Pour percevoir des revenus stables en gestion locative, il est indispensable de maintenir le taux de vacance le plus bas possible. Or, sous l'effet du recul démographique et de l'augmentation de l'offre de logements locatifs, le taux de vacance tend à augmenter. Cet article présente 10 idées pour lutter contre la vacance, les causes d'une vacance prolongée et les points de vigilance dans la mise en œuvre des mesures.
Le taux de vacance des biens locatifs et l'importance des mesures
Selon l'« Enquête sur les logements et les terrains » du Ministère de l'Intérieur de 2018, le nombre de logements vacants au Japon était d'environ 8 489 000, dont 4 327 200 logements locatifs, soit la moitié.
Causes de la hausse du taux de vacance
- Suroffre de logements locatifs : 300 000 à 400 000 logements locatifs sont construits chaque année
- Baisse démographique liée au vieillissement et à la baisse de la natalité : la population devrait passer sous 90 millions d'ici 2065
Pourquoi maintenir un taux d'occupation maximal est crucial
Lorsque la vacance se prolonge, les revenus locatifs baissent et le remboursement du prêt et la taxe foncière deviennent difficiles. Comprenez bien que la pleine occupation est la base économique de la gestion locative.
Les principales raisons d'une vacance prolongée
Analyser correctement les causes du non-remplissage est le premier pas vers des mesures efficaces.
- Loyer supérieur au marché alentour
- Attrait du bien inférieur à la concurrence (équipements, façade, intérieur)
- Liaison insuffisante avec les agences
- Cible trop étroite
- Diffusion insuffisante des informations sur le bien
10 idées pour lutter contre la vacance
Idée 1 : installer des équipements populaires
Internet gratuit, casier de livraison, interphone vidéo… : installez les équipements demandés par les candidats. L'Internet gratuit, en particulier, présente un excellent rapport coût/efficacité.
Idée 2 : ajuster le loyer
Étudiez les prix alentour et fixez un loyer adapté à l'âge et aux équipements du bien. Une baisse hâtive pèse sur les revenus : à utiliser en dernier recours.
Idée 3 : rénovation/relooking
Repose des papiers peints, mise à jour des sols, modernisation des sanitaires : envisagez des investissements qui renforcent l'attrait du bien. Hiérarchisez en fonction du rapport coût/efficacité.
Idée 4 : assouplir les conditions d'entrée
L'accueil des locataires étrangers, l'acceptation des animaux et des seniors permettent d'élargir la cible et de toucher des candidats potentiels.
Idée 5 : améliorer les photos du bien
Les photos professionnelles conditionnent directement le nombre de visites. Prenez des photos lumineuses et propres et publiez-les sur les portails.
Idée 6 : renforcer la relation avec les agences
Augmentez la fréquence des présentations en fixant des AD (frais publicitaires), en mettant à jour régulièrement les informations et grâce à une collaboration efficace avec les agences.
Idée 7 : améliorer l'esthétique des parties communes
Nettoyez soigneusement entrée, couloirs et local poubelle pour améliorer la première impression. La première impression lors de la visite influence fortement la décision de location.
Idée 8 : alléger les frais initiaux
Baisser le dépôt et le droit d'entrée, mettre en place une période de loyer franc (free rent) : cela réduit la barrière à l'entrée pour les candidats.
Idée 9 : revoir la société de gestion
Envisagez de passer à une société de gestion forte en commercialisation et privilégiant l'intérêt du propriétaire.
Idée 10 : créer une marque pour le bien
Différenciez-vous par une rénovation à concept ou la mise en place d'une « model room » mettant en valeur la singularité du bien.
Points de vigilance dans les mesures contre la vacance
Lors de la mise en œuvre, attention aux points suivants.
- Toujours vérifier le rapport coût/efficacité : simulez si l'investissement génère un retour à la hauteur
- Éviter les baisses hâtives de loyer : une fois baissé, il est difficile de remonter
- Choisir des mesures adaptées à la cible : tenir compte des spécificités de la zone et du profil des locataires
- Combiner plusieurs mesures : une seule action a un effet limité
Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est la mesure la plus rentable contre la vacance ?
L'introduction de l'Internet gratuit présente le meilleur rapport coût-efficacité. Avec un investissement de quelques milliers de yens par mois, on peut espérer améliorer le taux d'occupation.
Q. Quelle durée de loyer franc est adaptée ?
1 à 2 mois est habituel. Trop long, cela pèse sur les revenus : équilibrez avec la durée de vacance.
Q. Quel budget consacrer aux mesures contre la vacance ?
Il est recommandé de provisionner 5 à 10 % des revenus locatifs annuels en frais de réparations et de mesures.
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