Pour acheter ou vendre un bien immobilier, il est nécessaire de conclure un contrat de vente immobilière sur lequel le vendeur et l'acheteur se sont accordés. Une fois signé, il ne peut pas être résilié facilement. Il est donc important de disposer des connaissances appropriées avant de s'engager. Dans cet article, nous expliquons clairement les connaissances de base des contrats de vente immobilière, les points de vérification du contrat et les différents types de résiliation.
Qu'est-ce qu'un contrat de vente immobilière ? Expliquer les caractéristiques de base
Un contrat de vente immobilière est un contrat conclu lorsque le vendeur et l'acheteur s'accordent sur le contenu du contrat lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier. Il présente trois caractéristiques fondamentales :
Le contenu du contrat peut être librement décidé entre les parties
Le contenu d'un contrat de vente immobilière peut être déterminé librement tant qu'il ne contrevient ni à la loi, ni à l'ordre public, ni aux bonnes mœurs. Il est donc important de comprendre que le contrat est conclu sous la responsabilité des parties. Si des conditions importantes restent floues, le risque de litige après la signature du contrat augmente.
Si le vendeur est une société immobilière, il existe des restrictions sur le contenu du contrat.
Si le vendeur est un professionnel de l'immobilier,une partie du contenu du contrat est limitée par la loi sur les transactions immobilières. Il s'agit d'une disposition de protection destinée à éviter que l'acheteur ne conclue un contrat désavantageux.
Le droit des contrats de consommation peut s'appliquer
La loi sur les contrats de consommation s'applique aux transactions entre professionnels et consommateurs. Si le consommateur s'est mépris sur le contenu du contrat ou s'il existe des clauses défavorables,l'annulation ou la nullité du contrat peut être invoquée. En revanche, même une personne physique n'est pas protégée si elle conclut le contrat à des fins professionnelles.
Qu’est-ce que la « responsabilité pour non-conformité au contrat » en matière de vente immobilière ?
La responsabilité pour non-conformité incombe au vendeur si les termes du contrat ne correspondent pas à la transaction réelle une fois la vente réalisée. L'acheteur peut demander ce qui suit :
- Demande de réparation: exiger des réparations pour que le bien soit conforme au contrat
- Réduction du prix: lorsque la réparation n'est pas acceptée
- Dommages-intérêts: seulement si le vendeur est responsable
- Résolution du contrat: sauf en cas de non-conformité mineure
Période de responsabilité pour non-conformité
Selon le Code civil, la déclaration doit être effectuée dans un délai d'un an après la découverte du fait de non-conformité. Or, en pratique,Pour les transactions entre particuliers, 2 à 3 mois à compter de la livraison, si le vendeur est une société immobilièreAu moins 2 ans après la livraisonCeci est stipulé par la loi sur les affaires immobilières.
Limitation du champ de responsabilité par convention particulière
Dans une vente immobilière ordinaire, il est possible de prévoir des clauses particulières limitant l'étendue et la durée de la responsabilité. Il est même possible de prévoir que le vendeur n'assume aucune responsabilité, mais il convient de vérifier soigneusement le contenu avant de signer, car cela peut être défavorable à l'acheteur.
Quels sont les 10 points à vérifier dans un contrat de vente immobilière ?
Vérifiez soigneusement le contenu du contrat et assurez-vous de résoudre toutes vos questions avant de signer le contrat.
1. Afficher le contenu des biens immobiliers à acheter et à vendre
Vérifiez si les informations sont exactes sur la base du registre immobilier.
2. Montant et date de paiement du prix d’achat/de l’acompte
Nous vérifions la destination des arrhes (certificat de dépôt, acompte d'annulation, acompte) et la validité du montant.
3. Mesure réelle du terrain et règlement des paiements
S'il y a une différence entre la superficie inscrite au registre et la valeur réelle, nous vérifierons si le paiement sera effectué.
4. Transfert de propriété et délai de livraison
Réfléchissez à vos projets de déménagement et assurez-vous que le moment est raisonnable.
5. Détails de la remise des équipements accessoires
Nous clarifierons ce qui sera repris et ce qui sera supprimé, et vérifierons également les défauts des équipements.Des problèmes sont susceptibles de survenir lors de la reprise des équipements auxiliaires.S'il vous plaît soyez prudent.
6. Élimination du fardeau
HypothèqueNous veillerons à ce que la propriété soit remise avec tous les droits de location, etc. complètement effacés.
7. Règlement des impôts et taxes publiques
Consultez les modalités de paiement et les modalités de calcul de la taxe sur les immobilisations, de la taxe d'urbanisme, des frais de gestion, etc.
8. Conditions de libération du dépôt
Vérifiez la période et les conditions dans lesquelles vous pouvez annuler votre dépôt. Il est également possible d'avoir un contrat qui ne permet pas de résiliation par accord des deux parties.
9. Disposition des risques
Vérifiez ce qu'il est prévu si le bâtiment est endommagé par une catastrophe naturelle. En principe, le vendeur le répare et le livre, mais si la réparation s'avère difficile, l'acheteur peut résilier le contrat sans condition.
10. Responsabilité en cas de non-conformité et résiliation pour rupture de contrat
Vérifiez l'étendue de la responsabilité, la durée et le montant de la pénalité (le prix moyen est de 20 % du prix d'achat). N'oubliez pas de vérifier les clauses concernant l'exclusion des forces antisociales.
Quel est le montant de la caution requis pour un contrat de vente immobilière ?
Un dépôt est une somme d'argent versée par un acheteur à un vendeur pour garantir l'exécution d'un contrat.
Trois types d'arrhes
- Arrhes confirmatoires: versées comme preuve de la conclusion du contrat
- Arrhes de dédit: somme versée en contrepartie de la résiliation (abandonnée si la résiliation vient de l'acheteur, remboursée au double si elle vient du vendeur)
- Arrhes pénales: confisquées à titre de pénalité en cas d'inexécution
Prix du marché des arrhes
Le montant habituel de l'acompte représente 5 % à 20 % du prix de vente. Lorsque le vendeur est une société immobilière, la loi fixe un plafond de 20 % du prix de vente. Si le montant est trop faible, la résiliation devient plus facile ; s'il est trop élevé, la conclusion du contrat peut être plus difficile. Référez-vous au marché.
Quels documents sont nécessaires pour un contrat de vente immobilière ?
Les documents requis diffèrent selon le moment du contrat.
Au moment du contrat de vente
Le vendeur comme l'acheteur doivent présenter une pièce d'identité et leur sceau. Le vendeur doit également préparer, entre autres, un certificat de résidence, un certificat de sceau, l'avis d'imposition foncière, le certificat de conformité de la construction, la liste des équipements et le rapport sur l'état du bien.
Au moment du paiement
Outre la pièce d'identité, le sceau, le certificat de sceau et le certificat de résidence, le vendeur doit fournir les informations d'identification d'enregistrement (titre de propriété) et les documents de radiation de l'hypothèque.
Au moment de la livraison
Les informations d'identification d'enregistrement, le certificat de sceau, la carte de résident, le certificat d'évaluation des immobilisations, la procuration au scribe judiciaire et la remise des clés sont requis.
Quelle est la démarche à suivre pour conclure un contrat de vente immobilière ?
Assurez-vous de comprendre le processus général menant à la conclusion d’un contrat.
- Conclusion du contrat de médiation: demander à une agence immobilière de trouver un acheteur
- Demande d'achat: Recevez les candidatures d'acheteurs potentiels et recevez les acomptes.
- Vérification du contrat et de la notice explicative des points importants: vérifier qu'il n'y a ni omission ni erreur dans le contenu
- Réalisation de l'explication des points importants: réalisée en présentiel ou en ligne dans le cadre d'une explication des points importants
- Contrat, règlement et remise: si le bien ne peut pas être remis avant l'échéance, cela constitue une inexécution du contrat
Dans quels cas est-il possible de résilier un contrat de vente immobilière ?
La résiliation d'un contrat n'est pas facile, mais il en existe deux types :
Principaux types de résiliation de contrat
| Type d'annulation | aperçu | Frais de pénalité |
|---|---|---|
| Résolution par abandon des arrhes | Résiliation avant que l'autre partie n'ait commencé à exécuter ses obligations | Abandon des arrhes / restitution au double |
| Résolution pour transfert du risque | Lorsque le bien est endommagé par une catastrophe naturelle | Aucun (résolution sans condition) |
| Résolution fondée sur la responsabilité pour non-conformité | En cas de défaut grave | Aucun (résolution sans condition) |
| Résolution pour violation du contrat | Inexécution des conditions contractuelles | 10 à 20 % de la valeur commerciale |
| Résolution sur le fondement de la clause de prêt | En cas de refus du prêt immobilier | Aucun (annulation pure et simple) |
| Droit de rétractation | Dans un délai de 8 jours sous certaines conditions | Aucun |
| Résolution d'un commun accord | Résolution par accord des deux parties | Selon l'accord |
Cas pouvant être annulés sans pénalité
- Si l'autre partie est en défaut: Si la livraison ou le paiement n'est pas effectué dans les délais
- Si des circonstances inévitables surviennent: Catastrophe naturelle, maladie grave, décès, etc.
Points à noter lors de la résiliation du contrat
- L'annulation pour cause de remise d'arrhes doit être effectuée avant que l'autre partie n'effectue la prestation.
- Si vous percevez une indemnité contractuelle, elle sera traitée comme un revenu exceptionnel et une déclaration de revenus sera nécessaire l'année suivante
- J'ai servi de médiateur en cas d'annulation pour des raisons de convenance de l'acheteur.Possibilité de se voir facturer un montant équivalent aux frais de courtage par la société immobilièreIl y a
Un contrat de vente immobilière est une transaction coûteuse, alors vérifiez soigneusement chaque élément du contrat et assurez-vous de confirmer tout ce dont vous n'êtes pas sûr avant de signer le contrat. Il est important de comprendre les termes et conditions d’annulation du contrat en cas de problème.
Questions fréquentes (FAQ)
Puis-je rédiger moi-même un contrat de vente immobilière ?
Légalement, il peut être créé par des particuliers, mais comme il nécessite des connaissances spécialisées, il est plus sûr de s’adresser à une société immobilière ou à un avocat. En particulier, le jugement professionnel est requis lors de la détermination de la responsabilité en cas de non-conformité et de dispositions spéciales.
Dois-je payer la caution en espèces ?
Généralement, le paiement s'effectue en espèces ou par virement bancaire. Si le montant est important, un chèque de caution peut être utilisé. Veuillez vérifier le mode de paiement avant de signer le contrat.
L'explication des points importants en ligne (IT) est-elle fiable ?
L'explication des points importants en ligne est une méthode officiellement reconnue par le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, et elle a la même valeur juridique qu'une explication en face à face. Elle est pratique lorsque l'on vit loin ou qu'il est difficile d'ajuster les horaires.
Que se passe-t-il si j'échoue à la sélection hypothécaire après la signature du contrat ?
Si une clause particulière de prêt est incluse dans votre contrat, vous pouvez résilier le contrat sans pénalité. Assurez-vous de vérifier s'il existe un accord de prêt spécial ainsi que les termes et conditions lors de la signature du contrat.
N'est-il pas désavantageux pour l'acheteur s'il existe une « clause de non-responsabilité » en cas de responsabilité pour non-conformité ?
S'il existe une clause de non-responsabilité, elle est désavantageuse pour l'acheteur car le vendeur ne pourra réclamer des réparations ou des dommages. En conséquence, les prix d’achat et de vente sont souvent plus bas, alors pesez les risques et les avantages avant de prendre une décision.
