Neubau oder Bestand in Japan? Der große Preisvergleich 2026

Die Entscheidung zwischen einer Neubau- und einer Bestandswohnung in Japan ist ein spezifisch japanisches Kalkül, das sich grundlegend von dem unterscheidet, was Käufer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gewohnt sind: In Japan bestimmen nicht in erster Linie Lage oder Bauqualität den Preis, sondern ein eng reguliertes System aus Neubau-Steuervergünstigungen, gesetzlicher Mängelhaftung und einer jährlich neu justierten Wohnungsbau-Steuergutschrift (jūtaku rōn kōjo, 住宅ローン控除), die es in dieser Form in keinem DACH-Land gibt. Im ersten Halbjahr 2026 lag der Quadratmeterpreis neuer Eigentumswohnungen (shinchiku manshon, 新築マンション) im Großraum Tokio bei 1,514 Mio. Yen (ca. 8.800 EUR; Wechselkurs 1 EUR ≈ 172 JPY, Stand August 2026) – so das Immobilienforschungsinstitut Fudōsan Keizai Kenkyūjo (不動産経済研究所) in seiner Veröffentlichung vom 21. Juli 2026. Bestandswohnungen (chūko manshon, 中古マンション) bis fünf Jahre Gebäudealter erzielten dagegen einen Quadratmeter-Abschlusspreis von 1,531 Mio. Yen (ca. 8.900 EUR) – so die Erhebung des East Japan Real Estate Institute (東日本不動産流通機構, bekannt als REINS Ost-Japan) vom 17. Juli 2026. Bei reinen Quadratmeterpreisen liegt der Bestand hier also vor dem Neubau. Die Wahl zwischen Neubau und Bestand lässt sich deshalb nicht mit der Frage „Was ist günstiger?“ beantworten. Sie ist eine Rechnung, die die Wohnungsbau-Steuergutschrift, die Grundsteuer (koteishisanzei, 固定資産税), die Maklerprovision und die Instandhaltungsrücklage (shūzen tsumitatekin, 修繕積立金) einschließt.

Dieser Artikel richtet sich an internationale Investoren und in Japan lebende Ausländer, die ihre Objektsuche bereits auf wenige Kandidaten eingegrenzt haben und nun final entscheiden müssen: Neubau oder eine junge bzw. ältere Bestandswohnung – bei gleichem Budget? Statt Vor- und Nachteile nur aufzuzählen, zeigen wir mit Primärquellen und konkreten Zahlen, wie viele Prozent des „Neubau-Aufschlags“ (shinchiku puremiamu, 新築プレミアム) mit jedem Baujahrgang verschwinden, wie groß der Unterschied bei der Wohnungsbau-Steuergutschrift für Einzüge im Jahr 2026 zwischen Neubau und Bestand tatsächlich ist, und welche Steuervergünstigungen ausschließlich Neubauten vorbehalten sind.

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

• Der Neubau-Aufschlag lässt sich nach Baujahrgang exakt beziffern: Gegenüber dem Neubau-Quadratmeterpreis von 1,514 Mio. Yen (ca. 8.800 EUR) liegen Bestandswohnungen bis 10 Jahre bei 1,309 Mio. Yen (ca. 7.600 EUR, −13,5 %), bis 20 Jahre bei 977.000 Yen (ca. 5.700 EUR, −35,5 %) und über 30 Jahre bei 471.000 Yen (ca. 2.700 EUR, −68,9 %).
• Gleichzeitig liegen Bestandswohnungen bis 5 Jahre mit 1,531 Mio. Yen (ca. 8.900 EUR) über dem Neubaupreis – die Annahme „Neubau ist grundsätzlich teurer“ trifft im Großraum Tokio 2026 schlicht nicht zu.
• Mit der Steuerreform des japanischen Fiskaljahres Reiwa 8 (2026) wurde die Wohnungsbau-Steuergutschrift für Bestandsimmobilien (kizon jūtaku, 既存住宅) ausgeweitet: Bei ZEH-Standard-Energiesparhäusern (Net-Zero-Energy-Häusern) gilt jetzt für Neubau wie Bestand dieselbe Bemessungsgrundlage von 35 Mio. Yen (ca. 203.500 EUR; für Familien mit Kindern 45 Mio. Yen, ca. 261.600 EUR) über 13 Jahre.
• Bestandswohnungen ohne nachgewiesene Energieeffizienz gelten dagegen als „sonstige Wohnung“ (sono ta jūtaku, その他住宅) und sind auf eine Bemessungsgrundlage von 20 Mio. Yen (ca. 116.300 EUR) über nur 10 Jahre begrenzt – ein Unterschied von bis zu 2,695 Mio. Yen (ca. 15.700 EUR) beim maximalen Gesamtabzug.
• Die Halbierung der Grundsteuer gilt für Eigentumswohnungen fünf Jahre lang, für zertifizierte langlebige Qualitätswohnungen (nintei chōki yūryō jūtaku, 認定長期優良住宅) sieben Jahre lang. Diese Vergünstigung ist ausschließlich Neubauten vorbehalten – für Bestandswohnungen gibt es sie nicht.
• Bei der Instandhaltungsrücklage (shūzen tsumitatekin, 修繕積立金) dominiert landesweit mit 47,1 % das stufenweise ansteigende Rücklagenmodell (dankai zōgaku tsumitate hōshiki, 段階増額積立方式) – und je neuer der Fertigstellungsjahrgang einer Wohnanlage, desto häufiger kommt genau dieses Modell zum Einsatz. Wer die Betriebskosten allein anhand des beim Einzug genannten Betrags kalkuliert, gerät später leicht in die Unterdeckung.

Wie groß ist der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestandswohnung wirklich?

Im Jahr 2026 lässt sich der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand im Großraum Tokio nicht mit einer pauschalen Formel wie „Neubau ist 20 bis 40 % teurer“ erklären. Vergleicht man die Quadratmeterpreise, liegen Bestandswohnungen bis 5 Jahre praktisch gleichauf mit dem Neubau oder sogar leicht darüber. Eine deutliche Lücke öffnet sich erst ab einem Gebäudealter von etwa 10 Jahren. Anders als etwa in deutschen Großstädten, wo ein spürbarer Neubau-Aufschlag meist über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg bestehen bleibt, schmilzt er in Tokio bei jungem Bestand fast vollständig ab und kehrt sich teils sogar um. Zunächst die Rohdaten von Neubau- und Bestandsseite im Vergleich.

Neubauwohnungen im Großraum Tokio kosten im Schnitt 101,35 Mio. Yen – 1,514 Mio. Yen/m² (erstes Halbjahr 2026)

Laut der am 21. Juli 2026 veröffentlichten Studie „Marktentwicklung neuer Eigentumswohnungen im Großraum Tokio, erstes Halbjahr 2026 (Januar–Juni)“ des Immobilienforschungsinstituts Fudōsan Keizai Kenkyūjo (不動産経済研究所, Real Estate Economic Institute) wurden im Großraum Tokio (Präfekturen Tokio, Kanagawa, Saitama und Chiba) von Januar bis Juni 2026 7.989 neue Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten (−0,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum), bei einem durchschnittlichen Preis von 101,35 Mio. Yen pro Einheit (ca. 589.000 EUR) und 1,514 Mio. Yen pro Quadratmeter (ca. 8.800 EUR). Erstmals überhaupt überschritt der Durchschnittspreis für ein Halbjahr die Marke von 100 Mio. Yen (ca. 581.400 EUR); gegenüber dem Vorjahreszeitraum stiegen der Durchschnittspreis um 13,1 % und der Quadratmeterpreis um 12,1 %. Die Vertragsabschlussquote im ersten Verkaufsmonat lag bei 64,8 %.

Nach Region unterscheiden sich die Quadratmeterpreise erheblich: Die 23 zentralen Bezirke Tokios (Tokyo 23 Wards) kommen auf 2,226 Mio. Yen/m² (Durchschnittspreis 142,49 Mio. Yen, ca. 828.000 EUR), das übrige Tokio auf 1,118 Mio. Yen/m² (75,5 Mio. Yen, ca. 439.000 EUR), die Präfektur Kanagawa auf 1,234 Mio. Yen/m² (83,46 Mio. Yen, ca. 485.000 EUR), Saitama auf 985.000 Yen/m² (64,69 Mio. Yen, ca. 376.000 EUR) und Chiba auf 1,246 Mio. Yen/m² (89,97 Mio. Yen, ca. 523.000 EUR). Der Gesamtdurchschnitt des Großraums wird stark von den hohen Preisen der 23 Bezirke nach oben gezogen – wer außerhalb dieser Zone kauft, orientiert sich realistischerweise besser an den regionalen Werten der jeweiligen Präfektur. Zum Vergleich: In deutschen Metropolen wie München oder Frankfurt ist eine vergleichbare Konzentration extremer Innenstadtpreise bekannt, doch das Preisgefälle zum Umland fällt in Tokio noch ausgeprägter aus.

Quadratmeterpreise und Abschlusspreise von Bestandswohnungen nach Baujahrgang (REINS, April–Juni 2026)

Für den Bestandsmarkt liefert der East Japan Real Estate Institute (東日本不動産流通機構, bekannt als REINS Ost-Japan) mit dem am 17. Juli 2026 veröffentlichten „REINS TOPIC: Abschlussdaten für Bestandswohnungen und -einfamilienhäuser im Großraum Tokio nach Region und Baujahrgang [April–Juni 2026]“ die maßgeblichen tatsächlichen Transaktionsdaten. Im gesamten Großraum Tokio wurden 11.849 Abschlüsse gezählt, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 831.000 Yen (ca. 4.800 EUR) und einem durchschnittlichen Abschlusspreis von 52,02 Mio. Yen (ca. 302.000 EUR). Nach Baujahrgang aufgeschlüsselt ergibt sich folgendes Bild. Die rechte Spalte zeigt den prozentualen Abstand zum Neubau-Quadratmeterpreis von 1,514 Mio. Yen (= 100).

Quellen: East Japan Real Estate Institute, „REINS TOPIC: Abschlussdaten für Bestandswohnungen und -einfamilienhäuser im Großraum Tokio nach Region und Baujahrgang [April–Juni 2026]“; Fudōsan Keizai Kenkyūjo, „Marktentwicklung neuer Eigentumswohnungen im Großraum Tokio, erstes Halbjahr 2026“. Der Abstand zum Neubau-Preis/m² ist ein von INA&Associates auf Basis des Neubaupreises von 1,514 Mio. Yen berechneter Referenzwert. EUR-Beträge gerundet, Wechselkurs 1 EUR ≈ 172 JPY (Stand: August 2026).

Beschränkt man sich auf die 23 zentralen Bezirke Tokios, liegen Bestandswohnungen bis 5 Jahre bei 2,335 Mio. Yen/m² (ca. 13.600 EUR) und einem Abschlusspreis von 138,48 Mio. Yen (ca. 805.000 EUR) – und damit über dem Neubaupreis der 23 Bezirke von 2,226 Mio. Yen/m². In der Praxis werden junge Bestandswohnungen in zentraler Lage also zu höheren Quadratmeterpreisen gehandelt als Neubauten.

Wie viel Prozent macht der „Neubau-Aufschlag“ aus?

Der Neubau-Aufschlag (shinchiku puremiamu, 新築プレミアム) bezeichnet den Teil des Kaufpreises, der nicht den Wert der Wohnung selbst widerspiegelt, sondern Vertriebskosten wie den Bau und Betrieb der Musterwohnung (model room), Werbeausgaben und Vertriebspersonalkosten. Dieses Konzept hat in Deutschland keine exakte Entsprechung, ist aber am ehesten mit den Vertriebs- und Marketingkosten vergleichbar, die Bauträger in die Erstverkaufspreise deutscher Neubauprojekte einpreisen. Der entscheidende Unterschied: In Japan lässt sich dieser Aufschlag anhand der REINS-Abschlussdaten nach Baujahrgang recht genau nachvollziehen. Da diese Kosten mit der Übergabe nicht mehr erstattungsfähig sind, liegt der Wiederverkaufspreis kurz nach dem Einzug häufig unter dem ursprünglichen Kaufpreis.

Legt man die obige Tabelle zugrunde, sinkt der Quadratmeterpreis gegenüber dem Neubauwert von 1,514 Mio. Yen bei einem Gebäudealter von 10 Jahren auf 1,309 Mio. Yen – ein Rückgang von 13,5 % innerhalb einer Dekade. Bei 20 Jahren sind es 35,5 %, bei über 30 Jahren 68,9 %. Wichtig ist dabei: Dieser Rückgang bildet nicht ausschließlich das Verschwinden des Neubau-Aufschlags ab. Mit zunehmendem Gebäudealter addieren sich bauliche Alterung, technische Veralterung der Ausstattung, Generationenunterschiede bei Erdbebenstandards und Energieeffizienz sowie unterschiedliche Preisniveaus zum jeweiligen Verkaufszeitpunkt zu der beobachteten Preislücke. Es gibt keine amtliche Statistik, die isoliert ausweist, um wie viel Prozent der Preis unmittelbar nach der Übergabe sinkt. Verstehen Sie diese Tabelle daher als Material dafür, wie der Markt eine Wohnung je nach Baujahrgang aktuell bewertet – nicht als exakte Zerlegung des Neubau-Aufschlags selbst.

Warum ein einfacher Vergleich von Durchschnittspreis und Abschlusspreis in die Irre führt

Aus dem Neubau-Durchschnittspreis von 101,35 Mio. Yen und dem Bestands-Durchschnittspreis von 52,02 Mio. Yen zu schließen, „Neubau ist fast doppelt so teuer“, wäre falsch. Beide Zahlen stammen aus unterschiedlichen Grundgesamtheiten, unterschiedlichen Erhebungsmethoden und einer unterschiedlichen regionalen Angebotsstruktur.

• Der Neubauwert ist der „Durchschnitt der Angebotspreise verkaufter Objekte“, der Bestandswert ist der „Durchschnitt tatsächlich abgeschlossener Transaktionspreise“. Angebot und Abschluss sind zwei verschiedene Dinge.
• Bei Neubauten entfallen 33,6 % der verkauften Einheiten auf die 23 zentralen Bezirke Tokios, was den Durchschnitt durch hochpreisige Objekte nach oben zieht. Beim Bestand machen Abschlüsse für Wohnungen über 30 Jahre mit 5.016 Fällen 42 % aller Transaktionen aus und drücken den Durchschnitt nach unten.
• Die Wohnflächen unterscheiden sich: Aus dem veröffentlichten Durchschnittspreis und Quadratmeterpreis der Neubauten ergibt sich eine durchschnittliche Wohnfläche von rund 67 m², während der Bestandsdurchschnitt bei 62,6 m² liegt.

Vergleichen Sie deshalb nicht den Gesamtpreis pro Einheit, sondern den Quadratmeterpreis – und zwar für dieselbe Region und denselben Baujahrgang. Aus genau diesem Grund sind die Tabellen dieses Artikels konsequent auf den Quadratmeterpreis ausgerichtet.

Welche Vorteile bietet eine Neubauwohnung?

Der Vorteil des Neubaus liegt weniger in neuerer Ausstattung als vielmehr in gesetzlich abgesicherten Elementen: Pflicht zur Einhaltung des Energiesparstandards, zehnjährige Mängelhaftung nach dem japanischen Wohnqualitätsgesetz (Hinkakuhō, 品確法), eine gesetzliche Finanzsicherungspflicht des Verkäufers sowie die Halbierung der Grundsteuer. Keines dieser Elemente steht bei Bestandswohnungen grundsätzlich zur Verfügung. Anders als in Deutschland, wo die gesetzliche Mängelhaftung für Bauträger (Gewährleistung nach BGB/VOB) meist nur fünf Jahre beträgt, verdoppelt Japan diesen Zeitraum beim Neubau auf zehn Jahre – ein Punkt, den DACH-Investoren beim Vergleich häufig unterschätzen.

Seit April 2025 ist die Einhaltung des Energiesparstandards für alle Neubauten Pflicht

Mit der Reiwa-4-Novelle (2022) des japanischen Gesetzes zur Energieeinsparung bei Gebäuden (Kenchikubutsu Shō-ene-hō, 建築物省エネ法) wurde grundsätzlich für alle neuen Wohn- und Nichtwohngebäude die Einhaltung des Energiesparstandards verpflichtend (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT / 国土交通省: „Artikel 10 des Gebäude-Energiesparg­esetzes – Ausweitung der Pflicht zur Einhaltung des Energiesparstandards“). Die vollständige Pflicht trat am 1. April 2025 (Reiwa 7) in Kraft und gilt für Bauvorhaben, deren Bauausführung ab diesem Datum beginnt (Gebäude mit einer Geschossfläche von 10 m² oder weniger sind ausgenommen). Die Prüfung der Einhaltung erfolgt integriert im Rahmen der Baugenehmigung, zusammen mit der Prüfung der Standsicherheit und anderer struktureller Vorschriften.

Das betrifft nicht nur Wohnkomfort durch bessere Dämmung und effizientere Haustechnik. Da – wie im folgenden Abschnitt erläutert – die Kreditobergrenze der Wohnungsbau-Steuergutschrift von der Energieeffizienzklasse abhängt, wirkt sich allein die Tatsache „Neubau, also mindestens Energiesparstandard-konform“ unmittelbar steuerlich positiv aus. Bestandsimmobilien unterliegen dieser Pflicht nicht, weshalb selbst bei gleichem Baujahr erhebliche Qualitätsunterschiede bestehen können. Zum Vergleich: In Deutschland kennen Käufer ein ähnliches Prinzip aus den KfW-Effizienzhausstandards (KfW 40, KfW 55) – der entscheidende Unterschied ist, dass Japans Standard seit 2025 für jeden Neubau zwingend vorgeschrieben ist, während KfW-Standards in Deutschland freiwillige Förderstufen oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderung (GEG) bleiben.

Zehn Jahre Garantie durch das Wohnqualitätsgesetz und das Mängelhaftungs-Sicherungsgesetz

Bei Neubau-Eigentumswohnungen trifft den Verkäufer für tragende Bauteile und für Teile, die das Eindringen von Regenwasser verhindern sollen, eine zehnjährige Mängelhaftung ab Übergabe. Rechtsgrundlage ist das Gesetz zur Förderung der Wohnqualität (Jūtaku no Hinshitsu Kakuho no Sokushin nado ni Kansuru Hōritsu, kurz Hinkakuhō, 品確法). Betroffen sind Fundament, Stützen, Wände und Dach; Innenausbau und technische Anlagen fallen nicht darunter – hierfür gelten die individuellen Herstellergarantien des Bauträgers bzw. der Ausstatter, die separat zu prüfen sind.

Praktisch ebenso wichtig ist das Gesetz zur Sicherstellung der Erfüllung bestimmter Mängelhaftungspflichten bei Wohngebäuden (Jūtaku Kashi Tanpo Sekinin no Rikō no Kakuho nado ni Kansuru Hōritsu, kurz Jūtaku Kashi Tanpo Rikōhō, 住宅瑕疵担保履行法). Verkäufer und Bauunternehmen, die Neubauten übergeben, sind verpflichtet, entweder eine Versicherung abzuschließen oder eine Kaution zu hinterlegen – eine gesetzliche Finanzsicherungspflicht (für Übergaben ab dem 1. Oktober 2009/Heisei 21). Das bedeutet: Selbst wenn der Verkäufer insolvent wird, übernimmt eine Versicherungsgesellschaft die Reparaturkosten. Diese Sicherungspflicht gilt ausschließlich für Verkäufer und Bauunternehmen, die Neubauten übergeben – private Verkäufer von Bestandswohnungen sind davon ausgenommen. Bei Bestandsimmobilien wird die Gewährleistungsfrist (Haftung für Vertragswidrigkeit) im Kaufvertrag häufig vertraglich verkürzt; prüfen Sie Frist und Umfang deshalb genau im Kaufvertrag.

Bei der Bauabnahme-Besichtigung werden Mängel noch vor dem Einzug behoben

Bei der Bauabnahme-Besichtigung (shunkō nairankai, 竣工内覧会) vor der Übergabe können Käufer Kratzer, Verschmutzungen, die Passgenauigkeit von Türen und Fenstern sowie die Funktion sanitärer Anlagen prüfen und Mängel vor dem Einzug beheben lassen. Bestandswohnungen werden dagegen grundsätzlich im aktuellen Zustand („wie besichtigt“) übergeben – dass dieser Prüfschritt überhaupt existiert, ist bereits ein praktischer Vorteil des Neubaus. Was Käufer von Bestandswohnungen vor und nach Vertragsabschluss prüfen sollten, haben wir in Worauf beim Kauf einer Bestandswohnung im Kaufvertrags-Informationsblatt und der Ausstattungsliste zu achten ist zusammengefasst.

Fünf Jahre halbe Grundsteuer – eine Vergünstigung nur für Neubauten

Für Neubauten gibt es eine Regelung zur Halbierung der Grundsteuer (koteishisanzei, 固定資産税). Die Frist beträgt bei Einfamilienhäusern drei Jahre, bei Eigentumswohnungen fünf Jahre. Bei zertifizierten langlebigen Qualitätswohnhäusern (nintei chōki yūryō jūtaku, 認定長期優良住宅) verlängert sie sich auf fünf bzw. sieben Jahre. Mit der Steuerreform des Fiskaljahres Reiwa 8 wurde diese Regelung um fünf Jahre verlängert (1. April 2026 bis 31. März 2031), und die Mindestwohnfläche wurde grundsätzlich von 50 m² auf 40 m² gesenkt (Wohnungen in bestimmten Hochrisiko-Gefahrenzonen sind ausgenommen).

Nach Schätzungen des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) beträgt die Grundsteuer für ein neu gebautes Haus im Wert von 25 Mio. Yen (ca. 145.000 EUR) in den ersten drei Jahren ohne Vergünstigung 182.000 Yen/Jahr (ca. 1.060 EUR), mit Vergünstigung 91.000 Yen/Jahr (ca. 530 EUR) – eine Entlastung von rund 270.000 Yen (ca. 1.570 EUR) über drei Jahre. Diese Schätzung geht von den drei Jahren beim Einfamilienhaus aus; bei Eigentumswohnungen gilt dieselbe Halbierung fünf Jahre lang, sodass sich der Entlastungszeitraum entsprechend verlängert. Für Bestandswohnungen gibt es diese Vergünstigung nicht.

Welche Nachteile hat eine Neubauwohnung?

Die Schwäche des Neubaus liegt weniger im Preis selbst als vielmehr darin, dass sich bestimmte Dinge zum Kaufzeitpunkt schlicht noch nicht überprüfen lassen. Wie sich der Wert nach der Übergabe entwickelt, wie hoch die Betriebskosten künftig tatsächlich ausfallen, und ob das fertige Objekt den Plänen entspricht – diese drei Punkte betrachten wir der Reihe nach.

Bereits bei Übergabe ist der Vertriebskostenanteil „verloren“

Wie bereits erläutert, sind im Verkaufspreis Vertriebskosten wie Musterwohnung, Werbung und Vertriebspersonal enthalten. Diese stellen für den Käufer keinen Wohnwert dar, weshalb ein Wiederverkauf kurz nach der Übergabe schwerer kostendeckend ist. Wer einen Umzug oder Weiterverkauf innerhalb weniger Jahre in Betracht zieht, sollte diesen Punkt in die Kaufentscheidung einpreisen. Wer dagegen von vornherein plant, mehr als zehn Jahre selbst zu bewohnen oder zu vermieten, für den verwässert sich dieser Wertverlust zunehmend im laufenden Nutzungswert der Immobilie.

Die Instandhaltungsrücklage wird häufig nach dem stufenweise ansteigenden Modell festgelegt

Dies ist ein Punkt, der spezifisch für Neubauwohnungen ist und leicht übersehen wird. Laut der „Umfassenden Erhebung zu Eigentumswohnungsanlagen Reiwa 5“ (令和5年度マンション総合調査) des MLIT liegt der Anteil des gleichbleibenden Rücklagenmodells (kintō tsumitate hōshiki, 均等積立方式) bei 40,5 %, der Anteil des stufenweise ansteigenden Rücklagenmodells (dankai zōgaku tsumitate hōshiki, 段階増額積立方式) bei 47,1 %, wobei der Anteil des stufenweisen Modells umso höher ausfällt, je neuer der Fertigstellungsjahrgang der Anlage ist. Beim stufenweisen Modell wird der monatliche Betrag zu Beginn niedrig angesetzt und alle paar Jahre schrittweise erhöht – ein Konzept, das dem deutschen System der Instandhaltungsrücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich ähnelt, in Japan jedoch mit einer weitaus höheren Prävalenz gestaffelter Erhöhungspläne einhergeht, die beim Kauf leicht unterschätzt werden.

Anders gesagt: Die beim Verkauf eines Neubaus genannte Instandhaltungsrücklage ist häufig nicht der künftig benötigte Betrag, sondern lediglich der „Einstiegsbetrag“. Wie groß diese Lücke tatsächlich ausfallen kann, zeigt der Vergleich zwischen den tatsächlichen Durchschnittsbeträgen und den staatlichen Richtwerten.

Legt man den Richtwert der Leitlinie (Durchschnitt 252 Yen/m²/Monat) auf 70 m² um, ergibt sich ein Betrag von 17.640 Yen (ca. 103 EUR) monatlich – gegenüber dem tatsächlichen Durchschnittswert von 13.054 Yen (ca. 76 EUR) klafft also eine Lücke von gut 4.000 Yen (ca. 23 EUR) im Monat. Bei Hochhäusern ab 20 Stockwerken liegt der Richtwert mit 338 Yen/m²/Monat (ca. 2,0 EUR; Spanne 240–410 Yen, ca. 1,4–2,4 EUR) noch höher, zusätzlich sind bei mechanischen Parksystemen weitere Zuschläge zu berücksichtigen. Dieser Richtwert wurde aus 366 langfristigen Instandhaltungsplänen abgeleitet.

Laut derselben Erhebung liegt der aktuelle Rücklagenstand bei 36,6 % der Anlagen unter dem im langfristigen Instandhaltungsplan vorgesehenen Niveau, bei 11,7 % übersteigt die Unterdeckung sogar 20 % des Planwerts. Positiv: Bei Anlagen, die in den vergangenen fünf Jahren neu gebaut wurden, ist der Anteil derjenigen, deren Rücklage auf einem langfristigen Instandhaltungsplan von mindestens 30 Jahren basiert, auf 75,3 % gestiegen (zuvor 43,3 %). Prüfen Sie beim Neubau in den Verkaufsunterlagen die „Laufzeit des langfristigen Instandhaltungsplans“ und das „Rücklagenmodell“ – und fragen Sie bei einem stufenweisen Modell konkret nach, in welchem Jahr die Rücklage auf welchen Betrag steigen soll.

Beim Kauf vor Fertigstellung entscheidet man ohne Besichtigung des realen Objekts

Beim Verkauf vor Fertigstellung (aota-uri, 青田売り) wird der Vertrag allein auf Basis von Musterwohnung, Grundriss und Baubeschreibung abgeschlossen. Aussicht, Lichteinfall, Geräusche von Nachbarwohnungen und die Lage relativ zum gemeinschaftlichen Flur lassen sich erst nach Fertigstellung wirklich beurteilen. Bei einer Bestandswohnung dagegen lässt sich vorab das reale Objekt, der Pflegezustand, die Atmosphäre der Bewohnerschaft und sogar der Inhalt des Aushangs am Schwarzen Brett prüfen. Wer Priorität darauf legt, „erst das reale Objekt zu sehen und dann zu entscheiden“, findet allein darin einen guten Grund, sich für Bestand zu entscheiden.

[Stand 2026] Wie unterscheidet sich die Wohnungsbau-Steuergutschrift zwischen Neubau und Bestand?

Für den deutschsprachigen Leser lohnt sich an dieser Stelle eine kurze Einordnung: Die japanische Wohnungsbau-Steuergutschrift (jūtaku rōn kōjo, 住宅ローン控除) ist ein eigenständiges japanisches Instrument, für das es weder in Deutschland noch in Österreich oder der Schweiz eine direkte Entsprechung gibt. Während in den USA Hypothekenzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum von der Einkommensteuer abgezogen werden können, kennt das deutsche, österreichische und schweizerische Steuerrecht für selbstgenutzte Wohnimmobilien in der Regel keinen vergleichbaren laufenden Steuerabzug – Zinsen sind dort im Wesentlichen nur bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar. In Japan hingegen erhalten Käufer, die einen Wohnkredit aufnehmen, über bis zu 13 Jahre jährlich eine direkte Steuergutschrift in Höhe von 0,7 % des Restkreditsaldos zum Jahresende – unabhängig davon, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Für 2026 ist entscheidend: Mit der Steuerreform des Fiskaljahres Reiwa 8 wurden die Kreditobergrenze und die Abzugsdauer für hochwertige Bestandsimmobilien (kizon jūtaku, 既存住宅) ausgeweitet – bei ZEH-Standard-Energiesparhäusern gelten jetzt exakt dieselben Konditionen wie beim Neubau. Die bisher verbreitete Annahme „Beim Kreditrahmen ist der Neubau im Vorteil“ gilt ab 2026 nur noch, je nach Energieeffizienzklasse.

Die Steuerreform Reiwa 8 weitet Kreditobergrenze und Abzugsdauer für Bestandsimmobilien aus

Laut der „Übersicht der Steuerreform Reiwa 8“ (令和8年度税制改正概要, Dezember Reiwa 7/2025) des MLIT wurde die Geltungsdauer der Wohnungsbau-Steuergutschrift um fünf Jahre verlängert; sie gilt nun für Einzüge von 2026 (Reiwa 8) bis 2030 (Reiwa 12). Der Abzugssatz bleibt unverändert bei 0,7 %. Gleichzeitig wurden für energieeffiziente Bestandsimmobilien die Kreditobergrenze angehoben, ein Aufschlag für Familien mit Kindern eingeführt und die Abzugsdauer auf 13 Jahre ausgeweitet; die Mindestwohnfläche wurde grundsätzlich auf 40 m² oder mehr gesenkt.

Vergleichstabelle der Kreditobergrenzen für Neubau und Bestand (Einzug 2026–2030)

Die Beträge in eckigen Klammern gelten für Familien mit Kindern (Haushalte mit mindestens einem Kind unter 19 Jahren oder in denen mindestens ein Ehepartner unter 40 Jahre alt ist). Die Einkommensgrenze liegt bei 20 Mio. Yen (ca. 116.300 EUR), die Mindestwohnfläche bei 40 m² (bei einem Einkommen über 10 Mio. Yen, ca. 58.100 EUR, sowie bei Inanspruchnahme des Aufschlags für Familien mit Kindern gilt eine Mindestfläche von 50 m²). Ab Einzügen ab Reiwa 10 (2028) sind Neubauten in Katastrophenrisikozonen (z. B. Sonderwarngebiete für Erdrutsche) von der Förderung ausgeschlossen (Umbauten, Bestandsimmobilien und Renovierungen bleiben förderfähig). Ankauf-Weiterverkauf-Objekte (Bauträger kauft Bestand, saniert und verkauft weiter) werden grundsätzlich wie Neubauten behandelt, erhalten jedoch in den Klassen „Energiesparstandard-konform“ und „Sonstige Wohnung“ dieselbe Obergrenze und Abzugsdauer wie Bestandsimmobilien. Zwei Punkte sind aus dieser Tabelle entscheidend: Beim ZEH-Standard sind Neubau und Bestand jetzt vollständig gleichgestellt, und beim Neubau sinkt die Klasse „Energiesparstandard-konform“ auf 20 Mio. Yen und fällt ab Einzug 2028 ganz aus der Förderung heraus.

Simulation der Abzugsobergrenze über 13 Jahre

Bei einem Abzugssatz von 0,7 % und einem Jahresendsaldo, der die Kreditobergrenze voll ausschöpft, ergeben sich folgende Obergrenzen:

Bei ein und derselben Bestandswohnung entscheidet allein der Nachweis der Energieeffizienz darüber, ob die Abzugsobergrenze bei 4,095 Mio. Yen (ca. 23.800 EUR) oder bei 1,4 Mio. Yen (ca. 8.100 EUR) liegt – ein Unterschied von 2,695 Mio. Yen (ca. 15.700 EUR). Das übersteigt nicht selten den Betrag, den man beim Preis über Verhandlungen herausholen könnte.

Zu beachten ist: Diese Tabelle zeigt ausschließlich die Obergrenzen. Laut den Steuerinformationsblättern der japanischen Steuerbehörde (Kokuzeichō, 国税庁, National Tax Agency) Nr. 1211-1 und Nr. 1211-3 berechnet sich der tatsächliche Abzug jeweils als Jahresendsaldo des Kredits × 0,7 % (bis zur Obergrenze) und wird von der jährlichen Einkommensteuerschuld abgezogen. Liegt der Kredit unter der Obergrenze oder ist die Einkommen-/Gemeindesteuerlast geringer, lässt sich der Tabellenbetrag nicht vollständig ausschöpfen. Prüfen Sie dies anhand Ihres geplanten Kreditbetrags und Ihrer Lohnsteuerbescheinigung (gensen chōshūhyō).

Wer sich für Bestand entscheidet, sollte zuerst prüfen: „Gibt es einen Energieeffizienz-Nachweis?“

Um bei einer Bestandswohnung von der erweiterten Wohnungsbau-Steuergutschrift zu profitieren, muss die Energieeffizienz schriftlich nachgewiesen werden. Klären Sie vor Abschluss des Kaufvertrags über die Maklergesellschaft, ob ein „Bewertungsbericht zur Bauqualität“ (kensetsu jūtaku seinō hyōkasho) oder ein „Energieeffizienz-Zertifikat für Wohngebäude“ (jūtaku shō-enerugī seinō shōmeisho) vorliegt. Fehlt ein solcher Nachweis, wird die Wohnung als „sonstige Wohnung“ eingestuft und ist auf 20 Mio. Yen × 10 Jahre begrenzt.

Wer den Kauf mit einer Renovierung verbindet, sollte auch die Wechselwirkung zwischen Renovierungs-Steuervergünstigungen und der Wohnungsbau-Steuergutschrift von vornherein mitdenken – das kann sich lohnen. Details finden Sie unter Renovierungs-Steuervergünstigung 2026: Übersichtstabelle der Abzugsbeträge und Rechenbeispiele.

Wie unterscheiden sich die Kaufnebenkosten zwischen Neubau und Bestand?

Wer nur den Kaufpreis vergleicht, übersieht leicht eine Asymmetrie bei den Kosten, die ausschließlich beim Neubau oder ausschließlich beim Bestand anfallen. Bei Bestand fällt eine Maklerprovision an, beim Neubau gibt es die Grundsteuer-Halbierung. Beide Effekte bewegen sich in einer Größenordnung von mehreren Zehntausend bis über einer Million Yen. Zum Vergleich: In Deutschland ist die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip-Gesetz von Dezember 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und liegt je nach Bundesland zwischen etwa 3,57 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer – die japanische Regelung funktioniert nach einem gestaffelten Prozentsystem und trifft in der Praxis meist ausschließlich den Käufer.

Bei Bestand fällt eine Maklerprovision an (bei 50 Mio. Yen: 1,716 Mio. Yen)

Die gesetzliche Obergrenze der Provision, die ein Immobilienmakler (takuchi tatemono torihikigyōsha, 宅地建物取引業者) für die Vermittlung eines Kaufvertrags verlangen darf, ist durch eine Bekanntmachung des Bauministeriums (Shōwa 45/1970, Bekanntmachung Nr. 1552, zuletzt geändert am 21. Juni 2024/Reiwa 6) festgelegt. Die Obergrenze inklusive Mehrwertsteuer beträgt: für den Kaufpreisanteil bis 2 Mio. Yen 5,5 %, für den Anteil zwischen 2 und 4 Mio. Yen 4,4 % und für den Anteil über 4 Mio. Yen 3,3 %.

Für eine über einen Makler erworbene Bestandswohnung im Wert von 50 Mio. Yen (ca. 290.700 EUR) ergibt sich die Obergrenze wie folgt: 2 Mio. Yen × 5,5 % = 110.000 Yen (ca. 640 EUR), 2 Mio. Yen × 4,4 % = 88.000 Yen (ca. 510 EUR), 46 Mio. Yen × 3,3 % = 1,518 Mio. Yen (ca. 8.800 EUR) – zusammen 1,716 Mio. Yen (ca. 10.000 EUR) inklusive Steuer. Dasselbe Ergebnis liefert die gebräuchliche Schnellformel „(Kaufpreis × 3 % + 60.000 Yen) × 1,1“.

Beim Direktkauf einer neuen Eigentumswohnung vom Bauträger (baishu chokuhan, 売主直販) entsteht dagegen keine Maklerprovision, da keine Vermittlung stattfindet. Wird jedoch ein Vertriebsagentur-Modell eingesetzt, kann durchaus eine Provision anfallen – klären Sie die Vertriebsform vor Vertragsabschluss. Für preisgünstige leerstehende Immobilien bis 8 Mio. Yen gilt zudem eine Sonderregelung mit einer Provisionsobergrenze von 330.000 Yen (30.000 Yen × 1,1). Eine Gesamtübersicht der Nebenkosten beim Kauf einer Bestandswohnung finden Sie unter Nebenkosten beim Kauf einer Bestandswohnung im Überblick.

Vergleich der Kosten, die nur bei Neubau bzw. nur bei Bestand anfallen

Beim Neubau beträgt der Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer 12 Mio. Yen (bei zertifiziertem langlebigem Qualitätswohnhaus 13 Mio. Yen)

Mit der Steuerreform des Fiskaljahres Reiwa 8 wurde auch die Sondermaßnahme für zertifizierte langlebige Qualitätswohnhäuser um fünf Jahre verlängert. Der Freibetrag bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, 不動産取得税) beträgt bei gewöhnlichen Wohnhäusern 12 Mio. Yen (ca. 69.800 EUR), bei zertifizierten langlebigen Qualitätswohnhäusern 13 Mio. Yen (ca. 75.600 EUR). Für Bestandswohnungen existiert ebenfalls ein Freibetrag, dessen Höhe sich jedoch nach dem Baujahr richtet – je älter das Objekt, desto kleiner der Freibetrag. Die konkreten Beträge erfahren Sie bei der zuständigen Präfekturverwaltung am Standort der Immobilie. Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Bestandswohnungen und den Voraussetzungen für die Ermäßigung finden Sie Details unter Rechenbeispiele und Ermäßigungsvoraussetzungen der Grunderwerbsteuer für Bestandswohnungen. Zum Vergleich: Deutschlands Grunderwerbsteuer wird nicht über einen Freibetrag auf die Bemessungsgrundlage, sondern über einen im jeweiligen Bundesland festgelegten Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % auf den vollen Kaufpreis berechnet – ein strukturell anderer Mechanismus, den DACH-Investoren bei der Budgetplanung berücksichtigen sollten.

Datenlage: Wer kauft heute Neubau, wer kauft Bestand?

Nach der Gegenüberstellung von Regelungen und Preisen lohnt sich ein Blick auf das tatsächliche Käuferprofil. Primärquelle ist die am 24. Juli 2026 veröffentlichte „Ergebnisse der Nutzerumfrage Flat 35, Fiskaljahr 2025“ (2025年度【フラット35】利用者調査結果) der Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF), basierend auf 35.553 Fällen ohne Umschuldungen. Flat 35 (フラット35) ist Japans bekanntestes staatlich gefördertes Festzinsdarlehen über bis zu 35 Jahre und dient hier als repräsentativer Marktindikator.

Durchschnittlicher Finanzierungsbedarf 58,82 Mio. Yen vs. 36,02 Mio. Yen, Durchschnittshaushaltseinkommen 10,41 Mio. Yen vs. 7,45 Mio. Yen

Der Unterschied beim Finanzierungsbedarf beträgt 22,8 Mio. Yen (ca. 132.600 EUR), beim Haushaltseinkommen 2,96 Mio. Yen (ca. 17.200 EUR). Bemerkenswert: Der Finanzierungsbedarf für Bestandswohnungen ist gegenüber dem Vorjahr um 5,69 Mio. Yen gestiegen – stärker als beim Neubau mit 2,9 Mio. Yen. Der Preisanstieg bei Bestandsimmobilien verläuft demnach schneller, was sich mit den REINS-Abschlussdaten deckt. Das Durchschnittsalter aller Nutzer lag bei 43,3 Jahren, die durchschnittliche Gesamtbelastungsquote bei 22,8 %.

Bestandsimmobilien erstmals seit Beginn der Erhebung am häufigsten genutzt (35,9 %)

Nach Finanzierungskategorie (Bauart) lag der Nutzungsanteil von Bestandsimmobilien (Bestandswohnungen + gebrauchte Einfamilienhäuser) bei 35,9 % (+1,1 Pp. ggü. Vorjahr) und damit erstmals an der Spitze. Dass Bestand die häufigste Kategorie ist, geschieht damit zum ersten Mal seit Beginn der Erhebung im Jahr 2004. Im Detail: gebrauchte Einfamilienhäuser 20,5 %, Bestandswohnungen 15,4 %. Neubau-Bauträgerobjekte kamen auf 31,4 % (davon Eigentumswohnungen 7,9 %, schlüsselfertige Einfamilienhäuser 23,5 %), individuell geplante Neubauten auf 32,7 %.

Angesichts steigender Preise verschiebt sich die Käuferwahl strukturell in Richtung Bestand – das zeigen die Daten deutlich. Das ist allerdings kein simples „Bestand lohnt sich mehr“, sondern auch Folge davon, dass das Neubauangebot selbst mit 7.989 Einheiten im ersten Halbjahr fünf Jahre in Folge sinkt und die Preise stärker steigen als die Haushaltseinkommen. Wie sich beim Kauf einer Bestandswohnung über den Preis verhandeln lässt, erläutern wir unter Preisniveau und Verhandlungsstrategie für Bestandswohnungen.

Neubau oder Bestand – Entscheidungskriterien nach Zielsetzung

Auf Basis der bisherigen Zahlen lässt sich die Entscheidung nicht auf die Frage „Neubau oder Bestand?“ reduzieren, sondern auf drei konkrete Kriterien: „Energieeffizienzklasse“, „geplante Wohndauer“ und „wie genau lassen sich die künftigen Betriebskosten prüfen?“

Wann eignet sich ein Neubau?

• Sie planen, mehr als 10 Jahre in der Wohnung zu bleiben. Der Wertverlust durch den Vertriebskostenanteil wird durch die Nutzungsdauer aufgefangen.
• Sie gehören zu einer Familie mit Kindern und können ein zertifiziertes langlebiges Qualitätswohnhaus wählen. Bei einer Kreditobergrenze von 50 Mio. Yen × 13 Jahren erreicht die Abzugsobergrenze bis zu 4,55 Mio. Yen (ca. 26.500 EUR).
• Sie wollen Energieeffizienz und Gewährleistung schriftlich abgesichert haben. Der Energiesparstandard ist Pflicht, dazu kommen die zehnjährige Mängelhaftung nach dem Wohnqualitätsgesetz und die gesetzliche Finanzsicherungspflicht.
• Sie wollen die Grundsteuerermäßigung nutzen. Bei Eigentumswohnungen 5 Jahre, bei zertifizierten langlebigen Qualitätswohnungen 7 Jahre lang wird die Steuer halbiert.

Wann eignet sich eine Bestandswohnung?

• Die Lage hat für Sie oberste Priorität. Auch in Gebieten ohne Neubauangebot bietet der Bestandsmarkt Auswahl.
• Sie wollen das Preis-Leistungs-Verhältnis im Bereich von 10 bis 20 Jahren Gebäudealter nutzen. Der Quadratmeterpreis liegt 13,5 bis 35,5 % unter dem Neubau, während der bauliche Verschleiß noch begrenzt ist.
• Sie wollen das reale Objekt und den Pflegezustand vor dem Kauf sehen. Langfristiger Instandhaltungsplan, Rücklagenstand und sogar Protokolle der Eigentümerversammlung lassen sich vor Vertragsabschluss einsehen.
• Sie können ein Objekt mit Energieeffizienz-Nachweis wählen. Bei ZEH-Standard gelten für die Wohnungsbau-Steuergutschrift dieselben Konditionen wie beim Neubau.
• Sie planen eine Renovierung und wollen den Innenausbau selbst gestalten. Die Kombination mit Renovierungs-Steuervergünstigungen lässt sich mitplanen.

Fünf Punkte, die vor der Entscheidung zu prüfen sind

1. Energieeffizienzklasse und Vorliegen eines Nachweises. Die Kreditobergrenze der Wohnungsbau-Steuergutschrift reicht je nach Klasse von 20 bis 50 Mio. Yen. Bei Bestand entscheidet allein das Vorliegen des Zertifikats.
2. Laufzeit des langfristigen Instandhaltungsplans. Prüfen Sie, ob die Rücklage auf Basis eines Plans von mindestens 30 Jahren festgelegt ist. Beim Neubau trifft dies auf 75,3 % der Fälle zu.
3. Rücklagenmodell der Instandhaltungsrücklage. Bei einem stufenweise ansteigenden Modell: In welchem Jahr steigt der Betrag auf welche Höhe? Fragen Sie konkrete Zahlen ab.
4. Deckt die Rücklage den Planbedarf? Bei Bestandswohnungen liegt bei 36,6 % der Anlagen eine Unterdeckung vor. Gleichen Sie Protokolle der Eigentümerversammlung mit dem langfristigen Instandhaltungsplan ab.
5. Baujahr und Erdbebensicherheit. Um bei einer Bestandswohnung die Wohnungsbau-Steuergutschrift zu erhalten, muss das im Grundbuch eingetragene Baudatum auf oder nach dem 1. Januar 1982 (Shōwa 57) liegen. Bei älteren Objekten ist der Nachweis der Erdbebensicherheit z. B. über ein Erdbebensicherheits-Konformitätszertifikat erforderlich (Kokuzeichō Tax Answer Nr. 1211-3).

Wenn Kunden uns um Rat beim Immobilienkauf bitten, legen wir Wert darauf, negative Aspekte mit derselben Sorgfalt zu benennen wie positive. Dass die in den Neubau-Verkaufsunterlagen genannte Instandhaltungsrücklage nur ein Einstiegsbetrag ist. Dass die Wohnungsbau-Steuergutschrift bei einer Bestandswohnung ohne Zertifikat bereits nach 10 Jahren endet. Solche Informationen offen zu teilen, ist aus unserer Sicht die Grundlage für eine Geschäftsbeziehung, die auf lange Sicht Bestand hat.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F: Wie groß ist der Preisunterschied zwischen Neubau- und Bestandswohnung?

A: Im Großraum Tokio 2026 liegt der Quadratmeterpreis beim Neubau bei 1,514 Mio. Yen (ca. 8.800 EUR), bei Bestand bis 5 Jahre bei 1,531 Mio. Yen (ca. 8.900 EUR), bis 10 Jahre bei 1,309 Mio. Yen (ca. 7.600 EUR), bis 20 Jahre bei 977.000 Yen (ca. 5.700 EUR) und über 30 Jahre bei 471.000 Yen (ca. 2.700 EUR). Junger Bestand ist tendenziell sogar teurer als Neubau; eine deutliche Lücke öffnet sich erst ab einem Gebäudealter von über 10 Jahren. Vergleicht man naiv den Neubau-Durchschnittspreis von 101,35 Mio. Yen mit dem Bestands-Durchschnittspreis von 52,02 Mio. Yen, wirkt der Unterschied überzogen groß – doch beide Werte stammen aus unterschiedlichen Grundgesamtheiten, Erhebungsmethoden und Angebotsstrukturen. Vergleichen Sie stattdessen den Quadratmeterpreis für dieselbe Region und denselben Baujahrgang.

F: Was ist der „Neubau-Aufschlag“ und um wie viel Prozent sinkt er?

A: Der Neubau-Aufschlag (shinchiku puremiamu, 新築プレミアム) bezeichnet den Anteil des Kaufpreises, der aus Vertriebskosten wie Musterwohnung, Werbung und Vertriebspersonal besteht und nicht den Wert der Wohnung selbst widerspiegelt. Nach den 2026er-Realdaten für den Großraum Tokio liegt der Bestandswert bei 10 Jahren mit 1,309 Mio. Yen 13,5 % unter dem Neubauwert von 1,514 Mio. Yen, bei 20 Jahren sind es 35,5 %, bei über 30 Jahren 68,9 %. Dieser Rückgang umfasst jedoch nicht nur das Verschwinden der Vertriebskosten, sondern auch bauliche Alterung, technische Veralterung sowie Generationenunterschiede bei Erdbeben- und Energiestandards. Eine amtliche Statistik, die isoliert den Preisrückgang unmittelbar nach der Übergabe ausweist, existiert nicht.

F: Ist bei einem Einzug 2026 die Wohnungsbau-Steuergutschrift beim Neubau oder beim Bestand günstiger?

A: Das hängt von der Energieeffizienzklasse ab. Bei ZEH-Standard-Energiesparhäusern gilt für Neubau wie Bestand dieselbe Bemessungsgrundlage von 35 Mio. Yen (Familien mit Kindern 45 Mio. Yen) × 13 Jahre. Bei zertifizierten langlebigen Qualitätswohnhäusern liegt der Neubau mit 45 Mio. Yen (Familien mit Kindern 50 Mio. Yen) vor dem Bestand mit 35 Mio. Yen (Familien mit Kindern 45 Mio. Yen) – hier ist der Neubau im Vorteil. Bestandswohnungen ohne nachgewiesene Energieeffizienz gelten dagegen als „sonstige Wohnung“ und sind auf 20 Mio. Yen × 10 Jahre begrenzt – die Abzugsobergrenze fällt dann um bis zu 2,695 Mio. Yen (ca. 15.700 EUR) niedriger aus. Wer eine Bestandswohnung in Erwägung zieht, sollte vor Vertragsabschluss klären, ob ein Energieeffizienz-Zertifikat für Wohngebäude vorliegt.

F: Was umfasst die zehnjährige Garantie bei Neubauwohnungen?

A: Nach dem Gesetz zur Förderung der Wohnqualität (Hinkakuhō, 品確法) trifft den Verkäufer für tragende Bauteile (Fundament, Stützen, Wände, Dach usw.) und für Teile, die das Eindringen von Regenwasser verhindern sollen, eine zehnjährige Mängelhaftung ab Übergabe. Innenausbau und technische Anlagen sind davon nicht erfasst – prüfen Sie hierfür die individuelle Herstellergarantie. Zusätzlich verpflichtet das Mängelhaftungs-Sicherungsgesetz (Jūtaku Kashi Tanpo Rikōhō) den Verkäufer zu einer Versicherung oder Kautionshinterlegung als Finanzsicherungspflicht, sodass selbst bei einer Insolvenz des Verkäufers die Reparaturkosten von einer Versicherungsgesellschaft übernommen werden.

F: Wie stark kann die Instandhaltungsrücklage bei einer Neubauwohnung künftig steigen?

A: Das hängt vom individuellen langfristigen Instandhaltungsplan des Objekts ab. Der Richtwert des MLIT liegt für Anlagen unter 20 Stockwerken mit einer Bruttogeschossfläche von 5.000 bis 10.000 m² bei 252 Yen/m²/Monat (ca. 1,5 EUR; Spanne 170–320 Yen). Bei 70 m² entspricht das 17.640 Yen/Monat (ca. 103 EUR; Spanne 11.900–22.400 Yen). Bei Hochhäusern ab 20 Stockwerken liegt der Richtwert mit 338 Yen/m²/Monat (ca. 2,0 EUR; Spanne 240–410 Yen) noch höher, bei mechanischen Parksystemen sind zusätzliche Zuschläge zu erwarten. Der tatsächliche Durchschnittsbetrag liegt bei 13.054 Yen (ca. 76 EUR). Ist die Differenz zwischen dem beim Verkauf genannten Betrag und dem Richtwert groß, ist meist ein stufenweise ansteigendes Rücklagenmodell mit künftigen Erhöhungen vorgesehen – prüfen Sie im Plandokument die jahresgenauen Beträge.

Quellen und weiterführende Materialien

• East Japan Real Estate Institute (東日本不動産流通機構), „REINS TOPIC: Abschlussdaten für Bestandswohnungen und -einfamilienhäuser im Großraum Tokio nach Region und Baujahrgang [April–Juni 2026]“ (17. Juli 2026, PDF) | Abschlusszahlen, Quadratmeterpreis, Abschlusspreis und Wohnfläche nach Baujahrgang
• East Japan Real Estate Institute, „Statistische Materialien“ | Fundstelle des obigen PDF
• Fudōsan Keizai Kenkyūjo (不動産経済研究所, Real Estate Economic Institute), „Marktentwicklung neuer Eigentumswohnungen im Großraum Tokio, erstes Halbjahr 2026 (Januar–Juni)“ (21. Juli 2026, PDF) | Verkaufszahlen, Durchschnittspreis, Quadratmeterpreis, Erstmonats-Abschlussquote, Aufschlüsselung nach Region
• Fudōsan Keizai Kenkyūjo, „Marktentwicklung Eigentumswohnungen“ | Fundstelle des obigen PDF
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Übersicht der Steuerreform Reiwa 8“ (Dezember Reiwa 7, PDF) | Kreditobergrenze und Abzugsdauer der Wohnungsbau-Steuergutschrift, Verlängerung der Grundsteuer-Halbierung für Neubauten, Sondermaßnahme für zertifizierte langlebige Qualitätswohnhäuser
• MLIT, „Wohnungsbau-Steuergutschrift“ | Verlängerung der Geltungsdauer, Ausweitung für Bestandsimmobilien, Mindestwohnflächenvoraussetzung
• Japanische Steuerbehörde (国税庁, Kokuzeichō / National Tax Agency), „Nr. 1211-1: Bei Neubau und Bezug ab Reiwa 4 (Wohnungsbaukredit-Sonderabzug)“ | Berechnungsmethode des Abzugsbetrags, Definition begünstigter Personen (Familien mit Kindern usw.)
• Kokuzeichō, „Nr. 1211-3: Bei Erwerb einer Bestandswohnung und Bezug ab Reiwa 4 (Wohnungsbaukredit-Sonderabzug)“ | Baujahrvoraussetzung für Bestandsimmobilien (ab 1. Januar 1982/Shōwa 57), Nachweis der Erdbebensicherheit, Verhältnis von Abzugsbetrag und Einkommensteuer
• Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF), „Ergebnisse der Nutzerumfrage Flat 35, Fiskaljahr 2025 – Zusammenfassung“ (24. Juli Reiwa 8, PDF) | Durchschnittlicher Finanzierungsbedarf, Durchschnittshaushaltseinkommen, Nutzungsanteil nach Finanzierungskategorie
• JHF, „Nutzerumfrage Flat 35, Fiskaljahr 2025 – Tabellenband“ (PDF) | Durchschnittliches Gebäudealter bei Bestandswohnungen
• JHF, „Nutzerumfrage Flat 35, Fiskaljahr 2025“ | Fundstelle der obigen PDFs
• MLIT, „Ergebnisse der umfassenden Erhebung zu Eigentumswohnungsanlagen Reiwa 5 – Zusammenfassung“ (PDF) | Durchschnittliches Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, Aufteilung der Rücklagenmodelle, Über-/Unterdeckung der Rücklage
• MLIT, „Ergebnisse der umfassenden Erhebung zu Eigentumswohnungsanlagen Reiwa 5 (Zusammenfassung)“ (21. Juni Reiwa 6) | Pressemitteilung und Grafiken
• MLIT, „Leitlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen“ (überarbeitet Juni Reiwa 6, PDF) | Richtwert und Spanne des Monatsbetrags pro Quadratmeter Wohnfläche, Übersicht der 366 zugrunde liegenden Fälle
• MLIT-Bekanntmachung, „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler für die Vermittlung von Grundstücks- oder Gebäudeverkäufen verlangen dürfen“ (zuletzt geändert 21. Juni Reiwa 6, PDF) | Obergrenze der Vermittlungsprovision, Sonderregelung für preisgünstige leerstehende Immobilien
• MLIT, „Artikel 10 des Gebäude-Energiesparg­esetzes – Ausweitung der Pflicht zur Einhaltung des Energiesparstandards“ | Pflicht zur Einhaltung des Energiesparstandards für alle Neubauten
• MLIT, „Ab 1. April Reiwa 7 treten die vollständige Pflicht zur Einhaltung des Energiesparstandards und überarbeitete Strukturvorschriften in Kraft“ (16. April Reiwa 6) | Inkrafttretensdatum der vollständigen Pflicht, Ausnahme für Gebäude bis 10 m² Geschossfläche
• MLIT, „Gesetz zur Förderung der Wohnqualität (Hinkakuhō)“ | Zehnjährige Mängelhaftung bei Neubauten
• MLIT, „Gesetz zur Sicherstellung der Erfüllung bestimmter Mängelhaftungspflichten bei Wohngebäuden (Jūtaku Kashi Tanpo Rikōhō)“ | Finanzsicherungspflicht durch Versicherung oder Kautionshinterlegung
• MLIT, „Jūtaku Kashi Tanpo Rikōhō und Wohnsicherheits-Unterstützungsportal“ | Umfang der zehnjährigen Mängelhaftung, Inkrafttreten der Finanzsicherungspflicht am 1. Oktober Heisei 21 (2009)