日本的新房与二手房价格比较，是一个与中国大陆购房逻辑截然不同的日本特有话题——日本住宅为永久产权，不同于中国大陆住宅用地70年使用权，因此房龄本身并不意味着产权归零或价值清零，而更多反映的是建筑本体的折旧与设备新旧程度，土地价值不会随时间被稀释。2026年上半年，东京都市圈新建公寓每平方米单价为151.4万日元（约合7.39万元人民币，汇率按1元人民币≈20.5日元、2026年8月计算，下同；不动产经济研究所2026年7月21日发布），而房龄5年以内二手公寓的成交单价则达153.1万日元（约合7.47万元人民币，东日本不动产流通机构2026年7月17日公布）——单从单价看，二手房反而超过了新房。新房与二手房之争，并非简单的「哪个更便宜」，而是需要把住房贷款减税、固定资产税、中介费（仲介手数料）、维修公积金（修缮积立金）等因素全部计入总成本后综合判断的问题。
本文面向已将候选房源缩小到几套、正在最终决定「同样预算下选新房，还是选房龄较新或较老的二手房」的读者。我们不满足于用文字罗列优缺点，而是用一手官方数据和出处，具体呈现：新房溢价随房龄增长会消失多少个百分点、2026年入住适用的住房贷款减税制度下新房与二手房的差额是多少、以及只有新房才能享受的减税额度具体是多少。
本文要点
- 新房溢价可以按房龄区间量化。相对于新房每平方米单价151.4万日元（约7.39万元），房龄10年以内二手房为130.9万日元，降幅13.5%；房龄20年以内为97.7万日元，降幅35.5%；房龄30年以上则降幅达68.9%。
- 但另一方面，房龄5年以内的二手房单价为153.1万日元，反而高于新房——「新房就一定更贵」这一前提，在2026年的东京都市圈并不成立。
- 根据2026年度（令和8年度）税制改革，二手房（既存住宅）的住房贷款减税额度被扩大：只要达到ZEH水准节能住宅标准，二手房即可与新房享受相同的3,500万日元（约170.8万元；育儿家庭等为4,500万日元，约219.6万元）×13年贷款减税上限。
- 但如果二手房无法提供节能性能证明，则会被归为「其他住宅」类别，减税额度上限仅为2,000万日元（约97.6万元）×10年，与前者相比，减税总额上限最多相差269.5万日元（约13.2万元）。
- 固定资产税减半优惠，普通公寓可享受5年，通过认证的「长期优良住宅」公寓可延长至7年——这是日本仅新房才能享受的制度，二手房不适用。值得一提的是，这项按年缴纳的固定资产税本身，是中国大陆目前尚未在全国范围推行的持有环节房产税，也是评估日本不动产长期持有成本时需要纳入预算的一项。
- 维修公积金（修缮积立金）的缴纳方式中，「阶梯递增式」占整体的47.1%，且建成年份越新的公寓，采用这种方式的比例越高。这与中国大陆购房时一次性缴纳专项维修资金（大修基金）的做法不同——日本的维修公积金按月分期收取，且入住初期展示的金额往往只是「起点价」，此后会分阶段上调，如果只按入住时的金额来判断长期持有成本，后期很可能出现资金缺口。
新房与二手房，价格差距究竟有多大
在2026年的东京都市圈，新房与二手房的价格差距，并不能用「新房贵两到四成」这样一刀切的比例来概括。按每平方米单价比较，房龄5年以内的二手房与新房几乎持平，甚至略高于新房；差距真正明显拉开，是在房龄超过10年之后。这一点也是理解日本二手房市场的关键：由于住宅拥有永久产权，土地价值不会随房龄归零，价差主要反映的是建筑物本体的折旧与设备新旧程度，而非产权价值的流失。下面先分别列出新房与二手房的实际数据。
东京都市圈新房公寓均价1亿135万日元，每平方米单价151.4万日元（2026年上半年）
根据不动产经济研究所（日本专门统计新房公寓市场动向的权威调查机构）2026年7月21日发布的《首都圈新建公寓市场动向 2026年上半年（1—6月）》，2026年1—6月，东京都市圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建公寓发售套数为7,989套（同比减少0.8%），每套平均价格1亿135万日元（约合494.6万元人民币），每平方米单价151.4万日元（约合7.39万元人民币）。这是历史上首次上半年平均价格突破1亿日元（约合488万元人民币），同比来看，平均价格上涨13.1%，单价上涨12.1%。首月合同签约率为64.8%。
按区域细分，每平方米单价分别为：东京23区222.6万日元（约10.86万元，均价1亿4,249万日元/约695.4万元）、东京都下（23区以外的东京都区域）111.8万日元（约5.46万元，均价7,550万日元/约368.4万元）、神奈川县123.4万日元（约6.02万元，均价8,346万日元/约407.3万元）、埼玉县98.5万日元（约4.81万元，均价6,469万日元/约315.7万元）、千叶县124.6万日元（约6.08万元，均价8,997万日元/约439.1万元）。由于都市圈整体均价被23区的高单价明显拉高，如果您考察的区域在23区之外，参考对应区域的具体数据会比整体均价更接近真实感受。
按房龄区间划分的二手公寓单价与成交价格（REINS，2026年4—6月）
二手房方面的基准数据，来自东日本不动产流通机构（东日本REINS，日本关东地区的房产成交信息共享系统，类似于中国大陆的房地产网签系统）2026年7月17日发布的《REINS TOPIC 首都圈二手公寓・二手独栋住宅 分地区・分房龄区间成交状况【2026年04—06月】》中的实际成交数据。都市圈整体成交11,849件，平均每平方米单价83.1万日元（约4.06万元），平均成交价5,202万日元（约253.9万元）。按房龄区间细分如下表。最右列为以新房单价151.4万日元为基准（100）计算出的降幅。
| 房龄区间 | 成交件数 | 每㎡单价 | 成交价格 | 套内面积 | 与新房单价之差 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新房（参考） | 发售7,989套 | 151.4万日元 | 10,135万日元 | ― | ― |
| 房龄5年以内 | 706件 | 153.1万日元 | 9,448万日元 | 61.7㎡ | ＋1.1% |
| 房龄10年以内 | 1,197件 | 130.9万日元 | 7,757万日元 | 59.2㎡ | −13.5% |
| 房龄15年以内 | 994件 | 124.4万日元 | 7,916万日元 | 63.6㎡ | −17.8% |
| 房龄20年以内 | 1,202件 | 97.7万日元 | 6,536万日元 | 66.9㎡ | −35.5% |
| 房龄25年以内 | 1,407件 | 93.1万日元 | 6,512万日元 | 69.9㎡ | −38.5% |
| 房龄30年以内 | 1,327件 | 76.7万日元 | 5,211万日元 | 67.9㎡ | −49.3% |
| 房龄30年以上 | 5,016件 | 47.1万日元 | 2,767万日元 | 58.7㎡ | −68.9% |
| 合计 | 11,849件 | 83.1万日元 | 5,202万日元 | 62.6㎡ | −45.1% |
数据来源：东日本不动产流通机构《REINS TOPIC 首都圈二手公寓・二手独栋住宅 分地区・分房龄区间成交状况【2026年04—06月】》，不动产经济研究所《首都圈新建公寓市场动向 2026年上半年》。「与新房单价之差」一栏，是本社以新房151.4万日元为基准自行计算的参考数值。
若仅看东京都区部（即23区），房龄5年以内的二手房单价为233.5万日元（约11.39万元）、成交价1亿3,848万日元（约675.8万元），已经超过23区新房的222.6万日元（约10.86万元）。也就是说，在东京市中心，房龄较新的二手公寓，实际成交单价反而高于新房，这是当前市场的真实状况。
「新房溢价」究竟是多少个百分点
「新房溢价」（新築プレミアム，即新建住宅溢价）指的是样板间搭建费、广告宣传费、销售人员佣金等与住宅本身价值无关的销售成本，被计入分销价格中的那部分。这部分成本在交房的同时就已经沉没、无法收回，因此若在购入后不久便转手至二手市场，很容易出现成交价低于购入价的情况。对计划短期内转让房产的海外投资者而言，需要把这部分「新房溢价」与土地本身的资产价值区分开来看待。
以上表数据为例，新房151.4万日元对比房龄10年以内的130.9万日元，10年间每平方米单价下降了13.5%；房龄20年以内降幅为35.5%，房龄30年以上则达到68.9%。但需要注意的是，这一降幅并不单纯等于「新房溢价的消失」。随着房龄增加，建筑物本身的自然老化、设备陈旧、抗震标准与节能性能的世代差异，以及当年分销时的价格水平不同，这些因素都会叠加在一起，共同构成了单价上的差距。目前并没有官方统计能单独说明「交房后立即下降多少个百分点」，因此这张表格更适合作为「市场对不同房龄区间的估值水平」的参考材料来解读，而非新房溢价消退曲线本身。
为什么不能简单比较「均价」与「成交价」
把新房的1亿135万日元与二手房的5,202万日元直接并列，得出「新房贵了近一倍」的结论，是错误的。两者的统计样本、统计方法、供给区域构成都不相同。
- 新房数据是「发售房源的挂牌均价」，二手房数据是「实际成交价格的均值」——挂牌价与成交价本就是两回事。
- 新房发售套数中，东京23区占33.6%，高价房源拉高了整体均价；而二手房中房龄30年以上的成交多达5,016件，占整体的42%，拉低了整体均价。
- 套内面积也不同。根据公开的均价与单价推算，新房平均套内面积约67㎡，而二手房平均为62.6㎡。
因此，在比较新房与二手房时，请不要用「每套总价」，而应使用「每平方米单价」，并且在同一区域、同一房龄区间内进行比较。这也是本文的表格始终以每平方米单价为核心来编排的原因。
新房公寓的优势有哪些
新房的优势，与其说在于设备更新，不如说更多体现在「受制度保障的部分」——节能标准的强制达标义务、依据品确法（住宅品质确保促进法）享有的10年质量保修责任、开发商的履约资力保障措施，以及固定资产税减免。这些原则上都是二手房无法获得的。
自2025年4月起，所有新建住宅均须符合节能标准
根据2022年（令和4年）修订的《建筑物节能法》，原则上所有新建住宅及非住宅建筑均被要求达到节能标准（依据：国土交通省《〈建筑物节能法〉第10条 关于扩大节能标准达标义务适用范围》）。这项全面强制义务已于2025年（令和7年）4月1日起正式施行，适用于该日期之后开工的建筑（建筑面积10㎡以下的除外）。是否达标会在「建筑确认」（日本的开工审批环节）程序中，与结构安全等审查一并核实。
这不仅仅关乎隔热性能和设备效率等居住体验层面的问题。由于后文将提到的住房贷款减税额度，是按节能性能等级来划定的，「只要是新房，至少能落入‘节能达标住宅’这一档」，这本身就直接构成了税制上的支撑。而二手房（既存住宅）并不在这项强制义务范围之内，因此即便是相同房龄的二手房，节能性能也可能参差不齐。
品确法与住宅瑕疵担保履行法带来的10年保修
对于新房公寓，就「结构承重的主要部分」以及「防止雨水渗入的部分」，卖方须自交房之日起承担10年的质量保修责任——法律依据是《住宅品质确保促进法》（品确法，日本关于住宅质量保障的专门立法）。保修对象包括地基、柱、墙、屋顶等结构性部位，室内装修和设备则不在此范围内，这部分需要另行确认开发商或厂商各自提供的保修条款。作为对比，中国大陆商品住宅的保修期通常远短于此：根据相关规定，屋面防水工程保修期一般为5年，装修工程、给排水管道等多为2年，供暖供冷系统仅为2个采暖期/供冷期——像日本这样对结构和防水部位统一强制保修10年的制度，在跨境房产比较中并不多见。
此外，实务上同样重要的是《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》（住宅瑕疵担保履行法）。该法要求交付新建住宅的卖方或承包商，必须通过投保保险或缴存保证金的方式确保履约能力（适用于2009年10月1日以后交付的房源）。也就是说，即便卖方日后破产，买方仍可通过保险机构获得维修费用的赔付。这项履约保障义务，仅针对交付新建住宅的卖方或承包商，个人作为卖方的二手房交易并不适用。二手房交易中，「合同不符责任」（类似质量瑕疵担保）的期限有时会通过特别约定被大幅缩短，请务必在合同中确认具体期限与保障范围。
交房前的竣工验房环节可要求整改瑕疵
在正式交房前，会安排一次验房环节（竣工内览会），买方可现场检查房屋是否有划痕、污渍，门窗开合是否顺畅，卫浴厨房等设备是否正常运作，并要求开发商在交房前完成整改。二手公寓原则上是按「现状」交付的，没有这一环节，因此这道验房程序本身，就是新房在实务层面的一项优势。关于选择二手房时，签约前后应重点核实哪些内容，可参阅《二手公寓签约时应通过重要事项说明书与附属设备表核实的要点》。
固定资产税5年减半——仅限新房的专属优惠
新建住宅可享受固定资产税（每年缴纳的持有环节房产税，中国大陆目前尚未在全国范围推行同类税种）减半的优惠。独栋住宅优惠期为3年，公寓为5年；若为经认证的「长期优良住宅」，独栋可延长至5年，公寓延长至7年。2026年度（令和8年度）税制改革将该优惠措施再延长5年（2026年4月1日至2031年3月31日），适用的建筑面积下限也从现行的50㎡放宽至原则上40㎡（位于特定灾害风险区域内的住宅除外）。
根据国土交通省的测算，以新建一套2,500万日元（约122万元）的住宅为例，前3年的固定资产税额，若无优惠为每年18.2万日元（约0.89万元），有优惠则为每年9.1万日元（约0.44万元），3年合计可减轻约27万日元（约1.32万元）的负担。这一测算以独栋住宅的3年期为前提，而公寓的减半优惠期长达5年，减负效果会更持久。二手公寓则不享有这项减免。
新房公寓的劣势有哪些
新房的短板，与其说在价格本身，不如说更多集中在「购入当下无法确认」的部分——交房后资产价值会如何变化、未来的持有成本究竟是多少、实物是否与图纸一致。以下依次说明这三点。
交房当下即损失一部分销售成本
如前所述，分销价格中包含了样板间搭建费、广告宣传费、销售人力成本等销售成本，这部分并非购房者能实际使用的居住价值，因此若在交房后不久便出售，很难完全收回。如果您已经考虑短期内换房或转售，建议将这一点提前计入购房决策；反之，若打算长期居住10年以上，这部分价值损耗的影响，会被居住本身带来的效用逐渐稀释。
维修公积金多采用「阶梯递增」方式设定
这是新房公寓特有、却也最容易被忽视的一个问题。根据国土交通省《2023年度（令和5年度）公寓综合调查结果》，维修公积金的缴纳方式中，「均等缴纳式」占40.5%，「阶梯递增式」占47.1%，且建成年份越新的公寓，采用阶梯递增式的比例越高。所谓阶梯递增式，是指最初月缴金额定得较低，此后每隔几年逐步上调。
也就是说，新房销售时展示给购房者的维修公积金金额，多数情况下并不是未来实际需要的水平，而只是一个「入门价」。下面把实际平均缴纳额与国家指导标准并列，看看两者之间可能存在多大差距。
| 指标 | 金额（每户/月） | 出处 |
|---|---|---|
| 管理费（不含停车场使用费等抵充部分） | 11,503日元（约561元） | 2023年度公寓综合调查 |
| 管理费（含抵充部分的总额） | 17,103日元（约835元） | 同上 |
| 维修公积金（不含抵充部分） | 13,054日元（约637元） | 同上 |
| 维修公积金指导标准（20层以下・建筑面积5,000—10,000㎡以下） | 252日元/㎡・月（区间170—320日元，约合12.3元/㎡・月，区间8.3—15.6元） 按70㎡换算约月17,640日元（约861元，区间11,900—22,400日元/约581—1,093元） | 《公寓维修公积金指导方针》 |
将指导标准的平均值（252日元/㎡・月）套用到70㎡的房屋上，得出的月缴金额为17,640日元（约861元），与实际平均缴纳额13,054日元（约637元）相比，每月存在超过4,000日元（约195元）的差距。若是20层以上的高层塔楼，指导标准更高，为338日元/㎡・月（约16.5元，区间240—410日元/约11.7—20元），配备机械式停车场的项目还需另行加算。以上指导标准，是基于366个长期维修规划案例统计得出的。
同一项调查显示，目前维修公积金结余相对于长期维修规划出现不足的公寓占36.6%，其中不足金额超过规划金额20%的占11.7%。另一方面，在过去5年内新建的公寓中，依据30年以上长期维修规划来设定公积金的比例已改善至75.3%（上一次调查为43.3%）。因此，考虑购买新房时，请务必查看销售资料中「长期维修规划的年限」与「缴纳方式」，如果采用的是阶梯递增式，还要具体确认到第几年会涨到多少金额。
期房合同下，只能在看不到实物的情况下做出判断
所谓「青田卖」（即中国大陆常说的期房销售），是指仅凭样板间、图纸和规格说明书就签约购买尚未竣工的房产。景观视野、日照条件、相邻住户的生活噪音、与公共走廊的位置关系等，往往要等竣工后才能真正了解——这与中国大陆购房者对期房风险的认知相通，日本同样存在类似的信息不对称问题。相比之下，二手房可以先看到实物、管理状况、住户氛围，甚至物业公告栏的内容，再做判断。对于「必须先看到实物才能下决心」的购房者而言，仅这一点，就足以成为选择二手房的理由。
【2026年最新】住房贷款减税：新房与二手房有何不同
对于计划2026年入住的购房者而言，最大程度改变新房与二手房判断权重的，是住房贷款减税制度（住宅ローン控除，日本针对购房贷款利息的所得税抵扣制度，是日本特有的税收优惠，通常仅适用于在日本负有纳税义务的居民纳税人；海外投资者若非日本税务居民，能否直接享受该项优惠，建议提前咨询日本税理士确认）的改革。根据2026年度（令和8年度）税制改革，高品质二手房（既存住宅）的贷款限额与减税年限被大幅扩大，只要达到ZEH水准节能住宅标准，即可与新房享受完全相同的条件。过去「减税额度新房更有利」这一固有印象，从2026年起将取决于具体的节能性能等级。
2026年度税制改革：二手房的贷款限额与减税年限被扩大
根据国土交通省《2026年度（令和8年度）税制改革概要》（2025年12月/令和7年12月发布），住房贷款减税的适用期限延长5年，覆盖2026年（令和8年）至2030年（令和12年）入住的购房者，抵扣比例维持0.7%不变。同时，针对节能性能较高的二手房（既存住宅），贷款限额上调、育儿家庭等可获得额外上浮、减税年限扩大至13年，建筑面积要求也放宽至原则上40㎡以上。
新房与二手房贷款限额对比表（2026—2030年入住适用）
| 住宅性能等级 | 新房 | 二手房（既存住宅） |
|---|---|---|
| 认证长期优良住宅・低碳住宅 | 4,500万日元（约219.6万元；育儿家庭等5,000万日元，约244万元）×13年 ※含买取再售房源 | 3,500万日元（约170.8万元；育儿家庭等4,500万日元，约219.6万元）×13年 |
| ZEH水准节能住宅 | 3,500万日元（约170.8万元；育儿家庭等4,500万日元，约219.6万元）×13年 ※含买取再售房源 | 3,500万日元（约170.8万元；育儿家庭等4,500万日元，约219.6万元）×13年 |
| 节能达标住宅 | 2,000万日元（约97.6万元；育儿家庭等3,000万日元，约146.4万元）×13年 ※自2028年入住起不再享受支持；但2027年底前已取得开工审批（建筑确认）等情形，可适用2,000万日元×10年 | 2,000万日元（约97.6万元；育儿家庭等3,000万日元，约146.4万元）×13年 ※含买取再售房源 |
| 其他住宅（不符合节能标准） | 原则上不享受支持 | 2,000万日元（约97.6万元）×10年（含加建改建、翻新装修） ※含买取再售房源 |
括号内为「育儿家庭等」（有19岁以下子女的家庭，或夫妻一方未满40岁的家庭）适用的贷款限额。所得要求为2,000万日元（约97.6万元）以下，建筑面积要求40㎡以上（所得超过1,000万日元/约48.8万元者，以及适用育儿家庭上浮措施者，需50㎡以上）。自2028年度（令和10年度）起入住的购房者，若新建住宅位于易发生山体滑坡等灾害的「灾害红区」内，将不再适用该项减税（重建、既存住宅、翻新装修不受此限）。买取再售房源（开发商收购旧房翻新后再售）被视为与新房同等的支持水平，但在「节能达标住宅」与「其他住宅」这两档中，其限额与减税年限实际上与二手房一致。从这张表中需要读出两个关键信息：一是在ZEH水准这一档，新房与二手房已经完全并轨；二是新房中的「节能达标住宅」这一档，限额已降至2,000万日元，并将从2028年入住起彻底失去支持资格。
13年减税总额上限模拟测算
按抵扣比例0.7%计算，假设每年年末贷款余额始终维持在限额上限，13年可获得的减税总额上限如下表所示。
| 情形 | 贷款限额 | 年度减税上限 | 减税年限 | 合计上限 |
|---|---|---|---|---|
| 新房・认证长期优良住宅（育儿家庭等） | 5,000万日元（约244万元） | 35万日元（约1.71万元） | 13年 | 455万日元（约22.2万元） |
| 新房・认证长期优良住宅（一般） | 4,500万日元（约219.6万元） | 31.5万日元（约1.54万元） | 13年 | 409.5万日元（约20.0万元） |
| 二手・ZEH水准节能住宅（育儿家庭等） | 4,500万日元（约219.6万元） | 31.5万日元（约1.54万元） | 13年 | 409.5万日元（约20.0万元） |
| 二手・认证长期优良住宅（一般） | 3,500万日元（约170.8万元） | 24.5万日元（约1.2万元） | 13年 | 318.5万日元（约15.5万元） |
| 二手・其他住宅（无节能性能证明） | 2,000万日元（约97.6万元） | 14万日元（约0.68万元） | 10年 | 140万日元（约6.83万元） |
同样是二手房，能否证明节能性能这一项，就会让减税上限在409.5万日元（约20万元）与140万日元（约6.83万元）之间产生分化，两者相差269.5万日元（约13.2万元）——这一差额，往往超过了单纯靠议价所能争取到的空间。
需要注意的是，以上表格仅为理论上限。根据日本国税厅Tax Answer No.1211-1、No.1211-3的规定，实际减税额是按「当年年末贷款余额等×0.7%」（不超过限额）计算，并从当年应缴所得税额中直接抵扣。如果实际贷款额未达到限额，或者本人应缴的所得税、居民税低于可抵扣金额，就无法把表中的金额全部用完。请结合自己的实际贷款计划和纳税凭证（源泉徴収票，日本雇主每年发放的扣缴所得税凭证）加以核实——这也意味着，若您并非在日本纳税的居民纳税人，这项优惠可能无法直接适用于您本人。
选择二手房时首先要确认的是「是否具备节能性能证明」
要让二手公寓享受扩大后的住房贷款减税优惠，必须以书面形式证明其节能性能。在正式签订买卖合同之前，请务必通过中介公司确认该房源是否具备《建设住宅性能评价书》《住宅节能性能证明书》等文件。如果没有相关证明，该房源就会被归入「其他住宅」类别，减税额度上限仅为2,000万日元（约97.6万元）×10年。
如果购房前提是打算翻新装修，那么将翻新减税与住房贷款减税一并规划，往往能获得更有利的组合方案。详情可参阅《2026年版翻新装修减税额速查表与计算示例》。
购房时新房与二手房的费用差异
如果只比较房屋总价，很容易忽略新房与二手房各自独有的费用差异：二手房需要支付中介费，新房则享有固定资产税减免。这两项对总成本的影响，从数十万日元到上百万日元不等。
二手房需支付中介费（以5,000万日元为例约171.6万日元）
房地产中介公司（宅地建物取引業者）通过居间促成买卖所能收取的报酬上限，由国土交通省公告规定（1970年/昭和45年建设省告示第1552号，最新修订于2024年6月21日/令和6年）。含税上限为：成交价中200万日元以内的部分按5.5%计算，超过200万日元至400万日元的部分按4.4%计算，超过400万日元的部分按3.3%计算。
以购买一套5,000万日元（约244万元）的二手公寓为例，通过居间方式购买的中介费上限计算为：200万日元×5.5%＝11万日元（约0.54万元），200万日元×4.4%＝8.8万日元（约0.43万元），4,600万日元×3.3%＝151.8万日元（约7.41万元），三者合计为171.6万日元（约8.37万元，含税）。用常见的速算公式「（成交价×3%+6万日元）×1.1」计算，结果也是同样的数字。
另一方面，如果新房公寓是从开发商处直接购买（卖方直销），由于不存在居间环节，也就不产生中介费。但如果由代理销售公司介入，则可能产生手续费，请在签约前确认具体的销售形式。此外，针对800万日元（约39万元）以下的低价闲置住宅等，还设有特例，向委托方收取的报酬上限为33万日元（约1.61万元，即30万日元的1.1倍）。关于购买二手房时全部杂费的整体构成，可参阅《购买二手公寓所需杂费全貌》。
新房与二手房各自独有费用对比
| 项目 | 新建公寓 | 二手公寓 |
|---|---|---|
| 中介费 | 若为卖方直销则不产生 | 居间购买时，400万日元以上部分上限为3.3%（以5,000万日元为例约171.6万日元/约8.37万元） |
| 固定资产税新房减免 | 税额减半，公寓5年、认证长期优良公寓7年 | 不适用 |
| 不动产取得税计税基础扣除额 | 1,200万日元（约58.6万元；认证长期优良住宅为1,300万日元，约63.4万元） | 根据建成年代确定的扣除额，年代越久扣除额越小 |
| 住房贷款减税限额（最高档） | 4,500万日元（育儿家庭等5,000万日元）×13年 | 3,500万日元（育儿家庭等4,500万日元）×13年 |
| 维修公积金前景 | 多为阶梯递增式，未来金额需查阅规划书确认 | 购买前可查阅当前缴纳额、结余及历史涨幅记录 |
| 议价空间 | 以分销价为基准，原则上有限 | 视卖方个人情况而定，可能有一定空间 |
新房的不动产取得税扣除额为1,200万日元（认证长期优良住宅为1,300万日元）
2026年度税制改革中，针对认证长期优良住宅的特例措施也延长了5年。不动产取得税（购房时一次性缴纳的税种，性质上类似中国大陆购房时缴纳的契税，但计税方式不同）的计税基础扣除额，一般住宅为1,200万日元（约58.6万元），认证长期优良住宅则为1,300万日元（约63.4万元）。二手房同样设有扣除额，但具体金额取决于建成年代，年代越久，扣除额越小，具体数值需查询房产所在都道府县的官方说明。关于二手房不动产取得税的计算方法与减免条件，可参阅《二手公寓不动产取得税计算示例与减免条件》。
数据视角：如今究竟是谁在买新房，谁在买二手房
在梳理完制度与价格之后，我们再来看看实际购房者的画像。数据来自住宅金融支援机构（JHF，日本政策性住房金融机构）2026年7月24日公布的《2025年度【Flat 35】使用者调查结果》（不含转贷案例，样本35,553件）——Flat 35是JHF提供的一种长期固定利率住房贷款产品，是日本住房金融市场颇具代表性的一手数据来源。
平均所需资金5,882万日元 vs 3,602万日元，平均家庭年收入1,041万日元 vs 745万日元
| 项目 | 公寓（新房） | 二手公寓 |
|---|---|---|
| 平均所需资金 | 5,882万日元（约287万元，同比+290万日元/约14.2万元） | 3,602万日元（约175.8万元，同比+569万日元/约27.8万元） |
| 平均家庭年收入 | 1,041万日元（约50.8万元，同比+2万日元） | 745万日元（约36.4万元，同比+95万日元/约4.64万元） |
| 使用占比 | 7.9%（同比+0.7个百分点） | 15.4%（同比+1.1个百分点） |
| 平均房龄 | ― | 28.7年（同比−1.6年） |
所需资金相差2,280万日元（约111.3万元），家庭年收入相差296万日元（约14.4万元）。值得注意的是，二手公寓的所需资金较上一年度增加了569万日元，涨幅反而超过了新房的290万日元——二手房价格上涨速度更快，这与前文REINS的成交数据也相互印证。全体使用者的平均年龄为43.3岁，平均总还款负担率为22.8%。
二手住宅使用占比自调查开始以来首次跃居第一（35.9%）
同一项调查中，按贷款用途（建筑类型）划分的使用占比里，「二手住宅」（二手公寓＋二手独栋住宅）以35.9%（同比+1.1个百分点）位居第一。这是该调查自2004年度开始以来，二手住宅首次登上占比第一的位置。细分来看，二手独栋住宅占20.5%，二手公寓占15.4%；分销住宅合计31.4%（其中公寓7.9%，建售独栋住宅23.5%）；定制住宅（注文住宅）占32.7%。
在价格持续上涨的背景下，数据反映出购房者的选择正在向二手房转移这一结构性变化。但这并不能简单归结为「二手房更划算」——它同时也是新房供给量本身持续萎缩（上半年仅7,989套，已连续5年下降）、以及房价涨幅超过家庭收入增速这两个因素共同作用的结果。关于选择二手房时的议价思路，可参阅《二手公寓议价行情与谈判方法》。
新房还是二手房——按目标划分的判断标准
综合以上数据，真正的判断维度并不是「新房还是二手房」这个二元问题，而应归纳为三点：「节能性能等级」「预计居住年限」「对未来维护成本能确认到什么程度」。
更适合选新房的情形
- 计划长期居住10年以上。销售成本带来的价值损耗，可以在长期居住中被逐渐消化吸收。
- 符合「育儿家庭等」条件，且能选择认证长期优良住宅。贷款限额可达5,000万日元（约244万元）×13年，减税总额上限最高可达455万日元（约22.2万元）。
- 希望以书面形式确保节能性能与质保。新房强制符合节能标准，并自带品确法10年质保与开发商履约资力保障。
- 希望充分利用固定资产税减免期。公寓可享5年、认证长期优良公寓可享7年的税额减半优惠。
更适合选二手房的情形
- 把地段放在首位。即便在没有新房供给的成熟区域，二手房依然能提供选择余地。
- 追求房龄10—20年区间的性价比。此区间单价较新房低13.5%—35.5%，而建筑老化程度仍相对有限。
- 希望看过实物和管理状况后再决定。可以在签约前查阅长期维修规划、公积金结余，甚至业主大会（総会）会议纪要。
- 能挑到带有节能性能证明的房源。只要达到ZEH水准，住房贷款减税条件即可与新房完全相同。
- 打算翻新装修，按自己的生活方式改造室内。还可以与翻新减税制度组合设计，进一步优化整体税负。
做决定前应确认的5项要点
- 节能性能等级与证明文件是否齐全。住房贷款减税的贷款限额，会因等级不同在2,000万日元（约97.6万元）到5,000万日元（约244万元）之间大幅波动，对二手房而言，有无书面证明是决定性的分水岭。
- 长期维修规划的年限。需确认维修公积金是否基于30年以上的规划来设定——在新房中，符合这一条件的比例为75.3%。
- 维修公积金的缴纳方式。若为阶梯递增式，需用具体数字确认到第几年会涨到多少金额。
- 公积金结余是否相对规划出现不足。在二手公寓中，有36.6%存在结余不足的情况，需结合业主大会会议纪要与长期维修规划逐一核对。
- 建成年份与抗震性能。二手房若要享受住房贷款减税，登记簿上记载的建成日期必须在1982年（昭和57年）1月1日以后；早于该日期的房源，则需通过《抗震标准适合证明书》等文件证明其符合抗震标准（依据：国税厅Tax Answer No.1211-3）。
在接受购房咨询时，我们始终坚持以同样的篇幅，把优势与劣势都如实告知客户——比如新房销售资料上标注的维修公积金只是「入门价」，比如二手房若缺少节能性能证明，减税年限就会止步于10年。我们相信，提前把这些信息坦诚地摆在桌面上，才更有可能建立起能够长期维系的信任关系。
常见问题（FAQ）
Q. 新房公寓与二手公寓，价格差距大概是多少？
A. 在2026年的东京都市圈，按每平方米单价看，新房为151.4万日元（约7.39万元），房龄5年以内的二手房为153.1万日元（约7.47万元），房龄10年以内为130.9万日元（约6.39万元），房龄20年以内为97.7万日元（约4.77万元），房龄30年以上则为47.1万日元（约2.3万元）。房龄较新的二手房反而比新房更贵，差距是从房龄超过10年之后才开始明显拉开的。如果简单比较新房均价1亿135万日元与二手房平均成交价5,202万日元，差距看起来会被放大，但两者的统计样本、统计方法、供给区域构成均不相同，务必以同一区域、同一房龄区间的每平方米单价来比较。
Q. 什么是「新房溢价」？大概会下降百分之多少？
A. 「新房溢价」是指样板间搭建费、广告宣传费、销售人力成本等与住宅本身价值无关、却被计入分销价格中的部分。根据2026年东京都市圈的实际数据，相对于新房单价151.4万日元（约7.39万元），房龄10年以内的二手房为130.9万日元，降幅13.5%；房龄20年以内降幅35.5%；房龄30年以上降幅达68.9%。但这一降幅不仅包含销售成本的消失，也包含了建筑老化、设备陈旧、抗震与节能标准的世代差异等因素。目前没有官方统计能单独说明交房后立即会下降多少个百分点。
Q. 若2026年入住，住房贷款减税是新房还是二手房更有利？
A. 这取决于具体的节能性能等级。若为ZEH水准节能住宅，新房与二手房条件完全相同，均为3,500万日元（约170.8万元；育儿家庭等4,500万日元，约219.6万元）×13年。若为认证长期优良住宅，新房为4,500万日元（育儿家庭等5,000万日元），二手房为3,500万日元（育儿家庭等4,500万日元），新房更有利。反之，若二手房无法证明节能性能，会被归为「其他住宅」，减税额度仅为2,000万日元（约97.6万元）×10年，减税上限最多会少269.5万日元（约13.2万元）。若考虑购买二手房，请务必在签约前确认是否具备住宅节能性能证明书等文件。
Q. 新房公寓10年质保的保障范围是什么？
A. 根据《住宅品质确保促进法》（品确法），针对「结构承重的主要部分」（地基、柱、墙、屋顶等）以及「防止雨水渗入的部分」，卖方须自交房之日起承担10年质量保修责任。室内装修与设备不在此列，需另行确认开发商或厂商的个别保修条款。此外，根据《住宅瑕疵担保履行法》，卖方还须通过投保保险或缴存保证金来确保履约能力，即便卖方日后破产，也有相应机制保证维修费用能够获得赔付。
Q. 新房公寓的维修公积金未来会涨到多少？
A. 具体金额取决于每个项目各自的长期维修规划，但国土交通省的指导标准是：20层以下、建筑面积5,000—10,000㎡以下的项目，约为252日元/㎡・月（约12.3元，区间170—320日元/约8.3—15.6元）。以70㎡为例，相当于月缴约17,640日元（约861元，区间11,900—22,400日元/约581—1,093元）。20层以上的高层塔楼指导标准更高，为338日元/㎡・月（约16.5元，区间240—410日元/约11.7—20元），若配备机械式停车场还需另行加算。实际平均缴纳额为13,054日元（约637元），如果销售时展示的金额与指导标准相差较大，很可能意味着该项目采用阶梯递增式、未来计划上调，请务必查阅规划书逐年核实具体金额。
引用与参考资料
- 东日本不动产流通机构（東日本不動産流通機構，日本关东地区房产成交信息共享系统运营机构）《REINS TOPIC 首都圈二手公寓・二手独栋住宅 分地区・分房龄区间成交状况【2026年04—06月】》（2026年7月17日・PDF）｜按房龄区间划分的成交件数、每㎡单价、成交价格、套内面积
- 东日本不动产流通机构《统计资料》｜上述PDF的原始出处页面
- 不动产经济研究所（不動産経済研究所，日本专门统计新房市场动向的调查机构）《首都圈新建公寓市场动向 2026年上半年（1—6月）》（2026年7月21日・PDF）｜发售套数、平均价格、每㎡单价、首月签约率、分地区明细
- 不动产经济研究所《公寓市场动向》｜上述PDF的原始出处页面
- 国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，日本国土交通省）《2026年度（令和8年度）税制改革概要》（2025年12月/令和7年12月・PDF）｜住房贷款减税的贷款限额与减税年限、新建住宅固定资产税减半优惠的延长、认证长期优良住宅特例
- 国土交通省《住房贷款减税》｜适用期限的延长、二手住宅优惠的扩大、建筑面积要求
- 国税厅（National Tax Agency，日本国税厅）《No.1211-1 新建住宅等并于2022年（令和4年）以后开始居住时（住房贷款等特别扣除）》｜减税额的计算方法、特例适用对象个人（育儿家庭等）的定义
- 国税厅《No.1211-3 取得二手住宅并于2022年（令和4年）以后开始居住时（住房贷款等特别扣除）》｜二手住宅的建成年份要求（1982年/昭和57年1月1日以后）、抗震标准符合证明、减税额与所得税额的关系
- 住宅金融支援机构（Japan Housing Finance Agency, JHF，日本政策性住房金融机构）《2025年度【Flat 35】使用者调查结果 调查结果概要》（2026年7月24日/令和8年・PDF）｜平均所需资金、平均家庭年收入、按贷款用途划分的使用占比
- 住宅金融支援机构《2025年度【Flat 35】使用者调查 汇总表》（PDF）｜二手公寓的平均房龄
- 住宅金融支援机构《2025年度【Flat 35】使用者调查》｜上述PDF的原始出处页面
- 国土交通省《2023年度（令和5年度）公寓综合调查结果概要》（PDF）｜管理费・维修公积金平均额、缴纳方式明细、公积金结余的过与不足
- 国土交通省《2023年度（令和5年度）公寓综合调查结果（汇总）》（2024年6月21日/令和6年）｜新闻发布资料与图表
- 国土交通省《公寓维修公积金指导方针》（2024年6月/令和6年修订・PDF）｜每㎡套内面积月缴金额的指导值与区间、366个案例概要
- 国土交通省公告《房地产中介公司就土地或建筑物买卖等所能收取的报酬额度》（最新修订于2024年6月21日/令和6年・PDF）｜居间买卖报酬的上限、低价闲置住宅等特例
- 国土交通省《〈建筑物节能法〉第10条 关于扩大节能标准达标义务适用范围》｜所有新建住宅均须符合节能标准的强制义务
- 国土交通省《自2025年4月1日/令和7年起，节能标准全面强制达标及结构相关规定修订将正式施行》（2024年4月16日/令和6年）｜全面强制施行日期、建筑面积10㎡以下的除外情形
- 国土交通省《住宅品质确保促进法（品确法）》｜新建住宅10年质量保修责任
- 国土交通省《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法（住宅瑕疵担保履行法）》｜通过投保保险或缴存保证金实现的履约资力保障措施
- 国土交通省《住宅瑕疵担保履行法及住居安心综合支援网站》｜10年质保对象部位、履约资力保障义务自2009年（平成21年）10月1日起施行
