Wenn Sie überlegen, eine japanische Zwangsversteigerungsimmobilie (競売物件, kyōbai bukken) zu erwerben, sei die wichtigste Erkenntnis vorweggenommen: Das japanische Zwangsversteigerungsverfahren ist ein eigenständiges, spezifisch japanisches Rechtssystem, das sich von der Zwangsversteigerung nach deutschem, österreichischem oder Schweizer Recht in wesentlichen Punkten unterscheidet – von der Preisfindung über die Räumung bis zur Gewährleistung, und es hat keine direkte Entsprechung im deutschsprachigen Rechtsraum. Die vermeintliche „Schnäppchen"-Preisgestaltung solcher Objekte ist kein Zufall, sondern das gesetzlich verankerte Spiegelbild von Verfahren, Kosten und Zeitaufwand, die der Ersteher (買受人, kaiukenin – wörtlich „Erwerbsberechtigter", der Zuschlagsempfänger) übernimmt. Besonders wenn der bisherige Eigentümer nicht freiwillig auszieht, steht zwar ein gesetzliches Räumungsverfahren zur Verfügung – doch dafür gilt eine Frist von sechs Monaten ab Kaufpreiszahlung. Wird diese Frist verpasst, verliert der Ersteher dieses beschleunigte Verfahren vollständig und muss den weit langsameren und teureren ordentlichen Klageweg beschreiten. Dieser Artikel erklärt anhand der maßgeblichen Gesetzestexte sowie veröffentlichter Zahlen der Gerichte und der japanischen Steuerbehörde (国税庁, Kokuzeichō, National Tax Agency) den Unterschied zwischen Zwangsversteigerung (競売, kyōbai), Behördenauktion (公売, kōbai) und freihändigem Verkauf (任意売却, nin'i baikyaku), die tatsächlichen Kosten und Fristen einer Räumung sowie die nach dem Zuschlag anfallenden Steuern – ausschließlich mit belegbaren Zahlen, nicht mit Schätzungen.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Das gesetzliche Mindestgebot ist als „Mindestgebotspreis" (買受可能価額, kaiuke kanō kagaku) definiert = 80 % des vom Gericht festgesetzten „Verkaufsrichtwerts" (売却基準価額, baikyaku kijun kagaku) (Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz, 民事執行法, Minji Shikkō-hō). Die verbreitete Aussage „20–30 % unter Marktpreis" ist keine gesetzlich verankerte Zahl.
- Die Räumungsanordnung (引渡命令, hikiwatashi meirei) – das entscheidende Mittel gegen einen widerspenstigen Vorbesitzer – kann nur innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag der Kaufpreiszahlung beantragt werden (bei Mietern mit gesetzlicher Räumungsfrist: neun Monate) (Art. 83 Abs. 2 desselben Gesetzes).
- Die zwangsweise Räumung beginnt mit einem Kostenvorschuss von ¥65.000 (ca. EUR 406) an den Gerichtsvollzieher (Standardsatz des Bezirksgerichts Tokio) – Tageslöhne für Arbeiter, Transport von zurückgelassenem Hausrat und Lagerkosten kommen zusätzlich hinzu.
- Die Aussage „das Gericht haftet für nichts" ist unpräzise. Ausgeschlossen ist die Haftung nur für Sach- und Qualitätsmängel; bei Rechtsmängeln bleiben Rücktritt, Kaufpreisminderung und Schadensersatz möglich (Art. 568 Zivilgesetzbuch, 民法, Minpō).
- Die Behördenauktion (公売, kōbai) ist noch strenger als die Zwangsversteigerung: Der Staat übernimmt bei Immobilien keinerlei Räumungspflicht. Ein der Räumungsanordnung entsprechendes Verfahren existiert dort nicht.
Hinweis zur Währungsumrechnung: Alle Yen-Beträge in diesem Artikel sind zur Orientierung mit einem Näherungskurs von 1 EUR ≈ ¥160 (Stand: 15.08.2026) in Euro umgerechnet. Wechselkurse schwanken; prüfen Sie vor jeder Transaktion den tagesaktuellen Kurs.
Fazit vorab: Sollten Investoren aus dem deutschsprachigen Raum japanische Zwangsversteigerungsimmobilien meiden?
Käufern, die zum ersten Mal überhaupt eine Immobilie erwerben, die über keine ausreichende Liquiditätsreserve verfügen oder die eine Verzögerung von einem halben Jahr oder mehr nach dem Zuschlag nicht verkraften können, rate ich grundsätzlich ab. Umgekehrt kann sich die Prüfung lohnen, wenn Sie in bar zahlen können, in Ihrer Finanzplanung mehrere Monate und mehrere hunderttausend Yen für die Räumung fest einkalkulieren und in der Lage sind, das sogenannte „Drei-Dokumente-Set" (3点セット, san-ten setto – Objektbeschreibung, Zustandsbericht und Gutachten, die einzigen vom Gericht bereitgestellten Objektunterlagen) selbst zu lesen und zu bewerten. Entscheidend ist nicht die Qualität der Immobilie selbst, sondern die eine Frage: Können Sie den Zeit- und Kostenaufwand des Verfahrens selbst tragen?
Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier ein kurzer Vergleich: Auch eine Zwangsversteigerung nach dem deutschen ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) verlangt vom Ersteher Eigeninitiative – etwa bei der Räumungsklage, wenn der bisherige Bewohner nicht freiwillig auszieht. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch im Tempo: Das japanische System bietet mit der Räumungsanordnung (引渡命令) ein beschleunigtes, direkt auf den Zuschlag aufbauendes Verfahren – aber nur innerhalb eines engen Sechsmonatsfensters. Verpasst der Ersteher dieses Fenster, etwa weil er auf eine gütliche Einigung mit dem bisherigen Bewohner hofft, fällt er auf den ordentlichen Klageweg zurück, der in Zeit und Kosten deutlich über das hinausgeht, was viele westliche Investoren aus ihrem Heimatmarkt gewohnt sind.
Die Preisuntergrenze ist gesetzlich fixiert: Mindestgebotspreis = 80 % des Verkaufsrichtwerts
Die in Japan verbreitete Aussage, Zwangsversteigerungsobjekte seien „20 bis 30 % günstiger als der Marktpreis", hat keine rechtliche Grundlage. Gesetzlich festgelegt ist ausschließlich die Untergrenze des zulässigen Gebots.
Das Vollstreckungsgericht legt auf Basis der Einschätzung eines gerichtlich bestellten Gutachters (評価人, hyōkanin) den „Verkaufsrichtwert" (売却基準価額) fest. Das Gebot muss mindestens dem „Mindestgebotspreis" entsprechen, der sich errechnet, indem vom Verkaufsrichtwert zwei Zehntel (20 %) abgezogen werden (Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz). Bei einem Verkaufsrichtwert von ¥20.000.000 (ca. EUR 125.000) liegt die Untergrenze somit bei ¥16.000.000 (ca. EUR 100.000). Der „20-Prozent-Abschlag" ist also lediglich die Zulassungsschwelle für Gebote – nicht der tatsächliche Zuschlagspreis und schon gar nicht der Abstand zum Marktwert. Bei gefragten Objekten wird nicht selten oberhalb des Verkaufsrichtwerts zugeschlagen.
Zum Vergleich: Das deutsche ZVG kennt mit §74a einen anderen Schutzmechanismus. Liegt das höchste Gebot unter 70 % des festgesetzten Verkehrswerts, können Schuldner oder Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen; unter 50 % muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Das japanische Recht kennt keine vergleichbare nachträgliche Einspruchsmöglichkeit gegen einen zu niedrigen Zuschlag oberhalb des Mindestgebotspreises – sobald ein Gebot den Mindestgebotspreis erreicht und im Bietverfahren das höchste ist, erfolgt in aller Regel der Zuschlag, unabhängig davon, wie nah dieser am Marktwert liegt.
Der wahre Grund für den niedrigen Preis: die Vergütung für das vom Ersteher übernommene Risiko
Der Gutachter bezieht in seine Bewertung die für Zwangsversteigerungen typischen Besonderheiten ein: dass ein Besitzer im Objekt lebt, dass das Innere nicht besichtigt werden kann und dass keine Mitwirkung des Verkäufers zu erwarten ist. Der niedrige Preis ist strukturell nichts anderes als die Verlagerung von Aufgaben und Risiken, die bei einem gewöhnlichen Verkauf der Verkäufer bzw. der Makler tragen würde, vollständig auf den Ersteher.
Deshalb ergibt es keinen Sinn, bei der Beurteilung von Kosten und Nutzen einer Zwangsversteigerung nur auf den Zuschlagspreis zu schauen. Erst wenn man Zuschlagspreis + Registersteuer + Grunderwerbsteuer + tatsächliche Räumungskosten + übernommene Rückstände + Instandsetzungskosten addiert, lässt sich das Ergebnis seriös mit vergleichbaren Verkäufen in der Nachbarschaft abgleichen. In der zweiten Hälfte dieses Artikels wird diese Kalkulation mit den tatsächlichen Steuersätzen und Kostenvorschüssen durchgerechnet.
Gesetzliche Kosten und Fristen bei japanischen Zwangsversteigerungen im Überblick [Tabelle]
Bei der Zwangsversteigerung sind die meisten Termine und Beträge durch Gesetz und gerichtliche Praxis festgelegt. Verschaffen Sie sich zunächst anhand von Zahlen einen Überblick über den Gesamtablauf. Die folgende Darstellung basiert auf den veröffentlichten Verfahrensabläufen der 21. Zivilabteilung des Bezirksgerichts Tokio (Vollstreckungszentrum, 民事執行センター).
Wie die Abbildung zeigt, verläuft der Weg von der Bekanntmachung bis zur Kaufpreiszahlung als durchgehender Prozess; die Räumungsanordnung folgt danach als separater, eigenständiger Antrag. Genau an dieser Schnittstelle entsteht das Szenario „Zuschlag erhalten, aber nicht einziehen können".
Zahlentabelle: vom Gebot bis zur Kaufpreiszahlung
| Punkt | Wert bzw. Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Zulässige Mindesthöhe des Gebots | Mindestgebotspreis = 80 % des Verkaufsrichtwerts (Abzug von zwei Zehnteln) | Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz |
| Sicherheitsleistung für das Gebot | In der Regel 20 % des Verkaufsrichtwerts; kann höher sein – unbedingt in der Bekanntmachung prüfen | Art. 66 desselben Gesetzes / Praxis des Bezirksgerichts Tokio |
| Gebotsfrist | Beim Vollstreckungszentrum in der Regel 8 Tage | Bezirksgericht Tokio, „Verfahren zum Erwerb von Zwangsversteigerungsimmobilien" |
| Aushang der Bekanntmachung / Bereitstellung des Drei-Dokumente-Sets | In der Regel 15 Tage vor Beginn der Gebotsfrist | ebenda |
| Erklärung, kein Mitglied einer Bōryokudan (暴力団, organisierte Kriminalität) zu sein | Für jedes einzelne Gebot einzureichen; ohne Abgabe ist das Gebot ungültig (keine Nachreichung möglich) | Art. 65-2 Zivilvollstreckungsgesetz |
| Frist zur Kaufpreiszahlung | In der Regel innerhalb von ca. 1 Monat ab Rechtskraft der Zuschlagsentscheidung | Art. 78 Abs. 1 desselben Gesetzes / Praxis des Bezirksgerichts Tokio |
| Behandlung der Sicherheitsleistung | Wird auf den Kaufpreis angerechnet | Art. 78 Abs. 2 desselben Gesetzes |
| Bei nicht fristgerechter Zahlung | Verlust des Erwerbsrechts; keine Rückerstattung der Sicherheitsleistung | Bezirksgericht Tokio, „Verfahren zum Erwerb von Zwangsversteigerungsimmobilien" |
In der Praxis entscheidend sind die letzten beiden Zeilen. Bei einem Objekt mit einem Verkaufsrichtwert von ¥20.000.000 (ca. EUR 125.000) müssen Sie zum Gebotszeitpunkt ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) als Sicherheitsleistung bereitstellen und den Restbetrag rund einen Monat nach Zuschlag in bar begleichen. Kommt die Kreditprüfung Ihrer Bank in diesem engen Zeitfenster nicht rechtzeitig zum Abschluss, verfällt die Sicherheitsleistung von ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) unwiederbringlich. Wer noch keine tragfähige Beziehung zu einer finanzierenden Bank aufgebaut hat, muss sich bewusst sein, dass der Zeitplan einer Zwangsversteigerung dafür kaum Spielraum lässt (siehe hierzu auch unseren Beitrag Vertrauensaufbau mit Banken bei Immobilienfinanzierung). Auch hier zeigt sich ein struktureller Unterschied zu vielen Auktionsverfahren im deutschsprachigen Raum: Während bei einer ZVG-Versteigerung eine Finanzierungszusage häufig erst nach dem Zuschlag organisiert wird und die Zahlungsfrist meist mehrere Wochen beträgt, verlangt das japanische Verfahren de facto eine bereits vor der Gebotsabgabe weitgehend gesicherte Finanzierung oder ausreichende Liquidität – die kurze Monatsfrist danach lässt für eine Kreditzusage kaum Zeit.
Zahlentabelle: Fristen nach dem Zuschlag
| Punkt | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Antrag auf Räumungsanordnung (Regelfall) | Innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag der Kaufpreiszahlung | Art. 83 Abs. 2 Zivilvollstreckungsgesetz |
| Antrag auf Räumungsanordnung (Gebäude, das von einem Nutzer mit gesetzlicher Räumungsfrist bewohnt wurde) | Innerhalb von 9 Monaten ab dem Tag der Kaufpreiszahlung | ebenda |
| Frühester zulässiger Antragszeitpunkt gegen einen Nutzer mit anerkannter Räumungsfrist | Nach Ablauf der 6-monatigen Räumungsfrist ab Kaufpreiszahlung (Ausnahmen möglich) | Art. 395 Abs. 1 Zivilgesetzbuch / Bezirksgericht Tokio |
| Frist für die sofortige Beschwerde gegen die Räumungsanordnung | 1 Woche, gerechnet ab dem Tag nach Zustellung der Ausfertigung | Bezirksgericht Tokio, „Ablauf vom Antrag auf Räumungsanordnung bis zum Vollstreckungsantrag" |
| Beginn der Räumungsvollstreckung | Datum grundsätzlich innerhalb von 2 Wochen ab Antragstellung, in Absprache mit dem Gerichtsvollzieher | Gerichte, „Immobilien-Herausgabe-(Räumungs-)Vollstreckung" |
| Von der Räumungsaufforderung bis zur Räumungsfrist | Der Tag, an dem 1 Monat seit der Aufforderung verstrichen ist | Art. 168-2 Abs. 2 Zivilvollstreckungsgesetz |
Zahlentabelle: tatsächliche Kosten
| Kostenart | Betrag | Quelle |
|---|---|---|
| Antragsgebühr für die Räumungsanordnung | ¥500 (ca. EUR 3) Stempelmarke je Antragsgegner | Bezirksgericht Tokio, „Zum Antrag auf Immobilien-Räumungsanordnung" |
| Vorschuss für Zustellungsporto (Räumungsanordnung) | (¥110 × Anzahl Antragsteller) + (¥1.220 × Anzahl Antragsgegner) [ca. EUR 0,69 bzw. EUR 7,63] | ebenda |
| Kostenvorschuss für die Räumungsvollstreckung (Grundbetrag) | Räumungssachen bei Immobilien: ¥65.000 (ca. EUR 406) | Kostenvorschuss-Standardtabelle des Gerichtsvollzieherbüros am Bezirksgericht Tokio (Stand: Änderung vom 1. April 2021) |
| Zuschlagsbetrag | +¥40.000 (ca. EUR 250) je zusätzlichem Schuldner bzw. zusätzlichem Objekt | ebenda |
| Nicht im Kostenvorschuss enthalten | Tageslöhne für Arbeiter, Transportkosten für zurückgelassenen Hausrat, Lagerkosten u. Ä. – gesondert zu zahlen | ebenda (Anmerkung) |
| Wenn eine juristische Person Verfahrenspartei ist | Handelsregisterauszug erforderlich, nicht älter als 3 Monate vor Antragstellung | Bezirksgericht Tokio, „Zum Antrag auf Immobilien-Räumungsanordnung" |
In der Anmerkung zur Kostenvorschuss-Standardtabelle ist ausdrücklich festgehalten, dass Tageslöhne für Arbeiter, Transportkosten für zurückgelassenen Hausrat und Lagerkosten bei Räumungssachen nicht im Kostenvorschuss enthalten sind. Die ¥65.000 (ca. EUR 406) sind also keine Obergrenze, sondern lediglich der Einstiegsbetrag. Befinden sich noch größere Mengen an Hausrat in der Wohnung, addieren sich die tatsächlichen Transport- und Lagerkosten hinzu.
Wenn der bisherige Eigentümer sich weigert auszuziehen: von der Räumungsanordnung bis zur Zwangsvollstreckung
Wer im Zusammenhang mit japanischen Zwangsversteigerungsimmobilien nach „Problemen mit widerspenstigen Vorbesitzern" sucht, bekommt hier die konkreteste Antwort. Zieht der Besitzer nicht freiwillig aus, steht dem Ersteher die Räumungsanordnung (引渡命令) zur Verfügung – ein gerichtliches Verfahren, mit dem er anschließend beim Gerichtsvollzieher die zwangsweise Räumung beantragt. Verhandlungen oder eine gütliche Einigung sind lediglich Optionen außerhalb dieses zweistufigen gesetzlichen Verfahrens, kein Ersatz dafür.
Unten rechts in der Abbildung, in der Spalte der Verteilungsstelle, stehen „Antrag auf Räumungsanordnung → Erlass der Räumungsanordnung → Erteilung der Vollstreckungsklausel usw." hintereinander. Die Kaufpreiszahlung ist also nicht der Endpunkt, sondern der Beginn eines eigenständigen, weiteren Verfahrens – diese Struktur wird aus der Abbildung deutlich.
Zeitleiste: von der Kaufpreiszahlung bis zur Durchführung der Räumung
| Stufe | Was wird eingereicht | Was wird gezahlt | Frist / Richtwert |
|---|---|---|---|
| 1. Kaufpreiszahlung | Antragsunterlagen für das Hinterlegungsverfahren u. Ä. | Zuschlagspreis minus Sicherheitsleistung | Innerhalb von ca. 1 Monat ab Rechtskraft der Zuschlagsentscheidung. Dieser Tag ist der Fristbeginn der 6- bzw. 9-Monatsfrist |
| 2. Antrag auf Räumungsanordnung | Antragsschrift, Parteienverzeichnis, Objektverzeichnis (bei jur. Person: Handelsregisterauszug binnen 3 Monaten), Empfangsbestätigung | Stempelmarke ¥500 (ca. EUR 3) + Postvorschuss (¥110 × Antragsteller + ¥1.220 × Antragsgegner) [ca. EUR 0,69 bzw. EUR 7,63] | Innerhalb von 6 Monaten ab Kaufpreiszahlung (bei Mietern mit Räumungsfrist: 9 Monate) |
| 3. Anhörung | – (Gericht stellt der Gegenseite eine Anhörungsschrift zu) | – | Zustellung mit Aufforderung zur Antwort in der Regel binnen 7 Tagen |
| 4. Erlass / Zustellung | – | – | Richter prüft Akte und Antwortschreiben und erlässt die Anordnung |
| 5. Rechtskraft | – | – | Beschwerdefrist = 1 Woche ab dem Tag nach Zustellung, verstrichen |
| 6. Erteilung der Vollstreckungsklausel / Zustellungsnachweis | Antrag auf Erteilung, Antrag auf Zustellungsnachweis | Stempelgebühren u. Ä. | Nach Rechtskraft |
| 7. Antrag auf Räumungsvollstreckung | Antragsschrift, Ausfertigung der Räumungsanordnung mit Vollstreckungsklausel, Zustellungsnachweis, Handelsregisterauszug, Lageplan des Vollstreckungsorts | Kostenvorschuss ¥65.000 (ca. EUR 406) (+ ¥40.000 (ca. EUR 250) Zuschlag je weiterem Schuldner/Objekt) | Beim Gerichtsvollzieherbüro. Stempelmarken/Porto grundsätzlich nicht erforderlich |
| 8. Räumungsaufforderung | Anwesenheit des Gläubigers (bzw. seines Vertreters) vor Ort | – | Durchführung grundsätzlich innerhalb von 2 Wochen ab Antragstellung |
| 9. Räumungsfrist | – | – | Der Tag, an dem 1 Monat seit der Aufforderung verstrichen ist |
| 10. Durchführung der Räumung | Anwesenheit des Gläubigers (bzw. seines Vertreters) | Tageslöhne, Transportkosten, Lagerkosten (tatsächliche Kosten) | Ein geeigneter Tag bis zur Räumungsfrist |
Das Verfahren selbst ist gut geregelt, und bei reibungslosem Ablauf ist die Räumung innerhalb weniger Monate nach der Kaufpreiszahlung abgeschlossen. Das Problem ist, dass der Ersteher in jeder Phase die Unterlagen selbst erstellen und den Zeitplan selbst verfolgen muss – anders als bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf gibt es keinen Makler oder Notar, der das Verfahren für ihn koordiniert. Wer bereits einmal den gesamten Ablauf von Mietrückständen bis zur Zwangsvollstreckung miterlebt hat, bekommt ein Gefühl für den Aufwand; für Erstanwender ist der Arbeitsumfang jedoch meist größer als erwartet.
Die 6-monatige Räumungsfrist nach Art. 395 Abs. 1 BGB(J) und wie man sie über Abs. 2 durch Aufforderung beendet
Je nachdem, wer im Objekt wohnt, ändert sich die Behandlung. Ein „Nutzer eines mit Hypothek belasteten Gebäudes" (抵当建物使用者, teitō tatemono shiyōsha) – also jemand, der das Gebäude aufgrund eines Mietverhältnisses nutzt, das dem Hypothekengläubiger gegenüber nicht wirksam ist – muss das Gebäude erst sechs Monate nach dem Zuschlag an den Ersteher übergeben (Art. 395 Abs. 1 Zivilgesetzbuch, 民法, Minpō). Typischer Fall: ein Mieter, der das Objekt bereits vor Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens genutzt hat.
Diese Räumungsfrist gilt jedoch nicht bedingungslos. Fordert der Ersteher für die Nutzung des Gebäudes nach dem Zuschlag mit angemessener Fristsetzung eine Zahlung von mindestens einem Monatsbetrag und leistet der Nutzer innerhalb dieser Frist nicht, entfällt die Räumungsfrist-Regelung (Art. 395 Abs. 2). In der Praxis dokumentiert man die Aufforderung per Einschreiben mit Zustellungsnachweis und legt eine Kopie davon dem Antrag auf Räumungsanordnung bei. Wer es versäumt, die marktübliche Nutzungsentschädigung einzufordern, verspielt diese Option selbst.
So summieren sich die Kosten: Beispielrechnung für einen einzelnen Räumungsfall
Die folgende Beispielrechnung geht von einer Eigentumswohnung (ein Objekt) aus, die von einem einzelnen Schuldner allein bewohnt wird, berechnet mit den Standardsätzen des Bezirksgerichts Tokio.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Antragsgebühr für die Räumungsanordnung (1 Antragsgegner) | ¥500 (ca. EUR 3) |
| Vorschuss für Zustellungsporto (1 Antragsteller, 1 Antragsgegner) | ¥1.330 (¥110 + ¥1.220) (ca. EUR 8) |
| Kostenvorschuss für die Räumungsvollstreckung (Grundbetrag) | ¥65.000 (ca. EUR 406) |
| Zwischensumme (der durch veröffentlichte Sätze feststehende Teil) | ¥66.830 (ca. EUR 418) |
| Tageslöhne, Transport von zurückgelassenem Hausrat, Lagerkosten | Tatsächliche Kosten, gesondert (abhängig von der Menge des zurückgelassenen Hausrats) |
| Honorar bei Beauftragung eines Anwalts | Gesondert (variiert je nach Kanzlei) |
| Entgangene Miete für die Leerstandszeit bis zur Räumung | Angenommene Miete × Anzahl Monate |
Aus den veröffentlichten Unterlagen lassen sich nur ¥66.830 (ca. EUR 418) fest bestimmen; alles Weitere hängt vom Zustand des Objekts und der Art der Beauftragung ab. Schwerer als diese Unsicherheit bei den Beträgen wiegt hier die entgangene Miete. Bei einem Zimmer, das für ¥100.000 (ca. EUR 625) pro Monat vermietbar wäre, hat man nach acht Monaten bis zur Räumung bereits ¥800.000 (ca. EUR 5.000) an Mieteinnahmen verloren. Ob der „20-Prozent-Abschlag" der Zwangsversteigerung diesen Zeitkostenfaktor auffängt oder nicht, entscheidet über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit des Geschäfts.
Wird die Frist auch nur um einen Tag überschritten, ist die Räumungsanordnung nicht mehr nutzbar
Der Ersteher kann keinen Antrag auf Räumungsanordnung mehr stellen, sobald sechs Monate (bei einem Nutzer mit Räumungsfrist: neun Monate) seit dem Tag der Kaufpreiszahlung verstrichen sind (Art. 83 Abs. 2 Zivilvollstreckungsgesetz). Diese Frist ist unverrückbar.
Wer in der Hoffnung „mit etwas mehr Verhandlung zieht er vielleicht doch aus" die Gespräche fortsetzt, bis die sechs Monate verstrichen sind, hat danach nur noch die Möglichkeit einer gewöhnlichen Klage auf Räumung – mit deutlich höherem Zeit- und Kostenaufwand. Die praxisübliche Grundregel lautet deshalb, den Antrag auf Räumungsanordnung parallel zu laufenden Verhandlungen zu stellen, statt ihn aufzuschieben. Diese starre, nicht verlängerbare Frist hat im deutschen Recht kein direktes Gegenstück: Eine Räumungsklage nach deutschem Zivilprozessrecht kennt keine dem japanischen System vergleichbare Ausschlussfrist ab dem Zuschlag – dafür ist sie in der Regel von vornherein langsamer und teurer, da sie stets den ordentlichen Klageweg voraussetzt.
Rechte, die bei der Zwangsversteigerung erlöschen, und Rechte, die übergehen [Tabelle]
Bei der Zwangsversteigerung werden die Rechtsverhältnisse nicht vollständig „bereinigt". Gesetzlich ist genau festgelegt, was erlischt und was der Ersteher übernimmt.
| Recht / Verbindlichkeit | Was geschieht nach dem Verkauf | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Vorzugsrecht, Pfandrecht ohne Nutzungs-/Ertragsvereinbarung, Hypothek | Erlischt durch den Verkauf | Art. 59 Abs. 1 Zivilvollstreckungsgesetz |
| Erwerb eines Rechts, das gegenüber erlöschenden Berechtigten, Pfändungs- oder Arrestgläubigern nicht wirksam ist | Verliert durch den Verkauf seine Wirkung | Art. 59 Abs. 2 desselben Gesetzes |
| Pfändung, Vollzug eines Arrests, Vollzug einer nicht entgegensetzbaren einstweiligen Verfügung | Verliert durch den Verkauf seine Wirkung | Art. 59 Abs. 3 desselben Gesetzes |
| Zurückbehaltungsrecht, Pfandrecht mit Nutzungs-/Ertragsvereinbarung | Ersteher haftet für die Erfüllung der besicherten Forderung | Art. 59 Abs. 4 desselben Gesetzes |
| Besitz eines Nutzers eines hypothekarisch belasteten Gebäudes aufgrund eines gegenüber dem Hypothekengläubiger nicht wirksamen Mietverhältnisses | Keine Räumungspflicht innerhalb von 6 Monaten ab Zuschlag | Art. 395 Abs. 1 Zivilgesetzbuch |
| Besitz aufgrund eines dem Ersteher entgegensetzbaren Rechtstitels | Nicht Gegenstand der Räumungsanordnung (wird unverändert übernommen) | Art. 83 Abs. 1 Satz 2 Zivilvollstreckungsgesetz |
| Rückständiges Hausgeld / Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen | Kann vom Ersteher als Rechtsnachfolger eingefordert werden | Art. 7 Abs. 1, Art. 8 Gesetz über Wohnungseigentum (区分所有法) |
Was übergeht: das Zurückbehaltungsrecht und die besicherte Forderung eines nutzungsberechtigten Pfandrechts
Leicht übersehen wird Art. 59 Abs. 4 Zivilvollstreckungsgesetz. Besteht an der Immobilie ein Zurückbehaltungsrecht (留置権, ryūchiken), muss der Ersteher die dadurch besicherte Forderung erfüllen. In einem Fall, in dem etwa ein Bauunternehmer wegen unbezahlter Bauleistungen das Gebäude in Besitz hält, kann es sein, dass der Ersteher zusätzlich zum Zuschlagspreis diese Forderung begleichen muss, bevor er das Gebäude überhaupt übergeben bekommt. Genau deshalb lohnt sich der Blick in die Objektbeschreibung des Drei-Dokumente-Sets, um zu prüfen, ob übergehende Rechte bestehen.
Was übergeht: rückständiges Hausgeld ist kraft Gesetzes zu übernehmen – nicht nur „laut Hausordnung"
Hatte der vorherige Eigentümer einer Eigentumswohnung Rückstände bei Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage, kann diese Forderung auch gegen den Rechtsnachfolger des schuldenden Wohnungseigentümers geltend gemacht werden (Art. 8 Gesetz über Wohnungseigentum, 区分所有法; betroffene Forderungen gemäß Art. 7 Abs. 1 desselben Gesetzes). Der Ersteher gilt als solcher Rechtsnachfolger und erhält entsprechend eine Forderung von der Eigentümergemeinschaft.
Häufig liest man die – ungenaue – Erklärung, diese Übernahme ergebe sich „aus der Gemeinschaftsordnung". Tatsächlich übernimmt der Ersteher die Rückstände kraft Gesetzes, unabhängig davon, ob und wie die Gemeinschaftsordnung dies regelt. Wer eine Eigentumswohnung ersteigert, sollte unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung bei der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung den Rückstandsbetrag erfragen und in die Finanzplanung einbeziehen. Ein Verständnis der Definition und Zusammensetzung des Hausgelds hilft, dieses Gespräch konkret zu führen. Zum Vergleich: In Deutschland wurde mit der WEG-Reform 2020 die Haftung des Erstehers für Hausgeldrückstände neu geregelt und begrenzt – ein Umstand, der zeigt, dass auch DACH-Investoren dieses Thema nicht unterschätzen sollten, selbst wenn die konkrete Rechtslage abweicht.
„Das Gericht haftet für nichts" ist ungenau: Art. 568 Zivilgesetzbuch richtig lesen
Der häufigste Irrtum bei der Erklärung von Zwangsversteigerungen lautet: „Egal welches Problem auftritt, es lässt sich keinerlei Haftung geltend machen." Art. 568 Zivilgesetzbuch (民法568条) sieht einen so weitreichenden Haftungsausschluss nicht vor.
Sach- und Qualitätsmängel (Wassereintritt, Termitenbefall usw.) sind nach Abs. 4 ausgeschlossen
Abs. 4 dieses Artikels bestimmt: „Die Regelungen der vorstehenden drei Absätze finden auf Mängel in Art oder Qualität des Versteigerungsgegenstands keine Anwendung." Das bedeutet: Bei physischen Mängeln kann der Ersteher weder Rücktritt noch Kaufpreisminderung noch Schadensersatz verlangen. Wassereintritt, Termitenbefall, Verschleiß der Wasser- und Abwasserinstallation, unzureichende Erdbebensicherheit – all das fällt in diesen Bereich. Da bei einer Zwangsversteigerung ohne Innenbesichtigung geboten wird, bleibt dies die größte Belastung des Verfahrens.
Genau deshalb braucht es die Fähigkeit, aus der Außenansicht und den Fotos im Drei-Dokumente-Set die zu erwartenden Sanierungskosten abzuschätzen. Was bei einem gewöhnlichen Gebrauchtimmobilienkauf im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf mit fachlicher Unterstützung geprüft wird, muss bei der Zwangsversteigerung der Bieter allein und ohne Zutritt zum Innenraum leisten.
Rechtsmängel und Mengenabweichungen: Rücktritt, Kaufpreisminderung, Schadensersatz nach Abs. 1–3 möglich
Bei Mängeln, die sich auf ein Recht beziehen, gilt hingegen anderes. Nach Art. 568 Abs. 1 kann der Ersteher vom Schuldner Rücktritt vom Vertrag oder Minderung des Kaufpreises verlangen. Abs. 2 bestimmt, dass bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners von den Gläubigern, die eine Verteilung des Kaufpreises erhalten haben, die vollständige oder teilweise Rückzahlung verlangt werden kann. Abs. 3 sieht zudem vor, dass der Ersteher Schadensersatz verlangen kann, wenn der Schuldner das Fehlen des Gegenstands oder Rechts kannte, dies aber nicht angegeben hat, oder wenn ein Gläubiger dies wusste und dennoch die Zwangsversteigerung beantragt hat.
In der Praxis werden Rechtsmängel zwar seltener zum Streitpunkt, aber „vollständig auf eigenes Risiko" und „physische Mängel auf eigenes Risiko" sind zwei völlig verschiedene Aussagen. Nicht wenige Ersteher geben vorschnell auf, weil sie diese Unterscheidung nicht kennen. Ein interessanter Vergleichspunkt für deutsche Leser: Auch nach deutschem Recht (§56 ZVG) ist die Sachmängelhaftung beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig ausgeschlossen – „wie besehen". Insofern ähneln sich beide Systeme beim physischen Zustand des Objekts stärker, als man zunächst annehmen könnte; der entscheidende Unterschied liegt in der differenzierten japanischen Behandlung von Rechtsmängeln, die eben nicht pauschal mit den Sachmängeln gleichgesetzt werden.
Vergleich: Zwangsversteigerung, Behördenauktion, freihändiger Verkauf und gewöhnlicher Maklerverkauf [Vergleichstabelle]
Die auch als „Immobilienauktion" oder „Behördenauktion" bezeichnete Kōbai (公売) ist ein Verfahren der Steuervollstreckung auf Grundlage des Nationalen Steuervollstreckungsgesetzes (国税徴収法, Kokuzei Chōshū-hō) und damit ein von der Zwangsversteigerung nach dem Zivilvollstreckungsgesetz klar zu unterscheidendes System. Wer beide Verfahren verwechselt und trotzdem bietet, gerät spätestens bei der Übergabe in eine Sackgasse.
| Vergleichsachse | Zwangsversteigerung (競売) | Behördenauktion (公売) | Freihändiger Verkauf (任意売却) | Gewöhnlicher Maklerverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Zivilvollstreckungsgesetz | Nationales Steuervollstreckungsgesetz | Zivilgesetzbuch (gewöhnlicher Kauf) + Zustimmung der Gläubiger | Zivilgesetzbuch / Maklergesetz (宅地建物取引業法) |
| Preisuntergrenze | Mindestgebotspreis = 80 % des Verkaufsrichtwerts (Art. 60 Abs. 3) | Mindestens der Schätzpreis (見積価額, Mindestgebotspreis der Behörde) | Preis, dem die Gläubiger zustimmen | Wunschpreis des Verkäufers |
| Sicherheitsleistung | In der Regel 20 % des Verkaufsrichtwerts | Mindestens 10 % des Schätzpreises (Art. 100 Abs. 1 Nationales Steuervollstreckungsgesetz) | Anzahlung (zwischen den Parteien vereinbart) | Anzahlung (zwischen den Parteien vereinbart) |
| Von der Bekanntmachung bis zum Gebot | Aushang der Bekanntmachung / Bereitstellung des Drei-Dokumente-Sets 15 Tage vor Gebotsbeginn | Bekanntmachung mindestens 10 Tage vor dem Auktionstag (Art. 95 Abs. 1 desselben Gesetzes) | – | – |
| Vorherige Besichtigung | Besichtigungssystem bei Antrag des Pfändungsgläubigers vorhanden (Art. 64-2 Zivilvollstreckungsgesetz) | Kein Besichtigungssystem | Möglich (setzt Mitwirkung des Verkäufers voraus) | Möglich |
| Haftung bei Sach-/Qualitätsmängeln | Ausgeschlossen (Art. 568 Abs. 4 Zivilgesetzbuch) | Ausgeschlossen (Art. 568 Abs. 4 Zivilgesetzbuch) | Vertraglich geregelt (häufig mit Haftungsausschlussklausel) | Vertragsmäßigkeitshaftung besteht |
| Öffentliches Mittel zur Räumung eines Besitzers | Räumungsanordnung + Räumungsvollstreckung (Art. 83 Zivilvollstreckungsgesetz) | Der Staat übernimmt keine Räumungspflicht | Grundsätzlich räumt und übergibt der Verkäufer selbst | Grundsätzlich räumt und übergibt der Verkäufer selbst |
| Erklärung, kein Bōryokudan-Mitglied zu sein | Erforderlich (Art. 65-2). Falschangabe: bis zu 6 Monate Freiheitsstrafe oder Geldstrafe bis ¥500.000 (ca. EUR 3.125) (Art. 213 desselben Gesetzes) | Bei Immobilien erforderlich (Art. 99-2 Nationales Steuervollstreckungsgesetz). Falschangabe: bis zu 6 Monate Freiheitsstrafe oder Geldstrafe bis ¥500.000 (ca. EUR 3.125) (Art. 189 desselben Gesetzes) | Nicht erforderlich | Nicht erforderlich |
| Finanzierungspraxis | Zahlungsfrist ca. 1 Monat, kurz – überwiegend Barzahlung | Zahlungsfrist steht in der Auktionsbekanntmachung; überwiegend Barzahlung | Gewöhnliche Wohnbau-/Investitionskredite gut nutzbar | Gut nutzbar |
Die Behördenauktion ist noch strenger: Der Staat schuldet keine Übergabe der Immobilie
Im „Leitfaden zur Behördenauktion" der japanischen Steuerbehörde (国税庁, Kokuzeichō) heißt es zu Immobilien als Auktionsgegenstand ausdrücklich: „Der Staat übernimmt keine Übergabepflicht. Bezüglich Grundstücksgrenzen wenden Sie sich bitte an die Nachbareigentümer." Ein der Räumungsanordnung entsprechendes Verfahren gibt es bei der Behördenauktion nicht. Ist das Objekt bewohnt, muss der Ersteher selbst klagen und sich zunächst einen Vollstreckungstitel erstreiten, bevor überhaupt an eine Räumung zu denken ist.
Auch die Formulierung zu den Grundstücksgrenzen sollte man nicht übersehen. Für die Grenzen übernimmt der Staat keine Verantwortung; die Abstimmung mit Nachbareigentümern obliegt dem Ersteher. Hinzu kommt: Schäden durch Beschädigung, Diebstahl oder Brand, die nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises entstehen, trägt ebenfalls der Ersteher, ebenso wie die für die Eigentumsübertragung erforderliche Registersteuer und das Zustellungsporto. Zwischen der Leichtigkeit des Begriffs „Immobilienauktion" und dem tatsächlichen Inhalt des Verfahrens liegt eine erhebliche Kluft.
Der Unterschied zum freihändigen Verkauf und gewöhnlichen Maklerverkauf liegt in „vorheriger Prüfung" und „gesicherter Übergabe"
Der freihändige Verkauf (任意売却) ist eine Verkaufsmethode, bei der Schuldner und Gläubiger sich noch vor Eintritt der Zwangsversteigerung auf einen Verkauf einigen. Da der Verkäufer mitwirkt, ist eine Besichtigung möglich, und die Übergabebedingungen lassen sich vertraglich festlegen. Der wichtigste Unterschied aus Käufersicht ist nicht der Preis, sondern: man kann das Objekt vor dem Kauf besichtigen und die Übergabe ist vertraglich gesichert. Das Preisniveau beim freihändigen Verkauf hängt von den individuellen Umständen ab und lässt sich nicht pauschal als „X Prozent unter Marktpreis" beschreiben.
Was sich vorab durch Besichtigung und Drei-Dokumente-Set prüfen lässt – und was nicht
Ein Besichtigungssystem existiert (Art. 64-2 Zivilvollstreckungsgesetz)
Die Aussage „Zwangsversteigerungsobjekte kann man nicht besichtigen" ist ungenau. Art. 64-2 Zivilvollstreckungsgesetz bestimmt: Liegt ein Antrag des Pfändungsgläubigers vor, muss das Vollstreckungsgericht den Gerichtsvollzieher mit der Durchführung einer Besichtigung beauftragen. Es handelt sich um ein System, das Kaufinteressenten Zutritt zur Besichtigung des Objekts gewährt.
Allerdings wird die Besichtigung nicht durchgeführt, wenn der Besitzer des Objekts ein dem Pfändungsgläubiger entgegensetzbares Nutzungsrecht hat und dieser Besitzer nicht zustimmt (Art. 64-2 Abs. 1 Satz 2 desselben Gesetzes). Zudem stellt nicht der Kaufinteressent selbst den Antrag, sondern ausschließlich der Pfändungsgläubiger. Es ist zwar richtig, dass Besichtigungen selten tatsächlich stattfinden – korrekt ist aber: Das System existiert, es setzt jedoch einen Antrag voraus. Prüfen Sie über die Bekanntmachung auf der Objektinformationsseite „BIT" (物件情報サイトBIT) oder in der Objektbeschreibung, ob eine Besichtigung durchgeführt wurde.
Checkliste für das Drei-Dokumente-Set
Das Drei-Dokumente-Set (3点セット) besteht aus Objektbeschreibung (物件明細書), Zustandsbericht (現況調査報告書) und Gutachten (評価書). Diese Punkte sollten vor dem Gebot geprüft werden:
- Wer ist der Besitzer (der Name des Besitzers wird im Zustandsbericht angegeben)
- Verfügt dieser Besitzer über ein Nutzungsrecht (ebenda – dies entscheidet über die Zulässigkeit der Räumungsanordnung)
- Bestehen Mietrechte o. Ä., die auch nach dem Kauf fortbestehen (Objektbeschreibung)
- Entsteht bei getrenntem Erwerb von Grundstück oder Gebäude ein Erbbaurecht für das Gebäude (Objektbeschreibung)
- Bestehen Eintragungen zu einem Zurückbehaltungsrecht oder einem nutzungsberechtigten Pfandrecht (relevant für die Erfüllungspflicht nach Art. 59 Abs. 4 Zivilvollstreckungsgesetz)
- Gebäudeart und -struktur, tatsächliche Grundstücksnutzung sowie der aus den beigefügten Fotos erkennbare Verschleißgrad (Zustandsbericht)
- Grundlage der Wertermittlung, Umgebungsbeschreibung, öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie beigefügte Pläne (Gutachten)
- Bei Eigentumswohnungen: Angabe des Grundstücksanteils und mögliche Hausgeldrückstände
Das Gericht selbst weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Unterlagen „lediglich begrenzte Referenzmaterialien sind, die im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens gesammelt wurden". Vorausgesetzt wird, dass man sich vor Ort selbst ein Bild macht und die Rechtsverhältnisse beim Grundbuchamt eigenständig prüft. Wer sich Sorgen um die bauliche Rechtmäßigkeit macht, sollte zusätzlich Risiken bei fehlender Bauabnahmebescheinigung und Lösungsansätze prüfen.
Erklärung zur Nichtzugehörigkeit zu organisierter Kriminalität und polizeiliche Ermittlungsanfrage
Mit der seit April 2020 geltenden Gesetzesreform ist bei einem Gebot auf eine Immobilie eine Erklärung erforderlich, dass der Bietende nicht Mitglied einer Bōryokudan (組織的犯罪集団, organisierte Kriminalität) o. Ä. ist (Art. 65-2 Zivilvollstreckungsgesetz). Nach Auskunft des Bezirksgerichts Tokio ist diese Erklärung für jedes einzelne Gebot erforderlich; fehlt sie zum Zeitpunkt der Gebotsabgabe, ist das Gebot ungültig, eine Nachreichung ist nicht möglich. Auch formale Mängel können zur Ungültigkeit führen.
Darüber hinaus ist das Vollstreckungsgericht verpflichtet, bei der zuständigen Präfekturpolizei eine Ermittlungsanfrage zu stellen, ob der Meistbietende Mitglied einer Bōryokudan o. Ä. ist (Art. 68-4 desselben Gesetzes). Eine gleichlautende Regelung besteht auch bei der Behördenauktion (Art. 99-2, Art. 106-2 Nationales Steuervollstreckungsgesetz); eine Falschangabe wird sowohl bei der Zwangsversteigerung als auch bei der Behördenauktion mit bis zu sechs Monaten Freiheitsstrafe oder einer Geldstrafe bis ¥500.000 (ca. EUR 3.125) geahndet (Art. 213 Zivilvollstreckungsgesetz, Art. 189 Nationales Steuervollstreckungsgesetz).
Gesamterwerbskosten bei einem Zuschlag von ¥18.000.000 (ca. EUR 112.500) durchrechnen [Berechnungsbeispiel]
Annahmen des Modellfalls
Wir nehmen an: eine Eigentumswohnung mit einem Verkaufsrichtwert von ¥20.000.000 (ca. EUR 125.000), einem Mindestgebotspreis von ¥16.000.000 (ca. EUR 100.000) und einer Sicherheitsleistung von ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000), zugeschlagen für ¥18.000.000 (ca. EUR 112.500). Die im Grundsteuer-Bewertungsregister eingetragenen Werte betragen für das Gebäude ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) und für das Grundstück (Grundstücksanteil) ¥6.000.000 (ca. EUR 37.500). Die angenommene Miete bei Vermietung beträgt ¥100.000 pro Monat (ca. EUR 625; ¥1.200.000 pro Jahr, ca. EUR 7.500).
Registersteuer und Grunderwerbsteuer
Bemessungsgrundlage der Registersteuer (登録免許税, tōroku menkyo-zei) ist nicht der Zuschlagspreis, sondern grundsätzlich der im Grundsteuer-Bewertungsregister eingetragene Wert. Die Eigentumsübertragung eines Gebäudes durch Kauf oder Zwangsversteigerung wird mit 20 von 1.000 (2,0 %) besteuert (Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 7191).
Es gibt genau eine Ausnahme: Erwirbt eine Privatperson ein Wohngebäude durch Zwangsversteigerung und nutzt es zu eigenen Wohnzwecken, ermäßigt sich die Registersteuer für die Eigentumsübertragung auf 3 von 1.000 (0,3 %) (Sondersteuermaßnahmengesetz Art. 73, Geltungsdauer bis 31. März des Jahres Reiwa 9 / 2027). Voraussetzungen sind eine Wohnfläche von mindestens 50 m², die Eintragung innerhalb eines Jahres nach Erwerb und die Vorlage einer Bescheinigung der Gemeinde beim Grundbuchamt. Wer mit Vermietungsabsicht bietet, kann diese Ermäßigung nicht in Anspruch nehmen.
Beim Grundstück ist Vorsicht geboten. Für die Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch Kauf gibt es gegenüber dem Regelsatz von 2,0 % eine Ermäßigung auf 1,5 %, deren Geltungsdauer durch die Steuerreform des Fiskaljahres Reiwa 8 (2026) bis zum 31. März Reiwa 11 (2029) verlängert wurde (Sondersteuermaßnahmengesetz Art. 72 Abs. 1). In der Steuertabelle der Nationalen Steuerbehörde wird jedoch die Eigentumsübertragung eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung der Kategorie „Sonstiges (Schenkung, Tausch, Enteignung, Zwangsversteigerung usw.)" zugeordnet, mit einem Steuersatz von 20 von 1.000 (2,0 %). Erwirbt man ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung, kann diese Ermäßigung nicht zugrunde gelegt werden.
| Steuerart | Bemessungsgrundlage | Steuersatz | Steuerbetrag |
|---|---|---|---|
| Registersteuer (Gebäude) | ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) | 2,0 % (Übertragung durch Kauf oder Zwangsversteigerung) | ¥80.000 (ca. EUR 500) |
| Registersteuer (Grundstück) | ¥6.000.000 (ca. EUR 37.500) | 2,0 % (Zwangsversteigerung u. Ä. als „Sonstiges" eingestuft) | ¥120.000 (ca. EUR 750) |
| Grunderwerbsteuer (Gebäude, Wohnnutzung) | ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) | 3 % (Regelsatz 4 %, Geltungsdauer bis 31. März Reiwa 9 / 2027) | ¥120.000 (ca. EUR 750) |
| Grunderwerbsteuer (Grundstück) | ¥3.000.000 (ca. EUR 18.750) (bei Bauland die Hälfte des Werts) | 3 % (Geltungsdauer bis 31. März Reiwa 9 / 2027) | ¥90.000 (ca. EUR 563) |
| Zwischensumme | – | – | ¥410.000 (ca. EUR 2.563) |
Dass die Grundstückszeile niedriger ausfällt als die Gebäudezeile, liegt am Zusammenwirken zweier Maßnahmen. Zunächst wird bei Erwerb von Bauland (宅地等, d. h. als Bauland bewertete Grundstücke) bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) die Bemessungsgrundlage auf die Hälfte des Werts reduziert. Zusätzlich beträgt der Steuersatz für Erwerbe zwischen dem 1. April Heisei 20 (2008) und dem 31. März Reiwa 9 (2027) für Grundstücke und Wohngebäude 3 %, für Nichtwohngebäude gilt weiterhin der Regelsatz von 4 % (Steuerbüro der Präfektur Tokio). Die obige Tabelle rechnet mit dieser Annahme.
Bei der Grunderwerbsteuer gibt es zudem einen Freibetrag von ¥12.000.000 (ca. EUR 75.000) auf die Bemessungsgrundlage bei Neubauten sowie eine entsprechende Ermäßigung in gleicher Höhe wie bei Neubauten für den Erwerb gebrauchter Wohnimmobilien (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, 国土交通省, MLIT). Die Ermäßigung für Gebrauchtimmobilien gilt jedoch nur, wenn eine Privatperson das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzt – bei einem Zuschlag mit Vermietungsabsicht ist sie nicht anwendbar. Da sich die Steuerbeträge je nach Kommune und Objektvoraussetzungen unterscheiden können, sollten Sie sich vor dem Erwerb beim zuständigen Steueramt der Präfektur erkundigen. Näheres ordnen wir in Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer und das Verfahren zur Erstattung ein.
Hinweis für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum – die Besteuerung beim späteren Verkauf unterscheidet sich grundlegend von der Erwerbsbesteuerung: Die oben dargestellten Steuern fallen beim Erwerb an. Für die spätere Veräußerung gilt in Japan ein eigenes Regime, das sich fundamental von der deutschen Systematik unterscheidet und für DACH-Investoren der wichtigste strukturelle Unterschied überhaupt sein dürfte. Nach deutschem Recht sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien gemäß §23 Einkommensteuergesetz (EStG) nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollständig steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns, sofern die Immobilie nicht durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt die Steuer ohnehin unabhängig von der Haltedauer). In Japan existiert keine vergleichbare vollständige Befreiung. Der Veräußerungsgewinn aus einer Immobilie wird abhängig von der Besitzdauer zum 1. Januar des Verkaufsjahres in zwei Kategorien eingeteilt: „kurzfristiger Veräußerungsgewinn" (短期譲渡所得, tanki jōto shotoku, Besitzdauer 5 Jahre oder weniger) mit einem kombinierten Steuersatz von rund 39,63 % (Einkommensteuer plus Wiederaufbausteuer und Gemeindesteuer), und „langfristiger Veräußerungsgewinn" (長期譲渡所得, chōki jōto shotoku, Besitzdauer über 5 Jahre) mit einem kombinierten Steuersatz von rund 20,315 %. Das Überschreiten der Fünfjahresgrenze halbiert also lediglich den Steuersatz – es führt zu keiner Zeitpunkt zu vollständiger Steuerfreiheit, gleich wie lange man das Objekt hält (10, 20 oder 30 Jahre – der Satz bleibt bei rund 20,315 %). Für die Exit-Planung eines DACH-Investors bedeutet das: Ein zehnjähriger Anlagehorizont, der in Deutschland typischerweise auf vollständige Steuerfreiheit beim Verkauf hinausläuft, führt bei einer japanischen Immobilie lediglich zum ermäßigten, aber dauerhaft anfallenden Satz von rund 20,315 % auf den Veräußerungsgewinn. Diese Information betrifft die spätere Veräußerung, nicht den in diesem Artikel behandelten Erwerb per Zwangsversteigerung – sie ist jedoch für die Gesamtrentabilitätsrechnung essenziell und sollte vor jeder Investitionsentscheidung mit einem in deutsch-japanischen Steuerfragen erfahrenen Steuerberater (税理士, zeirishi) besprochen werden.
Endkosten und neu berechnete Rendite
Hierzu addieren wir nun die Kosten für die Räumung, übernommene Verbindlichkeiten und die Instandsetzung. Wir nehmen rückständiges Hausgeld von ¥25.000 × 24 Monate = ¥600.000 (ca. EUR 3.750) sowie Instandsetzungskosten von ¥800.000 (ca. EUR 5.000) an (diese beiden Positionen sind objektabhängige Annahmewerte).
| Position | Betrag | Charakter |
|---|---|---|
| Zuschlagspreis | ¥18.000.000 (ca. EUR 112.500) | Feststehend (Sicherheitsleistung ¥4.000.000 (ca. EUR 25.000) wird angerechnet) |
| Registersteuer | ¥200.000 (ca. EUR 1.250) | Errechnet aus veröffentlichtem Steuersatz |
| Grunderwerbsteuer | ¥210.000 (ca. EUR 1.313) | Errechnet aus veröffentlichtem Steuersatz (halbierte Bemessungsgrundlage für Bauland angewendet) |
| Stempelmarke/Porto für die Räumungsanordnung | ¥2.000 (ca. EUR 13) | Veröffentlichter Betrag |
| Kostenvorschuss für die Räumungsvollstreckung | ¥65.000 (ca. EUR 406) | Veröffentlichter Betrag (Tageslöhne u. Ä. gesondert) |
| Übernahme von rückständigem Hausgeld/Instandhaltungsrücklage | ¥600.000 (ca. EUR 3.750) | Annahmewert (Übernahme gemäß Art. 8 Gesetz über Wohnungseigentum) |
| Instandsetzung/Sanierung | ¥800.000 (ca. EUR 5.000) | Annahmewert |
| Gesamterwerbskosten | ¥19.877.000 (ca. EUR 124.231) | – |
Berechnet man mit der Jahresmiete von ¥1.200.000 (ca. EUR 7.500), ergibt sich bezogen auf den Zuschlagspreis eine Bruttorendite von 6,67 %, bezogen auf die Gesamterwerbskosten jedoch nur noch 6,04 %. Dauert die Räumung zusätzlich acht Monate, beschränken sich die Mieteinnahmen im ersten Jahr auf ¥400.000 (ca. EUR 2.500), und die Rendite des ersten Jahres fällt auf 2,0 %. Selbst wenn man zum 20-Prozent-Abschlag des Verkaufsrichtwerts bieten konnte, verwandelt sich das Geschäft nach dieser Durchrechnung nicht selten in ein Geschäft, das gar nicht mehr „günstig" aussieht. Über Gewinn und Verlust der Zwangsversteigerung entscheidet nicht der Zuschlagspreis, sondern diese Tabelle.
Die Aufhebung wegen Kostendeckungslücke kann die gesamte Vorbereitung wertlos machen
Noch ein Wort zum Zeitkostenfaktor. Übersteigt der Mindestgebotspreis nicht die voraussichtlichen Verfahrenskosten – wenn keine der Forderung des Pfändungsgläubigers vorgehende Forderung besteht – oder unterschreitet der Mindestgebotspreis die Summe aus Verfahrenskosten und vorrangiger Forderung – wenn eine solche vorrangige Forderung besteht –, gilt das Verfahren als „ohne Überschuss" (無剰余, mujōyō), und das Vollstreckungsgericht benachrichtigt den Pfändungsgläubiger (Art. 63 Abs. 1 Zivilvollstreckungsgesetz).
Ergreift der benachrichtigte Pfändungsgläubiger nicht innerhalb einer Woche bestimmte Maßnahmen, wird das Zwangsversteigerungsverfahren selbst aufgehoben (Abs. 2 desselben Artikels). Das bedeutet: Selbst wenn ein Kaufinteressent das Drei-Dokumente-Set gründlich studiert, das Objekt vor Ort besichtigt und die Finanzierung organisiert hat, kann das gesamte Verfahren ohne sein Zutun ersatzlos entfallen. Dies ist ein für die Zwangsversteigerung typisches „Leerlaufrisiko", das es beim gewöhnlichen Maklerverkauf nicht gibt.
Für Eigentümer, deren Immobilie zwangsversteigert werden könnte: Zwangsversteigerung und freihändiger Verkauf aus Verkäufersicht
Bislang haben wir die Perspektive des Erstehers eingenommen. Manche Leser recherchieren dieses Thema jedoch, weil ihre eigene Immobilie von einer Zwangsversteigerung bedroht ist. Aus Verkäufersicht ändert sich die Bedeutung des Verfahrens grundlegend.
Bei der Zwangsversteigerung ist die Preisuntergrenze der Mindestgebotspreis (80 % des Verkaufsrichtwerts) – ein Zuschlag auf diesem Niveau ist durchaus möglich. Der Verkaufsrichtwert wird vom Vollstreckungsgericht auf Basis der Einschätzung des Gutachters festgesetzt; der Eigentümer hat keinerlei Einfluss auf die Preisverhandlung. Auch Zeitpunkt, Bedingungen und Art der Übergabe des Verkaufs laufen unabhängig vom Willen des Eigentümers ab. Auch die Gerichte selbst erläutern, dass eine Zwangsversteigerungsimmobilie „unabhängig vom Willen des Eigentümers zwangsweise verkauft wird".
Der freihändige Verkauf (任意売却) hingegen ist eine Methode, bei der das Objekt unter Zustimmung der Gläubiger als gewöhnlicher Verkauf auf dem Markt angeboten wird. Käufer können besichtigen und einen Wohnbaukredit nutzen, wodurch sich der Kreis potenzieller Käufer erweitert. Auch der Übergabezeitpunkt lässt sich vertraglich abstimmen. Für den Verkäufer liegt der entscheidende Unterschied weniger im Preis selbst als darin, ob er den Käufer am Markt selbst auswählen kann.
Allerdings setzt der freihändige Verkauf die Zustimmung der Gläubiger voraus, und auch die Zeit für dessen Prüfung ist begrenzt. Sobald eine Mahnung oder der Beschluss zur Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zugestellt wird, ist eine frühzeitige Rücksprache mit der finanzierenden Bank in der Praxis der entscheidende Wendepunkt. Handlungsoptionen in der Phase, in der die Rückzahlung schwierig wird, ordnen wir in Maßnahmen bei Zahlungsschwierigkeiten beim Wohnbaukredit und Rückstandsrisiken ein. Den Ablauf bei einer Zwangsvollstreckung aus einer Hypothek für ein vermietetes Objekt finden Sie in Risiken bei der Vollstreckung hypothekarisch belasteter Mietobjekte.
Fazit: Für wen kommt eine Zwangsversteigerung überhaupt infrage?
Zwangsversteigerungsobjekte sind an sich nicht schlecht. Das Verfahren ist gut geregelt, sowohl die Gesetzestexte als auch die gerichtliche Praxis sind öffentlich zugänglich. Das eigentliche Problem besteht darin, dass Aufgaben, die bei einem gewöhnlichen Verkauf auf Verkäufer, Makler und finanzierende Bank verteilt wären, hier allein vom Ersteher übernommen werden müssen.
Wer die folgenden Punkte alle mit „Ja" beantworten kann, für den ist eine Prüfung aus meiner Sicht sinnvoll:
- Sie können innerhalb von ca. einem Monat nach Rechtskraft der Zuschlagsentscheidung den gesamten Zuschlagspreis in bar zahlen
- Sie können zusätzlich zum Zuschlagspreis mehrere hunderttausend Yen (mehrere tausend Euro) für Räumung, Steuern, übernommene Rückstände und Instandsetzung fest einkalkulieren
- Sie können Objektbeschreibung, Zustandsbericht und Gutachten selbst lesen und beurteilen, welche Rechte übergehen
- Sie können die Frist selbst überwachen, den Antrag auf Räumungsanordnung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufpreiszahlung zu stellen
- Sie kommen finanziell auch dann klar, wenn über mehrere Monate bis zum Abschluss der Räumung keine Mieteinnahmen fließen
- Sie akzeptieren, dass Sie bei entdeckten physischen Mängeln niemanden dafür haftbar machen können
Wir von INA&Associates株式会社 (INA&Associates Co., Ltd.) sind überzeugt, dass es dem langfristigen Vertrauen dient, auch die Nachteile offen und im Voraus anzusprechen. Eine Zwangsversteigerung ist keine „Methode, günstig zu kaufen", sondern „ein Geschäft, bei dem die Preisuntergrenze gesetzlich geschützt ist, im Gegenzug dafür aber Aufwand und Zeit selbst getragen werden müssen". Die Entscheidung sollte danach getroffen werden, ob Sie bereit sind, diesen Aufwand zu übernehmen – das ist aus unserer Erfahrung der Weg mit den wenigsten Fehleinschätzungen.
Häufig gestellte Fragen
F1. Wie viel günstiger lassen sich Zwangsversteigerungsimmobilien in Japan kaufen?
Gesetzlich festgelegt ist nur die Untergrenze; einen Maßstab wie „X Prozent unter Marktpreis" gibt es nicht. Die zulässige Untergrenze für Gebote ist der Mindestgebotspreis = 80 % des Verkaufsrichtwerts (Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz). Der tatsächliche Zuschlagspreis ergibt sich aus dem Gebotsverlauf und kann den Verkaufsrichtwert auch übersteigen. Vergleichen Sie für die Bewertung die Gesamterwerbskosten – Zuschlagspreis plus Registersteuer, Grunderwerbsteuer, Räumungskosten, übernommene Rückstände und Instandsetzungskosten.
F2. Wenn der vorherige Eigentümer sich weigert auszuziehen: Wie viel kostet das und wie lange dauert es bis zur Räumung?
Die durch veröffentlichte Sätze feststehenden Kosten summieren sich auf ¥66.830 (ca. EUR 418) – Stempelmarke für die Räumungsanordnung ¥500 (ca. EUR 3), Postvorschuss ¥1.330 (ca. EUR 8) und Kostenvorschuss für die Räumungsvollstreckung ¥65.000 (ca. EUR 406) (Standardsätze des Bezirksgerichts Tokio bei 1 Schuldner und 1 Objekt). Hinzu kommen gesondert Tageslöhne für Arbeiter, Transportkosten für zurückgelassenen Hausrat und Lagerkosten. Zeitlich wird die Räumungsaufforderung grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Antrag auf Räumungsvollstreckung durchgeführt, die Räumungsfrist ist der Tag, an dem ein Monat seit der Aufforderung verstrichen ist. Rechnet man Anhörung und Beschwerdefrist bei der Räumungsanordnung hinzu, sind realistischerweise mehrere Monate ab Kaufpreiszahlung einzuplanen.
F3. Kann man Zwangsversteigerungsobjekte in Japan nicht besichtigen?
Ein Besichtigungssystem existiert. Liegt ein Antrag des Pfändungsgläubigers vor, muss das Vollstreckungsgericht den Gerichtsvollzieher mit der Durchführung einer Besichtigung beauftragen (Art. 64-2 Zivilvollstreckungsgesetz). Stimmt jedoch ein Besitzer mit entgegensetzbarem Nutzungsrecht nicht zu, findet keine Besichtigung statt. Kaufinteressenten können den Antrag nicht selbst stellen; prüfen Sie daher in der Bekanntmachung oder der Objektbeschreibung, ob eine Besichtigung stattgefunden hat.
F4. Wenn Wassereintritt oder Termitenbefall entdeckt wird – kann man wirklich nichts fordern?
Bei Mängeln in Art oder Qualität greift Art. 568 Abs. 4 Zivilgesetzbuch, wodurch die Absätze 1–3 keine Anwendung finden – Rücktritt, Kaufpreisminderung und Schadensersatz können nicht verlangt werden. Wassereintritt und Termitenbefall fallen darunter. Bei Rechtsmängeln hingegen sind nach Abs. 1 Rücktritt und Kaufpreisminderung, nach Abs. 2 bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Rückforderung des Kaufpreises und nach Abs. 3 bei Bösgläubigkeit von Schuldner oder Gläubiger Schadensersatz möglich. Die Aussage „es besteht keinerlei Haftung" ist unpräzise.
F5. Was unterscheidet die Behördenauktion von der Zwangsversteigerung?
Die wichtigsten Unterschiede sind die Rechtsgrundlage – das Nationale Steuervollstreckungsgesetz – und die Behandlung der Übergabe. Der „Leitfaden zur Behördenauktion" der Nationalen Steuerbehörde legt für Immobilien ausdrücklich fest, dass der Staat keine Übergabepflicht übernimmt; ein der Räumungsanordnung entsprechendes Verfahren existiert nicht. Auch bei Grundstücksgrenzen wird der Käufer zur Abstimmung mit Nachbareigentümern aufgefordert. Die Sicherheitsleistung bei der Behördenauktion beträgt mindestens 10 % des Schätzpreises, die Bekanntmachung erfolgt mindestens 10 Tage vor dem Auktionstag.
F6. Muss der Ersteher rückständiges Hausgeld einer Eigentumswohnung bezahlen?
Ja. Die Übernahme erfolgt nicht aufgrund der Gemeinschaftsordnung, sondern kraft Gesetzes. Art. 7 Abs. 1 Gesetz über Wohnungseigentum legt die betroffene Forderung fest, Art. 8 bestimmt: „Die in Art. 7 Abs. 1 genannte Forderung kann auch gegen den Rechtsnachfolger des schuldenden Wohnungseigentümers geltend gemacht werden." Der Ersteher gilt als solcher Rechtsnachfolger und wird von der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen. Fragen Sie unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung bei der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung den Rückstandsbetrag ab.
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- Der vollständige Leitfaden von Mietrückständen bis zur Zwangsvollstreckung
- Was ist ein hypothekarisch belastetes Mietobjekt? Risiken bei der Vollstreckung, Räumung und Prüfmethoden im Detail erklärt
Quellen und weiterführende Materialien
- Bezirksgericht Tokio, „Verfahren zum Erwerb von Zwangsversteigerungsimmobilien" (Gebotsfrist 8 Tage, Bereitstellung des Drei-Dokumente-Sets 15 Tage vorab, Sicherheitsleistung 20 % des Verkaufsrichtwerts, Frist zur Kaufpreiszahlung ca. 1 Monat nach Rechtskraft der Zuschlagsentscheidung, Räumungsanordnung 6 bzw. 9 Monate)
- Bezirksgericht Tokio, „Zum Antrag auf Immobilien-Räumungsanordnung" (Antragsgebühr ¥500 (ca. EUR 3), Postvorschuss ¥110 + ¥1.220 (ca. EUR 0,69 bzw. EUR 7,63), Handelsregisterauszug binnen 3 Monaten)
- Bezirksgericht Tokio, „Ablauf vom Antrag auf Räumungsanordnung bis zum Vollstreckungsantrag" (Anhörung in der Regel Antwortfrist binnen 7 Tagen, sofortige Beschwerde 1 Woche ab dem Tag nach Zustellung)
- Bezirksgericht Tokio, „Immobilien-Vollstreckungsverfahren" (Ablaufdiagramm des Verfahrens)
- Gerichtsvollzieherbüro am Bezirksgericht Tokio, „Kostenvorschuss-Standardtabelle (geändert zum 1. April Reiwa 3 / 2021)" (Räumungssachen bei Immobilien Grundbetrag ¥65.000 (ca. EUR 406), Zuschlag ¥40.000 (ca. EUR 250) je weiterer Einheit, Tageslöhne, Transport- und Lagerkosten nicht enthalten)
- Gerichte, „Immobilien-Herausgabe-(Räumungs-)Vollstreckung" (Abstimmung des Vollstreckungsbeginns grundsätzlich binnen 2 Wochen ab Antragstellung, Räumungsfrist 1 Monat ab Aufforderung)
- Bezirksgericht Tokio, „Wie man die Aufhebung wegen Kostendeckungslücke vermeidet"
- Immobilien-Zwangsversteigerungsinformationsseite (BIT), Glossar „Mindestgebotspreis" / „Verkaufsrichtwert" / „Drei-Dokumente-Set"
- Zivilvollstreckungsgesetz (e-Gov Gesetzesdatenbank) (Art. 59, 60, 63, 64-2, 65-2, 68-4, 78, 83, 168-2, 213)
- Zivilgesetzbuch (e-Gov Gesetzesdatenbank) (Art. 395, 568)
- Gesetz über Wohnungseigentum (e-Gov Gesetzesdatenbank) (Art. 7 Abs. 1, Art. 8)
- Nationales Steuervollstreckungsgesetz (e-Gov Gesetzesdatenbank) (Art. 95 Abs. 1, 99-2, 100 Abs. 1, 106-2, 189)
- Nationale Steuerbehörde, Behördenauktions-Informationsseite, „Leitfaden zur Behördenauktion" (bei Immobilien keine Übergabepflicht des Staates, Grundstücksgrenzen mit Nachbareigentümern abzustimmen, Registersteuer u. Ä. trägt der Ersteher)
- Nationale Steuerbehörde, Tax Answer Nr. 7191 „Steuertabelle der Registersteuer" (Eigentumsübertragung eines Gebäudes durch Kauf oder Zwangsversteigerung 20 von 1.000; Grundstück „Sonstiges (Schenkung, Tausch, Enteignung, Zwangsversteigerung usw.)" 20 von 1.000; Zwangsversteigerung eines Wohngebäudes durch eine Privatperson zu eigenen Wohnzwecken gemäß Sondersteuermaßnahmengesetz Art. 73 auf 3 von 1.000 ermäßigt)
- Nationale Steuerbehörde, „Mitteilung zur Ermäßigung des Registersteuersatzes beim Kauf von Grundstücken und bei der Eigentumseintragung von Wohngebäuden" (April Reiwa 8 / 2026)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Sondermaßnahmen zur Grunderwerbsteuer" (Wohngebäude Steuersatz 3 %, Regelsatz 4 %, Geltungsdauer bis 31. März Reiwa 9 / 2027, Freibetrag ¥12.000.000 (ca. EUR 75.000) bei Neubau, Ermäßigung bei Gebrauchtwohnimmobilien)
- Steuerbüro der Präfektur Tokio, „Grunderwerbsteuer" (Erwerb von Bauland bis 31. März Reiwa 9 / 2027 mit halbierter Bemessungsgrundlage, Steuersatz Grundstück 3 %, Gebäude (Wohnnutzung) 3 %, Gebäude (Nichtwohnnutzung) 4 %, Ermäßigung für Gebrauchtwohnimmobilien nur bei Eigennutzung durch Privatpersonen)
Dieser Artikel stellt eine allgemeine Erläuterung des japanischen Rechtssystems dar. Für die Beurteilung einzelner Objekte sowie steuerlicher und rechtlicher Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt (弁護士, bengoshi), einen Steuerberater (税理士, zeirishi), einen Notar/Justizschreiber (司法書士, shihō shoshi) sowie an das zuständige Steueramt der Präfektur. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum empfiehlt sich zusätzlich die Abstimmung mit einem international tätigen Steuerberater, der sowohl die japanische als auch die deutsche, österreichische oder Schweizer Steuersystematik kennt, insbesondere im Hinblick auf die im Wohnsitzland geltende Meldepflicht und Doppelbesteuerungsvermeidung.
