Le nombre de maisons devenues vacantes augmente d’année en année. Les laisser sans surveillance sous prétexte que « d’autres personnes laissent aussi leurs maisons vacantes telles quelles » est extrêmement dangereux. Nous expliquons ici les risques liés au fait de laisser une maison vacante sans surveillance, ainsi que les points clés d’une gestion appropriée des maisons vacantes que les professionnels doivent mettre en pratique.Il s’agit d’un contenu que toutes les personnes impliquées dans les activités de gestion immobilière devraient connaître.
Quels sont les risques si l’on laisse une maison vacante sans surveillance ?
Si la gestion d’une maison vacante est négligée, de graves risques apparaissent pour le propriétaire. En tant que responsable de gestion, il est important de comprendre précisément ces risques et d’assumer son devoir d’explication auprès du propriétaire.
La valeur patrimoniale du bâtiment baisse rapidement
Même lorsqu’un bâtiment n’est pas utilisé, sa dégradation progresse.Au contraire, un état fermé sans circulation humaine accélère davantage cette dégradation. L’humidité s’accumule à l’intérieur, la moisissure se développe et même les matériaux du bâtiment, comme les revêtements de sol, s’abîment. La déformation des portes, les mauvaises odeurs dues à l’évaporation de l’eau de garde des équipements sanitaires et d’autres problèmes combinés altèrent fortement la valeur patrimoniale.
Risques juridiques liés à la responsabilité du propriétaire
Le propriétaire d’une maison vacante est soumis à une « responsabilité du propriétaire ». En cas d’effondrement du bâtiment, de chute d’un mur en parpaings ou d’accident corporel causé par des objets projetés par de forts vents, le propriétaire sera tenu pour responsable, même sans intention fautive.Veuillez reconnaître comme bien réel le risque d’être exposé à une demande d’indemnisation pour défaut de gestion.
Risque de désignation en « logement vacant spécifique » et de démolition forcée
En vertu de la « loi spéciale sur la promotion des mesures contre les maisons vacantes, etc. » entrée en vigueur en 2015, les maisons vacantes insuffisamment gérées sont désignées comme « logements vacants spécifiques ». Une fois désignées, elles peuvent être démolies de manière forcée, et les frais sont facturés au propriétaire.Il s’agit d’un double risque : non seulement perdre le terrain et le bâtiment, mais aussi supporter les coûts. En tant que responsable de gestion, il est essentiel de transmettre ce risque au propriétaire dès que possible.
Quels sont les 4 points de la gestion des maisons vacantes que les professionnels mettent en pratique ?
Beaucoup disent ne pas savoir quoi faire pour gérer une maison vacante, mais il est possible d’y répondre de manière structurée si l’on maîtrise les points essentiels. Voici quatre actions à standardiser dans les opérations de gestion.
Mise en œuvre d’une ventilation régulière
Le principal facteur de dégradation d’une maison vacante est l’humidité.Une ventilation régulière au moins une fois par mois constitue la base. Il ne suffit pas d’ouvrir les fenêtres et les portes ; il faut aussi ouvrir systématiquement les armoires à chaussures, placards et espaces de rangement afin de renouveler l’air de toute la maison. Après la ventilation, veillez toujours à vérifier le verrouillage. Cette gestion par liste de contrôle associant « ventilation + vérification du verrouillage » est la clé pour maintenir une qualité de gestion homogène.
Mise en eau (utilisation régulière de l’eau)
Si elles ne sont pas utilisées, les canalisations rouillent et, dans le pire des cas, peuvent éclater.De plus, lorsque l’eau de garde s’évapore, les odeurs d’égout remontent et peuvent favoriser la prolifération des nuisibles. Intégrez dans les opérations de gestion une « inspection de mise en eau » consistant à faire couler l’eau de chaque robinet au moins une fois par mois et à vérifier l’état des conduites d’évacuation.
Nettoyage intérieur et entretien du jardin
La poussière constitue une source nutritive pour les acariens et les moisissures. En effectuant régulièrement le nettoyage intérieur en complément de la ventilation, il est possible de ralentir considérablement la vitesse de détérioration des matériaux du bâtiment.Si le jardin est laissé à l’abandon, les mauvaises herbes prolifèrent et deviennent une cause d’apparition de nuisibles et de troubles de voisinage. Nous recommandons de faire figurer clairement la tonte et l’élagage dans le planning de gestion.
Renforcement rigoureux des mesures de sécurité
Les maisons vacantes non gérées deviennent facilement des cibles pour les personnes mal intentionnées.Afin de prévenir des risques tels que l’incendie criminel, l’intrusion illégale ou l’utilisation comme base d’activités criminelles, l’installation de films de sécurité, la pose de verrous supplémentaires et des rondes humaines régulières sont efficaces. Laisser des « traces visibles d’une gestion humaine » constitue un effet dissuasif.
L’option consistant à recourir à un service de gestion déléguée
Lorsque le propriétaire a des difficultés à assurer lui-même la gestion, proposer le recours à un service de gestion déléguée constitue également un rôle important pour la société de gestion.Comparer plusieurs formules et présenter au propriétaire les critères permettant de choisir une entreprise de confiance (réalisations, qualifications, avis) contribue aussi à apporter une réelle valeur de service.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Combien de visites par mois sont suffisantes pour la gestion d’une maison vacante ?
R. Au minimum, une visite par mois constitue la base. Elle comprend la ventilation, la mise en eau et la vérification de l’état extérieur. Selon l’environnement voisin, deux visites par mois peuvent être préférables dans certains cas.
Q. Que se passe-t-il si un bien est désigné comme « logement vacant spécifique » ?
R. La municipalité émet d’abord une recommandation puis un ordre, et, à terme, une démolition forcée peut être exécutée par voie administrative. Les frais sont entièrement à la charge du propriétaire. Il est important de mettre en place une gestion appropriée avant la désignation.
Q. Quels sont les critères pour choisir une société de gestion déléguée ?
R. Vérifiez quatre points : le nombre d’années d’expérience, le nombre de biens gérés, la transparence de la structure tarifaire et le dispositif de réponse en cas d’urgence. La remise de rapports de visite constitue également un critère de jugement important.
Q. Qui est responsable si un accident survient pendant la gestion d’une maison vacante ?
R. En principe, c’est le propriétaire qui en assume la responsabilité, mais selon le contenu du contrat de mandat de gestion, la faute de la société de gestion peut aussi être engagée dans certains cas. Il est indispensable de définir clairement l’étendue des responsabilités dans le contrat.
