La vidéosurveillance dans les parties communes des immeubles locatifs japonais — couloirs, entrées, parkings à vélos — répond à une logique très différente de celle des grands ensembles en copropriété que connaissent les investisseurs français. Ce sujet est spécifiquement japonais : contrairement à un immeuble haussmannien parisien, qui prend de la valeur avec l'ancienneté et où les charges de sécurité sont mutualisées via le syndic de copropriété, un aparto (アパート, immeuble locatif japonais à ossature bois, généralement de un à trois étages) est un actif qui se déprécie comptablement avec le temps, et c'est le propriétaire — le plus souvent seul, sans copropriété ni syndic — qui décide, finance et gère lui-même l'équipement de sécurité des parties communes. Sur le marché japonais, le coût matériel officiel s'établit à 29 700 ¥ (≈ 170 €) pour une caméra extérieure d'entrée de gamme, 50 600 ¥ (≈ 289 €) pour une caméra intérieure et 13 200 ¥ (≈ 75 €) pour un hub PoE à 4 ports, soit un total de 93 500 ¥ (≈ 534 €) pour l'équipement, auxquels s'ajoute un enregistrement en nuage facturé environ 2 200 ¥ (≈ 12,6 €) par caméra et par mois (conservation 30 jours, TTC). Seul le coût de pose échappe à toute grille tarifaire publique : il dépend des conditions du site et fait l'objet d'un devis individuel. Cet article rassemble les statistiques de l'Agence nationale de la police (警察庁, National Police Agency, ci-après NPA), les normes de conception du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) et de la NPA, la position de la Commission de protection des informations personnelles (個人情報保護委員会, Personal Information Protection Commission, ci-après PPC), ainsi que les grilles tarifaires publiques des prestataires — pour permettre à un propriétaire bailleur de répondre lui-même à trois questions : combien cela coûte-t-il, que dit la loi, et peut-on le passer en charges déductibles. La question de savoir si un locataire peut installer sa propre caméra devant sa porte est traitée dans le tableau comparatif de la seconde moitié de l'article.
Les points clés de cet article
- En 2025 (ère Reiwa 7, 令和7年 — l'ère impériale japonaise actuelle, débutée en 2019), les cambriolages avec effraction ont atteint 47 233 cas, en hausse de 9,8 % sur un an. Sur longue période la tendance reste à la baisse, mais les dernières années marquent une phase de remontée (Agence nationale de la police, NPA).
- Dans les immeubles collectifs de trois étages ou moins — c'est-à-dire la plupart des aparto à ossature bois — le taux de cambriolage atteint 18,2 cas pour 100 000 foyers, soit environ 2,3 fois le taux des immeubles collectifs de quatre étages et plus (7,9 cas).
- Sur 2 175 cambriolages recensés dans ces immeubles, 1 042 se sont produits par une porte non verrouillée. Face à 279 cas de double de clé, le crochetage (picking) ne représente qu'un seul cas : la priorité va donc clairement au côté entrée et au verrouillage.
- Côté coûts, une solution en nuage revient à 93 500 ¥ de matériel + 2 200 ¥/mois par caméra. Le coût de pose n'étant pas publié, pour 6 logements équipés de 2 caméras, le total sur 5 ans se situe entre environ 379 000 ¥ et 856 000 ¥ (≈ 2 167 € à 4 890 €), soit environ 1 053 à 2 377 ¥ (≈ 6 à 14 €) par logement et par mois.
- Fiscalement, un achat inférieur à 100 000 ¥ (≈ 571 €) passe intégralement en charge l'année d'acquisition ; en dessous de 200 000 ¥ (≈ 1 143 €), l'amortissement est linéaire sur 3 ans. Les grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice 2026 (令和8年度税制改正の大綱) relèvent le seuil du régime des petites immobilisations amortissables à 400 000 ¥ (≈ 2 286 €).
Le coût d'une caméra de sécurité en immeuble locatif au Japon
Commençons par la conclusion. Comme repère de prix public, la ville de Tokyo fixe, dans sa subvention aux équipements de sécurité versée aux municipalités (東京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」), un plafond de subvention de 285 000 ¥ (≈ 1 629 €) par caméra de sécurité (source : ville de Tokyo, « Subvention municipale aux équipements de sécurité pour la sûreté locale »). Ce montant correspond au plafond que l'administration retient pour une caméra complète — matériel et pose inclus — installée par une municipalité sur la voie publique ; ce n'est pas un tarif de marché pour un propriétaire privé, mais le seul repère chiffré officiel qui inclut la pose.
Côté secteur privé, pour une solution d'enregistrement en nuage, le prix du matériel est public et consultable sur les boutiques officielles des prestataires. Sur la boutique en ligne de Safie Inc. (セーフィー株式会社), le modèle d'entrée de gamme de caméra extérieure de type « bullet » est affiché à 29 700 ¥ (≈ 170 €), la caméra intérieure « Safie One » à 50 600 ¥ (≈ 289 €), et un hub PoE 4 ports à 13 200 ¥ (≈ 75 €), taxes comprises. L'enregistrement en nuage se choisit de 1 320 ¥/mois (≈ 7,5 €, conservation 7 jours) à 7 700 ¥/mois (≈ 44 €, conservation 365 jours) par caméra ; pour une conservation de 30 jours, comptez 2 200 ¥/mois (≈ 12,6 €).
Il faut être honnête ici : le coût de pose n'a, lui, aucun tarif publié. Chez Safie, l'étude sur site est gratuite, mais les travaux d'installation ne font l'objet que d'une mention générale — « des frais supplémentaires s'appliquent si des travaux de pose sont nécessaires » — le montant dépendant des conditions locales. Il est donc structurellement impossible d'annoncer un « coût total initial » sous la forme d'un chiffre unique, à la différence de ce que proposent souvent, en France, les prestataires de vidéosurveillance en copropriété sous forme de forfait avec devis détaillé validé en assemblée générale par le syndic. Cet article présente donc une fourchette, construite à partir de deux bornes vérifiables : le coût du matériel au tarif officiel d'un côté, le plafond incluant la pose retenu par l'administration tokyoïte de l'autre.
Ce que disent les chiffres : pourquoi les aparto sont-ils ciblés
À la question « mon bien est-il exposé ? », répondons avec des chiffres plutôt qu'avec une intuition. La conclusion est nette : l'aparto en bois est significativement plus exposé qu'une copropriété en béton de type mansion (マンション), et les points d'intrusion se concentrent du côté de l'entrée.
47 233 cambriolages avec effraction en 2025, +9,8 % sur un an
Selon le rapport de la NPA « La situation de la criminalité en 2025 » (令和7年の犯罪情勢, publié en février 2026), le nombre de cambriolages avec effraction constatés en 2025 s'est élevé à 47 233 cas, en hausse de 4 197 cas (+9,8 %) sur un an. L'ensemble des crimes avec effraction totalise 58 492 cas, dont environ 80 % de cambriolages.
Il serait toutefois inexact de résumer cette évolution par un simple « ça augmente ». Après un pic de plus de 330 000 cas en 2002 (ère Heisei 14), les cambriolages avec effraction ont connu une baisse continue sur longue période, jusqu'à un point bas de 36 588 cas en 2022 (Reiwa 4). Le nombre est ensuite remonté à 44 228 cas en 2023 (Reiwa 5), a légèrement reculé à 43 036 cas en 2024 (Reiwa 6), puis est reparti à la hausse à 47 233 cas en 2025 (Reiwa 7). Une sécurisation de fond sur longue période, et un plateau haut sur les dernières années : ce sont ces deux lectures qu'il faut superposer pour approcher la réalité, plutôt que d'en retenir une seule.
Sur les 47 233 cambriolages avec effraction de 2025, la répartition par type de lieu montre 29,1 % pour les maisons individuelles, 5,7 % pour les immeubles collectifs de trois étages ou moins et 3,4 % pour les immeubles collectifs de quatre étages et plus. En valeur absolue, la maison individuelle domine très largement, mais pour une décision de gestion locative, ce n'est pas le nombre de cas qu'il faut regarder, c'est le taux rapporté au nombre de foyers, détaillé ci-dessous.
[Tableau] Cambriolages par type de logement et taux pour 100 000 foyers
La répartition par type de logement figure dans les « Statistiques 2024 relatives aux infractions pénales » de la NPA (令和6年の刑法犯に関する統計資料). En 2024 (Reiwa 6), 10 968 cambriolages ont été recensés dans des logements.
| Type de logement | Cambriolages constatés (2024) | Cas pour 100 000 foyers |
|---|---|---|
| Maison individuelle | 7 588 cas | 25,0 |
| Immeuble collectif (3 étages ou moins) | 2 175 cas | 18,2 |
| Immeuble collectif (4 étages ou plus) | 1 205 cas | 7,9 |
| Ensemble des logements | 10 968 cas | 19,0 |
Source : NPA, « Statistiques 2024 relatives aux infractions pénales » (令和6年の刑法犯に関する統計資料), tableaux 2-2-1-2 et 2-2-1-3. Le taux pour 100 000 foyers est calculé à partir du nombre de ménages principaux de l'enquête du ministère des Affaires intérieures et des Communications, « Enquête sur le logement et le foncier 2023 » (住宅・土地統計調査), et se limite aux cas où l'âge de la victime est connu.
Voici le point essentiel : les immeubles collectifs de trois étages ou moins — c'est-à-dire, dans la plupart des cas, les aparto en bois — enregistrent 18,2 cas pour 100 000 foyers, soit environ 2,3 fois le taux des immeubles collectifs de quatre étages et plus (7,9 cas). Autrement dit, sous la même étiquette d'« immeuble collectif », le niveau de risque diffère nettement entre une mansion de plusieurs étages avec digicode et gardien, et un aparto en bois à escalier et coursive extérieurs, sans contrôle d'accès. Un investisseur habitué aux immeubles parisiens en pierre de taille, dont l'accès est filtré par une porte cochère et un digicode, doit intégrer que l'aparto japonais fonctionne structurellement sans cette première barrière.
En détaillant encore par composition du foyer, les immeubles collectifs de trois étages ou moins occupés par une personne seule de moins de 30 ans affichent 35,1 cas — le taux le plus élevé de toutes les catégories. Plus un aparto cible des étudiants ou de jeunes actifs vivant seuls, plus la sécurité des parties communes devient un critère quasi obligatoire pour attirer des locataires.
[Tableau] Par où et comment entre-t-on dans un aparto
Voici le chiffre le plus opérationnel pour décider du nombre de caméras et de leur orientation. Détail des 2 175 cambriolages survenus en 2024 dans des immeubles collectifs de trois étages ou moins.
| Catégorie | Nombre de cas | Part sur 2 175 cas |
|---|---|---|
| Point d'entrée : porte principale (玄関) | 1 000 cas | 46,0 % |
| Point d'entrée : fenêtre | 884 cas | 40,6 % |
| Point d'entrée : autre ouverture | 41 cas | 1,9 % |
| Mode opératoire : porte non verrouillée (無締り) | 1 042 cas | 47,9 % |
| Mode opératoire : bris de vitre | 432 cas | 19,9 % |
| Mode opératoire : ouverture de la serrure (total) | 373 cas | 17,1 % |
| dont double de clé | 279 cas | 12,8 % |
| dont manipulation du verrou intérieur (サムターン回し, thumb-turn manipulation) | 18 cas | 0,8 % |
| dont crochetage (picking) | 1 cas | 0,05 % |
Source : NPA, « Statistiques 2024 relatives aux infractions pénales », tableau 2-2-1-5
Trois enseignements s'en dégagent. Premièrement, 46,0 % des intrusions se font par la porte d'entrée : une seule caméra balayant la coursive commune et le seuil de chaque logement offre le meilleur rapport coût-efficacité. Deuxièmement, 47,9 % des cas exploitent une porte non verrouillée : avant d'ajouter des caméras, rappeler aux locataires de verrouiller et installer des verrous d'appoint est tout aussi efficace. Troisièmement, pour 279 cas de double de clé, un seul cas de crochetage est recensé. Plutôt que d'investir dans une serrure haute sécurité pour contrer le crochetage, remplacer systématiquement la serrure à chaque départ de locataire est, statistiquement, la mesure la plus cohérente.
Cambriolages de logements vacants : +28,4 % sur un an — le risque propre aux propriétaires en vacance locative
Un autre chiffre est souvent négligé par les bailleurs. Les vols recensés dans des « maisons vacantes » (空き家) ont atteint 13 971 cas en 2025, soit une hausse de 307,9 % par rapport à 2020 (Reiwa 2), première année de cette série statistique. Sur ce total, les vols avec effraction représentent 11 958 cas, en hausse de 2 644 cas (+28,4 %) sur un an, et les vols sans effraction (sur le terrain, par exemple) 1 934 cas, en hausse de 494 cas (+34,3 %).
La nature des biens volés est également révélatrice. Parmi les vols sans effraction dans des logements vacants, 702 cas concernent une unité extérieure de climatisation et 227 cas des métaux (+57,6 % sur un an). La NPA explique cette évolution par la flambée des prix des métaux, notamment le cuivre, qui pousse à des vols destinés à la revente comme ferraille. Concrètement, le groupe extérieur de climatisation ou le chauffe-eau d'un logement resté vacant devient lui-même une cible.
La lutte contre la vacance locative est donc autant une question de rentabilité que de sûreté. Deux ressources internes complètent utilement ce point : un article rassemblant des leviers concrets pour réduire la vacance locative et un autre sur les quatre points clés de la gestion d'un logement vacant.
Le coût d'installation détaillé, sources primaires à l'appui
Décomposons le coût en quatre postes : matériel, pose, abonnement mensuel, entretien. Nous n'utilisons ici ni estimation ni moyenne de marché, seulement le plafond de subvention publié par l'administration et les prix affichés officiellement par les prestataires. Là où, comme pour la pose, aucun prix n'est publié, nous l'indiquons explicitement.
[Tableau] Matériel, pose et abonnement mensuel — montants réels
| Poste | Montant | Source |
|---|---|---|
| Plafond de subvention par caméra (repère public matériel + pose) | 285 000 ¥ (≈ 1 629 €) | Ville de Tokyo, subvention aux équipements de sécurité |
| Caméra extérieure (type bullet, entrée de gamme — DXAntenna CNE3CBF1S) | 29 700 ¥ (≈ 170 €, TTC) | Boutique Safie |
| Caméra extérieure (dôme compact — i-PRO WV-S35302-F2L) | 67 870 ¥ (≈ 388 €, TTC) | Boutique Safie |
| Caméra intérieure (Safie One) | 50 600 ¥ (≈ 289 €, TTC) | Boutique Safie |
| Hub PoE 4 ports (VIVOTEK AW-FET-060P-060) | 13 200 ¥ (≈ 75 €, TTC) | Boutique Safie |
| Injecteur PoE (raccordement d'une caméra — VIVOTEK AP-GIC-011A-030) | 7 700 ¥ (≈ 44 €, TTC) | Boutique Safie |
| Coût de pose | Prix non publié (étude sur site gratuite, travaux sur devis individuel) | Safie, « Tarifs et parcours jusqu'à la mise en service » |
| Enregistrement en nuage, conservation 7 jours | 1 320 ¥/mois/caméra (≈ 7,5 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 14 jours | 1 815 ¥/mois/caméra (≈ 10,4 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 30 jours | 2 200 ¥/mois/caméra (≈ 12,6 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 60 jours | 2 750 ¥/mois/caméra (≈ 15,7 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 90 jours | 3 300 ¥/mois/caméra (≈ 18,9 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 180 jours | 4 950 ¥/mois/caméra (≈ 28,3 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
| Enregistrement en nuage, conservation 365 jours | 7 700 ¥/mois/caméra (≈ 44 €, TTC) | Grille tarifaire officielle Safie |
Sources : Safie Inc., grille tarifaire, Boutique Safie, catalogue des produits, Boutique Safie, « Tarifs et parcours jusqu'à la mise en service », Ville de Tokyo, « Subvention municipale aux équipements de sécurité pour la sûreté locale » (relevés en août 2026). Les prix Safie ne sont qu'un exemple ; d'autres prestataires proposent des services d'enregistrement en nuage comparables. Utilisez ces chiffres comme ordre de grandeur avant de demander vos propres devis.
[Tableau] Coûts d'exploitation et calcul de la facture d'électricité
Le coût de fonctionnement ne se limite pas à l'abonnement mensuel : s'y ajoutent l'entretien, les réparations et l'électricité. La ville de Tokyo publie, comme plafonds de subvention pour les frais de maintenance, les montants suivants.
| Poste | Plafond par caméra | Remarque |
|---|---|---|
| Frais d'entretien annuel | 10 000 ¥ (≈ 57 €) | Repère public pour une visite d'entretien annuelle |
| Frais de réparation | 200 000 ¥ (≈ 1 143 €) | Plafond de référence en cas de panne |
| Frais de déplacement de la caméra | 200 000 ¥ (≈ 1 143 €) | En cas de changement d'emplacement |
Source : Ville de Tokyo, « Subvention aux frais de maintenance des équipements de sécurité ». Notez que cette subvention ne s'adresse qu'aux caméras installées par une association de quartier, un comité de résidents ou une association commerçante ayant elle-même bénéficié d'une subvention métropolitaine ou municipale ; une caméra installée à ses propres frais par un bailleur privé n'y est pas éligible. Ces montants ne sont cités ici que comme un ordre de grandeur administratif de ce que coûte l'entretien.
La facture d'électricité, elle, se calcule facilement. Le tarif indicatif publié par l'Association nationale pour des transactions équitables sur les appareils électroménagers (全国家庭電気製品公正取引協議会) est de 31 ¥/kWh (≈ 0,18 €/kWh, TTC, révisé le 22 juillet 2022). Pour une caméra consommant 8 W et fonctionnant 24 h/24, 365 jours par an, le calcul est le suivant :
- 8 W × 24 h × 365 jours ÷ 1 000 = 70,08 kWh
- 70,08 kWh × 31 ¥ = environ 2 172 ¥ (≈ 12,4 €) par an et par caméra
- Pour 2 caméras : environ 4 345 ¥ (≈ 24,8 €) par an
Source : Association nationale pour des transactions équitables sur les appareils électroménagers (公益社団法人 全国家庭電気製品公正取引協議会). Ce tarif est un repère commun au secteur ; le coût réel dépend du contrat d'électricité souscrit. La consommation varie selon le modèle : reportez-vous à la fiche technique de la caméra choisie pour affiner ce calcul.
[Cas chiffré] Un aparto de 6 logements équipé de 2 caméras — première année et total sur 5 ans
Passons à un cas concret. Un aparto en bois de 6 logements, avec une caméra extérieure côté entrée commune et une caméra intérieure côté parking à vélos, soit 2 caméras au total. Conservation fixée à 30 jours.
| Poste | Montant | Base |
|---|---|---|
| 1 caméra extérieure (type bullet, entrée de gamme) | 29 700 ¥ (≈ 170 €) | Prix officiel boutique Safie |
| 1 caméra intérieure (Safie One) | 50 600 ¥ (≈ 289 €) | Prix officiel boutique Safie |
| Hub PoE 4 ports | 13 200 ¥ (≈ 75 €) | Prix officiel boutique Safie |
| Total matériel | 93 500 ¥ (≈ 534 €) | Somme des prix officiels |
| Coût de pose | Devis individuel | Prix non publié. Étude sur site gratuite |
| Repère : plafond public matériel + pose (285 000 ¥ × 2 caméras) | 570 000 ¥ (≈ 3 257 €) | Plafond de subvention de la ville de Tokyo |
| Enregistrement en nuage (2 200 ¥ × 2 caméras × 12 mois) | 52 800 ¥/an (≈ 302 €) | Forfait conservation 30 jours |
| Électricité (2 caméras à 8 W) | environ 4 345 ¥/an (≈ 24,8 €) | Tarif indicatif 31 ¥/kWh |
| Total fonctionnement | environ 57 145 ¥/an (≈ 327 €) | Enregistrement en nuage + électricité |
Le coût de pose n'étant pas fixé, le total ne peut pas se réduire à un chiffre unique. Nous présentons donc les deux bornes : le plancher, calculé sur le seul coût du matériel, et le plafond, calculé avec la pose valorisée au montant maximal retenu par l'administration.
| Scénario | Première année | Total sur 5 ans | Par logement et par mois (6 logements) |
|---|---|---|---|
| Plancher : matériel seul (pose réalisée par le propriétaire lui-même) | environ 150 645 ¥ (≈ 861 €) | environ 379 225 ¥ (≈ 2 167 €) | environ 1 053 ¥ (≈ 6,0 €) |
| Plafond : matériel + pose à 285 000 ¥ par caméra | environ 627 145 ¥ (≈ 3 584 €) | environ 855 725 ¥ (≈ 4 890 €) | environ 2 377 ¥ (≈ 13,6 €) |
Autrement dit, pour un aparto de 6 logements équipé de 2 caméras, la charge se situe entre environ 1 000 ¥ et un peu moins de 2 400 ¥ par logement et par mois (soit environ 6 à 14 €) — un montant sans commune mesure avec les contrats de télésurveillance d'un syndic de copropriété français, qui portent en général sur des immeubles bien plus grands et des budgets mutualisés entre dizaines de lots. Une fois le devis en main, comparez le poste « pose » à ce plafond de 285 000 ¥ par caméra : c'est le premier repère pour juger de sa cohérence.
À partir de là, la décision relève de la gestion : répercuter ce coût sur le loyer, ou l'absorber comme argument de location renforçant l'attractivité du bien ? Si la vacance recule d'un mois sur un logement loué 60 000 ¥ (≈ 343 €) par mois, c'est déjà l'équivalent d'un mois de loyer récupéré. Un total sur 5 ans de 379 000 à 856 000 ¥ (≈ 2 167 à 4 890 €) peut se lire comme 6 à 14 mois de vacance locative évités, ou comme un investissement d'équipement de 1 000 à 2 000 ¥ par mois : le chiffrage clarifie l'arbitrage. L'effet réel sur le loyer et le taux d'occupation dépend toutefois de l'emplacement et de la concurrence locale ; croisez cette analyse avec un article sur les charges et la rentabilité de la gestion d'un aparto pour raisonner sur les chiffres propres à votre bien.
[Comparatif] Achat définitif, service en nuage ou location auprès d'un prestataire de sécurité
Le choix de la formule ne doit pas se faire sur le seul critère du prix mensuel le plus bas, mais sur une question opérationnelle : qui conserve les images, et qui répare en cas de panne. Comparons les trois formules.
| Critère | A : Achat définitif + enregistreur NVR autogéré | B : Service d'enregistrement en nuage | C : Location / leasing auprès d'un prestataire de sécurité |
|---|---|---|---|
| Coût initial | Matériel + pose. Plus cher du fait de l'enregistreur (NVR) | Matériel + pose. Pas d'enregistreur nécessaire | Faible. Certains contrats sont sans apport initial |
| Coût mensuel | En principe aucun (hors électricité et entretien) | De 1 320 à 7 700 ¥/caméra (≈ 7,5 à 44 €) selon la durée de conservation | Mensualité répartie sur la durée du contrat |
| Durée de conservation des images | Dépend de la capacité du disque dur et de la qualité vidéo. Écrasement automatique | Fixée par le forfait souscrit (7 à 365 jours) | Selon les spécifications du contrat |
| Propriété du matériel | Le propriétaire bailleur | Le propriétaire bailleur (s'il achète le matériel) | La société de leasing ou de sécurité |
| Charge en cas de panne | Le propriétaire. Le disque dur est un consommable à remplacer | Prise en charge selon le contrat d'entretien | Souvent incluse dans le contrat |
| Traitement comptable | Immobilisation ou charge selon le prix d'acquisition | Matériel immobilisé, abonnement passé en charge | En principe, loyer de leasing/location passé en charge |
| À la résiliation / dépose | Le matériel reste au propriétaire | L'enregistrement s'arrête à la résiliation du service | Restitution du matériel. Des frais de résiliation anticipée peuvent s'appliquer |
Dans un aparto au nombre de logements limité, l'emplacement de l'enregistreur et la charge de gestion pèsent directement sur le bailleur. Si la gestion est déléguée à une société de gestion locative et qu'aucun gardien n'est présent sur place, la formule B en nuage est la plus simple à exploiter au quotidien. À l'inverse, un propriétaire gérant plusieurs immeubles en direct et à l'aise avec le matériel trouvera souvent la formule A plus économique sur un horizon de 5 ans ou plus.
On entend parfois des règles générales du type « au-delà de x mois, la location devient plus avantageuse » : les conclusions dépendant fortement des clauses contractuelles, cet article n'en formule aucune. Vérifiez plutôt, sur le devis, que le coût total sur la durée et les clauses de résiliation anticipée sont clairement indiqués — un réflexe qui rejoint celui d'un lecteur français habitué à examiner un contrat de syndic avant signature.
Combien de caméras, et où : entrée commune, coursive, parking à vélos ou local à ordures
Avec un budget limité, les statistiques indiquent naturellement un ordre de priorité.
- Entrée et coursive communes : 46,0 % des cambriolages entrent par la porte. Un emplacement filmant en angle le seuil de chaque logement est le premier candidat.
- Parking à vélos et deux-roues : en 2025, les vols de vélos ont atteint 172 654 cas et les vols de deux-roues motorisés 14 552 cas (+25,0 % sur un an) — des volumes élevés parmi les délits de voie publique (NPA, « La situation de la criminalité en 2025 »). Ce poste génère aussi directement des réclamations de locataires.
- Local à ordures : les dépôts sauvages et le non-respect du tri sont des comportements sur lesquels une caméra est particulièrement dissuasive, avec un effet direct sur les frais de nettoyage.
- Parking auto et abords des logements vacants : les vols d'unités extérieures de climatisation et de métaux étant en hausse, un immeuble comportant des logements vacants sur la durée doit remonter ce poste dans ses priorités.
L'erreur la plus fréquente consiste à vouloir faire couvrir plusieurs objectifs par une seule caméra, au point que l'image finale ne permette d'identifier aucune scène avec certitude. Attribuer un objectif unique à chaque caméra offre, au final, une meilleure valeur par caméra installée.
Le nombre et l'emplacement des caméras se décident par l'éclairement — les normes de conception du MLIT et de la NPA
Avant de choisir les caractéristiques techniques d'une caméra, un document doit être consulté : les « Normes de conception des immeubles collectifs intégrant la prévention de la criminalité » (防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針), établies conjointement par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) et la NPA. Cette norme est spécifiquement japonaise : contrairement aux règlements de copropriété français, qui traitent la vidéosurveillance des parties communes essentiellement sous l'angle du RGPD et des recommandations de la CNIL, la norme japonaise fixe des seuils d'éclairement chiffrés, en lux, pour chaque partie commune d'un immeuble collectif.
[Tableau] Seuils d'éclairement des parties communes
| Emplacement | Éclairement horizontal moyen à assurer |
|---|---|
| Entrée commune (sol, côté intérieur) | Environ 50 lux ou plus |
| Entrée commune (sol, côté extérieur) | Environ 20 lux ou plus |
| Accès communs autres que l'entrée principale | Environ 20 lux ou plus |
| Espace commun de dépôt du courrier | Environ 50 lux ou plus |
| Hall d'ascenseur à l'étage de l'entrée commune | Environ 50 lux ou plus |
| Hall d'ascenseur aux autres étages | Environ 20 lux ou plus |
| Intérieur de la cabine d'ascenseur | Environ 50 lux ou plus |
| Coursive et escalier communs | Environ 20 lux ou plus |
| Parking à vélos et deux-roues | Environ 3 lux ou plus |
| Parking automobile | Environ 3 lux ou plus |
| Allée de circulation | Environ 3 lux ou plus |
| Aire de jeux pour enfants, place, espace vert, etc. | Environ 3 lux ou plus |
La logique : placer une caméra là où le champ de vision naturel fait défaut
La place accordée à la caméra dans cette norme est sans ambiguïté. Pour l'entrée commune, le texte prévoit que « lorsque la visibilité depuis la voie publique n'est pas assurée, des mesures compensatoires telles que l'installation d'une caméra de sécurité doivent être mises en œuvre » ; pour la coursive, l'escalier commun et le hall d'ascenseur, il est indiqué qu'« il est souhaitable que les angles morts fassent l'objet de mesures compensatoires telles que l'installation d'une caméra de sécurité ».
Autrement dit, la caméra est conçue comme un substitut à la visibilité, et son ajout dans un lieu déjà bien visible n'apporte qu'un bénéfice marginal. Pour la rénovation d'immeubles existants, la norme précise également qu'« en cas de rénovation de l'entrée commune, de l'espace courrier commun, du hall d'ascenseur, de l'escalier intérieur commun, du parking à vélos et deux-roues, du parking automobile, etc., lorsqu'il est difficile d'assurer la visibilité nécessaire à la prévention de la criminalité, il est souhaitable d'installer une caméra de sécurité ». La méthode recommandée consiste donc à parcourir d'abord le terrain pour repérer les angles morts, puis à n'y installer une caméra qu'à cet endroit précis — un diagnostic sur site avant tout achat de matériel, assez proche de la logique d'un audit de sûreté mené par un syndic avant travaux.
Sur l'implantation elle-même, la norme recommande d'« étudier l'emplacement et le nombre de caméras efficaces du point de vue de la compensation de la visibilité et de la dissuasion de l'intention criminelle, puis de les disposer de façon appropriée », et juge souhaitable la présence d'un dispositif d'enregistrement. Une caméra qui filme sans conserver d'images n'est d'aucune utilité lorsqu'un incident survient.
Pourquoi corriger l'éclairage coûte souvent moins cher que d'augmenter la résolution
La norme contient une phrase souvent négligée : « l'installation d'éclairage de la zone couverte par une caméra de sécurité doit assurer l'éclairement nécessaire au bon fonctionnement de cette caméra ».
Une caméra haute résolution posée dans un lieu sombre ne permet pas d'identifier un visage. Si l'éclairement d'une coursive commune n'atteint pas les 20 lux requis, remplacer l'éclairage avant de monter en gamme sur la caméra est la solution la plus économique. Le passage au LED réduit en outre la facture d'électricité, et la luminosité des parties communes influe directement sur l'impression laissée lors d'une visite — un investissement qui profite donc aussi à la commercialisation du bien.
L'ordre logique est le suivant : ① repérage des angles morts, ② mise à niveau de l'éclairement, ③ implantation des caméras, ④ conception de l'enregistrement et de l'exploitation. Un article regroupant une approche systématique de la sécurité des immeubles collectifs complète utilement ce point.
La vidéosurveillance en immeuble locatif est-elle légale ? La réponse diffère selon qu'il s'agit du bailleur ou du locataire
Pour trancher d'emblée : il n'est pas illégal, pour un propriétaire bailleur, d'installer une caméra de sécurité dans les parties communes dont il est propriétaire. Il doit néanmoins respecter les obligations qui s'imposent à lui en tant qu'entité traitant des informations personnelles (個人情報取扱事業者). Lorsqu'un locataire installe, lui, une caméra dans son espace privatif, un cadre différent s'applique. Ces deux situations étant souvent confondues dans les explications que l'on trouve en ligne, mettons-les en regard.
Il s'agit là encore d'un point spécifiquement japonais à souligner pour un lecteur habitué au droit français : il n'existe pas, au Japon, d'équivalent direct du RGPD (règlement général sur la protection des données) tel qu'appliqué par la CNIL en France. Le texte de référence est la loi japonaise sur la protection des informations personnelles (個人情報保護法, Act on the Protection of Personal Information, ci-après APPI), appliquée par la PPC. Les grands principes — finalité déclarée, information des personnes filmées, durée de conservation limitée, sécurité des données — sont proches de la logique du RGPD, mais les formalités diffèrent sensiblement : là où un syndic de copropriété français doit en général consulter la CNIL, afficher une information type et parfois déclarer le dispositif, un bailleur japonais dont la finalité de prévention de la criminalité est manifeste est dispensé de notification formelle, comme on le verra plus loin.
[Comparatif] Installation par le propriétaire en parties communes, ou par le locataire dans son espace privatif
| Point | Installation par le propriétaire bailleur | Installation par le locataire |
|---|---|---|
| Emplacements principaux | Entrée commune, coursive commune, parking à vélos, local à ordures, parking automobile | Côté intérieur de la porte d'entrée privative, intérieur du logement, balcon (partie à usage exclusif) |
| Autorisation nécessaire | Non (bien propre du bailleur). Une information des locataires reste néanmoins de mise | Oui. L'installation touchant à un aménagement soumis à remise en état, l'accord du bailleur est requis |
| Position au regard de l'APPI (loi sur la protection des informations personnelles) | La gestion locative étant une activité économique, les obligations d'une entité traitant des informations personnelles s'appliquent généralement | Si la finalité relève de l'usage strictement privé, les obligations propres aux entités professionnelles ne s'appliquent pas nécessairement |
| Affichage requis | Signalétique du type « Vidéosurveillance en fonctionnement » à l'entrée et sur les lieux filmés | Aucune obligation légale d'affichage, mais une bonne pratique de courtoisie envers le voisinage |
| Prise en charge financière | Le propriétaire bailleur. Éligible aux charges déductibles et à l'amortissement | Le locataire. Dépense personnelle du foyer |
| Départ du locataire / remise en état | Reste comme équipement de l'immeuble | Trous de fixation et traces de câblage peuvent relever de la remise en état ; à fixer contractuellement |
| Limites du champ filmé | Éviter de filmer excessivement le terrain d'autrui, la voie publique ou l'intérieur des logements | Ne pas filmer en continu l'entrée d'un autre logement, la coursive commune ou le balcon d'un voisin |
| Demande de communication des images | Si les images constituent des données personnelles détenues, traitement selon la procédure légale | Gestion personnelle. Transmission à un tiers à traiter avec prudence |
Lorsqu'un locataire utilise une caméra placée à l'intérieur de sa porte ou intégrée à son interphone, cela ne soulève en général pas de difficulté majeure. Le point de friction survient lorsque la caméra est fixée à l'extérieur de la porte et filme en continu la coursive commune ou l'entrée du logement d'en face : cette configuration expose à un risque de mise en demeure de retrait et de demande de dommages-intérêts pour atteinte à la vie privée des autres locataires. Sur le plan du bail, toute installation impliquant un perçage de la structure suppose par ailleurs l'accord préalable du bailleur.
Côté bailleur, la bonne pratique consiste à trancher ce point dès l'annonce ou lors de l'explication des conditions essentielles du bail, en fixant clairement que « l'installation dans l'espace privatif est soumise à accord préalable, et toute orientation filmant les parties communes est interdite » : cela réduit sensiblement les litiges ultérieurs. Un article sur les équipements de sécurité installés par les locataires et leur traitement en remise en état aide également à rédiger les clauses du bail sur ce point.
Les 4 obligations de la loi sur la protection des informations personnelles pour un bailleur
En s'appuyant sur la position de la PPC, quatre points sont à retenir.
- Notification / publication de la finalité d'utilisation : lorsque la finalité de prévention de la criminalité ressort clairement de l'installation elle-même, la situation relève du cas « où la finalité d'utilisation est manifestement déductible des circonstances de la collecte » (article 21, paragraphe 4, point 4 de la loi), et la notification ou publication formelle n'est alors pas requise.
- Mesures permettant à la personne filmée de s'en rendre compte : si la personne filmée ne peut pas facilement s'en apercevoir, l'article 20, paragraphe 1 impose des mesures telles qu'un affichage à l'entrée ou sur le lieu d'installation de la caméra, afin qu'elle puisse prendre conscience d'être filmée.
- Fixation d'une durée de conservation et effacement : conformément à l'article 22, il convient de fixer une durée de conservation en fonction de la nécessité d'utilisation, et de veiller à effacer les images sans délai excessif une fois cette nécessité disparue.
- Mesures de sécurité : l'article 23 impose des mesures organisationnelles (limiter les personnes habilitées à consulter les images et désigner un responsable), physiques (prévenir le vol ou la perte des supports d'enregistrement) et techniques (contrôle d'accès et mot de passe pour les caméras connectées).
Sources : PPC, FAQ des lignes directrices, Q1-13, PPC, « Questions-réponses relatives aux caméras »
Une précision s'impose ici. On lit parfois qu'« installer une caméra sans autorisation est illégal au regard de la loi sur la protection des informations personnelles » : cette affirmation est inexacte. Lorsque la finalité de prévention de la criminalité est manifeste, la notification ou publication de la finalité d'utilisation n'est pas requise ; ce qui est exigé, c'est de mettre la personne filmée en mesure de savoir qu'elle est filmée. Il ne s'agit donc pas d'une interdiction, mais d'une exigence de procédure — une nuance importante à comprendre pour un lecteur venant d'un cadre RGPD plus formaliste sur ce point précis.
Pourquoi l'affichage « vidéosurveillance en fonctionnement » a une portée juridique réelle
Cet affichage n'est pas une simple courtoisie. L'article 20, paragraphe 1 interdit la collecte d'informations personnelles par des moyens frauduleux ou déloyaux, et l'affichage vise précisément à éviter qu'une image soit captée sans que la personne concernée puisse s'en rendre compte. La PPC recommande que, même lorsque la présence d'une caméra est visible de l'extérieur, un affichage la rende encore plus facilement identifiable.
Le libellé recommandé prend une forme du type « Vidéosurveillance en fonctionnement (Responsable : XX / Finalité : prévention de la criminalité et gestion de l'immeuble) », de façon à faire apparaître qui filme et dans quel but. Sur le plan de l'effet dissuasif également, cet affichage est une mesure de sécurité qui ne coûte rien.
Demande de communication d'images par un locataire, réquisition de la police
Une fois le dispositif en fonctionnement, ces deux situations finissent toujours par se présenter. Les anticiper évite l'improvisation le jour venu.
- Demande de communication émanant d'un locataire : si les images constituent des données personnelles détenues, elles peuvent faire l'objet d'une demande de communication fondée sur la loi. Il convient de fixer à l'avance le point de contact, la méthode de vérification d'identité, et le traitement des séquences où d'autres locataires apparaissent.
- Réquisition de la police : une réquisition fondée sur la loi, telle qu'une demande d'informations liée à une enquête, peut relever de l'exception à l'interdiction de transmission à un tiers. Exigez une demande écrite et conservez une trace de la date, de la portée et du destinataire de la transmission.
- Demande d'un locataire de « filmer le voisin » : une exploitation visant la surveillance d'une personne déterminée sort du cadre de la finalité initiale. Inscrire ce refus dans le règlement d'exploitation évite toute hésitation le moment venu.
- Publication sur les réseaux sociaux : diffuser des images sur internet à la seule discrétion du gestionnaire expose à des risques de diffamation ou d'atteinte à la vie privée. En cas de suspicion d'infraction, adressez-vous à la police.
Les règles d'exploitation à fixer avant l'installation, et la communication aux locataires
Une caméra ne devient opérationnelle non pas le jour de sa pose, mais le jour où ses règles d'exploitation sont arrêtées. C'est le point le plus souvent négligé.
Les 7 éléments à inscrire dans le règlement de gestion
- Responsable de gestion : le bailleur lui-même ou la société de gestion. Précisez un nom ou, à défaut, un service identifié.
- Finalité de l'installation : indiquez explicitement « prévention de la criminalité et gestion de l'immeuble ». La surveillance ciblée d'une personne déterminée ne doit pas figurer parmi les finalités.
- Emplacement et champ filmé : reportez sur un plan le nombre de caméras, leur orientation et la zone effectivement couverte.
- Durée de conservation : indiquez le forfait souscrit pour une solution en nuage, ou le cycle réel d'écrasement pour un enregistreur local.
- Personnes habilitées et conditions de consultation : précisez qui peut consulter les images, dans quelles circonstances et selon quelle procédure.
- Procédure de transmission à un tiers : fixez la conduite à tenir face à une réquisition de la police et la manière de conserver une trace de chaque transmission.
- Traitement lors de la mise au rebut ou du renouvellement du matériel : définissez le mode de destruction des disques durs ou cartes SD, et l'effacement des données avant restitution en cas de leasing.
Ces sept points fourniront directement une base de réponse en cas de question d'un locataire ou d'un membre de sa famille après l'installation. Si la gestion est déléguée, il est recommandé de clarifier au préalable, avec le prestataire, qui décide de quoi. Un article sur la mise en place d'un système de gestion locative sans accroc constitue également une bonne base de réflexion sur l'organisation à retenir.
Le contenu de la notice aux locataires, et l'emplacement de l'affichage
Une à deux semaines avant l'installation, adressez une notice écrite à l'ensemble des logements. Cinq éléments doivent y figurer :
- La finalité de l'installation et sa date
- L'emplacement des caméras et le champ filmé (en précisant que l'intérieur des logements privatifs n'est pas filmé)
- La durée de conservation des enregistrements, et le fait qu'ils sont effacés au-delà
- Les personnes pouvant consulter les images, et dans quelles conditions
- Un point de contact pour toute question
L'affichage physique doit être placé en amont du champ filmé — entrée commune, parking à vélos, local à ordures, entrée du parking automobile. Notice et affichage répondent certes à une exigence légale, mais ils participent aussi à faire comprendre aux locataires qu'ils sont « protégés ». Découvrir un dispositif installé sans en avoir été informé, ou avoir reçu une explication préalable claire : pour un équipement identique, la perception du locataire diffère radicalement.
Ajuster le champ filmé — ne pas capter le terrain voisin, l'entrée d'un autre logement ou la voie publique
Le jour de la pose, réglez l'orientation en visionnant directement l'image obtenue. Les points pratiques à vérifier sont les suivants :
- Si une propriété voisine ou une fenêtre entre dans le champ, utiliser la fonction de masquage de confidentialité (privacy mask) pour noircir la zone concernée
- Il n'est pas nécessaire de filmer largement la voie publique : limiter le champ jusqu'à l'entrée du terrain
- Pour chaque entrée de logement, se limiter à un cadrage permettant de distinguer une entrée ou une sortie, sans capter l'intérieur au moment de l'ouverture de la porte
- Vérifier également les images de nuit et en contre-jour : un réglage validé uniquement de jour peut s'avérer inutilisable aux heures où il est le plus nécessaire
Le coût des caméras de sécurité est-il déductible ? Le traitement fiscal selon le prix d'acquisition
C'est sans doute le point qui intéresse le plus un exploitant d'aparto. La réponse dépend du prix d'acquisition. Ce qui suit est une présentation générale ; l'application concrète dépend de la situation individuelle, et il convient de la faire valider par son expert-comptable.
Un lecteur français retrouvera ici une logique familière — un seuil de faible valeur permettant la déduction immédiate, des paliers d'amortissement au-delà — mais avec des montants et des règles propres au droit fiscal japonais, à ne pas transposer directement depuis le régime réel français de l'immobilier locatif.
[Tableau] Les 4 paliers selon le prix d'acquisition
| Prix d'acquisition | Traitement | Base légale / remarque |
|---|---|---|
| Moins de 100 000 ¥ (≈ 571 €) | Déduction intégrale en charge de l'exercice | Durée d'utilisation inférieure à un an, ou prix d'acquisition inférieur à 100 000 ¥ |
| De 100 000 ¥ à moins de 200 000 ¥ (≈ 571 à 1 143 €) | Amortissement linéaire sur 3 ans en tant qu'immobilisation à amortissement groupé (一括償却資産) | Un tiers du montant total cumulé est déduit chaque année, pendant les 3 exercices suivant la mise en service |
| De 200 000 ¥ à moins de 300 000 ¥ (≈ 1 143 à 1 714 €) | Sous le régime spécial des petites immobilisations amortissables pour PME (中小企業者等の少額減価償却資産の特例), déduction intégrale l'année d'acquisition sous condition de déclaration en « bleu » (aoiro shinkoku, 青色申告 — régime déclaratif japonais avantageux réservé aux contribuables tenant une comptabilité rigoureuse), plafonnée à 3 000 000 ¥ (≈ 17 143 €) par an au total | Le régime spécial couvre en réalité les biens de 100 000 ¥ à moins de 300 000 ¥, les biens entre 100 000 et 200 000 ¥ pouvant choisir entre ce régime et l'amortissement groupé. Pour une personne morale, l'effectif salarié permanent doit être de 500 personnes ou moins (300 pour les sociétés dites « spécifiques »). Le régime est applicable jusqu'au 31 mars 2026 (Reiwa 8) |
| 300 000 ¥ ou plus (400 000 ¥ ou plus après la réforme) | Amortissement selon la durée d'utilisation | Classification dans la catégorie des équipements et mobiliers (器具備品) |
Sources : Agence nationale des impôts (国税庁, National Tax Agency, ci-après NTA), Tax Answer n° 2100, « Aperçu de l'amortissement », NTA, Tax Answer n° 5408, « Régime spécial de déduction intégrale du prix d'acquisition des petites immobilisations amortissables pour PME »
Sur la durée d'utilisation, le barème de la NTA classe, dans la catégorie « équipements de bureau et de communication », les « interphones et équipements de diffusion » à 5 ans, comme les « autres équipements de bureau ». Dans la pratique, une caméra de sécurité est le plus souvent amortie sur 5 ans (NTA, barème des durées d'utilisation (équipements et mobiliers)).
La réforme fiscale 2026 relève le seuil des petites immobilisations amortissables à 400 000 ¥
Voici l'information la plus récente, datée de 2026. Les grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice 2026 (ministère des Finances, « Grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 » [令和8年度税制改正の大綱]) prévoient les ajustements suivants pour le régime spécial des petites immobilisations amortissables pour PME :
- Relever le seuil de prix d'acquisition éligible à moins de 400 000 ¥ (contre moins de 300 000 ¥ actuellement)
- Prolonger de 3 ans la période d'application du régime
- Exclure du dispositif les personnes morales employant plus de 400 salariés à titre permanent
Si cette réforme entre en vigueur, un ensemble caméra incluant matériel et pose, dont le coût se situait dans la fourchette des 300 000 ¥, pourrait ainsi entrer dans le champ du régime spécial. Autrement dit, le champ d'application s'élargit précisément dans la zone où le traitement fiscal basculait selon qu'un dépassement, même léger, de 300 000 ¥ par caméra était constaté ou non. La fiche Tax Answer n° 5408 de la NTA affiche encore, à ce jour, les conditions actuelles (seuil de 300 000 ¥, échéance au 31 mars 2026, effectif de 500 salariés maximum) : vérifiez la date d'entrée en vigueur et les conditions exactes auprès des dernières informations de la NTA et de votre expert-comptable.
Peut-on séparer le coût de pose du matériel ? Le cas de la requalification en équipement annexe du bâtiment
C'est un point classique de blocage dans la pratique. On est tenté de séparer le prix de la caméra du coût de pose pour ne traiter que le matériel comme une petite immobilisation, mais en principe, le prix d'acquisition inclut les frais directement liés à la mise en service, tels que le transport et la pose. Si le coût de pose s'ajoute aux 29 700 ¥ de la caméra, c'est le montant cumulé qui doit être comparé aux seuils de 100 000, 200 000 et 300 000 ¥ — c'est la règle de base.
De plus, lorsque l'installation implique un câblage traversant la structure du bâtiment et des travaux électriques fixant durablement l'équipement, celui-ci peut être requalifié non plus en équipement et mobilier mais en équipement annexe du bâtiment (建物附属設備). Dans ce cas, la catégorie de durée d'utilisation change. Le plus sûr, dès le stade du devis, est de faire indiquer séparément le prix du matériel, le coût du câblage et celui des travaux électriques, puis de soumettre ce détail à son expert-comptable pour arbitrage. Un article détaillant le calcul de l'amortissement et de la durée d'utilisation complète utilement ce point.
Subventions mobilisables, et comment vérifier si un bailleur y est éligible
Des dispositifs de subvention pour les caméras de sécurité existent un peu partout au Japon, mais il n'est pas rare qu'ils excluent l'usage qu'en ferait un bailleur pour les parties communes de son propre bien. La plupart de ces dispositifs visent en effet des associations de quartier ou des foyers individuels. Examinons les dispositifs réels pour situer cette frontière.
[Tableau] Les 3 dispositifs de la ville de Tokyo
| Dispositif | Public visé | Plafond de subvention | Répartition de la charge |
|---|---|---|---|
| Subvention municipale aux équipements de sécurité pour la sûreté locale | Frais d'installation de caméras de sécurité par une municipalité (la ville de Tokyo subventionne la municipalité) | 285 000 ¥ (≈ 1 629 €) par caméra de sécurité | 3/4 ville de Tokyo, 1/4 municipalité |
| Subvention aux frais de maintenance des équipements de sécurité | Entretien, réparation et déplacement des caméras installées grâce au dispositif ci-dessus ou au programme de soutien à la surveillance de voisinage | Entretien : 10 000 ¥/caméra (≈ 57 €) ; réparation : 200 000 ¥/caméra (≈ 1 143 €) ; déplacement : 200 000 ¥/caméra (≈ 1 143 €) | Selon le dispositif d'origine : 1/2 ville / 1/3 municipalité, ou 1/3 ville / 1/3 municipalité |
| Subvention d'urgence Reiwa 8 de la ville de Tokyo pour l'achat d'équipements de sécurité | Chefs de foyer résidant à l'adresse concernée et inscrits sur le registre de résidence de Tokyo | Plafond de 10 000 ¥ (≈ 57 €) par foyer | 1/2 ville de Tokyo, 1/2 le résident (peut varier selon la municipalité) |
Sources : Ville de Tokyo, Subvention aux équipements de sécurité, Ville de Tokyo, Subvention aux frais de maintenance des équipements de sécurité, Subvention d'urgence Reiwa 8 de la ville de Tokyo pour l'achat d'équipements de sécurité
Le troisième dispositif, la subvention d'urgence, vise les caméras de sécurité, les interphones vidéo et les films de sécurité pour vitrages — des équipements utiles à la prévention des cambriolages — dans la limite de 10 000 ¥ par foyer. Le public visé est « le chef de foyer résidant effectivement à cette adresse » : un bailleur qui ne réside pas dans son propre bien locatif n'est donc, en l'état, généralement pas éligible pour les parties communes. Ce dispositif se prête en réalité mieux à une communication vers les locataires eux-mêmes, pour l'achat de leur propre équipement de sécurité privatif.
Les 5 questions à poser à sa municipalité
Les dispositifs varient fortement d'une municipalité à l'autre. Voici les cinq points qui peuvent, en général, être vérifiés en un seul appel téléphonique :
- Un bailleur d'immeuble locatif (personne physique ou morale) peut-il être demandeur, ou une candidature via une association de quartier est-elle une condition ?
- Une caméra installée dans les parties communes d'un immeuble collectif entre-t-elle dans le champ des équipements éligibles ?
- Quel est le taux de subvention et son plafond — par caméra, ou par dossier ?
- Quel est le calendrier de dépôt (une demande avant le début des travaux est-elle requise, ou une demande a posteriori est-elle possible) et quelle est la période de dépôt de l'exercice en cours ?
- Quelles obligations s'appliquent après l'installation (affichage, remise d'un règlement d'exploitation, rapport de fonctionnement, durée minimale de conservation de l'équipement, etc.) ?
Le quatrième point mérite une attention particulière. De nombreux dispositifs exigent une décision d'attribution préalable au démarrage des travaux ; commencer les travaux avant d'avoir obtenu cette validation rend le dossier inéligible. Vérifier ce point avant même de demander un devis est donc l'ordre logique à respecter — une prudence à laquelle un investisseur habitué aux dossiers de subvention ANAH ou de copropriété en France ne sera pas dépaysé.
Ne pas tout attendre de la caméra — l'autre réponse portée par les normes de conception
Nous avons jusqu'ici détaillé coûts et cadre légal, mais la caméra de sécurité n'est qu'un élément parmi d'autres. Les normes de conception elles-mêmes la positionnent comme un outil complémentaire à la visibilité, non comme une solution autonome.
L'ordre de priorité entre digicode, éléments de construction anti-effraction et boîtes à colis
Sur un budget limité, l'ordre de priorité découle assez naturellement des statistiques présentées plus haut.
- Correction de l'éclairage : quelques dizaines de milliers de yens de remplacement en LED suffisent à améliorer l'efficacité réelle des caméras déjà installées. C'est le levier le moins coûteux et le plus rentable.
- Remplacement systématique de la serrure à chaque départ de locataire : les intrusions par double de clé (279 cas) sont sans commune mesure avec le crochetage (1 cas). C'est la rigueur de ce remplacement, plus que le niveau de gamme de la serrure elle-même, qui fait la différence.
- Caméra de sécurité côté entrée : 46,0 % des intrusions passant par la porte, la priorité reste élevée sur ce point.
- Film de sécurité pour vitrages et verrous d'appoint sur les fenêtres : 40,6 % des intrusions passent par une fenêtre, et 19,9 % des modes opératoires par un bris de vitre. À traiter en priorité pour les logements en rez-de-chaussée.
- Digicode (auto-lock, オートロック) et boîtes à colis : des investissements qui renforcent aussi l'attractivité commerciale du bien. Un article sur les avantages et inconvénients du digicode et un guide d'installation des boîtes à colis en immeuble locatif peuvent nourrir la décision.
- Sécurité des boîtes aux lettres collectives : le vol de courrier engendre à la fois un préjudice réel et un sentiment d'insécurité (risques et mesures de sécurité pour les boîtes aux lettres collectives).
Les principes de base à transmettre aux locataires
Sur les 2 175 cambriolages recensés dans les aparto, 1 042 — soit 47,9 % — se sont produits via une porte non verrouillée. Ce seul chiffre, une fois connu des locataires, permet de réduire sensiblement les sinistres. Glissez ces quelques lignes dans les documents d'entrée dans les lieux ou dans une note annuelle :
- Verrouiller même pour une sortie brève, y compris pour sortir les poubelles ou étendre le linge
- Même à partir du deuxième étage, verrouiller les fenêtres sans barreaux et les petites ouvertures côté coursive commune
- Ne jamais confier son double de clé à un tiers, et prévenir immédiatement la société de gestion en cas de perte
- En cas de personne suspecte, ne pas l'interpeller directement mais contacter la société de gestion ou la police
Avant tout investissement matériel, la vraie question est de savoir si ces quatre lignes sont bien parvenues aux locataires. Ce seul contrôle révèle souvent qu'il reste des leviers d'action à coût nul.
Ce que nous pensons, sur le terrain de la gestion locative
Lorsqu'une question sur la vidéosurveillance nous est posée, la première chose que nous demandons est : « que s'est-il passé ? » Un vélo volé, des infractions répétées au tri des déchets, une inquiétude exprimée par des locataires ? Selon la cause, l'emplacement à privilégier, le nombre de caméras, et même la pertinence d'une caméra comme réponse, changent du tout au tout.
Multiplier les caméras n'augmente pas mécaniquement le sentiment de sécurité. Ce qui pose problème, le plus souvent, ce sont les failles d'exploitation : personne de désigné pour visionner les images, personne qui ne sache plus quelle est la durée de conservation, un affichage décollé depuis des mois. Un équipement se dégrade dès l'instant de son achat ; une exploitation bien conçue, elle, se consolide dans le temps. Et la sûreté fait partie intégrante de la qualité de vie des locataires : une coursive éclairée le soir, une boîte aux lettres non fracturée, un interlocuteur joignable en cas de problème — chacun de ces éléments dissuade un départ et facilite la location suivante. C'est pour cette raison que nous considérons la gestion immobilière non pas comme la gestion d'un bien, mais comme la gestion d'une relation avec les personnes qui y vivent. Nous invitons nos clients à considérer un équipement de sécurité non comme une économie à court terme, mais comme un investissement au service d'un immeuble où l'on reste vivre longtemps.
À lire également
En résumé | La caméra de sécurité d'un aparto se décide par l'éclairement et l'exploitation, pas par le nombre d'appareils
Récapitulons les repères de décision présentés dans cet article, pour un investisseur envisageant la sécurité d'un immeuble locatif japonais.
- Risque : dans les immeubles collectifs de trois étages ou moins, le taux de cambriolage atteint 18,2 cas pour 100 000 foyers — environ 2,3 fois celui des immeubles de quatre étages et plus (7,9 cas), et jusqu'à 35,1 cas pour les foyers d'une personne de moins de 30 ans.
- Orientation : 46,0 % des intrusions passent par la porte d'entrée, 47,9 % des modes opératoires exploitent une absence de verrouillage. Pour 279 cas de double de clé, un seul cas de crochetage. Priorité : filmer côté entrée, et fiabiliser le verrouillage et le remplacement des serrures.
- Coût : pour une solution en nuage, le matériel de 2 caméras revient à 93 500 ¥ (≈ 534 €), plus 2 200 ¥/mois/caméra (≈ 12,6 €). Le coût de pose n'étant pas publié, pour 6 logements équipés de 2 caméras, le total sur 5 ans se situe entre environ 379 000 et 856 000 ¥ (≈ 2 167 à 4 890 €), soit environ 1 053 à 2 377 ¥ (≈ 6 à 14 €) par logement et par mois.
- Conception : la caméra vient compléter la visibilité. Vérifiez d'abord les seuils d'éclairement — 20 lux pour une coursive commune, 3 lux pour un parking à vélos — avant de raisonner en nombre de caméras.
- Cadre légal : lorsque la finalité de prévention de la criminalité est manifeste, aucune notification ni publication formelle de la finalité n'est requise. Ce qui est nécessaire, c'est un affichage permettant d'en prendre conscience, une durée de conservation définie, et des mesures de sécurité.
- Fiscalité : en dessous de 100 000 ¥ (≈ 571 €), déduction intégrale ; en dessous de 200 000 ¥ (≈ 1 143 €), amortissement linéaire sur 3 ans. Les grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (2026) relèvent à 400 000 ¥ (≈ 2 286 €) le seuil du régime des petites immobilisations amortissables.
- Subventions : la plupart des dispositifs ciblent des associations de quartier ou des foyers individuels. L'éligibilité d'un bailleur variant selon la municipalité, une vérification avant le démarrage des travaux est indispensable.
Pour toute question sur la mise en place d'une vidéosurveillance, ou pour concevoir la sécurité des parties communes et ses règles d'exploitation, n'hésitez pas à contacter INA&Associates株式会社 (INA&Associates Co., Ltd.). Après avoir examiné la situation de votre bien, nous formulons une proposition présentant clairement le rapport coût-efficacité.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le budget indicatif pour une caméra de sécurité en aparto ?
Seul le coût du matériel dispose d'un prix officiel public. Pour une solution d'enregistrement en nuage : à partir de 29 700 ¥ (≈ 170 €) pour une caméra extérieure, 50 600 ¥ (≈ 289 €) pour une caméra intérieure, et 13 200 ¥ (≈ 75 €) pour un hub PoE 4 ports (TTC). L'abonnement mensuel s'élève à 2 200 ¥ (≈ 12,6 €) par caméra pour une conservation de 30 jours. Le coût de pose n'a pas de tarif publié et fait l'objet d'un devis individuel. Le seul repère public incluant la pose est le plafond de subvention de la ville de Tokyo, soit 285 000 ¥ (≈ 1 629 €) par caméra. Pour 6 logements équipés de 2 caméras, le total sur 5 ans s'élève à environ 379 000 ¥ (≈ 2 167 €) en ne comptant que le matériel, et à environ 856 000 ¥ (≈ 4 890 €) en valorisant la pose au plafond administratif — soit environ 1 053 à 2 377 ¥ (≈ 6 à 14 €) par logement et par mois.
Q. Est-il illégal, pour un bailleur, d'installer une caméra dans la coursive commune ?
Non, ce n'est pas illégal. Lorsque la finalité de prévention de la criminalité est manifeste au vu du dispositif, la notification ou la publication de la finalité d'utilisation au titre de la loi sur la protection des informations personnelles n'est pas requise. Ce qui est nécessaire, c'est de mettre les personnes filmées en mesure de savoir qu'elles le sont — par un affichage à l'entrée par exemple —, de fixer une durée de conservation et d'effacer les images devenues inutiles, et de mettre en œuvre des mesures de sécurité limitant les personnes habilitées à consulter les images.
Q. Un locataire peut-il installer lui-même une caméra à sa porte ?
L'accord préalable du bailleur est un prérequis. Si la caméra reste à l'intérieur de l'espace privatif, ou est intégrée à l'interphone, cela pose rarement problème. En revanche, une caméra fixée à l'extérieur de la porte et filmant en continu la coursive commune ou l'entrée d'un autre logement expose à un risque de demande de retrait pour atteinte à la vie privée. Les trous de fixation ou traces de câblage pouvant relever de la remise en état, il est recommandé de faire confirmer les conditions par écrit avant toute installation.
Q. Le coût d'une caméra de sécurité peut-il être déduit intégralement en une seule fois ?
Si le prix d'acquisition est inférieur à 100 000 ¥ (≈ 571 €), il peut être intégralement porté en charge déductible de l'exercice. Entre 100 000 et moins de 200 000 ¥ (≈ 571 à 1 143 €), l'amortissement se fait linéairement sur 3 ans en tant qu'immobilisation à amortissement groupé ; au-delà, il faut recourir soit au régime spécial des petites immobilisations amortissables sous condition de déclaration en « bleu » (plafonné à 3 000 000 ¥ / an, ≈ 17 143 €), soit à un amortissement selon la durée d'utilisation. Le coût de pose étant en principe inclus dans le prix d'acquisition, le seuil ne peut pas être évalué sur le seul prix du matériel — un point de vigilance important. L'application dépendant de la situation individuelle, une confirmation auprès d'un expert-comptable reste indispensable.
Sources et références
- NPA, 警察庁「令和7年の犯罪情勢」(« La situation de la criminalité en 2025 », février 2026)
- NPA, 警察庁「令和6年の刑法犯に関する統計資料」(« Statistiques 2024 relatives aux infractions pénales », août 2025)
- NPA, 警察庁「住まいる防犯110番」(« Sûreté de l'habitat 110 »), situation des cambriolages avec effraction
- MLIT et NPA, 国土交通省・警察庁「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」(« Normes de conception des immeubles collectifs intégrant la prévention de la criminalité »)
- PPC, 個人情報保護委員会 ガイドラインQ&A Q1-13 (FAQ des lignes directrices, caméras de sécurité traditionnelles)
- PPC, 個人情報保護委員会「カメラに関するQ&A」(« Questions-réponses relatives aux caméras »)
- PPC, 個人情報保護委員会「カメラと個人情報保護法（民間事業者向け）」(« Caméras et loi sur la protection des informations personnelles — guide pour les entreprises privées », décembre 2023)
- Ville de Tokyo, 東京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」(« Subvention municipale aux équipements de sécurité pour la sûreté locale »)
- Ville de Tokyo, 東京都「防犯設備維持管理経費補助事業」(« Subvention aux frais de maintenance des équipements de sécurité »)
- 「令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業」(Subvention d'urgence Reiwa 8 de la ville de Tokyo pour l'achat d'équipements de sécurité)
- Safie Inc., セーフィー株式会社 料金プラン (grille tarifaire)
- Boutique Safie, Safieストア 全ての商品一覧 (catalogue complet, prix caméras et accessoires TTC)
- Boutique Safie, Safieストア「料金・利用開始までの流れ」(« Tarifs et parcours jusqu'à la mise en service »)
- 公益社団法人 全国家庭電気製品公正取引協議会 (Association nationale pour des transactions équitables sur les appareils électroménagers), FAQ (tarif indicatif de l'électricité)
- NTA, 国税庁 タックスアンサーNo.2100「減価償却のあらまし」(« Aperçu de l'amortissement »)
- NTA, 国税庁 タックスアンサーNo.5408「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」(régime spécial des petites immobilisations amortissables pour PME)
- NTA, 国税庁 耐用年数表（器具・備品）事務機器及び通信機器 (barème des durées d'utilisation, équipements de bureau et de communication)
- Ministère des Finances, 財務省「令和8年度税制改正の大綱」(« Grandes lignes de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 »)
