房地產買賣需要簽訂房地產買賣契約，也就是賣方與買方就契約內容達成一致後成立的契約。契約一旦簽署，通常無法輕易解除，因此在進行交易前先具備正確知識非常重要。本文將為您清楚說明房地產買賣契約的基礎知識、契約書的檢查重點，以及契約解除的類型。
什麼是房地產買賣契約？基本特點解析
房地產買賣契約，是指在房地產買賣中，賣方與買方雙方就契約內容達成一致後成立的契約。其主要有以下三項基本特點。
契約內容可由當事人自由決定
房地產買賣契約的內容，只要不違反法律法規、公共秩序與善良風俗，即可自由約定。因此，理解契約應由當事人自行負責簽訂這一點十分重要。若重要條款存在不明確的條件，簽約後就可能引發糾紛。
賣方為房地產公司時，契約內容會受到限制
若賣方為宅地建物交易業者，依據《宅地建物交易業法》，契約內容中的部分條款會受到限制。這是為了避免買方簽下對自己不利的契約而設的保護規定。
在某些情況下會適用《消費者契約法》
在企業與消費者之間的交易中，會適用《消費者契約法》。若消費者對契約內容產生誤認，或契約中存在不利條款，則可撤銷契約或使其無效。但即使是個人，只要是以事業目的簽約，也不屬於保護對象。
房地產買賣中的「契約不符責任」是什麼？
所謂契約不符責任，是指買賣成立後，實際交易情況與契約內容不一致時，賣方需承擔的責任。買方可提出以下請求。
- 修補請求：要求進行修繕，使其符合契約內容
- 價金減額：在對方不配合修補時提出
- 損害賠償：僅限賣方有責任的情況
- 解除契約：但輕微不符合的情況除外
契約不符責任的期間
依《民法》，自發現不符合事實起，必須於1年內提出主張。但在實務上，個人之間的交易通常約定為自交付起2至3個月內；若賣方為房地產公司，則通常要求自交付起至少2年以上，這是《宅地建物交易業法》的規定。
透過特約限制責任範圍
在一般房地產買賣中，可以透過特約限制責任範圍與期間。也可以約定賣方完全不負責，但由於這會對買方不利，因此簽約前務必仔細確認內容。
房地產買賣契約書中應檢查的10個重點是什麼？
請仔細檢查契約內容，並在釐清所有疑問後再簽約。
1. 買賣房地產的標示內容
請確認是否已正確記載依據不動產登記簿的內容。
2. 買賣價金、定金金額與支付日期
請確認定金的性質（訂約定金、解約定金、違約定金）以及金額是否合理。
3. 土地實測與價金結算
若登記簿面積與實測面積有差異，請確認是否會進行價金結算。
4. 所有權移轉與交付時間
請結合搬遷計畫，確認時間安排是否合理。
5. 附屬設備的交接內容
要明確哪些設備會交接、哪些會拆除，同時確認設備是否有故障。附屬設備的交接很容易產生糾紛，因此需要特別留意。
6. 負擔消除
抵押權以及租賃權等權利，應確認在交付時已完全消除。
7. 公稅公課的結算
請確認固定資產稅、都市計畫稅、管理費等項目的結算內容與計算方式。
8. 定金解除的條件
請確認可透過定金解除的期間與條件。雙方也可以約定不允許以定金解除。
9. 風險負擔的約定
請確認因天災導致建物受損時的處理約定。通常由賣方修復後交付，但若難以修復，買方可無條件解除契約。
10. 契約不符責任與因違約而解除
請確認責任範圍、期間以及違約金金額（市場行情通常為買賣價金的20%）。也別忘了檢查排除反社會勢力的條款。
房地產買賣契約需要支付多少定金？
定金是買方為了擔保契約履行而支付給賣方的款項。
定金的三種類型
- 訂約定金：作為契約成立的證明而交付
- 解約定金：作為解除契約代價而支付的定金（因買方原因解除則放棄，因賣方原因解除則加倍返還）
- 違約定金：在債務不履行時作為違約金被沒收
定金的市場區間
一般市場區間為買賣價金的5%至20%。若賣方為房地產公司，法律規定定金不得超過買賣價金的20%。金額過低會更容易被解約，金額過高則會增加成交難度，因此可將市場區間作為參考。
房地產買賣契約需要哪些文件？
各階段所需文件並不相同。
簽訂買賣契約時
賣方與買方雙方都需要身分證明文件與印章。賣方還需準備住民票、印鑑證明、固定資產稅納稅通知書、建築確認合格證、設備表、房屋狀況報告書等文件。
結算時
除身分證明文件、印章、印鑑證明與住民票外，賣方還需要登記識別資訊（權利證）及抵押權塗銷文件。
交付時
需要提供登記識別資訊、印鑑證明、住民票、固定資產評價證明、給司法書士的委任狀以及鑰匙交接。
簽訂房地產買賣契約的一般流程是什麼？
建議先掌握簽約前的一般流程。
- 簽訂仲介契約：委託房地產公司尋找買方
- 提出購買申請：接受購買意向人的申請並收取定金
- 契約書與重要事項說明書的確認與溝通：確認內容是否有遺漏或錯誤
- 進行重要事項說明：可透過現場方式或IT重說進行
- 簽約、結算與交付：若未能於約定日期前騰空交付，即構成違約
哪些情況下可以解除房地產買賣契約？
解除契約並不容易，但主要有以下幾種類型。
契約解除的主要類型
| 解除類型 | 概要 | 違約金 |
|---|---|---|
| 定金解除 | 於對方開始履行前解除 | 放棄定金／加倍返還 |
| 因風險負擔而解除 | 因天災導致房屋受損時 | 無（無條件解除） |
| 基於契約不符責任的解除 | 存在重大瑕疵時 | 無（無條件解除） |
| 因違約而解除 | 未履行契約條件 | 買賣價金的10%至20% |
| 因貸款特約而解除 | 住宅貸款審查未通過時 | 無（白紙解除） |
| 冷靜期解除 | 在特定條件下8日內 | 無 |
| 合意解除 | 雙方協議一致解除 | 依約定處理 |
可無違約金解除的情形
- 對方構成債務不履行時：未於期限內完成交付或支付價金
- 出現不可避免的情況時：如天災、重病、死亡等
解除契約時的注意事項
- 透過放棄定金解除時，必須在對方開始履行前進行
- 若收到違約金，該款項將視為一次性所得，次年需要辦理確定申告
- 若因買方因素解除，居間的房地產公司可能會要求支付相當於仲介費的金額
由於房地產買賣屬於高額交易，因此應仔細檢查契約各項條款，並在確認所有疑點後再簽訂。同時，也有必要了解契約解除條件，以便在出現問題時妥善應對。
常見問題（FAQ）
房地產買賣契約書可以自己製作嗎？
從法律上來看，個人之間可以自行製作，但由於需要專業知識，委託房地產公司或律師會更穩妥。尤其是契約不符責任與特約的設定，需要專業判斷。
定金一定要用現金支付嗎？
一般會以現金或銀行轉帳支付。若金額較大，也可能使用銀行本票。支付方式請在簽約前確認清楚。
IT重說（線上重要事項說明）可靠嗎？
IT重說是日本國土交通省正式認可的方式，具有與面對面說明同等的法律效力。對於居住地較遠或難以協調時間安排的情況尤其方便。
簽約後若住宅貸款審查未通過，會怎麼樣？
若契約中包含貸款特約，即可在無違約金的情況下將契約恢復為白紙狀態。簽約時務必確認是否有貸款特約及其具體條件。
若附有契約不符責任的「免責特約」，是否會對買方不利？
若存在免責特約，買方將無法向賣方請求修補或損害賠償，因此對買方不利。不過，通常房價也會相對較低，因此應比較風險與利益後再作判斷。
