A compra e venda de imóveis exige um contrato de compra e venda imobiliária, firmado quando vendedor e comprador concordam com os termos do negócio. Como, após a assinatura, a rescisão não costuma ser simples, é importante avançar com o processo apenas depois de adquirir o conhecimento correto. Neste artigo, explicamos de forma clara os fundamentos do contrato de compra e venda de imóveis, os pontos de verificação do contrato e os tipos de rescisão contratual.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel? Explicação das características básicas
O contrato de compra e venda de imóvel é o acordo firmado quando vendedor e comprador concordam com os termos da transação imobiliária. Ele apresenta as três características básicas a seguir.
O conteúdo do contrato pode ser definido livremente entre as partes
O conteúdo do contrato de compra e venda de imóvel pode ser definido livremente, desde que não viole a legislação nem a ordem pública e os bons costumes. Por isso, é importante entender que o contrato é celebrado sob responsabilidade das próprias partes. Se houver cláusulas relevantes pouco claras, existe o risco de surgirem problemas após a assinatura.
Quando o vendedor é uma imobiliária, há limitações ao conteúdo do contrato
Quando o vendedor é um corretor ou uma empresa licenciada do setor imobiliário, parte do conteúdo contratual é limitada com base na Lei de Negócios Imobiliários. Trata-se de uma regra de proteção para evitar que o comprador assuma um contrato desfavorável.
Há casos em que a Lei de Contratos do Consumidor se aplica
Nas transações entre empresa e consumidor, aplica-se a Lei de Contratos do Consumidor. Se o consumidor tiver sido induzido a erro quanto ao conteúdo do contrato ou houver cláusulas desvantajosas, é possível cancelar ou invalidar o contrato. No entanto, mesmo sendo pessoa física, quem contratar com finalidade empresarial não estará protegido por essa lei.
O que é a "responsabilidade por não conformidade contratual" na compra e venda de imóveis?
A responsabilidade por não conformidade contratual é a responsabilidade assumida pelo vendedor quando, após a conclusão da venda, a situação real da transação não corresponde ao que foi pactuado. O comprador pode fazer as seguintes exigências.
- Pedido de reparo: exigir reparos para adequar o imóvel ao conteúdo contratado
- Redução do preço: quando o reparo não é atendido
- Indenização por perdas e danos: somente quando houver responsabilidade do vendedor
- Rescisão do contrato: exceto em casos de não conformidade leve
Prazo da responsabilidade por não conformidade contratual
Pelo Código Civil, é necessário comunicar o problema em até um ano a partir da descoberta da não conformidade. No entanto, na prática, nas transações entre particulares, o prazo costuma ser de 2 a 3 meses após a entrega, e, quando o vendedor é uma imobiliária, o prazo é de no mínimo 2 anos após a entrega, conforme estabelece a Lei de Negócios Imobiliários.
Limitação do alcance da responsabilidade por cláusula especial
Nas operações imobiliárias em geral, é possível estabelecer cláusulas especiais que limitem o alcance e o período da responsabilidade. Também é possível prever cláusula que isente totalmente o vendedor, mas, como isso pode ser desfavorável ao comprador, é essencial revisar bem o conteúdo antes de assinar.
Quais são os 10 pontos que devem ser verificados no contrato de compra e venda de imóvel?
Revise o contrato com atenção e só o assine depois de esclarecer todas as dúvidas.
1. Descrição do imóvel objeto da venda
Confirme se as informações com base no registro imobiliário estão descritas corretamente.
2. Valor da venda, valor do sinal e data de pagamento
Verifique a finalidade do sinal (sinal confirmatório, sinal para rescisão e sinal penal) e se o valor é adequado.
3. Medição real do terreno e ajuste do preço
Se houver diferença entre a área constante no registro e a metragem medida, confirme se haverá ajuste no preço.
4. Transferência da propriedade e data de entrega
Considere o cronograma da mudança e confirme se o prazo é viável.
5. Itens e equipamentos que serão transferidos com o imóvel
Deixe claro o que será transferido e o que será removido, e verifique também eventuais defeitos dos equipamentos.A transferência dos equipamentos acessórios costuma gerar problemas e requer atenção especial.
6. Extinção de ônus
Hipoteca e direitos de locação, entre outros, devem estar totalmente cancelados antes da entrega do imóvel.
7. Rateio de tributos e encargos
Confirme o conteúdo e o método de cálculo do rateio do imposto sobre bens imóveis, do imposto de planejamento urbano, da taxa de administração e de outros encargos.
8. Condições para rescisão por sinal
Confirme o prazo e as condições para rescindir por meio do sinal. Também é possível firmar contrato que não permita essa forma de rescisão por acordo entre as partes.
9. Regras sobre alocação de risco
Confirme quais são as regras se o imóvel for danificado por desastre natural. Em geral, o vendedor repara o dano e faz a entrega, mas, se o reparo for difícil, o comprador pode rescindir o contrato sem condições.
10. Responsabilidade por não conformidade contratual e rescisão por descumprimento
Confirme o alcance da responsabilidade, o prazo e o valor da multa contratual (a prática de mercado gira em torno de 20% do preço de venda). Não deixe de verificar também a cláusula de exclusão de forças antissociais.
Quanto é necessário pagar de sinal em um contrato de compra e venda de imóvel?
O sinal é o valor pago pelo comprador ao vendedor como garantia do cumprimento do contrato.
Os três tipos de sinal
- Sinal confirmatório: entregue como prova da celebração do contrato
- Sinal para rescisão: sinal pago como contrapartida pela rescisão (se a desistência for do comprador, ele perde o valor; se for do vendedor, devolve em dobro)
- Sinal penal: confiscado como multa em caso de inadimplemento
Faixa de mercado do sinal
A faixa de mercado mais comum é de 5% a 20% do preço de venda. Quando o vendedor é uma imobiliária, a lei determina que o sinal fique limitado a 20% do valor da venda. Se o valor for baixo demais, a rescisão se torna mais fácil; se for alto demais, o contrato tende a se tornar mais difícil de fechar. Use a prática de mercado como referência.
Quais documentos são necessários para um contrato de compra e venda de imóvel?
Os documentos exigidos variam conforme a etapa do processo.
No momento da assinatura do contrato
Tanto o vendedor quanto o comprador precisam de documento de identificação e carimbo pessoal. O vendedor também deve providenciar comprovante de residência, certificado do carimbo registrado, aviso de pagamento do imposto sobre bens imóveis, certificado de aprovação da obra, lista de equipamentos e relatório sobre a situação do imóvel, entre outros documentos.
No momento da liquidação
Além de documento de identificação, carimbo, certificado do carimbo e comprovante de residência, o vendedor também precisa de informações de identificação do registro (título de propriedade) e documentos de cancelamento da hipoteca.
No momento da entrega
São necessários as informações de identificação do registro, o certificado do carimbo, o comprovante de residência, o certificado de avaliação do imóvel para fins tributários, a procuração para o escrivão judicial e a entrega das chaves.
Qual é o fluxo para celebrar um contrato de compra e venda de imóvel?
Vale entender o fluxo geral até a assinatura do contrato.
- Celebração do contrato de intermediação: contratar uma imobiliária para buscar comprador
- Proposta de compra: receber a proposta do interessado e o valor do sinal
- Alinhamento do contrato e do documento de informações relevantes: verificar se não há omissões nem erros no conteúdo
- Realização da explicação de informações relevantes: feita presencialmente ou por meio de explicação online autorizada
- Contrato, liquidação e entrega: se a desocupação não ocorrer até a data prevista, haverá inadimplemento contratual
Em que situações é possível rescindir um contrato de compra e venda de imóvel?
A rescisão contratual não é simples, mas existem os tipos a seguir.
Principais tipos de rescisão contratual
| Tipo de rescisão | Resumo | Multa contratual |
|---|---|---|
| Rescisão por sinal | Rescisão antes do início da execução pela outra parte | Perda do sinal / devolução em dobro |
| Rescisão por alocação de risco | Quando o imóvel é danificado por desastre natural | Nenhuma (rescisão incondicional) |
| Rescisão com base na responsabilidade por não conformidade contratual | Quando há defeito grave | Nenhuma (rescisão incondicional) |
| Rescisão por violação contratual | Descumprimento das condições do contrato | 10% a 20% do preço de venda |
| Rescisão por cláusula de financiamento | Quando o financiamento habitacional é negado | Nenhuma (cancelamento integral) |
| Direito de arrependimento | Dentro de 8 dias, em determinadas condições | Nenhuma |
| Rescisão por acordo | Rescisão por acordo entre as partes | Conforme acordado |
Casos em que é possível rescindir sem multa
- Quando a outra parte está inadimplente: quando a entrega do imóvel ou o pagamento não é realizado até a data prevista
- Quando surgem circunstâncias inevitáveis: desastre natural, doença grave, falecimento etc.
Pontos de atenção ao rescindir o contrato
- A rescisão com perda do sinal deve ocorrer antes de a outra parte iniciar o cumprimento do contrato
- Se receber multa contratual, isso será tratado como renda eventual e será necessário fazer a declaração de imposto no ano seguinte
- Em caso de rescisão por conveniência do comprador, a imobiliária intermediadora pode cobrar valor equivalente à comissão de corretagem
Como a compra e venda de imóveis envolve valores elevados, revise cuidadosamente cada cláusula do contrato e somente assine depois de confirmar todos os pontos duvidosos. Também é importante entender as condições de rescisão para estar preparado em caso de problema.
Perguntas frequentes (FAQ)
É possível elaborar o contrato de compra e venda de imóvel por conta própria?
Do ponto de vista legal, é possível elaborar o contrato entre particulares, mas, como são necessários conhecimentos técnicos, o mais seguro é contar com uma imobiliária ou um advogado. Em especial, a definição da responsabilidade por não conformidade contratual e das cláusulas especiais exige avaliação especializada.
O sinal precisa ser pago em dinheiro?
Em geral, o pagamento é feito em dinheiro ou por transferência bancária. Quando o valor é alto, também pode ser utilizado cheque administrativo. Confirme a forma de pagamento antes de assinar o contrato.
A explicação online de informações relevantes é confiável?
A explicação online de informações relevantes é um método formalmente reconhecido pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão e tem a mesma eficácia jurídica da modalidade presencial. É útil quando as partes moram longe ou têm dificuldade de conciliar agendas.
O que acontece se o financiamento habitacional for negado após a assinatura do contrato?
Se o contrato incluir uma cláusula de financiamento, é possível desfazer o negócio sem multa. Na assinatura, confirme obrigatoriamente se a cláusula existe e quais são as suas condições.
Se houver uma cláusula de isenção da responsabilidade por não conformidade contratual, isso não prejudica o comprador?
Se houver cláusula de isenção, o comprador não poderá exigir reparo nem indenização do vendedor, o que é desfavorável para ele. Em compensação, o preço costuma ser mais baixo. Compare riscos e benefícios antes de decidir.
