Au Japon, la marge de négociation habituellement citée pour l'achat d'un appartement ancien (マンション, mansion — un immeuble collectif en béton armé, l'équivalent le plus proche d'une copropriété) — « 5 à 10 % du prix affiché » — ne suffit plus à expliquer le marché de 2026. Selon les données de juin 2026 publiées par le REINS de l'Est du Japon (東日本レインズ), le prix médian au m² des biens encore en stock dans le Grand Tokyo s'élève à 1,1654 million de yens/m² (≈ 7 284 EUR/m², taux approximatif au 13 août 2026 : 1 EUR ≈ 160 JPY), contre 826 400 yens/m² (≈ 5 165 EUR/m²) pour les biens réellement vendus — un écart d'environ 41 %. Cet écart est en outre concentré sur la seule préfecture de Tokyo : dans la préfecture de Chiba, c'est l'inverse — le stock affiché est 9,4 % moins cher que ce qui se vend réellement. La marge de négociation a aujourd'hui un sens diamétralement opposé selon la zone.
Cet article s'adresse à deux profils de lecteurs : l'acheteur qui a un bien précis sous les yeux et doit décider du montant de son offre à la baisse (指値, sashine — une offre chiffrée inférieure au prix affiché, pratique courante et attendue dans les transactions immobilières japonaises), et le vendeur sollicité par un acheteur pour une remise, qui doit juger s'il faut l'accepter et à quel moment revoir son prix. Nous n'utilisons que des données primaires publiées en 2026 par le REINS de l'Est du Japon, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA) et la Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) pour chiffrer : ce que représente une offre concrète de 3 millions de yens selon la région, combien de frais annexes elle fait réellement baisser une fois acceptée, et quelles conditions de taux et de fiscalité méritent d'être examinées avant même d'entamer la négociation.
Ce mécanisme de négociation au chiffre (指値) est une spécificité japonaise à comprendre avant toute chose. En France, la négociation du prix d'un bien ancien se fait généralement en pourcentage arrondi et de façon relativement informelle, sans données de marché granulaires accessibles au grand public à l'échelle mensuelle. Le Japon, à l'inverse, dispose d'un système de type MLS (Multiple Listing Service) exploité par REINS, qui republie chaque mois les prix affichés, les prix réellement conclus et le stock disponible, préfecture par préfecture. Cette transparence statistique permet à l'acheteur japonais — et à l'investisseur étranger qui sait où regarder — de chiffrer une offre avec la même rigueur qu'une valorisation boursière, plutôt que de négocier « au feeling ».
Les points clés de cet article
- Dans le Grand Tokyo, le prix affiché au m² dépasse le prix réellement conclu de 41,0 %. Le REINS lui-même, dans son rapport du 17 juillet 2026, indique que l'écart entre le prix au m² des biens conclus et celui des nouvelles annonces « s'est élargi à environ 40 % ».
- La marge de négociation est concentrée sur la préfecture de Tokyo. À Tokyo, le prix affiché au m² dépasse le prix conclu de 48,8 %, alors qu'à Chiba il lui est inférieur de 9,4 % — la même offre chiffrée n'a donc pas du tout le même sens selon la préfecture.
- Une offre de 3 millions de yens (≈ 18 750 EUR) représente 5,8 % du prix moyen dans le Grand Tokyo (52,02 M JPY, ≈ 325 125 EUR), 4,0 % dans les 23 arrondissements de Tokyo (75,76 M JPY, ≈ 473 500 EUR) et 10,0 % à Chiba (29,89 M JPY, ≈ 186 813 EUR).
- Une remise de 3 millions de yens ne réduit que deux postes de frais annexes : la commission d'agence, de 99 000 yens (≈ 619 EUR), et le droit de timbre (印紙税), de 20 000 yens (≈ 125 EUR) si la transaction franchit le seuil des 50 millions de yens. La taxe d'enregistrement (登録免許税) et la taxe d'acquisition immobilière (不動産取得税) ne baissent pas d'un seul yen, car leur base imposable est la valeur inscrite au registre fiscal des immobilisations, non le prix de vente négocié.
- Pour savoir si le marché se prête à la négociation, on peut calculer le « nombre de mois de stock » (stock disponible ÷ ventes conclues mensuelles). En juin 2026 : 10,8 mois pour le Grand Tokyo, 12,2 mois pour Tokyo, 7,7 mois pour Chiba.
Quelle est la marge de négociation réelle sur un appartement ancien ? Vérification par les données 2026
Pour aller droit au but : au Japon, en 2026, dans le Grand Tokyo, il est plus utile de mesurer l'écart entre le prix affiché et le niveau réellement conclu que de se demander « de combien de pour cent peut-on faire baisser le prix affiché ». La raison est simple : c'est le niveau du prix affiché lui-même qui s'est éloigné du prix auquel les biens se vendent réellement.
Ce que signifie l'« écart d'environ 40 % » publié par le REINS
Selon le bulletin mensuel Market Watch du REINS de l'Est du Japon (東日本レインズ, la Real Estate Information Network System, le système de type MLS couvrant l'est du Japon dont Tokyo) pour juin 2026, publié le 10 juillet 2026, trois séries de données décrivent le marché des appartements anciens du Grand Tokyo. Les « conclus » (成約) sont les biens réellement vendus, les « nouvelles annonces » (新規登録) sont les biens mis en vente ce mois-là, et le « stock » (在庫) désigne les biens encore invendus en fin de mois.
| Série (juin 2026, Grand Tokyo) | Nombre de biens | Prix au m² | Prix | Surface habitable | Ancienneté |
|---|---|---|---|---|---|
| Conclus (réellement vendus) | 4 241 (-1,3 % sur un an) | 826 400 JPY/m² (≈ 5 165 EUR/m², -0,8 %) | 52,08 M JPY (≈ 325 500 EUR, -0,02 %) | 63,02 m² | 27,48 ans |
| Nouvelles annonces (nouvellement mis en vente) | 16 277 (+1,7 %) | 1,1557 M JPY/m² (≈ 7 223 EUR/m², +22,0 %) | 66,26 M JPY (≈ 414 125 EUR, +20,8 %) | 57,33 m² | 29,98 ans |
| Stock (invendus en fin de mois) | 45 995 (+3,5 %) | 1,1654 M JPY/m² (≈ 7 284 EUR/m², +28,6 %) | 67,45 M JPY (≈ 421 563 EUR, +29,3 %) | 57,88 m² | 29,24 ans |
Source : REINS de l'Est du Japon, « Bulletin mensuel Market Watch — Rapport de synthèse, juin 2026 » (東日本レインズ「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」, publié le 10 juillet 2026)
Le point à retenir : le prix au m² des biens conclus est resté quasiment stable (-0,8 % sur un an), alors que le prix au m² des nouvelles annonces a bondi de +22,0 % et celui du stock de +28,6 %. Le niveau auquel les biens se vendent réellement n'a pas bougé ; seul le niveau auquel on les met en vente continue de grimper. Le REINS lui-même décrit cette situation dans son REINS TOPIC « Graphique de tendance à long terme — appartements et maisons individuelles anciens du Grand Tokyo » (2026年7月17日) : « avec la hausse du prix au m² des nouvelles annonces, l'écart le plus récent s'est élargi à environ 40 % ».
On pourrait supposer que « le stock est plus cher parce qu'il ne reste que les biens de bonne qualité ». Les données ne confirment pas cette explication : l'ancienneté moyenne du stock, 29,24 ans, est supérieure à celle des biens conclus (27,48 ans), et sa surface moyenne, 57,88 m², est inférieure à celle des biens conclus (63,02 m²). Autrement dit, ce sont des biens plus anciens et plus petits qui s'affichent à un prix au m² plus élevé. Dans un même marché, le prix que les vendeurs espèrent et le prix que les acheteurs paient réellement se sont donc éloignés l'un de l'autre.
Que faire du chiffre habituel de « 5 à 10 % » ?
Le repère « une remise de 5 à 10 % sur un appartement ancien » n'a de sens que pour les biens dont le prix affiché est déjà proche du niveau réellement conclu. Ce taux de remise s'applique au prix affiché : si le point de départ — le prix affiché — est mal positionné, peu importe combien on discute du pourcentage, on n'atteindra jamais le niveau réel du marché.
Vérifions avec la moyenne du Grand Tokyo de juin 2026. Le prix moyen du stock est de 67,45 M JPY (≈ 421 563 EUR). En lui appliquant le taux habituel de 5 à 10 %, on obtient une fourchette de 60,71 à 64,08 M JPY (≈ 379 438 à 400 500 EUR). Or le prix moyen réellement conclu, le même mois, est de 52,08 M JPY (≈ 325 500 EUR). Même en appliquant la borne haute de 10 %, on reste encore 8,63 M JPY (≈ 53 938 EUR) au-dessus du niveau effectivement conclu. Pour rejoindre la moyenne des ventes conclues, il faudrait une baisse de 22,8 %.
Cela ne signifie pas pour autant qu'un bien précis, pris isolément, pourrait être négocié à 22,8 % de rabais. Le stock et les ventes conclues sont deux populations de biens différentes : si des biens haut de gamme du centre-ville restent longtemps en stock, la moyenne du stock grimpe mécaniquement. Ce qu'il faut retenir, c'est que l'idée même d'« appliquer un taux uniforme au prix affiché » est aujourd'hui un point de départ fragile sur ce marché. Plutôt qu'un pourcentage, mieux vaut partir du prix au m² des ventes réellement conclues sur des biens comparables à celui que vous visez — cela donne un montant qui repose sur des faits.
Pour anticiper la négociation, il est utile de comprendre comment le prix affiché est fixé et jusqu'où l'information est réellement communiquée à l'acheteur. Nous avons détaillé cette asymétrie d'information dans notre article sur la réalité des « biens non publiés » dans l'immobilier japonais.
La marge de négociation est concentrée sur la seule préfecture de Tokyo
Voici le point le plus important de cet article. En décomposant l'écart par préfecture, la marge de négociation apparaît concentrée sur Tokyo, tandis qu'elle s'inverse à Saitama, Chiba et Kanagawa.
| Préfecture (juin 2026) | Prix au m² conclu | Prix au m² du stock | Écart | Mois de stock |
|---|---|---|---|---|
| Tokyo | 1,1691 M JPY/m² (≈ 7 307 EUR/m²) | 1,7394 M JPY/m² (≈ 10 871 EUR/m²) | +48,8 % | 12,2 mois |
| Kanagawa | 603 500 JPY/m² (≈ 3 772 EUR/m²) | 595 500 JPY/m² (≈ 3 722 EUR/m²) | -1,3 % | 10,0 mois |
| Saitama | 459 700 JPY/m² (≈ 2 873 EUR/m²) | 444 900 JPY/m² (≈ 2 781 EUR/m²) | -3,2 % | 9,9 mois |
| Chiba | 440 500 JPY/m² (≈ 2 753 EUR/m²) | 399 000 JPY/m² (≈ 2 494 EUR/m²) | -9,4 % | 7,7 mois |
| Total Grand Tokyo | 826 400 JPY/m² (≈ 5 165 EUR/m²) | 1,1654 M JPY/m² (≈ 7 284 EUR/m²) | +41,0 % | 10,8 mois |
Le prix au m² conclu provient du Bulletin mensuel Market Watch, rapport de synthèse, juin 2026 ; le prix au m² du stock et le nombre de biens en stock proviennent de la même publication, édition « données », juin 2026. L'écart et le nombre de mois de stock ont été calculés par nos soins.
Décryptage : à Tokyo, le prix moyen au m² du stock actuellement affiché dépasse de 48,8 % le prix au m² réellement conclu. Autrement dit, à Tokyo, accepter le prix affiché tel quel revient souvent à payer un bien nettement au-dessus du niveau réel du marché. À Chiba, à l'inverse, le prix moyen du stock est inférieur de 9,4 % à celui des ventes conclues, ce qui indique que de nombreux biens y sont affichés au niveau du marché, voire en dessous. Contrairement au marché parisien, où l'écart entre prix affiché et prix vendu reste généralement dans une fourchette étroite sur l'ensemble de l'Île-de-France, le marché tokyoïte présente des dynamiques opposées entre le centre et la périphérie, y compris à l'intérieur d'une même agglomération. Dans ce contexte, appliquer machinalement une offre chiffrée « à la moyenne du Grand Tokyo » à Chiba revient à laisser un autre acheteur vous devancer pendant que la négociation traîne.
Notez que le stock et les ventes conclues portent sur des ensembles de biens différents (surface, ancienneté, emplacement) : ce tableau ne montre pas « de combien de pour cent un même bien va baisser », mais l'écart régional entre le niveau du prix affiché et le niveau réellement conclu. Pour la tendance d'ensemble du marché, notre article sur les tendances des ventes conclues sur le marché des appartements anciens du Grand Tokyo apporte un éclairage complémentaire utile.
Une remise de 3 millions de yens : jusqu'où est-ce réaliste ?
Une remise de 3 millions de yens (≈ 18 750 EUR) représente 5,8 % dans le Grand Tokyo, 4,0 % dans les 23 arrondissements de Tokyo et 10,0 % à Chiba. Pour un même montant de 3 millions de yens, le sens de la demande varie donc, selon la région, entre un simple ajustement d'appoint et une exigence qui s'écarte nettement du marché.
Que représentent 3 millions de yens selon la région ?
Le tableau ci-dessous calcule ce que représentent 3 millions de yens par rapport au prix conclu moyen de chaque région, entre avril et juin 2026. Le prix conclu de référence provient du REINS TOPIC « Situation des ventes conclues par région et par tranche d'ancienneté — Grand Tokyo, avril-juin 2026 » (2026年7月17日).
| Zone (avril-juin 2026) | Prix conclu | Part de 3 M JPY | Par rapport au repère 5-10 % |
|---|---|---|---|
| 23 arrondissements de Tokyo | 75,76 M JPY (≈ 473 500 EUR) | 4,0 % | Sous la borne basse du repère |
| Yokohama / Kawasaki | 43,94 M JPY (≈ 274 625 EUR) | 6,8 % | Au milieu du repère |
| Moyenne Grand Tokyo | 52,02 M JPY (≈ 325 125 EUR) | 5,8 % | Proche de la borne basse |
| Zone de Tama (Tokyo) | 38,82 M JPY (≈ 242 625 EUR) | 7,7 % | Au-dessus du milieu du repère |
| Kanagawa (hors Yokohama/Kawasaki) | 30,95 M JPY (≈ 193 438 EUR) | 9,7 % | Proche de la borne haute |
| Saitama | 30,48 M JPY (≈ 190 500 EUR) | 9,8 % | Proche de la borne haute |
| Chiba | 29,89 M JPY (≈ 186 813 EUR) | 10,0 % | Exactement la borne haute |
Ce tableau livre deux enseignements pratiques. D'abord, dans les 23 arrondissements de Tokyo, une offre de 3 millions de yens ne représente que 4,0 % du marché — une demande plutôt modérée, y compris en tant que négociation. Combiné à l'écart de 48,8 % vu plus haut, cela signifie qu'à Tokyo, un montant de 3 millions de yens n'a guère de raison d'être perçu comme excessif par le vendeur.
Ensuite, à Saitama, Chiba et dans le reste du Kanagawa, 3 millions de yens atteignent près de 10 % du prix moyen. Or, dans ces préfectures, le prix au m² du stock est déjà inférieur au prix au m² conclu, et le nombre de mois de stock y est plus court que la moyenne du Grand Tokyo. Demander une remise de 10 % dans une zone où le prix affiché laisse déjà peu de marge donne au vendeur une bonne raison de préférer un autre acheteur.
L'ancienneté du bien change radicalement le point de départ du prix
Dans une même région, le point de départ du prix varie du simple au triple, voire plus, selon la tranche d'ancienneté du bâtiment. La part que représentent 3 millions de yens s'étend ainsi de 3,2 % à 10,8 % selon l'ancienneté.
| Tranche d'ancienneté (Grand Tokyo, avril-juin 2026) | Prix conclu | Prix au m² conclu | Part de 3 M JPY |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 94,48 M JPY (≈ 590 500 EUR) | 1,531 M JPY/m² (≈ 9 569 EUR/m²) | 3,2 % |
| Jusqu'à 10 ans | 77,57 M JPY (≈ 484 813 EUR) | 1,309 M JPY/m² (≈ 8 181 EUR/m²) | 3,9 % |
| Jusqu'à 15 ans | 79,16 M JPY (≈ 494 750 EUR) | 1,244 M JPY/m² (≈ 7 775 EUR/m²) | 3,8 % |
| Jusqu'à 20 ans | 65,36 M JPY (≈ 408 500 EUR) | 977 000 JPY/m² (≈ 6 106 EUR/m²) | 4,6 % |
| Jusqu'à 25 ans | 65,12 M JPY (≈ 407 000 EUR) | 931 000 JPY/m² (≈ 5 819 EUR/m²) | 4,6 % |
| Jusqu'à 30 ans | 52,11 M JPY (≈ 325 688 EUR) | 767 000 JPY/m² (≈ 4 794 EUR/m²) | 5,8 % |
| Plus de 30 ans | 27,67 M JPY (≈ 172 938 EUR) | 471 000 JPY/m² (≈ 2 944 EUR/m²) | 10,8 % |
| Total | 52,02 M JPY (≈ 325 125 EUR) | 831 000 JPY/m² (≈ 5 194 EUR/m²) | 5,8 % |
Source : REINS TOPIC « Situation des ventes conclues par région et par tranche d'ancienneté [avril-juin 2026] » (2026年7月17日). La colonne « Part de 3 M JPY » a été calculée par nos soins. Le document précise par ailleurs que le total ne correspond pas exactement au nombre de ventes conclues indiqué dans le Bulletin mensuel Market Watch et d'autres publications.
Le REINS indique, dans le même document, que « dans le Grand Tokyo, les ventes conclues sur des biens de plus de 25 ans représentent plus de 50 % du total des ventes conclues ». La majorité des appartements anciens qui se vendent réellement aujourd'hui ont donc plus de 25 ans, une tranche où 3 millions de yens représentent entre 5,8 % et 10,8 % du prix. Raisonner avec le même réflexe que pour un bien récent — « 3 millions de yens, c'est raisonnable » — revient, sur un bien ancien, à réclamer près de 10 % du prix du marché.
À l'inverse, demander 3 millions de yens sur un bien de moins de 5 ans est un ajustement modeste, équivalent à 3,2 % du prix. Même sur les biens récents — réputés difficiles à négocier —, la valeur absolue de la remise n'est pas négligeable. Selon qu'on l'exprime en pourcentage ou en valeur absolue, l'impression laissée par une même négociation change du tout au tout. Face au vendeur, mieux vaut ne pas raisonner en taux, mais présenter le calcul inverse : « en partant du prix au m² réellement conclu pour cette tranche d'ancienneté et cette surface, le montant obtenu est celui-ci » — cela rend la discussion concrète.
Cette courbe de dépréciation liée à l'ancienneté est l'un des points les plus déroutants pour un investisseur habitué au marché français. Dans le parc haussmannien parisien, un immeuble en pierre de taille du XIXe siècle gagne en valeur patrimoniale avec l'âge : l'ancienneté est un argument de vente, pas une décote. Au Japon, c'est l'inverse : le bâti — qu'il s'agisse de maisons individuelles à ossature bois (木造) ou, comme dans cet article, d'immeubles collectifs en béton armé (RC) — est conventionnellement traité par le marché comme un bien qui se consomme et se déprécie avec le temps, indépendamment de son état d'entretien réel. Le tableau ci-dessus le montre chiffres à l'appui : le prix au m² des biens de plus de 30 ans (471 000 JPY, ≈ 2 944 EUR) ne représente qu'un tiers de celui des biens de moins de 5 ans (1,531 M JPY, ≈ 9 569 EUR). Pour un acheteur international, cela signifie que l'ancienneté d'un bien japonais n'est pas seulement une donnée technique : c'est le facteur qui détermine le plus fortement son prix, bien avant la négociation elle-même.
Une remise de 3 millions de yens : quels frais baissent réellement, et lesquels ne bougent pas
Lorsqu'une remise est acceptée, l'ampleur avec laquelle les frais annexes suivent varie fortement selon le poste. Seuls la commission d'agence et le droit de timbre baissent ; la taxe d'enregistrement et la taxe d'acquisition immobilière ne diminuent pas d'un seul yen. Simulons avec un prix moyen conclu qui passerait de 52,08 M JPY à 49,08 M JPY.
| Poste | À 52,08 M JPY | À 49,08 M JPY | Variation | Pourquoi ce lien |
|---|---|---|---|---|
| Prix du bien | 52,08 M JPY (≈ 325 500 EUR) | 49,08 M JPY (≈ 306 750 EUR) | ▲3 M JPY (≈ 18 750 EUR) | L'objet même de la négociation |
| Commission d'agence (plafond légal) | 1,78464 M JPY (≈ 11 154 EUR) | 1,68564 M JPY (≈ 10 535 EUR) | ▲99 000 JPY (≈ 619 EUR) | Au-delà de 4 M JPY, la tranche est facturée à 3,3 % du prix |
| Droit de timbre (après réduction) | 30 000 JPY (≈ 188 EUR) | 10 000 JPY (≈ 63 EUR) | ▲20 000 JPY (≈ 125 EUR) | Le prix franchit le seuil des 50 M JPY |
| Taxe d'enregistrement (登録免許税) | Inchangée | Inchangée | ±0 JPY | Base imposable = valeur inscrite au registre fiscal des immobilisations |
| Taxe d'acquisition immobilière (不動産取得税) | Inchangée | Inchangée | ±0 JPY | Base imposable = valeur d'évaluation selon les normes fiscales foncières |
| Total de la baisse de dépense | – | – | ▲3,119 M JPY (≈ 19 494 EUR) | 3 M JPY de remise + 119 000 JPY (≈ 744 EUR) de frais annexes |
Détail du calcul de la commission d'agence. L'avis n° 1552 du ministère de la Construction (最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号, dernière révision : avis n° 949 du MLIT du 21 juin 2024) plafonne la rémunération qu'une agence peut percevoir d'une seule partie à une transaction de vente à : 5,5 % sur la tranche jusqu'à 2 M JPY, 4,4 % sur la tranche de 2 à 4 M JPY, et 3,3 % au-delà de 4 M JPY (TVA japonaise incluse dans ces taux). À 52,08 M JPY : 110 000 + 88 000 + 1,58664 M = 1,78464 M JPY. À 49,08 M JPY : 110 000 + 88 000 + 1,48764 M = 1,68564 M JPY. La différence de 99 000 yens (≈ 619 EUR) correspond exactement à 3,3 % des 3 millions de yens de remise.
Le droit de timbre, selon la fiche n° 7108 de l'Agence nationale des impôts (国税庁タックスアンサー No.7108, mesure de réduction applicable aux contrats de cession immobilière), est de 10 000 JPY pour une tranche de 10 à 50 M JPY, et de 30 000 JPY pour une tranche de 50 à 100 M JPY. En passant de 52,08 M à 49,08 M JPY, la transaction franchit ce seuil, d'où une baisse de 20 000 JPY. À l'inverse, pour un bien affiché juste au-dessus de 50 M JPY, réussir à négocier sous ce seuil fait passer le droit de timbre au tiers de son montant.
La taxe d'enregistrement, quant à elle, a pour base imposable, selon la fiche n° 7191 de l'Agence nationale des impôts, « la valeur inscrite au registre fiscal des immobilisations » (固定資産課税台帳に登録された価格). La taxe d'acquisition immobilière repose de même sur une valeur d'évaluation distincte du prix de vente : le bureau des impôts de la préfecture de Tokyo précise explicitement qu'elle « n'est ni le prix d'achat du bien ni le coût de construction ». Quel que soit le montant de la remise obtenue sur le prix de vente, ces deux taxes ne bougent pas. L'idée intuitive selon laquelle « négocier le prix fait baisser tous les frais proportionnellement » ne s'applique donc pas à ces deux postes.
Évaluer si le marché se prête à la négociation grâce au « nombre de mois de stock »
Le repère empirique « viser un bien resté 3 à 6 mois sur le marché » est souvent cité, mais il existe un moyen de le vérifier objectivement : le nombre de mois de stock, c'est-à-dire combien de mois seraient nécessaires pour écouler le stock actuel au rythme de ventes actuel. N'importe qui peut le calculer à partir des données publiques.
Comment calculer le nombre de mois de stock
Le calcul tient en trois étapes. En suivant la même méthode pour la zone qui vous intéresse, vous pouvez chiffrer objectivement l'environnement de négociation.
- Relevez, dans l'édition « données » du Bulletin mensuel Market Watch du REINS, le nombre de biens en stock en fin de mois pour la préfecture visée.
- Relevez, dans le même document ou dans le rapport de synthèse, le nombre de ventes conclues du même mois.
- Divisez le nombre de biens en stock par le nombre de ventes conclues. C'est le nombre de mois de stock.
Avec les chiffres réels de juin 2026 : Grand Tokyo, 45 995 ÷ 4 241 = 10,8 mois ; Tokyo, 26 120 ÷ 2 136 = 12,2 mois ; Chiba, 3 909 ÷ 508 = 7,7 mois ; Saitama, 5 209 ÷ 524 = 9,9 mois ; Kanagawa, 10 757 ÷ 1 073 = 10,0 mois.
La lecture est simple : plus le nombre de mois de stock est élevé, plus le vendeur se trouve dans une situation où « d'autres biens comparables sont déjà sur le marché ». À l'inverse, plus il est faible, plus le vendeur peut espérer qu'un autre acheteur se présente rapidement — ce qui affaiblit sa motivation à accepter une offre chiffrée. Au sein même du Grand Tokyo, l'écart entre Tokyo (12,2 mois) et Chiba (7,7 mois) atteint 4,5 mois. Deux biens classés dans la même catégorie « appartement ancien du Grand Tokyo » peuvent donc se négocier sur des terrains totalement différents.
Le stock s'accumule à Tokyo, mais diminue à Saitama, Chiba et Kanagawa
Regardons également la tendance. La variation du nombre de biens en stock sur un an est positive uniquement pour Tokyo ; elle est négative dans les trois autres préfectures.
| Préfecture (juin 2026) | Stock (variation sur un an) | Ventes conclues (variation sur un an) | Environnement de négociation côté acheteur |
|---|---|---|---|
| Tokyo | 26 120 (+12,6 %) | 2 136 (-9,5 %) | Le stock augmente et les ventes diminuent : la marge de négociation tend à s'élargir |
| Kanagawa | 10 757 (-6,7 %) | 1 073 (+7,0 %) | Le stock diminue et les ventes augmentent : offre chiffrée à manier avec prudence |
| Saitama | 5 209 (-3,6 %) | 524 (+2,9 %) | Le stock diminue et les ventes augmentent : offre chiffrée à manier avec prudence |
| Chiba | 3 909 (-9,1 %) | 508 (+19,0 %) | Le stock recule le plus et les ventes progressent le plus : avantage au vendeur |
Source : le stock provient du Bulletin mensuel Market Watch, édition « données », juin 2026 ; les ventes conclues proviennent du même rapport de synthèse, juin 2026.
À Tokyo, ce sont surtout les 23 arrondissements qui tirent la tendance : leurs ventes conclues s'établissent à 1 716, en baisse de 12,8 % sur un an, pour un sixième mois consécutif de recul. Un stock qui s'accumule pendant que les ventes ralentissent, dans les 23 arrondissements, se traduit par davantage de choix pour l'acheteur. À l'inverse, à Chiba, les ventes conclues progressent de 19,0 % sur un an, pour un cinquième mois consécutif de hausse, tandis que le stock recule de 9,1 %. La vitesse d'écoulement augmente et le stock disponible diminue.
Un dernier repère, à l'échelle du marché dans son ensemble : selon le Bulletin trimestriel Market Watch, avril-juin 2026 (publié le 17 juillet 2026), les ventes conclues se sont élevées à 11 853, en baisse de 2,0 % sur un an — un premier recul après sept trimestres de hausse. Le prix conclu, à 52,01 M JPY (≈ 325 063 EUR), progresse de 0,2 % sur un an — une 55e hausse trimestrielle consécutive — mais recule de 5,3 % par rapport au trimestre précédent. Une longue phase de hausse se poursuit, mais semble être entrée récemment dans un palier. Ce changement de phase modifie progressivement l'environnement de négociation côté acheteur.
Cet indicateur de « nombre de mois de stock » n'a pas d'équivalent direct, largement diffusé au grand public, sur le marché français. En France, les indices notariaux (Notaires de France, INSEE) publient des prix moyens trimestriels avec plusieurs mois de décalage, mais rarement un ratio stock/ventes mensuel et régionalisé accessible gratuitement. Pour un investisseur habitué au marché parisien ou à celui des grandes métropoles européennes, la possibilité de calculer soi-même, chaque mois, un indicateur de rapport de force acheteur-vendeur à l'échelle d'une préfecture constitue un avantage informationnel réel — à condition de savoir où trouver la donnée, ce que cet article vise justement à expliquer.
Trois bases de données publiques pour vérifier soi-même le marché avant de négocier
Dire « vérifiez le prix conclu dans votre zone » ne sert à rien si l'on ne sait pas où regarder. Trois bases de données publiques et gratuites sont accessibles à tout particulier. Leurs rôles diffèrent ; les utiliser dans le bon ordre est la démarche la plus efficace.
REINS Market Information (prix réellement conclus)
Ce site publie les prix réellement conclus détenus par les organismes de distribution immobilière désignés (指定流通機構), séparément pour les appartements et les maisons individuelles. Les filtres par zone, gare la plus proche, surface habitable et ancienneté permettent de vérifier en premier lieu à quel prix se sont réellement vendus des biens comparables à celui que vous visez. La différence essentielle avec les portails d'annonces classiques est que ce site affiche des prix conclus, et non des prix affichés.
URL : REINS Market Information (site d'information sur les transactions immobilières)
Bibliothèque d'informations immobilières du MLIT (prix de transaction, valeurs foncières, risques de catastrophe)
Gérée par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, cette plateforme superpose sur une carte les prix de transaction immobilière, les valeurs foncières publiées (地価公示・地価調査), ainsi que les données d'urbanisme et de risques de catastrophe naturelle. Sa particularité est de permettre de vérifier, sur un même écran, non seulement la pertinence du prix, mais aussi les contraintes propres à l'emplacement. Elle sert moins à préparer une négociation qu'à vérifier si le prix demandé correspond à un emplacement dans lequel il est raisonnable d'investir.
URL : Bibliothèque d'informations immobilières, MLIT
Indice des prix immobiliers du MLIT (phase de marché à long terme)
L'indice des prix immobiliers est une statistique du MLIT qui retrace l'évolution des prix avec pour base 100 la moyenne de l'année 2010. En suivant dans le temps l'indice des appartements en copropriété (区分所有), on peut situer la phase actuelle du marché dans une perspective de long terme. La dernière valeur publiée, désaisonnalisée, pour l'ensemble du Japon, s'établit à 225,1 en décembre 2025 — soit 2,25 fois la moyenne de 2010. Cet indice ne sert pas à fixer le prix d'un bien individuel, mais donne un repère pour savoir « si l'on achète en haut de cycle ou en phase d'ajustement ».
Toutefois, à la date d'août 2026, les dernières données publiées correspondent à décembre 2025 (4e trimestre, publié le 31 mars 2026). Le MLIT a reporté la publication des données à partir de janvier 2026 en raison d'un dysfonctionnement de son programme de calcul. Pour suivre la phase la plus récente du marché, mieux vaut combiner cet indice avec le Bulletin mensuel Market Watch du REINS, actualisé chaque mois.
URL : Indice des prix immobiliers, MLIT
| Base de données | Ce qu'elle révèle | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| REINS Market Information | Prix et prix au m² réellement conclus sur des biens comparables | Juste avant de fixer le montant de l'offre chiffrée |
| Bibliothèque d'informations immobilières | Prix de transaction, valeurs foncières, urbanisme, risques de catastrophe | Au stade où l'on décide de retenir ou non le bien comme candidat |
| Indice des prix immobiliers | Évolution à long terme du prix des appartements et phase actuelle | Au stade où l'on réfléchit au moment même de l'achat |
| Bulletin mensuel Market Watch du REINS | Ventes conclues, stock et mois de stock par préfecture | Pour juger si l'environnement favorise le vendeur ou l'acheteur |
Pourquoi les négociations échouent-elles, et comment l'éviter ?
L'échec d'une négociation ne tient pas toujours à un montant trop élevé. Il se résume généralement à trois causes : une mauvaise lecture de l'environnement de marché, l'absence de justification chiffrée, et une erreur dans l'ordre des démarches.
Une offre chiffrée trop agressive dans une zone à faible nombre de mois de stock vous fait passer au second rang
C'est l'échec le plus fréquent. Dans un environnement comme celui de Chiba — 7,7 mois de stock et ventes conclues en hausse de 19,0 % sur un an —, le vendeur peut raisonnablement espérer qu'un autre acheteur se présente rapidement. Y proposer une offre chiffrée de 3 millions de yens, soit environ 10 % du prix moyen, revient à risquer de voir un autre acheteur, proposant le prix plein ou une baisse minime, prendre votre place dès qu'il se présente.
La parade consiste à vérifier, avant de formuler une offre, le nombre de mois de stock et la variation sur un an des ventes conclues. Dans une zone où le stock diminue et où les ventes augmentent, il est souvent plus efficace de négocier sur les conditions — aligner la date de remise des clés sur le souhait du vendeur, prendre en charge le débarras des biens laissés sur place — plutôt que sur le prix. À l'inverse, dans une zone comme les 23 arrondissements de Tokyo, où le stock s'accumule et où les ventes ralentissent, la marge de négociation sur le prix est relativement plus large.
Quand la négociation sur le prix perd face à l'écart de taux d'intérêt
Passer plusieurs mois à négocier 3 millions de yens de remise, pendant que le taux d'intérêt grimpe de 0,1 point : ce scénario est parfaitement plausible. Comparer les deux effets sur un même terrain permet de savoir où investir son temps en priorité.
L'hypothèse de calcul retenue est un financement à 100 % du prix conclu moyen de 52,08 M JPY, sur 35 ans, en mensualités constantes, au taux annuel de 3,290 %. Ce taux correspond, pour le prêt 【Flat 35】 de la Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), décaissement d'août 2026, au taux le plus fréquemment appliqué pour une durée de 21 à 35 ans et une quotité de financement inférieure ou égale à 90 %.
| Scénario | Montant emprunté | Taux | Mensualité | Coût total du crédit | Écart avec le scénario de référence |
|---|---|---|---|---|---|
| Référence (sans remise) | 52,08 M JPY (≈ 325 500 EUR) | 3,290 % / an | 208 953 JPY (≈ 1 306 EUR) | ≈ 87,76 M JPY (≈ 548 500 EUR) | – |
| Remise de 3 M JPY obtenue | 49,08 M JPY (≈ 306 750 EUR) | 3,290 % / an | 196 917 JPY (≈ 1 231 EUR) | ≈ 82,71 M JPY (≈ 516 938 EUR) | ▲5,055 M JPY (≈ 31 594 EUR), soit -12 036 JPY/mois (≈ -75 EUR/mois) |
| Sans remise, taux +0,1 point | 52,08 M JPY (≈ 325 500 EUR) | 3,390 % / an | 211 936 JPY (≈ 1 325 EUR) | ≈ 89,01 M JPY (≈ 556 313 EUR) | +1,253 M JPY (≈ 7 831 EUR), soit +2 982 JPY/mois (≈ +19 EUR/mois) |
Cette simulation livre deux enseignements. D'abord, une remise de 3 millions de yens réduit le coût total du crédit de 5,055 M JPY (≈ 31 594 EUR), soit environ quatre fois l'effet d'une variation de 0,1 point de taux. La négociation du prix a donc un impact réel et substantiel.
Ensuite, un écart de seulement 0,1 point de taux fait varier le coût total du crédit de 1,253 M JPY (≈ 7 831 EUR). Repousser à plus tard le choix de l'établissement prêteur ou du type de taux, pour consacrer tout son temps à la seule négociation du prix, peut faire perdre d'un côté ce que l'on a gagné de l'autre. Négociation du prix et recherche du financement sont deux chantiers à mener de front. Ces montants restent des estimations : la prime d'assurance-décès-invalidité groupe (団体信用生命保険), les frais de dossier et l'éventuelle garantie feront varier la charge réelle.
Ne pas se tromper dans l'ordre des démarches
Même avec un montant bien justifié, une négociation mal séquencée peut échouer. L'ordre suivant permet de présenter au vendeur une offre facile à juger.
- Obtenir d'abord l'accord de principe (pré-approbation) du prêt immobilier. Un dossier déjà pré-approuvé rassure le vendeur : il sait que la transaction ira jusqu'au bout. La crédibilité de l'offre chiffrée change du tout au tout sur ce seul point.
- Justifier le montant par des ventes conclues comparables. En s'appuyant sur le prix au m² de biens similaires relevé sur REINS Market Information, expliquer : « ce prix au m², multiplié par la surface habitable, donne ce montant ». Démontrer par le calcul plutôt que par un pourcentage est essentiel.
- Associer un avantage pour le vendeur. Aligner la date de remise des clés sur son souhait, prendre en charge le débarras des biens laissés sur place, raccourcir le délai entre signature et remise des fonds : autant de conditions non monétaires à proposer en complément.
- Négocier par l'intermédiaire de l'agence. Un échange direct avec le vendeur multiplie les risques de malentendu sur les conditions ou de désaccord sur ce qui a été dit. Passer par un document écrit protège les deux parties.
En 2026, la classe de performance du bien peut peser plus lourd que la négociation du prix
Jusqu'ici, nous avons parlé de négociation. Mais pour un achat en 2026, un écart aussi important que celui d'une remise négociée — voire davantage — peut provenir de la classe de performance énergétique du bien. Depuis les emménagements de janvier 2026, la réduction d'impôt sur le prêt immobilier (住宅ローン減税) a été prolongée de cinq ans, avec un plafond d'emprunt et une durée de déduction élargis pour les logements existants.
Réduction d'impôt sur le prêt immobilier pour 2026 : plafond de déduction par classe de performance des logements existants
Le taux de déduction est de 0,7 %, et le plafond d'emprunt ainsi que la durée de déduction varient selon la classe de performance. Voici le calcul du montant maximal de déduction :
| Classe de performance du logement existant | Plafond d'emprunt × durée | Déduction maximale | Pour les ménages avec enfants, etc. |
|---|---|---|---|
| Logement de longue durée / bas carbone | 35 M JPY × 13 ans | 3,185 M JPY (≈ 19 906 EUR) | 45 M JPY × 13 ans = 4,095 M JPY (≈ 25 594 EUR) |
| Logement basse consommation niveau ZEH | 35 M JPY × 13 ans | 3,185 M JPY (≈ 19 906 EUR) | 45 M JPY × 13 ans = 4,095 M JPY (≈ 25 594 EUR) |
| Logement conforme aux normes de performance énergétique | 20 M JPY × 13 ans | 1,82 M JPY (≈ 11 375 EUR) | 30 M JPY × 13 ans = 2,73 M JPY (≈ 17 063 EUR) |
| Autres logements | 20 M JPY × 10 ans | 1,4 M JPY (≈ 8 750 EUR) | Pas de majoration |
Source : MLIT, « Aperçu de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (2026) du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme » (décembre 2025). Ce document précise un taux de déduction de 0,7 % et un plafond de revenu de 20 M JPY (≈ 125 000 EUR). Les « ménages avec enfants, etc. » désignent les foyers ayant un enfant de moins de 19 ans, ou dont l'un des conjoints a moins de 40 ans.
L'écart entre la classe la plus avantageuse et la classe la moins avantageuse est de 4,095 M JPY contre 1,4 M JPY, soit environ 2,7 M JPY (≈ 16 875 EUR) d'écart — un ordre de grandeur quasiment identique aux 3 millions de yens de remise étudiés tout au long de cet article. Obtenir 3 millions de yens de remise en négociant, ou choisir un bien mieux classé sur le plan énergétique, ont donc un effet comparable sur le budget du foyer.
Ce montant reste toutefois un plafond. La déduction effective est limitée par le solde du prêt en fin d'année et par le montant de l'impôt sur le revenu réellement payé (l'excédent éventuel peut être imputé sur la taxe d'habitation locale). Par ailleurs, pour un logement existant, un bâtiment construit à partir du 1er janvier 1982 (année 57 de l'ère Shōwa) est présumé conforme aux nouvelles normes parasismiques. Pour un bâtiment plus ancien, il faut produire l'un des documents suivants : un certificat de conformité aux normes parasismiques, une copie de l'évaluation de performance du logement, ou une attestation d'assurance garantissant les vices cachés d'un logement existant (MLIT, « Réduction d'impôt sur le prêt immobilier — acquisition d'un logement existant »). Étant donné que l'ancienneté moyenne des ventes conclues dans le Grand Tokyo est de 27,48 ans et que les biens de plus de 25 ans représentent plus de 50 % des ventes conclues, la majorité des biens entrent dans le cadre requis ; mais pour un bien construit avant 1981, l'existence de ce certificat détermine à elle seule l'éligibilité à la déduction. Le plafond de revenu est fixé à un revenu total de 20 M JPY (≈ 125 000 EUR), et la condition de surface habitable est de 40 m² minimum (50 m² pour les revenus supérieurs à 10 M JPY, ≈ 62 500 EUR, ou pour les ménages avec enfants demandant la majoration).
Cette logique — faire dépendre un avantage fiscal de la classe de performance énergétique du logement — rappellera au lecteur français le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui conditionne en France la mise en location de certains biens et influence fortement leur valeur de revente. La mécanique diffère : au Japon, la classe de performance agit sur le plafond de la déduction d'impôt de l'acheteur, et non sur l'éligibilité du bien à la location, mais l'intention politique est similaire — orienter le marché du logement existant vers des biens plus performants. Pour un investisseur qui compare des marchés, retenir que le Japon a suivi, depuis 2024-2026, une trajectoire réglementaire comparable à celle de la France sur ce point est un repère utile.
Au stade de la comparaison des biens, il est recommandé de vérifier auprès de l'agence la classe de performance énergétique et l'existence des certificats requis. Contrairement à la négociation du prix, qui dépend de l'autre partie, la vérification de la classe de performance ne dépend que de vous. En termes de certitude, c'est le point sur lequel il est possible d'agir en premier. Si une rénovation énergétique ou parasismique est prévue après l'achat, notre guide des montants de déduction pour travaux de rénovation et de la procédure de déclaration permet d'intégrer aussi la charge post-achat dans la comparaison.
Vendeur : comment aborder une demande de négociation sur le prix
Changeons de perspective : celle du vendeur. Lorsqu'un acheteur demande une remise, ou lorsque les visites se raréfient et qu'il faut envisager de revoir le prix, l'élément de décision central est de savoir si le stock augmente ou diminue dans la préfecture où se situe votre bien.
Quand et de combien revoir son prix
En juin 2026, la situation du Grand Tokyo est asymétrique selon la préfecture. À Tokyo, le stock progresse de +12,6 % sur un an, tandis que les ventes conclues reculent de -9,5 % (-12,8 % pour les seuls 23 arrondissements). Un vendeur à Tokyo attend un acheteur sur un marché où la concurrence s'est accrue de plus de 10 % en un an.
À l'inverse, Saitama affiche un stock à -3,6 % et des ventes à +2,9 %, Chiba un stock à -9,1 % et des ventes à +19,0 %, Kanagawa un stock à -6,7 % et des ventes à +7,0 %. Dans ces trois préfectures, la concurrence diminue et la vitesse de vente augmente. Un vendeur situé dans l'une de ces zones a une raison moins pressante d'accepter dans l'urgence une offre chiffrée que son homologue tokyoïte.
Voici la démarche à suivre pour envisager une révision de prix.
- Calculer le nombre de mois de stock de sa propre préfecture. Stock divisé par ventes conclues mensuelles. En juin 2026 : Tokyo 12,2 mois, Kanagawa 10,0 mois, Saitama 9,9 mois, Chiba 7,7 mois.
- Observer si le stock augmente ou diminue sur un an. En phase de hausse, la concurrence s'intensifie et attendre peut détériorer les conditions.
- Comparer son propre prix au m² affiché avec le prix au m² réellement conclu pour la même zone et la même tranche d'ancienneté. À l'échelle du Grand Tokyo, le prix au m² du stock dépasse de 41,0 % celui des ventes conclues. Selon que votre bien se situe au-dessus ou en dessous de cette moyenne, la perception de surprix par l'acheteur varie.
- Suivre l'évolution du nombre de demandes et de visites. Pour mesurer l'effet d'une révision de prix, il faut conserver une trace du niveau antérieur.
La façon la plus rationnelle d'aborder une offre chiffrée reçue de l'acheteur est de la comparer au délai qu'il faudrait attendre avant qu'un autre acheteur ne se présente, si vous refusez cette offre. Sur un marché où le nombre de mois de stock dépasse 12 mois, les charges de copropriété, le fonds de travaux et la taxe foncière continuent de s'accumuler pendant l'attente. À l'inverse, sur un marché où le nombre de mois de stock est inférieur à 8 mois, attendre reste une option raisonnable. C'est une question à traiter comme une comparaison de durée et de montant, non comme une réaction émotionnelle.
Le point de vue d'INA&Associates : négocier n'est pas un « art du marchandage », c'est un « travail de constitution de preuves »
Chaque jour, nous nous tenons entre le vendeur et l'acheteur pour discuter du prix. Une conviction s'en dégage : ce qui distingue une négociation qui aboutit d'une négociation qui échoue n'est pas le montant demandé, mais la présence ou l'absence de preuves.
Une demande formulée comme « le marché tourne autour de 5 à 10 %, donc baissez de 3 millions de yens » et une demande formulée comme « le prix au m² réellement conclu pour des biens comparables — même gare, environ 30 ans d'ancienneté, environ 65 m² — s'établit à 767 000 JPY/m² (≈ 4 794 EUR/m²), ce qui donne un prix juste de 49,86 M JPY (≈ 311 625 EUR) pour ce bien » ne sont pas reçues de la même façon par le vendeur. La première exprime un souhait de l'acheteur ; la seconde est une proposition fondée sur des faits de marché. Le vendeur, de son côté, doit lui aussi justifier cette baisse auprès de sa famille ou, le cas échéant, en interne. Un montant justifié facilite cette explication.
Un autre point nous tient à cœur : communiquer aussi les inconvénients, en amont. Qu'une remise obtenue ne fasse baisser ni la taxe d'enregistrement ni la taxe d'acquisition immobilière ; qu'un écart de 0,1 point de taux fasse varier le coût total du crédit de 1,253 M JPY (≈ 7 831 EUR) ; que la classe de performance énergétique du bien puisse faire varier la déduction d'environ 2,7 M JPY (≈ 16 875 EUR). Ce sont des informations qui, découvertes après coup, laissent un goût de regret. Les communiquer en amont, pour décider ensemble, est ce qui construit la confiance sur le long terme.
Une transaction immobilière n'est pas une victoire ou une défaite ponctuelle. Le bien acheté sera un jour revendu ; les fonds de la vente se réorienteront vers un prochain logement ou un prochain investissement. C'est pourquoi nous ne raisonnons pas seulement en fonction du montant de la remise obtenue sur l'instant, mais en fonction de la façon dont cet achat sera jugé dans dix ans. En tant qu'entreprise pour qui le capital humain (人財, jinzai — littéralement « les personnes comme trésor », un terme volontairement choisi plutôt que le terme neutre 人材 pour souligner que chaque collaborateur est considéré comme un actif à part entière) est le premier actif, nous plaçons au fondement de notre service la capacité de chaque interlocuteur à expliquer, avec ses propres mots, les chiffres qui sous-tendent chaque recommandation.
Questions fréquentes (FAQ)
Quelle est la marge de négociation habituelle sur un appartement ancien au Japon ?
Il n'existe pas de taux uniforme applicable au prix affiché. En juin 2026, dans le Grand Tokyo, le prix au m² du stock dépasse de 41,0 % celui des ventes conclues, si bien que le repère habituel de 5 à 10 % ne suffit pas, pour de nombreux biens, à atteindre le niveau réellement conclu. Les écarts régionaux sont importants : à Tokyo, le stock est 48,8 % plus cher, tandis qu'à Chiba il est 9,4 % moins cher. Plutôt que de fixer un taux, il est recommandé de présenter un montant calculé à partir du prix au m² de ventes conclues comparables.
Une remise de 3 millions de yens (≈ 18 750 EUR) est-elle acceptée sur un appartement ancien ?
Cela dépend de la région et de l'ancienneté du bien. 3 millions de yens représentent 4,0 % du prix conclu moyen des 23 arrondissements de Tokyo (75,76 M JPY), et 10,0 % de celui de Chiba (29,89 M JPY). La moyenne du Grand Tokyo est de 5,8 %, et la tranche des biens de plus de 30 ans atteint 10,8 %. Dans les 23 arrondissements de Tokyo, où le stock s'accumule, cette demande reste modérée ; mais à Chiba, où le nombre de mois de stock n'est que de 7,7 et où les ventes conclues progressent de 19,0 % sur un an, elle risque d'être perçue comme une exigence importante, équivalente à 10 % du marché.
Si la négociation aboutit, de combien baissent les frais annexes ?
Pour un prix qui passerait de 52,08 M JPY à 49,08 M JPY, seuls baissent la commission d'agence (99 000 JPY, ≈ 619 EUR) et le droit de timbre (20 000 JPY, ≈ 125 EUR), soit un total de 119 000 JPY (≈ 744 EUR). La commission d'agence est liée au prix car la tranche au-delà de 4 M JPY est facturée à 3,3 %, et le droit de timbre baisse parce que la transaction franchit le seuil des 50 M JPY. La taxe d'enregistrement et la taxe d'acquisition immobilière, en revanche, ne changent pas, car leur base imposable est la valeur inscrite au registre fiscal des immobilisations. Avec la remise de 3 M JPY elle-même, la baisse totale de dépense atteint 3,119 M JPY (≈ 19 494 EUR).
En tant que vendeur, comment répondre à une demande de remise ?
Basez votre décision sur le nombre de mois de stock et la variation sur un an du nombre de biens en stock dans votre préfecture. En juin 2026, la situation est diamétralement opposée entre Tokyo (stock +12,6 %, ventes -9,5 %) et Chiba (stock -9,1 %, ventes +19,0 %). Sur un marché où le stock augmente, attendre revient à affronter davantage de concurrence. Comparez la durée qu'il faudrait attendre pour qu'un autre acheteur se présente, si vous refusez l'offre chiffrée, avec les charges de copropriété, le fonds de travaux et la taxe foncière que vous continuerez de payer pendant cette attente : cette mise en regard facilite la décision.
Sources et références
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート2026年6月度」(REINS de l'Est du Japon, « Bulletin mensuel Market Watch — Rapport de synthèse, juin 2026 »)（2026年7月10日公表 / publié le 10 juillet 2026）
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch データ編2026年6月度」(REINS de l'Est du Japon, « Bulletin mensuel Market Watch — Édition données, juin 2026 »)
- REINS TOPIC「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ【2015年07月〜2026年6月】」(« Graphique de tendance à long terme — appartements et maisons individuelles anciens du Grand Tokyo [juillet 2015 - juin 2026] »)（2026年7月17日）
- REINS TOPIC「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」(« Situation des ventes conclues par région et par tranche d'ancienneté — Grand Tokyo [avril-juin 2026] »)（2026年7月17日）
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「季報 Market Watch 2026年4〜6月期」(REINS de l'Est du Japon, « Bulletin trimestriel Market Watch, avril-juin 2026 »)（2026年7月17日）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(MLIT, « Montant de la rémunération que peut percevoir un agent immobilier agréé pour la médiation d'une vente de terrain ou de bâtiment », avis n° 1552 du ministère de la Construction, dernière révision : avis n° 949 du MLIT du 21 juin 2024)
- 国土交通省「宅地建物取引業法関係」(MLIT, « Réglementation relative à la loi sur les agents immobiliers agréés »)
- 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」(Agence nationale des impôts, fiche n° 7108, « Mesure de réduction du droit de timbre applicable aux contrats de cession immobilière et de marché de travaux »)
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」(Agence nationale des impôts, fiche n° 7191, « Barème de la taxe d'enregistrement »)
- 東京都主税局「不動産取得税」(Bureau des impôts de la préfecture de Tokyo, « Taxe d'acquisition immobilière »)
- 国土交通省「令和８年度国土交通省税制改正概要」(MLIT, « Aperçu de la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (2026) du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme »)（2025年12月 / décembre 2025）
- 国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）」（別紙1）(MLIT, « Mesures nécessaires relatives aux dispositifs de soutien à l'acquisition de logement, dont la réduction d'impôt sur le prêt immobilier (impôt sur le revenu, etc.) », annexe 1)
- 国土交通省 報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！〜既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます〜」(MLIT, communiqué de presse, « La prolongation et l'extension de la réduction d'impôt sur le prêt immobilier ont été adoptées en Conseil des ministres — renforcement du soutien aux logements existants et aux logements compacts »)（2025年12月26日 / 26 décembre 2025）
- 国土交通省「住宅ローン減税」(MLIT, « Réduction d'impôt sur le prêt immobilier »)
- 国土交通省「住宅ローン減税｜既存住宅を取得する」(MLIT, « Réduction d'impôt sur le prêt immobilier — Acquisition d'un logement existant »)
- 住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移・金利情報 (Japan Housing Finance Agency, prêt 【Flat 35】, évolution et informations sur les taux d'emprunt)（2026年8月資金受取分 / décaissement d'août 2026）
- レインズ・マーケット・インフォメーション（不動産取引情報提供サイト） (REINS Market Information, site d'information sur les transactions immobilières)
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ (MLIT, Bibliothèque d'informations immobilières)
- 国土交通省「不動産価格指数」(MLIT, « Indice des prix immobiliers »)
Cet article a été rédigé sur la base des statistiques, textes réglementaires et informations de taux publiés jusqu'en août 2026. Les données de marché sont mises à jour mensuellement et les taux d'intérêt sont révisés chaque mois. L'application des dispositifs fiscaux et le montant des déductions dépendent de la situation individuelle de chacun ; pour toute décision concrète, veuillez vous référer aux dernières publications officielles et consulter le centre des impôts (税務署) ou un conseiller fiscal (税理士) pour les questions fiscales, et votre établissement bancaire pour les conditions de financement. Les conversions en euros figurant dans cet article sont indicatives, calculées sur la base d'un taux approximatif de 1 EUR ≈ 160 JPY au 13 août 2026 ; elles ne remplacent pas un taux de change contractuel et doivent être vérifiées au moment de toute décision d'investissement.
