Appartement neuf ou ancien au Japon : l'écart de prix en 2026

C'est une particularité proprement japonaise, et elle surprend presque tous les investisseurs occidentaux découvrant ce marché pour la première fois : au Japon, un appartement neuf n'est pas systématiquement plus cher, au mètre carré, qu'un appartement ancien récent. Sur la plupart des marchés occidentaux — en France comme ailleurs en Europe —, le neuf se négocie presque toujours avec une prime nette sur l'ancien, ne serait-ce qu'en raison des normes de construction, de la TVA immobilière et du coût du foncier disponible. Au premier semestre 2026, dans le Grand Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Saitama, Chiba), le prix au m² des appartements neufs en copropriété (新築分譲マンション, shinchiku bunjō manshon, littéralement « copropriété neuve en vente sur plan ou livrée ») atteint 1 514 000 ¥ (≈ 8 602 €, taux indicatif : 1 € ≈ 176 ¥ au 15 août 2026), selon l'Institut de recherche économique immobilière (不動産経済研究所, Real Estate Economic Institute, REEI, publié le 21 juillet 2026). Dans le même temps, le prix au m² des transactions effectivement conclues sur des appartements anciens de moins de 5 ans atteint 1 531 000 ¥ (≈ 8 699 €), selon la Fédération immobilière de l'Est du Japon (東日本不動産流通機構, East Japan Real Estate Institute, REINS Est, publié le 17 juillet 2026) — l'ancien récent dépasse donc le neuf. Le choix entre neuf et ancien ne se résume donc jamais à la question « lequel coûte le moins cher ? ». C'est une décision de coût total, qui doit intégrer le crédit d'impôt sur le prêt immobilier (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo), la taxe foncière (固定資産税, kotei shisan zei), les frais d'agence, et le fonds de réserve pour grosses réparations (修繕積立金, shūzen sekitate-kin) — un poste de charges récurrentes propre à la copropriété japonaise, dont le mode de calcul diffère sensiblement du fonds de travaux français.

Cet article s'adresse aux investisseurs qui ont déjà réduit leur choix à quelques biens et qui doivent trancher définitivement : à budget égal, faut-il acheter neuf, ancien récent, ou ancien plus daté ? Plutôt que d'énumérer des avantages et des inconvénients de façon abstraite, nous montrons, chiffres et sources officielles japonaises à l'appui : le pourcentage exact que perd la « prime du neuf » selon la tranche d'ancienneté du bien ; le montant précis de l'écart de crédit d'impôt sur le prêt immobilier entre neuf et ancien pour un emménagement en 2026 ; et le montant des réductions fiscales réservées exclusivement au neuf, sans équivalent pour l'ancien.

Les points clés de cet article

• La « prime du neuf » se mesure précisément par tranche d'ancienneté : face à 1 514 000 ¥/m² (≈ 8 602 €) dans le neuf, l'ancien de moins de 10 ans s'établit à 1 309 000 ¥/m² (≈ 7 438 €), soit −13,5 %, l'ancien de moins de 20 ans à 977 000 ¥/m² (≈ 5 551 €), soit −35,5 %, et l'ancien de plus de 30 ans à 471 000 ¥/m² (≈ 2 676 €), soit −68,9 %.
• À l'inverse, l'ancien de moins de 5 ans atteint 1 531 000 ¥/m² (≈ 8 699 €), dépassant le neuf : l'idée reçue selon laquelle « le neuf coûte forcément plus cher » ne se vérifie pas dans le Grand Tokyo de 2026.
• La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (令和8年度税制改正, réforme fiscale 2026) a élargi le crédit d'impôt sur le prêt immobilier pour les logements anciens de qualité : pour un bien répondant à la norme ZEH (bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle), le plafond de prêt éligible atteint désormais 35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €), porté à 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans — exactement les mêmes conditions que pour le neuf.
• Mais un bien ancien dont la performance énergétique n'est pas certifiée est classé « autre logement » (その他住宅) : le plafond de prêt éligible tombe à 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) sur seulement 10 ans, créant un écart de crédit d'impôt cumulé pouvant atteindre 2 695 000 ¥ (≈ 15 312 €).
• La réduction de moitié de la taxe foncière s'applique 5 ans pour une copropriété neuve, et 7 ans pour une copropriété neuve certifiée « logement de longue durée de qualité » (認定長期優良住宅, ninteichōki yūryō jūtaku) — un dispositif réservé exclusivement au neuf, sans équivalent pour l'ancien.
• 47,1 % des copropriétés au Japon financent leur fonds de réserve de grosses réparations par un système de cotisations progressives (段階増額積立方式) — une pratique d'autant plus fréquente que la copropriété est récente. Se fier uniquement au montant annoncé à l'emménagement pour évaluer les charges futures expose à une mauvaise surprise, plusieurs années plus tard, sous forme de forte hausse des charges.

Neuf ou ancien au Japon : quel est réellement l'écart de prix ?

En 2026, dans le Grand Tokyo, l'écart de prix entre neuf et ancien ne se laisse pas résumer par un pourcentage unique du type « le neuf coûte 20 à 40 % plus cher ». Comparé au m², l'ancien de moins de 5 ans se situe à un niveau quasiment identique au neuf, voire légèrement au-dessus. L'écart ne se creuse nettement qu'à partir d'une dizaine d'années d'ancienneté. Contrairement au marché français, où le neuf affiche presque toujours une prime constante quel que soit l'âge du bien comparé, le marché japonais fait apparaître une courbe de décote progressive, lisible tranche d'ancienneté par tranche d'ancienneté. Commençons par poser les chiffres bruts, côté neuf puis côté ancien.

Dans le Grand Tokyo, le prix moyen d'un appartement neuf atteint 101 350 000 ¥ (≈ 575 852 €), soit 1 514 000 ¥/m² (≈ 8 602 €) au premier semestre 2026

Selon l'enquête « Tendances du marché des appartements neufs en copropriété dans le Grand Tokyo — premier semestre 2026 (janvier-juin) » publiée le 21 juillet 2026 par l'Institut de recherche économique immobilière (不動産経済研究所, REEI), le Grand Tokyo (préfectures de Tokyo, Kanagawa, Saitama et Chiba) a vu 7 989 logements neufs mis en vente (−0,8 % sur un an) au premier semestre 2026, pour un prix moyen de 101 350 000 ¥ (≈ 575 852 €) par unité et un prix au m² de 1 514 000 ¥ (≈ 8 602 €). C'est la première fois que le prix moyen dépasse la barre symbolique de 100 000 000 ¥ (≈ 568 182 €) sur un premier semestre. Sur un an, le prix moyen progresse de 13,1 % et le prix au m² de 12,1 %. Le taux de contractualisation du premier mois — un indicateur clé de la tension du marché neuf japonais, qui mesure la part des logements vendus dès le mois de leur mise en vente — s'est établi à 64,8 %.

Par zone géographique, le prix au m² s'échelonne ainsi : les 23 arrondissements centraux de Tokyo (東京23区, Tokyo 23-ku) à 2 226 000 ¥ (≈ 12 648 €), soit un prix moyen de 142 490 000 ¥ (≈ 809 602 €) ; le reste de la préfecture de Tokyo à 1 118 000 ¥ (≈ 6 352 €), soit 75 500 000 ¥ (≈ 428 977 €) ; la préfecture de Kanagawa à 1 234 000 ¥ (≈ 7 011 €), soit 83 460 000 ¥ (≈ 474 205 €) ; la préfecture de Saitama à 985 000 ¥ (≈ 5 597 €), soit 64 690 000 ¥ (≈ 367 557 €) ; et la préfecture de Chiba à 1 246 000 ¥ (≈ 7 080 €), soit 89 970 000 ¥ (≈ 511 193 €). La moyenne du Grand Tokyo est fortement tirée vers le haut par le prix élevé des 23 arrondissements centraux : si votre recherche porte sur une zone hors de ce périmètre, mieux vaut se référer directement au chiffre de cette zone plutôt qu'à la moyenne régionale — un point d'autant plus important pour un investisseur étranger qui découvre la géographie du marché tokyoïte et pourrait, sans cette précision, surestimer le budget nécessaire hors du centre.

Le prix au m² de l'ancien par tranche d'ancienneté et le prix de vente conclu (REINS Est, avril-juin 2026)

Côté ancien, la référence est constituée par les données de transactions réellement conclues, publiées le 17 juillet 2026 par la Fédération immobilière de l'Est du Japon (東日本不動産流通機構, REINS Est) dans son rapport « REINS TOPIC — Appartements et maisons individuelles anciens dans le Grand Tokyo : transactions conclues par zone et tranche d'ancienneté [avril-juin 2026] ». Ce point mérite d'être souligné pour un lecteur habitué au marché français : contrairement aux annonces de prix affiché, qui peuvent s'écarter sensiblement du prix réellement payé, REINS Est est le système d'information partagé entre agences immobilières agréées, comparable dans son principe aux bases notariales françaises (DVF, Demandes de Valeurs Foncières), et ses statistiques portent exclusivement sur des ventes effectivement signées, non sur des prix demandés. Sur l'ensemble du Grand Tokyo, 11 849 transactions ont été conclues, pour un prix au m² moyen de 831 000 ¥ (≈ 4 722 €) et un prix de vente moyen de 52 020 000 ¥ (≈ 295 568 €). Le détail par tranche d'ancienneté figure dans le tableau ci-dessous. La dernière colonne indique l'écart par rapport au prix au m² du neuf (1 514 000 ¥, base 100).

Tranche d'ancienneté	Transactions conclues	Prix au m²	Prix de vente conclu	Surface privative	Écart avec le m² du neuf
Neuf (référence)	7 989 mises en vente	1 514 000 ¥ (≈ 8 602 €)	101 350 000 ¥ (≈ 575 852 €)	—	—
Jusqu'à 5 ans	706	1 531 000 ¥ (≈ 8 699 €)	94 480 000 ¥ (≈ 536 818 €)	61,7 m²	+1,1 %
Jusqu'à 10 ans	1 197	1 309 000 ¥ (≈ 7 438 €)	77 570 000 ¥ (≈ 440 739 €)	59,2 m²	−13,5 %
Jusqu'à 15 ans	994	1 244 000 ¥ (≈ 7 068 €)	79 160 000 ¥ (≈ 449 773 €)	63,6 m²	−17,8 %
Jusqu'à 20 ans	1 202	977 000 ¥ (≈ 5 551 €)	65 360 000 ¥ (≈ 371 364 €)	66,9 m²	−35,5 %
Jusqu'à 25 ans	1 407	931 000 ¥ (≈ 5 290 €)	65 120 000 ¥ (≈ 370 000 €)	69,9 m²	−38,5 %
Jusqu'à 30 ans	1 327	767 000 ¥ (≈ 4 358 €)	52 110 000 ¥ (≈ 296 080 €)	67,9 m²	−49,3 %
Plus de 30 ans	5 016	471 000 ¥ (≈ 2 676 €)	27 670 000 ¥ (≈ 157 216 €)	58,7 m²	−68,9 %
Total	11 849	831 000 ¥ (≈ 4 722 €)	52 020 000 ¥ (≈ 295 568 €)	62,6 m²	−45,1 %

Sources : Fédération immobilière de l'Est du Japon (東日本不動産流通機構, REINS Est), « REINS TOPIC — Appartements et maisons individuelles anciens dans le Grand Tokyo : transactions conclues par zone et tranche d'ancienneté [avril-juin 2026] » ; Institut de recherche économique immobilière (不動産経済研究所, REEI), « Tendances du marché des appartements neufs en copropriété dans le Grand Tokyo — premier semestre 2026 ». L'écart avec le prix au m² du neuf est une valeur de référence calculée par INA&Associates sur la base du prix neuf de 1 514 000 ¥.

Limité aux 23 arrondissements centraux de Tokyo, l'ancien de moins de 5 ans affiche un prix au m² de 2 335 000 ¥ (≈ 13 267 €) pour un prix de vente conclu de 138 480 000 ¥ (≈ 786 818 €) — dépassant le neuf des mêmes arrondissements (2 226 000 ¥). Au centre de Tokyo, l'ancien récent se négocie donc, dans les faits, plus cher au m² que le neuf. C'est un phénomène que l'on retrouve, toutes proportions gardées, dans certains arrondissements centraux parisiens haussmanniens à forte rareté foncière — sauf qu'à Paris, cette rareté tient à un bâti ancien valorisé pour son cachet architectural, alors qu'à Tokyo, elle tient avant tout à la rareté du foncier disponible pour construire du neuf en zone hyper-centrale.

Pourquoi le pourcentage de « prime du neuf » se lit dans ce tableau

La « prime du neuf » (新築プレミアム, shinchiku puremiamu) désigne la part du prix de vente d'un logement neuf qui correspond non pas à la valeur intrinsèque du logement, mais aux coûts commerciaux du promoteur : aménagement de l'appartement témoin (モデルルーム, model room), frais de publicité, commissions des équipes commerciales. Ces coûts ne sont jamais récupérables au moment de la revente, ce qui explique qu'un bien neuf revendu peu après sa livraison se négocie souvent en dessous de son prix d'achat initial — un phénomène assez proche, dans son mécanisme, de la décote immédiate à la revente que subit une voiture neuve dès sa sortie de concession, mais qui touche ici un actif immobilier.

D'après le tableau ci-dessus, le prix au m² passe de 1 514 000 ¥ dans le neuf à 1 309 000 ¥ pour l'ancien de moins de 10 ans, soit une baisse de 13,5 % en une décennie. Elle atteint 35,5 % à 20 ans, et 68,9 % au-delà de 30 ans. Un point de méthode important : cette décote ne représente pas uniquement la disparition de la prime du neuf. Plus un bien vieillit, plus s'accumulent l'usure physique du bâtiment, l'obsolescence des équipements, les écarts de génération entre normes parasismiques et normes de performance énergétique successives, ainsi que les différences de niveau de prix au moment de la commercialisation initiale de chaque génération de bien. Il n'existe aucune statistique officielle isolant « la baisse de prix immédiatement après la livraison » : ce tableau doit donc être lu comme un indicateur de ce que le marché valorise, tranche d'ancienneté par tranche d'ancienneté, et non comme une mesure pure de la dépréciation liée à la seule disparition de la prime commerciale.

Pourquoi comparer le prix moyen à l'unité et le prix de vente conclu serait une erreur

Mettre côte à côte les 101 350 000 ¥ du neuf et les 52 020 000 ¥ de l'ancien pour en conclure que « le neuf coûte quasiment le double » serait une erreur de méthode. Les deux séries de données n'ont ni la même population de référence, ni la même méthode de calcul, ni la même répartition géographique de l'offre.

• Le chiffre du neuf correspond à « la moyenne des prix affichés des biens mis en vente », celui de l'ancien à « la moyenne des prix effectivement conclus ». Une mise en vente et une transaction conclue ne mesurent pas la même chose.
• Dans le neuf, les 23 arrondissements centraux de Tokyo représentent 33,6 % des logements mis en vente, ce qui tire la moyenne vers le haut du fait des prix élevés de cette zone. Dans l'ancien, les transactions sur des biens de plus de 30 ans représentent 5 016 dossiers, soit 42 % du total, ce qui tire au contraire la moyenne vers le bas.
• Les surfaces privatives diffèrent également. La surface moyenne du neuf, déduite du prix moyen et du prix au m² publiés, avoisine 67 m², contre 62,6 m² en moyenne dans l'ancien.

Pour comparer valablement, il faut raisonner en prix au m², et à zone géographique et tranche d'ancienneté identiques — jamais en prix total à l'unité sur des populations hétérogènes. C'est la raison pour laquelle les tableaux de cet article sont construits autour du prix au m² plutôt que du prix moyen par bien.

Quels sont les avantages d'un appartement neuf au Japon ?

L'avantage du neuf tient moins à la nouveauté des équipements qu'à ce qui est garanti par la loi : obligation de conformité aux normes d'économie d'énergie, garantie décennale imposée par la loi sur la garantie de qualité des logements, dispositif obligatoire de couverture financière du vendeur, et réduction de la taxe foncière. Autant de protections dont l'ancien, en règle générale, ne bénéficie pas. Pour un investisseur habitué au système français, où la garantie décennale (assurance dommages-ouvrage) existe déjà pour le neuf comme point de comparaison familier, le dispositif japonais présente une architecture voisine dans son principe, mais des règles, des durées et des exclusions propres qu'il convient de connaître avant d'acheter.

Depuis avril 2025, tous les logements neufs doivent respecter les normes d'économie d'énergie

La révision de Reiwa 4 (2022) de la loi sur l'économie d'énergie dans les bâtiments (建築物省エネ法, Kenchikubutsu Shō-ene Hō) a rendu obligatoire, en principe, la conformité aux normes d'économie d'énergie pour tous les logements et bâtiments non résidentiels neufs (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, MLIT, 国土交通省, « Extension du champ d'application de l'obligation de conformité aux normes d'économie d'énergie [article 10 de la loi sur l'économie d'énergie dans les bâtiments] »). Cette généralisation est entrée en vigueur le 1ᵉʳ avril de l'ère Reiwa 7 (2025), et s'applique à tout bâtiment dont les travaux ont débuté à compter de cette date (à l'exception des constructions d'une surface de plancher inférieure ou égale à 10 m²). La vérification de conformité est intégrée à la procédure d'autorisation de construire, aux côtés de l'examen de conformité aux règles de sécurité structurelle.

Cette obligation ne concerne pas seulement le confort d'usage lié à l'isolation thermique ou à l'efficacité des équipements. Comme le montre la section suivante sur le crédit d'impôt immobilier, le plafond d'emprunt éligible dépend directement de la catégorie de performance énergétique du logement : « être neuf » garantit donc, de fait, l'accès au minimum à la catégorie « logement conforme aux normes d'économie d'énergie », ce qui se traduit directement par un avantage fiscal. Les logements existants, eux, ne sont pas soumis à cette obligation : deux biens de la même année de construction peuvent donc afficher des performances énergétiques très différentes, contrairement à ce qu'un acheteur pourrait supposer en France, où le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'applique de façon uniforme à l'ensemble du parc, neuf comme ancien.

Une garantie de 10 ans, imposée par la loi sur la qualité des logements et la loi sur la couverture financière des vices cachés

Pour un appartement neuf, le vendeur est tenu, pendant 10 ans à compter de la livraison, à une responsabilité pour vices cachés portant sur les éléments structurels porteurs et sur les éléments assurant l'étanchéité contre les infiltrations d'eau de pluie. Cette obligation trouve son fondement dans la loi relative à la promotion de la garantie de qualité des logements (品確法, Hinkakuhō). Sont concernés les fondations, poteaux, murs porteurs et toiture ; l'aménagement intérieur et les équipements ne sont pas couverts par cette loi, et relèvent donc de la garantie propre au promoteur ou au fabricant, qu'il convient de vérifier séparément. Pour un lecteur français, l'équivalent le plus proche reste la garantie décennale : la logique — dix ans, éléments structurels et étanchéité — est similaire, mais le régime juridique, les exclusions et les modalités de mise en jeu diffèrent et doivent être vérifiés cas par cas.

Un second point, tout aussi déterminant en pratique, concerne la loi relative à l'assurance de l'exécution de la responsabilité pour vices cachés spécifiques des logements (住宅瑕疵担保履行法, Jūtaku Kashi Tanpo Rikōhō). Le vendeur ou l'entrepreneur qui livre un logement neuf est tenu de souscrire une mesure de couverture financière — assurance ou consignation d'une caution — pour toute livraison postérieure au 1ᵉʳ octobre de l'ère Heisei 21 (2009). Autrement dit, même en cas de faillite du vendeur, un mécanisme est en place pour que les frais de réparation soient pris en charge par l'organisme d'assurance. Cette obligation de couverture financière pèse sur le vendeur ou l'entrepreneur qui livre un logement neuf : elle ne s'applique donc pas aux transactions d'ancien où le vendeur est un particulier. Dans l'ancien, il n'est pas rare qu'une clause contractuelle limite la durée de la responsabilité pour non-conformité à un délai plus court que celui prévu par la loi : vérifiez la durée et le périmètre exact dans le contrat lui-même.

La visite de contrôle avant livraison permet de faire corriger les malfaçons

Avant la remise des clés, une visite de contrôle (竣工内覧会, shunkō nairankai, littéralement « visite d'inspection de l'achèvement des travaux ») permet de vérifier rayures, salissures, ajustement des menuiseries et bon fonctionnement des équipements sanitaires, et d'obtenir leur correction avant la livraison définitive. Un appartement ancien, en revanche, se livre en principe en l'état (現況有姿, genkyō yūshi) : l'existence même de cette étape constitue donc, en pratique, un avantage propre au neuf — une différence structurelle par rapport à la remise des clés d'un logement neuf en VEFA en France, où une réserve formelle au procès-verbal de livraison joue un rôle assez comparable, mais où le processus contractuel et les recours diffèrent. Les points à vérifier avant et après la signature lorsqu'on opte pour l'ancien sont détaillés dans notre article Les points à vérifier dans le document d'information précontractuelle et le relevé des équipements annexes lors de l'achat d'un appartement ancien.

La taxe foncière divisée par deux pendant 5 ans — un allègement réservé au neuf

Les logements neufs bénéficient d'un dispositif de réduction de moitié de la taxe foncière (固定資産税, kotei shisan zei — l'impôt local annuel assis sur la valeur cadastrale du bien, sans équivalent strict en France où la taxe foncière suit une autre assiette, mais jouant un rôle comparable dans le budget annuel du propriétaire). La durée est de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour une copropriété ; elle est portée à 5 ans pour une maison individuelle et 7 ans pour une copropriété certifiée « logement de longue durée de qualité ». La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a prolongé ce dispositif de 5 ans (du 1ᵉʳ avril Reiwa 8 au 31 mars Reiwa 13, soit du 1ᵉʳ avril 2026 au 31 mars 2031), et assoupli le seuil minimal de surface de plancher éligible à 40 m² en principe (contre 50 m² auparavant) — à l'exception des logements situés dans certaines zones à risque désignées.

Selon les estimations du MLIT, pour un logement neuf de 25 000 000 ¥ (≈ 142 045 €), la taxe foncière due au titre des trois premières années s'élève, sans le dispositif, à 182 000 ¥/an (≈ 1 034 €) et, avec le dispositif, à 91 000 ¥/an (≈ 517 €), soit un allègement cumulé d'environ 270 000 ¥ (≈ 1 534 €) sur 3 ans. Cette estimation part de l'hypothèse d'une maison individuelle sur 3 ans, mais pour une copropriété, la même réduction de moitié se poursuit sur 5 ans : l'allègement cumulé y est donc plus important encore. L'ancien ne bénéficie d'aucune réduction de ce type.

Quels sont les inconvénients d'un appartement neuf au Japon ?

Les faiblesses du neuf tiennent moins au prix lui-même qu'à ce qu'il est impossible de vérifier au moment de l'achat : comment la valeur évoluera-t-elle après la livraison, quel sera le montant réel des charges dans le futur, et le bien livré correspondra-t-il exactement aux plans. Examinons ces trois points l'un après l'autre.

Dès la livraison, le bien perd la valeur correspondant aux coûts commerciaux du promoteur

Comme expliqué plus haut, le prix de vente d'un logement neuf inclut des coûts commerciaux — aménagement de l'appartement témoin, publicité, commissions des équipes de vente. Ces coûts ne représentent aucune valeur d'usage pour l'acheteur, ce qui rend leur récupération difficile en cas de revente immédiate après la livraison. Si une revente ou un changement de résidence à court terme est envisagé, il est plus prudent d'intégrer ce facteur dans la décision d'achat. À l'inverse, pour un projet de résidence sur plus de 10 ans, l'effet de cette décote initiale s'atténue et se dilue dans la valeur d'usage retirée de l'occupation du logement.

Le fonds de réserve pour grosses réparations est souvent fixé selon un système de cotisations progressives

C'est un point propre aux copropriétés neuves japonaises, et il est souvent négligé par les acheteurs — y compris japonais. Selon l'« Enquête générale sur les copropriétés de l'exercice Reiwa 5 (2023) » du MLIT, le mode de calcul du fonds de réserve pour grosses réparations se répartit ainsi : cotisation constante (均等積立方式) pour 40,5 % des copropriétés, et cotisation progressive (段階増額積立方式, dankai zōgaku sekitate hōshiki) pour 47,1 %, et la part des copropriétés utilisant le système progressif augmente avec la récence de l'année d'achèvement du bâtiment. Le système de cotisation progressive fixe un montant mensuel initial bas, relevé ensuite tous les quelques années.

Cela signifie concrètement que le montant du fonds de réserve annoncé au moment de la vente d'un logement neuf correspond souvent non pas au niveau réellement nécessaire à terme, mais à un « montant d'appel » destiné à alléger la mensualité initiale et rendre le bien plus attractif à la vente. Voyons l'ampleur possible de cet écart, en comparant le montant réellement constaté et le repère indicatif fixé par les lignes directrices nationales.

Indicateur	Montant (¥/mois/logement)	Source
Frais de gestion (hors montants imputés depuis les revenus de stationnement, etc.)	11 503 ¥ (≈ 65 €)	Enquête générale sur les copropriétés Reiwa 5 (2023)
Frais de gestion (total, montants imputés inclus)	17 103 ¥ (≈ 97 €)	Idem
Fonds de réserve pour grosses réparations (hors montants imputés)	13 054 ¥ (≈ 74 €)	Idem
Repère indicatif du fonds de réserve (moins de 20 étages, surface de plancher construite entre 5 000 et 10 000 m²)	252 ¥/m²/mois (≈ 1,43 €, fourchette 170-320 ¥ soit ≈ 0,97-1,82 €) Pour 70 m² : 17 640 ¥/mois (≈ 100 €, fourchette 11 900-22 400 ¥ soit ≈ 68-127 €)	Lignes directrices relatives au fonds de réserve pour grosses réparations des copropriétés

En appliquant le repère indicatif des lignes directrices (moyenne de 252 ¥/m²/mois) à une surface de 70 m², on obtient 17 640 ¥/mois (≈ 100 €), soit un écart de plus de 4 000 ¥/mois (≈ 23 €) avec le montant moyen réellement constaté de 13 054 ¥. Pour les tours de plus de 20 étages, le repère grimpe à 338 ¥/m²/mois (≈ 1,92 €, fourchette 240-410 ¥ soit ≈ 1,36-2,33 €), et un surcoût supplémentaire est prévu en cas de parking mécanisé. Ce repère est calculé à partir de 366 plans de grosses réparations à long terme.

Dans la même enquête, 36,6 % des copropriétés présentaient un solde de fonds de réserve actuel insuffisant par rapport au plan de grosses réparations à long terme, dont 11,7 % avec un déficit supérieur à 20 % du montant prévu au plan. À l'inverse, parmi les copropriétés achevées au cours des 5 dernières années, la part de celles ayant fixé leur cotisation sur la base d'un plan de grosses réparations à long terme d'au moins 30 ans atteint désormais 75,3 % (contre 43,3 % lors de la précédente enquête) — une amélioration notable. Ce dispositif japonais du fonds de réserve géré par la copropriété elle-même, sans minimum légal de contribution avant une réforme récente, se distingue de l'obligation française instaurée par la loi Climat et Résilience, qui impose depuis 2023 un fonds de travaux minimal de 5 % du budget prévisionnel pour les copropriétés de plus de 15 ans : au Japon, c'est le règlement de copropriété et le plan de grosses réparations à long terme (長期修繕計画, chōki shūzen keikaku) qui font foi, sans plancher légal uniforme. Avant d'acheter un logement neuf, examinez, dans les documents commerciaux, la durée du plan de grosses réparations à long terme et le mode de cotisation retenu ; en cas de système progressif, demandez explicitement à quelle année le montant doit augmenter, et jusqu'à quel niveau.

Un achat sur plan oblige à décider sans avoir vu le bien réel

Dans le cas d'une vente sur plan avant achèvement (青田売り, aota-uri, l'équivalent japonais de la VEFA — vente en l'état futur d'achèvement), la signature se fait uniquement sur la base de l'appartement témoin, des plans et du cahier des charges. La vue depuis les fenêtres, l'ensoleillement, les nuisances sonores provenant des logements voisins, la disposition par rapport aux couloirs communs : autant d'éléments qui ne peuvent être constatés qu'après l'achèvement du bâtiment. Dans l'ancien, à l'inverse, il est possible de juger sur pièces : le bien lui-même, l'état d'entretien, l'ambiance des résidents, et même le contenu des procès-verbaux d'assemblée générale affichés. Pour un acheteur qui accorde une priorité forte à « voir le bien réel avant de décider », ce seul point peut suffire à privilégier l'ancien.

[Actualisé 2026] Crédit d'impôt sur le prêt immobilier : quelle différence entre neuf et ancien ?

Pour un emménagement en 2026, c'est la réforme du crédit d'impôt sur le prêt immobilier (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo — un dispositif de réduction directe de l'impôt sur le revenu assis sur le capital restant dû au 31 décembre, sans équivalent direct en France, où le crédit immobilier ne donne lieu à aucune réduction fiscale comparable) qui a le plus rebattu les cartes entre neuf et ancien. La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a élargi le plafond d'emprunt et la durée de déduction pour les logements anciens de haute qualité, au point qu'un bien répondant à la norme ZEH (bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle) bénéficie désormais exactement des mêmes conditions que le neuf. L'idée reçue selon laquelle « le plafond de crédit d'impôt avantage toujours le neuf » ne se vérifie donc plus systématiquement à partir de 2026 : tout dépend désormais de la catégorie de performance énergétique du bien.

La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a élargi le plafond d'emprunt et la durée de déduction pour les logements existants

Selon le « Résumé de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 » (令和8年度税制改正概要, décembre Reiwa 7 / 2025) du MLIT, le crédit d'impôt sur le prêt immobilier voit sa période d'application prolongée de 5 ans, couvrant désormais les emménagements de 2026 (Reiwa 8) à 2030 (Reiwa 12). Le taux de déduction reste fixé à 0,7 %. Parallèlement, pour les logements existants à haute performance énergétique, le plafond d'emprunt est relevé, une majoration est introduite pour les ménages avec enfants, la durée de déduction est étendue à 13 ans, et le seuil de surface de plancher est assoupli à 40 m² minimum en principe.

Tableau comparatif des plafonds d'emprunt éligibles, neuf et existant (emménagements 2026-2030)

Catégorie de performance du logement	Neuf	Existant (ancien)
Logement de longue durée de qualité certifié / logement bas carbone	45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) ; 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans ※ y compris les logements achetés-revendus (rénovés par un professionnel avant revente)	35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €) ; 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans
Logement à norme ZEH (consommation d'énergie quasi nulle)	35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €) ; 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans ※ y compris les logements achetés-revendus	35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €) ; 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans
Logement conforme aux normes d'économie d'énergie	20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) ; 30 000 000 ¥ (≈ 170 455 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans ※ exclu du dispositif à partir des emménagements de 2028 ; toutefois pour les biens ayant obtenu leur autorisation de construire avant fin 2027 (et cas assimilés), plafond de 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) sur 10 ans	20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) ; 30 000 000 ¥ (≈ 170 455 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans ※ y compris les logements achetés-revendus
Autre logement (ne répondant pas aux normes d'économie d'énergie)	En principe exclu du dispositif	20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) sur 10 ans (agrandissement et rénovation inclus) ※ y compris les logements achetés-revendus

Les montants entre parenthèses correspondent au plafond d'emprunt applicable aux ménages avec enfants (foyers ayant un enfant de moins de 19 ans, ou dont l'un des conjoints a moins de 40 ans). La condition de revenu est fixée à 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €), et la condition de surface de plancher à 40 m² minimum (50 m² minimum pour les personnes dont le revenu dépasse 10 000 000 ¥, ≈ 56 818 €, et pour celles qui bénéficient de la majoration réservée aux ménages avec enfants). À partir des emménagements de l'exercice Reiwa 10 (2028), les logements neufs situés dans une « zone rouge » à risque de catastrophe — notamment les zones spéciales d'alerte aux glissements de terrain — seront exclus du dispositif (la reconstruction, les logements existants et la rénovation restent éligibles). Les logements achetés-revendus bénéficient d'un niveau de soutien équivalent au neuf, mais pour les catégories « logement conforme aux normes d'économie d'énergie » et « autre logement », les plafonds et durées indiqués sont identiques à ceux de l'existant. Ce tableau doit se lire à travers deux points essentiels : au niveau ZEH, neuf et ancien sont désormais totalement alignés ; et, côté neuf, la catégorie « logement conforme aux normes d'économie d'énergie » voit son plafond abaissé à 20 000 000 ¥ et sortira complètement du dispositif à partir des emménagements de 2028.

Simulation du plafond de déduction cumulée sur 13 ans

En appliquant le taux de déduction de 0,7 % à un solde de fin d'année atteignant chaque fois le plafond d'emprunt éligible, le montant maximal cumulé se calcule ainsi :

Cas de figure	Plafond d'emprunt	Plafond de déduction annuelle	Durée de déduction	Plafond cumulé
Neuf, logement de longue durée de qualité certifié (ménages avec enfants)	50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €)	350 000 ¥ (≈ 1 989 €)	13 ans	4 550 000 ¥ (≈ 25 852 €)
Neuf, logement de longue durée de qualité certifié (cas général)	45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €)	315 000 ¥ (≈ 1 790 €)	13 ans	4 095 000 ¥ (≈ 23 267 €)
Ancien, norme ZEH (ménages avec enfants)	45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €)	315 000 ¥ (≈ 1 790 €)	13 ans	4 095 000 ¥ (≈ 23 267 €)
Ancien, logement de longue durée de qualité certifié (cas général)	35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €)	245 000 ¥ (≈ 1 392 €)	13 ans	3 185 000 ¥ (≈ 18 097 €)
Ancien, « autre logement » (performance énergétique non certifiée)	20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €)	140 000 ¥ (≈ 795 €)	10 ans	1 400 000 ¥ (≈ 7 955 €)

Pour un même bien ancien, selon que la performance énergétique peut ou non être certifiée, le plafond de déduction cumulée bascule entre 4 095 000 ¥ (≈ 23 267 €) et 1 400 000 ¥ (≈ 7 955 €), soit un écart pouvant atteindre 2 695 000 ¥ (≈ 15 312 €). Un montant qui dépasse fréquemment ce qu'une négociation à la baisse sur le prix du bien permettrait d'obtenir.

Ce tableau ne présente que des plafonds. Conformément aux fiches n° 1211-1 et n° 1211-3 de l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA — l'équivalent japonais de la direction générale des finances publiques), le montant réellement déduit se calcule chaque année selon la formule solde restant dû au 31 décembre × 0,7 % (dans la limite du plafond de déduction), et vient en déduction de l'impôt sur le revenu dû au titre de chaque année. Si le montant emprunté n'atteint pas le plafond, ou si la charge d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation locale est inférieure au montant théorique, le plafond indiqué dans le tableau ne pourra pas être utilisé en totalité. Vérifiez votre propre montant d'emprunt prévisionnel ainsi que votre certificat de retenue à la source (源泉徴収票, gensen chōshūhyō).

Pour l'ancien, la première chose à vérifier est l'existence d'un certificat de performance énergétique

Pour bénéficier de l'élargissement du crédit d'impôt sur un appartement ancien, la performance énergétique doit être justifiée par un document écrit. Avant d'engager le compromis de vente, vérifiez auprès de l'agence immobilière l'existence d'un « rapport d'évaluation de la performance du logement à la construction » (建設住宅性能評価書) ou d'un « certificat de performance énergétique résidentielle » (住宅省エネルギー性能証明書). En l'absence de certificat, le bien est classé « autre logement », et le plafond reste limité à 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) sur 10 ans.

Pour un achat envisagé avec un projet de rénovation, il peut être avantageux de concevoir conjointement la réduction fiscale liée aux travaux et le crédit d'impôt sur le prêt immobilier. Pour aller plus loin, consultez notre article sur le barème de référence 2026 des montants de crédit d'impôt et les exemples de calcul de la réduction fiscale liée à la rénovation.

Quelle différence entre neuf et ancien sur les frais dus à l'achat ?

À ne comparer que le prix du bien, on passe à côté d'une asymétrie de frais propres à chaque catégorie. L'ancien entraîne des frais d'agence, tandis que le neuf bénéficie d'une réduction de taxe foncière. Ces deux éléments peuvent, à eux seuls, faire varier le coût total de plusieurs centaines de milliers à plus d'un million de yens.

L'ancien implique des frais d'agence (1 716 000 ¥, ≈ 9 750 €, pour un bien à 50 000 000 ¥)

Le plafond de la commission qu'un agent immobilier agréé (宅地建物取引業者, takuchi tatemono torihiki gyōsha) peut percevoir pour la négociation d'une vente est fixé par un avis du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (avis n° 1552 de l'ancien ministère de la Construction de Shōwa 45 [1970], dernière révision le 21 juin Reiwa 6 / 2024). Le plafond, taxe sur la consommation comprise, s'établit à 5,5 % sur la tranche du prix jusqu'à 2 000 000 ¥ (≈ 11 364 €), à 4,4 % sur la tranche comprise entre 2 000 000 et 4 000 000 ¥, et à 3,3 % sur la tranche excédant 4 000 000 ¥. Ce système de commission dégressive par paliers de prix diffère sensiblement de l'usage français, où le taux — libre et négocié — se calcule le plus souvent en pourcentage unique appliqué à l'ensemble du prix de vente.

Pour l'achat par agence d'un appartement ancien à 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €), le calcul du plafond donne : 2 000 000 ¥ × 5,5 % = 110 000 ¥ (≈ 625 €) ; 2 000 000 ¥ × 4,4 % = 88 000 ¥ (≈ 500 €) ; 46 000 000 ¥ (≈ 261 364 €) × 3,3 % = 1 518 000 ¥ (≈ 8 625 €), soit un total de 1 716 000 ¥ (≈ 9 750 €, taxes comprises). La formule rapide couramment utilisée au Japon, « (prix × 3 % + 60 000 ¥) × 1,1 », donne exactement le même résultat.

À l'inverse, l'achat direct d'un appartement neuf en copropriété auprès du promoteur (vente directe par le vendeur, sans intermédiaire) ne génère aucuns frais d'agence, faute d'agence à proprement parler. Certains montages font toutefois intervenir une société de vente en représentation, auquel cas des frais peuvent s'appliquer : vérifiez le mode de commercialisation avant de signer. Notez qu'un régime spécial s'applique aux petits biens vacants d'une valeur inférieure ou égale à 800 000 ¥ (≈ 4 545 €), pour lesquels la commission perçue auprès du mandant est plafonnée à 330 000 ¥ (≈ 1 875 €, soit 300 000 ¥ × 1,1). L'ensemble des frais annexes à l'achat d'un bien ancien est détaillé dans notre article la vue d'ensemble des frais annexes lors de l'achat d'un appartement ancien.

Comparatif des frais propres au neuf et des frais propres à l'ancien

Poste	Appartement neuf en copropriété	Appartement ancien
Frais d'agence	Aucuns en cas de vente directe par le promoteur	En cas de médiation, plafond de 3,3 % sur la tranche excédant 4 000 000 ¥ (soit 1 716 000 ¥, ≈ 9 750 €, pour un bien à 50 000 000 ¥)
Réduction de taxe foncière pour le neuf	Taxe divisée par 2 : 5 ans pour une copropriété, 7 ans pour une copropriété certifiée « logement de longue durée de qualité »	Non applicable
Abattement de la base d'imposition de la taxe d'acquisition immobilière	12 000 000 ¥ (≈ 68 182 €) ; 13 000 000 ¥ (≈ 73 864 €) pour un logement de longue durée de qualité certifié	Abattement variable selon la date de construction ; plus le bien est ancien, plus l'abattement est faible
Plafond d'emprunt du crédit d'impôt sur le prêt immobilier (catégorie la plus favorable)	45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) ; 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €) pour les ménages avec enfants, × 13 ans	35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €) ; 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, × 13 ans
Perspective sur le fonds de réserve pour grosses réparations	Système de cotisation progressive fréquent ; le montant futur doit être vérifié dans le plan de grosses réparations	Montant actuel de cotisation, solde et historique des hausses passées vérifiables avant l'achat
Marge de négociation sur le prix	Prix de vente fixé par le promoteur, marge en principe limitée	Marge existante selon la situation propre au vendeur

Pour le neuf, l'abattement de la taxe d'acquisition immobilière atteint 12 000 000 ¥ (≈ 68 182 €), porté à 13 000 000 ¥ (≈ 73 864 €) pour un logement de longue durée de qualité certifié

La réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 a également prolongé de 5 ans le régime spécial applicable au logement de longue durée de qualité certifié. L'abattement appliqué à la base d'imposition de la taxe d'acquisition immobilière (不動産取得税, fudōsan shutokuzei — une taxe locale ponctuelle due lors de l'acquisition d'un bien, sans équivalent direct dans le système français où les droits de mutation jouent un rôle comparable mais suivent un calcul distinct) s'élève à 12 000 000 ¥ (≈ 68 182 €) pour un logement standard, contre 13 000 000 ¥ (≈ 73 864 €) pour un logement de longue durée de qualité certifié. Un abattement existe également pour les logements anciens, mais son montant est fixé en fonction de la date de construction du bien : plus le bien est ancien, plus l'abattement est faible. Le montant précis doit être vérifié auprès de la préfecture (都道府県) où se situe le bien. Les modalités de calcul de la taxe d'acquisition pour l'ancien et les conditions d'allègement applicables sont détaillées dans notre article les exemples de calcul et les conditions d'allègement de la taxe d'acquisition immobilière pour un appartement ancien.

Les données : qui achète du neuf, qui achète de l'ancien au Japon aujourd'hui ?

Après avoir posé les dispositifs et les prix, il reste à examiner le profil réel des acheteurs. La source primaire ici est l'« Enquête auprès des utilisateurs du prêt Flat 35 — exercice 2025 » (2025年度【フラット35】利用者調査結果), publiée le 24 juillet 2026 par l'Organisme japonais de soutien au financement du logement (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency, JHF), portant sur 35 553 dossiers, hors renégociations de prêt. Le Flat 35 (フラット35) est un prêt immobilier à taux fixe sur toute la durée, garanti par cet organisme public et distribué par un réseau de banques privées — un mécanisme de refinancement hypothécaire d'État sans équivalent direct dans le système bancaire français, où le prêt à taux fixe classique est proposé directement par les banques commerciales sans intermédiation publique de ce type.

Financement moyen requis : 58 820 000 ¥ contre 36 020 000 ¥ ; revenu du foyer moyen : 10 410 000 ¥ contre 7 450 000 ¥

Poste	Copropriété (neuf)	Appartement ancien
Financement moyen requis	58 820 000 ¥ (≈ 334 205 €) (+2 900 000 ¥, ≈ +16 477 €, sur un an)	36 020 000 ¥ (≈ 204 659 €) (+5 690 000 ¥, ≈ +32 330 €, sur un an)
Revenu moyen du foyer	10 410 000 ¥ (≈ 59 148 €) (+20 000 ¥, ≈ +114 €, sur un an)	7 450 000 ¥ (≈ 42 330 €) (+950 000 ¥, ≈ +5 398 €, sur un an)
Part d'utilisation	7,9 % (+0,7 pt sur un an)	15,4 % (+1,1 pt sur un an)
Ancienneté moyenne du bien	—	28,7 ans (−1,6 an sur un an)

L'écart de financement requis atteint 22 800 000 ¥ (≈ 129 545 €), celui du revenu du foyer 2 960 000 ¥ (≈ 16 818 €). Fait notable : le financement requis pour un appartement ancien a progressé de 5 690 000 ¥ (≈ 32 330 €) sur un an, dépassant la hausse de 2 900 000 ¥ (≈ 16 477 €) observée dans le neuf. La hausse des prix de l'ancien progresse donc plus vite, ce qui concorde avec les données de transactions conclues de REINS présentées plus haut. L'âge moyen de l'ensemble des utilisateurs s'établissait à 43,3 ans, et le taux d'effort moyen (part du revenu consacrée au remboursement) à 22,8 %. Pour un lecteur français, ce taux d'effort reste bien en deçà du plafond de 35 % généralement retenu par les banques françaises (hors assurance) au titre des règles du Haut Conseil de stabilité financière — un signe de la prudence structurelle du système de financement japonais, où l'âge moyen des emprunteurs est également plus élevé que la moyenne des primo-accédants français, qui se situe le plus souvent entre 30 et 35 ans.

Pour la première fois depuis le début de l'enquête, l'ancien devient la catégorie la plus utilisée (35,9 %)

Dans la même enquête, la répartition par type de financement (mode de construction) fait apparaître le logement ancien (appartement ancien + maison individuelle ancienne) comme catégorie la plus utilisée, à 35,9 % (+1,1 pt sur un an). C'est la première fois que l'ancien devient la catégorie majoritaire depuis le début de cette enquête en 2004. Le détail se répartit en 20,5 % pour la maison individuelle ancienne et 15,4 % pour l'appartement ancien. Le logement neuf en copropriété/lotissement représente 31,4 % (dont 7,9 % pour la copropriété neuve et 23,5 % pour la maison individuelle neuve en lotissement), et la maison individuelle construite sur commande 32,7 %.

Ces données traduisent un changement structurel : dans un contexte de hausse des prix, le choix des acheteurs se déplace vers l'ancien. Il ne s'agit toutefois pas simplement d'un raisonnement « l'ancien est plus avantageux » : ce basculement résulte aussi du recul continu de l'offre de logements neufs elle-même — 7 989 unités mises en vente au premier semestre, en baisse pour la cinquième année consécutive — et d'une hausse des prix qui dépasse la progression des revenus des ménages. La logique de négociation de prix propre à l'achat d'un bien ancien est détaillée dans notre article les usages du marché en matière de décote et la conduite de la négociation de prix pour un appartement ancien.

Neuf ou ancien : comment trancher selon votre objectif

Au regard de l'ensemble des chiffres présentés jusqu'ici, la question à trancher n'est pas vraiment « neuf ou ancien », mais plutôt un arbitrage entre trois critères : la catégorie de performance énergétique du bien, la durée d'occupation envisagée, et le niveau de visibilité que vous pouvez obtenir sur les charges futures.

Le neuf convient particulièrement dans les cas suivants

• Vous envisagez de rester au moins 10 ans dans le logement. La décote liée aux coûts commerciaux du promoteur peut alors être absorbée par la durée d'occupation.
• Vous appartenez à un ménage avec enfants et pouvez opter pour un logement de longue durée de qualité certifié. Avec un plafond d'emprunt de 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €) sur 13 ans, le plafond de déduction cumulée atteint jusqu'à 4 550 000 ¥ (≈ 25 852 €).
• Vous souhaitez sécuriser par écrit la performance énergétique et les garanties. La conformité aux normes d'économie d'énergie est désormais obligatoire, et s'accompagne de la garantie décennale de la loi sur la qualité des logements ainsi que du dispositif obligatoire de couverture financière.
• Vous voulez tirer parti de la période de réduction de la taxe foncière. La taxe est divisée par deux pendant 5 ans pour une copropriété, et 7 ans pour une copropriété certifiée « logement de longue durée de qualité ».

L'ancien convient particulièrement dans les cas suivants

• La localisation est votre priorité absolue. Même dans des zones où aucune offre de neuf n'existe, l'ancien conserve des options disponibles.
• Vous recherchez le meilleur rapport qualité-prix dans la tranche des 10 à 20 ans d'ancienneté. Le prix au m² y est inférieur de 13,5 % à 35,5 % par rapport au neuf, pour une usure du bâtiment encore limitée.
• Vous voulez décider en ayant vu le bien réel et son état d'entretien. Il est possible de signer après avoir vérifié le plan de grosses réparations à long terme, le solde du fonds de réserve, et même les procès-verbaux d'assemblée générale.
• Vous pouvez choisir un bien disposant d'un certificat de performance énergétique. Au niveau ZEH, le crédit d'impôt sur le prêt immobilier s'applique aux mêmes conditions que pour le neuf.
• Vous achetez dans une optique de rénovation, pour adapter l'aménagement intérieur à votre usage. La combinaison avec la réduction fiscale liée aux travaux peut également être conçue en amont.

5 points à vérifier avant de trancher

1. La catégorie de performance énergétique et l'existence d'un certificat. Le plafond d'emprunt éligible au crédit d'impôt varie, selon la catégorie, de 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) à 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €). Pour l'ancien, l'existence du document écrit constitue le point de bascule.
2. La durée du plan de grosses réparations à long terme. Vérifiez si le fonds de réserve est fixé sur la base d'un plan d'au moins 30 ans. Dans le neuf, 75,3 % des copropriétés répondent à ce critère.
3. Le mode de cotisation du fonds de réserve pour grosses réparations. En cas de système progressif, vérifiez chiffre à l'appui à quelle année et jusqu'à quel niveau le montant doit augmenter.
4. Le solde du fonds de réserve est-il suffisant par rapport au plan ? Dans l'ancien, 36,6 % des copropriétés présentent un déficit. Recoupez les procès-verbaux d'assemblée générale et le plan de grosses réparations à long terme.
5. L'année de construction et la résistance sismique. Pour bénéficier du crédit d'impôt sur un bien ancien, la date de construction inscrite au registre foncier doit être postérieure au 1ᵉʳ janvier de l'ère Shōwa 57 (1982). Pour un bien antérieur, il faut démontrer la conformité aux normes parasismiques, notamment par un certificat de conformité sismique (耐震基準適合証明書) (fiche NTA n° 1211-3).

Chez INA&Associates, lorsqu'un client nous consulte pour un projet d'achat, nous veillons à présenter les inconvénients avec la même précision que les avantages : le fait que le fonds de réserve indiqué dans les documents commerciaux d'un bien neuf ne soit souvent qu'un montant d'appel, ou le fait que le crédit d'impôt sur un bien ancien sans certificat s'arrête après 10 ans. Nous partageons ces informations en amont, par conviction : c'est cette transparence, plus que toute autre chose, qui construit une relation de confiance durable avec nos clients.

Foire aux questions (FAQ)

Q. Quel est l'écart de prix entre un appartement neuf et un appartement ancien ?

R. En 2026, dans le Grand Tokyo, le prix au m² s'établit à 1 514 000 ¥ (≈ 8 602 €) pour le neuf, contre 1 531 000 ¥ (≈ 8 699 €) pour l'ancien de moins de 5 ans, 1 309 000 ¥ (≈ 7 438 €) pour l'ancien de moins de 10 ans, 977 000 ¥ (≈ 5 551 €) pour l'ancien de moins de 20 ans, et 471 000 ¥ (≈ 2 676 €) au-delà de 30 ans. L'ancien récent est même plus cher que le neuf ; l'écart ne se creuse qu'au-delà de 10 ans d'ancienneté. Comparer directement le prix moyen du neuf (101 350 000 ¥, ≈ 575 852 €) et le prix de vente moyen conclu de l'ancien (52 020 000 ¥, ≈ 295 568 €) donne une impression d'écart exagérée : les deux séries n'ont ni la même population de référence, ni la même méthode de calcul, ni la même répartition géographique de l'offre. Comparez toujours le prix au m², à zone géographique et tranche d'ancienneté identiques.

Q. Qu'est-ce que la « prime du neuf » ? De combien baisse-t-elle en pourcentage ?

R. La prime du neuf désigne la part du prix de vente correspondant aux coûts commerciaux du promoteur — appartement témoin, publicité, commissions des équipes de vente — et non à la valeur intrinsèque du logement. Sur les données réelles du Grand Tokyo en 2026, face à un prix au m² de 1 514 000 ¥ (≈ 8 602 €) dans le neuf, l'ancien de moins de 10 ans s'établit à 1 309 000 ¥ (≈ 7 438 €), soit −13,5 %, l'ancien de moins de 20 ans à −35,5 %, et l'ancien de plus de 30 ans à −68,9 %. Cet écart n'inclut toutefois pas uniquement la disparition des coûts commerciaux : il intègre aussi l'usure liée à l'âge du bien, l'obsolescence des équipements, et les écarts de génération entre normes parasismiques et normes d'économie d'énergie. Aucune statistique officielle n'isole le seul taux de baisse immédiatement après la livraison.

Q. Pour un emménagement en 2026, le crédit d'impôt sur le prêt immobilier est-il plus avantageux pour le neuf ou pour l'ancien ?

R. Cela dépend de la catégorie de performance énergétique du bien. Pour un logement à norme ZEH, neuf comme ancien bénéficient des mêmes conditions : 35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €), 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €) pour les ménages avec enfants, sur 13 ans. Pour un logement de longue durée de qualité certifié, le neuf est plus avantageux, avec 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €), 50 000 000 ¥ (≈ 284 091 €) pour les ménages avec enfants, contre 35 000 000 ¥ (≈ 198 864 €), 45 000 000 ¥ (≈ 255 682 €), pour l'ancien. À l'inverse, un bien ancien dont la performance énergétique n'est pas certifiée est classé « autre logement » et son plafond reste limité à 20 000 000 ¥ (≈ 113 636 €) sur 10 ans, réduisant le plafond de déduction cumulée de jusqu'à 2 695 000 ¥ (≈ 15 312 €). Si vous envisagez l'ancien, vérifiez avant la signature l'existence d'un certificat de performance énergétique résidentielle ou équivalent.

Q. Que couvre la garantie décennale d'un appartement neuf ?

R. En vertu de la loi relative à la promotion de la garantie de qualité des logements (品確法, Hinkakuhō), le vendeur est tenu, pendant 10 ans à compter de la livraison, à une responsabilité pour vices cachés portant sur les éléments structurels porteurs (fondations, poteaux, murs porteurs, toiture, etc.) et sur les éléments assurant l'étanchéité contre les infiltrations d'eau de pluie. L'aménagement intérieur et les équipements ne sont pas couverts : vérifiez le périmètre de la garantie propre au promoteur ou au fabricant. De plus, en vertu de la loi sur la couverture financière des vices cachés des logements, le vendeur est tenu de souscrire une assurance ou de consigner une caution, garantissant la prise en charge des frais de réparation même en cas de faillite du vendeur.

Q. Jusqu'à combien le fonds de réserve pour grosses réparations d'un appartement neuf peut-il augmenter à l'avenir ?

R. Cela dépend du plan de grosses réparations à long terme propre à chaque bien, mais le repère indicatif des lignes directrices du MLIT, pour un immeuble de moins de 20 étages et d'une surface de plancher construite entre 5 000 et 10 000 m², s'établit à 252 ¥/m²/mois (≈ 1,43 €, fourchette 170-320 ¥ soit ≈ 0,97-1,82 €). Pour 70 m², cela correspond à 17 640 ¥/mois (≈ 100 €, fourchette 11 900-22 400 ¥ soit ≈ 68-127 €). Pour les tours de plus de 20 étages, le repère grimpe à 338 ¥/m²/mois (≈ 1,92 €, fourchette 240-410 ¥ soit ≈ 1,36-2,33 €), avec un surcoût supplémentaire en cas de parking mécanisé. Le montant moyen réellement constaté n'est que de 13 054 ¥ (≈ 74 €) : pour un bien où l'écart entre le montant annoncé à la vente et ce repère est important, présumez qu'un système de cotisation progressive prévoit une hausse future, et vérifiez dans le plan les montants prévus année par année.

Sources et références

• Fédération immobilière de l'Est du Japon (東日本不動産流通機構, REINS Est), « REINS TOPIC — Appartements et maisons individuelles anciens dans le Grand Tokyo : transactions conclues par zone et tranche d'ancienneté [avril-juin 2026] » (17 juillet 2026, PDF) — nombre de transactions conclues, prix au m², prix de vente et surface privative par tranche d'ancienneté
• Fédération immobilière de l'Est du Japon, « Documents statistiques » — page source du document ci-dessus
• Institut de recherche économique immobilière (不動産経済研究所, REEI), « Tendances du marché des appartements neufs en copropriété dans le Grand Tokyo — premier semestre 2026 (janvier-juin) » (21 juillet 2026, PDF) — nombre de mises en vente, prix moyen, prix au m², taux de contractualisation du premier mois, détail par zone
• Institut de recherche économique immobilière, « Tendances du marché des copropriétés » — page source du document ci-dessus
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT, 国土交通省), « Résumé de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 » (décembre Reiwa 7 / 2025, PDF) — plafonds d'emprunt et durée de déduction du crédit d'impôt sur le prêt immobilier, prolongation de la réduction de moitié de la taxe foncière pour le neuf, régime spécial du logement de longue durée de qualité certifié
• MLIT, « Crédit d'impôt sur le prêt immobilier » — prolongation de la période d'application, élargissement pour les logements existants, condition de surface de plancher
• Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), « Fiche n° 1211-1 — Construction ou acquisition d'un logement neuf et occupation à titre de résidence à compter de Reiwa 4 [2022] (crédit d'impôt spécial sur le prêt immobilier) » — méthode de calcul du montant déductible, définition des personnes éligibles au régime spécial (ménages avec enfants, etc.)
• Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), « Fiche n° 1211-3 — Acquisition d'un logement ancien et occupation à titre de résidence à compter de Reiwa 4 [2022] (crédit d'impôt spécial sur le prêt immobilier) » — condition de date de construction pour les logements anciens (postérieure au 1ᵉʳ janvier Shōwa 57 / 1982), justification de la conformité aux normes parasismiques, relation entre montant déductible et impôt sur le revenu dû
• Organisme japonais de soutien au financement du logement (住宅金融支援機構, JHF), « Enquête auprès des utilisateurs du prêt Flat 35 — exercice 2025 : résumé des résultats » (24 juillet Reiwa 8 / 2026, PDF) — financement moyen requis, revenu moyen du foyer, part d'utilisation par type de financement
• JHF, « Enquête auprès des utilisateurs du prêt Flat 35 — exercice 2025 : tableaux récapitulatifs » (PDF) — ancienneté moyenne des appartements anciens financés
• JHF, « Enquête auprès des utilisateurs du prêt Flat 35 — exercice 2025 » — page source des documents ci-dessus
• MLIT, « Résumé des résultats de l'enquête générale Reiwa 5 [2023] sur les copropriétés » (PDF) — montants moyens des frais de gestion et du fonds de réserve, répartition des modes de cotisation, excédents et déficits du fonds de réserve
• MLIT, « Résultats de l'enquête générale Reiwa 5 [2023] sur les copropriétés — synthèse » (21 juin Reiwa 6 / 2024) — communiqué de presse et graphiques
• MLIT, « Lignes directrices relatives au fonds de réserve pour grosses réparations des copropriétés » (révision de juin Reiwa 6 / 2024, PDF) — repère indicatif et fourchette du montant mensuel par m² de surface privative, aperçu des 366 cas étudiés
• Avis du MLIT, « Montant de la rémunération que les agents immobiliers agréés peuvent percevoir pour la vente de terrains ou de bâtiments » (dernière révision le 21 juin Reiwa 6 / 2024, PDF) — plafond de la commission de médiation pour une vente, régime spécial pour les petits biens vacants de faible valeur
• MLIT, « [Article 10 de la loi sur l'économie d'énergie dans les bâtiments] Extension du champ d'application de l'obligation de conformité aux normes d'économie d'énergie » — obligation de conformité aux normes d'économie d'énergie pour tous les logements neufs
• MLIT, « À compter du 1ᵉʳ avril Reiwa 7 [2025], la généralisation de l'obligation de conformité aux normes d'économie d'énergie et la révision des règles structurelles entrent en vigueur » (16 avril Reiwa 6 / 2024) — date d'entrée en vigueur de la généralisation, exclusion des constructions de 10 m² ou moins de surface de plancher
• MLIT, « Loi relative à la promotion de la garantie de qualité des logements (品確法, Hinkakuhō) » — responsabilité décennale pour vices cachés du vendeur d'un logement neuf
• MLIT, « Loi relative à l'assurance de l'exécution de la responsabilité pour vices cachés spécifiques des logements (住宅瑕疵担保履行法) » — dispositif obligatoire de couverture financière par assurance ou consignation d'une caution
• MLIT, « Site d'information sur la loi relative à l'assurance de l'exécution de la responsabilité pour vices cachés spécifiques des logements et le soutien global à la sérénité du logement » — éléments couverts par la responsabilité décennale pour vices cachés, entrée en vigueur de l'obligation de couverture financière au 1ᵉʳ octobre Heisei 21 (2009)