Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein Immobilienkaufvertrag erforderlich, der zustande kommt, wenn Verkäufer und Käufer den Vertragsinhalt vereinbaren. Ist der Vertrag einmal geschlossen, lässt er sich nicht ohne Weiteres aufheben. Deshalb ist es wichtig, mit dem nötigen Wissen vorzugehen. In diesem Artikel erläutern wir verständlich die Grundlagen des Immobilienkaufvertrags, die Prüfpunkte im Vertrag und die Arten der Vertragsaufhebung.
Was ist ein Immobilienkaufvertrag? Die grundlegenden Merkmale
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Vertrag, der bei einem Immobiliengeschäft zustande kommt, wenn Verkäufer und Käufer beide dem Vertragsinhalt zustimmen. Er hat die folgenden drei grundlegenden Merkmale.
Der Vertragsinhalt kann zwischen den Parteien frei bestimmt werden
Der Inhalt eines Immobilienkaufvertrags kann frei festgelegt werden, solange er nicht gegen Gesetze oder die öffentliche Ordnung verstößt. Deshalb ist das Verständnis wichtig, dass ein Vertrag in eigener Verantwortung geschlossen wird. Wenn es bei wichtigen Punkten unklare Bedingungen gibt, besteht das Risiko von Streitigkeiten nach Vertragsschluss.
Ist der Verkäufer ein Immobilienunternehmen, unterliegt der Vertragsinhalt Beschränkungen
Ist der Verkäufer ein zugelassener Immobilienmakler, sind Teile des Vertragsinhalts nach dem Immobilienmaklergesetz beschränkt. Dies ist eine Schutzregelung, damit der Käufer keinen nachteiligen Vertrag abschließt.
Das Verbrauchervertragsgesetz kann anwendbar sein
Bei Geschäften zwischen Unternehmern und Verbrauchern gilt das Verbrauchervertragsgesetz. Wenn der Verbraucher den Vertragsinhalt missversteht oder nachteilige Klauseln enthalten sind, kann der Vertrag angefochten oder für unwirksam erklärt werden. Schließt jedoch auch eine Privatperson den Vertrag zu Geschäftszwecken ab, fällt sie nicht unter diesen Schutz.
Was bedeutet die „Haftung für Vertragswidrigkeit“ beim Immobilienkauf?
Die Haftung für Vertragswidrigkeit ist die Verantwortung des Verkäufers, wenn das tatsächliche Geschäft nach dem Vertragsabschluss nicht dem Vertragsinhalt entspricht. Dem Käufer stehen folgende Ansprüche zu.
- Nachbesserungsverlangen: Verlangen, dass so nachgebessert wird, dass der Vertragsinhalt erfüllt wird
- Minderung: wenn der Verkäufer der Nachbesserung nicht nachkommt
- Schadensersatz: nur wenn den Verkäufer ein Verschulden trifft
- Vertragsaufhebung: außer bei geringfügiger Vertragswidrigkeit
Dauer der Haftung für Vertragswidrigkeit
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Anspruch innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Vertragswidrigkeit geltend gemacht werden. In der Praxis gilt jedoch häufig, dass bei Geschäften zwischen Privatpersonen 2 bis 3 Monate ab Übergabe gelten, und wenn der Verkäufer ein Immobilienunternehmen ist, mindestens 2 Jahre ab Übergabe nach dem Immobilienmaklergesetz vorgeschrieben sind.
Begrenzung des Haftungsumfangs durch Sondervereinbarungen
Bei gewöhnlichen Immobiliengeschäften können Sondervereinbarungen getroffen werden, die Umfang und Dauer der Haftung begrenzen. Es ist sogar möglich zu vereinbaren, dass der Verkäufer gar keine Haftung übernimmt, doch weil dies für den Käufer nachteilig ist, sollten Sie den Inhalt vor Vertragsabschluss genau prüfen.
Welche 10 Punkte sollten Sie in einem Immobilienkaufvertrag prüfen?
Prüfen Sie den Vertragsinhalt sorgfältig und schließen Sie den Vertrag erst, wenn alle Fragen geklärt sind.
1. Angaben zur zu verkaufenden Immobilie
Prüfen Sie, ob die Angaben auf Grundlage des Grundbuchs korrekt eingetragen sind.
2. Kaufpreis, Höhe der Anzahlung und Zahlungstermin
Prüfen Sie den Zweck der Anzahlung (Beweisanzahlung, Rücktrittsanzahlung, Vertragsstrafenanzahlung) und ob ihre Höhe angemessen ist.
3. Vermessung des Grundstücks und Kaufpreisabrechnung
Wenn es Unterschiede zwischen der Grundbuchfläche und dem tatsächlichen Messergebnis gibt, prüfen Sie, ob ein Kaufpreisausgleich erfolgt.
4. Eigentumsübergang und Zeitpunkt der Übergabe
Berücksichtigen Sie Ihren Umzugsplan und prüfen Sie, ob der Zeitpunkt realistisch ist.
5. Inhalt der Übergabe von Zubehör und Einrichtungen
Stellen Sie klar, was übergeben und was entfernt wird, und prüfen Sie auch Mängel an den Einrichtungen. Bei der Übergabe von Zubehör und Einrichtungen kommt es häufig zu Streitigkeiten, daher ist besondere Vorsicht geboten.
6. Lastenfreistellung
Hypothek oder Mietrechte und ähnliche Belastungen müssen vor der Übergabe vollständig gelöscht sein.
7. Abrechnung von Steuern und öffentlichen Abgaben
Prüfen Sie den Abrechnungsinhalt und die Berechnungsmethode für Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Verwaltungsgebühren und ähnliche Kosten.
8. Voraussetzungen für den Rücktritt gegen Anzahlung
Prüfen Sie die Frist und die Bedingungen, unter denen ein Rücktritt gegen Anzahlung möglich ist. Es ist auch möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass ein solcher Rücktritt nicht zulässig ist.
9. Vereinbarung zur Gefahrtragung
Prüfen Sie die Vereinbarung für den Fall, dass das Gebäude durch eine Naturkatastrophe beschädigt wird. Normalerweise repariert der Verkäufer den Schaden vor der Übergabe, aber wenn eine Reparatur schwierig ist, kann der Käufer den Vertrag bedingungslos aufheben.
10. Haftung für Vertragswidrigkeit und Aufhebung wegen Vertragsverletzung
Prüfen Sie Haftungsumfang, Haftungsdauer und die Höhe der Vertragsstrafe (üblich sind 20 % des Kaufpreises). Prüfen Sie außerdem unbedingt die Klausel zum Ausschluss antisocialer Kräfte.
Wie hoch muss die Anzahlung bei einem Immobilienkaufvertrag sein?
Die Anzahlung ist Geld, das der Käufer an den Verkäufer zahlt, um die Erfüllung des Vertrags zu sichern.
Drei Arten von Anzahlungen
- Beweisanzahlung: wird als Nachweis des Vertragsschlusses übergeben
- Rücktrittsanzahlung: eine Anzahlung als Gegenleistung für den Rücktritt (bei Rücktritt des Käufers verfällt sie, bei Rücktritt des Verkäufers ist der doppelte Betrag zurückzuzahlen)
- Vertragsstrafenanzahlung: wird bei Nichterfüllung als Vertragsstrafe einbehalten
Übliche Höhe der Anzahlung
Üblich sind 5 % bis 20 % des Kaufpreises. Ist der Verkäufer ein Immobilienunternehmen, ist die Höhe gesetzlich auf höchstens 20 % des Kaufpreises begrenzt. Ist der Betrag zu niedrig, wird ein Rücktritt leichter; ist er zu hoch, kommt der Vertrag schwerer zustande. Orientieren Sie sich daher am üblichen Rahmen.
Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkaufvertrag benötigt?
Je nach Phase des Vertrags sind unterschiedliche Unterlagen erforderlich.
Beim Abschluss des Kaufvertrags
Sowohl Verkäufer als auch Käufer benötigen Ausweisdokumente und einen persönlichen Siegelstempel. Der Verkäufer bereitet außerdem eine Meldebescheinigung, eine Siegelbescheinigung, die Mitteilung über die Grundsteuerzahlung, die Baugenehmigungsbestätigung, die Ausstattungsliste und den Bericht zum Objektzustand vor.
Bei der Abwicklung
Zusätzlich zu Ausweisdokumenten, Siegelstempel, Siegelbescheinigung und Meldebescheinigung benötigt der Verkäufer auch Registrierungsidentifikationsinformationen (Eigentumsnachweis) und Unterlagen zur Löschung der Hypothek.
Bei der Übergabe
Registrierungsidentifikationsinformationen, Siegelbescheinigung, Meldebescheinigung, Bescheinigung über den Immobilienwert, Vollmacht für den Justiziar bzw. Shiho-Shoshi und die Schlüsselübergabe sind erforderlich.
Wie läuft der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ab?
Verschaffen Sie sich einen Überblick über den allgemeinen Ablauf bis zum Vertragsabschluss.
- Abschluss eines Maklervertrags: ein Immobilienunternehmen mit der Käufersuche beauftragen
- Kaufantrag: einen Antrag des Kaufinteressenten entgegennehmen und die Anzahlung erhalten
- Abstimmung zu Vertrag und Erläuterung wesentlicher Punkte: prüfen, ob Inhalt vollständig und fehlerfrei ist
- Durchführung der Erläuterung wesentlicher Punkte: persönlich oder online
- Vertrag, Abwicklung und Übergabe: wenn die Räumung nicht bis zum Termin erfolgt, liegt eine Vertragsverletzung vor
In welchen Fällen kann ein Immobilienkaufvertrag aufgehoben werden?
Eine Vertragsaufhebung ist nicht einfach, aber es gibt die folgenden Arten.
Wichtige Arten der Vertragsaufhebung
| Art der Aufhebung | Überblick | Vertragsstrafe |
|---|---|---|
| Rücktritt gegen Anzahlung | Aufhebung, bevor die andere Partei mit der Erfüllung beginnt | Verfall der Anzahlung / doppelte Rückzahlung |
| Aufhebung wegen Gefahrtragung | Wenn die Immobilie durch eine Naturkatastrophe beschädigt wird | Keine (bedingungslose Aufhebung) |
| Aufhebung wegen Haftung für Vertragswidrigkeit | Wenn ein erheblicher Mangel vorliegt | Keine (bedingungslose Aufhebung) |
| Aufhebung wegen Vertragsverletzung | Nichterfüllung der Vertragsbedingungen | 10 % bis 20 % des Kaufpreises |
| Aufhebung aufgrund einer Darlehensklausel | Wenn die Wohnungsbaufinanzierung abgelehnt wird | Keine (rückwirkende Aufhebung ohne Folgen) |
| Cooling-off | Innerhalb von 8 Tagen unter bestimmten Bedingungen | Keine |
| Einvernehmliche Aufhebung | Aufhebung im gegenseitigen Einvernehmen | Nach Vereinbarung |
Fälle, in denen eine Aufhebung ohne Vertragsstrafe möglich ist
- Wenn die andere Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt: wenn Übergabe oder Zahlung nicht fristgerecht erfolgen
- Wenn unvermeidbare Umstände eintreten: Naturkatastrophen, schwere Krankheit, Tod usw.
Wichtige Punkte bei der Vertragsaufhebung
- Eine Aufhebung durch Verzicht auf die Anzahlung muss erfolgen, bevor die andere Partei mit der Erfüllung beginnt
- Wenn Sie eine Vertragsstrafe erhalten, gilt sie als sonstige Einkunft, und im folgenden Jahr ist eine Steuererklärung erforderlich
- Bei einer Aufhebung aus Gründen des Käufers kann das vermittelnde Immobilienunternehmen einen Betrag in Höhe der Maklerprovision verlangen.
Da ein Immobilienkaufvertrag ein Geschäft mit hohem Wert ist, sollten Sie jede Vertragsklausel sorgfältig prüfen und alle Unklarheiten vor dem Abschluss klären. Es ist auch wichtig, die Bedingungen einer Vertragsaufhebung zu kennen, um auf mögliche Probleme vorbereitet zu sein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich einen Immobilienkaufvertrag selbst erstellen?
Rechtlich ist eine Erstellung zwischen Privatpersonen möglich, doch da Fachwissen erforderlich ist, ist es sicherer, ein Immobilienunternehmen oder einen Anwalt zu beauftragen. Insbesondere die Haftung für Vertragswidrigkeit und Sondervereinbarungen erfordern fachliche Beurteilung.
Muss die Anzahlung in bar gezahlt werden?
Im Allgemeinen wird sie bar oder per Banküberweisung gezahlt. Bei hohen Beträgen kann auch ein Bankscheck verwendet werden. Prüfen Sie die Zahlungsweise vor Vertragsabschluss.
Ist eine Online-Erläuterung wesentlicher Punkte verlässlich?
Die Online-Erläuterung wesentlicher Punkte ist ein vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus offiziell anerkanntes Verfahren und hat die gleiche rechtliche Wirkung wie eine persönliche Erläuterung. Sie ist praktisch, wenn Sie weit entfernt wohnen oder die Terminabstimmung schwierig ist.
Was passiert, wenn mein Antrag auf Wohnungsbaufinanzierung nach Vertragsabschluss abgelehnt wird?
Wenn der Vertrag eine Darlehensklausel enthält, kann der Vertrag ohne Vertragsstrafe aufgehoben und in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Prüfen Sie beim Vertragsabschluss unbedingt, ob eine Darlehensklausel vorhanden ist und welche Bedingungen gelten.
Ist eine Freizeichnungsklausel zur Haftung für Vertragswidrigkeit nicht nachteilig für den Käufer?
Wenn eine Freizeichnungsklausel enthalten ist, kann der Käufer vom Verkäufer keine Nachbesserung oder keinen Schadensersatz verlangen und ist damit benachteiligt. Dafür ist der Kaufpreis oft niedriger, sodass Risiken und Vorteile sorgfältig abzuwägen sind.
