Apê Novo ou Usado no Japão: Vantagens, Desvantagens e Preços

O mercado imobiliário residencial do Japão opera com um sistema de precificação, propriedade e financiamento que não tem equivalente direto no Brasil ou em Portugal — e o primeiro semestre de 2026 trouxe um dado que contraria a intuição de praticamente qualquer investidor estrangeiro. No Grande Tóquio (首都圏, Shutoken — a região metropolitana que reúne a capital Tóquio e as províncias vizinhas de Kanagawa, Saitama e Chiba), o preço por metro quadrado de apartamentos novos (新築マンション, shinchiku mansion) foi de ¥1.514.000/m² (aproximadamente R$54.500/m², câmbio de referência de agosto de 2026), segundo o Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所, Instituto de Economia Imobiliária, divulgado em 21 de julho de 2026). Já o preço de fechamento de apartamentos usados (中古マンション, chūko mansion) com até 5 anos de construção foi de ¥1.531.000/m² (cerca de R$55.100/m²), segundo a Real Estate Information Network for East Japan (東日本不動産流通機構, Rede de Informação Imobiliária do Leste do Japão — conhecida no mercado japonês como "REINS", divulgado em 17 de julho de 2026). Ou seja: o usado recente custa mais por metro quadrado do que o novo. No Brasil e em Portugal, um lançamento ou imóvel novo quase sempre mantém uma vantagem de preço sobre o usado equivalente por vários anos; no Japão essa vantagem desaparece muito mais rápido, e em alguns segmentos já nasce invertida. Entender por que isso acontece é essencial para qualquer decisão de compra no país. A escolha entre novo e usado, portanto, não se resume a "qual é mais barato" — é uma questão de custo total, que inclui a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除), o imposto predial (固定資産税), a comissão de corretagem e o fundo de reserva para reformas (修繕積立金).

Este artigo foi escrito para quem já reduziu a busca a poucos imóveis no Japão e está decidindo, dentro do mesmo orçamento, entre um apartamento novo ou um usado — recente ou mais antigo. Em vez de listar vantagens e desvantagens em termos genéricos, mostramos, com números e fontes primárias japonesas, quantos pontos percentuais do "prêmio de novo" desaparecem em cada faixa de idade do imóvel, qual é a diferença na dedução do financiamento habitacional para quem se muda em 2026, e qual é o valor da redução de impostos exclusiva para imóveis novos. Para o investidor estrangeiro, esses números também funcionam como uma introdução ao funcionamento do mercado residencial japonês — que segue regras próprias, distintas tanto do mercado brasileiro quanto do português.

Os pontos principais deste artigo

• O "prêmio de novo" (新築プレミアム) pode ser quantificado por faixa de idade do imóvel. Frente aos ¥1.514.000/m² (R$54.500/m²) do novo, o usado com até 10 anos custa ¥1.309.000/m² (R$47.100/m²) — 13,5% a menos —, o de até 20 anos custa ¥977.000/m² (R$35.200/m²) — 35,5% a menos — e o de mais de 30 anos custa ¥471.000/m² (R$17.000/m²) — 68,9% a menos.
• Por outro lado, o usado com até 5 anos custa ¥1.531.000/m² (R$55.100/m²), superando o novo — o que mostra que a premissa "imóvel novo é sempre mais caro" simplesmente não se sustenta no Grande Tóquio de 2026.
• A reforma tributária do ano fiscal de Reiwa 8 (令和8年度税制改正 — no calendário japonês, o ano fiscal Reiwa 8 corresponde a abril de 2026 a março de 2027) ampliou a dedução do financiamento habitacional para imóveis usados de alta eficiência energética: um usado com certificação ZEH agora tem o mesmo teto de financiamento do novo — ¥35.000.000 (R$1.260.000), ou ¥45.000.000 (R$1.620.000) para famílias com filhos — por 13 anos.
• Mas o usado que não comprova desempenho energético é enquadrado como "outros imóveis residenciais" (その他住宅) e fica limitado a ¥20.000.000 (R$720.000) por 10 anos — uma diferença de até ¥2.695.000 (R$97.020) no teto total da dedução.
• A redução de 50% no imposto predial (固定資産税, koteishisan-zei) dura 5 anos para apartamentos e 7 anos para apartamentos com certificação de longa duração (認定長期優良マンション) — mas é um benefício exclusivo de imóveis novos; imóveis usados não têm acesso a ele.
• O método mais comum de reajuste do fundo de reserva para reformas (修繕積立金) é o de "aumento escalonado" (段階増額積立方式), adotado em 47,1% dos condomínios — e quanto mais recente o prédio, maior a proporção que usa esse método. Julgar o custo de manutenção só pelo valor apresentado na venda pode subestimar o gasto real nos anos seguintes.

Qual é, na prática, a diferença de preço entre apartamento novo e usado no Japão?

Em 2026, no Grande Tóquio, a diferença de preço entre imóvel novo e usado não pode ser resumida numa proporção fixa do tipo "o novo custa de 20% a 40% a mais". Comparando o preço por metro quadrado, o usado com até 5 anos está praticamente no mesmo patamar do novo — e chega a superá-lo ligeiramente. A diferença só se abre com clareza a partir dos 10 anos de construção. Diferentemente do padrão mais comum no Brasil, onde um lançamento tende a manter vantagem de preço sobre o usado por bem mais tempo, no Japão essa vantagem evapora de forma muito mais rápida — em parte porque os prédios japoneses são avaliados com peso forte na idade da estrutura e no ciclo de renovação das normas antissísmicas e de eficiência energética, um fator quase ausente na precificação brasileira ou portuguesa. Antes de tudo, vejamos os números do lado novo e do lado usado lado a lado.

No Grande Tóquio, o apartamento novo custa em média ¥101.350.000 (R$3.648.600) e ¥1.514.000/m² (R$54.500/m²) no 1º semestre de 2026

Segundo o relatório "Tendências do Mercado de Apartamentos Novos à Venda no Grande Tóquio — 1º Semestre de 2026" (首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期), divulgado em 21 de julho de 2026 pelo Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所, Instituto de Economia Imobiliária), o Grande Tóquio teve, entre janeiro e junho de 2026, 7.989 unidades novas colocadas à venda (queda de 0,8% frente ao mesmo período do ano anterior), com preço médio por unidade de ¥101.350.000 (R$3.648.600) e preço médio por metro quadrado de ¥1.514.000 (R$54.500). Foi a primeira vez que o preço médio superou os ¥100.000.000 (R$3.600.000) num primeiro semestre desde o início da série histórica. Frente ao ano anterior, o preço médio subiu 13,1% e o preço por metro quadrado, 12,1%. A taxa de contratação no primeiro mês de lançamento foi de 64,8%.

O preço por metro quadrado varia fortemente por região: nos 23 distritos centrais de Tóquio (東京23区, Tōkyō 23-ku — a área mais central da capital, que reúne bairros como Shibuya, Minato e Chiyoda e funciona, para efeitos de mercado imobiliário, como uma "cidade dentro da cidade"), o valor é de ¥2.226.000/m² (R$80.100/m², preço médio de ¥142.490.000 / R$5.129.600); fora dos 23 distritos, ¥1.118.000/m² (R$40.200/m², média de ¥75.500.000 / R$2.718.000); em Kanagawa, ¥1.234.000/m² (R$44.400/m², média de ¥83.460.000 / R$3.004.600); em Saitama, ¥985.000/m² (R$35.500/m², média de ¥64.690.000 / R$2.328.800); e em Chiba, ¥1.246.000/m² (R$44.900/m², média de ¥89.970.000 / R$3.238.900). Como a média do Grande Tóquio é fortemente puxada para cima pelos preços altos dos 23 distritos centrais, quem está avaliando uma região fora deles deve comparar com o número específico daquela área — não com a média regional.

Preço por m² e valor de fechamento de usados por faixa de idade do imóvel (dados REINS, abril–junho de 2026)

Do lado do usado, a referência é o dado real de fechamento de negócio divulgado em 17 de julho de 2026 pela East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構, "REINS do Leste do Japão") no relatório "REINS TOPIC — Situação de Fechamento de Apartamentos e Casas Usadas no Grande Tóquio, por Região e Faixa de Idade do Imóvel [abril–junho de 2026]". No total do Grande Tóquio, foram 11.849 negócios fechados, com preço médio por m² de ¥831.000 (R$29.900) e preço médio de fechamento de ¥52.020.000 (R$1.872.700). Por faixa de idade do imóvel, o quadro é o seguinte. A última coluna mostra a variação em relação ao preço por m² do novo (¥1.514.000 / R$54.500), tomado como base 100.

Fontes: East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構, REINS) — "REINS TOPIC — Situação de Fechamento de Apartamentos e Casas Usadas no Grande Tóquio, por Região e Faixa de Idade do Imóvel [abril–junho de 2026]"; Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所) — "Tendências do Mercado de Apartamentos Novos à Venda no Grande Tóquio — 1º Semestre de 2026". A diferença frente ao preço por m² do novo é um valor de referência calculado pela INA&Associates a partir de ¥1.514.000/m² como base. Os valores em reais usam uma taxa de referência aproximada de agosto de 2026 (¥1 ≈ R$0,036) e servem apenas para dimensionamento; consulte a cotação do dia antes de qualquer decisão.

Restringindo a análise só à área central de Tóquio (都区部), o usado com até 5 anos tem preço médio de ¥2.335.000/m² (R$84.100/m²) e preço de fechamento médio de ¥138.480.000 (R$4.985.300) — superando o preço do novo nos 23 distritos centrais (¥2.226.000/m² / R$80.100/m²). Na prática, o usado recente da área central de Tóquio é negociado a um preço por metro quadrado mais alto do que o novo. Para o investidor estrangeiro habituado à lógica de que "lançamento sempre vale mais", esse é um dos pontos mais contraintuitivos do mercado japonês.

Quanto vale, em porcentagem, o "prêmio de novo" (新築プレミアム)?

O "prêmio de novo" (新築プレミアム, shinchiku puremiamu) é um conceito específico do mercado imobiliário japonês: refere-se à parcela do preço de um imóvel novo que corresponde a custos comerciais — decoração do apartamento-modelo (モデルルーム), publicidade, comissões da equipe de vendas — e não ao valor de uso do imóvel em si. Como esses custos não são recuperáveis no momento da entrega das chaves, quem revende um imóvel novo logo após a compra tende a receber menos do que pagou. É um mecanismo parecido, em espírito, com a desvalorização de um carro zero-quilômetro ao sair da concessionária — mas no Japão ele é mensurável, ano a ano, através dos dados oficiais de fechamento de negócios.

Pela tabela acima: frente aos ¥1.514.000/m² do novo, o usado com até 10 anos custa ¥1.309.000/m², uma queda de 13,5% em uma década. Aos 20 anos, a queda é de 35,5%; acima de 30 anos, de 68,9%. É importante notar que essa queda não representa apenas o desaparecimento do prêmio de novo. Conforme o imóvel envelhece, desgaste da estrutura, obsolescência de instalações, diferenças de geração nas normas antissísmicas e de eficiência energética, e o próprio nível de preço vigente na época do lançamento se acumulam para formar a diferença de preço. Não existe estatística oficial que isole "quanto o preço cai só nos primeiros meses após a entrega"; a tabela deve ser lida como um retrato de quanto o mercado avalia cada faixa de idade do imóvel, não como uma curva de depreciação pura.

Por que não se deve comparar diretamente o preço médio do novo com o preço de fechamento do usado

Colocar lado a lado o preço médio do novo (¥101.350.000 / R$3.648.600) e o preço médio de fechamento do usado (¥52.020.000 / R$1.872.700) e concluir que "o novo custa quase o dobro" é um erro metodológico. As duas séries têm população, método de coleta e composição regional diferentes.

• O número do novo é "a média do preço de lançamento dos imóveis colocados à venda"; o do usado é "a média do preço efetivamente fechado em negócios reais". Preço de lançamento e preço de fechamento são coisas distintas.
• No novo, os 23 distritos centrais de Tóquio respondem por 33,6% das unidades lançadas, e imóveis de alto padrão puxam a média para cima. No usado, os negócios com mais de 30 anos de construção somam 5.016 casos — 42% do total — e puxam a média para baixo.
• A área privativa também difere. A média do novo, calculada a partir do preço médio e do preço por m² divulgados, gira em torno de 67 m²; a média do usado é de 62,6 m².

Para comparar corretamente, use o preço por metro quadrado, na mesma região e na mesma faixa de idade do imóvel — nunca o preço total por unidade isoladamente. É por isso que as tabelas deste artigo são organizadas em torno do preço por m².

Quais são as vantagens de comprar um apartamento novo no Japão?

A vantagem do imóvel novo no Japão está menos no acabamento do que naquilo que é garantido por lei: a obrigatoriedade de atender ao padrão de eficiência energética, a responsabilidade do vendedor por vícios estruturais durante 10 anos sob a Lei de Garantia da Qualidade Habitacional (品確法), o mecanismo de garantia financeira desse seguro, e a redução do imposto predial. Nenhum desses pontos costuma se aplicar a um imóvel usado. Para quem vem do Brasil, onde a garantia legal contra vícios de construção segue o Código Civil (em geral 5 anos para solidez e segurança da obra) e do Direito do Consumidor, ou de Portugal, onde a garantia legal de imóveis novos costuma ser de 5 anos (Decreto-Lei 67/2003 e Código Civil), o sistema japonês de 10 anos de garantia estrutural combinado com um seguro obrigatório contra a insolvência da construtora chama atenção pela sua robustez.

Desde abril de 2025, todo imóvel novo no Japão é obrigado a cumprir o padrão de eficiência energética

Com a reforma de 2022 da Lei de Eficiência Energética de Edificações (建築物省エネ法), em princípio, todo imóvel residencial e não residencial novo no Japão passou a ser obrigado a cumprir o padrão de eficiência energética (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão — 国土交通省, MLIT — "Sobre a Ampliação do Escopo da Obrigatoriedade de Adequação ao Padrão de Eficiência Energética [Artigo 10 da Lei de Eficiência Energética de Edificações]"). A obrigatoriedade plena entrou em vigor em 1º de abril de Reiwa 7 (2025), aplicando-se a obras cujo início ocorra a partir dessa data (com exceção de construções com até 10 m² de área). A verificação de conformidade é feita dentro do próprio processo de aprovação da construção (建築確認), junto com a análise de segurança estrutural e outros requisitos.

Isso não se limita a conforto térmico e eficiência de instalações. Como o teto de financiamento elegível para a dedução do financiamento habitacional (explicada mais adiante) é definido pela categoria de eficiência energética do imóvel, o fato de "todo imóvel novo, no mínimo, se enquadrar na categoria de eficiência energética básica" já se traduz diretamente em benefício fiscal. Imóveis usados ficam fora dessa obrigatoriedade, o que significa que, mesmo entre imóveis da mesma idade, o desempenho energético pode variar bastante — um ponto a checar sempre, já que no Brasil e em Portugal a certificação energética de imóveis residenciais ainda não tem um peso tributário comparável.

A garantia de 10 anos das leis 品確法 (Lei de Garantia da Qualidade Habitacional) e 住宅瑕疵担保履行法 (Lei de Cumprimento da Responsabilidade por Vícios em Imóveis Residenciais)

Em apartamentos novos no Japão, as partes estruturalmente essenciais e as partes que impedem a infiltração de água da chuva ficam sob responsabilidade do vendedor por vícios ocultos durante 10 anos a partir da entrega. A base legal é a Lei de Promoção da Garantia da Qualidade Habitacional (住宅の品質確保の促進等に関する法律, 品確法, "Hinkaku-hō"). Fundação, pilares, paredes e telhado estão cobertos; acabamentos internos e equipamentos não estão — para esses, é preciso checar a garantia específica da incorporadora ou do fabricante. Essa garantia de 10 anos sobre a estrutura é sensivelmente mais longa do que a garantia legal de 5 anos comum no Brasil e em Portugal para vícios de construção, e por isso costuma surpreender positivamente investidores desses países.

Um ponto ainda mais relevante na prática é a Lei de Cumprimento da Responsabilidade por Vícios em Imóveis Residenciais Específicos (特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律, 住宅瑕疵担保履行法). Vendedores e construtoras que entregam imóveis novos são obrigados a manter um seguro ou depositar uma garantia financeira (資力確保措置) — regra em vigor para entregas a partir de 1º de outubro de Heisei 21 (2009). Ou seja: mesmo que a construtora venha a falir, existe um mecanismo pelo qual uma seguradora habilitada arca com o custo do reparo. Essa exigência recai sobre o vendedor ou construtor de imóvel novo — não se aplica a transações de usados feitas entre pessoas físicas. Em contratos de usado, é comum haver cláusulas que limitam o prazo da responsabilidade por vício de conformidade; por isso, vale sempre checar prazo e escopo diretamente no contrato.

A vistoria pré-entrega (竣工内覧会) permite corrigir defeitos antes da mudança

Antes da entrega, há uma vistoria de pré-entrega (竣工内覧会, shunkō nairankai) na qual o comprador verifica arranhões, manchas, o ajuste de portas e janelas e o funcionamento de instalações hidráulicas — e pode solicitar reparo antes de receber as chaves. Apartamentos usados, em regra, são entregues no estado em que se encontram ("现況有姿", genkyō-yūshi); ter essa etapa de checagem prévia já é, por si só, uma vantagem prática do imóvel novo. Para quem está considerando um usado, o que checar antes e depois do contrato está detalhado em nosso guia 4 pontos de atenção no contrato de apartamento usado: o que checar na declaração de itens importantes e na lista de equipamentos.

Redução de 50% no imposto predial por 5 anos — um benefício exclusivo do imóvel novo

Imóveis residenciais novos no Japão têm direito a uma medida que reduz o imposto predial (固定資産税, koteishisan-zei — cobrado anualmente pelo município sobre o valor cadastral do imóvel, sem equivalente direto e uniforme ao nosso IPTU no que se refere a essa desoneração para imóvel novo) à metade. O período é de 3 anos para casas e 5 anos para apartamentos; com a certificação de longa duração (認定長期優良住宅), sobe para 5 anos em casas e 7 anos em apartamentos. A reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 estendeu essa medida por mais 5 anos (de 1º de abril de Reiwa 8 / 2026 a 31 de março de Reiwa 13 / 2031) e reduziu a área mínima exigida para 40 m² (antes, 50 m²), com exceção de imóveis em determinadas áreas de risco de desastre.

Segundo estimativa do MLIT, para uma casa nova de ¥25.000.000 (R$900.000), o imposto predial até o 3º ano seria de ¥182.000/ano (R$6.550) sem a redução e ¥91.000/ano (R$3.280) com a redução — uma economia de cerca de ¥270.000 (R$9.720) em 3 anos. Essa estimativa parte de uma casa com redução por 3 anos; no caso de apartamentos, a mesma redução de 50% dura 5 anos, então a economia acumulada é maior ainda. Apartamentos usados não têm acesso a essa redução — no Brasil, algumas prefeituras oferecem isenções pontuais de IPTU para imóveis novos ou de determinado padrão, mas não existe uma regra federal padronizada equivalente a essa.

Quais são as desvantagens de comprar um apartamento novo no Japão?

A fraqueza do imóvel novo no Japão está menos no preço em si e mais no fato de que há aspectos que simplesmente não dá para verificar no momento da compra. Como o valor vai se comportar depois da entrega, quanto vai custar a manutenção no futuro, e se o imóvel pronto corresponde à planta — vejamos esses três pontos em ordem.

No momento da entrega, o imóvel já perde o valor correspondente ao custo comercial

Como mencionado, o preço de lançamento inclui custos comerciais como decoração do apartamento-modelo, publicidade e comissões da equipe de vendas. Como esse valor não corresponde a um benefício de moradia que o comprador possa usar, revender o imóvel logo após a entrega tende a gerar um valor de venda inferior ao de compra. Se a mudança ou revenda em curto prazo está no horizonte, é mais seguro já considerar esse fator na decisão de compra. Por outro lado, para quem planeja morar por 10 anos ou mais, o efeito dessa queda inicial se dilui ao longo do tempo, absorvido pelo valor de uso obtido com a moradia.

O fundo de reserva para reformas costuma começar baixo e subir em degraus (段階増額積立方式)

Este é um ponto específico de apartamentos novos no Japão, e um dos mais frequentemente ignorados por compradores — inclusive japoneses. Segundo a "Pesquisa Geral de Condomínios do Ano Fiscal Reiwa 5 (2023)" (令和5年度マンション総合調査結果) do MLIT, o método de reajuste do fundo de reserva para reformas se divide em método de parcela fixa (均等積立方式), com 40,5%, e método de aumento escalonado (段階増額積立方式), com 47,1% — e quanto mais recente o ano de conclusão do prédio, maior a proporção que usa o método de aumento escalonado. Nesse método, a parcela mensal começa baixa e é reajustada para cima a cada alguns anos — um mecanismo que não tem equivalente direto na maioria dos condomínios brasileiros ou portugueses, onde o rateio de obras costuma ser aprovado caso a caso em assembleia, e não pré-programado num plano de décadas.

Em outras palavras, o valor de fundo de reserva apresentado no momento do lançamento costuma ser "o valor de entrada", não o patamar que será necessário no futuro. Para dimensionar o tamanho possível dessa diferença, colocamos lado a lado o valor médio real e a referência das diretrizes do governo.

Aplicando a referência das diretrizes (média de ¥252/m²/mês) a um imóvel de 70 m², chega-se a ¥17.640/mês (R$635) — uma diferença de mais de ¥4.000/mês (R$144) frente à média real de ¥13.054 (R$470). Em prédios do tipo torre com 20 andares ou mais, a referência sobe para ¥338/m²/mês (R$12,17), faixa de ¥240 a ¥410 (R$8,64 a R$14,76), e quando há estacionamento mecanizado é preciso somar um valor adicional. Essa referência foi calculada a partir de 366 planos de reforma de longo prazo.

Segundo a mesma pesquisa, 36,6% dos condomínios têm hoje um saldo de fundo de reserva abaixo do previsto no plano de longo prazo de reformas, e em 11,7% desses casos a diferença ultrapassa 20% do valor planejado. Por outro lado, entre os condomínios concluídos nos últimos 5 anos, a proporção dos que definem o fundo de reserva com base num plano de longo prazo de 30 anos ou mais melhorou para 75,3% (ante 43,3% na pesquisa anterior). Ao avaliar um imóvel novo, verifique no material de vendas o "período do plano de longo prazo de reformas" e o "método de reajuste"; se for aumento escalonado, pergunte em que ano o valor sobe e para quanto.

Na venda "na planta" (青田売り), a decisão é tomada sem ver o imóvel pronto

Na venda antes da conclusão da obra — o equivalente japonês da "compra na planta" (青田売り, aota-uri), prática também comum no Brasil —, o contrato é assinado com base apenas no apartamento-modelo, na planta e no memorial de especificações. Vista, incidência solar, ruído dos vizinhos e a relação com o corredor comum só ficam claros depois de pronto. No usado, é possível avaliar o imóvel real, o estado de conservação, o clima entre os moradores e até o conteúdo dos murais de aviso do condomínio antes de decidir. Para quem dá prioridade a "ver antes de decidir", esse ponto sozinho já pode ser motivo suficiente para optar pelo usado — mesmo sabendo que, tal como no Brasil, a compra na planta no Japão costuma vir acompanhada da vistoria pré-entrega mencionada acima, o que reduz, mas não elimina, essa incerteza.

[Atualizado 2026] Qual é a diferença na dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除) entre imóvel novo e usado no Japão?

A dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo) é um crédito no imposto de renda federal japonês, calculado sobre o saldo devedor do financiamento em 31 de dezembro de cada ano — um mecanismo sem equivalente direto no Brasil, onde a legislação do Imposto de Renda não prevê um crédito fiscal proporcional ao saldo do financiamento habitacional (apenas hipóteses bem mais restritas de dedução de juros em determinados regimes), nem em Portugal, onde o benefício fiscal para habitação própria e permanente também segue lógica distinta (regimes transitórios de dedução de juros e amortizações, hoje bastante limitados). Para quem se muda para o Japão em 2026, foi justamente a reforma dessa dedução que mais mexeu no critério de decisão entre novo e usado. Com a reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8, o teto de financiamento e o período de dedução para imóveis usados de alta qualidade (qualificados) foram ampliados, e um imóvel usado com certificação ZEH passou a ter exatamente as mesmas condições do novo. A premissa tradicional de que "o teto de dedução sempre favorece o novo" deixa de valer a partir de 2026, dependendo da categoria de desempenho energético do imóvel.

A reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 ampliou o teto de financiamento e o período de dedução para imóveis usados

Segundo o "Resumo da Reforma Tributária do Ano Fiscal Reiwa 8" (令和8年度税制改正概要, dezembro de Reiwa 7 / 2025) do MLIT, o prazo de vigência da dedução do financiamento habitacional foi prorrogado por 5 anos, passando a abranger quem se muda entre 2026 (Reiwa 8) e 2030 (Reiwa 12). A alíquota de dedução permanece em 0,7%. Ao mesmo tempo, para imóveis usados com alto desempenho energético, houve elevação do teto de financiamento, um acréscimo para famílias com filhos, e a extensão do período de dedução para 13 anos; o requisito de área privativa mínima também foi flexibilizado para, em regra, 40 m² ou mais.

Tabela comparativa de teto de financiamento entre novo e usado (mudanças entre 2026 e 2030)

Os valores entre colchetes se aplicam a famílias com filhos (com filho menor de 19 anos, ou em que um dos cônjuges tenha menos de 40 anos). O requisito de renda é de até ¥20.000.000 (R$720.000) ao ano, e o de área privativa é de 40 m² ou mais (50 m² ou mais para quem tem renda acima de ¥10.000.000 / R$360.000, ou para quem usa o acréscimo destinado a famílias com filhos). A partir de quem se mudar em 2028 (Reiwa 10), imóveis novos localizados em zonas vermelhas de risco de desastre (como áreas de risco especial de deslizamento) ficam fora do programa — reconstruções, imóveis usados e reformas continuam elegíveis. Imóveis de revenda reformada (買取再販, kaitori saihan — comprados por uma incorporadora, reformados e revendidos) recebem tratamento equivalente ao de imóvel novo nas categorias de longa duração e ZEH, mas nas categorias de padrão básico e "outros imóveis" seguem o mesmo teto e período do usado comum. Há dois pontos-chave nesta tabela: no padrão ZEH, novo e usado ficaram exatamente iguais; e o novo de padrão básico de eficiência energética caiu para ¥20.000.000 e sairá do programa a partir de quem se mudar em 2028.

Simulação do teto de dedução ao longo de 13 anos

Com alíquota de 0,7% e considerando que o saldo devedor em 31 de dezembro se mantém no teto de financiamento durante todo o período, o teto de dedução fica assim:

Entre dois imóveis usados igualmente "de segunda mão", a simples existência (ou não) de comprovação de desempenho energético separa um teto de dedução de ¥4.095.000 (R$147.420) de outro de ¥1.400.000 (R$50.400) — uma diferença de ¥2.695.000 (R$97.020). Não é incomum que essa diferença supere o valor que se consegue negociar de desconto no preço do imóvel.

Vale notar que esta tabela mostra apenas o teto. Conforme as orientações No. 1211-1 e No. 1211-3 da Agência Nacional de Tributos do Japão (国税庁, National Tax Agency, "NTA"), o valor efetivo da dedução é calculado como saldo devedor em 31 de dezembro daquele ano × 0,7% (até o teto de dedução), e é abatido do imposto de renda devido naquele ano. Se o valor financiado não atingir o teto, ou se o imposto de renda e o imposto municipal devidos forem menores que isso, o valor da tabela não é necessariamente aproveitado por inteiro. Verifique sua previsão de financiamento e o comprovante de retenção na fonte (源泉徴収票) para uma estimativa precisa do seu caso.

Ao optar por um usado, a primeira coisa a confirmar é: existe certificado de desempenho energético?

Para acessar a dedução ampliada do financiamento habitacional em um apartamento usado, é preciso comprovar o desempenho energético por escrito. Antes de avançar com o contrato de compra e venda, peça à imobiliária que verifique a existência de documentos como o "Certificado de Avaliação de Desempenho Habitacional de Construção" (建設住宅性能評価書) ou o "Certificado de Desempenho de Eficiência Energética Residencial" (住宅省エネルギー性能証明書). Sem esse certificado, o imóvel é enquadrado em "outros imóveis residenciais" e o benefício fica limitado a ¥20.000.000 (R$720.000) por 10 anos.

Se a compra for feita com o objetivo de reformar, pode valer a pena planejar em conjunto a redução de imposto por reforma e a dedução do financiamento habitacional. Detalhamos esse cruzamento em Guia da redução de imposto por reforma 2026: tabela de valores de dedução e exemplos de cálculo.

Quais custos de aquisição diferem entre imóvel novo e usado no Japão?

Comparar apenas o preço do imóvel esconde uma assimetria importante: custos que só existem em um lado ou no outro. O usado tem comissão de corretagem; o novo tem redução de imposto predial. O impacto desses dois fatores no custo total pode ir de algumas centenas de reais a mais de dez mil reais, dependendo do valor do imóvel.

O usado tem comissão de corretagem (仲介手数料) — R$61.780 (¥1.716.000) sobre um imóvel de R$1.800.000 (¥50.000.000)

O teto do valor que uma corretora imobiliária licenciada (宅地建物取引業者) pode cobrar por intermediar uma compra e venda é definido por um edital do próprio MLIT (edital nº 1552 do então Ministério da Construção, de Showa 45 / 1970, com última revisão em 21 de junho de Reiwa 6 / 2024). O teto, já com impostos sobre consumo incluídos, é de 5,5% sobre a parcela do preço até ¥2.000.000, 4,4% sobre a parcela entre ¥2.000.000 e ¥4.000.000, e 3,3% sobre a parcela acima de ¥4.000.000. Esse modelo escalonado e com teto regulado contrasta com a prática mais comum no Brasil, onde a comissão de corretagem costuma ser uma taxa fixa (tipicamente em torno de 5% a 6% sobre o valor total do imóvel, sem faixas regressivas) definida por tabela do CRECI de cada estado.

Calculando o teto para um apartamento usado de ¥50.000.000 (R$1.800.000) comprado com intermediação: ¥2.000.000 × 5,5% = ¥110.000 (R$3.960); ¥2.000.000 × 4,4% = ¥88.000 (R$3.168); ¥46.000.000 × 3,3% = ¥1.518.000 (R$54.648). Somando, o total é de ¥1.716.000 (R$61.776), com impostos inclusos. A fórmula rápida usada no mercado japonês — "(preço × 3% + ¥60.000) × 1,1" — chega ao mesmo valor.

Por outro lado, ao comprar um apartamento novo diretamente da incorporadora (venda direta pelo proprietário, 売主直販), não há intermediação — logo, não há comissão de corretagem. Porém, quando a venda passa por uma empresa de representação comercial (販売代理会社), pode haver cobrança de comissão; confirme o modelo de venda antes de assinar o contrato. Há ainda uma exceção para imóveis de baixo valor (até ¥8.000.000 / R$288.000): nesses casos, o teto de comissão cobrado do cliente é de ¥330.000 (R$11.880) — 1,1 vezes ¥300.000 (R$10.800). O conjunto completo de custos na compra de um usado está detalhado em Panorama completo dos custos na compra de um apartamento usado.

Comparação de custos exclusivos de imóvel novo e exclusivos de imóvel usado

No imóvel novo, a dedução do imposto de transmissão (不動産取得税) é de ¥12.000.000 (R$432.000) — ¥13.000.000 (R$468.000) se certificado de longa duração

A reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 também prorrogou por 5 anos a medida especial para imóveis com certificação de longa duração. O valor deduzido da base de cálculo do imposto de transmissão de imóveis (不動産取得税) é de ¥12.000.000 (R$432.000) para imóvel residencial comum, e de ¥13.000.000 (R$468.000) para imóvel com certificação de longa duração. Imóveis usados também têm direito a uma dedução, mas o valor é definido conforme a época de construção do imóvel — quanto mais antigo, menor a dedução. O valor exato deve ser confirmado junto ao órgão da província onde o imóvel está localizado. Detalhamos o cálculo e os requisitos de redução do imposto de transmissão para usados em Exemplo de cálculo e requisitos de redução do imposto de transmissão de apartamento usado.

O que os dados mostram: quem está comprando novo e quem está comprando usado no Japão hoje

Depois de olhar para regras e preços, vale confirmar também o perfil de quem está comprando. A fonte primária aqui é a "Pesquisa de Usuários do Flat 35 — Ano Fiscal 2025" (2025年度【フラット35】利用者調査結果, excluindo refinanciamentos, com 35.553 casos), divulgada em 24 de julho de 2026 pela Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, Agência de Financiamento Habitacional do Japão, "JHF") — a estatal que administra o Flat 35, a principal linha de financiamento habitacional de taxa fixa de longo prazo do Japão, um produto sem equivalente direto e tão padronizado no mercado brasileiro.

Custo médio de aquisição: ¥58.820.000 (R$2.117.500) vs. ¥36.020.000 (R$1.296.700) — renda familiar média: ¥10.410.000 (R$374.800) vs. ¥7.450.000 (R$268.200)

A diferença no custo de aquisição é de ¥22.800.000 (R$820.800); a diferença na renda familiar é de ¥2.960.000 (R$106.560). O ponto interessante é que o custo de aquisição do apartamento usado subiu ¥5.690.000 (R$204.800) frente ao ano anterior — mais do que o aumento de ¥2.900.000 (R$104.400) registrado no novo. Isso confirma, com outra fonte, que o preço do usado está subindo mais rápido do que o do novo — o mesmo padrão que aparece nos dados de fechamento da REINS. A idade média de todos os usuários da pesquisa foi de 43,3 anos, e o comprometimento médio de renda com o financiamento foi de 22,8%.

Pela primeira vez desde o início da pesquisa, o financiamento de imóveis usados é maioria (35,9%)

Na mesma pesquisa, olhando por tipo de construção, os imóveis usados (apartamento usado + casa usada) somaram 35,9% do total de financiamentos (+1,1 p.p. vs. ano anterior), tornando-se a categoria mais numerosa. É a primeira vez que o usado assume a liderança desde o início da série histórica, em 2004. A composição foi: casa usada 20,5%, apartamento usado 15,4%. Imóveis novos para venda somaram 31,4% (apartamento novo 7,9%, casa pronta para morar / "built-for-sale" 23,5%), e casas sob encomenda (注文住宅, imóvel construído sob projeto personalizado — sem equivalente direto e tão padronizado no financiamento brasileiro) somaram 32,7%.

Esse dado mostra uma mudança estrutural: com o preço em alta, a escolha dos compradores está migrando para o usado. Mas isso não significa simplesmente "usado compensa mais" — é também resultado de o próprio volume de novas unidades ter caído para 7.989 no primeiro semestre, o quinto ano seguido de queda, e de o preço estar subindo mais rápido do que a renda familiar. A lógica de negociação de preço ao optar pelo usado está detalhada em Faixa de desconto e como negociar o preço de um apartamento usado.

Novo ou usado: como decidir, conforme seu objetivo, ao investir em um imóvel no Japão

À luz dos números apresentados até aqui, o critério de decisão não é "novo ou usado", mas sim uma combinação de três fatores: "categoria de desempenho energético", "tempo de permanência previsto" e "até que ponto é possível verificar a previsão de custos de manutenção".

Quando o imóvel novo é a escolha mais indicada

• Você planeja morar por 10 anos ou mais. A queda de valor correspondente ao custo comercial é absorvida ao longo do tempo de moradia.
• Você se enquadra como família com filhos e pode optar por um imóvel com certificação de longa duração. Com teto de financiamento de ¥50.000.000 (R$1.800.000) × 13 anos, o teto de dedução chega a ¥4.550.000 (R$163.800).
• Você quer garantir desempenho energético e garantia por escrito. A adequação ao padrão de eficiência energética é obrigatória, e vêm junto a garantia de 10 anos do 品確法 e o seguro obrigatório contra insolvência da construtora.
• Você quer aproveitar o período de redução do imposto predial. 5 anos para apartamento, 7 anos com certificação de longa duração, com o imposto reduzido à metade.

Quando o imóvel usado é a escolha mais indicada

• Localização é sua prioridade máxima. Mesmo em áreas sem oferta de imóveis novos, o usado amplia as opções.
• Você busca o melhor custo-benefício na faixa de 10 a 20 anos de construção. O preço por m² fica de 13,5% a 35,5% abaixo do novo, e o desgaste do prédio ainda é limitado nessa faixa.
• Você quer decidir vendo o imóvel real e o estado de conservação. É possível checar o plano de longo prazo de reformas, o saldo do fundo de reserva e até as atas de assembleia antes de assinar.
• Você consegue encontrar um imóvel com certificado de desempenho energético. Com padrão ZEH, a dedução do financiamento habitacional fica nas mesmas condições do novo.
• Você planeja reformar e adaptar o interior ao seu uso. É possível combinar a compra com a redução de imposto por reforma.

5 pontos a confirmar antes de decidir

1. Categoria de desempenho energético e existência de certificado. O teto de financiamento para a dedução do IR varia de ¥20.000.000 a ¥50.000.000 (R$720.000 a R$1.800.000) conforme a categoria. No usado, a existência do documento é o que decide tudo.
2. Duração do plano de longo prazo de reformas. Verifique se o fundo de reserva foi definido com base em um plano de 30 anos ou mais. No novo, 75,3% dos casos atendem a esse critério.
3. Método de reajuste do fundo de reserva para reformas. Se for aumento escalonado, pergunte, em números, em que ano o valor sobe e para quanto.
4. O saldo do fundo de reserva está de acordo com o planejado? No usado, 36,6% dos condomínios apresentam déficit. Cruze a ata de assembleia com o plano de longo prazo de reformas.
5. Ano de construção e resistência antissísmica. Para acessar a dedução do financiamento habitacional em um imóvel usado, a data de construção registrada em cartório precisa ser posterior a 1º de janeiro de Showa 57 (1982). Imóveis anteriores a essa data precisam comprovar conformidade com a norma antissísmica por meio de um certificado específico (耐震基準適合証明書) (Agência Nacional de Tributos do Japão, NTA, orientação No. 1211-3).

Quando recebemos uma consulta de compra, procuramos apresentar os pontos desfavoráveis com a mesma profundidade com que apresentamos os favoráveis. Que o valor do fundo de reserva no material de vendas de um imóvel novo é apenas o valor de entrada; que, sem certificado, a dedução de um usado para de valer em 10 anos. Compartilhar essas informações de forma antecipada é, na nossa visão, o que constrói um relacionamento de confiança de longo prazo com quem investe conosco no mercado japonês.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. Qual é, na prática, a diferença de preço entre um apartamento novo e um usado no Japão?

A. Em 2026, no Grande Tóquio, comparando o preço por metro quadrado, o novo custa ¥1.514.000 (R$54.500), o usado com até 5 anos custa ¥1.531.000 (R$55.100), o de até 10 anos custa ¥1.309.000 (R$47.100), o de até 20 anos custa ¥977.000 (R$35.200) e o de mais de 30 anos custa ¥471.000 (R$17.000). O usado recente costuma custar até mais do que o novo; a diferença só se abre claramente a partir dos 10 anos de construção. Comparar diretamente o preço médio do novo (¥101.350.000 / R$3.648.600) com o preço médio de fechamento do usado (¥52.020.000 / R$1.872.700) faz a diferença parecer maior do que realmente é, porque as duas séries têm população, método de coleta e composição regional diferentes — compare sempre o preço por m² na mesma região e na mesma faixa de idade do imóvel.

Q. O que é o "prêmio de novo" (新築プレミアム)? Em quantos por cento ele cai?

A. O prêmio de novo é a parcela do preço de um imóvel novo que corresponde a custos comerciais — decoração do apartamento-modelo, publicidade, comissões da equipe de vendas — e não ao valor de uso do imóvel em si. Nos dados reais do Grande Tóquio em 2026, frente aos ¥1.514.000/m² (R$54.500) do novo, o usado com até 10 anos custa ¥1.309.000/m² (R$47.100), uma queda de 13,5%; aos 20 anos, a queda é de 35,5%; acima de 30 anos, de 68,9%. Mas essa queda inclui não só o desaparecimento do custo comercial, como também desgaste da estrutura, obsolescência de instalações e diferenças de geração nas normas antissísmicas e de eficiência energética. Não existe estatística oficial que isole apenas a queda logo após a entrega das chaves.

Q. Para quem se muda em 2026, a dedução do financiamento habitacional é mais vantajosa no novo ou no usado?

A. Depende da categoria de desempenho energético do imóvel. Com padrão ZEH, novo e usado ficam nas mesmas condições: ¥35.000.000 (R$1.260.000) — ¥45.000.000 (R$1.620.000) para famílias com filhos — por 13 anos. Já na categoria de certificado de longa duração, o novo tem vantagem: ¥45.000.000 (R$1.620.000) [famílias com filhos: ¥50.000.000 / R$1.800.000] contra ¥35.000.000 (R$1.260.000) [¥45.000.000 / R$1.620.000] do usado. Por outro lado, um usado que não comprova desempenho energético é enquadrado como "outros imóveis residenciais" e fica limitado a ¥20.000.000 (R$720.000) por 10 anos — um teto de dedução até ¥2.695.000 (R$97.020) menor. Ao considerar um usado, confirme antes do contrato se existe certificado de desempenho energético.

Q. O que está coberto pela garantia de 10 anos de um apartamento novo no Japão?

A. Pela Lei de Promoção da Garantia da Qualidade Habitacional (品確法), as partes estruturalmente essenciais (fundação, pilares, paredes, telhado etc.) e as partes que impedem a infiltração de água da chuva ficam sob responsabilidade do vendedor por vícios ocultos durante 10 anos a partir da entrega. Acabamentos internos e equipamentos ficam fora dessa cobertura — confirme, separadamente, a garantia específica da incorporadora ou do fabricante. Além disso, pela Lei de Cumprimento da Responsabilidade por Vícios em Imóveis Residenciais, o vendedor é obrigado a manter seguro ou depositar garantia financeira, o que assegura o pagamento do custo de reparo mesmo em caso de falência da construtora.

Q. Até quanto pode subir, no futuro, o fundo de reserva para reformas de um apartamento novo?

A. Depende do plano de longo prazo de reformas de cada imóvel, mas a referência das diretrizes do MLIT, para prédios com menos de 20 andares e área construída entre 5.000 e 10.000 m², é de ¥252/m²/mês (R$9,10), faixa de ¥170 a ¥320 (R$6,10 a R$11,50). Para 70 m², isso equivale a ¥17.640/mês (R$635), faixa de ¥11.900 a ¥22.400 (R$430 a R$805). Em prédios do tipo torre com 20 andares ou mais, a referência sobe para ¥338/m²/mês (R$12,17), faixa de ¥240 a ¥410 (R$8,64 a R$14,76), com acréscimo adicional quando há estacionamento mecanizado. Como o valor médio real de reserva é de ¥13.054 (R$470), um imóvel cujo valor apresentado na venda esteja bem abaixo dessa referência provavelmente está no método de aumento escalonado, com reajustes futuros programados — confirme, no plano, o valor previsto ano a ano.

Fontes e referências

• East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構, REINS) — "REINS TOPIC — Situação de Fechamento de Apartamentos e Casas Usadas no Grande Tóquio, por Região e Faixa de Idade do Imóvel [abril–junho de 2026]" (17 de julho de 2026, PDF) — número de negócios fechados, preço por m², preço de fechamento e área privativa por faixa de idade do imóvel
• East Japan Real Estate Information Network (東日本不動産流通機構) — "Dados Estatísticos" — página de origem do PDF acima
• Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所, Instituto de Economia Imobiliária) — "Tendências do Mercado de Apartamentos Novos à Venda no Grande Tóquio — 1º Semestre de 2026 (janeiro–junho)" (21 de julho de 2026, PDF) — número de unidades lançadas, preço médio, preço por m², taxa de contratação no primeiro mês, detalhamento por região
• Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所) — "Tendências do Mercado de Apartamentos" — página de origem do PDF acima
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Resumo da Reforma Tributária do Ano Fiscal Reiwa 8" (dezembro de Reiwa 7 / 2025, PDF) — teto de financiamento e período de dedução do financiamento habitacional, prorrogação da redução de 50% do imposto predial de imóvel novo, medida especial para imóvel com certificação de longa duração
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Dedução do Financiamento Habitacional (住宅ローン減税)" — prorrogação do prazo de vigência, ampliação para imóveis usados, requisito de área privativa
• Agência Nacional de Tributos do Japão (国税庁, National Tax Agency, NTA) — "No. 1211-1 — Construção nova ou aquisição, com mudança a partir de Reiwa 4 (dedução especial do financiamento habitacional)" — método de cálculo da dedução, definição de "pessoa física elegível para a medida especial" (famílias com filhos etc.)
• Agência Nacional de Tributos do Japão (国税庁, NTA) — "No. 1211-3 — Aquisição de imóvel usado, com mudança a partir de Reiwa 4 (dedução especial do financiamento habitacional)" — requisito de ano de construção do imóvel usado (a partir de 1º de janeiro de Showa 57), comprovação de conformidade antissísmica, relação entre o valor da dedução e o imposto de renda devido
• Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) — "Pesquisa de Usuários do Flat 35 — Ano Fiscal 2025 — Resumo dos Resultados" (24 de julho de Reiwa 8 / 2026, PDF) — custo médio de aquisição, renda familiar média, participação por tipo de financiamento
• Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) — "Pesquisa de Usuários do Flat 35 — Ano Fiscal 2025 — Tabelas de Dados" (PDF) — idade média de construção dos apartamentos usados financiados
• Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) — "Pesquisa de Usuários do Flat 35 — Ano Fiscal 2025" — página de origem dos PDFs acima
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Resumo dos Resultados da Pesquisa Geral de Condomínios do Ano Fiscal Reiwa 5" (PDF) — valor médio de taxa de condomínio e fundo de reserva, composição por método de reajuste, situação de superávit/déficit do fundo de reserva
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Resultados da Pesquisa Geral de Condomínios do Ano Fiscal Reiwa 5 (Consolidado)" (21 de junho de Reiwa 6 / 2024) — material de divulgação à imprensa e gráficos
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reformas de Condomínios" (revisão de junho de Reiwa 6 / 2024, PDF) — referência e faixa de valor mensal por m² de área privativa, resumo dos 366 casos analisados
• Edital do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省告示, MLIT) — "Valor da Remuneração que Corretoras Imobiliárias Licenciadas Podem Receber por Intermediar a Compra e Venda de Terrenos ou Edificações" (última revisão em 21 de junho de Reiwa 6 / 2024, PDF) — teto da comissão de corretagem em compra e venda, exceção para imóveis vagos de baixo valor
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Sobre a Ampliação do Escopo da Obrigatoriedade de Adequação ao Padrão de Eficiência Energética [Artigo 10 da Lei de Eficiência Energética de Edificações]" — obrigatoriedade de adequação ao padrão de eficiência energética para todo imóvel novo
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "A partir de 1º de abril de Reiwa 7, entram em vigor a obrigatoriedade plena de adequação ao padrão de eficiência energética e a revisão das normas estruturais" (16 de abril de Reiwa 6 / 2024) — data de vigência da obrigatoriedade plena, exceção para construções com até 10 m²
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Lei de Promoção da Garantia da Qualidade Habitacional (品確法)" — responsabilidade do vendedor por vícios ocultos durante 10 anos em imóveis novos
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Lei de Cumprimento da Responsabilidade por Vícios em Imóveis Residenciais Específicos (住宅瑕疵担保履行法)" — obrigatoriedade de seguro ou depósito de garantia financeira
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Lei de Cumprimento da Responsabilidade por Vícios em Imóveis Residenciais e Portal de Suporte à Segurança da Habitação" — escopo da garantia de 10 anos por vícios ocultos, entrada em vigor da obrigatoriedade de garantia financeira em 1º de outubro de Heisei 21