Lors de la vente d'un bien immobilier, la notion de « dépréciation » est indispensable pour calculer la plus-value de cession. Il est nécessaire de déduire un certain montant du coût d'acquisition en partant du principe que la valeur du bâtiment diminue avec le temps. Dans cet article, nous présentons, d'un point de vue pratique des transactions immobilières, les types de durée d'utilisation nécessaires au calcul de la dépréciation, les valeurs selon la structure et la méthode de calcul des années écoulées.
La durée d'utilisation qui sert de base à la dépréciation
Pour calculer la dépréciation, il faut d'abord bien comprendre la notion de « durée d'utilisation ». Il existe plusieurs concepts de durée d'utilisation, qui s'emploient différemment selon l'objectif.
Durée d'utilisation physique
Elle désigne la période pendant laquelle un bâtiment peut être utilisé physiquement. Dans le cas d'un bâtiment en béton armé, il existe des exemples d'utilisation pendant plus de 100 ans, et dans les faits, la durée de vie réelle d'un bâtiment est souvent plus longue que la durée d'utilisation légale.
Durée d'utilisation légale
Il s'agit du nombre d'années utilisé pour le calcul fiscal de la dépréciation, fixé par l'Agence nationale des impôts du Japon selon la structure. Le calcul de la dépréciation lors de la vente d'un bien immobilier s'effectue sur la base de cette durée d'utilisation légale.
Durée d'utilisation économique
Elle désigne la période pendant laquelle un bâtiment peut encore produire de la valeur économique. Même s'il est encore utilisable physiquement, s'il a perdu sa valeur de marché ou sa demande locative, il est considéré comme ayant dépassé sa durée d'utilisation économique.
Comment envisager la dépréciation dans le cadre d'une vente
Dans le calcul de la plus-value de cession immobilière, le coût d'acquisition de la partie bâtiment correspond au montant obtenu après déduction de l'équivalent de la dépréciation du coût d'acquisition. La valeur du bâtiment après dépréciation est calculée selon la formule suivante : valeur d'acquisition du bâtiment × (1 − 0,9 × taux d'amortissement × années écoulées). Le terrain n'étant pas soumis à la dépréciation, le terrain et le bâtiment doivent être calculés séparément.
Le taux d'amortissement diffère selon qu'il s'agit d'un usage non professionnel (résidence principale) ou professionnel (mise en location). Dans le cas de la résidence principale, on utilise un taux équivalent à l'ancienne méthode linéaire, avec pour dénominateur 1,5 fois la durée d'utilisation légale.
Durée d'utilisation légale par type de structure
Les principales durées d'utilisation légales des bâtiments résidentiels sont les suivantes.
- Structure en bois ou en résine synthétique : 22 ans
- Structure à ossature bois et mortier : 20 ans
- Structure en acier (épaisseur du matériau porteur de 3 mm ou moins) : 19 ans
- Structure en acier (épaisseur du matériau porteur supérieure à 3 mm et inférieure ou égale à 4 mm) : 27 ans
- Structure en acier (épaisseur du matériau porteur supérieure à 4 mm) : 34 ans
- Béton armé (RC) et béton armé avec structure métallique (SRC) : 47 ans
Cela montre que même pour un même « immeuble en copropriété », la durée d'utilisation varie fortement selon la structure.
Durée d'utilisation selon l'usage
Pour des usages autres que résidentiels, la durée d'utilisation est définie différemment. Par exemple, un bâtiment RC à usage de bureaux est fixé à 50 ans, un bâtiment RC à usage commercial à 39 ans et un bâtiment RC à usage d'usine à 38 ans. Lorsqu'on réfléchit à une stratégie de sortie en gestion locative, il est important de vérifier la durée d'utilisation selon la combinaison de l'usage et de la structure.
Méthode de calcul des années écoulées (dans la durée d'utilisation)
Les années écoulées entre l'acquisition et la vente se calculent en arrondissant à l'inférieur les périodes de moins de six mois et en comptant comme une année les périodes de six mois ou plus. Par exemple, si la vente intervient 10 ans et 8 mois après l'acquisition, les années écoulées sont considérées comme étant de 11 ans.
Méthode de calcul des années écoulées (lorsque la durée d'utilisation légale est dépassée)
Lorsqu'un bien d'occasion acquis a déjà dépassé sa durée d'utilisation légale, la durée d'utilisation fiscale se calcule selon la formule suivante.
Durée d'utilisation = durée d'utilisation légale × 20 %
Par exemple, si vous acquérez un appartement en bois construit il y a 30 ans, comme il dépasse la durée d'utilisation légale de 22 ans, 22 ans × 20 % = 4,4 ans (soit 4 ans après troncature) devient la durée d'utilisation du bien d'occasion. C'est cette formule qui explique pourquoi il est possible de comptabiliser la dépréciation sur une courte période dans l'investissement immobilier ancien.
Si seule une partie de la durée d'utilisation légale est déjà écoulée, on applique la formule suivante : « (durée d'utilisation légale − années écoulées) + années écoulées × 20 % ».
Le regard pratique d'INA&Associates
Le calcul de la dépréciation est un point important directement lié à la plus-value de cession et à la déclaration fiscale définitive. Dès la phase de consultation sur la vente, nous recueillons des informations sur la ventilation bâtiment/terrain, la structure, la date d'acquisition et l'historique des rénovations et, en coordination avec des experts-comptables fiscalistes, nous proposons des stratégies de sortie dans une perspective de maximisation du produit net à long terme.
Résumé
- Il existe trois types de durée d'utilisation : physique, légale et économique, et pour le calcul fiscal, on utilise la durée d'utilisation légale
- 22 ans pour le bois, 19 à 34 ans pour l'acier, et 47 ans pour les structures RC et SRC sont les principales valeurs pour le résidentiel
- Les années écoulées se calculent en arrondissant à l'inférieur moins de six mois et à l'année supérieure six mois ou plus
- Pour les actifs d'occasion ayant dépassé la durée d'utilisation légale, la nouvelle durée d'utilisation est égale à durée d'utilisation légale × 20 %
- Comme cela a un impact direct sur la plus-value de cession et la rentabilité de la gestion locative, une coordination avec un fiscaliste est souhaitable
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Si j'achète un appartement ancien, comment calcule-t-on la durée d'utilisation pour la dépréciation ?
Si l'âge du bâtiment reste dans la durée d'utilisation légale (47 ans pour un appartement RC), on applique « (47 − années écoulées) + années écoulées × 20 % » ; s'il l'a dépassée, 47 × 20 % = 9,4 ans (9 ans après troncature).
Q2. Le terrain est-il soumis à la dépréciation ?
Non. Le terrain n'est pas soumis à la dépréciation, car l'on part du principe que sa valeur ne diminue pas avec le temps.
Q3. Les frais de rénovation ont-ils une incidence sur la dépréciation ?
Oui. Ils sont ajoutés en tant que dépenses d'investissement et font l'objet d'une dépréciation distincte. La distinction entre frais de réparation et dépenses d'investissement constitue un point fiscal important.
Q4. Faut-il aussi calculer la dépréciation lors de la vente de sa résidence principale ?
Oui. Dans le calcul de la plus-value de cession, il faut déduire du coût d'acquisition l'équivalent de la dépréciation ; ce calcul est donc nécessaire même pour une résidence principale. La charge fiscale varie selon la combinaison avec l'abattement spécial de 30 millions de yens.
