在日本,「新成屋」(新築)與「中古屋」(中古)不只是屋齡新舊之分,而是稅制、保固、貸款額度分屬不同規則的制度性區分——這與台灣、香港「新舊屋主要差在裝潢屋況」的直覺並不相同。2026年上半年,東京圈(東京都・神奈川縣・埼玉縣・千葉縣)新成屋大樓每平方公尺單價151.4萬日圓(不動產經濟研究所,2026年7月21日發表;約新台幣32.6萬元,換算基準見文末),屋齡5年以內的中古大樓成交單價卻達153.1萬日圓(東日本不動產流通機構「東日本レインズ」,2026年7月17日公布;約新台幣32.9萬元),中古甚至略高於新成屋。「新成屋一定比較貴」這個台灣、香港投資人的慣性前提,在2026年東京圈並不成立——新成屋或中古屋的選擇,必須把房貸減稅、固定資產稅、仲介手續費、修繕儲備金全部算進總成本一併判斷。
本文設定的讀者是:候選物件已縮小到幾間,正在做「同樣預算下選新成屋、還是屋齡尚淺或較久的中古屋」的最終決定。我們不談抽象的優缺點,而是直接給數字:新成屋溢價隨屋齡消退多少百分比、2026年入住的房貸減稅額度新成屋與中古屋差多少、只有新成屋才能拿到的減稅金額是多少——皆附官方一手出處與日期。對台灣、香港投資人而言,理解這套制度性差異,是判斷日本住宅資產能否長期持有、以及未來轉售或出租定位的第一步。
本文重點
- 新成屋溢價可以用屋齡帶量化。以新成屋每坪單價151.4萬日圓為基準,屋齡~10年的中古為130.9萬日圓(降13.5%)、屋齡~20年為97.7萬日圓(降35.5%)、屋齡30年以上為47.1萬日圓(降68.9%)。
- 另一方面,屋齡5年以內的中古單價153.1萬日圓反而高於新成屋,「新成屋=比較貴」這個前提,在2026年的東京圈並不成立。
- 令和8年度(2026年度)稅制改正擴充了既存住宅(中古)的房貸減稅,只要達到ZEH等級節能標準,中古屋可享有與新成屋相同的3,500萬日圓(育兒家庭等4,500萬日圓)×13年額度。
- 但無法證明節能性能的中古屋會被歸類為「其他住宅」,額度僅剩2,000萬日圓×10年,兩者減稅上限最大可相差269.5萬日圓(約新台幣57.9萬元)。
- 固定資產稅減半的優惠,大樓型新成屋為5年、認定長期優良大樓為7年。這是新成屋專屬制度,中古屋不適用。
- 修繕儲備金(修繕積立金)的收費方式中,「階段增額式」占全體47.1%,而且竣工年份越新的大樓,採用這種方式的比例越高。若只看入住時業者提示的金額判斷長期持有成本,日後很可能不夠用。
新成屋與中古屋:實際的價差有多大?
2026年的東京圈,新成屋與中古屋的價差,並不能用「新成屋貴2到4成」這種一律的比例來說明。若以每平方公尺單價比較,屋齡5年以內的中古大樓與新成屋幾乎同水準,甚至略高。差距真正明顯拉開,是在屋齡超過10年之後。以下先並列雙方的實際數字。
東京圈新成屋大樓平均1億135萬日圓・每㎡151.4萬日圓(2026年上半年)
不動產經濟研究所於2026年7月21日發表的「東京圈新成屋大樓市場動向 2026年上半年(1〜6月)」顯示,2026年1〜6月東京圈(東京都・神奈川縣・埼玉縣・千葉縣)新成屋大樓發售戶數7,989戶(較去年同期減0.8%),每戶平均價格1億135萬日圓(約新台幣2,179萬元)、每平方公尺單價151.4萬日圓(約新台幣32.6萬元)。這是上半年統計以來平均價格首次突破1億日圓,較去年同期平均價格上漲13.1%、每㎡單價上漲12.1%,首月成交率64.8%。
依地區區分,每㎡單價分別為:東京23區222.6萬日圓(平均價格1億4,249萬日圓)、東京都下(23區以外)111.8萬日圓(同7,550萬日圓)、神奈川縣123.4萬日圓(同8,346萬日圓)、埼玉縣98.5萬日圓(同6,469萬日圓)、千葉縣124.6萬日圓(同8,997萬日圓)。整體平均值受23區高單價拉抬,若您鎖定的區域在23區以外,參考該區域自己的數字更貼近實際感受。與台北、香港市中心和郊區常見的倍數級價差相比,東京23區與都下約2倍的差距相對溫和,但區域內落差仍不可忽視。
依屋齡帶分類的中古大樓每㎡單價與成交價格(レインズ 2026年4〜6月)
中古方面,以東日本不動產流通機構(通稱「東日本レインズ」)2026年7月17日公布的「REINS TOPIC 東京圈中古大樓・中古透天厝 地區別・屋齡帶別成交狀況【2026年04〜06月】」實際成交數據為基準。東京圈整體成交11,849件,平均每㎡單價83.1萬日圓,平均成交價格5,202萬日圓(約新台幣1,118萬元)。依屋齡帶區分如下表,最右欄是以新成屋單價151.4萬日圓為基準(=100)計算的跌幅。
| 屋齡帶 | 成交件數 | 每㎡單價 | 成交價格 | 專有面積 | 與新成屋單價差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新成屋(參考) | 發售7,989戶 | 151.4萬日圓 | 10,135萬日圓 | ― | ― |
| ~屋齡5年 | 706件 | 153.1萬日圓 | 9,448萬日圓 | 61.7㎡ | +1.1% |
| ~屋齡10年 | 1,197件 | 130.9萬日圓 | 7,757萬日圓 | 59.2㎡ | −13.5% |
| ~屋齡15年 | 994件 | 124.4萬日圓 | 7,916萬日圓 | 63.6㎡ | −17.8% |
| ~屋齡20年 | 1,202件 | 97.7萬日圓 | 6,536萬日圓 | 66.9㎡ | −35.5% |
| ~屋齡25年 | 1,407件 | 93.1萬日圓 | 6,512萬日圓 | 69.9㎡ | −38.5% |
| ~屋齡30年 | 1,327件 | 76.7萬日圓 | 5,211萬日圓 | 67.9㎡ | −49.3% |
| 屋齡30年~ | 5,016件 | 47.1萬日圓 | 2,767萬日圓 | 58.7㎡ | −68.9% |
| 合計 | 11,849件 | 83.1萬日圓 | 5,202萬日圓 | 62.6㎡ | −45.1% |
資料來源:東日本不動產流通機構「REINS TOPIC 東京圈中古大樓・中古透天厝 地區別・屋齡帶別成交狀況【2026年04〜06月】」、不動產經濟研究所「東京圈新成屋大樓市場動向 2026年上半年」。「與新成屋單價差」一欄,是以新成屋151.4萬日圓為基準,由本公司試算的參考值。
若只看東京23區內部,~屋齡5年的中古大樓每㎡單價達233.5萬日圓、成交價格1億3,848萬日圓,已經高於23區新成屋的222.6萬日圓。市中心屋齡尚淺的中古大樓,實際成交單價比新成屋更高,這是目前的市場實況。
「新成屋溢價」究竟是多少百分比?
所謂「新成屋溢價」,指的是樣品屋(モデルルーム)搭建費、廣告宣傳費、銷售人事費等銷售成本,被計入分售價格之中,而非住宅本身的居住價值的那一部分。這些成本在交屋當下就已經被「用掉」、無法回收,因此若買進後不久就在中古市場轉售,成交價很容易低於當初的購入價格——這一點與台灣「新成屋交屋後短期轉售,行情波動相對溫和」的一般經驗有明顯落差,是購入日本新成屋前必須先理解的制度性風險。
以上表來看,新成屋151.4萬日圓對比~屋齡10年的130.9萬日圓,10年間每㎡單價下跌13.5%。~屋齡20年跌35.5%,屋齡30年以上跌68.9%。這裡要留意的是,這個跌幅並不是單純代表「新成屋溢價消失」。隨著屋齡增加,建物本身的老化、設備陳舊化、耐震基準與節能性能的世代差異、以及當年分售時的價格水準本身不同,都會層層疊加,共同構成這個單價差距。目前並沒有官方統計能單獨呈現「交屋後立刻會跌多少百分比」,因此這張表格請當作「市場目前對各屋齡帶的實際評價」的參考材料來理解。
為什麼不能單純比較「平均價格」與「成交價格」
把新成屋的1億135萬日圓與中古屋的5,202萬日圓並列,直接得出「新成屋幾乎貴一倍」的結論,是錯誤的。兩者的母體、統計方法、供給區域結構都不相同。
- 新成屋的數字是「已發售物件的銷售價格平均值」,中古的數字是「實際成交價格的平均值」。銷售價與成交價是兩回事。
- 新成屋發售戶數中東京23區占33.6%,高價物件把平均值拉高;中古方面,屋齡30年以上的成交件數達5,016件,占全體42%,把平均值拉低。
- 專有面積不同。新成屋的平均專有面積,由公布的平均價格與每㎡單價反推約67㎡,而中古的平均為62.6㎡。
比較時請不要用「每戶總價」,而要用每平方公尺單價,且限定同一區域、同一屋齡帶來對照。本文的表格之所以以每㎡單價為核心,原因就在這裡。
新成屋的優點是什麼?
新成屋的優勢,與其說在於設備比較新,不如說在於「有制度做後盾」的部分。節能基準的強制合規、品確法(品質確保促進法)10年瑕疵擔保責任、資力確保措置(相當於履約保證機制)、固定資產稅減額——這些原則上都是中古屋拿不到的。
2025年4月起,所有新成屋都被強制要求符合節能基準
依令和4年(2022年)修正的《建築物節能法》,原則上所有新建住宅・非住宅建築都被強制要求符合節能基準(國土交通省「【建築物節能法第10條】節能基準合規義務對象擴大」)。全面強制施行日為令和7年(2025年)4月1日,適用於施行日之後開工的建築物(樓地板面積10㎡以下者除外)。合規審查是在建築確認程序中,與結構安全規範等審查一併進行。
這不只是隔熱性能、設備效率這類居住舒適度的問題。後文會提到的房貸減稅借款上限,是依節能性能等級決定的,因此「只要是新成屋,至少會落在節能基準合格住宅這一級」,本身就直接轉換成稅制上的優勢。既存住宅(中古)不在此義務範圍內,因此即使屋齡相同,節能性能也可能參差不齊。這一點與台灣目前尚未全面強制新建案節能分級認證的制度環境不同,是日本住宅市場一項相對獨特的規範。
品確法與住宅瑕疵擔保履行法提供的10年保固
日本的新成屋大樓,針對結構耐力上主要部分,以及防止雨水滲入的部分,賣方依法須承擔交屋後10年的瑕疵擔保責任。依據為《住宅品質確保促進法》(品確法)。適用範圍為基礎、柱、牆、屋頂等結構部位,室內裝潢與設備機器不在此列,這部分要另外確認建商或設備廠商各自提供的保固範圍。
更重要的是實務面的另一層保障:《特定住宅瑕疵擔保責任履行確保法》(住宅瑕疵擔保履行法)。交付新成屋的賣方・承攬商,依法必須投保責任保險,或提存保證金,以確保履約能力(適用於平成21年〔2009年〕10月1日以後交屋的物件)。也就是說,即使賣方(建商)倒閉,仍有保險法人負責支付修繕費用的機制。這項「資力確保措置」是課予賣方・承攬商的義務,個人賣方的中古屋交易不適用,與台灣預售屋履約保證的思路相近,但10年保障年限更長。中古屋交易有時會以特約把契約不適合責任期間縮短,務必在契約書上確認期間與範圍。
交屋前的驗屋會可以要求補修瑕疵
交屋前的「竣工內覽會」(相當於台灣的驗屋),可以檢查刮痕、污損、門窗五金、衛浴設備運作等狀況,並在正式交屋前要求補修。中古大樓原則上是以現況交屋,因此「有這道驗屋程序」本身,就是新成屋的一項實務優勢。若您選擇中古屋,簽約前後該確認哪些事項,可參考中古大樓簽約時應在重要事項說明書與附屬設備表確認的要點。
固定資產稅5年減半——新成屋專屬的減稅措施
新成屋住宅享有固定資產稅稅額減半的優惠。期間為透天厝3年、大樓5年;若是認定長期優良住宅,透天厝延長為5年、大樓延長為7年。令和8年度(2026年度)稅制改正將此措施延長5年(令和8年4月1日〜令和13年3月31日),適用樓地板面積下限也從原本的50㎡放寬為原則40㎡(部分高風險災害區域住宅除外)。
依國土交通省的試算,新建一戶2,500萬日圓(約新台幣537.5萬元)的住宅,前3年的固定資產稅額,無特例時每年18.2萬日圓、有特例時每年9.1萬日圓,3年合計減輕約27萬日圓(約新台幣5.8萬元)負擔。這項試算是以透天厝的3年期為前提,但大樓型住宅同樣是減半優惠、且期間長達5年,因此實際減輕的期間會更長。中古大樓沒有這項減稅。
新成屋的缺點是什麼?
新成屋的弱點,與其說是價格本身,不如說集中在「購買當下無法確認的部分」。交屋後價值會如何變動、未來的維護成本會漲到多少、實際成品是否與圖面相符——以下依序說明這三點。
交屋當下,銷售成本那部分的價值就已經蒸發
如前所述,分售價格中已經包含樣品屋搭建費、廣告宣傳費、銷售人事費等銷售成本。這些對買方來說並非居住價值,因此交屋後不久就出售,很難全數回收。如果您考慮短期內換屋或轉售,最好把這一點事先算進購買判斷裡。反過來說,若打算長住10年以上,這部分跌價的影響會被居住所獲得的價值逐漸稀釋。
修繕儲備金多半採用「階段增額積立方式」設定
這是新成屋大樓特有、而且很容易被忽略的一個重點。依國土交通省「令和5年度大樓總合調查結果」,修繕儲備金的收費方式中,均等積立方式占40.5%,階段增額積立方式占47.1%,而且竣工年份越新的大樓,採用階段增額積立方式的比例越高。所謂階段增額積立方式,是指起初每月金額訂得較低,之後每隔幾年往上調漲的收費方式。
換句話說,新成屋銷售時提示的修繕儲備金金額,多半只是「入門金額」,而不是未來實際所需的水準。以下把實際金額與國家指引的參考標準並列,呈現這個落差可能有多大。
| 指標 | 金額(每戶・每月) | 出處 |
|---|---|---|
| 管理費(扣除停車場使用費等挹注部分) | 11,503日圓 | 令和5年度大樓總合調查 |
| 管理費(含挹注部分之總額) | 17,103日圓 | 同上 |
| 修繕儲備金(扣除挹注部分) | 13,054日圓 | 同上 |
| 修繕儲備金參考標準(未滿20層・建築總樓地板面積5,000〜10,000㎡未滿) | 每㎡・每月252日圓(區間170〜320日圓) 換算70㎡則為每月17,640日圓(區間11,900〜22,400日圓) | 大樓修繕儲備金相關指引 |
把指引的參考標準(平均每㎡・每月252日圓)套用在70㎡上,得出每月17,640日圓,與實際平均積立金額13,054日圓相比,落差超過每月4,000日圓(約新台幣860元)。20層以上的高層塔樓型,參考標準更高,達每㎡・每月338日圓(區間240〜410日圓),若有機械式停車場,還需要另外加計。這項參考標準,是根據366個長期修繕計畫案例統計而得。
同一項調查顯示,目前修繕儲備金餘額相對於長期修繕計畫顯示不足的大樓占36.6%,其中不足金額超過計畫20%的占11.7%。另一方面,過去5年內新建的大樓中,依據30年以上長期修繕計畫設定積立金額的比例已提升到75.3%(前次調查為43.3%),有明顯改善。考慮購買新成屋時,請務必檢視銷售資料上的「長期修繕計畫年限」與「積立方式」;若是階段增額方式,要具體確認第幾年會調漲到多少金額。這與台灣社區公共基金多視需要臨時決議調漲不同,日本的漲幅在銷售當下就已寫入計畫,建議簽約前主動要求業者出示逐年金額表。
成屋交屋前簽約(預售制),等於必須在看不到實物的狀況下做判斷
「青田賣り」(即完工前銷售,類似台灣的預售制)之下,買方只能靠樣品屋、圖面與規格書來簽約。景觀、日照、鄰戶生活噪音、與共用走廊的相對位置等,要等到真正竣工才能確認。若是中古屋,則可以實際看到成品、管理狀況、住戶氛圍,甚至管委會公告欄的內容,再做判斷。對「想先看到實物再決定」這件事優先度較高的買方而言,光是這一點,就足以構成選擇中古屋的理由。
【2026年最新】新成屋與中古屋的房貸減稅差異
對2026年入住的買方而言,把新成屋與中古屋的判斷天平搖動最大的,是房貸減税(住宅ローン控除,類似台灣的房貸利息扣抵概念,但制度設計完全不同)的修法。令和8年度(2026年度)稅制改正,擴充了高品質既存住宅(中古)的借款上限與減稅年限,只要達到ZEH等級節能標準,就能與新成屋享有完全相同的條件。過去「額度新成屋比較有利」這個普遍認知,從2026年起,要看節能等級才能下定論。
令和8年度稅制改正擴充了既存住宅的借款上限與減稅年限
依國土交通省「令和8年度稅制改正概要」(令和7年〔2025年〕12月)顯示,住宅房貸減稅的適用期限延長5年,涵蓋2026年(令和8年)至2030年(令和12年)入住的物件。減稅率維持0.7%不變。同時,針對節能性能較高的既存住宅,調高了借款上限、對育兒家庭等追加優惠、並將減稅年限擴充至13年,樓地板面積要件也放寬為原則40㎡以上。
新成屋・既存住宅借款上限比較表(2026〜2030年入住)
| 住宅性能等級 | 新成屋 | 既存(中古) |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低碳住宅 | 4,500萬日圓(育兒家庭等5,000萬日圓)×13年 ※含買取再售物件 | 3,500萬日圓(育兒家庭等4,500萬日圓)×13年 |
| ZEH等級節能住宅 | 3,500萬日圓(育兒家庭等4,500萬日圓)×13年 ※含買取再售物件 | 3,500萬日圓(育兒家庭等4,500萬日圓)×13年 |
| 節能基準合格住宅 | 2,000萬日圓(育兒家庭等3,000萬日圓)×13年 ※2028年入住起排除適用對象。惟2027年底前已取得建築確認者等,仍適用2,000萬日圓×10年 | 2,000萬日圓(育兒家庭等3,000萬日圓)×13年 ※含買取再售物件 |
| 其他住宅(未達節能基準) | 原則不適用 | 2,000萬日圓×10年(含增改建・翻修) ※含買取再售物件 |
括號內為育兒家庭等(有未滿19歲子女,或夫妻一方未滿40歲)適用的借款上限。所得要件2,000萬日圓以下,樓地板面積40㎡以上(所得逾1,000萬日圓者及育兒家庭等追加優惠適用者須50㎡以上)。令和10年(2028年)起入住,位於土石流特別警戒區等災害紅色警戒區的新成屋將被排除適用(改建、既存住宅、翻修不受影響)。買取再售住宅原則比照新成屋水準,但節能基準合格住宅、其他住宅這兩級,額度與年限實際上與既存住宅相同。這張表的重點有二:ZEH等級下新成屋與中古屋額度已完全拉平;新成屋的節能基準合格住宅級則降到2,000萬日圓,並自2028年入住起被排除適用。
13年減稅上限試算
以減稅率0.7%、且年底貸款餘額達到借款上限計算,13年間的減稅上限如下表。
| 情境 | 借款上限 | 每年減稅上限 | 減稅年限 | 合計上限 |
|---|---|---|---|---|
| 新成屋・認定長期優良住宅(育兒家庭等) | 5,000萬日圓 | 35萬日圓 | 13年 | 455萬日圓 |
| 新成屋・認定長期優良住宅(一般) | 4,500萬日圓 | 31.5萬日圓 | 13年 | 409.5萬日圓 |
| 中古・ZEH等級節能住宅(育兒家庭等) | 4,500萬日圓 | 31.5萬日圓 | 13年 | 409.5萬日圓 |
| 中古・認定長期優良住宅(一般) | 3,500萬日圓 | 24.5萬日圓 | 13年 | 318.5萬日圓 |
| 中古・其他住宅(無節能性能證明) | 2,000萬日圓 | 14萬日圓 | 10年 | 140萬日圓 |
即使同樣是中古屋,能否證明節能性能,會讓減稅上限在409.5萬日圓(約新台幣88.0萬元)與140萬日圓(約新台幣30.1萬元)之間分岔,兩者差距達269.5萬日圓(約新台幣57.9萬元)。這個金額,往往超過議價空間所能爭取到的折讓幅度,不容小覷。
另外要提醒,此表呈現的終究是「上限金額」。依國稅廳(相當於台灣財政部國稅局)Tax Answer No.1211-1、No.1211-3,實際減稅額是以當年底貸款餘額等×0.7%(以減稅上限為限)計算,並從當年度所得稅額中扣抵。若貸款未達上限,或您應繳所得稅・住民稅本身較低,就無法把表中金額全數用完。請以您實際的貸款計畫金額與扣繳憑單核對確認。這與台灣以「利息支出」列舉扣除的邏輯不同,日本是以貸款餘額為基礎直接抵稅額,對高所得稅率的投資人相對有利。
選擇中古屋,第一步要先確認「有沒有節能性能證明書」
中古大樓要適用擴充後的房貸減稅,必須以書面證明節能性能。在正式簽訂買賣契約前,請透過仲介公司確認是否備有「建設住宅性能評価書」「住宅節能性能證明書」等文件。若沒有證明書,該物件會被歸類為「其他住宅」,額度僅停留在2,000萬日圓×10年。
若您打算以翻修為前提購買,把翻修減稅與房貸減稅一併規劃設計,往往更有利。詳情可參考2026年版翻修減稅額度速查表與計算範例。
購買時的費用,新成屋與中古屋差在哪裡?
只比較物件價格容易忽略的,是新成屋、中古屋各自獨有的費用不對稱性。中古屋要付仲介手續費,新成屋則有固定資產稅減額。這兩項對總支出的影響,規模從數十萬日圓到上百萬日圓不等。
中古屋要付仲介手續費(以5,000萬日圓物件計算為171.6萬日圓)
不動產仲介業者透過媒介買賣所能收取的報酬上限,由國土交通省告示(昭和45年〔1970年〕建設省告示第1552號,最後修正令和6年〔2024年〕6月21日)訂定。含消費稅等相當額的上限為:成交價200萬日圓以下部分5.5%、200萬日圓超過400萬日圓以下部分4.4%、400萬日圓以上部分3.3%。
以透過仲介購買5,000萬日圓(約新台幣1,075萬元)中古大樓為例計算上限金額:200萬日圓×5.5%=11萬日圓,200萬日圓×4.4%=8.8萬日圓,4,600萬日圓×3.3%=151.8萬日圓,合計171.6萬日圓(約新台幣36.9萬元,含稅)。常用的速算公式「(成交價×3%+6萬日圓)×1.1」算出來也是同一個金額。
另一方面,若新成屋大樓是直接向建商購買(即所謂「賣主直販」,由建商自售),因為不存在仲介媒介關係,不會產生仲介手續費。但若透過銷售代理公司經手,仍可能產生手續費,請在簽約前先確認銷售型態。此外,800萬日圓以下的低價空屋等物件另有特例,委託人支付的報酬上限訂為33萬日圓(30萬日圓的1.1倍)。中古屋購買時的整體雜費結構,可參考中古大樓購買時應支付的雜費全貌。
新成屋・中古屋各自獨有的費用比較
| 項目 | 新成屋大樓 | 中古大樓 |
|---|---|---|
| 仲介手續費 | 建商直售則不產生 | 透過媒介,400萬日圓以上部分上限3.3%(5,000萬日圓物件為171.6萬日圓) |
| 固定資產稅新成屋減額 | 稅額減半。大樓5年、認定長期優良大樓7年 | 不適用 |
| 不動產取得稅課稅標準扣除額 | 1,200萬日圓(認定長期優良住宅為1,300萬日圓) | 依新建年份決定扣除額。年份越早,扣除額越小 |
| 房貸減稅借款上限(最高等級) | 4,500萬日圓(育兒家庭等5,000萬日圓)×13年 | 3,500萬日圓(同4,500萬日圓)×13年 |
| 修繕儲備金展望 | 多採階段增額積立方式,未來金額須以計畫書確認 | 購買前可確認目前積立金額、餘額、過去調漲紀錄 |
| 議價空間 | 以分售價格為基準,原則上有限 | 視賣方情況而定,有議價空間 |
新成屋的不動產取得稅扣除額為1,200萬日圓(認定長期優良住宅為1,300萬日圓)
令和8年度稅制改正,也將認定長期優良住宅的特例措施延長5年。不動產取得稅課稅標準的扣除額,一般住宅為1,200萬日圓(約新台幣258萬元),認定長期優良住宅則為1,300萬日圓(約新台幣279.5萬元)。中古住宅同樣有扣除額,但金額依新建年份決定,物件越舊,扣除額越小。具體金額請以物件所在都道府縣的公告為準。中古屋取得稅的計算方式與減輕要件,整理於中古大樓不動產取得稅計算範例與減輕要件。
從數據看「現在是誰在買新成屋、誰在買中古屋」
把制度與價格並列討論之後,也該確認實際買方的輪廓。住宅金融支援機構(相當於日本的政策性住宅金融機構)於2026年7月24日公布的「2025年度【Flat35】使用者調查結果」(不含轉貸案件,共35,553件)是一手數據來源。
平均所需資金5,882萬日圓 vs 3,602萬日圓,平均家庭年收入1,041萬日圓 vs 745萬日圓
| 項目 | 大樓(新成屋) | 中古大樓 |
|---|---|---|
| 平均所需資金 | 5,882萬日圓(較前一年度+290萬日圓) | 3,602萬日圓(較前一年度+569萬日圓) |
| 平均家庭年收入 | 1,041萬日圓(較前一年度+2萬日圓) | 745萬日圓(較前一年度+95萬日圓) |
| 使用比例 | 7.9%(較前一年度+0.7個百分點) | 15.4%(較前一年度+1.1個百分點) |
| 平均屋齡 | ― | 28.7年(較前一年度−1.6年) |
所需資金的差距為2,280萬日圓(約新台幣490.2萬元),家庭年收入的差距為296萬日圓(約新台幣63.6萬元)。值得注意的是,中古大樓的所需資金較前一年度增加569萬日圓,增幅甚至超過新成屋的290萬日圓。中古屋的漲價速度更快這一點,與前述レインズ的成交數據互相吻合。全體使用者的平均年齡為43.3歲,平均總還款負擔率為22.8%。
中古住宅使用比例,自調查開始以來首度成為最大宗(35.9%)
同一項調查中,依融資對象建物類型區分的使用比例,中古住宅(中古大樓+中古透天厝)以35.9%(較前一年度+1.1個百分點)成為最大宗。這是2004年度開始調查以來,中古住宅首度成為占比最高的類別。細項為中古透天厝20.5%、中古大樓15.4%。分售住宅為31.4%(其中大樓7.9%、成屋透天23.5%),訂製透天住宅為32.7%。
在價格持續上漲的環境下,買方的選擇正逐漸轉向中古屋,這個結構性變化清楚呈現在數據上。不過,這並非單純「中古比較划算」這麼簡單的故事,同時也反映出新成屋供給戶數本身正在縮減(上半年僅7,989戶,已連續5年下滑),以及房價漲幅超過家庭年收入成長幅度的結果。若您考慮購買中古屋,議價的思路可參考中古大樓的行情與議價進行方式。
新成屋與中古屋,該怎麼選?——依目的區分的判斷基準
綜合以上數字,判斷的核心其實不是「新成屋還是中古屋」這個二選一,而是可以整理成「節能性能等級」「預計自住年數」「維護成本能查證到什麼程度」這三個軸。
適合新成屋的情況
- 預計長住10年以上。銷售成本造成的跌價,可以透過居住年數逐漸吸收。
- 符合育兒家庭等資格,且能選擇認定長期優良住宅。借款上限5,000萬日圓×13年,減稅上限最高可達455萬日圓(約新台幣97.8萬元)。
- 希望以書面確保節能性能與保固。節能基準已強制合規,並附有品確法10年保固與資力確保措置。
- 希望充分利用固定資產稅減額期間。大樓5年、認定長期優良大樓7年,稅額減半。
適合中古屋的情況
- 地段是最優先考量。即使該區域沒有新成屋供給,中古屋仍有選擇空間。
- 想在屋齡10〜20年帶取得性價比。每㎡單價較新成屋低13.5〜35.5%,建物老化程度仍在有限範圍內。
- 想看到實物與管理狀況再決定。可以在簽約前確認長期修繕計畫、積立金餘額,甚至管委會會議記錄。
- 能挑到有節能性能證明書的物件。達到ZEH等級,房貸減稅條件就與新成屋相同。
- 以翻修為前提,想按自己的使用方式改造室內。還能與翻修減稅一併規劃設計。
做決定前應確認的5項要點
- 節能性能等級與證明書是否齊備。房貸減稅借款上限依等級不同,從2,000萬日圓到5,000萬日圓不等。對中古屋而言,有無書面證明是分水嶺。
- 長期修繕計畫的年限。確認積立金是否依30年以上的計畫設定。新成屋中有75.3%符合此條件。
- 修繕儲備金的積立方式。若為階段增額積立方式,要用具體數字確認第幾年會調漲到多少金額。
- 積立金餘額相對於計畫是否不足。中古屋中有36.6%的大樓出現餘額不足。可對照管委會會議記錄與長期修繕計畫確認。
- 建築年份與耐震性。中古屋要適用房貸減稅,登記簿上的建築日期須為昭和57年(1982年)1月1日以後。更早的物件,須以耐震基準適合證明書等文件證明符合耐震基準(國稅廳Tax Answer No.1211-3)。
我們在接受購屋諮詢時,一向堅持把不利的一面,用和優點同樣的密度告訴客戶。新成屋銷售資料上的修繕儲備金只是入門金額、中古屋若沒有證明書減稅年限就只能停在10年——這類資訊,我們選擇先講清楚。因為我們相信,這樣做才能換來長久的信任關係。
常見問題(FAQ)
Q. 新成屋大樓與中古大樓,價差大概是多少?
A. 2026年東京圈每㎡單價,新成屋151.4萬日圓,對比~屋齡5年中古153.1萬日圓、~屋齡10年130.9萬日圓、~屋齡20年97.7萬日圓、屋齡30年以上47.1萬日圓。屋齡尚淺的中古屋反而比新成屋貴,價差要到屋齡超過10年才明顯拉開。直接比較新成屋平均價格1億135萬日圓與中古平均成交價格5,202萬日圓會誇大差距,因兩者母體、統計方法、供給區域結構都不同,請以同區域、同屋齡帶的每㎡單價比較。
Q. 什麼是「新成屋溢價」?大概會跌多少百分比?
A. 新成屋溢價,指樣品屋搭建費、廣告宣傳費、銷售人事費等銷售成本,而非居住價值本身,被計入分售價格的部分。依2026年東京圈實際數據,新成屋每㎡單價151.4萬日圓,對比~屋齡10年中古130.9萬日圓(降13.5%)、~屋齡20年(降35.5%)、屋齡30年以上(降68.9%)。但此跌幅不只是銷售成本消失,還包含建物老化、設備陳舊化、耐震與節能基準的世代差異,目前沒有官方統計能單獨呈現交屋後立刻的跌幅。
Q. 2026年入住的話,房貸減稅是新成屋還是中古屋比較有利?
A. 要看節能性能等級而定。ZEH等級節能住宅,新成屋、中古屋都是3,500萬日圓(育兒家庭等4,500萬日圓)×13年,條件相同。認定長期優良住宅則新成屋4,500萬日圓(同5,000萬日圓)優於中古3,500萬日圓(同4,500萬日圓)。無法證明節能性能的中古屋歸類「其他住宅」,額度僅2,000萬日圓×10年,減稅上限最多少269.5萬日圓(約新台幣57.9萬元)。考慮中古屋時,請在簽約前確認是否備有住宅節能性能證明書。
Q. 新成屋大樓10年保固的適用範圍是什麼?
A. 依《住宅品質確保促進法》(品確法),結構耐力上主要部分(基礎、柱、牆、屋頂等)及防止雨水滲入的部分,賣方須承擔交屋後10年的瑕疵擔保責任。室內裝潢與設備機器不在此列,請另外確認建商或設備廠商的保固範圍。此外依《住宅瑕疵擔保履行法》,賣方須投保責任保險或提存保證金,即使賣方倒閉,仍有機制支付修繕費用。
Q. 新成屋大樓的修繕儲備金,未來會漲到多少?
A. 這取決於各物件的長期修繕計畫,國土交通省指引參考標準(未滿20層・建築總樓地板面積5,000〜10,000㎡未滿)為每㎡・每月252日圓(區間170〜320日圓),70㎡約每月17,640日圓(區間11,900〜22,400日圓)。20層以上塔樓型更高,達每㎡・每月338日圓(區間240〜410日圓),機械式停車場需另加計。實際平均積立金額13,054日圓,銷售時金額與參考標準落差大,通常代表該案採階段增額方式、未來已預計調漲,建議向業者索取逐年金額表。
引用・參考資料
本文金額原則上以日圓標示,括號內新台幣為約當金額,換算基準1日圓≈新台幣0.215元(2026年8月中旬市場匯率,僅供參考)。以下官方一手資料機關名稱維持日文原名並附中文說明;原始網址(國土交通省・國稅廳等)維持日文連結,因日本特有制度並無中文官方版本。
- 東日本不動產流通機構(東日本レインズ,East Japan Real Estate Information Network)「REINS TOPIC 東京圈中古大樓・中古透天厝 地區別・屋齡帶別成交狀況【2026年04〜06月】」(2026年7月17日・PDF)｜屋齡帶別成交件數・每㎡單價・成交價格・專有面積
- 東日本不動產流通機構「統計資料」｜上述PDF出處頁面
- 不動產經濟研究所(不動產經済研究所,Real Estate Economic Institute)「東京圈新成屋大樓市場動向 2026年上半年(1〜6月)」(2026年7月21日・PDF)｜發售戶數、平均價格、每㎡單價、首月成交率、地區別內訳
- 不動產經濟研究所「大樓市場動向」｜上述PDF出處頁面
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- 國土交通省「住宅房貸減稅」｜適用期限延長、既存住宅擴充內容、樓地板面積要件
- 國稅廳(国税庁,National Tax Agency)「No.1211-1 新建住宅等,並於令和4年以後供居住使用之情形(住宅借入金等特別控除)」｜減稅額計算方式、特例對象個人(育兒家庭等)之定義
- 國稅廳「No.1211-3 取得中古住宅,並於令和4年以後供居住使用之情形(住宅借入金等特別控除)」｜中古住宅建築年份要件(昭和57年1月1日以後)、耐震基準符合證明、減稅額與所得稅額之關係
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- 住宅金融支援機構「2025年度【Flat35】使用者調查 統計表」(PDF)｜中古大樓平均屋齡
- 住宅金融支援機構「2025年度【Flat35】使用者調查」｜上述PDF出處頁面
- 國土交通省「令和5年度大樓總合調查結果概要」(PDF)｜管理費・修繕儲備金平均金額、積立方式內訳、積立金過不足狀況
- 國土交通省「令和5年度大樓總合調查結果(彙整)」(令和6年6月21日)｜新聞發布資料與圖表
- 國土交通省「大樓修繕儲備金相關指引」(令和6年6月改訂・PDF)｜每平方公尺每月參考金額與區間、366個案例概要
- 國土交通省告示「宅地建物取引業者就宅地或建物買賣等所能收取之報酬額」(最後修正令和6年6月21日・PDF)｜買賣媒介報酬上限、低價空屋等特例
- 國土交通省「【建築物節能法第10條】節能基準合規義務對象擴大」｜所有新成屋住宅之節能基準合規義務
- 國土交通省「令和7年4月1日起實施節能基準全面合規義務化及結構相關規定修訂」(令和6年4月16日)｜全面義務化施行日、樓地板面積10㎡以下之除外規定
- 國土交通省「住宅品質確保促進法(品確法)」｜新成屋住宅10年瑕疵擔保責任
- 國土交通省「特定住宅瑕疵擔保責任履行確保法(住宅瑕疵擔保履行法)」｜投保責任保險・提存保證金之資力確保措置
- 國土交通省「住宅瑕疵擔保履行法及住居安心綜合支援網站」｜10年瑕疵擔保責任之適用部分、資力確保措置義務化自平成21年10月1日施行
