Défauts d'un logement locatif au Japon : à qui la charge ? L'obligation de réparation du bailleur et la marche à suivre

Si vous découvrez un défaut dans un logement locatif au Japon, commencez par en informer le propriétaire ou la société de gestion, puis documentez l'état des lieux par des photos datées. Pour les défauts affectant le bâtiment ou ses équipements — toiture, sols, alimentation et évacuation d'eau —, c'est en principe le propriétaire (le bailleur) qui supporte l'obligation de réparation, en vertu de l'article 606 du Code civil japonais (民法, minpō, le code civil du Japon). Un point qui surprend souvent les lecteurs français : au Japon, cette obligation de réparation du bailleur (obligation de réparation du bailleur) est encadrée directement par le code civil, là où en France elle repose surtout sur la loi du 6 juillet 1989 et sur l'article 1719 du Code civil français. Laisser un défaut sans réaction risque d'aggraver les dommages et de voir le locataire tenu pour responsable au moment du départ : signaler et consigner tôt est donc ce qui détermine, in fine, qui paie. Cet article passe en revue, du point de vue pratique de la gestion locative japonaise, la répartition des charges selon le type de défaut, la marche à suivre du signalement à la résolution, les recours lorsque le bailleur reste inactif, et la ligne de partage lors de la restitution du logement.

Les points clés de cet article

• Les défauts du bâtiment et des équipements sont en principe à la charge du propriétaire ; les dégradations dues à une faute ou à une négligence du locataire sont à sa charge.
• Dès qu'un défaut est constaté, agissez dans l'ordre « signaler, consigner, faire intervenir un professionnel via le propriétaire » ; le principe est de ne jamais commander soi-même les travaux de son propre chef.
• Si le bailleur ne répare pas sans motif légitime, le locataire peut, après mise en demeure, envisager d'exécuter lui-même la réparation (article 607-2 du Code civil japonais) ou d'obtenir une réduction de loyer (réduction de loyer, article 611 du Code civil japonais).
• À la sortie, l'usure normale (usure normale) et la vétusté liée au temps sont en principe à la charge du bailleur ; la ligne de partage s'appuie sur les lignes directrices du ministère japonais de l'Aménagement du territoire.

Pourquoi ne faut-il jamais laisser traîner un défaut dans un logement locatif ?

Disons-le d'emblée : ne rien faire engendre un double risque, celui de voir les dommages s'étendre et celui de voir la charge financière basculer. Par exemple, une petite fuite d'eau laissée sans réaction pendant quelques mois finit par abîmer le revêtement de sol puis son support, et l'étendue des réparations s'accroît. Pis, lors de la restitution du logement, ces dégâts peuvent être qualifiés de « dommages survenus ou aggravés en cours de bail », si bien qu'un défaut qui relevait à l'origine du propriétaire se retrouve reporté sur le locataire.

Le locataire est tenu d'utiliser et d'entretenir convenablement le logement qu'il occupe : c'est ce qu'on appelle au Japon l'obligation de gestion diligente (善管注意義務, zenkan chūi gimu, l'« obligation de bon père de famille » japonaise). Contrairement au locataire français, chez qui cette diligence découle de la loi du 6 juillet 1989 et de l'obligation d'user paisiblement des lieux, le locataire japonais s'expose ici à un standard nommément codifié : s'il a connaissance d'un défaut, ne le signale pas et le laisse s'aggraver, il peut se voir reprocher un manquement à cette obligation. C'est précisément pour cela que le signalement et la consignation au moment où l'on s'aperçoit du problème constituent le point de bascule qui départage les charges ultérieures. Pour approfondir, voir aussi L'obligation de gestion diligente : de quoi s'agit-il ? Prévenir les manquements en gestion locative.

Selon le type de défaut, à qui incombe la charge des frais ?

La charge se détermine par « quelle en est la cause ». Le principe de base : les dysfonctionnements naturels du bâtiment lui-même ou de ses équipements sont pour le propriétaire, tandis que les dégradations tenant à la manière dont le locataire s'en est servi sont pour ce dernier. Voici un récapitulatif des cas les plus fréquents. Il s'agit d'un repère général : la conclusion peut varier selon le contenu du bail et la cause réelle. À noter pour un lecteur français : l'équivalent du dépôt de garantie existe au Japon sous le nom de shikikin, mais la répartition ci-dessous relève de l'obligation de réparation en cours de bail, distincte du décompte de sortie.

Type de défaut ou de dysfonctionnement	Charge de principe	Raisonnement et fondement
Éléments de structure (toiture, poteaux, sols, poutres)	Propriétaire	Obligation du bailleur au titre des réparations nécessaires à l'usage (article 606, alinéa 1, du Code civil japonais)
Panne d'équipement (chauffe-eau, climatiseur, points d'eau)	Propriétaire	Panne naturelle et vétusté à la charge du bailleur ; une clause particulière peut parfois la mettre à la charge du locataire
Fuite d'eau, infiltration par la toiture	Propriétaire	Réparation liée à l'entretien du bâtiment ; la part aggravée par l'inaction peut être imputée au locataire
Termites, moisissures d'origine structurelle	Propriétaire	Lorsqu'elles proviennent d'un défaut du bâtiment, la charge du bailleur est le principe
Moisissures dues à une condensation laissée sans traitement	Locataire	Lorsqu'elles tiennent à l'usage ou à l'entretien (ventilation insuffisante, etc.), elles peuvent être à la charge du locataire
Vétusté, usure normale	Propriétaire	L'usure résultant d'un usage normal est à la charge du bailleur (lignes directrices du ministère japonais de l'Aménagement du territoire)
Dégradations dues à une faute ou négligence du locataire	Locataire	Casse par choc, dégât des eaux laissé sans réaction, etc. : usure dépassant l'usage normal

Les moisissures et les fuites d'eau se prêtent particulièrement aux litiges, car la conclusion diffère selon qu'il s'agit d'un « défaut du bâtiment » ou d'un « problème d'usage ». Lorsqu'il est difficile de trancher la cause, nous vous recommandons de ne pas conclure vous-même et de confier une enquête d'origine à la société de gestion ou à un professionnel spécialisé. Sur la ligne de partage des responsabilités relatives aux équipements, l'article Le bailleur, que fait-il au juste ? Rôle, obligations et démarrage d'une activité de bailleur, expliqués de façon systématique détaille les obligations du côté du bailleur.

Comment se déroule le processus, de la découverte à la résolution ?

Face à un défaut, mieux vaut ne pas se précipiter dans les travaux sous le coup de l'émotion : respecter l'ordre des étapes permet d'éviter les litiges sur la charge. Le point essentiel est de « progresser via le propriétaire, tout en gardant des traces ». Si le locataire organise les travaux de son propre chef, il peut se trouver dans l'impossibilité de réclamer les frais au propriétaire, ou en position défavorable lors de la restitution.

Étape	Ce qu'il faut faire	Traces à conserver
1. Signalement	Alerter promptement le propriétaire ou la société de gestion	Date, heure, interlocuteur et contenu (courriel recommandé)
2. Consignation	Photographier la zone défectueuse et noter la situation	Photos datées et période d'apparition
3. Intervention	Coordonner un professionnel spécialisé par l'intermédiaire du propriétaire	Devis et accord sur l'intervention
4. Réparation	Réalisation des travaux et vérification de l'achèvement	Nature des travaux et photos de fin de chantier
5. Négociation de réduction	Discuter d'une réduction de loyer pour la période d'indisponibilité	Durée d'indisponibilité et échanges

Il est plus sûr de transmettre l'urgence par téléphone tout en conservant systématiquement une trace écrite, par courriel notamment. Pouvoir démontrer objectivement « quand, où, quel défaut, et à quelle date signalé » facilite les discussions ultérieures sur la charge. Sur le rôle de la société de gestion et la logique des points de contact, l'article Le rôle d'une société de gestion immobilière : missions, types de sociétés et critères de choix, expliqués par un professionnel de la gestion fournit des repères.

Un défaut découvert juste après l'emménagement peut-il être considéré comme antérieur à l'entrée ?

Les défauts passés inaperçus lors de l'état des lieux d'entrée et révélés après le début de l'occupation ne sont pas rares. Dans ce cas, alerter rapidement le propriétaire augmente les chances qu'ils soient traités comme des défauts préexistants, à la charge du propriétaire. À l'inverse, plus le temps s'écoule entre la découverte et le signalement, plus le soupçon d'un « dommage survenu en cours de bail » s'installe.

C'est ici que le relevé d'entrée fait toute la différence. Photographier l'ensemble du logement, dates à l'appui, juste après l'emménagement, et noter les rayures, salissures et dysfonctionnements existants, fournit de quoi distinguer, à la sortie, les « défauts antérieurs à l'entrée » des « dommages survenus en cours de bail ». En règle générale, plus les preuves sont conservées, plus il est facile d'éviter des charges injustifiées. Là encore, un contraste avec la France est utile : là où l'état des lieux d'entrée est une formalité contradictoire prévue par la loi du 6 juillet 1989, au Japon la charge de la preuve repose beaucoup sur la diligence documentaire du locataire lui-même. Pour la société de gestion aussi, systématiser la check-list d'entrée et le relevé photographique, se rendre facilement joignable et organiser une intervention rapide des professionnels constitue la base pour réduire les litiges ultérieurs.

Comment le Code civil japonais définit-il l'obligation de réparation du propriétaire (bailleur) ?

La charge liée aux défauts d'un logement locatif repose sur plusieurs règles de base du Code civil japonais. Nous en résumons ici les points essentiels. Le régime s'applique différemment selon les affaires : appuyez donc toute décision concrète sur le bail et la situation réelle.

D'abord, l'obligation de réparation du bailleur. L'article 606, alinéa 1, du Code civil japonais dispose que le bailleur « est tenu de l'obligation d'effectuer les réparations nécessaires à l'usage et à la jouissance de la chose louée ». Toutefois, lorsque la nécessité de la réparation résulte d'un fait imputable au locataire, il en va autrement. Autrement dit, le cadre est le suivant : les dysfonctionnements naturels du bâtiment et des équipements pour le propriétaire en principe, ce que le locataire a cassé pour le locataire. À la différence de la France, où l'article 1719 du Code civil français et la loi de 1989 répartissent réparations locatives et grosses réparations, le droit japonais concentre le principe dans ce seul article 606.

Ensuite, les cas où le locataire peut réparer lui-même. L'article 607-2 du Code civil japonais, introduit par la réforme entrée en vigueur en avril 2020, a expressément prévu que, lorsqu'une réparation est nécessaire, le locataire peut y procéder (1) lorsque, l'ayant notifié au bailleur ou celui-ci en ayant eu connaissance, la réparation n'est pas effectuée dans un délai raisonnable, ou (2) en cas d'urgence. C'est en raison de cet article que l'ordre « notifier d'abord » revêt aussi, en pratique, une grande importance.

Enfin, l'article 611, alinéa 1, du Code civil japonais prévoit que, lorsqu'une partie de la chose louée devient impropre à l'usage et à la jouissance pour un motif non imputable au locataire, le loyer est réduit de plein droit « à proportion de la part devenue impropre à l'usage et à la jouissance » (réduction de loyer). Avant la réforme, une demande de réduction était nécessaire ; le droit actuel prévoit une réduction de plein droit. L'alinéa 2 du même article ajoute que, si le locataire ne peut atteindre le but pour lequel il a pris à bail avec la seule partie restante, il peut résilier le contrat. Le lecteur français notera le contraste avec le mécanisme d'exception d'inexécution et de réduction du prix issus des articles 1217 et suivants du Code civil français : au Japon, la réduction opère automatiquement, sans mise en œuvre judiciaire préalable. Vous pouvez vérifier le contenu exact des articles sur e-Gov Recherche juridique (e-Gov法令検索, le portail officiel des textes de loi japonais), Code civil.

Jusqu'où peut-on aller lorsque le propriétaire refuse de réparer ?

Même lorsque le propriétaire refuse de réparer sans motif légitime, se précipiter d'emblée vers la résiliation ou des travaux exécutés par soi-même n'est pas la bonne stratégie. Le principe est de procéder par étapes, en conservant des traces. Ce qui suit est un récapitulatif des étapes usuelles ; jusqu'où l'on peut effectivement aller dépend de chaque affaire.

Étape	Contenu	Fondement et points d'attention
1. Mise en demeure	Fixer un délai raisonnable et exiger la réparation par écrit	Préalable aux démarches ultérieures ; une lettre recommandée avec preuve de contenu peut être efficace
2. Réparation par soi-même	Si aucune suite n'est donnée dans le délai, le locataire répare	Article 607-2 du Code civil japonais ; la demande de remboursement des frais s'examine à part
3. Réduction de loyer	Réclamer une réduction correspondant à la part inutilisable	Article 611, alinéa 1, du Code civil japonais ; le calcul de la proportion relève de la négociation ou d'un conseil spécialisé
4. Résiliation du contrat	Envisager la résiliation lorsque le but ne peut être atteint	Article 611, alinéa 2, du Code civil japonais ; apprécier les conditions avec prudence
5. Points de conseil	Consulter un centre de consommation ou un avocat	Recourir à un tiers avant que la situation ne s'envenime. Numéro national commun : 188

La proportion de la réduction de loyer ou la possibilité d'une résiliation ne sont pas des points que l'on peut arrêter par une appréciation de profane. Lorsque les sommes sont importantes, que la santé ou la sécurité sont en jeu, ou que la discussion s'envenime, consultez rapidement un centre de consommation (消費生活センター, hotline consommateurs 188) ou un professionnel tel qu'un avocat. La logique de prévention des litiges par le recours à ces points de conseil est également détaillée dans Réduire les recours au centre de consommation en gestion locative : prévenir les litiges de restitution du dépôt de garantie et de remise en état.

À la sortie, comment tracer la ligne entre usure normale et charge du locataire lors de la remise en état ?

Ce qui prête le plus souvent à discussion à la sortie, c'est l'étendue de la remise en état. Le principe de base est simple : les salissures et rayures apparaissant naturellement dans la vie courante (usure normale, vétusté) sont à la charge du bailleur, tandis que la faute ou la négligence du locataire et l'usure dépassant l'usage normal sont à sa charge. Pour cette ligne de partage, les lignes directrices du ministère japonais de l'Aménagement du territoire, « Les litiges relatifs à la remise en état et leurs lignes directrices » (原状回復ガイドライン, les lignes directrices de restitution du logement locatif au Japon), servent de référence pratique. Un lecteur français y reconnaîtra l'esprit de la grille de vétusté annexée aux baux régis par la loi de 1989, mais sans le caractère réglementaire que revêt cette référence japonaise.

Exemple d'état	Charge de principe
Décoloration du papier peint par l'ensoleillement, marques d'enfoncement laissées par les meubles	Propriétaire (usure normale)
Trous dans le mur n'atteignant pas le support, du type punaise	Propriétaire (usure normale)
Moisissures et taches sur le mur, étendues par une condensation laissée sans traitement	Locataire (manquement à l'obligation de gestion diligente)
Jaunissement et odeur de tabac, trous de clous atteignant le support	Locataire (usure dépassant l'usage normal)

Les lignes directrices posent que, pour mettre l'usure normale à la charge du locataire, une clause particulière claire dans le contrat et l'accord du locataire sont nécessaires. Pour un examen approfondi de la répartition des charges, voir Usure et vétusté : les frais de remise en état à la sortie, décryptés du point de vue de la société de gestion ainsi que les « Litiges relatifs à la remise en état et lignes directrices » du ministère japonais de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT). Signaler et consigner tôt les défauts survenus en cours de bail fournit, à la sortie, de quoi distinguer les « défauts antérieurs à l'entrée » des « dommages survenus en cours de bail ».

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Les défauts des murs ou du plafond, à qui incombent-ils ?

R. Les défauts des murs, du plafond et des sols dus à la vétusté sont en principe à la charge du propriétaire. Toutefois, si le locataire, ayant connaissance du défaut, le laisse sans réaction et l'aggrave, il peut se voir imputer la charge au titre d'un manquement à l'obligation de gestion diligente. Un signalement précoce, dès la prise de conscience, est essentiel.

Q. Comment faut-il contacter le propriétaire ?

R. En présence d'une société de gestion, prévenez-la d'abord par téléphone, puis conservez en outre une trace écrite, par courriel notamment. Joindre des photos datées transmet la situation avec exactitude et constitue une preuve utile lors des discussions ultérieures sur la charge. Le principe est de conserver la trace de la date, de l'heure et du contenu du contact.

Q. Si le climatiseur ou le chauffe-eau tombe en panne, le locataire peut-il le réparer lui-même ?

R. En principe, on organise l'intervention par l'intermédiaire du propriétaire. Les équipements victimes d'une panne naturelle étant en principe à la charge du propriétaire, réparer ou remplacer de son propre chef peut priver de la possibilité de réclamer les frais. Cependant, si, malgré la notification, aucune suite n'est donnée dans un délai raisonnable, ou en cas d'urgence, l'article 607-2 du Code civil japonais ménage au locataire une marge pour réparer.

Q. Que devient le loyer pour la période où le logement était inutilisable pendant les réparations ?

R. Lorsqu'une partie devient inutilisable pour un motif non imputable au locataire, le loyer est réduit de plein droit à proportion de la part inutilisable, en vertu de l'article 611, alinéa 1, du Code civil japonais. La proportion de la réduction se fixe généralement par la négociation ; en cas de calcul difficile, consultez un professionnel.

Q. Vers qui se tourner lorsque le propriétaire refuse absolument de réparer ?

R. Commencez par une mise en demeure écrite fixant un délai raisonnable ; si rien ne bouge malgré cela, envisagez de consulter un centre de consommation (消費生活センター, hotline consommateurs 188) ou un avocat. Plus la situation est grave — santé et sécurité en jeu, sommes importantes —, plus il est recommandé de s'adresser à un tiers avant que le conflit ne s'envenime.