Si está considerando comprar una propiedad en subasta judicial (keibai, 競売) en Japón, hay una conclusión que quiero adelantarle antes de cualquier otra cosa: este es un sistema exclusivamente japonés, con reglas, plazos y responsabilidades que no tienen un equivalente directo en España o América Latina, y que conviene entender antes de pujar. El «precio bajo» de una propiedad en subasta judicial no es una ganga: es la contrapartida de un suelo de precio fijado por ley y de todos los trámites, costes y tiempo que asume el adjudicatario (el comprador que gana la subasta). Esto es especialmente relevante para inversores extranjeros: a diferencia de España, donde el Registro de la Propiedad goza de fe pública registral (un comprador de buena fe que confía en lo inscrito queda protegido frente a defectos ocultos de titularidad, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria), el registro de la propiedad japonés (tōki, 登記) no tiene fe pública. Es un sistema meramente declarativo: la inscripción no garantiza ni convalida el derecho, y quien compra —especialmente en una subasta judicial— debe verificar por sí mismo la situación jurídica del inmueble, porque el Estado no responde por lo que el registro no refleja con exactitud. Esta diferencia estructural es la razón de fondo por la que, en Japón, cargas y deudas que en otros países quedarían «limpias» al inscribir la compra pueden sobrevivir a la adjudicación. Cuando el antiguo propietario se niega a desalojar la vivienda, la ley japonesa sí ofrece una vía para expulsarlo, pero con un plazo estricto: la solicitud debe presentarse dentro de los 6 meses posteriores al pago del precio de adjudicación, y si el comprador tarda en actuar, esa vía deja de estar disponible. En este artículo reunimos, únicamente con cifras extraídas de la ley y de documentos publicados por los tribunales y por la Agencia Tributaria de Japón (Kokuzeichō, 国税庁), las diferencias entre subasta judicial (keibai), subasta administrativa (kōbai, 公売) y venta voluntaria (nin'i baikyaku, 任意売却), el coste y los plazos reales para desalojar a un ocupante, y los impuestos que se pagan tras adjudicarse la propiedad.
Puntos clave de este artículo
- El importe mínimo de puja está fijado por ley: el «precio de compra posible» (kaiuke kanō kagaku, 買受可能価額) equivale al 80% del «valor base de venta» (baikyaku kijun kagaku, 売却基準価額) (artículo 60, párrafo 3 de la Ley de Ejecución Civil, 民事執行法). La cifra de «un 20-30% por debajo del precio de mercado», que circula habitualmente, no tiene base legal.
- La orden de entrega (hikiwatashi meirei, 引渡命令), la herramienta decisiva contra un ocupante que se niega a irse, solo puede solicitarse dentro de los 6 meses posteriores a la fecha de pago del precio (9 meses si el ocupante es un arrendatario de edificio hipotecado con derecho a plazo de gracia) (artículo 83, párrafo 2 de la misma ley).
- La ejecución forzosa del desalojo parte de un depósito de 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) ante el agente judicial (importe estándar del Tribunal de Distrito de Tokio); el jornal de los operarios, el transporte de los enseres abandonados y el almacenaje se cobran aparte.
- Afirmar que «el tribunal no asume ninguna responsabilidad» es inexacto. La exención solo cubre los defectos de tipo o calidad; ante defectos de titularidad (derechos), la ley deja margen para la resolución del contrato, la reducción del precio o la indemnización por daños (artículo 568 del Código Civil).
- La subasta administrativa (kōbai, 公売, también llamada «subasta de organismos públicos») es todavía más dura que la subasta judicial: para inmuebles, el Estado no asume ninguna obligación de entrega, y no existe un mecanismo equivalente a la orden de entrega.
Conclusión: ¿deberían evitarse las propiedades en subasta judicial?
No lo recomiendo a quienes compran un inmueble por primera vez, a quienes no disponen de margen de liquidez, ni a quienes no pueden asumir un desfase de seis meses o más tras la adjudicación. En cambio, para quien puede pagar al contado, planificar su presupuesto contando con varios meses y varios cientos de miles de yenes para el desalojo, y leer por sí mismo el «juego de tres documentos» (santen setto, 三点セット), sí merece la pena estudiarlo. Lo que marca la diferencia no es la calidad del inmueble, sino un único factor: si usted puede asumir personalmente el tiempo y el coste del procedimiento.
El precio mínimo lo fija la ley: precio de compra posible = 80% del valor base de venta
La expresión que suele repetirse sobre las subastas judiciales —«un 20-30% más barato que el precio de mercado»— no tiene respaldo legal. Lo único que la ley fija es el suelo del importe que se puede pujar.
El tribunal de ejecución determina el «valor base de venta» (baikyaku kijun kagaku, 売却基準価額) a partir de la tasación de un perito, y el importe ofertado por el comprador debe ser igual o superior al «precio de compra posible» (kaiuke kanō kagaku, 買受可能価額), que resulta de restar dos décimas partes (el 20%) al valor base de venta (artículo 60, párrafo 3 de la Ley de Ejecución Civil). Si el valor base de venta es de 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR), el mínimo es de 16.000.000 JPY (aprox. 94.100 EUR). Es decir, ese «20% de descuento» es solo el suelo a partir del cual se admiten pujas, no el precio final de adjudicación ni la diferencia real con el valor de mercado. En los inmuebles más solicitados no es raro que el precio de adjudicación supere el propio valor base de venta.
A diferencia de una subasta hipotecaria en España, donde el tipo de subasta también actúa como umbral pero el procedimiento y las garantías del comprador se rigen por la Ley de Enjuiciamiento Civil, en Japón este suelo del 80% es una cifra puramente procesal: no refleja el estado real del inmueble ni compensa por sí sola los riesgos que describimos a continuación.
Lo «barato» en realidad es la contrapartida del riesgo que asume el comprador
El perito incorpora en su tasación circunstancias propias de la subasta judicial: que el inmueble está ocupado, que no se puede inspeccionar el interior y que no se cuenta con la colaboración del vendedor. Lo que hay detrás del precio bajo es una estructura muy concreta: el trabajo y el riesgo que en una compraventa normal asumirían el vendedor y la inmobiliaria se trasladan íntegramente al comprador.
Por eso, para juzgar si una subasta judicial sale a cuenta, no basta con mirar el precio de adjudicación. Hay que sumar precio de adjudicación + impuesto de registro + impuesto de adquisición de inmuebles + coste real del desalojo + deudas que se heredan + coste de la reforma de puesta a punto, y solo entonces comparar con operaciones de compraventa similares en la zona. Más adelante en este artículo hacemos ese cálculo con tipos impositivos y depósitos reales.
Costes y plazos legales de las propiedades en subasta judicial [tabla]
En una subasta judicial, la mayoría de los plazos y de los importes están fijados por la ley y por la práctica de los tribunales. Antes de entrar en el detalle, conviene ver el conjunto en cifras. El siguiente esquema procede de información publicada por la Sección 21 de lo Civil del Tribunal de Distrito de Tokio (Centro de Ejecución Civil).
Como muestra el diagrama, desde el anuncio público hasta el pago del precio el proceso avanza por una única vía; la orden de entrega es un trámite aparte que empieza después. Este es precisamente el punto donde surge la situación de «gané la subasta, pero no puedo mudarme»: adjudicarse el inmueble y poder ocuparlo son dos procedimientos distintos y sucesivos, algo que sorprende a muchos inversores extranjeros acostumbrados a que la escritura y la toma de posesión vayan de la mano.
Tabla de cifras: de la puja al pago del precio
| Concepto | Cifra / plazo | Base legal |
|---|---|---|
| Importe mínimo de puja | Precio de compra posible = 80% del valor base de venta (se descuenta 2/10) | Art. 60.3 Ley de Ejecución Civil |
| Garantía de la oferta de compra (depósito) | Normalmente el 20% del valor base de venta; puede ser mayor — confirmar en el anuncio | Art. 66 misma ley / práctica del Tribunal de Tokio |
| Periodo de licitación | Normalmente 8 días en el Centro de Ejecución Civil | Tribunal de Distrito de Tokio, «Trámite de adjudicación de inmuebles en subasta judicial» |
| Publicación del anuncio y disponibilidad del juego de tres documentos | Normalmente 15 días antes del inicio del periodo de licitación | Ídem |
| Declaración de no pertenencia a organización criminal (bōryokudan) | Debe presentarse con cada oferta; su omisión invalida la oferta sin posibilidad de subsanación | Art. 65-2 Ley de Ejecución Civil |
| Plazo de pago del precio | Normalmente, aprox. 1 mes desde la firmeza de la resolución de autorización de venta | Art. 78.1 misma ley / práctica del Tribunal de Tokio |
| Tratamiento del depósito | El depósito aportado por el comprador se aplica al precio | Art. 78.2 misma ley |
| Si no se paga el precio dentro del plazo | Se pierde la condición de comprador y no se devuelve el depósito | Tribunal de Distrito de Tokio, «Trámite de adjudicación de inmuebles en subasta judicial» |
En la práctica, lo que más pesa son las dos últimas filas. Para un inmueble con un valor base de venta de 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR), hay que disponer de 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR) en el momento de pujar, y pagar el resto en efectivo aproximadamente un mes después de la adjudicación. Si la aprobación del banco no llega a tiempo para ese calendario, el depósito de 4.000.000 JPY no se devuelve. Para quien no ha cultivado de antemano una relación de confianza con una entidad financiera que le permita obtener financiación con rapidez, el calendario de una subasta judicial resulta, sinceramente, muy exigente.
Tabla de plazos que se activan tras la adjudicación
| Concepto | Plazo | Base legal |
|---|---|---|
| Solicitud de orden de entrega (regla general) | Dentro de los 6 meses desde la fecha de pago del precio | Art. 83.2 Ley de Ejecución Civil |
| Solicitud de orden de entrega (cuando ocupa el inmueble un usuario de edificio hipotecado con plazo de gracia) | Dentro de los 9 meses desde la fecha de pago del precio | Ídem |
| Momento a partir del cual puede solicitarse frente a un ocupante con plazo de gracia | Tras el transcurso del periodo de gracia de 6 meses desde el pago del precio (con excepciones) | Art. 395.1 Código Civil / Tribunal de Distrito de Tokio |
| Plazo para recurrir la orden de entrega (shikkō kōkoku) | 1 semana a contar desde el día siguiente a la notificación del original | Tribunal de Distrito de Tokio, «Trámite desde la solicitud de la orden de entrega hasta la solicitud de ejecución forzosa» |
| Fecha de inicio de la ejecución del desalojo | Se determina junto con el agente judicial, en principio dentro de las 2 semanas desde la solicitud | Tribunal, «Ejecución de entrega (desalojo) de inmuebles» |
| Del requerimiento de desalojo al plazo límite de entrega | El día en que se cumple 1 mes desde la fecha del requerimiento | Art. 168-2.2 Ley de Ejecución Civil |
Tabla de costes reales
| Partida | Importe | Fuente |
|---|---|---|
| Tasa de solicitud de la orden de entrega | 500 JPY (aprox. 2,9 EUR) en timbre fiscal por cada parte contraria | Tribunal de Distrito de Tokio, «Sobre la solicitud de orden de entrega de inmuebles» |
| Sellos postales anticipados para la orden de entrega | (110 JPY [aprox. 0,6 EUR] × n.º de solicitantes) + (1.220 JPY [aprox. 7,2 EUR] × n.º de partes contrarias) | Ídem |
| Depósito anticipado para la ejecución del desalojo (importe base) | 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) para asuntos de entrega de inmuebles | Oficina de Agentes Judiciales del Tribunal de Distrito de Tokio, «Tabla estándar de depósitos anticipados» (revisada el 1 de abril de 2021) |
| Recargo del mismo depósito | +40.000 JPY (aprox. 235 EUR) por cada deudor o inmueble adicional | Ídem |
| Lo que NO incluye el depósito anticipado | El jornal de los operarios, el transporte de enseres abandonados y el almacenaje se cobran aparte | Ídem (nota) |
| Cuando la parte es una persona jurídica | Se requiere certificado de capacidad jurídica emitido dentro de los 3 meses previos a la solicitud | Tribunal de Distrito de Tokio, «Sobre la solicitud de orden de entrega de inmuebles» |
La nota de la tabla estándar de depósitos anticipados especifica claramente que el jornal de los operarios, el transporte de enseres abandonados y el almacenaje en los asuntos de desalojo no están incluidos en el depósito. Los 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) no son un tope máximo, sino el importe de entrada. Si en el interior quedan muchos enseres y muebles, el coste real de transporte y almacenaje se acumula por encima de esa cifra.
Qué ocurre si el antiguo propietario se niega a desalojar: de la orden de entrega a la ejecución forzosa, con plazos y costes
Si está buscando información sobre problemas de ocupantes que se niegan a desalojar tras una subasta judicial, esta es la respuesta más concreta que podemos darle. Cuando el ocupante no se marcha voluntariamente, el único recurso del comprador es una resolución judicial llamada orden de entrega (hikiwatashi meirei, 引渡命令); una vez obtenida, se solicita al agente judicial (shikkōkan, 執行官) la ejecución forzosa del desalojo. La negociación o el acuerdo amistoso con el ocupante son solo una opción adicional, fuera de este procedimiento de dos fases regulado por ley: a diferencia de muchos países de tradición civil donde tras una ejecución hipotecaria el lanzamiento del ocupante puede tramitarse dentro de un único procedimiento judicial, en Japón son dos trámites separados y sucesivos.
En la esquina inferior derecha del diagrama, en la columna de la sección de reparto, aparece la secuencia «solicitud de orden de entrega → emisión de la orden de entrega → expedición de la copia ejecutiva, etc.». Se aprecia con claridad que el proceso no termina con el pago del precio: a partir de ahí se inicia un trámite completamente distinto.
Tabla cronológica: del pago del precio a la ejecución del desalojo
| Etapa | Qué se presenta | Qué se paga | Plazo / referencia |
|---|---|---|---|
| 1. Pago del precio | Documentos adjuntos al trámite de recepción de fondos en depósito | Precio de adjudicación − depósito | Aprox. 1 mes desde la firmeza de la resolución de autorización de venta. Esta fecha es el punto de partida de los plazos de 6 y 9 meses |
| 2. Solicitud de la orden de entrega | Escrito de solicitud, listado de partes, listado del inmueble (si es persona jurídica, certificado de capacidad jurídica de menos de 3 meses), acuse de recibo | 500 JPY (aprox. 2,9 EUR) en timbre + sellos (110 JPY [aprox. 0,6 EUR] × solicitantes + 1.220 JPY [aprox. 7,2 EUR] × partes contrarias) | Dentro de los 6 meses desde el pago del precio (9 meses si el ocupante es arrendatario con plazo de gracia) |
| 3. Audiencia (shinjin) | — (el tribunal notifica el escrito de audiencia a la parte contraria) | — | Normalmente se notifica pidiendo respuesta en un plazo de 7 días |
| 4. Emisión y notificación | — | — | El juez examina el expediente y la respuesta, y emite la resolución |
| 5. Firmeza | — | — | Transcurre el plazo de recurso: 1 semana desde el día siguiente a la notificación |
| 6. Expedición de la copia ejecutiva y certificado de notificación | Solicitud de expedición, solicitud de certificado de notificación | Tasas correspondientes | Tras la firmeza |
| 7. Solicitud de ejecución del desalojo | Escrito de solicitud, original de la orden de entrega con copia ejecutiva, certificado de notificación, certificado de capacidad jurídica, croquis del lugar de ejecución | Depósito de 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) (+40.000 JPY [aprox. 235 EUR] por deudor/inmueble adicional) | Ante la oficina de agentes judiciales. En principio no se requieren timbres ni sellos |
| 8. Requerimiento de desalojo | Comparecencia in situ del acreedor (o su representante) | — | Se realiza en principio dentro de las 2 semanas desde la solicitud |
| 9. Plazo límite de entrega | — | — | El día en que se cumple 1 mes desde la fecha del requerimiento |
| 10. Ejecución material (dankō) | Comparecencia del acreedor (o su representante) | Jornal de operarios, transporte, almacenaje (coste real) | Un día adecuado antes del plazo límite de entrega |
El procedimiento en sí está bien organizado, y si todo avanza sin contratiempos, del pago del precio al desalojo pasan solo unos meses. El problema es que, en cada etapa, es el propio comprador quien debe preparar la documentación y quien debe estar pendiente del calendario. Quien ya haya pasado por el proceso completo, desde el impago de la renta hasta la ejecución forzosa de un desahucio, tendrá una idea real de la carga de trabajo que supone; para quien lo afronta por primera vez, el volumen de tareas suele superar lo esperado.
Los casos con 6 meses de plazo de gracia del artículo 395.1 del Código Civil, y cómo cortar ese plazo con el requerimiento del párrafo 2
El tratamiento varía según quién sea el ocupante. El «usuario de edificio hipotecado» (teitō tatemono shiyōsha, 抵当建物使用者) —quien ocupa el inmueble mediante un arrendamiento que no puede oponerse al acreedor hipotecario— no está obligado a entregar el edificio al comprador hasta que transcurran 6 meses desde la adjudicación (artículo 395.1 del Código Civil). El caso típico es un arrendatario que ya ocupaba el inmueble antes del inicio del procedimiento de subasta.
Sin embargo, este plazo de gracia no es incondicional. Si el comprador requiere formalmente el pago de una contraprestación por el uso del edificio tras la adjudicación —fijando un plazo razonable y por un importe equivalente a un mes o más— y el ocupante no paga dentro de ese plazo, la norma de gracia deja de aplicarse (párrafo 2 del mismo artículo). En la práctica, se conserva como prueba el envío de ese requerimiento mediante correo certificado con acuse de recibo y contenido certificado (naiyō shōmei yūbin, 内容証明郵便), y se adjunta una copia a la solicitud de la orden de entrega. Quien descuida reclamar el importe equivalente a la renta está, en la práctica, cerrándose a sí mismo esta vía.
Comparado con los procedimientos de desahucio en países de tradición hipotecaria continental, donde tras la ejecución el nuevo titular suele poder solicitar el lanzamiento del ocupante de forma más directa, este mecanismo japonés de plazo de gracia condicionado a un requerimiento formal previo es una peculiaridad procesal que el comprador debe activar de forma proactiva: no basta con esperar a que pasen los 6 meses.
Cálculo de ejemplo: el coste real de un caso de ocupación que se niega a desalojar
Calculamos con los importes estándar del Tribunal de Distrito de Tokio el caso de un piso en régimen de propiedad horizontal (1 inmueble) ocupado en solitario por 1 deudor.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Tasa de solicitud de la orden de entrega (1 parte contraria) | 500 JPY (aprox. 2,9 EUR) |
| Sellos anticipados (1 solicitante, 1 parte contraria) | 1.330 JPY (aprox. 7,8 EUR) (110 + 1.220) |
| Depósito anticipado para la ejecución del desalojo (importe base) | 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) |
| Subtotal (parte que se puede fijar con cifras publicadas) | 66.830 JPY (aprox. 393 EUR) |
| Jornal de operarios, transporte de enseres, almacenaje | Coste real, aparte (varía según la cantidad de bienes abandonados) |
| Honorarios si se contrata a un abogado | Aparte (varía según el despacho) |
| Renta dejada de percibir durante el periodo vacío hasta el desalojo | Renta estimada × número de meses |
A partir de la documentación publicada, lo único que puede fijarse con certeza son esos 66.830 JPY (aprox. 393 EUR); el resto depende del estado del inmueble y de a quién se encargue el trabajo. Más pesado que esa incertidumbre en el importe es la renta que se deja de percibir. Si el piso puede alquilarse por 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) al mes, cuando el desalojo tarda 8 meses ya se han perdido 800.000 JPY (aprox. 4.710 EUR) de ingresos. El «20% de descuento» de la subasta judicial solo tiene sentido si ese coste de tiempo puede absorberse dentro del margen de rentabilidad previsto.
Si se pasa un solo día del plazo, la orden de entrega deja de estar disponible
Una vez transcurridos 6 meses desde la fecha de pago del precio (9 meses si el ocupante era un usuario de edificio hipotecado con plazo de gracia), el comprador ya no puede solicitar la orden de entrega (artículo 83.2 de la Ley de Ejecución Civil). Este plazo es absolutamente inamovible.
Si, pensando que «con un poco más de conversación acabará marchándose», el comprador sigue negociando y dejan pasar los 6 meses, a partir de entonces la única vía que queda es una demanda ordinaria de reclamación de entrega del edificio. Tanto el tiempo como el coste se disparan. La práctica habitual y recomendable es presentar la solicitud de la orden de entrega en paralelo a cualquier negociación, nunca en su lugar.
Derechos que se extinguen y derechos que se heredan en la subasta judicial [tabla]
La situación jurídica de un inmueble adjudicado en subasta judicial no queda «completamente limpia». La ley distingue con precisión qué derechos se extinguen y cuáles hereda el comprador —y aquí vuelve a resultar decisiva la ausencia de fe pública registral en Japón que mencionábamos al principio: el hecho de que usted compre de buena fe y sin conocer una carga determinada no basta, por sí solo, para liberarle de ella.
| Derecho / deuda | Qué ocurre tras la venta | Base legal |
|---|---|---|
| Privilegio especial, prenda con pacto de no uso ni disfrute, hipoteca | Se extinguen con la venta | Art. 59.1 Ley de Ejecución Civil |
| Adquisición de derechos no oponibles a los titulares de derechos extinguidos, a los acreedores embargantes o a los acreedores de embargo preventivo | Pierde eficacia con la venta | Art. 59.2 |
| Embargo, ejecución de embargo preventivo, ejecución de medida cautelar no oponible | Pierde eficacia con la venta | Art. 59.3 |
| Derecho de retención (ryūchiken, 留置権), prenda sin pacto de no uso ni disfrute | El comprador queda obligado a pagar la deuda garantizada | Art. 59.4 |
| Ocupación de un usuario de edificio hipotecado mediante arrendamiento no oponible al acreedor hipotecario | No es necesario entregarlo hasta 6 meses desde la adjudicación | Art. 395.1 Código Civil |
| Ocupación con un título oponible al comprador | Queda fuera del ámbito de la orden de entrega (se hereda tal cual) | Art. 83.1, cláusula final, Ley de Ejecución Civil |
| Cuotas de comunidad y fondo de reserva impagados de un piso en régimen de propiedad horizontal | Pueden reclamarse al comprador como sucesor específico | Art. 7.1 y 8 Ley de Propiedad Horizontal |
Lo que se hereda: el derecho de retención y la deuda garantizada por una prenda con disfrute
Un punto que se pasa por alto con facilidad es el artículo 59.4 de la Ley de Ejecución Civil. Cuando sobre el inmueble existe un derecho de retención (ryūchiken, 留置権 — el derecho de quien ha invertido trabajo o dinero en un bien a retenerlo hasta que se le pague), el comprador queda obligado a pagar la deuda garantizada por ese derecho. En casos como el de una empresa constructora que ocupa el edificio porque no ha cobrado el importe de una obra, el comprador puede verse obligado a pagar esa deuda —además del precio de adjudicación— antes de poder tomar posesión. Aquí es donde cobra sentido revisar, en el informe de estado del inmueble incluido en el juego de tres documentos, si existen o no derechos que se heredan.
Lo que se hereda: las cuotas de comunidad impagadas no dependen de los estatutos, sino de la ley
Cuando en un piso en régimen de propiedad horizontal el propietario anterior tenía impagadas las cuotas de comunidad o el fondo de reserva para reparaciones, esa deuda «también puede reclamarse al sucesor específico del propietario en régimen de propiedad horizontal que sea el deudor» (artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal japonesa; el crédito correspondiente se define en el artículo 7.1 de la misma ley). El adjudicatario de la subasta tiene la condición de sucesor específico, por lo que la comunidad de propietarios puede reclamárselo directamente.
Es habitual encontrar explicaciones que dicen que esta deuda se hereda «porque así lo establecen los estatutos de la comunidad», pero eso no es exacto. Se hereda como efecto directo de la ley, exista o no una previsión en los estatutos y sea cual sea su contenido. Si va a pujar por un inmueble en régimen de propiedad horizontal, en cuanto pague el precio consulte sin demora a la comunidad de propietarios o a la administradora sobre el importe impagado, e inclúyalo en su plan financiero. Entender bien qué son y cómo se desglosan las cuotas de comunidad le ayudará a que esa consulta sea concreta y eficaz.
«El tribunal no asume ninguna responsabilidad» no es exacto: cómo leer el artículo 568 del Código Civil
El error más frecuente al explicar las subastas judiciales es la frase «pase lo que pase, no se puede reclamar ninguna responsabilidad». El artículo 568 del Código Civil japonés no establece una exención tan amplia.
Los defectos de tipo o calidad (goteras, termitas, etc.) quedan excluidos por el párrafo 4 del artículo 568
El párrafo 4 de ese artículo establece que «lo dispuesto en los tres párrafos anteriores no se aplica a los defectos relativos al tipo o la calidad del objeto de la subasta». Es decir, ante defectos físicos, el comprador no puede solicitar ni la resolución, ni la reducción del precio, ni una indemnización por daños. Las goteras, los daños por termitas, el deterioro de las instalaciones de fontanería o la insuficiente resistencia sísmica entran todos dentro de este supuesto. En una subasta judicial, donde se puja sin poder inspeccionar el interior, este sigue siendo el mayor riesgo que asume el comprador.
Precisamente por eso hace falta saber estimar el coste de la reforma a partir del aspecto exterior y de las fotografías del juego de tres documentos. Los puntos que conviene revisar en la due diligence antes de comprar un inmueble de segunda mano deberá comprobarlos usted mismo en una subasta judicial, y además sin poder entrar en el interior.
Los defectos de titularidad o la falta de superficie sí permiten resolución, reducción de precio o indemnización (párrafos 1 a 3)
En cambio, los defectos relativos a derechos reciben un trato distinto. Conforme al párrafo 1 del artículo 568 del Código Civil, el comprador puede solicitar al deudor la resolución del contrato o la reducción del precio. El párrafo 2 establece que, cuando el deudor es insolvente, el comprador puede reclamar la devolución total o parcial del precio a los acreedores que ya lo hubieran cobrado del reparto. Y el párrafo 3 añade que, cuando el deudor conocía la inexistencia del bien o del derecho y no lo declaró, o cuando el acreedor lo sabía y aun así solicitó la subasta, el comprador puede reclamarles una indemnización por daños.
Los casos en los que un defecto de titularidad se convierte realmente en litigio son limitados, pero «asumir toda la responsabilidad» y «asumir la responsabilidad solo por los defectos físicos» son dos cosas completamente distintas. No son pocos los compradores que se resignan sin conocer esta diferencia.
Comparar subasta judicial, subasta administrativa, venta voluntaria y compraventa mediada ordinaria [tabla comparativa]
La llamada «subasta de organismos públicos» o «subasta administrativa» (kōbai, 公売) es un procedimiento de apremio por deudas tributarias impagadas, regulado por la Ley de Recaudación Tributaria Nacional (Kokuzei Chōshū-hō, 国税徴収法), y es un sistema distinto de la subasta judicial (keibai, 競売) regulada por la Ley de Ejecución Civil. Si se confunden ambos sistemas al pujar, el problema aparece justo en la fase de toma de posesión del inmueble.
| Eje de comparación | Subasta judicial (keibai) | Subasta administrativa (kōbai) | Venta voluntaria (nin'i baikyaku) | Compraventa mediada ordinaria |
|---|---|---|---|---|
| Base legal | Ley de Ejecución Civil | Ley de Recaudación Tributaria Nacional | Código Civil (compraventa ordinaria) + consentimiento del acreedor | Código Civil / Ley de Comercio de Bienes Inmuebles |
| Precio mínimo | Precio de compra posible = 80% del valor base de venta (art. 60.3) | Igual o superior al valor estimado (precio mínimo de puja) | Precio que consiente el acreedor | Precio que desea el vendedor |
| Depósito / garantía | Normalmente el 20% del valor base de venta | 10% o más del valor estimado (art. 100.1 Ley de Recaudación Tributaria Nacional) | Señal (arras), a decidir entre las partes | Señal (arras), a decidir entre las partes |
| Del anuncio a la puja | Anuncio y disponibilidad del juego de tres documentos, 15 días antes del inicio de la licitación | El anuncio de la subasta se publica al menos 10 días antes del día de la subasta (art. 95.1) | — | — |
| Visita previa | Existe un sistema de visita si lo solicita el acreedor embargante (art. 64-2 Ley de Ejecución Civil) | No existe un sistema de visita como tal | Posible (requiere la colaboración del vendedor) | Posible |
| Responsabilidad por defectos de tipo o calidad | Excluida (art. 568.4 Código Civil) | Excluida (art. 568.4 Código Civil) | Se fija por contrato (suele incluir cláusula de exención) | Existe responsabilidad por falta de conformidad |
| Medio público para desalojar al ocupante | Orden de entrega + ejecución del desalojo (art. 83 Ley de Ejecución Civil) | El Estado no asume obligación de entrega | En principio, el vendedor desaloja y entrega | En principio, el vendedor desaloja y entrega |
| Declaración de no pertenencia a organización criminal | Obligatoria (art. 65-2). Declaración falsa: hasta 6 meses de prisión o multa de hasta 500.000 JPY (aprox. 2.940 EUR) (art. 213) | Obligatoria para inmuebles (art. 99-2 Ley de Recaudación Tributaria Nacional). Declaración falsa: misma pena (art. 189) | No requerida | No requerida |
| Financiación | Plazo de pago de aprox. 1 mes, predomina el pago al contado | El plazo de pago figura en el anuncio de la subasta; predomina el pago al contado | Suele poder usarse un préstamo hipotecario o de inversión ordinario | Fácil de usar |
La subasta administrativa es aún más dura: el Estado no tiene obligación de entregar el inmueble
El folleto «Guía de la subasta administrativa» (Kōbai no Shiori, 公売のしおり) de la Agencia Tributaria de Japón establece expresamente, para el caso de que el bien subastado sea un inmueble: «El Estado no asume la obligación de entrega. En cuanto a los linderos del terreno, consúltense con los propietarios colindantes». No existe en la subasta administrativa un sistema equivalente a la orden de entrega de la subasta judicial. Si el inmueble está ocupado, el comprador tiene que empezar por presentar él mismo una demanda para obtener un título ejecutivo.
Tampoco hay que pasar por alto la mención a los linderos. El Estado no responde por ellos, y negociar con los propietarios colindantes corre por cuenta del comprador. Además, el comprador asume los daños por deterioro, robo o incendio que se produzcan después de pagar la totalidad del precio, y también corren a su cargo el impuesto de registro y los sellos necesarios para el trámite de transmisión de derechos. Entre la ligereza con la que a veces se habla de «subasta de inmuebles» y el contenido real del sistema hay una distancia considerable —mucho mayor, de hecho, que en la mayoría de las subastas hipotecarias del ámbito hispanohablante, donde suele existir alguna vía judicial más directa para obtener la posesión efectiva del bien.
La diferencia con la venta voluntaria y la compraventa mediada ordinaria está en la «comprobación previa» y en «asegurar la entrega»
La venta voluntaria (nin'i baikyaku, 任意売却) es un método de venta acordado entre el deudor y el acreedor antes de que se llegue a la subasta judicial. Como el vendedor colabora, es posible visitar el interior, y las condiciones de entrega pueden fijarse por contrato. Desde el punto de vista del comprador, la diferencia principal no es el precio, sino dos cosas: poder ver el interior antes de comprar y poder asegurar contractualmente la entrega. El nivel de precio de una venta voluntaria depende de las circunstancias de cada caso, así que no puede afirmarse de forma generalizada que sea «un tanto por ciento más barata que el precio de mercado».
Qué se puede y qué no se puede comprobar de antemano con la visita y el juego de tres documentos
El sistema de visita previa existe (artículo 64-2 de la Ley de Ejecución Civil)
La afirmación de que «los inmuebles en subasta judicial no se pueden visitar» no es exacta. El artículo 64-2 de la Ley de Ejecución Civil establece que, cuando lo solicita el acreedor embargante, el tribunal de ejecución debe ordenar al agente judicial que realice una visita (naiken, 内覧). Es un sistema que permite a los interesados en pujar entrar a ver el inmueble.
Sin embargo, no se realiza cuando el título de ocupación del ocupante es oponible a los acreedores embargantes y ese ocupante no da su consentimiento (cláusula final del párrafo 1 del mismo artículo). Además, la solicitud la presenta el acreedor embargante, no el interesado en pujar por su cuenta. Es cierto que el número de visitas realizadas no es alto, pero lo correcto no es pensar que el sistema no existe, sino que su activación depende de una solicitud previa de un tercero. Compruebe si se ha realizado o no una visita consultando el anuncio o el informe de estado del inmueble en el portal de información de subastas judiciales BIT (Bukken Jōhō Site).
Lista de comprobación para leer el juego de tres documentos
El juego de tres documentos (santen setto, 三点セット) está compuesto por el informe de estado del inmueble (bukken meisaisho, 物件明細書), el informe de investigación de la situación actual (genkyō chōsa hōkokusho, 現況調査報告書) y el informe de tasación (hyōkasho, 評価書). Estos son los puntos que conviene revisar antes de pujar:
- Quién ocupa el inmueble (el informe de investigación de la situación actual recoge el nombre del ocupante)
- Si ese ocupante tiene o no un título de ocupación válido (mismo documento; este punto es decisivo para saber si puede o no solicitarse la orden de entrega)
- Si existe algún arrendamiento u otro derecho que se heredará tras la compra (informe de estado del inmueble)
- Si, al comprarse solo el terreno o solo el edificio, se constituye un derecho de superficie a favor del edificio (informe de estado del inmueble)
- Si consta algún derecho de retención o alguna prenda con derecho de uso y disfrute (esto está directamente ligado a la obligación de pago del artículo 59.4 de la Ley de Ejecución Civil)
- El tipo y la estructura del edificio, la calificación actual del suelo, y el grado de deterioro que se aprecia en las fotografías adjuntas (informe de investigación de la situación actual)
- La base del cálculo del valor de tasación, un resumen del entorno y las restricciones administrativas aplicables, junto con los planos adjuntos (informe de tasación)
- Si se trata de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, la indicación del derecho sobre el suelo y la posibilidad de que existan cuotas de comunidad impagadas
El propio tribunal advierte de que estos documentos son «materiales de referencia limitados, recopilados solo en el marco del procedimiento de subasta judicial del inmueble». La premisa es que hay que ir personalmente al lugar, comprobarlo con sus propios ojos, y verificar la situación jurídica en el Registro de la Propiedad (tōkijo, 登記所) —precisamente porque, como señalábamos al principio, el registro japonés no tiene fe pública y no sustituye esta comprobación directa—. Si le preocupa la legalidad de la construcción del edificio, consulte también los riesgos de un inmueble sin certificado de inspección final y cómo abordarlos.
La declaración de no pertenencia a organización criminal y el encargo de investigación a la policía
Desde la reforma legal que entró en vigor en abril de 2020, toda oferta de compra de un inmueble en subasta judicial debe ir acompañada de una declaración de que el ofertante no pertenece a una organización criminal (bōryokudan-in, 暴力団員) ni a colectivos asimilados (artículo 65-2 de la Ley de Ejecución Civil). Según las indicaciones del Tribunal de Distrito de Tokio, esta declaración debe presentarse con cada oferta; si no se aporta en el momento de pujar, la oferta queda invalidada sin posibilidad de subsanación posterior. Incluso un defecto de redacción puede invalidarla.
Además, el tribunal de ejecución debe encargar a la policía de la prefectura correspondiente que investigue si el ofertante que ha presentado el precio más alto pertenece o no a una organización criminal (artículo 68-4 de la misma ley). La subasta administrativa cuenta con una disposición equivalente (artículos 99-2 y 106-2 de la Ley de Recaudación Tributaria Nacional), y una declaración falsa está penada, tanto en la subasta judicial como en la administrativa, con hasta 6 meses de prisión o una multa de hasta 500.000 JPY (aprox. 2.940 EUR) (artículo 213 de la Ley de Ejecución Civil, artículo 189 de la Ley de Recaudación Tributaria Nacional). Este requisito de declaración e investigación policial, sin equivalente directo en la mayoría de los sistemas de subasta hipotecaria de países de habla hispana, refleja el peso que la legislación japonesa otorga al control del crimen organizado en las transacciones inmobiliarias.
Calculamos el coste total de adquisición de un inmueble adjudicado por 18.000.000 JPY (aprox. 105.900 EUR) [ejemplo de cálculo]
Supuestos del caso modelo
Supongamos que se adjudica por 18.000.000 JPY (aprox. 105.900 EUR) un piso en régimen de propiedad horizontal cuyo valor base de venta era de 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR), con un precio de compra posible de 16.000.000 JPY (aprox. 94.100 EUR) y un depósito de 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR). El valor registrado en el padrón catastral (kotei shisan kazei daichō, 固定資産課税台帳) es de 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR) para el edificio y 6.000.000 JPY (aprox. 35.300 EUR) para el terreno (derecho sobre el suelo, shikichiken, 敷地権). Si se pone en alquiler, la renta estimada es de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) al mes, es decir, 1.200.000 JPY (aprox. 7.060 EUR) al año.
Impuesto de registro e impuesto de adquisición de inmuebles
La base imponible del impuesto de registro (tōroku menkyozei, 登録免許税) no es el precio de adjudicación, sino, en principio, el valor registrado en el padrón catastral. La transmisión de la propiedad de un edificio por compraventa o por subasta judicial tributa al 2,0% (20 por mil) (Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 7191).
Existe una única excepción: cuando una persona física adquiere en subasta una vivienda unifamiliar destinada a su propia residencia, la inscripción de la transmisión se reduce al 0,3% (3 por mil) (artículo 73 de la Ley de Medidas Fiscales Especiales, vigente hasta el 31 de marzo de 2027). Los requisitos son que la superficie construida sea de 50 metros cuadrados o más, que la inscripción se realice dentro del año siguiente a la adquisición, y que se adjunte a la solicitud de inscripción un certificado del ayuntamiento o municipio correspondiente. Si el inmueble se adquiere con la intención de ponerlo en alquiler, como en nuestro caso, esta reducción no puede aplicarse.
Con el terreno hay que tener cuidado. La inscripción de la transmisión de la propiedad de un terreno por compraventa cuenta con una reducción al 1,5% frente al tipo general del 2,0%, y la reforma fiscal del año fiscal 2026 amplió la vigencia de esta reducción hasta el 31 de marzo de 2029 (artículo 72.1 de la Ley de Medidas Fiscales Especiales). Sin embargo, según la tabla de tipos de la Agencia Tributaria, la transmisión de la propiedad de un terreno por subasta judicial se clasifica como «otros supuestos (donación, permuta, expropiación, subasta, etc.)», con un tipo del 2,0% (20 por mil). Si el terreno se adquiere en una subasta judicial, esta reducción no puede darse por supuesta.
| Concepto | Base imponible | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Impuesto de registro (edificio) | 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR) | 2,0% (transmisión por compraventa o subasta) | 80.000 JPY (aprox. 470 EUR) |
| Impuesto de registro (terreno) | 6.000.000 JPY (aprox. 35.300 EUR) | 2,0% (la subasta se clasifica como «otros») | 120.000 JPY (aprox. 710 EUR) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles (edificio, vivienda) | 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR) | 3% (tipo general 4%, vigente hasta el 31 de marzo de 2027) | 120.000 JPY (aprox. 710 EUR) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles (terreno) | 3.000.000 JPY (aprox. 17.600 EUR) (el suelo urbano tributa sobre la mitad del valor) | 3% (vigente hasta el 31 de marzo de 2027) | 90.000 JPY (aprox. 530 EUR) |
| Subtotal | — | — | 410.000 JPY (aprox. 2.410 EUR) |
Que la cifra del terreno sea más baja que la del edificio se debe a que se superponen dos medidas. Por un lado, si se adquiere un terreno urbano (suelo calificado como urbano o valorado como tal) hasta el 31 de marzo de 2027, la base imponible se reduce a la mitad del valor. Por otro, el tipo también se reduce: para adquisiciones realizadas entre el 1 de abril de 2008 y el 31 de marzo de 2027, el tipo es del 3% tanto para terrenos como para viviendas, y solo los edificios no residenciales tributan al tipo general del 4% (Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio). La tabla anterior está calculada sobre esta base.
El impuesto de adquisición de inmuebles cuenta además con dos deducciones adicionales: una deducción de 12.000.000 JPY (aprox. 70.600 EUR) sobre la base imponible cuando se trata de una vivienda de nueva construcción, y una deducción equivalente al importe aplicable a la nueva construcción cuando se adquiere una vivienda de segunda mano (Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo, MLIT, 国土交通省). Sin embargo, la deducción para vivienda de segunda mano solo se aplica cuando la persona física la destina a su propia residencia; si se adjudica con intención de alquilarla, como en nuestro ejemplo, no es aplicable. El importe final también varía según la práctica de cada ayuntamiento y los requisitos de cada inmueble, por lo que conviene confirmarlo con la oficina tributaria de la prefectura antes de la adquisición. Puede profundizar en este tema en nuestro artículo sobre las reducciones del impuesto de adquisición de inmuebles y el procedimiento de devolución.
Recálculo del coste final y de la rentabilidad
A esto añadimos ahora el coste del desalojo, la deuda heredada y la reforma de puesta a punto. Suponemos unas cuotas de comunidad impagadas de 25.000 JPY (aprox. 147 EUR) al mes durante 24 meses = 600.000 JPY (aprox. 3.530 EUR), y un coste de reforma de 800.000 JPY (aprox. 4.710 EUR) (estas dos cifras son solo hipótesis de ejemplo, que varían según cada inmueble).
| Concepto | Importe | Naturaleza |
|---|---|---|
| Precio de adjudicación | 18.000.000 JPY (aprox. 105.900 EUR) | Cifra fija (el depósito de 4.000.000 JPY se aplica al precio) |
| Impuesto de registro | 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) | Calculado con el tipo publicado |
| Impuesto de adquisición de inmuebles | 210.000 JPY (aprox. 1.240 EUR) | Calculado con el tipo publicado (aplicando la base imponible reducida a la mitad para suelo urbano) |
| Timbre y sellos de la solicitud de orden de entrega | 2.000 JPY (aprox. 12 EUR) | Importe publicado |
| Depósito anticipado de la ejecución del desalojo | 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) | Importe publicado (jornal de operarios, etc., aparte) |
| Cuotas de comunidad y fondo de reserva impagados heredados | 600.000 JPY (aprox. 3.530 EUR) | Hipótesis (se hereda conforme al art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal) |
| Reforma de puesta a punto | 800.000 JPY (aprox. 4.710 EUR) | Hipótesis |
| Coste total de adquisición | 19.877.000 JPY (aprox. 116.900 EUR) | — |
Si calculamos sobre una renta anual de 1.200.000 JPY (aprox. 7.060 EUR), la rentabilidad bruta sobre el precio de adjudicación es del 6,67%, pero sobre el coste total de adquisición baja al 6,04%. Y si el desalojo tarda 8 meses, los ingresos por renta del primer año se quedan en solo 400.000 JPY (aprox. 2.350 EUR), con lo que la rentabilidad del primer año cae hasta el 2,0%. Aunque se haya conseguido pujar con un 20% de descuento sobre el valor base de venta, al pasar por este cálculo no es raro que la operación deje de parecer «una ganga». El resultado real de una subasta judicial no lo decide el precio de adjudicación, sino esta tabla completa.
El riesgo de que la anulación por falta de excedente deje inútil toda la preparación
Hablemos también del coste de tiempo. Cuando no existe ningún crédito preferente al del acreedor embargante y el precio de compra posible no supera el importe estimado de los costes del procedimiento, o cuando existiendo un crédito preferente el precio de compra posible no llega a cubrir la suma de los costes del procedimiento más ese crédito preferente, se declara la situación de «falta de excedente» (mujōyo, 無剰余), y el tribunal de ejecución lo notifica al acreedor embargante (artículo 63.1 de la Ley de Ejecución Civil).
Si el acreedor embargante notificado no adopta determinadas medidas dentro de la semana siguiente, todo el procedimiento de subasta se anula (párrafo 2 del mismo artículo). Es decir, aunque el interesado en pujar haya estudiado a fondo el juego de tres documentos, haya visitado el lugar y tenga los fondos preparados, el procedimiento puede desaparecer sin más. Este es un coste de esfuerzo en vano propio de la subasta judicial, que no existe en una compraventa mediada ordinaria.
Para quienes su propia vivienda podría acabar en subasta: la subasta judicial y la venta voluntaria vistas desde el vendedor
Hasta aquí hemos hablado desde el punto de vista del comprador, pero también hay lectores que están investigando esto porque su propio inmueble corre el riesgo de acabar en una subasta judicial. Visto desde el vendedor, el significado del sistema cambia por completo.
En una subasta judicial, el precio mínimo es el precio de compra posible (80% del valor base de venta), y es perfectamente posible que la adjudicación se produzca a ese nivel. El valor base de venta lo fija el tribunal de ejecución a partir de la tasación de un perito, y el propietario no tiene ningún margen para negociar el precio. El momento de la venta, las condiciones y la forma de entrega avanzan también al margen de la voluntad del propietario. El propio tribunal explica que un inmueble en subasta judicial «se vende de forma forzosa, independientemente de la voluntad del propietario».
Frente a esto, la venta voluntaria es un método que, con el consentimiento del acreedor, saca el inmueble al mercado como una compraventa ordinaria. El comprador puede visitarlo y puede utilizar un préstamo hipotecario, por lo que se amplía el abanico de compradores potenciales. El momento de la entrega también puede ajustarse por contrato. Para el vendedor, la diferencia no está tanto en el precio en sí como en si puede o no elegir al comprador dentro del mercado.
Sin embargo, la venta voluntaria requiere el acuerdo del acreedor, y el plazo disponible para negociarla es limitado. En el momento en que llega un requerimiento de pago o la resolución de inicio del procedimiento de subasta, consultar cuanto antes con la entidad financiera es, en la práctica, el punto que marca la diferencia. Las opciones disponibles en la fase en que los pagos empiezan a resultar difíciles se explican en nuestro artículo sobre qué hacer cuando no se puede pagar la hipoteca y los riesgos de la morosidad. Además, el proceso que sigue un inmueble alquilado cuando se ejecuta la hipoteca que lo grava se explica en nuestro artículo sobre los riesgos de un inmueble en alquiler con una hipoteca vigente.
Conclusión: para qué perfil de inversor tiene sentido considerar una subasta judicial
Una propiedad en subasta judicial no es, en sí misma, algo malo. El sistema está bien desarrollado, y tanto el texto de la ley como la práctica de los tribunales son públicos. El problema es que el trabajo que en una compraventa ordinaria se reparte entre el vendedor, la inmobiliaria y la entidad financiera recae aquí, en su totalidad, sobre una sola persona: el comprador.
Si puede responder «sí» a todos los puntos siguientes, consideramos que merece la pena estudiarlo:
- Puede pagar en efectivo la totalidad del precio de adjudicación dentro de aproximadamente 1 mes desde la firmeza de la resolución de autorización de venta
- Además del precio de adjudicación, puede prever varios cientos de miles de yenes de gasto adicional en desalojo, impuestos, deudas heredadas y reforma de puesta a punto
- Puede leer por sí mismo el informe de estado del inmueble, el informe de investigación de la situación actual y el informe de tasación, y determinar qué derechos se heredarán
- Puede gestionar usted mismo el plazo de solicitar la orden de entrega dentro de los 6 meses posteriores al pago del precio
- Su situación financiera aguanta varios meses sin ingresos por alquiler hasta que se complete el desalojo
- Puede aceptar que, si aparece un defecto físico, no habrá nadie a quien reclamar
En INA&Associates creemos que informar por adelantado de los inconvenientes, sin ocultarlos, es lo que genera confianza a largo plazo. La subasta judicial no es «una forma de comprar barato»: es una operación en la que el precio mínimo está protegido por ley a cambio de que usted mismo asuma el trabajo y el tiempo del procedimiento. Consideramos que la forma más segura de decidir es preguntarse, honestamente, si puede asumir esa carga.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Cuánto más barata puede resultar una propiedad en subasta judicial?
La ley solo fija un suelo mínimo; no existe un criterio legal de «tanto por ciento más barato que el precio de mercado». El mínimo al que se puede pujar es el precio de compra posible = 80% del valor base de venta (artículo 60.3 de la Ley de Ejecución Civil). El precio final de adjudicación lo determina la puja, y puede llegar a superar el propio valor base de venta. Para tomar una decisión, compare el coste total de adquisición —precio de adjudicación más impuesto de registro, impuesto de adquisición de inmuebles, coste del desalojo, deudas heredadas y coste de reforma— y no solo el precio de adjudicación en sí.
P2. Si el antiguo propietario se niega a desalojar, ¿cuánto cuesta y cuánto tarda hasta que se marcha?
El coste que puede fijarse con las cifras publicadas parte de 66.830 JPY (aprox. 393 EUR): 500 JPY (aprox. 2,9 EUR) de timbre de la solicitud de orden de entrega, 1.330 JPY (aprox. 7,8 EUR) de sellos anticipados y 65.000 JPY (aprox. 380 EUR) de depósito para la ejecución del desalojo (importe estándar del Tribunal de Distrito de Tokio, para 1 deudor y 1 inmueble). A esto se suman, aparte, el jornal de los operarios, el transporte de enseres abandonados y el almacenaje. En cuanto al plazo: desde la solicitud de la ejecución del desalojo, el requerimiento se realiza en principio dentro de las 2 semanas, y el plazo límite de entrega es el día en que se cumple 1 mes desde la fecha del requerimiento. Contando la audiencia de la orden de entrega y el plazo de recurso, lo realista es prever varios meses desde el pago del precio.
P3. ¿Es cierto que no se pueden visitar las propiedades en subasta judicial?
Como sistema, la visita sí existe. Cuando lo solicita el acreedor embargante, el tribunal de ejecución debe ordenar al agente judicial que la realice (artículo 64-2 de la Ley de Ejecución Civil). Sin embargo, no se lleva a cabo si el ocupante, con un título de ocupación oponible, no da su consentimiento. Como el interesado en pujar no puede solicitarla por sí mismo, compruebe si se ha realizado consultando el anuncio o el informe de estado del inmueble.
P4. Si aparecen goteras o termitas, ¿de verdad no se puede reclamar nada?
Para los defectos relativos al tipo o la calidad, el artículo 568.4 del Código Civil excluye la aplicación de los párrafos 1 a 3 del mismo artículo, por lo que no puede solicitarse ni la resolución, ni la reducción del precio, ni una indemnización. Las goteras y las termitas entran en este supuesto. En cambio, ante defectos de titularidad, sí hay margen: el párrafo 1 permite la resolución o la reducción del precio, el párrafo 2 permite reclamar la devolución del precio a los acreedores que lo cobraron si el deudor es insolvente, y el párrafo 3 permite reclamar una indemnización al deudor o al acreedor de mala fe. La afirmación de que «no se asume ninguna responsabilidad en absoluto» no es exacta.
P5. ¿En qué se diferencia la subasta administrativa (kōbai) de la subasta judicial?
Las mayores diferencias son la base legal —la Ley de Recaudación Tributaria Nacional— y el tratamiento de la entrega. La «Guía de la subasta administrativa» de la Agencia Tributaria establece expresamente que, cuando el bien subastado es un inmueble, el Estado no asume obligación de entrega, y no existe un sistema equivalente a la orden de entrega de la subasta judicial. También se pide negociar los linderos del terreno con los propietarios colindantes. El depósito de la subasta administrativa es del 10% o más del valor estimado, y el anuncio se publica al menos 10 días antes del día de la subasta.
P6. ¿Tiene que pagar el adjudicatario las cuotas de comunidad impagadas de un piso?
Sí. Se hereda como efecto de la ley, no por lo que digan los estatutos de la comunidad. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal define el crédito correspondiente, y el artículo 8 establece que «el crédito previsto en el párrafo 1 del artículo anterior también puede reclamarse al sucesor específico del propietario en régimen de propiedad horizontal que sea el deudor». El adjudicatario tiene la condición de sucesor específico, por lo que la comunidad de propietarios puede reclamárselo directamente. En cuanto pague el precio, consulte sin demora a la comunidad o a la administradora cuál es el importe impagado.
Para seguir leyendo
- Guía completa: del impago de la renta a la ejecución forzosa del desahucio
- ¿Qué es un inmueble en alquiler con una hipoteca vigente? Riesgos, desalojo y cómo comprobarlo
Fuentes y referencias
- Tribunal de Distrito de Tokio, «Trámite de adjudicación de inmuebles en subasta judicial» (競売不動産の買受手続) (periodo de licitación de 8 días, disponibilidad del juego de tres documentos 15 días antes, garantía del 20% del valor base de venta, plazo de pago del precio aprox. 1 mes desde la firmeza de la resolución de autorización de venta, orden de entrega en 6 y 9 meses)
- Tribunal de Distrito de Tokio, «Sobre la solicitud de orden de entrega de inmuebles» (不動産引渡命令の申立てについて) (tasa de solicitud 500 JPY [aprox. 2,9 EUR], sellos anticipados 110 JPY [aprox. 0,6 EUR] + 1.220 JPY [aprox. 7,2 EUR], certificado de capacidad jurídica de menos de 3 meses)
- Tribunal de Distrito de Tokio, «Trámite desde la solicitud de la orden de entrega hasta la solicitud de ejecución forzosa» (引渡命令の申立てから強制執行の申立てまでの手続の流れ) (la audiencia normalmente pide respuesta en 7 días, el recurso se puede interponer en la semana siguiente a la notificación)
- Tribunal de Distrito de Tokio, «Procedimiento de ejecución de inmuebles» (不動産執行手続) (diagrama del procedimiento)
- Oficina de Agentes Judiciales del Tribunal de Distrito de Tokio, «Tabla estándar de depósitos anticipados» (予納金額標準表, revisada el 1 de abril de 2021) (asuntos de entrega de inmuebles, importe base 65.000 JPY [aprox. 380 EUR], +40.000 JPY [aprox. 235 EUR] por cada incremento; no incluye jornal de operarios, transporte de enseres ni almacenaje)
- Tribunales de Japón, «Ejecución de entrega (desalojo) de inmuebles» (不動産引渡（明渡）執行) (fecha de inicio de ejecución acordada en principio dentro de las 2 semanas desde la solicitud; plazo límite de entrega, 1 mes desde el requerimiento)
- Tribunal de Distrito de Tokio, «Cómo evitar la anulación por falta de excedente» (無剰余取消しを回避する方法について)
- Portal de Información de Bienes en Subasta Judicial (BIT), glosario: «Precio de compra posible» / «Valor base de venta» / «Juego de tres documentos»
- Ley de Ejecución Civil (民事執行法, buscador de legislación e-Gov) (artículos 59, 60, 63, 64-2, 65-2, 68-4, 78, 83, 168-2, 213)
- Código Civil (民法, buscador de legislación e-Gov) (artículos 395, 568)
- Ley de Propiedad Horizontal (建物の区分所有等に関する法律, buscador de legislación e-Gov) (artículos 7.1, 8)
- Ley de Recaudación Tributaria Nacional (国税徴収法, buscador de legislación e-Gov) (artículos 95.1, 99-2, 100.1, 106-2, 189)
- Agencia Tributaria de Japón, Información sobre subastas administrativas, «Guía de la subasta administrativa» (公売のしおり) (para inmuebles, el Estado no asume obligación de entrega; los linderos se negocian con los propietarios colindantes; el impuesto de registro y los sellos corren a cargo del comprador)
- Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 7191, «Tabla de tipos del impuesto de registro» (登録免許税の税額表) (la transmisión de la propiedad de un edificio por compraventa o subasta es del 2,0%; la transmisión de un terreno como «otros [donación, permuta, expropiación, subasta, etc.]» es del 2,0%; la vivienda unifamiliar adquirida en subasta por una persona física para su propia residencia es del 0,3% conforme al artículo 73 de la Ley de Medidas Fiscales Especiales)
- Agencia Tributaria de Japón, «Aviso sobre la reducción del tipo del impuesto de registro aplicable a la compraventa de terrenos y a la inscripción de la constitución de dominio de viviendas» (abril de 2026)
- Ministerio de Tierra, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), «Medidas especiales relativas al impuesto de adquisición de inmuebles» (tipo del 3% para vivienda, tipo general 4%, vigente hasta el 31 de marzo de 2027; deducción de 12.000.000 JPY [aprox. 70.600 EUR] para nueva construcción y deducción equivalente para vivienda de segunda mano)
- Oficina de Impuestos Metropolitana de Tokio (東京都主税局), «Impuesto de adquisición de inmuebles» (hasta el 31 de marzo de 2027, la adquisición de suelo urbano tributa sobre la mitad de la base; tipos: terreno 3%, edificio [vivienda] 3%, edificio [no residencial] 4%; la reducción para vivienda de segunda mano exige uso como residencia propia de una persona física)
Este artículo es una explicación general del sistema. Para decisiones sobre un inmueble concreto, o sobre cuestiones fiscales o legales específicas, consulte con un abogado, un asesor fiscal (zeirishi, 税理士) o un gestor registral (shihō shoshi, 司法書士) en Japón, así como con la oficina tributaria de la prefectura correspondiente. Si es usted un inversor extranjero, considere además contar con asesoramiento local que pueda verificar la situación registral del inmueble, dado que, como se ha explicado, el registro japonés no ofrece garantía frente a terceros de buena fe.
