La vente d'un bien immobilier est une transaction importante qui intervient une fois dans la vie pour de nombreuses personnes. Cependant, en coulisses, le problème de l'"enfermement" a longtemps été mis en évidence, ce qui peut nuire aux intérêts du vendeur.
L'immobilier, un actif important, n'est en quelque sorte pas largement présenté et des opportunités de vente sont manquées. Cette situation est due aux défis structurels du secteur immobilier et à l'attitude de recherche de profit de certains vendeurs.
Dans cet article, INA&Associates Ltd examine le cœur du problème de l'"enclosure", qui entrave la transparence des transactions immobilières. Du point de vue d'un expert, nous expliquons tout, du système Raines (REINS) à la psychologie des vendeurs qui s'abstiennent délibérément de divulguer des informations sur les biens immobiliers et ses défauts structurels, et nous présentons des mesures concrètes que les vendeurs peuvent prendre pour protéger leurs propres actifs.
Qu'est-ce que REINS ?
REINS est l'abréviation de RealEstateInformationNetworkSystem, un système de réseau informatique pour l'échange d'informations sur les biens immobiliers géré par le "système de distribution désigné" par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. Il a été créé en vertu de la loi sur les transactions immobilières et les terrains à bâtir afin de permettre aux agents immobiliers d'échanger des informations.
Le système devrait permettre aux agents immobiliers de tout le pays de partager des informations en ligne sur les biens immobiliers et de réaliser des transactions immobilières rapides et sans heurts.
Lorsqu'un agent immobilier reçoit une demande de vente de la part du vendeur dans le cadre d'un contrat de médiation à temps plein ou d'un contrat de médiation sous exclusivité, il est tenu par la loi (article 34-2 de la loi sur les transactions immobilières) d'enregistrer les informations relatives à son bien auprès de Raines dans un certain délai.
Cela permet à d'autres agents immobiliers de consulter les informations sur le bien et de le présenter à l'acheteur, qui est leur propre client. En d'autres termes, Raines est un système qui constitue la base d'un marché transparent et équitable permettant à l' ensemble du secteur de rechercher des acheteurs, plutôt que de voir l'information monopolisée par des agents immobiliers spécifiques.
Qu'est-ce que la clôture ?
La "clôture" désigne l'acte par lequel un agent immobilier qui a reçu une demande de vente ne divulgue délibérément pas les informations relatives à la propriété à d'autres agents et tente de trouver un acheteur par ses propres moyens.
Plus précisément, la technique consistant à ne pas enregistrer les informations relatives au bien auprès de Raines ou à refuser faussement des demandes de renseignements émanant d'autres agents sous prétexte que le bien est "en cours de négociation" est utilisée même si le bien est enregistré. L'objectif de cette action est d'établir une "agence bilatérale" dans laquelle les frais d'agence sont perçus à la fois par le vendeur et par l'acheteur.
Il existe deux types de formes de médiation dans les transactions immobilières : la "médiation à une main" et la "médiation à deux mains". Les différences entre ces deux types de médiation sont résumées dans le tableau ci-dessous.
| Forme de médiation | Vue d'ensemble | Frais de médiation | Mérite / démérite |
|---|---|---|---|
| Agence unipersonnelle | Forme dans laquelle le vendeur du côté du vendeur et le vendeur du côté de l'acheteur existent séparément et où une affaire est conclue conjointement. | Le vendeur paie une commission à l'entrepreneur du côté du vendeur et l'acheteur paie une commission à l'entrepreneur du côté de l'acheteur. | Avantages : l'information parvient à un large éventail d' acheteurs potentiels et l'on peut s'attendre à une vente rapide et importante. Inconvénient : pour le vendeur, une commission ne peut être obtenue que d'un seul côté. |
| Agence à deux mains | Une forme dans laquelle un agent immobilier agit en tant qu'intermédiaire pour le vendeur et l'acheteur. | Une commission peut être perçue à la fois du vendeur et de l'acheteur. | Mérite : pour l'agence, le revenu de la commission est doublé. Inconvénients : l'information est limitée et peut faire perdre des opportunités de vente au vendeur. |
La clôture est un acte visant à créer intentionnellement cette médiation bilatérale et peut être considérée comme un acte extrêmement problématique qui donne la priorité à son propre profit sur le profit du vendeur.
Pourquoi les vendeurs ne le mettent-ils pas sur Raines - la psychologie de la clôture
La principale raison pour laquelle un agent immobilier hésite à publier des informations dans Raines et à les enfermer réside dans la structure des honoraires d'intermédiation.
La limite supérieure de la commission d'agence stipulée dans la loi sur les transactions immobilières est fixée en fonction du montant de la transaction. Prenons l'exemple d'une commission de médiation pour un bien hypothétique de 50 millions de yens.
| Formulaire de médiation | Commission du vendeur | Commission de l'acheteur | Montant total perçu par l'agence |
|---|---|---|---|
| Agence à une main | 1 716 000 yens (taxes comprises) | 0 yen | 1 716 000 yens (taxes comprises) |
| Agence à deux mains (taxes incluses) | 1 716 000 yens (TTC) | 1 716 000 yens (TTC) | 3 432 000 yens (TTC) |
Formule : (Prix de vente x 3 % + 60 000 yens) + taxe à la consommation
Ainsi, si un intermédiaire bilatéral peut être établi, le bénéfice du commerçant est simplement doublé.
Cette incitation économique incite fortement certains négociants à "ne pas transmettre d'informations sur les biens immobiliers à d'autres sociétés et à trouver un acheteur par eux-mêmes". L'agent immobilier, qui devrait à l'origine agir en tant qu'agent du vendeur pour vendre le bien le plus rapidement possible et à un prix élevé, tente de contrôler l'information afin de maximiser son propre profit. Telle est la psychologie qui sous-tend le problème des clôtures.
Les défauts structurels qui empêchent la disparition des clôtures
Le problème de l'enfermement n'est pas simplement dû à un manque d'éthique de la part de quelques mauvais agents. Il existe des failles structurelles plus profondes dans le secteur de l'immobilier qui constituent le terreau de ce problème.
Tout d'abord, il y a la question de la structure de rémunération. Comme nous l'avons déjà mentionné, le fait que l'agence biface soit un système de rémunération extrêmement favorable pour les négociants constitue la plus grande incitation à l'enfermement. Cette structure, où les intérêts du vendeur et ceux du constructeur ne coïncident pas nécessairement, peut facilement créer des conflits d'intérêts.
Deuxièmement, le système de contrôle et les sanctions sont laxistes. Bien que l'enregistrement auprès de Raines soit obligatoire, la gestion des informations après l'enregistrement (par exemple la mise à jour du statut "en cours de négociation") est largement laissée à la déclaration du vendeur, ce qui rend difficile l'appréhension précise de la situation réelle. Les sanctions en cas de découverte d'une saisie sont rarement sévères, telles qu'un ordre de suspension de l'activité, et n'ont pas un effet dissuasif suffisant.
Troisièmement, il existe une asymétrie d'information. L'expertise en matière de transactions immobilières est inégalement répartie du côté des vendeurs, et il n'est pas facile pour les vendeurs ordinaires de détecter l'existence d'une clôture. Le fait qu'ils n'aient d'autre choix que de croire les paroles des commerçants, telles que "Nous faisons de la publicité" et "Les demandes arrivent", rend le problème encore plus profond.
Enfin, on ne peut ignorer les anciennes pratiques du secteur et un environnement trop concurrentiel. Certaines parties du secteur ont encore tendance à favoriser le courtage bilatéral, et la réalité est qu'il n'y a pas de limite au nombre de négociants qui, dans le but d'assurer un profit dans un environnement férocement concurrentiel, sont facilement impliqués dans les enclosures.
Impact de la clôture sur les vendeurs et les acheteurs
La clôture entraîne de graves inconvénients tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Pour le vendeur, il ne s'agit de rien d'autre que d'être privé de l'opportunité de vente optimale qui aurait dû être obtenue.
| Impact | Détails concrets |
|---|---|
| Allongement du délai de vente | Les informations sur le bien n'étant divulguées que de manière limitée, la recherche d'un acquéreur potentiel prend du temps. |
| Diminution du prix de vente | Comme il n'est pas possible de recruter un large éventail d'acheteurs potentiels, le principe de concurrence ne fonctionne pas et, par conséquent, le bien peut être vendu à un prix inférieur à celui du marché. |
| Perte d'opportunité. | Il s'agit de la perte d'opportunité la plus importante, lorsque d'autres candidats souhaitaient acheter le bien à de meilleures conditions, mais que la transaction est réalisée sans qu'ils en connaissent l'existence. |
Supposons par exemple qu'un vendeur reçoive une demande de vente à 50 millions de yens et qu'il souhaite conclure la vente dans le cadre d'un courtage bilatéral. Le vendeur peut recommander l'achat à 48 millions de yens au client trouvé dans sa propre entreprise et conclure une transaction.
Toutefois, si l'information est largement diffusée par l'intermédiaire de Raines, la possibilité qu'un client désireux d'acheter à 51 millions de yens auprès d'un autre vendeur apparaisse ne peut être écartée. Cela représenterait un manque à gagner de 3 millions de yens pour le vendeur.
Comment repérer les clôtures et les contre-mesures
Pour que les vendeurs puissent protéger leurs propres intérêts, il est essentiel de détecter les signes de fermeture à un stade précoce et de prendre les contre-mesures appropriées.
Il convient de vérifier les points suivants et, en cas de soupçon, d'adopter une position ferme et de demander des explications au vendeur.
| Points de contrôle | Points à contrôler |
|---|---|
| Certificat d'enregistrement Raines | Lors de la conclusion d'un contrat de médiation à temps plein ou d'un contrat de médiation sous contrat d'exclusivité, un contractant enregistre les informations relatives au bien immobilier dans Raines et est tenu de remettre le certificat au vendeur. Veillez à le recevoir et à en vérifier le contenu. |
| Rapport sur les activités publicitaires | Demandez un rapport spécifique sur la fréquence de vos activités publicitaires et sur les médias utilisés. Méfiez-vous si le rapport est vague ou si l'activité est mal documentée. |
| Réaction des autres vendeurs. | Demandez s'il y a eu des demandes de renseignements de la part d'autres fournisseurs. et vérifiez régulièrement. Si la réponse est "pas du tout", il se peut que l'information ne soit pas correctement diffusée. |
| Liste des sites portails | Vérifiez si votre bien est répertorié sur les principaux portails immobiliers. S'il n'y figure pas ou si les informations sont inexactes, c'est qu'il y a un problème. |
La mesure la plus fiable consiste à choisir un agent immobilier fiable.
Il est important de lui poser des questions claires sur sa politique en matière d'utilisation de Raines et sur son approche de la divulgation d'informations lors de l'entretien précontractuel, et de déterminer s'il a pour principe de faire passer les intérêts du vendeur en premier. Un "devis croisé" est également un moyen efficace de consulter plusieurs entrepreneurs plutôt qu'un seul. En comparant les propositions et les réponses de différentes entreprises, il est possible de trouver un partenaire plus fiable.
Conclusion.
La "clôture" dans le secteur immobilier est un acte malveillant qui porte gravement atteinte aux intérêts du vendeur. Il s'explique par les motivations égoïstes des négociants qui cherchent à créer une agence bilatérale et par les problèmes structurels auxquels le secteur est confronté.
Toutefois, le risque peut être considérablement réduit si le vendeur lui-même acquiert les connaissances nécessaires et agit de manière proactive.
L'essentiel n'est pas de "s'en remettre à l'agent immobilier", mais de le considérer comme un partenaire à part entière. Il est essentiel de vérifier soigneusement le certificat d'enregistrement Raines, de demander des rapports réguliers sur les activités publicitaires et de ne pas hésiter à poser des questions en cas de doute pour protéger ses biens.
Depuis sa création, INA & Associates Ltd s'est engagé à faire preuve d'une grande transparence et à maximiser les intérêts de ses clients. Nous nous engageons à fournir la prochaine génération de services immobiliers, qui s'éloignent des anciennes pratiques telles que les clôtures et combinent la technologie et l'intégrité.
Si vous avez des inquiétudes ou des questions concernant la vente de biens immobiliers, n'hésitez pas à nous contacter. Nous travaillerons en étroite collaboration avec chacun de nos clients pour leur apporter la meilleure solution possible.
Questions fréquemment posées
Q1 : L'enregistrement auprès de Raines est-il obligatoire ?
R1 : Oui, lorsqu'un agent immobilier conclut un "contrat de médiation à temps plein" ou un "contrat de médiation avec obligation d'exclusivité" avec le vendeur en vertu de la loi sur les transactions immobilières, il est tenu d'enregistrer les informations relatives au bien immobilier auprès de Raines dans un délai de sept jours et de cinq jours à compter du lendemain de la date de conclusion du contrat, respectivement.
Q2 : La clôture est-elle illégale ?
R2 : Dans le cadre d'un contrat de médiation à temps plein et d'un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité, le fait de négliger l'enregistrement auprès de Raines sans raison valable ou de manipuler injustement les informations relatives à l'enregistrement constitue une violation de la loi sur les transactions immobilières et les terrains à bâtir. Dans un cas malveillant, il fait l'objet d'une sanction administrative.
Q3 : L'agence bilatérale pose-t-elle un problème en soi ?
R3 : Cela ne signifie pas que l'agence bilatérale soit illégale en soi. En conséquence, les conditions du vendeur et de l'acheteur sont adaptées, et le cas où la médiation est conclue par une seule entreprise peut se produire naturellement. Ce qui pose problème, c'est l'acte d'enfermement par lequel un contractant manipule intentionnellement des informations à son profit et "crée" une agence bimanuelle.
Q4 : Comment puis-je savoir s'il s'agit d'une pièce jointe ?
R4 : Tout d'abord, demandez la délivrance d'un "certificat d'enregistrement Raines" et vérifiez si votre propriété est enregistrée. Ensuite, bien que la "recherche de leurre", qui consiste à demander à une autre société immobilière de se faire passer pour un acheteur et de se renseigner sur votre propre bien, soit une méthode, il est essentiel de communiquer étroitement avec l'entrepreneur qui a conclu un contrat de médiation.
Q5 : Comment puis-je éviter l'enclosure ?
R5 : La chose la plus importante est de discerner l'attitude d'un entrepreneur avant de signer un contrat. Posez des questions précises sur la transparence de la divulgation des informations et sur la stratégie de vente, et choisissez un contractant qui peut traiter avec vous en toute bonne foi. En outre, si vous optez pour un contrat de médiation générale, le risque d'enfermement par une seule entreprise est réduit car vous pouvez solliciter plusieurs contractants. Toutefois, comme il est possible que le travail de vente de la partie contractante devienne mince, le contrat de médiation général présente un avantage et un inconvénient. L'idéal est de conclure un contrat de médiation à temps plein avec une entreprise de confiance et de faire avancer le travail de vente sur un trépied.
