في معاملات بيع وشراء العقارات، يلزم إبرام عقد بيع وشراء عقار يتم عند اتفاق البائع والمشتري على شروط العقد. وبعد إبرام العقد، لا يكون فسخه سهلاً، لذلك من المهم الإقدام على ذلك بعد اكتساب المعرفة الصحيحة. في هذا المقال نشرح بوضوح الأساسيات المتعلقة بعقد بيع وشراء العقار، ونقاط مراجعة العقد، وأنواع فسخ العقد.
ما هو عقد بيع وشراء العقار؟ شرح الخصائص الأساسية
عقد بيع وشراء العقار هو عقد يبرم في صفقة عقارية عند اتفاق كل من البائع والمشتري على شروط العقد. وله الخصائص الأساسية الثلاث التالية.
يمكن تحديد شروط العقد بحرية بين الطرفين
يمكن تحديد مضمون عقد بيع وشراء العقار بحرية ما دام لا يخالف القوانين أو النظام العام والآداب. ولذلك فإن إدراك أن العقد يبرم على مسؤولية الطرفين الذاتية أمر مهم. وإذا كانت هناك شروط غير واضحة في البنود المهمة، فقد تنشأ نزاعات بعد إبرام العقد.
إذا كان البائع شركة عقارية، فهناك قيود على شروط العقد
إذا كان البائع وسيطًا عقاريًا مرخصًا، فإن بعض شروط العقد تكون مقيدة بموجب قانون أعمال الوساطة العقارية. وهذا حكم حمائي يهدف إلى منع المشتري من إبرام عقد غير ملائم له.
قد ينطبق قانون عقود المستهلك
ينطبق قانون عقود المستهلك على المعاملات بين الشركات والمستهلكين. وإذا أساء المستهلك فهم شروط العقد أو كانت هناك بنود مجحفة، فإن إلغاء العقد أو بطلانه قد يكون ممكنًا. ومع ذلك، إذا أبرم الشخص العقد لغرض تجاري، فلا يشمله هذا الحماية حتى لو كان فردًا.
ما المقصود بـ "مسؤولية عدم مطابقة العقد" في المعاملات العقارية؟
مسؤولية عدم مطابقة العقد هي المسؤولية التي يتحملها البائع إذا لم تتطابق المعاملة الفعلية مع شروط العقد بعد إتمام البيع. ويجوز للمشتري المطالبة بما يلي.
- طلب الإصلاح: طلب إجراء الإصلاح بما يحقق مطابقة شروط العقد
- تخفيض الثمن: إذا لم يستجب البائع لطلب الإصلاح
- التعويض عن الأضرار: فقط إذا كانت المسؤولية على البائع
- فسخ العقد: باستثناء حالات عدم المطابقة الطفيفة
مدة مسؤولية عدم مطابقة العقد
بموجب القانون المدني، يجب تقديم المطالبة خلال سنة واحدة من اكتشاف عدم المطابقة. لكن من الناحية العملية، في المعاملات بين الأفراد، غالبًا ما تكون المدة من شهرين إلى ثلاثة أشهر من التسليم، أما إذا كان البائع شركة عقارية، فغالبًا ما تكون سنتين على الأقل من تاريخ التسليم وفقًا لقانون أعمال الوساطة العقارية.
تحديد نطاق المسؤولية بموجب شرط خاص
في المعاملات العقارية العادية، يمكن وضع شرط خاص يحدد نطاق المسؤولية ومدتها. كما يمكن الاتفاق على ألا يتحمل البائع أي مسؤولية إطلاقًا، ولكن لأن ذلك يكون غير ملائم للمشتري، يجب مراجعة التفاصيل بعناية قبل التعاقد.
ما هي النقاط العشر التي ينبغي التحقق منها في عقد بيع وشراء العقار؟
راجع محتوى العقد بعناية، واحرص على حل جميع التساؤلات قبل إبرامه.
1. بيانات العقار محل البيع
تحقق من أن البيانات المستندة إلى السجل العقاري مدونة بدقة.
2. ثمن البيع ومبلغ العربون وتاريخ السداد
تحقق من الغرض من العربون (عربون إثبات، أو عربون فسخ، أو عربون جزائي) ومن مدى مناسبة المبلغ.
3. المساحة الفعلية للأرض وتسوية الثمن
إذا كان هناك فرق بين المساحة المسجلة في السجل والمساحة الفعلية المقاسة، فتحقق مما إذا كانت ستتم تسوية الثمن.
4. انتقال الملكية وموعد التسليم
راعِ خطة الانتقال الخاصة بك وتحقق من أن التوقيت مناسب.
5. تفاصيل تسليم المعدات التابعة
حدد بوضوح ما الذي سيتم تسليمه وما الذي سيزال، وتحقق أيضًا من أعطال المعدات. تنشأ النزاعات بسهولة بشأن تسليم المعدات التابعة، لذلك يلزم توخي الحذر.
6. إزالة الأعباء والحقوق المقيدة
الرهن العقاري وحقوق الإيجار ونحوها قد أزيلت بالكامل قبل التسليم.
7. تسوية الضرائب والرسوم العامة
تحقق من تفاصيل التسوية وطريقة احتساب ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط الحضري ورسوم الإدارة وغيرها.
8. شروط الفسخ بالعربون
تحقق من المدة والشروط التي يجوز خلالها الفسخ بالعربون. كما يمكن إبرام عقد لا يجيز الفسخ بالعربون باتفاق الطرفين.
9. الاتفاق على تحمل المخاطر
تحقق من الاتفاق المطبق إذا تعرض المبنى للتلف بسبب كارثة طبيعية. وعادةً ما يقوم البائع بإصلاحه ثم تسليمه، لكن إذا تعذر الإصلاح، يجوز للمشتري فسخ العقد دون أي شرط.
10. مسؤولية عدم مطابقة العقد والفسخ بسبب الإخلال بالعقد
تحقق من نطاق المسؤولية ومدتها ومبلغ الشرط الجزائي (والمتعارف عليه 20% من ثمن البيع). ولا تنسَ أيضًا مراجعة بند استبعاد القوى المعادية للمجتمع.
كم يبلغ العربون المطلوب في عقد بيع وشراء العقار؟
العربون هو مبلغ يدفعه المشتري إلى البائع لضمان تنفيذ العقد.
الأنواع الثلاثة للعربون
- عربون الإثبات: يُسلَّم بوصفه دليلًا على إبرام العقد
- عربون الفسخ: عربون يُدفع مقابل فسخ العقد (إذا كان الفسخ من جانب المشتري يُصادر، وإذا كان من جانب البائع يُرد مضاعفًا)
- العربون الجزائي: يُصادر كشرط جزائي عند الإخلال بالالتزام
المقدار المتعارف عليه للعربون
المتعارف عليه عمومًا هو 5% إلى 20% من ثمن البيع. وإذا كان البائع شركة عقارية، فإن القانون يحدد الحد الأقصى بـ20% من ثمن البيع. وإذا كان المبلغ قليلًا جدًا يصبح الفسخ أسهل، وإذا كان كبيرًا جدًا يصبح إبرام العقد أصعب، لذا يُستحسن الاسترشاد بالمعدل المتعارف عليه.
ما هي المستندات المطلوبة لعقد بيع وشراء العقار؟
تختلف المستندات المطلوبة بحسب مرحلة العقد.
عند إبرام عقد البيع
يحتاج كل من البائع والمشتري إلى مستندات إثبات الهوية والختم الشخصي. كما يجهز البائع أيضًا شهادة السكن، وشهادة تسجيل الختم، وإشعار سداد ضريبة الأصول الثابتة، وشهادة اعتماد البناء، وقائمة المعدات، وتقرير حالة العقار.
عند التسوية
بالإضافة إلى مستندات إثبات الهوية والختم الشخصي وشهادة تسجيل الختم وشهادة السكن، يحتاج البائع أيضًا إلى بيانات تعريف التسجيل (صك الملكية) ومستندات شطب الرهن العقاري.
عند التسليم
يلزم تقديم بيانات تعريف التسجيل، وشهادة تسجيل الختم، وشهادة السكن، وشهادة تقييم الأصول الثابتة، وتوكيل للكاتب العدلي القضائي، وتسليم المفاتيح.
ما هو التسلسل المتبع عند إبرام عقد بيع وشراء العقار؟
من المفيد الإلمام بالتسلسل العام حتى إبرام العقد.
- إبرام عقد الوساطة: تكليف شركة عقارية بالبحث عن مشتري
- تقديم طلب الشراء: استلام طلب من راغب في الشراء وتحصيل العربون
- مناقشة العقد وبيان شرح الأمور المهمة: التحقق من عدم وجود نواقص أو أخطاء في المحتوى
- تنفيذ شرح الأمور المهمة: يتم حضوريًا أو عبر الإنترنت
- العقد والتسوية والتسليم: إذا تعذر إخلاء العقار بحلول الموعد المحدد، عُدَّ ذلك إخلالًا بالعقد
في أي حالات يمكن فسخ عقد بيع وشراء العقار؟
فسخ العقد ليس أمرًا سهلاً، لكن توجد الأنواع التالية.
الأنواع الرئيسية لفسخ العقد
| نوع الفسخ | الملخص | الشرط الجزائي |
|---|---|---|
| الفسخ بالعربون | الفسخ قبل شروع الطرف الآخر في التنفيذ | التنازل عن العربون / رده مضاعفًا |
| الفسخ بسبب تحمل المخاطر | إذا تضرر العقار بسبب كارثة طبيعية | لا يوجد (فسخ غير مشروط) |
| الفسخ استنادًا إلى مسؤولية عدم مطابقة العقد | إذا كانت هناك عيوب جسيمة | لا يوجد (فسخ غير مشروط) |
| الفسخ بسبب مخالفة العقد | عدم تنفيذ شروط العقد | 10% إلى 20% من ثمن البيع |
| الفسخ بموجب شرط القرض | إذا رُفض طلب القرض السكني | لا يوجد (فسخ وإعادة الحال إلى ما كانت عليه) |
| فترة التهدئة | خلال 8 أيام في ظل شروط معينة | لا يوجد |
| الفسخ بالتراضي | الفسخ باتفاق الطرفين | بحسب الاتفاق |
الحالات التي يمكن فيها الفسخ دون شرط جزائي
- إذا أخل الطرف الآخر بالتزامه: إذا لم يتم التسليم أو سداد الثمن بحلول الموعد المحدد
- إذا طرأت ظروف لا يمكن تجنبها: مثل الكوارث الطبيعية أو المرض الشديد أو الوفاة
نقاط يجب الانتباه إليها عند فسخ العقد
- يجب أن يتم الفسخ بالتنازل عن العربون قبل أن يبدأ الطرف الآخر في التنفيذ
- إذا حصلت على شرط جزائي، فيعامل على أنه دخل عرضي، ويلزم تقديم الإقرار الضريبي في العام التالي
- في حال الفسخ لأسباب تعود إلى المشتري، قد تطالب شركة العقارات التي تولت الوساطة بمبلغ يعادل رسوم الوساطة.
نظرًا إلى أن عقد بيع وشراء العقار يتعلق بمعاملة عالية القيمة، فمن المهم مراجعة كل بند في العقد بعناية والتأكد من جميع النقاط غير الواضحة قبل إبرامه. كما من المهم الإلمام بشروط الفسخ تحسبًا لأي نزاع محتمل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
هل يمكنني إعداد عقد بيع وشراء العقار بنفسي؟
من الناحية القانونية، يمكن للأفراد إعداده فيما بينهم، لكن لأن الأمر يتطلب معرفة متخصصة، فمن الأكثر أمانًا تكليف شركة عقارية أو محامٍ. وعلى وجه الخصوص، فإن مسؤولية عدم مطابقة العقد والشروط الخاصة تتطلب حكمًا مهنيًا.
هل يجب دفع العربون نقدًا؟
في العادة، يُدفع نقدًا أو عن طريق التحويل البنكي. وإذا كان المبلغ كبيرًا، فقد يُستخدم أيضًا شيك مصرفي. تحقق من طريقة السداد قبل التعاقد.
هل يمكن الوثوق بشرح الأمور المهمة عبر الإنترنت؟
شرح الأمور المهمة عبر الإنترنت طريقة معترف بها رسميًا من وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ولها الأثر القانوني نفسه الذي للشرح الحضوري. وهي عملية ومفيدة إذا كنت تقيم بعيدًا أو كان من الصعب تنسيق المواعيد.
ماذا يحدث إذا رُفض طلب القرض السكني بعد إبرام العقد؟
إذا كان العقد يتضمن شرط القرض، فيمكن إلغاء العقد دون شرط جزائي وإعادته إلى حالته السابقة. تأكد عند التعاقد من وجود شرط القرض ومن الشروط المطبقة عليه.
إذا كان هناك شرط إعفاء من مسؤولية عدم مطابقة العقد، ألا يكون ذلك غير ملائم للمشتري؟
إذا وُجد شرط إعفاء، فلن يتمكن المشتري من مطالبة البائع بالإصلاح أو التعويض عن الأضرار، ولذلك يكون ذلك غير ملائم له. وفي المقابل، يكون سعر البيع غالبًا أقل لهذا السبب، لذا ينبغي المقارنة بين المخاطر والمزايا قبل اتخاذ القرار.
