부동산 매매를 하려면 매도인과 매수인이 계약 내용에 합의해 체결하는 부동산 매매계약이 필요합니다. 한 번 계약을 체결하면 쉽게 해제할 수 없으므로, 충분한 지식을 갖춘 뒤 진행하는 것이 중요합니다. 본 기사에서는 부동산 매매 계약의 기본 지식, 계약서의 점검 포인트, 계약 해제의 유형를 알기 쉽게 설명합니다.
부동산 매매 계약이란 무엇입니까? 기본적인 특징을 해설
부동산 매매 계약은 부동산 매매에서 계약 내용에 판매자와 구매자 모두가 합의함으로써 체결되는 계약입니다. 다음 세 가지 기본 특징이 있습니다.
계약 내용은 당사자간에 자유롭게 결정할 수 있습니다.
부동산 매매계약의 내용은 법령 위반이나 공서양속에 반하지 않는 범위에서 자유롭게 정할 수 있습니다. 따라서 계약은 당사자의 자기책임으로 체결된다는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 중요한 항목에 불명확한 조건이 있으면 계약 후 분쟁이 발생할 위험이 있습니다.
판매자가 부동산 회사인 경우 계약 내용에 제한이 있습니다.
판매자가 택지건물거래업자인 경우택지건물거래업법에 따라 계약내용의 일부가 제한됩니다. 이는 구매자가 불리한 계약을 체결하지 못하게 하는 보호 규정입니다.
소비자 계약법이 적용될 수 있음
사업자와 소비자 사이의 거래에는 소비자계약법이 적용됩니다. 소비자가 계약 내용을 오인했거나 불리한 조항이 있는 경우,계약의 취소 또는 무효 주장이 가능합니다. 다만 개인이라도 사업 목적으로 계약한 경우에는 보호 대상에서 제외됩니다.
부동산 매매에 있어서의 「계약 부적합 책임」이란?
계약 부적합 책임은 매매 성립 후에 계약 내용과 실제 거래가 적합하지 않은 경우에 판매자가 부담하는 책임입니다. 구매자는 다음 청구가 가능합니다.
- 보수 청구: 계약 내용에 맞도록 수선을 요구함
- 대금 감액 청구: 보수에 응하지 않는 경우
- 손해배상: 판매자에게 책임이 있는 경우에만
- 계약 해제: 경미한 부적합은 제외
계약 부적합 책임의 기간
민법상으로는 부적합 사실을 안 날부터 1년 이내에 통지해야 합니다. 다만 실무상으로는 개인 간 거래의 경우 인도 후 2~3개월, 매도인이 부동산 회사인 경우에는 인도 후 최소 2년 이상으로 정하는 것이 택지건물거래업법상 요구됩니다.
특약에 의한 책임 범위의 한정
일반적인 부동산 매매에서는 책임 범위와 기간을 제한하는 특약을 둘 수 있습니다. 매도인이 일체의 책임을 지지 않는 특약도 가능하지만, 매수인에게 불리할 수 있으므로 계약 전에 내용을 충분히 확인해야 합니다.
부동산 매매 계약서에서 체크해야 할 10 포인트란?
계약서의 내용을 꼼꼼히 체크하고, 의문점은 반드시 해소하고 나서 계약을 체결합시다.
1. 매매하는 부동산의 표시 내용
부동산 등기부에 근거한 내용이 정확하게 기재되어 있는지 확인합니다.
2. 매매대금·수부금의 금액과 지불일
수부금의 목적(증약 수부·해약 수부·위약 수부)과 금액의 타당성을 체크합니다.
3. 토지의 실측과 대금 정산
등기부의 면적과 실측치에 차이가 있는 경우 대금 정산이 이루어지는지 확인합니다.
4. 소유권의 이전과 인도시기
이사 예정을 고려하여 무리한 타이밍이 되어 있는지 확인합니다.
5. 부대 설비의 인계 내용
무엇을 인계하고 무엇을 철거할지 명확히 하고, 설비의 하자 여부도 확인합니다. 부대설비의 인계는 분쟁이 발생하기 쉬우므로 특히 주의가 필요합니다.
6. 부담 소제
저당권이나 임차권 등이 완전히 말소된 상태로 인도되는 것을 확인합니다.
7. 공작공과의 정산
고정자산세·도시계획세·관리비 등의 정산내용과 계산방법을 확인합니다.
8. 접수 해제 조건
접수 해제할 수 있는 기간과 조건을 확인합니다. 양측의 합의로 손해해를 인정하지 않는 계약도 가능합니다.
9. 위험 부담 약정
천재지변으로 건물이 훼손된 경우의 처리 방식을 확인합니다. 일반적으로는 매도인이 수리해 인도하지만, 수리가 어려운 경우에는 매수인이 조건 없이 계약을 해제할 수 있습니다.
10. 계약 부적합 책임과 계약 위반으로 인한 해제
책임 범위·기간·위약금의 금액(시세는 매매 대금의 20%)을 확인합시다. 반 사회적 세력 배제의 조항도 잊지 않고 체크해 주세요.
부동산 매매 계약의 수부금은 얼마입니까?
계약금은 계약의 이행을 보장하는 의미에서 구매자가 판매자에게 지불하는 돈입니다.
접수금의 3가지 종류
- 증약금: 계약 체결의 증거로 교부하는 금액
- 해약금: 계약 해제의 대가로 지급하는 계약금(매수인 사유면 포기, 매도인 사유면 배액 반환)
- 위약금성 계약금: 채무불이행 시 위약금으로 몰수되는 금액
수부금 시세
일반적인 시세는 매매대금의 5~20%입니다. 매도인이 부동산 회사인 경우에는 법률상 매매대금의 20% 이내로 정해져 있습니다. 금액이 너무 적으면 해제가 쉬워지고, 너무 많으면 계약 성립이 어려워질 수 있으므로 시세를 기준으로 판단하시기 바랍니다.
부동산 매매 계약에 필요한 서류는 무엇입니까?
계약의 타이밍마다 필요한 서류가 다릅니다.
매매 계약시
매도인과 매수인 모두 신분증과 인감이 필요합니다. 매도인은 주민표, 인감증명서, 재산세 납세통지서, 건축확인필증, 설비표, 물건상황보고서 등도 준비해야 합니다.
결제 시
신분증, 인감, 인감증명서, 주민표 외에도 매도인은 등기식별정보(권리증)와 저당권 말소 서류가 필요합니다.
인도시
등기 식별 정보·인감 증명서·주민표·고정 자산 평가 증명서·사법 서사에의 위임장·열쇠의 인도가 필요합니다.
부동산 매매 계약을 체결할 때의 흐름이란?
계약 체결까지의 일반적인 흐름을 파악해 둡시다.
- 중개계약 체결: 부동산 회사에 매수인 탐색을 의뢰함
- 매수 신청: 매수 희망자로부터 신청을 받고 계약금을 수령함
- 계약서 및 중요사항설명서 협의: 내용에 누락이나 오류가 없는지 확인함
- 중요사항 설명 실시: 대면 또는 온라인 중요사항 설명(IT 중설)으로 진행
- 계약·결제·인도: 기한까지 인도하지 못하면 계약 불이행이 됨
부동산 매매 계약의 취소는 어떤 경우에 가능합니까?
계약 취소는 쉽지 않지만 다음 유형이 있습니다.
계약 취소의 주요 유형
| 해제 유형 | 개요 | 위약금 |
|---|---|---|
| 계약금 해제 | 상대방이 이행에 착수하기 전에 해제 | 계약금 포기/배액상환 |
| 위험부담에 따른 해제 | 천재지변으로 물건이 훼손된 경우 | 없음(무조건 해제) |
| 계약부적합책임에 따른 해제 | 중대한 하자가 있는 경우 | 없음(무조건 해제) |
| 계약 위반에 따른 해제 | 계약 조건을 이행하지 않은 경우 | 매매대금의 10~20% |
| 대출 특약에 따른 해제 | 주택담보대출 심사에서 탈락한 경우 | 없음(백지해제) |
| 쿨링 오프 | 일정 요건하에서 8일 이내 | 없음 |
| 합의 해제 | 쌍방 합의로 해제 | 합의에 따름 |
위약금 없이 해제할 수 있는 경우
- 상대방이 채무불이행인 경우: 기한까지 인도 또는 대금 지급이 이루어지지 않은 경우
- 부득이한 사정이 발생한 경우: 천재지변, 중병, 사망 등
계약해제시 주의점
- 계약금 포기에 의한 해제는 상대방이 이행하기 전에 해야 합니다
- 위약금을 받은 경우에는 일시소득으로 보아 다음 해 확정신고가 필요합니다
- 매수인 사유로 해제하는 경우 중개한부동산 회사가 중개수수료 상당액을 청구할 가능성이 있습니다
부동산 매매 계약은 고액 거래이므로 계약서의 각 항목을 꼼꼼히 확인하고, 의문점은 반드시 확인한 뒤 체결해야 합니다. 만일의 분쟁에 대비해 계약 해제 조건도 함께 파악해 두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
부동산 매매계약서는 직접 작성할 수 있습니까?
법적으로는 개인 간 작성도 가능하지만, 전문 지식이 필요하므로 부동산 회사나 변호사에게 의뢰하는 것이 안전합니다. 특히 계약부적합책임이나 특약 설정은 전문적인 판단이 필요합니다.
계약금은 현금으로 지급해야 합니까?
일반적으로는 현금이나 계좌이체로 지급합니다. 금액이 큰 경우에는 자기앞수표가 사용되기도 합니다. 지급 방법은 계약 전에 확인하시기 바랍니다.
IT 중설(온라인 중요사항 설명)은 신뢰할 수 있습니까?
IT 중설은 국토교통성이 공식적으로 인정한 방식이며, 대면과 동등한 법적 효력이 있습니다. 원거리에 거주하거나 일정 조정이 어려운 경우에 유용합니다.
계약 후 주택담보대출 심사에서 탈락하면 어떻게 됩니까?
대출 특약이 계약에 포함되어 있다면 위약금 없이 계약을 백지로 되돌릴 수 있습니다. 계약 시 대출 특약의 유무와 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.
계약부적합책임의 '면책 특약'이 붙어 있으면 매수인에게 불리하지 않습니까?
면책 특약이 있으면 매도인에게 보수나 손해배상을 청구할 수 없게 되므로 매수인에게 불리합니다. 그만큼 매매가격이 낮아져 있는 경우가 많으므로 위험과 이점을 비교해 판단하시기 바랍니다.
