Para comprar y vender bienes inmuebles es necesario celebrar un contrato de compraventa inmobiliaria acordado entre el vendedor y el comprador. Una vez firmado, no puede rescindirse fácilmente, por lo que es importante contar con los conocimientos adecuados antes de proceder. En este artículo, explicamos de forma clara los conocimientos básicos de los contratos de compraventa de inmuebles, los puntos de revisión del contrato y los tipos de resolución contractual.
¿Qué es un contrato de compraventa de inmuebles? Explicando las características básicas.
Un contrato de compraventa de bienes inmuebles es un contrato que se celebra cuando tanto el vendedor como el comprador acuerdan el contenido del contrato en la compra y venta de un inmueble. Tiene tres características básicas:
El contenido del contrato puede ser decidido libremente entre las partes.
El contenido de un contrato de compraventa inmobiliaria puede fijarse libremente siempre que no infrinja la ley ni el orden público y las buenas costumbres. Por ello, es importante entender que el contrato se celebra bajo la propia responsabilidad de las partes. Si existen condiciones poco claras en puntos importantes, existe el riesgo de que surjan problemas después de la firma del contrato.
Si el vendedor es una empresa inmobiliaria, existen restricciones en el contenido del contrato.
Si el vendedor es un agente inmobiliario,parte del contenido del contrato queda limitada por la Ley de Transacciones Inmobiliarias. Se trata de una disposición de protección para evitar que el comprador suscriba un contrato desventajoso.
Puede aplicarse la ley de contratos de consumo
En las transacciones entre empresas y consumidores se aplica la Ley de Contratos de Consumo. Si el consumidor ha malinterpretado el contenido del contrato o existen cláusulas desfavorables,es posible solicitar la anulación o nulidad del contrato. Sin embargo, incluso en el caso de una persona física, si el contrato se celebra con fines empresariales, no queda amparada por esa protección.
¿Qué es la “responsabilidad por incumplimiento de contrato” en la compraventa de inmuebles?
La responsabilidad por falta de conformidad es responsabilidad del vendedor si los términos del contrato no coinciden con la transacción real una vez completada la venta. El comprador puede solicitar lo siguiente:
- Solicitud de reparación: exigir reparaciones para que el bien se ajuste al contrato
- Reducción del precio: cuando no se atiende la reparación
- Indemnización por daños y perjuicios: solo cuando el vendedor sea responsable
- Resolución del contrato: salvo en casos de incumplimiento menor
Periodo de responsabilidad por falta de conformidad
Según el Código Civil, es necesario informar dentro del año siguiente al descubrimiento del hecho de la disconformidad. Sin embargo, en la práctica,Para transacciones entre particulares, de 2 a 3 meses desde la entrega, si el vendedor es una empresa inmobiliariaAl menos 2 años después del parto.Así lo estipula la Ley de Empresas Inmobiliarias.
Limitación del alcance de la responsabilidad por acuerdo especial
En las compraventas inmobiliarias ordinarias, es posible pactar cláusulas especiales que limiten el alcance y el plazo de la responsabilidad. Incluso puede pactarse que el vendedor no asuma responsabilidad alguna, pero conviene revisar bien el contenido antes de firmar, ya que puede resultar desfavorable para el comprador.
¿Cuáles son los 10 puntos a revisar en un contrato de compraventa de inmuebles?
Revisa atentamente el contenido del contrato y asegúrate de resolver cualquier duda que puedas tener antes de firmar el contrato.
1. Mostrar el contenido de los bienes inmuebles a comprar y vender.
Verifique si la información es precisa según el registro de bienes raíces.
2. Importe y fecha de pago del precio de compra/depósito
Comprobamos la finalidad de la garantía (depósito de certificado, depósito de cancelación, depósito de penalización) y la validez del importe.
3. Medición real del terreno y liquidación de pagos
Si hay una diferencia entre el área registrada en el registro y el valor real, verificaremos si se realizará el pago.
4. Transferencia de propiedad y plazo de entrega
Considere sus planes de mudanza y asegúrese de que el momento sea razonable.
5. Detalles de la entrega de equipo incidental
Aclararemos qué se recogerá y qué se retirará y también comprobaremos si hay defectos en el equipo.Es probable que surjan problemas al hacerse cargo del equipo auxiliar.Por favor tenga cuidado.
6. Eliminación de la carga
HipotecaNos aseguraremos de que la propiedad se entregue con todos los derechos de arrendamiento, etc., completamente borrados.
7. Liquidación de impuestos y cuotas públicas
Consulta los datos de pago y métodos de cálculo del impuesto sobre activos fijos, impuesto urbanístico, gastos de gestión, etc.
8. Condiciones para la liberación del depósito
Consulta el plazo y condiciones bajo las cuales puedes cancelar tu depósito. También es posible tener un contrato que no permita la rescisión por acuerdo de ambas partes.
9. Disposición de riesgos
Revise qué ocurrirá si el edificio sufre daños por un desastre natural. Normalmente, el vendedor lo repara y lo entrega, pero si la reparación resulta difícil, el comprador puede resolver el contrato sin condiciones.
10. Responsabilidad por falta de conformidad y resolución por incumplimiento del contrato
Consulta el alcance de la responsabilidad, plazo y importe de la sanción (el precio medio es del 20% del precio de compra). No olvides consultar las cláusulas relativas a la exclusión de fuerzas antisociales.
¿Cuánto depósito se requiere para un contrato de compraventa de bienes raíces?
Un depósito es dinero pagado por un comprador a un vendedor para garantizar el cumplimiento de un contrato.
Tres tipos de garantía
- Señal confirmatoria: se entrega como prueba de la celebración del contrato
- Señal penitencial: importe que se paga como contraprestación por la resolución (si es por conveniencia del comprador, se pierde; si es por conveniencia del vendedor, se devuelve por duplicado)
- Señal penal: se confisca como penalización en caso de incumplimiento
Precio de mercado de las garantías
La cuantía habitual del depósito es del 5 % al 20 % del precio de compraventa. Si el vendedor es una empresa inmobiliaria, la ley establece un máximo del 20 % del precio de compraventa. Si la cantidad es demasiado baja, la cancelación resulta más fácil; si es demasiado alta, puede dificultar la formalización del contrato. Tome el mercado como referencia.
¿Qué documentos se requieren para un contrato de compraventa de bienes raíces?
Los documentos requeridos difieren según el momento del contrato.
En el momento del contrato de venta
Tanto el vendedor como el comprador deben presentar un documento de identidad y su sello personal. Además, el vendedor debe preparar la tarjeta de residencia, el certificado del sello, la notificación del impuesto sobre bienes inmuebles, el certificado de verificación de la construcción, la lista de equipos y el informe sobre el estado del inmueble, entre otros documentos.
Al momento del pago
Además del documento de identidad, el sello, el certificado del sello y la tarjeta de residencia, el vendedor debe aportar la información de identificación registral (título de propiedad) y la documentación para cancelar la hipoteca.
En el momento de la entrega
Se requieren datos de identificación de registro, certificado de sello, tarjeta de residente, certificado de evaluación de activos fijos, poder ante el escribano judicial y entrega de llaves.
¿Cuál es el proceso a la hora de celebrar un contrato de compraventa de inmuebles?
Asegúrese de comprender el proceso general que conduce a la celebración de un contrato.
- Celebración del contrato de mediación: encargar a una inmobiliaria la búsqueda de un comprador
- Solicitud de compra: Reciba solicitudes de posibles compradores y reciba depósitos.
- Revisión del contrato y de la explicación de asuntos importantes: comprobar que no haya omisiones ni errores en el contenido
- Realización de la explicación de asuntos importantes: se lleva a cabo de forma presencial o mediante una explicación importante en línea
- Contrato, liquidación y entrega: si no se puede entregar la propiedad antes de la fecha límite, se considerará un incumplimiento contractual
¿En qué casos es posible cancelar un contrato de compraventa de inmuebles?
La cancelación de un contrato no es fácil, pero hay dos tipos:
Principales tipos de cancelación de contrato
| Tipo de cancelación | descripción general | Cuota de penalización |
|---|---|---|
| Resolución mediante las arras | Se resuelve antes de que la otra parte inicie el cumplimiento | Pérdida de las arras / devolución del doble |
| Resolución por riesgo asumido | Cuando el inmueble resulta dañado por un desastre natural | No aplica (resolución incondicional) |
| Resolución por responsabilidad por incumplimiento contractual | Cuando existen defectos graves | No aplica (resolución incondicional) |
| Resolución por incumplimiento contractual | Incumplimiento de las condiciones del contrato | 10-20% del valor comercial |
| Resolución por cláusula de préstamo | Cuando se rechaza la solicitud de hipoteca | No aplica (anulación total) |
| Derecho de desistimiento | Dentro de los 8 días, si se cumplen determinadas condiciones | No aplica |
| Resolución por mutuo acuerdo | Resolución por acuerdo de ambas partes | Según lo acordado |
Casos que pueden cancelarse sin penalización
- Si la otra parte está en incumplimiento: Si la entrega o el pago no se realiza dentro del plazo
- Si ocurren circunstancias inevitables: Desastre natural, enfermedad grave, muerte, etc.
Puntos a tener en cuenta al cancelar el contrato
- La cancelación por entrega de garantía deberá realizarse antes de que la otra parte realice la prestación.
- Si recibe una indemnización por incumplimiento, se tratará como ingreso temporal y deberá presentar la declaración de la renta el año siguiente
- Mediado en caso de cancelación por conveniencia del comprador.Posibilidad de que la inmobiliaria le cobre un importe equivalente a la comisión de intermediaciónHay
Un contrato de venta de bienes raíces es una transacción costosa, así que revise cuidadosamente cada elemento del contrato y asegúrese de confirmar cualquier cosa de la que no esté seguro antes de firmar el contrato. Es importante comprender los términos y condiciones de cancelación del contrato en caso de que surja algún problema.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo redactar yo mismo un contrato de compraventa de inmuebles?
Legalmente, puede ser creado por particulares, pero como requiere conocimientos especializados, es más seguro consultar a una empresa inmobiliaria o a un abogado. En particular, se requiere juicio profesional al establecer la responsabilidad por no conformidades y disposiciones especiales.
¿Necesito pagar el depósito en efectivo?
Generalmente el pago se realiza en efectivo o transferencia bancaria. Si el monto es grande, se puede utilizar un cheque de depósito. Por favor consulte el método de pago antes de firmar el contrato.
¿Es fiable la explicación importante por IT (explicación en línea de asuntos importantes)?
La explicación importante por IT es un método oficialmente reconocido por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón y tiene la misma validez legal que la presencial. Resulta útil cuando se vive lejos o es difícil ajustar agendas.
¿Qué pasa si no supero la evaluación de la hipoteca después de firmar el contrato?
Si se incluye una cláusula especial de préstamo en su contrato, puede cancelar el contrato sin penalización. Asegúrese de comprobar si existe un acuerdo de préstamo especial y los términos y condiciones al firmar el contrato.
¿No es una desventaja para el comprador que exista una "cláusula de exención de responsabilidad" por responsabilidad por incumplimiento?
Si hay una cláusula de exención de responsabilidad, es una desventaja para el comprador ya que el vendedor no podrá reclamar reparaciones o daños. Como resultado, los precios de compra y venta suelen ser más bajos, por lo que se deben sopesar los riesgos y beneficios antes de tomar una decisión.
