在日本出租公寓（アパート，多为2〜3层的小型木造集合住宅，区别于电梯高层"マンション"）的共用走廊或自行车棚安装监控摄像头时，可以在官方渠道确认到的设备费用是：室外摄像头29,700日元（约CNY 1,430）、室内摄像头50,600日元（约CNY 2,430）、PoE集线器13,200日元（约CNY 630），合计93,500日元（约CNY 4,490）；云端录像费用为每台每月2,200日元（约CNY 106，30天保存、含税）（汇率按1日元≈0.048元人民币估算，为2026年8月参考汇率，下同，实际汇率请以当日牌价为准）。唯独安装工程费没有公开报价，需要根据现场条件单独估算。这篇文章把日本警察厅的统计数据、国土交通省与警察厅联合制定的设计指针、个人信息保护委员会的官方解读，以及设备商的公开价格整理在一起，目的是让持有日本出租物业的境外业主能够自己判断"到底要花多少钱""法律上必须做什么""能不能计入经营成本"。文章后半部分的对照表，也会说明租客能否在自己房间门口私装摄像头这一常见争议点。
写在前面：这是一篇"日本特有制度"说明文
中国大陆的住宅用地是70年使用权，小区物业通常已经统一安装门禁与监控系统，业主个人很少需要单独决策安防设备。而日本的不动产采用永久产权（所有権）制度，土地和建筑物归业主永久所有，没有到期续期的问题——但这也意味着，公寓的安防系统不是物业公司统一配置的"标配"，而是业主个人的资产管理决策：要不要装、装几台、谁来出钱、怎么合规，全部由业主自己承担和决定。对于习惯了国内成熟小区物业模式的中国投资者来说，这是理解日本小型出租公寓（アパート）运营实务时，最容易被忽略的一个日本特有前提。
本文要点
- 令和7年（2025年）的入室盗窃案件为47,233件，同比增加9.8%。从长期趋势看是明显下降的，但最近几年进入了增长区间（日本警察厅数据）。
- 3层及以下的集合住宅（多为アパート这类木造公寓）每10万户发生入室盗窃18.2件，是4层及以上集合住宅（7.9件）的约2.3倍。
- 公寓入室盗窃2,175件中，因门未上锁而被侵入的有1,042件；相比之下，配钥匙作案279件，撬锁开门作案仅1件——这说明防范重点应放在"玄关方向"和"未上锁"这两点上。
- 云端方案费用为设备93,500日元＋每台每月2,200日元。由于工程费没有公开报价，以6户配2台为例，5年总成本区间约为38万〜86万日元（约CNY 1.82万〜4.13万），折合每户每月约1,053〜2,377日元（约CNY 51〜114）。
- 取得价额低于10万日元（约CNY 4,800）可全额计入当年费用；低于20万日元（约CNY 9,600）按3年均摊折旧。根据令和8年度税制改正大纲，小额折旧资产特例的适用上限拟从30万日元提高至40万日元（约CNY 1.92万）。
日本出租公寓的监控摄像头，一台到底要花多少钱
先说结论。作为公开的官方参考单价，东京都的"防犯设备区市町村补助金"制度规定了每台监控摄像头28.5万日元（约CNY 1.37万）的补助上限额（参见东京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」（面向区市町村的社区安防设备补助金））。这是东京都政府为区市町村在街头安装监控摄像头设定的、含设备与安装工程在内的单台上限参考金额，并非民间安装的实际报价。
而民间的云端录像服务，设备价格可以在官方商城直接查到。Safie株式会社（セーフィー，日本主流云监控服务商）的官方商城显示：入门级室外子弹型摄像头29,700日元（约CNY 1,430），室内型号"Safie One"50,600日元（约CNY 2,430），4口PoE集线器13,200日元（约CNY 630），以上均为含税价。云端录像套餐从每台每月1,320日元（约CNY 63，保存7天）到7,700日元（约CNY 370，保存365天）不等，如果选保存30天的套餐则是每月2,200日元（约CNY 106）。
这里要如实说明一点：安装工程费没有任何公开报价。以Safie为例，现场勘查是免费的，但官网对工程费只写着"如需安装工程，将产生另行计算的费用"，具体金额取决于现场条件——布线距离、是否需要凿墙走线、是否涉及建筑物固定设施等。因此，"总费用一共多少钱"本来就无法用一个数字说清楚。本文用两个可查证的端点来呈现费用区间：一端是官方商城能查到的设备费用（下限），另一端是行政机关设定的"设备+工程"补助上限额（上限参考）。这与中国大陆小区安防由物业统一招标、业主只需分摊物业费的模式完全不同——在日本，业主需要自己面对这种"下限已知、上限靠估算"的报价结构。
用数据说话：为什么木造公寓更容易成为盗窃目标
"我的物业到底安不安全"，这个问题不应该凭感觉回答，而应该用数据回答。结论是：日本的木造出租公寓（アパート）明显比分层持有的电梯公寓（マンション）更容易被盯上，而且入侵口高度集中在玄关一侧。
令和7年入室盗窃47,233件，同比增加9.8%
根据日本警察厅《令和7年の犯罪情勢》（2025年度治安形势报告），令和7年（2025年）入室盗窃案件立案数为47,233件，比上一年度增加4,197件，增幅9.8%。入室类犯罪整体为58,492件，其中入室盗窃占约八成。
不过，把这个数字简单归纳为"在增加"并不准确。入室盗窃案件数在平成14年（2002年）达到33万件级的峰值后，长期持续下降，到令和4年（2022年）降至36,588件。此后令和5年（2023年）回升至44,228件，令和6年（2024年）小幅回落至43,036件，令和7年（2025年）再次升至47,233件。"长期治安改善"与"近几年高位徘徊"这两个趋势是同时存在的，这也是更贴近现实的解读方式——对比中国大陆一线城市小区近年监控全覆盖后的治安数据，日本的这种"高位波动"特征提示境外业主不能简单假设"日本很安全所以不需要安防投入"。
从发生场所构成看，令和7年入室盗窃47,233件中，独栋住宅占29.1%，3层及以下集合住宅占5.7%，4层及以上集合住宅占3.4%。从绝对数字看独栋住宅遥遥领先，但对出租经营决策真正有意义的，不是案件总数，而是下文的"每10万户发生率"这一相对指标。
【数据表】按住宅类型划分的入室盗窃与每10万户发生率
按住宅类型划分的明细数据，记录在日本警察厅《令和6年の刑法犯に関する統計資料》（2024年度刑事犯罪统计资料）中。令和6年（2024年）住宅类入室盗窃案件共10,968件。
| 住宅类型 | 入室盗窃立案数（令和6年） | 每10万户发生率 |
|---|---|---|
| 独栋住宅 | 7,588件 | 25.0件 |
| 集合住宅（3层及以下，即アパート类木造公寓） | 2,175件 | 18.2件 |
| 集合住宅（4层及以上，即マンション类电梯公寓） | 1,205件 | 7.9件 |
| 住宅整体 | 10,968件 | 19.0件 |
数据来源：日本警察厅《令和6年の刑法犯に関する統計資料》（2024年度刑事犯罪统计资料）图表2-2-1-2及图表2-2-1-3。每10万户发生率是以日本总务省《住宅・土地统计调查（令和5年）》中的主要家庭户数为分母计算得出，且仅限于能确认受害者年龄的案件。
这里是关键点：3层及以下集合住宅（即大量アパート所属的类型）每10万户发生率为18.2件，约为4层及以上集合住宅（7.9件）的2.3倍。同样被归类为"集合住宅"，配有自动门禁和管理员常驻的中高层マンション，与外走廊、外楼梯结构的木造アパート，风险水平并不在同一个量级——这与中国大陆"高层电梯房比低层多层房更缺乏安保"的直觉恰好相反，是判断日本物业时需要重新校准的一点。
进一步按住户构成细分，"独居、30岁以下租客为主"的3层及以下集合住宅发生率高达35.1件，在所有细分类别中最为突出。以学生和年轻独居租客为主要招租对象的アパート，公共区域安防几乎已经成为招租条件的一部分。
【数据表】公寓入室盗窃：入侵口在哪里、用什么方式
在决定摄像头数量和朝向时，最具实操意义的数据在这里。以下是令和6年（2024年）3层及以下集合住宅发生的2,175件入室盗窃案件的构成明细。
| 分类 | 件数 | 占2,175件的比例 |
|---|---|---|
| 入侵口：正门玄关 | 1,000件 | 46.0% |
| 入侵口：窗户 | 884件 | 40.6% |
| 入侵口：其他出入口 | 41件 | 1.9% |
| 入侵手段：门未上锁 | 1,042件 | 47.9% |
| 入侵手段：破窗 | 432件 | 19.9% |
| 入侵手段：开锁类合计 | 373件 | 17.1% |
| 其中：配钥匙 | 279件 | 12.8% |
| 其中：拧转门内锁芯（サムターン回し） | 18件 | 0.8% |
| 其中：撬锁（ピッキング） | 1件 | 0.05% |
数据来源：日本警察厅《令和6年の刑法犯に関する統計資料》图表2-2-1-5
这组数据能读出三点。第一，46.0%的入侵口是玄关。用一台摄像头把公共走廊与各户玄关前的动线连贯拍摄下来，是性价比最高的配置方式。第二，47.9%的入侵手段是门未上锁。在增加摄像头之前，提醒租客随手锁门、加装辅助锁，效果反而更直接。第三，配钥匙作案279件，而撬锁仅1件——与其把预算花在更换高级门锁来防撬锁，不如在每次租客退租时都确实更换门锁，这才是与这组统计数据相匹配的对策。这一点也提醒中国投资者：日本的"合い鍵"（备用钥匙）管理疏漏，是比技术性撬锁更现实的风险来源，与国内常见的"智能门锁+人脸识别"防范思路的着力点并不完全一致。
空置房产入室盗窃同比增加28.4%——持有空置房的业主要注意的风险
还有一组容易被出租业主忽视的数据。发生地点为"空置房屋"的盗窃案件，令和7年（2025年）达到13,971件，与开始统计的令和2年（2020年）相比增幅高达307.9%。其中入室盗窃11,958件，同比增加2,644件（28.4%）；从院内等处盗窃财物的非入室盗窃1,934件，同比增加494件（34.3%）。
被盗物品的构成也很有参考价值。空置房屋的非入室盗窃案件中，被盗物品包含空调室外机的有702件，金属类227件（同比增加57.6%）。日本警察厅分析认为，这与铜等金属价格暴涨有关，犯罪分子以变卖废金属为目的实施盗窃。也就是说，长期空置房间的空调室外机、热水器本身，就是会被盯上的资产——对于持有多套出租房产、空置率管理不到位的境外业主而言，这是一笔容易被忽视的隐性损失。
空置房管理既是收益问题，也是安防问题。建议同时参考空置房对策的具体思路整理，以及空置房管理需要把握的4个要点，有助于把判断串联起来。
监控摄像头的安装费用到底是多少【附一手数据来源的明细表】
费用可以拆成"设备""工程""月费""维护"四部分来看。这里只使用行政机关公开的补助上限额，以及设备商在官网公开披露的价格，不做主观推算——凡是像工程费这样没有公开报价的项目，我们会明确写"没有公开报价"，而不是给出一个凭感觉估计的数字。
【数据表】设备・工程・月费的实际金额
| 项目 | 金额 | 数据来源 |
|---|---|---|
| 每台监控摄像头的补助上限额（设备＋安装工程的官方参考上限） | 285,000日元（约CNY 13,680） | 东京都 防犯设备区市町村补助金 |
| 室外摄像头主机（子弹型入门款・DXアンテナ CNE3CBF1S） | 29,700日元（约CNY 1,430，含税） | Safie官方商城 |
| 室外摄像头主机（紧凑半球型・i-PRO WV-S35302-F2L） | 67,870日元（约CNY 3,260，含税） | Safie官方商城 |
| 室内摄像头主机（Safie One） | 50,600日元（约CNY 2,430，含税） | Safie官方商城 |
| 4口PoE集线器（VIVOTEK AW-FET-060P-060） | 13,200日元（约CNY 630，含税） | Safie官方商城 |
| PoE供电器（单台摄像头用・VIVOTEK AP-GIC-011A-030） | 7,700日元（约CNY 370，含税） | Safie官方商城 |
| 安装工程费 | 无公开报价（现场勘查免费，工程费按现场情况单独估算） | Safie「费用与开通流程」说明 |
| 云端录像 保存7天 | 每台每月1,320日元（约CNY 63，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存14天 | 每台每月1,815日元（约CNY 87，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存30天 | 每台每月2,200日元（约CNY 106，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存60天 | 每台每月2,750日元（约CNY 132，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存90天 | 每台每月3,300日元（约CNY 158，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存180天 | 每台每月4,950日元（约CNY 238，含税） | Safie官方价目表 |
| 云端录像 保存365天 | 每台每月7,700日元（约CNY 370，含税） | Safie官方价目表 |
数据来源：Safie株式会社 价格方案、Safie官方商城 商品一览、Safie官方商城「费用与开通流程」、东京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」（以上均为2026年8月时点数据）。Safie的价格只是行业中的一个案例，市场上还有其他同类云端录像服务商。可以把这组数字作为询价时的参考水平线。
【数据表】运营成本与电费的计算方式
持续性成本不只是月租费。还要加上维护点检、维修，以及电费。东京都对维护管理经费也设定了补助上限额，具体如下。
| 费目 | 单台上限额 | 备注 |
|---|---|---|
| 维护点检费 | 10,000日元（约CNY 480） | 年度点检的官方参考单价 |
| 维修费 | 200,000日元（约CNY 9,600） | 故障时的上限参考 |
| 移机费 | 200,000日元（约CNY 9,600） | 变更安装位置时 |
数据来源：东京都「防犯設備維持管理経費補助事業」（安防设备维护管理经费补助事业）。需要说明的是，这项补助本身只针对由町会・自治会・商店街等团体通过东京都或区市町村补助安装的监控摄像头，业主自费安装的摄像头不在补助范围内。这里引用这组金额，仅作为"日常维护大致需要多少钱"的行政参考标准。
电费可以自己计算。全国家用电器公平交易协议会公布的电费参考单价为每千瓦时31日元（约CNY 1.5，含税，令和4年7月22日修订）。若一台功耗8瓦的摄像头全年24小时不间断运行，计算过程如下：
- 8瓦 × 24小时 × 365天 ÷ 1,000 = 70.08千瓦时
- 70.08千瓦时 × 31日元 = 约2,172日元／年・每台（约CNY 104）
- 2台合计约4,345日元／年（约CNY 209）
数据来源：公益社团法人 全国家用电器公平交易协议会。这一单价是行业通用参考值，实际电费会因签约套餐不同而有差异。不同机型的功耗也不一样，建议以产品说明书上的实际数值代入计算。
【计算示例】6户公寓安装2台摄像头，首年与5年总成本
把数字落到具体场景中。假设是一栋6户的木造公寓，共用玄关一侧装1台室外摄像头，自行车棚一侧装1台室内摄像头，共计2台，录像保存期设定为30天。
| 费目 | 金额 | 依据 |
|---|---|---|
| 室外摄像头1台（子弹型入门款） | 29,700日元（约CNY 1,430） | Safie官方商城公开价格 |
| 室内摄像头1台（Safie One） | 50,600日元（约CNY 2,430） | Safie官方商城公开价格 |
| 4口PoE集线器 | 13,200日元（约CNY 630） | Safie官方商城公开价格 |
| 设备费 合计 | 93,500日元（约CNY 4,490） | 官方价格合计 |
| 安装工程费 | 按现场单独估算 | 无公开报价，现场勘查免费 |
| 参考：设备＋工程的官方上限参考（28.5万日元×2台） | 570,000日元（约CNY 27,360） | 东京都补助上限额 |
| 云端录像（2,200日元×2台×12个月） | 52,800日元／年（约CNY 2,530） | 30天保存套餐 |
| 电费（按8瓦估算・2台） | 约4,345日元／年（约CNY 209） | 参考单价每千瓦时31日元 |
| 运营成本 合计 | 约57,145日元／年（约CNY 2,740） | 云端录像＋电费 |
由于工程费无法确定，总成本无法用单一数字概括。因此本文用两个端点呈现区间：一个是只计入设备费的下限，另一个是按行政机关设定的"设备＋工程"上限额计算的上限。
| 情形 | 首年成本 | 5年总成本 | 每户每月成本（6户） |
|---|---|---|---|
| 下限：仅计入设备费（业主自行安装的情形） | 约150,645日元（约CNY 7,230） | 约379,225日元（约CNY 18,200） | 约1,053日元（约CNY 51） |
| 上限：设备＋工程按每台28.5万日元计算 | 约627,145日元（约CNY 30,100） | 约855,725日元（约CNY 41,080） | 约2,377日元（约CNY 114） |
也就是说，6户公寓安装2台摄像头的负担，落在每户每月约1,000日元出头到2,400日元以内（约CNY 51〜114）这个区间。拿到报价单后，可以对照这个每台28.5万日元的上限值，看工程费报价究竟接近区间的哪一端——这是判断报价是否合理的第一把尺子。
接下来就是经营判断了：这笔负担要转嫁进租金，还是作为强化招租条件的自费投入？如果因此少空置1户1个月，按月租6万日元（约CNY 2,880）计算，就相当于回收了6万日元。5年总成本38万〜86万日元（约CNY 1.82万〜4.13万），到底应该看作"6到14个月的空置损失"，还是"每月1,000多到2,000多日元的设备投资"？把数字摆出来，判断的坐标轴就清楚了。不过，实际对租金和入住率的效果会因地段和竞争状况而不同，建议结合公寓经营的成本与收支核算思路，按具体物业逐一核算。
【方案对比表】一次性购买、云端录像、安保公司租赁，该选哪一种
方案的选择，不该只看月费高低，而应该看"录像谁来存、坏了谁来修"这个实操问题。下面把三种方式并排列出。
| 对比项目 | A：一次性购买＋NVR自录 | B：云端录像服务 | C：安保公司租赁 |
|---|---|---|---|
| 初期费用 | 设备＋工程。因为要买录像主机（NVR），费用更高 | 设备＋工程。不需要购买录像主机 | 较低，部分合约可零初期费用 |
| 月费 | 原则上没有（只有电费与维护费） | 按保存天数计费，每台1,320〜7,700日元（约CNY 63〜370） | 按合约期限分摊的月费 |
| 录像保存天数 | 取决于硬盘容量与画质，会被覆盖 | 由签约套餐固定（7〜365天） | 取决于合约规格 |
| 设备所有权 | 业主 | 业主（若购买设备的情形） | 租赁公司・安保公司 |
| 故障时的负担 | 业主承担。硬盘属于消耗品需定期更换 | 在维护合约范围内处理 | 多数情况已包含在合约内 |
| 会计处理 | 按取得价额计入资产或费用 | 设备计入资产，月费计入费用 | 原则上按租赁费・租金计入费用 |
| 解约・撤除时 | 设备留在业主手中 | 服务解约后录像随即停止 | 需归还设备，可能产生中途解约金 |
户数较少的公寓，录像主机的放置空间和管理的麻烦本身就是一种负担。如果委托了管理公司、现场又没有常驻管理员，B方案的云端模式运营起来更省心。反过来，如果业主自主管理多栋物业、又熟悉设备操作，A方案的一次性购买在5年以上的周期里会更划算。
关于租赁方案常有"签约满多少个月哪种更划算"的一般性说法，但由于结论会因具体合约条款而变化，本文不做定论。建议重点核对报价单上是否写明总支付金额，以及是否有中途解约条款。
数量怎么定——共用玄关、走廊、自行车棚、垃圾投放处，优先装哪里
如果预算有限，优先顺序可以直接由统计数据推导出来。
- 共用出入口与共用走廊：入室盗窃入侵口的46.0%是玄关。能够从斜角拍到各户玄关前的位置，是首选安装点。
- 自行车棚・摩托车停放处：令和7年（2025年）自行车盗窃案件172,654件，摩托车盗窃案件14,552件（同比增加25.0%），属于街头犯罪中案件数较大的类别（日本警察厅《令和7年の犯罪情勢》）。这也会直接反映为租客投诉。
- 垃圾投放处：非法倾倒和垃圾分类违规是摄像头效果最直接的领域，还能间接降低清洁费用。
- 停车场・空置房周边：由于空调室外机和金属类物品的被盗案件在增加，长期空置的楼栋应提高这一区域的优先级。
最常见的失误，是想让一台摄像头兼顾多个目的，结果画面模糊到什么都拍不清楚。让每台摄像头只承担一个明确用途，反而能让单台摄像头的价值更高。
数量与安装位置由"照度"决定——国土交通省・警察厅的设计指针
在确定摄像头规格之前，有一份文件必须先看：国土交通省与警察厅联合制定的《防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針》（兼顾防范犯罪的集合住宅设计指针）。这份指针对集合住宅各个部位应确保的照明亮度，给出了具体的数值标准。这类由中央部委联合制定、并直接规定照度数值的公寓安防设计标准，在日本以外并不常见，是理解日本公寓安防逻辑的一个关键切入点。
【数据表】公共区域照度标准
| 场所 | 应确保的平均水平面照度 |
|---|---|
| 共用玄关（内侧地面） | 约50勒克斯以上 |
| 共用玄关（外侧地面） | 约20勒克斯以上 |
| 共用玄关以外的共用出入口 | 约20勒克斯以上 |
| 共用信报角 | 约50勒克斯以上 |
| 共用玄关所在楼层的电梯厅 | 约50勒克斯以上 |
| 其他楼层的电梯厅 | 约20勒克斯以上 |
| 电梯轿厢内 | 约50勒克斯以上 |
| 共用走廊・共用楼梯 | 约20勒克斯以上 |
| 自行车停放处・摩托车停放处 | 约3勒克斯以上 |
| 停车场 | 约3勒克斯以上 |
| 通道 | 约3勒克斯以上 |
| 儿童游乐场・广场・绿地等 | 约3勒克斯以上 |
数据来源：国土交通省・警察厅《防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針》
在视线无法覆盖的死角安装摄像头——这份指针的核心思路
这份指针对摄像头的定位说得很明确。关于共用玄关，指针指出"当无法从道路等处获得视线通透时，应采取安装监控摄像头等方式弥补视线上的不足"；对于共用走廊・共用楼梯・电梯厅，也指出"对于成为死角的部位，宜采取安装监控摄像头等方式弥补视线上的不足"。
换句话说，摄像头是用来替代视线通透性的手段，装在本身已经视野开阔的地方，效果有限。对于既有物业的改造，指针也提到"在共用出入口、共用信报角、电梯厅、室内共用楼梯、自行车停放处・摩托车停放处、停车场等部位的改造中，如果难以确保防范犯罪所需的视线通透性，宜安装监控摄像头"。正确的操作顺序是：先实地走一遍，找出所有死角，再只在这些死角处安装摄像头。
关于配置方式，指针还写道"应从弥补视线通透性、抑制犯罪意图等角度，研究有效的位置与数量等并妥善配置"，并建议同时配置录像装置——只拍摄而不留存录像的配置，在案发后是没有实际作用的。
为什么先修照明，比先提升像素更划算
这份指针里有一句很容易被忽视的规定："设置监控摄像头部位的照明设备，应确保该摄像头有效发挥功能所需的照度"。
在光线不足的地方装再高像素的摄像头，也拍不清人脸。如果共用走廊的照度达不到20勒克斯，与其先升级摄像头的规格，不如先更换照明设备，这样投入更低、见效更快。改用LED还能顺带降低电费，公共区域的明亮程度本身又直接影响看房时的第一印象，因此也是一笔能反哺招租的投资。
合理的操作顺序是：①排查死角，②确保照度达标，③配置摄像头，④设计录像与运营规则。可以参考系统梳理集合住宅防犯对策的文章作为补充。
出租物业装监控摄像头违法吗——业主和租客的答案并不相同
先说结论：业主在自己拥有的共用部分出于防范犯罪目的安装监控摄像头，并不违法。但作为"个人信息处理业者"，业主需要遵守相应的操作流程。而租客如果想在自己的专有部分（房间内）安装摄像头，适用的规则框架则完全不同。市面上把这两种情形混为一谈的说明并不少见，下面分别梳理清楚。
【对比表】业主安装于共用部分，与租客安装于专有部分的区别
| 争议点 | 业主（房东）安装 | 租客安装 |
|---|---|---|
| 主要安装位置 | 共用玄关、共用走廊、自行车棚、垃圾投放处、停车场 | 专有部分的玄关内侧、室内、阳台（专用使用部分） |
| 是否需要许可 | 不需要（属于自己所有的物品），但应向租客告知 | 需要。因涉及租赁合同中的装修变更与恢复原状问题，须取得房东同意 |
| 《个人信息保护法》的适用定位 | 出租经营属于事业行为，通常被认定为需承担"个人信息处理业者"的义务 | 如果安装目的是私人生活用途，通常不会直接适用事业者义务 |
| 需要张贴的告示 | 在入口或安装位置张贴"监控摄像头运行中"等提示 | 法律上并未要求张贴告示，但出于对邻里的考虑，张贴仍然有效 |
| 费用承担 | 业主承担。属于经营费用与折旧对象 | 租客承担。属于个人家庭开支 |
| 退租・恢复原状 | 作为建筑物设备保留 | 螺丝孔・布线痕迹可能被认定需要恢复原状，应在签约时事先约定 |
| 拍摄范围的限制 | 需调整角度，避免过度拍到他人用地・道路・各户室内 | 不得持续拍摄其他住户的玄关、共用走廊、邻室阳台 |
| 录像调阅请求 | 若构成"保有个人数据"，需按法律规定的程序处理 | 由个人自行管理，向第三方提供应格外谨慎 |
如果租客只是在自己房间玄关内侧使用摄像头，或者使用与门铃一体化的可视对讲设备，通常不会引发太大争议。真正容易出问题的，是把摄像头装在房门外侧、并持续拍到共用走廊或对面住户玄关的情形。这种做法可能被认定为侵犯其他租客的隐私，业主有权要求撤除甚至主张损害赔偿。从租赁合同的角度看，涉及在建筑物上打孔的安装行为，前提也是必须取得房东同意。
从业主的实操角度看，与其让这个争议点保持模糊，不如在招租条件或重要事项说明阶段就明确写清楚："专有部分的安装须事先取得同意，且不得朝向共用部分拍摄"，这样能减少后续纠纷。租客自装安防设备与恢复原状的处理思路，在拟定合同条款时也可以作为参考。
业主必须遵守的《个人信息保护法》4个要点
按照日本个人信息保护委员会（个人情報保護委員会，Personal Information Protection Commission，简称PPC，日本负责个人信息保护监管的独立行政机构）的官方解读，业主需要把握以下4点。
- 利用目的的通知与公示：如果从摄像头的安装状况就能明显看出防范犯罪的目的，则属于该法第21条第4项第4号规定的"从取得情况看利用目的显而易见的情形"，可以不进行专门的通知与公示。
- 让本人能够察觉的措施：如果本人无法轻易察觉正在被拍摄，根据该法第20条第1项的规定，需要在入口或摄像头安装处张贴告示等，让被拍摄者能够意识到自己正在被拍摄。
- 设定保存期限并及时删除：依据该法第22条，应结合使用需要设定合理的保存期限，一旦不再需要，应及时删除。
- 安全管理措施：依据该法第23条，需要限定可接触录像的人员并指定责任人（组织层面）、防止存储介质被盗或遗失（物理层面）、对网络摄像头设置访问控制与密码（技术层面）等。
数据来源：个人信息保护委员会《指导方针Q&A》Q1-13、个人信息保护委员会《关于摄像头的Q&A》
这里要纠正一个常见误解。网络上常有"因为有《个人信息保护法》，未经许可安装摄像头就是违法"的说法，这并不准确。只要防范犯罪的目的显而易见，就不需要专门通知或公示利用目的；真正被要求做到的，是让被拍摄者能够意识到自己正在被拍摄这一点。这是一个操作流程问题，而不是禁止性规定——这与中国大陆《个人信息保护法》对摄像头采集需"显著提示"的要求，在原理上是相通的，但日本法条把"防范犯罪目的显而易见即可豁免通知义务"这一点写得更明确。
"监控摄像头运行中"的告示为什么具有法律意义
张贴告示不只是一种礼貌姿态。该法第20条第1项禁止以欺骗等不正当手段取得个人信息，为了避免出现被拍摄者完全无法察觉自己正被拍摄、图像却已被获取的状态，才要求张贴告示。个人信息保护委员会也指出，即使从外观上就能明显看出有摄像头，也建议通过张贴告示等方式，让人更容易察觉到这一点。
建议告示文字采用类似"监控摄像头运行中（管理者：〇〇／目的：防范犯罪及设施管理）"这样的写法，让人一眼看出是谁在拍、为什么拍。从威慑效果的角度看，张贴告示也是一种几乎零成本的防范措施。
租客要求调阅录像时，警方来函调查时该怎么办
一旦开始运营监控系统，这两种情况迟早会遇到。提前定好处理原则，现场就不会手忙脚乱。
- 租客的调阅请求：如果录像构成"保有个人数据"，则可能成为依法要求公开等请求的对象。应提前确定受理窗口、身份核实方式，以及涉及其他租客画面时的处理方式。
- 警方的调查函：如果是基于法律规定的"侦查事项照会"等正式调查函，可能符合向第三方提供信息的例外情形。应要求对方以书面形式发函，并记录提供的日期、范围和对象。
- 租客提出"帮忙拍一下隔壁"的要求：以监视特定个人为目的的运营，已经偏离了最初设定的利用目的。建议在运营规则中提前写明拒绝理由，避免临场判断不一致。
- 在社交媒体上公开录像：管理者自行判断把录像发布到网络上，可能引发名誉侵权或隐私侵犯问题。如果怀疑涉及犯罪，应联系警方处理，而不是自行公开。
安装前要定好的运营规则，以及如何向租客说明
摄像头不是从安装当天开始起作用的，而是从运营规则确定的那一天才真正开始发挥效果。这一环节恰恰是最容易被忽视的部分。
管理规程中应写明的7个事项
- 管理责任人：是业主本人还是管理公司，需具体到姓名或部门。
- 安装目的：明确写为"防范犯罪及设施管理"，不得将监控特定个人纳入目的范围。
- 安装位置与拍摄范围：把台数、朝向、拍摄范围落实到图纸上。
- 保存天数：云端方案按签约套餐记录，硬盘录像方案按实测的覆盖写入周期记录。
- 可查阅人员及查阅条件：限定谁、在什么情况下、通过什么程序可以查阅。
- 向第三方提供的处理流程：确定如何应对警方等的调查请求，以及如何留存记录。
- 报废・设备更新时的处理：明确硬盘、SD卡的报废方式，以及租赁设备归还时的数据删除流程。
这7个事项，在安装后收到租客或其家属的咨询时，可以直接作为回答依据。如果委托了管理公司，建议提前和受托方约定好由谁来做哪些判断。关于构建高效租赁管理体系的文章，在思考管理架构时也可以作为参考。
租客通知文应包含的内容，以及告示的张贴位置
应在安装前1〜2周，以书面形式通知全体租客。需要包含的内容有以下5项：
- 安装目的与安装日期
- 安装位置与拍摄范围（明确说明不会拍摄专有部分的内部）
- 录像保存天数，以及保存期满后会被删除
- 可以查看录像的人员，以及查看条件
- 咨询联系方式
告示应张贴在共用玄关、自行车棚、垃圾投放处、停车场入口等即将进入拍摄范围之前的位置。通知与告示，既是法律层面的要求，也是让租客感受到"自己被保护着"的一种沟通方式。同样是安装了一套设备，悄悄装好事后被发现，和事先说明清楚，租客的观感会完全不同。
拍摄范围的调整——避免拍到邻地、其他住户玄关、道路的实操要点
建议在安装工程当天，一边查看画面一边确定朝向。实操要点如下：
- 如果邻地的用地或窗户进入画面范围，应使用隐私遮蔽功能将相应部分做马赛克处理
- 不需要大范围拍摄公共道路，应把范围控制在自家用地出入口以内
- 各户玄关只需拍到"能判断是否有人进出"的程度即可，应避免拍到开门后的室内画面角度
- 也要检查夜间和逆光时段的画面。如果只在白天验收交付，可能会出现真正需要用到的时段反而看不清楚的情况
监控摄像头的费用能计入经营成本吗【按取得价额划分的税务处理】
对经营出租物业的业主来说，这大概是最想知道的部分。结论会因取得价额的不同而分为四种处理方式。以下是一般性的整理，具体适用需结合个案情况，请务必向签约税理士（日本的注册税务师）确认。
【数据表】按取得价额划分的4种处理方式
| 取得价额 | 处理方式 | 依据・备注 |
|---|---|---|
| 低于10万日元（约CNY 4,800） | 当年度全额计入必要经费 | 可使用年限不满1年，或取得价额低于10万日元 |
| 10万日元以上、低于20万日元（约CNY 4,800〜9,600） | 作为一括折旧资产，3年内均等折旧 | 合并取得价额总额的三分之一，从投入使用当年起连续3年计入各年度必要经费 |
| 20万日元以上、低于30万日元（约CNY 9,600〜14,400） | 依据中小企业小额折旧资产特例，以蓝色申报为条件，可在取得当年全额计入损金・必要经费（每年度合计限额300万日元，约CNY 14.4万） | 该特例本身适用于取得价额10万日元以上、低于30万日元的资产，10万〜20万日元区间的资产可在"一括折旧"与"特例"之间选择。法人需满足常时雇员500人以下（特定法人为300人以下）的条件。适用期限至令和8年（2026年）3月31日 |
| 30万日元以上（修法后为40万日元以上，约CNY 14,400〜19,200区间视修法情况而定） | 按耐用年限分期折旧 | 按"器具・备品"类别判定 |
数据来源：日本国税厅 税务问答No.2100「折旧的概要」、日本国税厅 税务问答No.5408「中小企业者等小额折旧资产取得价额的损金算入特例」
关于耐用年限，国税厅的耐用年限表（器具・备品类）在"办公设备、通信设备"类别下，把"对讲机、广播设备"和"其他办公设备"都定为5年。监控摄像头在实务中通常也按5年计算折旧（国税厅 耐用年限表（器具・备品））。
令和8年度（2026年度）税制改正：小额折旧资产特例上限拟提高至40万日元
这是截至2026年时点的最新动向。根据日本财务省《令和8年度税制改正の大綱》（2026年度税制改正大纲），中小企业者等小额折旧资产取得价额的损金算入特例，将有以下调整：
- 适用的折旧资产取得价额上限，从现行的低于30万日元，提高至低于40万日元（约CNY 19,200）
- 适用期限延长3年
- 适用法人范围中，将常时雇员超过400人的法人排除在外
如果这项改正正式实施，设备费加安装工程费合计达到30万日元级别的摄像头系统，也有可能落入这项特例的适用范围之内——换句话说，过去很多"单台取得价额是否略微超过30万日元"这类临界判断案例，适用空间会因此扩大。需要说明的是，国税厅税务问答No.5408目前记载的仍是现行标准（低于30万日元・适用期限至令和8年3月31日・雇员500人以下），具体适用时点和条件，请以国税厅最新公告及税理士的确认为准。
安装工程费能否与设备本体分开计算——需要注意"建筑物附属设备"的情形
这是实操中最容易踩坑的地方。很多业主想把摄像头本体和安装工程费分开处理，只把设备本体作为小额资产处理，但原则上取得价额中应包含运费、安装费等为投入使用直接产生的费用。如果摄像头本体29,700日元再加上工程费，就应按合计金额判定是落在10万、20万还是30万日元的哪个区间。
此外，如果在建筑物内布线、伴随电源工程做永久性固定安装，有可能不再归类为"器具・备品"，而是被认定为"建筑物附属设备"，这种情况下适用的耐用年限区间会发生变化。稳妥的做法是，在报价阶段就要求供应商把设备费、布线工程费、电源工程费分开列示，再把这份明细交给税理士判断。可以同时参考折旧与耐用年限计算方法的整理文章。
可用的补助金・补贴，以及出租业主是否属于适用对象的确认步骤
监控摄像头相关的补助制度在日本各地都有，但业主为自己物业的共用部分申请安装用途，往往并不在适用范围之内。原因是多数制度的设计对象是町会・自治会等地域团体，或是个人家庭，而不是出租经营者。下面看具体制度，确认这条边界线画在哪里。
【数据表】东京都的3项制度
| 制度 | 适用对象 | 补助上限额 | 负担比例 |
|---|---|---|---|
| 地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金（社区安防设备区市町村补助金） | 区市町村安装监控摄像头的整备经费（东京都对区市町村给予补助） | 每台监控摄像头28.5万日元（约CNY 13,680） | 都3/4・区市町村1/4 |
| 防犯設備維持管理経費補助事業（安防设备维护管理经费补助事业） | 通过上述项目或"守望活动支援事业"补助安装的监控摄像头的维护点检・维修・移机 | 维护点检费1万日元/台（约CNY 480）、维修费20万日元/台（约CNY 9,600）、移机费20万日元/台（约CNY 9,600） | 视安装依据的项目而定：都1/2・区市町村1/3，或都1/3・区市町村1/3 |
| 令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業（2026年度东京都防犯设备购置紧急补助事业） | 在都内有住民登记且实际居住于该地址的户主等个人 | 上限1万日元／户（约CNY 480） | 都1/2・都民1/2（部分自治体可能有所不同） |
数据来源：东京都 防犯设备区市町村补助金、东京都 防犯设备维护管理经费补助事业、令和8年度东京都防犯设备等购置紧急补助事业
第三项紧急补助的适用对象包括监控摄像头、带摄像头的门铃、防犯窗膜等有助于防止入室盗窃的设备，上限为每户1万日元。适用对象是"在该地址实际居住的户主等"，因此，业主本人并不居住在自己出租物业内的共用部分，通常很难直接适用这项制度。更贴合实际的做法，是把这项制度介绍给租客本人，供其购买自己房间内的防犯设备时使用。
向自治体咨询时应该问的5个问题
各地制度差异很大。如果只能打一通电话确认，建议聚焦以下5个问题：
- 出租住宅的业主（个人・法人）是否可以作为申请人？是否要求必须经由町会・自治会代为申请？
- 安装在集合住宅共用部分的摄像头是否属于适用设备？
- 补助比例与上限金额，是按每台计算还是按每次申请计算？
- 申请时机（是否必须在开工前申请，还是允许事后申请），以及本年度的受理时间段？
- 安装后的义务（张贴告示、提交运营规则、运行情况报告、设置年限维持义务等）？
其中第4点尤其要留意。多数制度要求在开工前取得补助资格的批复，如果先动工再申请，很可能会被排除在适用范围之外。正确的顺序是先确认，再询价，最后动工。
不能只依赖摄像头——设计指针给出的另一个答案
前面梳理了费用与法规，但监控摄像头终究只是防范措施的一部分。前文提到的设计指针，也把摄像头定位为"弥补视线通透性不足"的手段之一，而非唯一手段。
自动门禁・防犯建筑构件・快递柜的投入顺序
有限的预算该先花在哪里？按照统计数据的逻辑，优先顺序如下：
- 修正照明：花几万日元更换LED，就能让现有摄像头的实际效能明显提升，是投入最低、见效最快的一步。
- 彻底执行退租换锁：配钥匙作案279件，撬锁仅1件——比起提升门锁等级，更换钥匙的运营流程更有效。
- 玄关侧监控摄像头：既然46.0%的入侵口是玄关，这一项的优先级理应靠前。
- 窗户防犯膜・辅助锁：入侵口的40.6%是窗户，手段的19.9%是破窗，应优先处理一楼住户。
- 自动门禁・快递柜：这类投入同时也能提升招租竞争力。自动门禁优缺点梳理的文章和公寓快递柜引入指南可以作为判断参考。
- 集合信报箱的防犯：邮件被抽取，既造成实际损失，也带来不安全感（参见集合信报箱的防犯风险与对策）。
要传达给租客的防犯基本常识
公寓入室盗窃2,175件中，有1,042件、占比47.9%是因为门未上锁而被侵入的。仅仅这一点如果能传达到位，损失就能大幅减少。建议在入住文件或每年一次的通知中，简短地加入以下内容：
- 即使是短时间外出也要锁门，包括倒垃圾、晾衣服的间隙
- 即使住在2楼以上，没有防盗格栅的窗户和面向共用走廊的小窗也要锁好
- 不要把备用钥匙交给第三方，一旦遗失应立即联系管理公司
- 发现可疑人员时不要直接上前搭话，应联系管理公司或报警
与其急于追加设备投资，不如先确认这4行提示是否真正传达到了每位租客。仅仅做到这一点，就能发现还有零成本就可以打出的一手牌。
我们在租赁管理一线的思考
每次收到关于监控摄像头的咨询，我们最先问的问题是"发生了什么事"。是自行车被盗了，还是垃圾分类违规一直没改善，或者是租客反映了不安全感？原因不同，应该安装的位置、数量，甚至摄像头是不是正确答案，都会随之改变。
台数增加，并不等于安心感增加。反而是没有人固定负责查看录像、没有人清楚保存天数、告示牌脱落了却一直没人补上——这类运营上的漏洞，才是后续真正容易出问题的地方。设备从购入的那一刻起就在折旧，而运营层面的设计却是可以不断积累的资产。
而且，防犯本身就是租客生活品质的一部分。夜晚共用走廊是否明亮，信报箱有没有被翻乱，遇到状况时是否有人可以联系——每一个细节，都在决定租客会不会续租，也在决定下一位租客愿不愿意选择这里。我们之所以把不动产管理理解为"与居住者关系的管理"，而不只是"物业的管理"，原因也在这里。希望各位业主把防犯设备的投入，定位为让物业能被长期居住下去的长期投资，而不是短期节省成本的选项。
总结｜公寓监控摄像头的关键不在"台数"，而在"照度与运营"
把本文围绕日本出租公寓监控摄像头给出的判断依据，汇总如下。
- 风险：3层及以下集合住宅的入室盗窃每10万户发生18.2件，约为4层及以上（7.9件）的2.3倍，独居、30岁以下租客占比高的物业，发生率可达35.1件。
- 方向：入侵口的46.0%是玄关，入侵手段的47.9%是门未上锁；配钥匙作案279件，撬锁仅1件。应优先拍摄玄关方向，并把锁门提醒与退租换锁的运营流程做扎实。
- 费用：云端方案2台设备费93,500日元（约CNY 4,490），每台每月2,200日元（约CNY 106）。由于工程费没有公开报价，6户配2台的5年总成本约38万〜86万日元（约CNY 1.82万〜4.13万），折合每户每月约1,053〜2,377日元（约CNY 51〜114）。
- 设计：摄像头是用来弥补视线通透性的手段。应先确认共用走廊20勒克斯、自行车棚3勒克斯这类照度标准是否达标，再考虑台数。
- 法规：只要防范犯罪目的明确，就不需要专门通知或公示利用目的；真正需要做到的是通过告示等方式让人能够察觉正在被拍摄，设定保存期限，并落实安全管理措施。
- 税务：低于10万日元（约CNY 4,800）全额计入费用，低于20万日元（约CNY 9,600）按3年均摊折旧。根据令和8年度税制改正大纲，小额折旧资产特例的适用上限拟提高至40万日元（约CNY 1.92万）。
- 补助金：多数制度面向地域团体或个人家庭。出租业主是否属于适用对象因自治体而异，开工前的事先咨询必不可少。
如果您在监控摄像头的引入上有疑问，或希望完善共用部分的防犯设计与运营规则，欢迎联系INA&Associates株式会社。我们会在实地了解物业情况后，以可见的费用效益方式为您提供建议。
常见问题（FAQ）
Q. 公寓监控摄像头一台大概多少钱？
能在官方渠道确认到的只有设备费用。云端录像方案下，室外摄像头本体29,700日元（约CNY 1,430）起，室内摄像头本体50,600日元（约CNY 2,430），4口PoE集线器13,200日元（约CNY 630，均含税）。月费方面，保存30天套餐为每台2,200日元（约CNY 106）。安装工程费没有公开报价，需要单独估算。官方参考上限，是东京都设定的每台监控摄像头28.5万日元（约CNY 13,680，含设备与工程）补助限额。6户配2台的情形，5年总成本仅计设备费约为38万日元（约CNY 1.82万），若按上限额计入工程费则约为86万日元（约CNY 4.13万），折合每户每月约1,053〜2,377日元（约CNY 51〜114）。
Q. 业主在共用走廊安装监控摄像头违法吗？
不违法。只要从安装状况就能明显看出是出于防范犯罪目的，依据《个人信息保护法》就不需要专门通知或公示利用目的。需要做到的是：通过在入口等处张贴告示等方式，让人能够意识到自己正在被拍摄；设定保存期限，不再需要时及时删除；限定可接触录像的人员等安全管理措施。
Q. 租客可以自己在玄关安装摄像头吗？
前提是要取得房东的同意。如果安装在专有部分内侧，或使用与门铃一体化的设备，通常不会引发太大争议；但如果安装在房门外侧、并持续拍到共用走廊或其他住户的玄关，则可能被认定为侵犯隐私，业主有权要求撤除。螺丝孔和布线痕迹可能被认定需要恢复原状，建议在安装前以书面形式确认相关条件。
Q. 监控摄像头的费用可以一次性计入费用吗？
如果取得价额低于10万日元（约CNY 4,800），可以在当年度全额计入必要经费。10万日元以上、低于20万日元（约CNY 4,800〜9,600）需作为一括折旧资产分3年均摊；超过这个区间的，则需要以蓝色申报为条件适用小额折旧资产特例（每年度合计限额300万日元，约CNY 14.4万），或按耐用年限分期折旧。工程费原则上应计入取得价额，不能只按设备本体金额单独判定，请特别留意。具体适用请以个案情况为准，并向税理士确认。
引用・参考资料
- 日本警察厅《令和7年の犯罪情勢》（2025年度治安形势，令和8年2月）
- 日本警察厅《令和6年の刑法犯に関する統計資料》（2024年度刑事犯罪统计资料，令和7年8月）
- 日本警察厅「住まいる防犯110番」入室盗窃发生状况
- 国土交通省・警察厅《防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針》（兼顾防范犯罪的集合住宅设计指针）
- 个人信息保护委员会《指导方针Q&A》Q1-13（传统型监控摄像头）
- 个人信息保护委员会《关于摄像头的Q&A》
- 个人信息保护委员会《摄像头与个人信息保护法（面向民间事业者）》（2023年12月）
- 东京都「地域の安全確保に向けた防犯設備区市町村補助金」
- 东京都「防犯設備維持管理経費補助事業」
- 「令和8年度東京都防犯機器等購入緊急補助事業」
- Safie株式会社 价格方案
- Safie官方商城 全部商品一览（摄像头・周边设备含税价格）
- Safie官方商城「费用与开通流程」
- 公益社团法人 全国家用电器公平交易协议会 常见问答（电费参考单价）
- 日本国税厅 税务问答No.2100「折旧的概要」
- 日本国税厅 税务问答No.5408「中小企业者等小额折旧资产取得价额的损金算入特例」
- 国税厅 耐用年限表（器具・备品）办公设备及通信设备
- 日本财务省《令和8年度税制改正の大綱》（2026年度税制改正大纲）
