在日本，公寓（日文稱為アパート，一般指3層樓以下的木造集合住宅）的共用走廊或停車棚要加裝防犯監視器時，依官方公開定價可查到的設備費為：室外攝影機29,700日圓、室內攝影機50,600日圓、PoE集線器13,200日圓，合計93,500日圓（約新台幣19,600元），雲端錄影每台每月2,200日圓（約新台幣460元，30天保存、含稅）。（本文日圓金額之新台幣概算，採概略匯率1日圓≒0.21新台幣、基準日2026年8月7日換算，僅供參考，實際匯率請以查詢當下報價為準。）唯獨施工費用沒有公開定價，須依現場條件個別報價。這一整套「官方補助金額度＋業者公開定價＋個資保護法規範＋少額資產稅務折舊」的組合，是日本不動產管理特有的制度環境，與台灣、香港的行情與法規並不相同。本文從房東（屋主）的角度出發，彙整日本警察廳的犯罪統計、國土交通省與警察廳的設計指標、個人資訊保護委員會的見解，以及業者的官方定價，讓持有日本出租物件的海外投資人能自行判斷「要花多少錢」「法律上該做什麼」「能不能列為必要經費」。房客能否在自己房門口自行加裝攝影機，本文後段的比較表也會一併說明。
本文重點
- 令和7年（2025年）日本入室竊盜案件為47,233件，較前一年增加9.8%。長期趨勢是大幅下降，但近期已進入回升階段（資料來源：日本警察廳）。
- 3層樓以下的集合住宅（即木造公寓）每10萬戶的空き巣（乘房客外出時行竊的入室竊盜手法）發生率為18.2件，是4層樓以上集合住宅（7.9件）的約2.3倍。
- 公寓入室竊盜的2,175件中，有1,042件是因未上鎖而遭入侵；相對於備用鑰匙（合鑰）279件，撬鎖手法僅1件。這代表防範的優先順序應放在「玄關方向」與「未上鎖」兩點。
- 費用方面，雲端型監視器設備費93,500日圓（約新台幣19,600元）＋每台每月2,200日圓（約新台幣460元）。施工費沒有公開定價，若6戶安裝2台，5年總成本約落在38萬至86萬日圓（約新台幣8.0萬至18.0萬元）之間，換算每戶每月約1,053至2,377日圓（約新台幣220至500元）。
- 取得成本未滿10萬日圓（約新台幣2.1萬元）可全額列為當年度必要經費，未滿20萬日圓（約新台幣4.2萬元）則以3年平均攤提折舊。根據令和8年度（2026年度）稅制改正大綱，少額折舊資產的特例門檻預定調高至未滿40萬日圓（約新台幣8.4萬元）。
日本出租物件的防犯監視器，一台要花多少錢？
先講結論。作為公部門的單價參考，東京都政府「防犯設備區市町村補助金」（地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金）制度，設有每台防犯監視器28萬5千日圓（約新台幣5萬9,800元）的補助上限額（資料來源：東京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」）。這是區市町村在街頭設置防犯監視器時，含設備與施工費在內、政府所設定的每台上限金額。
另一方面，民間的雲端錄影服務可在業者官網查到設備定價。Safie株式会社（セーフィー株式会社，Safie Inc.）的線上商店中，入門款室外子彈型攝影機為29,700日圓（約新台幣6,200元），室內款「Safie One」為50,600日圓（約新台幣10,600元），4埠PoE集線器為13,200日圓（約新台幣2,800元，以上均含稅）。雲端錄影方案依保存天數從每台每月1,320日圓（保存7天，約新台幣280元）到7,700日圓（保存365天，約新台幣1,620元）不等，若選擇保存30天則為每月2,200日圓（約新台幣460元）。
這裡誠實說明一點：安裝施工費用沒有公開定價。以Safie為例，現場勘查免費，但關於施工僅說明「若需要施工，將另外收費」，實際金額依現場條件而定。因此嚴格來說，無法用單一數字回答「初期費用總共多少」。本文會用兩個可查證的端點來呈現費用區間：業者官方定價可查到的設備費，以及公部門所設定、含施工在內的補助上限金額。
從數據看：為什麼公寓容易成為下手目標
「我的物件安全嗎？」這個問題，本文不用直覺回答，而用數據回答。結論是：木造公寓明顯比分讓大廈（分譲マンション）更容易遭竊，且入侵口集中在玄關方向。對台灣、香港的投資人而言，這樣的細項統計本身就是日本特有的資訊揭露方式——日本警察廳每年公開到「入侵口類型」「有無上鎖」層級的犯罪數據，方便房東據此做防犯投資決策，這種資料透明度在台灣、香港的公開統計中較少見到同等顆粒度。
2025年（令和7年）入室竊盜47,233件，較前年增加9.8%
根據日本警察廳（警察庁，National Police Agency）「令和7年の犯罪情勢」（2025年犯罪情勢）統計，令和7年（2025年）入室竊盜的已知案件數為47,233件，較前一年增加4,197件（9.8%）。入侵類犯罪整體為58,492件，其中入室竊盜約占八成。
不過，把這個數字簡單解讀為「持續增加」並不準確。入室竊盜案件數在平成14年（2002年）的33萬件左右達到高峰後長期下降，到令和4年（2022年）降至36,588件。此後令和5年（2023年）回升至44,228件，令和6年（2024年）略降至43,036件，令和7年（2025年）再度增加至47,233件。長期的治安改善與近幾年的高原期同時存在——這才是比較貼近實際情況的解讀方式。
從發生地點的細項來看，令和7年（2025年）47,233件入室竊盜中，獨棟住宅占29.1%，3層樓以下集合住宅占5.7%，4層樓以上集合住宅占3.4%。就案件絕對數而言獨棟住宅壓倒性最多，但對出租經營的判斷來說，重要的不是案件數本身，而是後文提到的每戶發生率。
【數據表】依住宅形態區分的入室竊盜受害與每10萬戶發生率
依住宅形態區分的細項資料，記載在警察廳「令和6年の刑法犯に関する統計資料」（2024年刑法犯統計資料）中。令和6年（2024年）住宅類的入室竊盜（空き巣）共10,968件。
| 住宅形態 | 空き巣已知案件數（令和6年） | 每10萬戶已知案件數 |
|---|---|---|
| 獨棟住宅 | 7,588件 | 25.0件 |
| 集合住宅（3層樓以下） | 2,175件 | 18.2件 |
| 集合住宅（4層樓以上） | 1,205件 | 7.9件 |
| 住宅整體 | 10,968件 | 19.0件 |
出處：警察廳「令和6年の刑法犯に関する統計資料」（2024年刑法犯統計資料）圖表2-2-1-2及圖表2-2-1-3。每10萬戶發生率是依總務省「住宅・土地統計調査（令和5年）」（2023年住宅土地統計調查）的主要家戶數計算而得，僅限於受害者年齡已確認的案件。
這裡是重點所在：3層樓以下的集合住宅，也就是多數的アパート（木造公寓），每10萬戶有18.2件，約為4層樓以上集合住宅（7.9件）的2.3倍。同樣是「集合住宅」，有自動門禁與管理員常駐的中高層大樓，跟外部樓梯、外部走廊的木造公寓，風險等級並不相同。
再依家戶組成細分，單身且未滿30歲住戶居住的3層樓以下集合住宅，發生率高達35.1件，是所有分類中最突出的一項。以學生或年輕單身者為主要客群的公寓，共用部分的防犯程度已經接近招租條件的一部分。
【數據表】公寓的入室竊盜，從哪裡、用什麼方式入侵？
決定攝影機台數與朝向時，最具實務參考價值的數據就是這裡。以下呈現令和6年（2024年）3層樓以下集合住宅發生的2,175件入室竊盜細項。
| 類別 | 件數 | 占2,175件比例 |
|---|---|---|
| 入侵口：正面出入口（玄關） | 1,000件 | 46.0% |
| 入侵口：窗戶 | 884件 | 40.6% |
| 入侵口：其他出入口 | 41件 | 1.9% |
| 入侵手法：未上鎖 | 1,042件 | 47.9% |
| 入侵手法：破壞玻璃 | 432件 | 19.9% |
| 入侵手法：開鎖（合計） | 373件 | 17.1% |
| 其中備用鑰匙（合鑰） | 279件 | 12.8% |
| 其中扭轉喇叭鎖芯 | 18件 | 0.8% |
| 其中撬鎖（picking） | 1件 | 0.05% |
出處：警察廳「令和6年の刑法犯に関する統計資料」（2024年刑法犯統計資料）圖表2-2-1-5
從中可以讀出三個重點。第一，46.0%的入侵口是玄關。用1台攝影機以斜角同時拍到共用走廊與各戶玄關前的配置，投資報酬率最高。第二，47.9%的入侵手法是未上鎖。在增加攝影機台數之前，提醒房客隨手上鎖、加裝輔助鎖更有效。第三，備用鑰匙（合鑰）279件對上撬鎖僅1件——與其為了防撬鎖而更換高規格門鎖，不如確實做好退租時的更鎖作業，這才是對應這項統計最直接的做法。
空屋（空き家）入室竊盜較前年增加28.4%——持有空屋房東的風險
還有一項房東容易忽略的數據。發生地點為「空屋」（空き家）的竊盜案件，令和7年（2025年）達13,971件，較開始統計的令和2年（2020年）增加307.9%。其中入室竊盜為11,958件，較前一年增加2,644件（28.4%）；從基地內等處竊取物品的非入侵型竊盜為1,934件，同樣增加494件（34.3%）。
受害物品的傾向也值得留意。空屋非入侵型竊盜案件中，包含室外機（冷氣室外機）的案件有702件，金屬類則有227件（較前一年增加57.6%）。警察廳分析，這與銅等金屬價格上漲有關，犯案動機是為了當廢金屬變賣。持續空置房間的冷氣室外機或熱水器，本身就是容易被鎖定的資產。
空室對策既是收益問題，也是防犯問題。可一併參考整理空室對策具體做法的文章，以及空屋管理應掌握的4個重點，有助於串聯判斷。
防犯監視器的安裝費用是多少？【附一手資料的明細表】
費用分成「設備」「施工」「月費」「維護」四項來思考。這裡不使用推估值，只採用政府公布的補助上限額，以及業者在官網公開揭露的定價。像施工費這種沒有公開定價的項目，就如實寫明沒有。
【數據表】設備、施工、月費的實際金額
| 項目 | 金額 | 出處 |
|---|---|---|
| 每台防犯監視器補助上限額（設備＋安裝施工的公部門上限參考值） | 285,000日圓 | 東京都 防犯設備區市町村補助金 |
| 室外攝影機本體（子彈型入門款・DXアンテナ CNE3CBF1S） | 29,700日圓（含稅） | Safie商店 |
| 室外攝影機本體（小型圓頂型・i-PRO WV-S35302-F2L） | 67,870日圓（含稅） | Safie商店 |
| 室內攝影機本體（Safie One） | 50,600日圓（含稅） | Safie商店 |
| 4埠PoE集線器（VIVOTEK AW-FET-060P-060） | 13,200日圓（含稅） | Safie商店 |
| PoE供電器（連接1台攝影機用・VIVOTEK AP-GIC-011A-030） | 7,700日圓（含稅） | Safie商店 |
| 安裝施工費 | 無公開定價（現場勘查免費，施工採個別報價） | Safie「費用與開通流程」 |
| 雲端錄影 保存7天 | 每台每月1,320日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存14天 | 每台每月1,815日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存30天 | 每台每月2,200日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存60天 | 每台每月2,750日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存90天 | 每台每月3,300日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存180天 | 每台每月4,950日圓（含稅） | Safie官方定價 |
| 雲端錄影 保存365天 | 每台每月7,700日圓（含稅） | Safie官方定價 |
出處：Safie株式會社 費用方案、Safie商店 商品清單、Safie商店「費用與開通流程」、東京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」（皆為2026年8月當時資料）。Safie的定價僅為一例，市場上還有其他同類型的雲端錄影服務業者，可作為報價時的行情參考。
【數據表】營運成本與電費的計算方式
營運成本不只是每月費用，還要加上維護保養、修繕，以及電費。東京都政府對維護管理費用設有以下補助上限額：
| 費目 | 每台上限額 | 備註 |
|---|---|---|
| 維護保養費 | 10,000日圓 | 年度檢查的公部門單價參考值 |
| 修繕費 | 200,000日圓 | 故障時的上限參考值 |
| 移設費 | 200,000日圓 | 變更安裝位置時 |
出處：東京都「防犯設備維持管理経費補助事業」（防犯設備維護管理經費補助事業）。要注意的是，這項補助本身僅適用於町內會、自治會、商店街等團體透過東京都或區市町村補助設置的防犯監視器，房東自費安裝的攝影機不在補助範圍內。這裡引用金額，是作為「維護管理大約需要多少成本」的政府估算參考。
電費可以自行計算。全國家庭電器產品公平交易協議會（全國家庭電気製品公正取引協議會）公布的電費參考單價為每度31日圓（含稅，令和4年〔2022年〕7月22日修訂）。若以耗電量8W的攝影機全年365天、每天24小時運轉來計算：
- 8W × 24小時 × 365天 ÷ 1,000 = 70.08度
- 70.08度 × 31日圓 = 每年每台約2,172日圓
- 2台則約每年4,345日圓
出處：公益社團法人 全國家庭電器產品公平交易協議會。此單價為業界共通的參考值，實際電費依簽約方案而異。耗電量因機型而不同，請以型錄標示數值代入計算。
【計算範例】6戶公寓安裝2台的第一年與5年總成本
接下來套入實際數字。以一棟6戶的木造公寓為例，共用玄關側裝1台室外攝影機，停車棚側裝1台室內攝影機，共計2台。錄影保存天數設定為30天。
| 費目 | 金額 | 依據 |
|---|---|---|
| 室外攝影機1台（子彈型入門款） | 29,700日圓 | Safie商店官方定價 |
| 室內攝影機1台（Safie One） | 50,600日圓 | Safie商店官方定價 |
| 4埠PoE集線器 | 13,200日圓 | Safie商店官方定價 |
| 設備費 合計 | 93,500日圓 | 官方定價加總 |
| 安裝施工費 | 個別報價 | 無公開定價。現場勘查免費 |
| 參考：設備＋施工的公部門上限參考值（28萬5千日圓×2台） | 570,000日圓 | 東京都補助上限額 |
| 雲端錄影（2,200日圓×2台×12個月） | 52,800日圓／年 | 保存30天方案 |
| 電費（假設8W・2台） | 約4,345日圓／年 | 參考單價每度31日圓 |
| 營運成本 合計 | 約57,145日圓／年 | 雲端錄影＋電費 |
既然施工費無法確定，總金額就無法用單一數字呈現。因此本文用兩個端點來呈現：只看設備費的下限，以及以政府設定的含施工上限額計算出的上限。
| 情境 | 第一年 | 5年總額 | 每戶每月（6戶） |
|---|---|---|---|
| 下限：僅設備費（自行安裝的情況） | 約150,645日圓 | 約379,225日圓 | 約1,053日圓 |
| 上限：設備＋施工以每台28萬5千日圓計算 | 約627,145日圓 | 約855,725日圓 | 約2,377日圓 |
換句話說，6戶公寓安裝2台的負擔，落在每戶每月約新台幣220元（1,000出頭日圓）到不到新台幣500元（近2,400日圓）之間。收到報價單後，請確認施工費用與這個每台28萬5千日圓（約新台幣5萬9,800元）的上限值有多接近，這是判斷報價是否合理的第一把尺。
接下來就是經營判斷了：這筆負擔要轉嫁到租金裡，還是作為強化招租條件的自費投資？空一戶一個月，若月租6萬日圓（約新台幣1萬2,600元），就等於損失6萬日圓的回收機會。5年總成本38萬至86萬日圓（約新台幣8.0萬至18.0萬元），要看作6到14個月份的空租損失，還是每月1,000多到2,000多日圓的設備投資，答案因人而異。不過，租金與入住率的實際效果會因地段與競爭狀況而不同，建議搭配公寓經營的支出與收支概念整理文章，依各物件的實際數字個別評估。
【比較表】買斷、雲端錄影、保全公司租賃，該選哪一種？
選擇方式時，不該只看月費高低，而要看「誰保管影像、故障時誰負責維修」，這樣判斷才實際。以下並列三種方式：
| 比較項目 | A：買斷＋NVR自行錄影 | B：雲端錄影服務 | C：保全公司租賃 |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 設備＋施工。因含錄影主機（NVR）而較高 | 設備＋施工。不需要錄影主機 | 較低。有些方案免初期費用 |
| 月費 | 原則上沒有（僅電費、維護費） | 依保存天數，每台1,320〜7,700日圓 | 依合約期間分攤的月費 |
| 錄影保存天數 | 依硬碟容量與畫質而定，會被覆蓋 | 依合約方案固定（7〜365天） | 依合約規格而定 |
| 設備所有權 | 房東 | 房東（購買設備時） | 租賃公司・保全公司 |
| 故障時負擔 | 房東。硬碟屬消耗品，須自行更換 | 維護合約範圍內處理 | 多數已包含在合約內 |
| 會計處理 | 依取得成本列為資產或費用 | 設備列為資產，月費列為費用 | 原則上以租金・租賃費列為費用 |
| 解約・撤除時 | 設備歸房東所有 | 解約後停止錄影 | 須歸還。可能產生中途解約金 |
戶數較少的公寓，放置錄影主機的空間與管理人力，會直接變成負擔。若已委託管理公司、現場沒有駐點管理員，B的雲端型較容易操作。反之，若自主管理多棟物件、對設備操作已經熟悉，A的買斷方式在5年以上的長期來看會比較便宜。
關於租賃方案，坊間常有「租幾個月以上比較划算」之類的通則，但實際結論取決於合約條件，本文不做武斷結論。請務必確認報價單上是否列出總支付金額，以及是否有中途解約條款。
台數怎麼決定——共用玄關、走廊、停車棚、垃圾集中場，優先順序如何排？
預算有限時的優先順序，可以直接從統計數據推導出來。
- 共用出入口與共用走廊：空き巣的入侵口有46.0%是玄關。能斜角拍到各戶玄關前的位置是第一候選。
- 停車棚・機車停放區：令和7年（2025年）自行車失竊172,654件，機車失竊14,552件（較前一年增加25.0%），在街頭犯罪中案件數也偏高（資料來源：警察廳「令和7年の犯罪情勢」）。也直接關係到房客的抱怨與滿意度。
- 垃圾集中場：非法棄置與未依規定分類垃圾，是攝影機效果特別明顯的領域，也有助於降低清潔費用。
- 停車場・空屋周邊：既然室外機與金屬類失竊案件正在增加，長期空置的樓棟就該提高優先順序。
最常見的失敗，是想用1台攝影機兼顧多個目的，結果每個畫面都看不清楚。每台鎖定一個明確目的，最終每台的效益反而更高。
台數與安裝位置由「照度」決定——國土交通省、警察廳的設計指標
在決定攝影機規格之前，有一份文件必須先確認：國土交通省與警察廳共同制定的「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」（考量防犯需求的集合住宅設計指標）。這份指標針對集合住宅各部位應確保的明亮程度，訂出了具體的數值標準。這種由中央政府部會共同制定、精確到「ルクス（勒克斯，照度單位）」數值的集合住宅設計指標，是日本特有的行政規範方式。台灣、香港的集合住宅照明與監視器規範，多半分散在建築技術規則、消防法規或個別大樓管理委員會規約中，較少有這種跨部會、專門針對防犯明亮度的統一數值指標，這也是海外投資人評估日本物件時值得留意的制度差異。
【數據表】共用部分的照度基準
| 場所 | 應確保的平均水平面照度 |
|---|---|
| 共用玄關（內側地板面） | 約50勒克斯以上 |
| 共用玄關（外側地板面） | 約20勒克斯以上 |
| 共用玄關以外的共用出入口 | 約20勒克斯以上 |
| 共用郵件角落 | 約50勒克斯以上 |
| 共用玄關所在樓層的電梯大廳 | 約50勒克斯以上 |
| 其他樓層的電梯大廳 | 約20勒克斯以上 |
| 電梯轎廂內 | 約50勒克斯以上 |
| 共用走廊・共用樓梯 | 約20勒克斯以上 |
| 自行車停放區・機車停放區 | 約3勒克斯以上 |
| 停車場 | 約3勒克斯以上 |
| 通道 | 約3勒克斯以上 |
| 兒童遊樂場・廣場・綠地等 | 約3勒克斯以上 |
出處：日本國土交通省・警察廳「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」（考量防犯需求的集合住宅設計指標）
在視線無法確保的地方裝設攝影機——這份指標的基本思維
這份指標對攝影機的定位相當明確。針對共用玄關，指標指出「當道路等處無法確保視線通透時，應實施設置防犯監視器等補足視線通透性的對策」；對於共用走廊、共用樓梯、電梯大廳，也指出「對於形成視線死角的部分，宜採取設置防犯監視器等補足視線通透性的對策」。
換句話說，攝影機是用來取代「視線通透」的手段，裝在原本視野就良好的地方，效果有限。針對既有物件的改建，指標也提到「在共用出入口、共用郵件角落、電梯大廳、室內共用樓梯、自行車停放區・機車停放區、停車場等處進行改建時，若難以確保防犯所需的視線通透性，宜設置防犯監視器」。程序上，正確做法是先實地走一遍找出死角，再只在那些地方裝攝影機。
關於配置，指標也提到「應從補足視線通透性、抑制犯罪意圖等觀點，檢討有效的位置與台數等，做出適當配置」，並建議設置記錄裝置。只拍不留存的架構，在犯罪發生時派不上用場。
在提高畫素之前，先修好照明反而更划算的理由
指標裡有一句容易被忽略的規定：「設置防犯監視器部分的照明設備，應確保該防犯監視器有效發揮功能所需的照度」。
在昏暗的地方裝高畫素攝影機，臉孔還是分辨不出來。如果共用走廊的照度沒有達到20勒克斯，比起把攝影機規格往上升一級，先換照明器具反而更省錢有效。改用LED不只省電費，共用部分的明亮度也直接影響帶看時的第一印象，等於同時是招租上的投資。
順序上，①找出死角、②確保照度、③配置攝影機、④設計錄影與營運方式，這樣的流程才合理。也可參考系統性整理集合住宅防犯對策的文章。
出租物件裝防犯監視器違法嗎？——房東與房客的答案不一樣
先講結論：房東在自己持有的共用部分基於防犯目的裝設監視器，並不違法。但作為個人資訊處理業者，仍有應遵守的程序。另一方面，若是房客在專有部分自行安裝，適用的法律框架則不同。市面上很常見把這兩者混為一談的說明，本文依序釐清。值得留意的是，日本「個人情報保護法」（個人資訊保護法）與台灣「個人資料保護法」、香港「個人資料（私隱）條例」在精神上相近，都要求蒐集個人資料須有明確目的、並讓當事人能夠知悉；但具體到監視器場景時，日本法的操作細節——例如「從設置狀況即可明顯看出防犯目的時，可免除通知與公告義務」——是依個人資訊保護委員會（個人情報保護委員會）的逐案見解累積而成，與台灣個資法主管機關的實務解釋角度並不完全相同，海外房東不能直接套用自己熟悉的個資法邏輯。
【比較表】房東裝在共用部分 vs. 房客裝在專有部分
| 爭點 | 房東（大家）安裝 | 房客安裝 |
|---|---|---|
| 主要安裝地點 | 共用玄關、共用走廊、停車棚、垃圾集中場、停車場 | 專有部分的玄關內側、室內、陽台（專用使用部分） |
| 是否需要許可 | 不需要（屬自己所有物）。但仍應告知房客 | 需要。涉及租賃契約上的裝修與原狀回復，須取得房東同意 |
| 個人資訊保護法上的定位 | 出租經營屬於事業行為，一般認為適用個人資訊處理業者的義務 | 若僅供私人生活使用，不當然立即適用事業者的義務 |
| 應張貼的告示 | 在入口或設置地點張貼「防犯監視器運作中」等告示 | 法律上不預設張貼義務，但作為對周圍的體貼仍屬有效做法 |
| 費用負擔 | 房東。屬經費・折舊對象 | 房客。個人家計負擔 |
| 退租・原狀回復 | 作為建物設備留存 | 螺絲孔、配線痕跡可能列入原狀回復對象，須於簽約時約定 |
| 拍攝範圍限制 | 調整避免過度拍到他人基地、道路、各戶室內 | 不得持續拍攝其他住戶的玄關、共用走廊、鄰室陽台 |
| 影像調閱請求 | 若屬於保有個人資料，依法定程序處理 | 個人自行管理。提供給第三方須謹慎 |
若房客只是在自家玄關內側或門鈴一體型攝影機，通常不會構成太大爭議。真正有問題的，是裝在玄關門外側、持續拍到共用走廊或對面住戶玄關的情形。這種安裝方式可能構成對其他房客隱私的侵害，房東可能要求撤除或求償。就租賃契約而言，凡涉及在建物上鑽孔安裝，原則上都須事先取得房東同意。
對房東而言，實務上的做法是不要讓這一點模糊帶過，而是在招租條件或重要事項說明階段，就明訂「專有部分裝設須事先申請核准，朝向共用部分拍攝則不允許」，可減少之後的糾紛。房客自行安裝保全設備與原狀回復的思考方式，也可作為擬定契約條文時的參考。
房東應遵守的個人資訊保護法4項重點
依個人資訊保護委員會（個人情報保護委員会，Personal Information Protection Commission, PPC）的見解整理，房東應掌握的重點有以下4項：
- 利用目的的通知・公告：若從監視器的設置狀況即可明顯看出防犯目的，即符合「從取得狀況可明顯認定利用目的」（個人資訊保護法第21條第4項第4款）的情形，一般認為可免除通知・公告義務。
- 讓當事人可以認知的措施：若當事人無法輕易察覺，依個人資訊保護法第20條第1項的規定，須在入口或攝影機設置地點張貼告示等，採取讓其能認知到自己正被拍攝的措施。
- 設定保存期限並予以刪除：依個人資訊保護法第22條規定，應考量利用必要性設定保存期限，一旦不再需要，應毫不遲延地予以刪除。
- 安全管理措施：依個人資訊保護法第23條規定，須採取限定可處理人員並指定負責人（組織面）、防止記錄媒體遭竊或遺失（實體面）、對網路攝影機進行存取控管與設定密碼（技術面）等措施。
出處：日本個人資訊保護委員會 指引Q&A Q1-13、個人資訊保護委員會「關於監視器的Q&A」
這裡想特別澄清一點。坊間常見「因為有個人資訊保護法，未經同意裝設攝影機就違法」的說法，但這並不正確。只要防犯目的明確，就不需要通知・公告利用目的，真正被要求的是讓當事人能夠認知到自己正在被拍攝這件事。這是程序問題，而不是全面禁止。
「防犯監視器運作中」的告示為什麼具有法律意義
張貼告示不只是禮貌問題。個人資訊保護法第20條第1項禁止以偽裝或其他不正當手段取得個人資訊，張貼告示正是為了避免在當事人完全無法察覺的狀態下取得影像。個人資訊保護委員會指出，即便外觀上攝影機明顯可見，透過告示等方式讓人更容易察覺，仍是值得推薦的做法。
文字內容建議採取「防犯監視器運作中（管理者：〇〇／目的：防犯及設施管理）」這類能讓人看出「誰、為了什麼目的在拍攝」的形式。就嚇阻效果而言，告示也是幾乎零成本的對策。
房客要求調閱影像時、警方來函查詢時
只要開始運作，這兩種情況遲早會發生。事先決定好處理方式，現場才不會慌亂。
- 房客的影像調閱請求：若影像屬於保有個人資料，可能成為依法請求開示等的對象。應事先決定受理窗口、身分確認方式，以及拍到其他房客時的處理原則。
- 警方的查詢：偵查關係事項照會等依法令進行的查詢，可能符合第三方提供的例外情形。應以書面方式受理查詢，並記錄提供的日期時間、範圍與對象。
- 房客提出「希望拍隔壁的人」的要求：以監視特定個人為目的的運用方式，已偏離最初的利用目的。事先在運用基準中寫明拒絕的理由，處理時就不會搖擺。
- 公開到社群媒體：管理者自行決定將影像公開到網路上，可能引發誹謗名譽或侵害隱私的問題。若懷疑涉及犯罪，請洽詢警方。
安裝前應先訂好的運用規則，以及如何向房客說明
攝影機不是安裝當天就開始發揮作用，而是從決定好運用方式那一天起才真正生效。這是最容易被忽略的一環。
應寫入管理規章的7個項目
- 管理負責人：由房東本人還是管理公司負責。要具體到姓名或部門名稱。
- 設置目的：明訂為防犯及設施管理。不應把監視特定個人納入目的。
- 設置地點與拍攝範圍：把台數、朝向、拍攝範圍畫在平面圖上。
- 保存天數：雲端方案記載合約方案，錄影主機則記載實際的覆蓋週期。
- 可調閱者與調閱條件：限定誰、在什麼情況下、依什麼程序可以觀看。
- 提供第三方的程序：決定如何應對警方等的查詢，以及紀錄留存方式。
- 廢棄・設備更新時的處理：決定硬碟或SD卡的廢棄方式，以及租賃歸還時的資料清除。
這7個項目，日後房客或其家屬提出詢問時，可以直接作為回覆的依據。若已委託管理公司，建議事先與委託對象約定好由誰負責哪些判斷。整理租賃管理制度建置方式的文章，也能作為思考管理體制時的基礎。
房客通知文應包含的要素，以及告示的張貼位置
安裝前1〜2週，應以書面通知全體房客。應包含以下5項要素：
- 設置目的與設置日期
- 設置地點與拍攝範圍（不拍攝專有部分內部）
- 錄影保存天數，以及保存期滿後將予以刪除
- 可觀看影像者與觀看條件
- 諮詢窗口
告示應張貼在共用玄關、停車棚、垃圾集中場、停車場入口等進入拍攝範圍之前的位置。通知與告示，既是法律上的要求，也是讓房客感受到「自己受到保護」的一種說明方式。悄悄安裝之後才被發現，跟事先說明清楚，即使是同一套設備，房客的觀感也會完全不同。
拍攝範圍的調整——不拍到鄰地、其他房間玄關、道路的實務做法
施工當天，請一邊看畫面一邊決定朝向。實務上的重點如下：
- 若鄰地基地內或窗戶進入畫面角度，使用隱私遮罩功能將該部分塗黑
- 不需要大範圍拍攝公共道路，範圍縮小到基地出入口即可
- 各戶玄關只拍到「能判斷有無出入」的程度，避免拍到開門後室內的角度
- 也要確認夜間與逆光時段的畫面。若只在白天驗收交機，可能在真正需要的時段反而無法使用
防犯監視器的費用能列為經費嗎？【依取得成本分級的稅務處理】
對經營公寓的房東來說，這應該是最想知道的部分。結論依取得成本高低而不同。以下是一般性的整理，實際適用依個案情況而定，請務必洽詢您的稅務顧問。這一整套依金額門檻分級的「少額減価償卻資産」（少額折舊資產）稅制，是日本所得稅・法人稅制度特有的設計，與台灣營利事業所得稅查核準則中「使用年限不及2年，或取得成本在一定金額以下得列為當年度費用」的規定精神類似，但門檻金額、法律依據與申報方式並不相同。持有日本出租物件的台灣、香港投資人，若在日本設有個人或法人的申報義務，須依日本稅制個別判斷，不能直接沿用台灣的折舊門檻。
【數據表】依取得成本區分的4種處理方式
| 取得成本 | 處理方式 | 依據・備註 |
|---|---|---|
| 未滿10萬日圓 | 當年度必要經費全額列支 | 使用可能期間未滿1年，或取得成本未滿10萬日圓 |
| 10萬日圓以上未滿20萬日圓 | 列為一括償卻資產，3年平均攤提 | 合計取得成本的3分之1，自業務使用年度起3年內，每年列入必要經費 |
| 20萬日圓以上未滿30萬日圓 | 依中小企業者等少額折舊資產特例，以藍色申報為要件，於取得年度全額列為損金・必要經費（年度合計上限300萬日圓） | 此特例本身適用於取得成本10萬日圓以上未滿30萬日圓的資產，10萬〜20萬日圓的資產須在一括償卻與本特例之間擇一適用。法人須為常態雇用員工500人以下（特定法人為300人以下）。適用期限至令和8年（2026年）3月31日 |
| 30萬日圓以上（修法後為40萬日圓以上） | 依耐用年數計算折舊 | 依器具備品類別判定 |
出處：日本國稅廳（国税庁，National Tax Agency）Tax Answer No.2100「減價折舊概要」、國稅廳 Tax Answer No.5408「中小企業者等少額折舊資產取得成本損金算入之特例」
關於耐用年數，國稅廳的耐用年數表（器具・備品）中，「事務機器、通信機器」類別下，「對講機、廣播用設備」為5年，「其他事務機器」也是5年。防犯監視器在實務上多以5年計算折舊（國稅廳 耐用年數表（器具・備品））。
2026年度稅制改正：少額折舊資產特例門檻調高至未滿40萬日圓
這是截至2026年當下的最新資訊。日本財務省（財務省，Ministry of Finance, MOF）「令和8年度税制改正の大綱」（2026年度稅制改正大綱）提出，中小企業者等少額折舊資產取得成本損金算入特例，將有以下修正：
- 適用對象折舊資產的取得成本，由現行「未滿30萬日圓」調高至未滿40萬日圓
- 適用期限延長3年
- 將常態雇用員工人數超過400人的法人排除於適用對象之外
若這項修法通過，設備加上施工費合計落在30萬日圓區間的整套監視器系統，也有機會納入特例適用範圍。也就是說，過去以「每台取得成本是否僅略微超過30萬日圓」作為處理方式分界的模糊地帶，適用範圍會因此擴大。不過，國稅廳Tax Answer No.5408目前仍記載現行規定（未滿30萬日圓・期限至令和8年〔2026年〕3月31日・員工500人以下），實際適用時期與要件請以國稅廳最新公告及稅務顧問確認為準。
施工費能否與設備本體分開計算？——列為建物附屬設備時的注意事項
這是實務上最容易卡關的地方。很多人會想把攝影機本體與安裝施工費分開計算，只把本體部分列為少額資產處理，但原則上，取得成本本身就包含運費、安裝費等為使資產投入使用直接必要的費用。攝影機本體29,700日圓一旦加上施工費，就應該用兩者合計金額，去判斷落在10萬、20萬、30萬日圓的哪一個級距，這是基本的判斷方式。
此外，如果是在建物內拉線配管、伴隨電源工程做永久固定安裝，有時會被歸類為建物附屬設備，而非器具備品，此時適用的耐用年數區分就會不同。比較保險的做法，是在報價單階段就請業者把設備費、配線施工費、電源工程費分開列出，再把明細交給稅務顧問判斷。也可參考整理折舊與耐用年數計算方式的文章。
可運用的補助金・獎助金，以及如何確認房東是否符合資格
防犯監視器的補助制度在日本各地都有，但房東為了自己物件的共用部分申請補助，往往不在適用範圍內。原因是多數制度的預設對象是町內會・自治會等地區團體，或是個別住戶家庭。以下實際檢視制度內容，確認這條界線。
【數據表】東京都的3項制度
| 制度 | 對象 | 補助上限額 | 負擔比例 |
|---|---|---|---|
| 地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金（區市町村防犯設備補助金） | 區市町村設置防犯監視器的整備經費（東京都補助區市町村） | 每台防犯監視器28萬5千日圓 | 都3/4・區市町村1/4 |
| 防犯設備維持管理経費補助事業（防犯設備維護管理經費補助事業） | 依上述或見守活動支援事業補助設置的防犯監視器之維護保養・修繕・移設 | 維護保養費每台1萬日圓、修繕費每台20萬日圓、移設費每台20萬日圓 | 依設置依據事業，都1/2・區市町村1/3，或都1/3・區市町村1/3 |
| 令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業（2026年度東京都防犯器材購買緊急補助事業） | 設籍且實際居住於都內該地址的戶長等 | 上限1萬日圓／戶 | 都1/2・都民1/2（依自治體可能不同） |
出處：東京都 防犯設備區市町村補助金、東京都 防犯設備維持管理經費補助事業、令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業
第三項緊急補助，對象是防犯監視器、附鏡頭門鈴、防犯膜等有助防止入室竊盜的器材，上限為每戶1萬日圓（約新台幣2,100元）。由於對象限定為「設籍於該住址且實際居住者」，房東若本人並未住在自己出租的物件裡，該物件的共用部分原則上難以直接適用。反而更適合介紹給房客本人，讓他們用這項制度添購自己房間的防犯器材，這樣的用法更貼近制度設計的實際情況。
向地方政府洽詢時，應確認的5個重點
各地方自治體的制度差異很大。若把可以透過一通電話確認的項目濃縮，會是以下5項：
- 出租住宅的房東（個人・法人）能否成為申請人；是否須透過町內會・自治會申請
- 集合住宅共用部分安裝的攝影機是否屬於補助對象設備
- 補助比例與上限額，是以每台計算還是每件申請計算
- 申請時間點（是否須在動工前申請、是否可事後申請）與本年度受理期間
- 設置後的義務（告示、提交運用基準、營運回報、設置年限維持義務等）
特別要注意的是第4點。多數制度都以動工前取得核准為要件，若先動工再申請，就會失去補助資格。在取得報價之前先確認清楚，才是正確的順序。
不能只靠攝影機——設計指標揭示的另一個答案
到這裡整理了費用與法規，但防犯監視器終究只是對策的一部分。設計指標本身，也把攝影機定位為補足視線通透性的手段。
自動門禁、防犯建材、宅配置物箱的投資優先順序
有限的預算該從哪裡先花？依統計數據來思考，優先順序如下：
- 修正照明：花幾萬日圓（約新台幣數千至一萬多元）換LED，就能提升既有攝影機的實際效能。是投資報酬率最高的一項。
- 徹底做好退租時的更鎖：備用鑰匙（合鑰）造成的入侵有279件，撬鎖僅1件。比起提升鎖的規格，落實更換鎖芯的作業流程更有效。
- 玄關方向的防犯監視器：既然46.0%的入侵口是玄關，優先度自然較高。
- 窗戶防犯膜・輔助鎖：40.6%的入侵口是窗戶，19.9%的手法是破壞玻璃。應優先從1樓住戶著手。
- 自動門禁・宅配置物箱：也是能提升招租競爭力的投資。整理自動門禁優缺點的文章與公寓宅配置物箱導入指南可作為判斷依據。
- 集合信箱的防犯：郵件被抽取，同時會造成實質損失與心理不安（集合信箱的防犯風險與對策）。
應告訴房客的防犯基本原則
公寓入室竊盜2,175件中，有1,042件、47.9%是因為沒有上鎖而遭入侵。光是把這一點傳達給房客知道，受害情況就能大幅減少。可以在入住文件或每年一次的通知中，簡短寫入以下內容：
- 即使只是短暫外出也要上鎖，包含倒垃圾、曬衣服的時間
- 即使住在2樓以上，沒有裝防盜格柵的窗戶或面向共用走廊的小窗也要上鎖
- 不把備用鑰匙交給第三人；遺失時應立即通知管理公司
- 發現可疑人士時，不要直接上前搭話，應通知管理公司或警方
在投入設備之前，先確認這4行原則是否已經傳達到位。光是確認這一點，就會發現還有零成本可以做的事。
我們在租賃管理現場的想法
每當收到防犯監視器的諮詢，我們最先想問的是「發生了什麼事」。是自行車被偷了、垃圾分類問題持續發生，還是房客反映不安？原因不同，該裝在哪裡、裝幾台，甚至攝影機是不是正確答案，都會隨之改變。
台數增加不代表安心感就會增加。反而是沒有人固定負責看影像、沒有人掌握保存天數、告示掉了也沒人補——這類運用上的漏洞，往往之後才會演變成問題。設備從買下的那一刻起就開始折舊，但運用方式的設計是可以持續累積的。
而防犯，本質上就是房客生活品質的一部分。夜晚共用走廊夠不夠亮、信箱有沒有被翻動的痕跡、遇到狀況時有沒有人可以聯絡——每一項，都在無形中減少房客搬走的念頭，也吸引下一位房客入住。我們之所以把不動產管理理解為「與居住者關係的管理」，而不只是「物件的管理」，原因就在這裡。我們希望房東把防犯設備，定位成讓房客願意長期居住的投資，而不只是短期的成本削減項目。
總結｜公寓防犯監視器，重點不是「台數」，而是「照度與運用」
把本文提供的判斷依據，整理如下。
- 風險：3層樓以下集合住宅的入室竊盜（空き巣）每10萬戶18.2件，是4層樓以上（7.9件）的約2.3倍，其中單身且未滿30歲住戶更高達35.1件。
- 方向：46.0%的入侵口是玄關，47.9%的手法是未上鎖；備用鑰匙279件對上撬鎖僅1件。應先拍好玄關方向，並整頓好上鎖與更鎖的運用習慣。
- 費用：雲端型2台的設備費為93,500日圓（約新台幣19,600元），每台每月2,200日圓（約新台幣460元）。施工費沒有公開定價，6戶裝2台的5年總成本約38萬〜86萬日圓（約新台幣8.0萬〜18.0萬元），每戶每月約1,053〜2,377日圓（約新台幣220〜500元）。
- 設計：攝影機是補足視線通透性的手段。應先滿足共用走廊20勒克斯、停車棚3勒克斯的照度基準，再考慮台數。
- 法規：防犯目的明確時，不需要通知・公告利用目的。真正需要的是透過告示等讓人能認知到被拍攝、設定保存期限，以及安全管理措施。
- 稅務：未滿10萬日圓全額列為經費，未滿20萬日圓以3年平均攤提。令和8年度（2026年度）稅制改正大綱提出將少額折舊資產特例門檻調高至未滿40萬日圓。
- 補助金：多數制度以地區團體或個別住戶為對象，房東是否符合資格因自治體而異，動工前務必先行洽詢。
若您正為防犯監視器的導入感到煩惱，或考慮完善共用部分的防犯設計・運用規則，歡迎與INA&Associates株式會社洽詢。我們會實地了解物件狀況後，以看得見成本效益的方式提出具體建議。
常見問題（FAQ）
Q. 公寓的防犯監視器，一台大概多少錢？
能查到官方定價的只有設備費。雲端錄影型的話，室外攝影機本體29,700日圓（約新台幣6,200元）起，室內攝影機本體50,600日圓（約新台幣10,600元），4埠PoE集線器13,200日圓（約新台幣2,800元，皆含稅）。月費保存30天的話，每台2,200日圓（約新台幣460元）。安裝施工費沒有公開定價，須個別報價。公部門的上限參考值，是東京都補助上限額——每台防犯監視器28萬5千日圓（含設備＋施工，約新台幣5萬9,800元）。6戶裝2台的5年總成本，若只算設備費約38萬日圓（約新台幣8萬元），以上限額計入施工則約86萬日圓（約新台幣18萬元），換算每戶每月約落在1,053〜2,377日圓（約新台幣220〜500元）之間。
Q. 房東在共用走廊裝防犯監視器違法嗎？
不違法。若從設置狀況即可明顯看出防犯目的，依個人資訊保護法，不需要通知・公告利用目的。真正需要的是：透過在入口等處張貼告示，讓人能認知到自己正被拍攝；設定保存期限，不需要時即予刪除；限定能處理影像的人員等安全管理措施。
Q. 房客可以自行在玄關裝攝影機嗎？
前提是取得房東同意。若裝在專有部分內側，或是門鈴一體型，通常不容易構成問題；但若裝在門外側，持續拍到共用走廊或其他住戶的玄關，可能構成侵害隱私，面臨被要求撤除的風險。螺絲孔或配線痕跡可能列入原狀回復對象，建議在安裝前先以書面確認相關條件。
Q. 防犯監視器的費用可以一次列為經費嗎？
取得成本未滿10萬日圓，可在當年度必要經費全額列支。10萬日圓以上未滿20萬日圓，須列為一括償卻資產，以3年平均攤提；超過此金額，則須以藍色申報為要件適用少額折舊資產特例（年度合計上限300萬日圓），或依耐用年數計算折舊。施工費原則上會併入取得成本計算，請留意不能只用設備本體金額判斷級距。實際適用依個案而異，請務必洽詢稅務顧問。
引用・參考資料
- 日本警察廳「令和7年の犯罪情勢」（2025年犯罪情勢，令和8年〔2026年〕2月）
- 日本警察廳「令和6年の刑法犯に関する統計資料」（2024年刑法犯統計資料，令和7年〔2025年〕8月）
- 日本警察廳「住まいる防犯110番」入室竊盜發生狀況
- 日本國土交通省・警察廳「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」（考量防犯需求的集合住宅設計指標）
- 日本個人資訊保護委員會 指引Q&A Q1-13（傳統型防犯監視器）
- 日本個人資訊保護委員會「關於監視器的Q&A」
- 日本個人資訊保護委員會「監視器與個人資訊保護法（民間業者適用）」（2023年12月）
- 東京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」（區市町村防犯設備補助金）
- 東京都「防犯設備維持管理経費補助事業」（防犯設備維護管理經費補助事業）
- 「令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業」（2026年度東京都防犯器材購買緊急補助事業）
- Safie株式會社 費用方案
- Safie商店 全部商品清單（攝影機・周邊設備含稅價格）
- Safie商店「費用與開通流程」
- 公益社團法人 全國家庭電器產品公平交易協議會 常見問題（電費參考單價）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.2100「減價折舊概要」
- 日本國稅廳 Tax Answer No.5408「中小企業者等少額折舊資產取得成本損金算入之特例」
- 日本國稅廳 耐用年數表（器具・備品）事務機器及通信機器
- 日本財務省「令和8年度税制改正の大綱」（2026年度稅制改正大綱）
