房地产买卖需要签订房地产买卖合同，即卖方与买方就合同内容达成一致后成立的合同。合同一旦签署，通常不能轻易解除，因此在推进交易前掌握正确知识非常重要。本文将为您清晰讲解房地产买卖合同的基础知识、合同书的核对要点以及合同解除的类型。
什么是房地产买卖合同？基础特点解读
房地产买卖合同，是指在房地产买卖中，卖方与买方双方就合同内容达成一致后成立的合同。其主要有以下三项基本特点。
合同内容可以由当事人自由决定
房地产买卖合同的内容，只要不违反法律法规、公共秩序和善良风俗，就可以自由约定。因此，理解合同应由当事人自行负责签订这一点非常重要。如果重要条款存在不明确的条件，签约后就有可能引发纠纷。
卖方为房地产公司时，合同内容会受到限制
如果卖方是宅地建筑交易业者，根据《宅地建筑交易业法》，合同内容中的部分条款会受到限制。这是为了防止买方签订对自己不利的合同而设置的保护性规定。
在某些情况下会适用《消费者合同法》
在经营者与消费者之间的交易中，会适用《消费者合同法》。如果消费者对合同内容产生误解，或合同中存在不利条款，则可以撤销合同或使其无效。但即使是个人，只要是出于经营目的签约，也不属于该法的保护对象。
房地产买卖中的“合同不符责任”是什么？
所谓合同不符责任，是指买卖成立后，实际交易情况与合同内容不一致时，卖方需要承担的责任。买方可以提出以下请求。
- 修补请求：要求进行修缮，使其符合合同内容
- 价款减额：在对方不配合修补时提出
- 损害赔偿：仅限卖方存在责任的情形
- 解除合同：但轻微不符合情形除外
合同不符责任的期间
根据《民法》，自发现不符合事实起，须在1年内提出主张。但在实务中，个人之间的交易通常约定为自交付起2至3个月内；如果卖方是房地产公司，则通常要求自交付起至少2年以上，这是《宅地建筑交易业法》的规定。
通过特别约定限制责任范围
在一般房地产买卖中，可以通过特别约定来限制责任范围和期间。也可以约定卖方完全不承担责任，但由于这会对买方不利，因此签约前务必仔细确认内容。
房地产买卖合同中应核查的10个要点是什么？
请仔细核查合同内容，并在解除所有疑问后再签约。
1. 买卖房地产的标示内容
请确认是否准确记载了基于房地产登记簿的内容。
2. 买卖价款、定金金额及支付日期
请核查定金的性质（订约定金、解约定金、违约定金）以及金额是否合理。
3. 土地实测与价款结算
如果登记簿面积与实测面积存在差异，请确认是否进行价款结算。
4. 所有权转移与交付时间
请结合搬家计划，确认时间安排是否合理。
5. 附带设备的交接内容
要明确哪些设备交接、哪些设备撤除，同时确认设备是否存在故障。附带设备的交接很容易引发纠纷，因此需要特别留意。
6. 负担消除
抵押权以及租赁权等权利，应确认在交付时已被完全消除。
7. 公税公课的结算
请确认固定资产税、城市规划税、管理费等项目的结算内容与计算方式。
8. 定金解除的条件
请确认可通过定金解除的期间和条件。双方也可以约定不允许通过定金解除。
9. 风险负担的约定
请确认因自然灾害导致建筑物受损时的处理约定。通常由卖方修复后交付，但如果难以修复，买方可以无条件解除合同。
10. 合同不符责任及因违约而解除
请确认责任范围、期间以及违约金金额（市场上通常为买卖价款的20%）。也不要忘记核查排除反社会势力的条款。
房地产买卖合同需要支付多少定金？
定金是买方为了担保合同履行而支付给卖方的款项。
定金的三种类型
- 订约定金：作为合同成立的凭证而交付
- 解约定金：作为解除合同代价而支付的定金（因买方原因解除则放弃，因卖方原因解除则双倍返还）
- 违约定金：在债务不履行时作为违约金被没收
定金的市场区间
一般市场区间为买卖价款的5%至20%。如果卖方是房地产公司，法律规定定金不得超过买卖价款的20%。金额过低会更容易被解约，金额过高则会增加成交难度，因此可将市场区间作为参考。
房地产买卖合同需要哪些文件？
不同阶段所需文件并不相同。
签订买卖合同时
卖方和买方双方都需要身份证明文件和印章。卖方还需准备住民票、印鉴证明、固定资产税纳税通知书、建筑确认合格证明、设备表、房屋状况报告书等文件。
结算时
除身份证明文件、印章、印鉴证明和住民票外，卖方还需要登记识别信息（权利证）及抵押权注销文件。
交付时
需要提供登记识别信息、印鉴证明、住民票、固定资产评价证明、给司法书士的委任状以及钥匙交接。
签订房地产买卖合同的一般流程是什么？
建议先掌握签约前的一般流程。
- 签订中介合同：委托房地产公司寻找买方
- 提交购房申请：接受购房意向人的申请并收取定金
- 合同书与重要事项说明书的确认沟通：确认内容是否存在遗漏或错误
- 实施重要事项说明：可通过现场方式或IT重说进行
- 签约、结算与交付：如果未能在约定日期前腾空交付，则构成违约
哪些情况下可以解除房地产买卖合同？
解除合同并不容易，但主要有以下几种类型。
合同解除的主要类型
| 解除类型 | 概要 | 违约金 |
|---|---|---|
| 定金解除 | 在对方开始履行前解除 | 放弃定金／双倍返还 |
| 因风险负担而解除 | 因自然灾害导致房屋受损时 | 无（无条件解除） |
| 基于合同不符责任的解除 | 存在重大瑕疵时 | 无（无条件解除） |
| 因违约而解除 | 未履行合同条件 | 买卖价款的10%至20% |
| 因贷款特别约定而解除 | 住房贷款审批未通过时 | 无（白纸解除） |
| 冷静期解除 | 在特定条件下8日内 | 无 |
| 合意解除 | 双方协商一致解除 | 按约定处理 |
可无违约金解除的情形
- 对方构成债务不履行时：未在期限内完成交付或支付价款
- 出现不可避免的情况时：如自然灾害、重病、死亡等
解除合同时的注意事项
- 通过放弃定金解除时，必须在对方开始履行前进行
- 如收取违约金，该款项将作为一次性所得，次年需要办理确定申告
- 如果因买方原因解除，居间的房地产公司可能会要求支付相当于中介手续费的金额
由于房地产买卖属于高额交易，因此应仔细核查合同的各项条款，并在确认所有疑点后再签订。同时，也有必要了解合同解除条件，以便在出现问题时妥善应对。
常见问题（FAQ）
房地产买卖合同书可以自己制作吗？
从法律上看，个人之间可以自行制作，但由于需要专业知识，委托房地产公司或律师会更稳妥。尤其是合同不符责任和特别约定的设定，需要专业判断。
定金必须用现金支付吗？
一般通过现金或银行转账支付。如果金额较大，也可能使用银行本票。支付方式请在签约前确认清楚。
IT重说（线上重要事项说明）可靠吗？
IT重说是日本国土交通省正式认可的方式，具有与面对面说明同等的法律效力。对于居住地较远或难以协调时间安排的情况尤其方便。
签约后如果住房贷款审批未通过，会怎样？
如果合同中包含贷款特别约定，就可以在无违约金的情况下将合同恢复为白纸状态。签约时务必确认是否有贷款特别约定以及其具体条件。
如果附有合同不符责任的“免责特别约定”，是否会对买方不利？
如果存在免责特别约定，买方将无法向卖方请求修补或损害赔偿，因此对买方不利。不过，通常房价也会相应较低，因此应比较风险与收益后再作判断。
