Dans la gestion d'appartements, il est nécessaire de payer des impôts sur le bénéfice obtenu après déduction des charges nécessaires des revenus perçus. Bien comprendre les charges et les comptabiliser de manière appropriée constitue la première étape vers l'optimisation fiscale et une gestion immobilière stable. Dans cet article, nous expliquons les types de dépenses pouvant être comptabilisées dans la gestion d'appartements ainsi que quatre points utiles pour l'optimisation fiscale.
Que signifie la notion de « charges » dans la gestion d'appartements ?
Les charges désignent les sommes dépensées directement liées à l'activité et pouvant être enregistrées en tant que coûts. Dans la gestion d'appartements, le critère permettant de reconnaître une charge est « de savoir s'il s'agit d'une dépense directement liée à la gestion d'appartements ».
Les principales dépenses pouvant être comptabilisées sont les suivantes.
- Frais de réparation : coûts d'entretien des équipements, remplacement du papier peint lors du départ d'un locataire, etc. En principe, les montants inférieurs à 200 000 yens par opération peuvent être comptabilisés en une seule fois.
- Charges d'eau et d'énergie : électricité des parties communes (caméras de sécurité, etc.) et eau.
- Frais de déplacement : frais de transport aller-retour engagés pour les réunions avec la société de gestion ou les vérifications du bien.
- Amortissement : amortissement du bâtiment et des équipements. Il s'agit d'une charge comptable sans décaissement réel.
Certains frais, comme les frais de déplacement, peuvent facilement être confondus avec des dépenses privées. Seules les dépenses strictement liées à la gestion d'appartements peuvent être comptabilisées en charges.
Qu'est-ce qui n'est pas reconnu comme charge ?
Comptabiliser par erreur des dépenses non déductibles peut poser problème lors d'un contrôle fiscal. Vérifions les principaux postes non déductibles.
Le principal de l'emprunt
Dans le remboursement d'un prêt pour appartement, la part correspondant au principal n'est pas une charge. Cela s'explique par le fait que les prêts et remboursements d'argent ne sont pas considérés comme des profits ou des pertes sur le plan comptable. Seule la part correspondant aux intérêts peut être comptabilisée en charge.
La rémunération des proches en déclaration blanche
En cas de déclaration blanche, la rémunération versée au conjoint ou à des proches ne peut en principe pas être comptabilisée comme « rémunération d'un travailleur exclusif ». Si vous accordez une importance particulière à l'optimisation fiscale, envisagez de passer à la déclaration bleue. Même en déclaration blanche, la « déduction pour travailleur exclusif d'une activité en déclaration blanche » peut s'appliquer selon les conditions.
Les dépenses en capital (coûts qui augmentent la valeur de l'appartement)
Les « dépenses en capital » désignent des dépenses visant à augmenter la valeur du bien ou à renforcer sa durabilité. Cela inclut, par exemple, les frais de rénovation pour changer l'usage du bien ou les coûts d'installation d'escaliers de secours. Lorsque les frais de réparation dépassent 200 000 yens par opération, ils sont considérés comme des dépenses en capital et ne peuvent pas être comptabilisés en charges.
Les impôts personnels
L'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, la taxe d'habitation, les droits de donation et les amendes ne sont pas reconnus comme charges nécessaires. En revanche, l'impôt sur l'acquisition immobilière et la taxe foncière peuvent être comptabilisés en tant qu'« impôts liés à l'immobilier ».
Quatre points à connaître pour optimiser sa fiscalité
Pour maximiser l'optimisation fiscale dans la gestion d'appartements, veuillez utiliser les quatre points suivants.
1. Effectuer un prorata entre usage privé et usage professionnel
Le prorata entre usage privé et usage professionnel est une méthode qui consiste à répartir et calculer, selon le taux d'utilisation, les dépenses utilisées à la fois à des fins professionnelles et privées. Par exemple, si vous utilisez une voiture pour vérifier un bien, seule la part du carburant correspondant au pourcentage d'utilisation consacré à la gestion d'appartements peut être comptabilisée en charge. Cette méthode est admise si l'administration fiscale la juge appropriée.
2. Réduire le revenu imposable grâce à la compensation des profits et pertes
La compensation des profits et pertes est une méthode consistant à additionner des revenus déficitaires avec d'autres revenus afin de réduire le revenu imposable. Elle s'applique aux revenus d'activité, aux revenus fonciers, aux revenus de cession et aux revenus forestiers. Par exemple, si la gestion d'appartements est déficitaire une année, la compensation avec les revenus d'activité permet de réduire le revenu imposable global.
3. Conserver correctement les reçus
La conservation de pièces justificatives est indispensable pour comptabiliser des charges. En cas de déclaration bleue, la conservation est obligatoire pendant 7 ans (5 ans si le revenu d'il y a deux ans est inférieur ou égal à 3 millions de yens), et pendant 5 ans en cas de déclaration blanche. Il est efficace de les gérer par mois, dans des enveloppes ou via un logiciel comptable.
4. Envisager la création d'une société
Lorsque le revenu dépasse 9 millions de yens, la création d'une société peut permettre de réduire le taux d'imposition. Dans une société, l'éventail des dépenses reconnues comme charges s'élargit également, ce qui renforce l'effet d'optimisation fiscale. Si l'activité de gestion d'appartements prend de l'ampleur, envisagez de consulter un spécialiste.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Jusqu'où les charges de gestion d'appartements sont-elles reconnues ?
A. Sont concernées les dépenses directement liées à la gestion d'appartements. Les frais de réparation, de gestion, l'amortissement, les intérêts et les frais de publicité font partie des charges représentatives. En cas d'usage mixte avec des dépenses privées, un prorata entre usage privé et usage professionnel est appliqué.
Q. Quelle est la différence entre frais de réparation et dépenses en capital ?
A. Les frais de réparation correspondent aux coûts nécessaires au maintien de l'état actuel du bien (en principe moins de 200 000 yens par opération), tandis que les dépenses en capital correspondent aux coûts visant à augmenter sa valeur ou à renforcer sa durabilité (à titre indicatif, 200 000 yens ou plus). Ces dernières ne peuvent pas être comptabilisées en une seule fois et nécessitent un amortissement.
Q. Entre la déclaration blanche et la déclaration bleue, laquelle est la plus avantageuse pour l'optimisation fiscale ?
A. La déclaration bleue est plus avantageuse. Elle permet de comptabiliser en charges la rémunération du travailleur exclusif et d'utiliser une déduction spéciale pouvant aller jusqu'à 650 000 yens.
Q. Avec quels types de revenus peut-on compenser les pertes ?
A. Les pertes liées aux revenus fonciers peuvent être compensées avec les revenus d'activité, les salaires, les revenus occasionnels, entre autres. Toutefois, la part des intérêts d'emprunt liée à l'achat d'un terrain est exclue de cette compensation.
Q. Quel est le bon moment pour créer une société ?
A. En règle générale, les avantages fiscaux liés à la création d'une société commencent à apparaître lorsque le revenu imposable dépasse 9 millions de yens. Nous recommandons de consulter un expert-comptable afin d'établir une simulation.
