가인은 점유자가 있다는 점, 내부를 확인할 수 없다는 점, 매도인의 협력을 얻을 수 없다는 점 등 경매에 고유한 사정을 반영해 평가합니다. '저렴함'의 정체는, 통상적인 매매라면 매도인이나 중개회사가 부담했을 작업과 리스크가 그대로 매수인에게 이전되는 구조라는 데 있습니다.
그러므로 경매의 손익을 판단할 때 낙찰가만 봐서는 의미가 없습니다. 낙찰가＋등록면허세(登録免許税)＋부동산취득세＋명도 실비＋승계하는 체납금＋원상회복비까지 모두 더한 다음, 인근의 실제 매매 사례와 비교할 필요가 있습니다. 이 글 후반부에서는 실제 세율과 예납금액을 사용해 이 합산을 직접 계산해 보겠습니다.
경매 부동산의 법정 비용과 법정기한 【일람표】
경매는 기일과 금액의 상당 부분이 법률과 재판소의 운용으로 정해져 있습니다. 먼저 전체 흐름을 수치로 파악해 두시기 바랍니다. 아래는 도쿄지방재판소 민사 제21부(민사집행센터)가 공표하고 있는 절차의 흐름입니다.
그림에서 보듯 공고부터 대금납부까지는 하나의 흐름으로 진행되며, 인도명령은 그 이후에 별도의 신청으로 이어집니다. 바로 이 지점이 '낙찰받았는데 입주할 수 없다'는 상황이 발생하는 분기점입니다.
입찰부터 대금납부까지의 수치표
| 항목 | 수치·기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 입찰 가능한 하한 금액 | 매수가능가액＝매각기준가액의 80%(10분의 2 공제) | 민사집행법 제60조 제3항 |
| 매수신청 보증(보증금) | 통상 매각기준가액의 20%. 그 이상인 경우도 있으므로 공고서에서 반드시 확인 | 같은 법 제66조/도쿄지방재판소 운용 |
| 입찰기간 | 민사집행센터에서는 통상 8일간 | 도쿄지방재판소 「경매부동산의 매수절차」 |
| 공고서 게시·3점 세트 비치 | 통상 입찰기간 개시일 15일 전 | 위와 동일 |
| 폭력단원 등에 해당하지 않는다는 진술서(暴力団員等でない旨の陳述書, 일본 조직폭력배 관련자가 아님을 밝히는 법정 서류) | 입찰서마다 제출. 미제출 시 입찰 무효(사후 보완 불가) | 민사집행법 제65조의2 |
| 대금납부기한 | 통상 매각허가결정 확정일로부터 약 1개월 이내 | 같은 법 제78조 제1항/도쿄지방재판소 운용 |
| 보증금의 취급 | 매수인이 제공한 보증금은 대금에 충당됨 | 같은 법 제78조 제2항 |
| 기한 내에 대금을 납부하지 않은 경우 | 매수 자격을 잃고, 보증금도 반환받지 못함 | 도쿄지방재판소 「경매부동산의 매수절차」 |
여기서 실무상 가장 큰 영향을 미치는 것은 마지막 두 줄입니다. 매각기준가액 2,000만 엔(약 1억 9,000만 원)인 물건이라면 입찰 시점에 400만 엔(약 3,800만 원)을 준비해야 하고, 낙찰 후 약 1개월 만에 잔액을 현금으로 납부해야 합니다. 금융기관의 심사가 이 일정에 맞춰지지 않으면 보증금 400만 엔은 돌려받지 못합니다. 융자를 이끌어내기 위한 금융기관과의 관계 구축을 평소에 진행해 두지 않은 분에게는 경매의 일정이 상당히 벅찰 수밖에 없다고 말씀드립니다.
한국의 부동산 투자에 익숙한 독자라면 전세보증금을 지렛대로 삼아 매매자금을 조달하는 방식을 먼저 떠올리기 쉽지만, 일본에는 전세(전세) 제도 자체가 존재하지 않습니다. 일본의 임대차는 원칙적으로 매달 월세(月家賃)를 내는 구조이며, 계약 시 임차인이 맡기는 보증금인 시키킨(敷金, しききん — 임대차 종료 시 정산 후 반환되는 일본식 보증금)은 통상 월세의 1~2개월분에 불과해 매매대금 조달에 쓸 수 있는 규모가 아닙니다. 즉 일본 부동산을 취득할 때의 레버리지는 사실상 전액이 은행 융자(대출)로 구성되며, 한국처럼 세입자의 전세보증금을 매매자금의 일부로 활용하는 구조는 존재하지 않습니다. 결제까지의 기간이 짧고 현금 결제가 원칙인 경매 거래에서는 이 차이가 자금 조달의 난이도를 한층 더 끌어올립니다.
낙찰 후 진행되는 기한의 수치표
| 항목 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 인도명령 신청(원칙) | 대금을 납부한 날로부터 6개월 이내 | 민사집행법 제83조 제2항 |
| 인도명령 신청(명도유예가 있는 저당건물사용자가 점유하던 건물) | 대금을 납부한 날로부터 9개월 이내 | 위와 동일 |
| 명도유예가 인정되는 점유자에 대한 신청 가능 시기 | 대금납부일로부터 6개월의 유예기간 경과 후(예외 있음) | 민법 제395조 제1항/도쿄지방재판소 |
| 인도명령에 대한 집행항고 기간 | 정본을 송달받은 다음 날부터 기산하여 1주일 | 도쿄지방재판소 「인도명령 신청부터 강제집행 신청까지의 절차 흐름」 |
| 명도집행 개시 일시 | 신청일로부터 원칙적으로 2주 이내의 날짜를 집행관과 협의하여 결정 | 재판소 「부동산인도(명도)집행」 |
| 명도 최고(催告)부터 인도기한까지 | 최고가 있었던 날로부터 1개월이 경과하는 날 | 민사집행법 제168조의2 제2항 |
실비 수치표
| 항목 | 금액 | 출처 |
|---|---|---|
| 인도명령 신청수수료 | 상대방 1명당 수입인지 500엔(약 4,750원) | 도쿄지방재판소 「부동산인도명령 신청에 관하여」 |
| 인도명령 예납우표 | (110엔(약 1,050원)×신청인 수)＋(1,220엔(약 1만 1,600원)×상대방 수) | 위와 동일 |
| 명도집행 예납금(기본액) | 부동산명도 등 사건 65,000엔(약 62만 원) | 도쿄지방재판소 집행관실 「예납금액 표준표(레이와 3년(2021년) 4월 1일 개정)」 |
| 동 가산액 | 채무자 1명, 물건 1개가 늘어날 때마다 40,000엔(약 38만 원) 가산 | 위와 동일 |
| 예납금에 포함되지 않는 것 | 작업 인부 일당, 잔존물 운반비용, 창고 보관비용 등은 별도 | 위와 동일(주기) |
| 법인이 당사자인 경우 | 신청 전 3개월 이내의 자격증명서 필요 | 도쿄지방재판소 「부동산인도명령 신청에 관하여」 |
예납금액 표준표의 주기(注記)에는 명도 등 사건의 작업 인부 일당, 잔존물 운반비용, 창고 보관비용은 예납금에 포함되지 않는다는 점이 명시되어 있습니다. 65,000엔(약 62만 원)은 상한이 아니라 입구에 해당하는 금액입니다. 실내에 대량의 가재도구가 남아 있다면 운반비와 보관비 실비가 그만큼 더 쌓입니다.
전 소유자가 눌러앉으면 어떻게 되는가: 인도명령부터 강제집행까지의 흐름과 비용
'경매 부동산 트러블 눌러앉기'로 검색해 이 글을 찾아오신 분들께 가장 구체적으로 답해드리겠습니다. 점유자가 임의로 나가지 않는 경우, 매수인이 사용할 수 있는 수단은 인도명령(引渡命令)이라는 재판이며, 이를 받은 뒤 집행관에게 명도 강제집행을 신청합니다. 대화나 임의교섭은 어디까지나 이 2단계 절차 바깥에 있는 선택지일 뿐입니다.
그림 오른쪽 아래 배당계(配当係) 칸에 '인도명령 신청→인도명령 발령→집행문 부여 등'이 나란히 표시되어 있습니다. 대금납부로 끝나는 것이 아니라, 거기서부터 별도의 절차가 시작되는 구조임을 알 수 있습니다.
시계열표: 대금납부부터 단행(断行, 실제 명도 집행일)까지
| 단계 | 제출서류 | 납부금액 | 기한·기준 |
|---|---|---|---|
| 1. 대금납부 | 보관금 수령절차 첨부서류 등 | 낙찰액－보증금 | 매각허가결정 확정으로부터 약 1개월 이내. 이 날이 6개월·9개월의 기산일 |
| 2. 인도명령 신청 | 신청서·당사자목록·물건목록, (법인이라면 3개월 이내의 자격증명서), 수령증 | 인지 500엔(약 4,750원)＋우표(110엔×신청인＋1,220엔×상대방) | 대금납부일로부터 6개월 이내(명도유예 건물임차인은 9개월 이내) |
| 3. 심문(審尋) | ―(재판소가 상대방에게 심문서를 송달) | ― | 통상 7일 이내에 회답하도록 송달 |
| 4. 발령·송달 | ― | ― | 재판관이 기록과 회답서를 심사하여 발령 |
| 5. 확정 | ― | ― | 집행항고기간＝송달 다음 날부터 1주일 경과 |
| 6. 집행문 부여·송달증명 | 부여신청, 송달증명신청 | 인지대 등 | 확정 후 |
| 7. 명도집행 신청 | 신청서, 집행문 붙은 인도명령 정본, 송달증명서, 자격증명서, 집행장소 약도 | 예납금 65,000엔(약 62만 원)(＋가산 40,000엔(약 38만 원)/채무자·물건 증가 시) | 집행관실에 제출. 인지·우표는 원칙적으로 불필요 |
| 8. 명도 최고(催告) | 채권자(대리인)의 현장 입회 | ― | 신청일로부터 원칙적으로 2주 이내의 날짜에 실시 |
| 9. 인도기한 | ― | ― | 최고가 있었던 날로부터 1개월이 경과하는 날 |
| 10. 단행(断行) | 채권자(대리인)의 입회 | 작업 인부 일당·운반비·보관비(실비) | 인도기한까지의 적절한 날짜 |
절차 자체는 잘 정비되어 있어, 순조롭게 진행되면 대금납부로부터 몇 개월 안에 명도에 이릅니다. 문제는 어느 단계든 매수인이 스스로 서류를 작성하고 스스로 일정을 챙겨야 한다는 점입니다. 임대료 체납부터 강제집행까지 절차의 전체 흐름을 경험해 본 적이 있는 분이라면 이 부담을 실감하시겠지만, 처음 접하는 분에게는 예상보다 훨씬 많은 작업량입니다.
민법 제395조 제1항의 6개월 명도유예가 붙는 경우와, 제2항의 최고(催告)로 유예를 끊는 방법
점유자가 누구인지에 따라 취급이 달라집니다. 저당권자에게 대항할 수 없는 임대차로 건물을 사용하고 있는 '저당건물사용자(抵当建物使用者)'는 매수 시점부터 6개월이 경과할 때까지 건물을 매수인에게 인도할 필요가 없습니다(민법 제395조 제1항). 경매절차 개시 전부터 사용해 온 임차인이 전형적인 예입니다.
다만 이 유예는 무조건 적용되는 것이 아닙니다. 매수 후 건물 사용의 대가에 대해 매수인이 상당한 기간을 정하여 1개월분 이상의 지급을 최고(催告)했음에도 그 기간 내에 이행이 없는 경우에는 유예 규정이 적용되지 않습니다(같은 조 제2항). 실무에서는 내용증명우편과 배달증명으로 최고한 증거를 남기고, 그 사본을 인도명령 신청서에 첨부합니다. 임료 상당액의 청구를 게을리하면, 이 선택지를 스스로 무너뜨리는 셈이 됩니다.
비용을 합산하면 이렇게 됩니다: 눌러앉기 1건당 실비 계산 예시
채무자 1명이 단독으로 점유하는 구분소유 아파트 1채(물건 1개)를 기준으로, 도쿄지방재판소 표준액으로 시산해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인도명령 신청수수료(상대방 1명) | 500엔(약 4,750원) |
| 예납우표(신청인 1명·상대방 1명) | 1,330엔(약 1만 2,600원)(110엔＋1,220엔) |
| 명도집행 예납금(기본액) | 65,000엔(약 62만 원) |
| 소계(공표액으로 확정되는 부분) | 66,830엔(약 63만 5,000원) |
| 작업 인부 일당·잔존물 운반비·창고 보관비 | 실비·별도(잔류물의 양에 따라 변동) |
| 변호사에게 의뢰할 경우의 보수 | 별도(사무소마다 상이) |
| 명도까지의 공실 기간 동안 상실되는 임대료 | 예상임료×개월수 |
공표 자료로 확정할 수 있는 금액은 66,830엔(약 63만 5,000원)까지이며, 그 밖의 비용은 물건의 상태와 의뢰 형태에 따라 달라집니다. 여기서 금액의 불확실성보다 더 무거운 것은 상실되는 임대료(逸失賃料)입니다. 월 10만 엔(약 95만 원)에 임대할 수 있는 방이라면, 명도에 8개월이 걸린 시점에 이미 80만 엔(약 760만 원)의 수입을 잃은 셈입니다. 경매의 '20% 할인'은 이 시간 비용을 흡수할 수 있는 범위인지 여부에 따라 그 의미가 달라집니다.
기한을 단 하루라도 넘기면 인도명령을 쓸 수 없다
매수인은 대금을 납부한 날로부터 6개월(명도유예가 있는 저당건물사용자가 점유하던 건물은 9개월)이 경과하면 인도명령을 신청할 수 없습니다(민사집행법 제83조 제2항). 이는 움직일 수 없는 기한입니다.
'조금만 더 이야기하면 나가줄 것 같으니까'라며 교섭을 계속하는 사이 6개월이 지나버리면, 그 이후로는 통상의 소송으로 건물명도청구를 하는 수밖에 없습니다. 시간도 비용도 한 단계 더 뛰어오릅니다. 교섭과 병행하여 인도명령을 미리 신청해 두는 것이 실무상의 기본 원칙입니다.
경매로 소멸하는 권리·승계되는 권리 【일람표】
경매의 권리관계는 '전부 깨끗이 정리되는' 것이 아닙니다. 소멸하는 것과 매수인이 승계하는 것이 조문으로 구분되어 있습니다.
한국의 법원경매에도 낙찰과 동시에 소멸하는 권리와 인수해야 하는 권리를 가르는 '말소기준권리'라는 개념이 있어, 전체적인 구조 자체는 낯설지 않을 수 있습니다. 다만 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 인수되는지를 정하는 구체적인 기준은 아래와 같이 일본 민사집행법의 개별 조문에 근거하므로, 한국의 감각을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 반드시 아래 표와 3점 세트의 물건명세서를 통해 물건별로 확인해야 합니다.
| 권리·채무 | 매각 후 어떻게 되는가 | 근거 |
|---|---|---|
| 선취특권(先取特権), 사용수익을 하지 않는다는 약정이 있는 질권, 저당권 | 매각으로 소멸함 | 민사집행법 제59조 제1항 |
| 소멸하는 권리자·압류채권자·가압류채권자에게 대항할 수 없는 권리의 취득 | 매각으로 효력을 잃음 | 같은 조 제2항 |
| 압류, 가압류의 집행, 대항할 수 없는 가처분의 집행 | 매각으로 효력을 잃음 | 같은 조 제3항 |
| 유치권(留置権), 사용수익을 하지 않는다는 약정이 없는 질권 | 매수인이 피담보채권을 변제할 책임을 짐 | 같은 조 제4항 |
| 저당권자에게 대항할 수 없는 임대차에 의한 저당건물사용자의 점유 | 매수 시점부터 6개월간은 인도 불필요 | 민법 제395조 제1항 |
| 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 점유 | 인도명령의 대상 제외(그대로 승계) | 민사집행법 제83조 제1항 단서 |
| 구분소유 아파트의 체납 관리비·수선적립금 | 특정승계인인 매수인에게 청구 가능 | 구분소유법 제7조 제1항·제8조 |
승계되는 것: 유치권과, 사용수익하는 질권의 피담보채권
놓치기 쉬운 것이 민사집행법 제59조 제4항입니다. 부동산 위에 유치권이 존재하는 경우, 매수인은 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 진다고 규정되어 있습니다. 공사대금이 미지급된 채로 시공업체가 건물을 점유하고 있는 사례에서는, 낙찰액과는 별도로 그 채권을 지급하지 않으면 명도를 받을 수 없는 경우가 있습니다. 3점 세트의 물건명세서에서 승계되는 권리의 유무를 확인하는 의미가 바로 여기에 있습니다.
승계되는 것: 체납 관리비는 '관리규약'이 아니라 법률상의 승계다
구분소유 아파트에서 전 소유자가 관리비나 수선적립금을 체납했던 경우, 그 채권은 채무자인 구분소유자의 특정승계인에 대해서도 행사할 수 있다고 정해져 있습니다(건물의 구분소유 등에 관한 법률 제8조, 대상 채권은 같은 법 제7조 제1항). 낙찰자는 특정승계인에 해당하므로 관리조합으로부터 청구를 받게 됩니다.
이 부분을 '관리규약에 정함이 있어서 승계된다'고 설명하는 정보를 종종 볼 수 있지만, 정확하지 않습니다. 규약의 유무나 내용과 무관하게 법률의 효과로서 승계됩니다. 구분소유 물건을 낙찰받는다면 대금납부 후 신속하게 관리조합 또는 관리회사에 체납액을 조회하여 자금 계획에 반영하시기 바랍니다. 관리비의 정의와 내역을 이해해 두면 조회 시 대화가 한층 구체적으로 진행됩니다.
'법원은 일체 책임을 지지 않는다'는 정확하지 않다: 민법 제568조 읽는 법
경매를 설명할 때 가장 흔한 오류가 '어떤 문제가 생기더라도 일체 책임을 물을 수 없다'는 표현입니다. 민법 제568조는 그렇게까지 광범위한 면책을 규정하고 있지 않습니다.
종류·품질의 불합치(누수·흰개미 피해 등)는 제568조 제4항으로 적용 제외
같은 조 제4항은 '앞 3항의 규정은 경매 목적물의 종류 또는 품질에 관한 불합치에 대해서는 적용하지 않는다'고 정하고 있습니다. 즉 물리적 하자에 대해서는 매수인이 계약 해제도, 대금 감액도, 손해배상도 청구할 수 없습니다. 누수, 흰개미 피해, 급배수 설비의 노후화, 내진 성능 부족은 모두 이 범위에 들어갑니다. 내부를 확인하지 못한 채 입찰하는 경매에서 이것이 가장 큰 부담이라는 사실은 변함이 없습니다.
그렇기 때문에 외관과 3점 세트에 첨부된 사진만으로 수선비를 산정하는 능력이 요구됩니다. 중고 물건 구입 전 실사(듀 딜리전스)에서 확인해야 할 항목을, 경매에서는 오롯이 혼자서, 그것도 실내에 들어가 보지 못한 상태에서 진행해야 한다는 점을 이해하시기 바랍니다.
권리의 불합치·수량 부족은 제1~3항에서 해제·대금감액·손해배상의 여지가 있다
한편 권리에 관한 불합치는 취급이 다릅니다. 민법 제568조 제1항에 따라 매수인은 채무자에게 계약 해제 또는 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 제2항은 채무자가 무자력인 경우, 대금을 배당받은 채권자에게 대금 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 나아가 제3항은 채무자가 물건이나 권리의 부존재를 알면서도 신고하지 않았을 때, 또는 채권자가 이를 알면서도 경매를 청구했을 때, 매수인이 이들에게 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다.
실제로 권리의 불합치가 쟁점이 되는 경우는 제한적이지만, '전부 자기책임'과 '물리적 하자는 자기책임'은 전혀 다른 이야기입니다. 이 경계선을 모른 채 포기해버리는 매수인이 적지 않습니다.
경매·공매·임의매각·일반 중개매매를 비교한다 【비교표】
'부동산 옥션', '관공서 옥션'이라 불리는 공매(公売)는 세금 체납처분으로서 국세징수법(国税徴収法)에 근거해 이루어지는 절차로, 민사집행법에 근거한 경매와는 별개의 제도입니다. 한국에도 국세 체납처분에 따른 공매(한국자산관리공사 온비드)가 있어 개념 자체는 낯설지 않을 수 있지만, 이 둘을 혼동한 채 입찰하면 인도 단계에서 막다른 길에 부딪히게 됩니다.
| 비교축 | 경매 | 공매(관공서 옥션) | 임의매각 | 일반 중개매매 |
|---|---|---|---|---|
| 근거법 | 민사집행법 | 국세징수법 | 민법(통상 매매)＋채권자의 동의 | 민법·택지건물거래업법 |
| 가격 하한 | 매수가능가액＝매각기준가액의 80%(제60조 제3항) | 견적가액(최저입찰가액) 이상 | 채권자가 동의하는 가격 | 매도인의 희망 가격 |
| 보증금 | 통상 매각기준가액의 20% | 견적가액의 100분의 10 이상의 금액(국세징수법 제100조 제1항) | 계약금(당사자 간 결정) | 계약금(당사자 간 결정) |
| 공고부터 입찰까지 | 공고서 게시·3점 세트 비치는 입찰개시 15일 전 | 공매공고는 공매일로부터 최소 10일 전까지(같은 법 제95조 제1항) | ― | ― |
| 사전 내람(내부관람) | 압류채권자의 신청이 있으면 내람제도 있음(민사집행법 제64조의2) | 제도로서의 내람은 없음 | 가능(매도인의 협력 전제) | 가능 |
| 종류·품질 불합치에 대한 책임 | 적용 제외(민법 제568조 제4항) | 적용 제외(민법 제568조 제4항) | 계약으로 정함(면책특약이 붙는 경우가 많음) | 계약불합치책임 있음 |
| 점유자를 퇴거시키는 공적 수단 | 인도명령＋명도집행(민사집행법 제83조) | 국가는 인도 의무를 지지 않음 | 매도인이 명도하여 인도하는 것이 원칙 | 매도인이 명도하여 인도하는 것이 원칙 |
| 폭력단원 등에 해당하지 않는다는 진술 | 필요(민사집행법 제65조의2). 허위진술은 6개월 이하의 구금형 또는 50만 엔(약 475만 원) 이하의 벌금(같은 법 제213조) | 부동산은 필요(국세징수법 제99조의2). 허위진술은 6개월 이하의 구금형 또는 50만 엔(약 475만 원) 이하의 벌금(같은 법 제189조) | 불필요 | 불필요 |
| 융자 실무 | 납부기한이 약 1개월로 짧아, 현금결제가 중심 | 납부기한은 공매공고에 기재. 현금결제가 중심 | 통상적인 주택담보대출·투자용 대출을 이용하기 쉬움 | 이용하기 쉬움 |
공매는 더욱 엄격하다: 국가는 부동산 인도 의무를 지지 않는다
국세청의 '공매 안내서(公売のしおり)'에는 공매재산이 부동산인 경우에 대해 '국가는 인도 의무를 지지 않습니다. 또한 토지의 경계에 대해서는 인접지 소유자와 협의해 주십시오'라고 명시되어 있습니다. 경매의 인도명령에 상당하는 제도가 공매에는 존재하지 않습니다. 점유자가 있다면 매수인이 직접 소송을 제기해 채무명의(債務名義, 강제집행의 근거가 되는 법적 문서)를 취득하는 것부터 시작해야 합니다.
경계에 관한 기술도 간과할 수 없습니다. 국가는 경계에 대해 책임을 지지 않으며, 인접지 소유자와의 협의는 매수인의 몫입니다. 게다가 매수대금 전액을 납부한 이후에 발생한 파손·도난·소실 등에 의한 손해 부담도 매수인이 지며, 권리이전 절차에 필요한 등록면허세나 우표 비용도 매수인 부담으로 되어 있습니다. '부동산 옥션'이라는 표현이 주는 가벼운 어감과 실제 제도의 내용 사이에는 상당한 괴리가 있습니다.
임의매각·일반 중개와의 차이는 '사전 확인'과 '인도의 확보'에 있다
임의매각(任意売却)은 경매로 넘어가기 전에 채무자와 채권자의 합의로 매각하는 방법입니다. 매도인이 협력하기 때문에 내람이 가능하고, 인도 조건도 계약으로 정할 수 있습니다. 매수인 입장에서 가장 큰 차이는 가격이 아니라, 사기 전에 내부를 볼 수 있다는 점과 인도를 계약으로 확보할 수 있다는 점, 이 두 가지입니다. 임의매각의 가격 수준은 개별 사정에 따라 정해지므로, 일률적으로 '시세보다 몇 % 저렴하다'고 말할 수 있는 성격의 것이 아닙니다.
내람·3점 세트로 사전에 확인할 수 있는 것, 확인할 수 없는 것
내람제도는 존재한다(민사집행법 제64조의2)
'경매 부동산은 내람할 수 없다'는 설명은 정확하지 않습니다. 민사집행법 제64조의2는 압류채권자의 신청이 있을 때에는 집행법원이 집행관에게 내람 실시를 명해야 한다고 정하고 있습니다. 매수 희망자를 물건 안으로 들여보내 견학시키는 제도입니다.
다만 해당 부동산의 점유자가 가진 점유권원이 압류채권자 등에게 대항할 수 있는 경우로서 그 점유자가 동의하지 않을 때는 실시되지 않습니다(같은 조 제1항 단서). 또한 신청은 압류채권자가 하는 것으로, 매수 희망자가 직접 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 실시 건수가 많지 않은 것은 사실이지만, 제도가 없는 것이 아니라 신청이 전제라는 이해가 정확합니다. 물건정보 사이트 BIT의 공고나 물건명세서에서 내람 실시 여부를 확인하시기 바랍니다.
3점 세트로 읽어야 할 체크리스트
3점 세트란 물건명세서(物件明細書)·현황조사보고서(現況調査報告書)·평가서(評価書) 세 가지를 말합니다. 입찰 전에 확인해야 할 항목을 정리합니다.
- 점유자는 누구인가(현황조사보고서에 점유자의 성명이 기재됩니다)
- 그 점유자는 점유권원을 가지고 있는가(위와 동일. 이 부분이 인도명령 가부를 가릅니다)
- 매수 후에도 그대로 승계되는 임차권 등이 있는가(물건명세서)
- 토지 또는 건물만을 매수했을 때, 건물을 위한 지상권이 성립하는가(물건명세서)
- 유치권이나, 사용수익하는 질권의 기재가 없는가(민사집행법 제59조 제4항의 변제책임에 직결됩니다)
- 건물의 종류·구조, 토지의 현황 지목과 첨부 사진에서 읽어낼 수 있는 노후화 정도(현황조사보고서)
- 평가액의 산정 근거, 주변 환경의 개요, 공법상 규제와 첨부 도면(평가서)
- 구분소유 물건이라면, 대지권의 표시와 관리비 체납 가능성
재판소 스스로도 이러한 서류들이 '부동산 경매절차에서 수집된 범위 내의 한정적인 참고자료'라며 주의를 당부하고 있습니다. 현지에 직접 가서 자신의 눈으로 확인하고, 등기소에서 권리관계를 확인하는 것이 전제입니다. 건물의 적법성이 신경 쓰인다면 준공검사필증(検査済証)이 없는 물건의 리스크와 대처법도 함께 확인하시기 바랍니다.
폭력단원 등에 해당하지 않는다는 진술서와 경찰에 대한 조사촉탁
2020년 4월 시행된 개정으로, 부동산 매수 신청 시에는 매수 신청을 하려는 자가 폭력단원 등에 해당하지 않는다는 취지 등의 진술이 필요해졌습니다(민사집행법 제65조의2). 도쿄지방재판소의 안내에 따르면 진술서는 입찰서마다 필요하며, 입찰 시 제출이 없으면 입찰은 무효가 되고 사후 보완도 불가능합니다. 기재 미비만으로도 무효가 되는 경우가 있습니다.
나아가 집행법원은 최고가매수신고인이 폭력단원 등에 해당하는지 여부에 대해, 소재지를 관할하는 도도부현 경찰에 조사를 촉탁해야 한다고 규정되어 있습니다(같은 법 제68조의4). 공매에도 같은 취지의 규정이 있으며(국세징수법 제99조의2, 제106조의2), 허위 진술은 경매·공매 모두 6개월 이하의 구금형 또는 50만 엔(약 475만 원) 이하의 벌금 대상입니다(민사집행법 제213조, 국세징수법 제189조).
낙찰액 1,800만 엔의 총취득비용을 계산한다 【계산 예시】
모델 케이스의 전제
매각기준가액 2,000만 엔(약 1억 9,000만 원), 매수가능가액 1,600만 엔(약 1억 5,200만 원), 보증금 400만 엔(약 3,800만 원)인 구분소유 아파트 1채를 1,800만 엔(약 1억 7,100만 원)에 낙찰받았다고 가정합니다. 고정자산과세대장상 등록가격은 건물 400만 엔(약 3,800만 원)·토지(대지권) 600만 엔(약 5,700만 원)으로 합니다. 임대로 내놓을 경우의 예상임료는 월 10만 엔(약 95만 원, 연 120만 엔·약 1,140만 원)입니다.
등록면허세(登録免許税)·부동산취득세(不動産取得税)
등록면허세의 과세표준은 낙찰액이 아니라, 원칙적으로 고정자산과세대장에 등록된 가격입니다. 건물의 매매 또는 경매에 의한 소유권 이전은 1,000분의 20(2.0%)으로 규정되어 있습니다(국세청 택스앤서 No.7191).
예외가 하나 있습니다. 개인이 주택용 가옥을 경락받아 본인이 직접 거주할 목적으로 사용하는 경우, 이전등기 세율은 1,000분의 3(0.3%)으로 경감됩니다(조세특별조치법 제73조, 적용기한은 레이와 9년(2027년) 3월 31일). 전용면적 50제곱미터 이상일 것, 취득 후 1년 이내에 등기를 받을 것, 시구정촌장의 증명서를 등기신청서에 첨부할 것이 요건입니다. 임대를 전제로 낙찰받는 경우에는 이 경감을 적용받을 수 없습니다.
토지에 대해서는 주의가 필요합니다. 토지 매매에 의한 소유권 이전등기에는 본칙 2.0%에 대해 1.5%로 낮추는 경감조치가 있으며, 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 그 적용기한이 레이와 11년(2029년) 3월 31일까지 연장되었습니다(조세특별조치법 제72조 제1항). 그러나 국세청의 세액표에서는 경매에 의한 토지 소유권 이전은 '기타(증여·교환·수용·경매 등)'로 구분되어, 세율이 1,000분의 20(2.0%)입니다. 경매로 토지를 취득하는 경우에는 이 경감조치를 전제로 할 수 없습니다.
| 세목 | 과세표준 | 세율 | 세액 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세(건물) | 400만 엔(약 3,800만 원) | 2.0%(매매 또는 경매에 의한 이전) | 8.0만 엔(약 76만 원) |
| 등록면허세(토지) | 600만 엔(약 5,700만 원) | 2.0%(경매 등은 기타로 구분) | 12.0만 엔(약 114만 원) |
| 부동산취득세(건물·주택) | 400만 엔(약 3,800만 원) | 3%(본칙 4%, 적용기한 레이와 9년(2027년) 3월 31일) | 12.0만 엔(약 114만 원) |
| 부동산취득세(토지) | 300만 엔(약 2,850만 원)(택지 등은 가격의 2분의 1) | 3%(적용기한 레이와 9년(2027년) 3월 31일) | 9.0만 엔(약 85만 5,000원) |
| 소계 | ― | ― | 41.0만 엔(약 390만 원) |
토지 항목이 건물보다 낮은 것은 두 가지 조치가 중복 적용되기 때문입니다. 우선 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 택지 등(택지 및 택지로 평가된 토지)을 취득한 경우, 과세표준은 가격의 2분의 1이 됩니다. 그리고 세율 또한 헤이세이 20년(2008년) 4월 1일부터 레이와 9년 3월 31일까지의 취득에 대해서는 토지와 주택이 3%, 비주택 가옥만 본칙인 4%가 적용됩니다(도쿄도 주세국). 위의 표는 이 전제로 계산한 것입니다.
부동산취득세에는 이 밖에도, 주택을 신축한 경우 과세표준에서 1,200만 엔(약 1억 1,400만 원)을 공제하는 특례, 중고주택을 취득한 경우 신축 시의 공제액과 동일한 금액을 공제하는 특례가 있습니다(국토교통성). 다만 중고주택 공제는 개인이 본인 거주 목적으로 사용하는 경우에 적용되는 제도로, 임대용으로 낙찰받는 경우에는 대상이 되지 않습니다. 세액은 지자체의 운용이나 물건의 요건에 따라서도 달라지므로, 취득 전에 도도부현 세무사무소에 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 부동산취득세 경감조치와 환급신청 절차에서 정리하고 있습니다.
최종 비용과 수익률 재계산
여기에 눌러앉기 대응 비용과 승계 채무, 원상회복비를 더합니다. 체납 관리비는 월 2.5만 엔(약 24만 원)×24개월＝60만 엔(약 570만 원), 원상회복비는 80만 엔(약 760만 원)으로 가정합니다(이 두 항목은 물건마다 달라지는 가정값입니다).
| 항목 | 금액 | 성격 |
|---|---|---|
| 낙찰대금 | 1,800.0만 엔(약 1억 7,100만 원) | 확정(보증금 400만 엔은 대금에 충당) |
| 등록면허세 | 20.0만 엔(약 190만 원) | 공표세율로 산정 |
| 부동산취득세 | 21.0만 엔(약 200만 원) | 공표세율로 산정(택지 등의 과세표준 2분의 1 적용) |
| 인도명령의 인지·우표 | 0.2만 엔(약 1만 9,000원) | 공표액 |
| 명도집행 예납금 | 6.5만 엔(약 62만 원) | 공표액(작업 인부 일당 등은 별도) |
| 체납관리비·수선적립금의 승계 | 60.0만 엔(약 570만 원) | 가정값(구분소유법 제8조에 따라 승계) |
| 원상회복·수선 | 80.0만 엔(약 760만 원) | 가정값 |
| 총취득비용 | 1,987.7만 엔(약 1억 8,880만 원) | ― |
연간임료 120만 엔(약 1,140만 원)으로 계산하면 낙찰액 기준 표면수익률은 6.67%이지만, 총취득비용 기준으로는 6.04%가 됩니다. 게다가 명도에 8개월이 걸리면 첫해 임료 수입은 40만 엔(약 380만 원)에 그쳐, 첫해 수익률은 2.0%까지 떨어집니다. 매각기준가액의 20% 할인으로 입찰할 수 있었다 하더라도, 이렇게 합산해 보면 '싼 쇼핑'으로 보이지 않게 되는 경우가 드물지 않습니다. 경매의 손익은 낙찰액이 아니라 이 표로 결정됩니다.
무잉여 취소로 입찰 준비가 헛수고가 될 가능성
한 가지 더, 시간 비용에 관한 이야기를 해두겠습니다. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권이 없는 경우 매수가능가액이 절차비용 예상액을 초과하지 않을 때, 또는 우선채권이 있는 경우 매수가능가액이 절차비용과 우선채권 예상액의 합계에 미치지 못할 때는 '무잉여(無剰余)'로 처리되어, 집행법원이 압류채권자에게 통지합니다(민사집행법 제63조 제1항).
통지를 받은 압류채권자가 1주일 이내에 일정한 조치를 취하지 않으면 경매절차 자체가 취소됩니다(같은 조 제2항). 매수 희망자가 3점 세트를 꼼꼼히 읽고, 현지를 답사하고, 자금을 준비해 두었더라도 절차 자체가 사라져 버릴 수 있다는 뜻입니다. 이는 경매에 고유한 '헛수고 비용'으로, 일반 중개매매에는 존재하지 않습니다.
본인의 자택이 경매에 부쳐질 것 같은 분들께: 매도인 입장에서 본 경매와 임의매각
지금까지는 매수인의 관점에서 설명드렸지만, 본인 소유의 부동산이 경매에 부쳐질 것 같은 상황에서 이 글을 찾아오신 분들도 계실 것입니다. 매도인의 입장에서 보면 제도의 의미가 완전히 달라집니다.
경매에서는 가격의 하한선이 매수가능가액(매각기준가액의 80%)이며, 실제로 그 수준에서 낙찰되는 경우도 있을 수 있습니다. 매각기준가액은 평가인의 평가에 근거해 집행법원이 정하는 것으로, 소유자가 가격 협상에 개입할 여지는 없습니다. 매각 시기, 조건, 인도 방법도 소유자의 의사와 무관하게 진행됩니다. 재판소 스스로도 경매 부동산은 '소유자의 의사와 관계없이 강제로 매각된다'고 설명하고 있습니다.
이에 비해 임의매각은 채권자의 동의를 전제로, 통상적인 매매로서 시장에 내놓는 방법입니다. 매수인은 내람할 수 있고 주택담보대출을 이용할 수 있어 매수 희망자층이 넓어집니다. 인도 시기도 계약으로 조정할 수 있습니다. 매도인 입장에서의 차이는 가격 그 자체보다 '시장에서 매수인을 선택할 수 있는지 여부'에 있습니다.
다만 임의매각은 채권자와의 합의가 필요하며, 검토할 수 있는 기간에도 한계가 있습니다. 독촉장이나 경매개시결정이 도착한 단계에서 금융기관과 서둘러 상담하는 것이 실무상의 갈림길이 됩니다. 상환이 힘들어지기 시작한 단계에서의 선택지는 주택담보대출을 갚을 수 없을 때의 대처법과 체납 리스크에서 정리하고 있습니다. 또한 임대 중인 물건이 저당권 실행을 받는 경우의 흐름은 저당권이 설정된 임대 물건의 실행 시 리스크를 참고하시기 바랍니다.
정리: 어떤 사람이라면 경매를 검토해도 좋은가
경매 부동산 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 제도는 잘 정비되어 있고, 조문도 재판소의 운용 방식도 공개되어 있습니다. 문제는 통상적인 매매라면 매도인·중개회사·금융기관이 나누어 부담했을 작업을 매수인 혼자서 떠안게 된다는 점에 있습니다.
다음 항목 모두에 '예'라고 답할 수 있는 분이라면 검토해도 좋다고 생각합니다.
- 매각허가결정 확정으로부터 약 1개월 이내에 낙찰액 전액을 현금으로 납부할 수 있다
- 낙찰액과는 별도로 명도·세금·체납금·원상회복 비용으로 수백만 엔의 추가 지출을 자금 계획에 반영할 수 있다
- 물건명세서·현황조사보고서·평가서를 스스로 읽고 승계되는 권리의 유무를 판단할 수 있다
- 대금납부로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다는 기한을 스스로 관리할 수 있다
- 명도가 완료될 때까지 몇 개월 동안 임료 수입이 전혀 없어도 자금 사정이 돌아간다
- 물리적 하자가 발견되더라도 누구에게도 청구할 수 없다는 사실을 받아들일 수 있다
저희 INA&Associates 주식회사는 단점까지 포함해 먼저 알려드리는 것이 장기적인 신뢰로 이어진다고 생각합니다. 경매는 '싸게 사는 방법'이 아니라, '수고와 시간을 스스로 부담하는 대신, 가격의 하한선이 법률로 지켜지는 거래'입니다. 그 부담을 감당할 수 있는지 여부로 판단하시는 것이 가장 실수가 적은 방법이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 경매 부동산은 얼마나 저렴하게 살 수 있나요?
법률이 정하고 있는 것은 하한선뿐이며, '시세보다 몇 % 저렴하다'는 기준은 없습니다. 입찰 가능한 하한은 매수가능가액＝매각기준가액의 80%입니다(민사집행법 제60조 제3항). 실제 낙찰액은 입찰 상황에 따라 정해지며, 매각기준가액을 웃도는 경우도 있습니다. 판단을 위해서는 낙찰액에 등록면허세·부동산취득세·명도 비용·승계하는 체납금·원상회복비를 더한 총취득비용으로 비교하시기 바랍니다.
Q2. 전 소유자가 눌러앉으면 퇴거까지 얼마·몇 개월이 걸리나요?
공표된 금액으로 확정되는 비용은 인도명령의 인지 500엔(약 4,750원)과 예납우표 1,330엔(약 1만 2,600원), 명도집행 예납금 65,000엔(약 62만 원)을 합한 66,830엔(약 63만 5,000원)이 출발점입니다(도쿄지방재판소 표준액, 채무자 1명·물건 1개인 경우). 여기에 작업 인부 일당·잔존물 운반비·창고 보관비가 별도로 듭니다. 기간은 명도집행 신청으로부터 원칙적으로 2주 이내에 최고(催告)가 이루어지고, 인도기한은 최고일로부터 1개월이 경과하는 날입니다. 인도명령의 심문과 집행항고 기간까지 포함하면, 대금납부로부터 몇 개월 정도를 예상해 두는 것이 현실적입니다.
Q3. 경매 부동산은 내람할 수 없나요?
제도로서는 내람이 존재합니다. 압류채권자의 신청이 있을 때는 집행법원이 집행관에게 내람 실시를 명해야 한다고 규정되어 있습니다(민사집행법 제64조의2). 다만 대항할 수 있는 점유권원을 가진 점유자가 동의하지 않는 경우에는 실시되지 않습니다. 매수 희망자가 스스로 신청할 수는 없으므로, 실시 여부는 공고나 물건명세서에서 확인하시기 바랍니다.
Q4. 누수나 흰개미가 발견되면 정말로 아무것도 청구할 수 없나요?
종류 또는 품질에 관한 불합치에 대해서는 민법 제568조 제4항에 따라 같은 조 제1~3항이 적용되지 않아, 해제·대금감액·손해배상을 청구할 수 없습니다. 누수나 흰개미는 여기에 포함됩니다. 반면 권리에 관한 불합치라면 제1항으로 해제·대금감액, 제2항으로 채무자가 무자력인 경우의 대금반환청구, 제3항으로 악의의 채무자나 채권자에 대한 손해배상의 여지가 있습니다. '일체 책임을 지지 않는다'는 설명은 정확하지 않습니다.
Q5. 공매(관공서 옥션)는 경매와 무엇이 다른가요?
근거법이 국세징수법이라는 점과 인도의 취급이 가장 큰 차이입니다. 국세청 '공매 안내서'는 공매재산이 부동산인 경우 국가가 인도 의무를 지지 않는다고 명시하고 있으며, 경매의 인도명령에 상당하는 제도가 없습니다. 토지의 경계도 인접지 소유자와 협의하도록 요구하고 있습니다. 공매보증금은 견적가액의 100분의 10 이상, 공매공고는 공매일로부터 최소 10일 전까지입니다.
Q6. 아파트의 체납 관리비는 낙찰자가 부담하나요?
네, 부담합니다. 관리규약의 정함이 아니라 법률상의 효과로서 승계됩니다. 구분소유법 제7조 제1항이 대상 채권을 정하고, 제8조가 '앞 조 제1항에 규정된 채권은 채무자인 구분소유자의 특정승계인에 대해서도 행사할 수 있다'고 정하고 있습니다. 낙찰자는 특정승계인에 해당하므로 관리조합으로부터 청구를 받게 됩니다. 대금납부 후에는 신속하게 관리조합 또는 관리회사에 체납액을 조회하시기 바랍니다.
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인용·참고자료
- 도쿄지방재판소 「경매부동산의 매수절차(競売不動産の買受手続)」(입찰기간 8일간, 3점 세트 비치 15일 전, 보증금은 매각기준가액의 20%, 대금납부기한은 매각허가결정 확정으로부터 약 1개월 이내, 인도명령은 6개월·9개월)
- 도쿄지방재판소 「부동산인도명령 신청에 관하여(不動産引渡命令の申立てについて)」(신청수수료 500엔, 예납우표 110엔＋1,220엔, 자격증명서 3개월 이내)
- 도쿄지방재판소 「인도명령 신청부터 강제집행 신청까지의 절차 흐름(引渡命令の申立てから強制執行の申立てまでの手続の流れ)」(심문은 통상 7일 이내에 회답, 집행항고는 송달 다음 날부터 1주일)
- 도쿄지방재판소 「부동산 집행절차(不動産執行手続)」(절차 흐름도)
- 도쿄지방재판소 집행관실 「예납금액 표준표(予納金額標準表, 레이와 3년(2021년) 4월 1일 개정)」(부동산명도 등 사건 기본액 65,000엔, 증가할 때마다 40,000엔 가산, 작업 인부 일당·잔존물 운반비·창고 보관비는 미포함)
- 재판소 「부동산인도(명도)집행(不動産引渡（明渡）執行)」(신청일로부터 원칙적으로 2주 이내에 집행개시 일시를 협의, 인도기한은 최고일로부터 1개월)
- 도쿄지방재판소 「무잉여 취소를 회피하는 방법에 관하여(無剰余取消しを回避する方法について)」
- 부동산 경매물건 정보사이트(BIT) 용어집 「매수가능가액(買受可能価額)」/「매각기준가액(売却基準価額)」/「3점 세트(三点セット)」
- 민사집행법(民事執行法, e-Gov 법령검색)(제59조, 제60조, 제63조, 제64조의2, 제65조의2, 제68조의4, 제78조, 제83조, 제168조의2, 제213조)
- 민법(民法, e-Gov 법령검색)(제395조, 제568조)
- 건물의 구분소유 등에 관한 법률(建物の区分所有等に関する法律, e-Gov 법령검색)(제7조 제1항, 제8조)
- 국세징수법(国税徴収法, e-Gov 법령검색)(제95조 제1항, 제99조의2, 제100조 제1항, 제106조의2, 제189조)
- 국세청 공매정보 「공매 안내서(公売のしおり)」(부동산에 대해 국가는 인도 의무를 지지 않음, 토지의 경계는 인접지 소유자와 협의, 등록면허세 등은 매수인 부담)
- 국세청 택스앤서(タックスアンサー) No.7191 「등록면허세 세액표(登録免許税の税額表)」(건물의 매매 또는 경매에 의한 소유권 이전은 1,000분의 20, 토지의 '기타(증여·교환·수용·경매 등)'는 1,000분의 20, 개인이 본인 거주 목적으로 사용하는 주택용 가옥의 경락은 조세특별조치법 제73조에 따라 1,000분의 3)
- 국세청 「토지 매매 및 주택용 가옥의 소유권 보존등기 등에 관한 등록면허세 세율 경감조치 안내(土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ)」(레이와 8년(2026년) 4월)
- 국토교통성 「부동산취득세에 관한 특례조치(不動産取得税に係る特例措置)」(주택은 세율 3%, 본칙 4%, 적용기한 레이와 9년(2027년) 3월 31일, 신축 1,200만 엔 공제·중고주택 공제)
- 도쿄도 주세국(東京都主税局) 「부동산취득세(不動産取得税)」(레이와 9년(2027년) 3월 31일까지의 택지 등 취득은 과세표준이 가격의 2분의 1, 세율은 토지 3%·가옥(주택) 3%·가옥(비주택) 4%, 중고주택 경감은 개인이 본인 거주 목적으로 사용하는 경우)
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