在日本的租赁房产中发现缺陷时，请首先联系房东（房屋出租人）或物业管理公司，并用照片和日期记录下缺陷状态。屋顶、地板、给排水等建筑或设备的缺陷，原则上由房东（出租人）承担修缮义务（日本《民法》第606条）。在日本，"房东修缮义务（房東修繕義務，即出租人依法必须自费维修出租物）"是写入民法的强制性规则，这与中国大陆租赁市场中"修缮责任往往由租赁合同自由约定、实务上常由租客先行垫付"的常识明显不同。缺陷若被放置不管会持续恶化，退租时还可能被认定为租客的责任，因此尽早联系与记录会直接左右费用的归属。本文将从租赁管理的实务视角，系统梳理不同类型缺陷的费用分担、从联系到解决的流程、房东不作为时的应对，以及退租时原状恢复的责任划界。
本文要点
- 建筑与设备的缺陷原则上由房东承担，因租客故意或过失造成的损坏则由租客承担。
- 发现缺陷后应按"联系、记录、经由房东安排施工方"的顺序行动，切勿擅自自行发包施工，这是基本原则。
- 房东无正当理由拒不修缮时，可在催告后考虑由租客自行修缮（《民法》第607条之2）或请求减免租金（《民法》第611条）。
- 退租时的正常损耗与自然老化原则上由出租人承担，责任划界以日本国土交通省的指南作为判断依据。
为什么不能放任租赁房产的缺陷不管？
先说结论：放任不管会带来损害扩大与费用归属倒置这双重风险。例如，将小面积漏水放置数月，地板材料乃至基层都会受损，修缮范围随之扩大。此外，退租时的原状恢复中还可能被视为"入住期间发生或扩大的损坏"，从而把本应由房东承担的缺陷转嫁到租客头上。
租客负有妥善使用和管理所租房间的义务，日本法律称之为"善管注意义务（善管注意義務，即以善良管理人应有的注意程度使用租赁物的义务）"。这一概念源自罗马法的"善良家父注意"标准，日本沿用为租客的法定注意义务，其严格程度高于中国大陆合同法中一般的"合理使用"要求。明知存在缺陷却不通知、任其恶化的，可能被追究违反该义务的责任。正因如此，在察觉缺陷的那一刻及时联系与记录，才是决定日后费用归属的分水岭。详情也可一并参阅什么是善管注意义务？在租赁管理中防范违约风险。
不同类型的缺陷，费用分别由谁承担？
费用归属取决于"原因是什么"。建筑本身或设备的自然故障由房东承担，因租客使用方式而起的损坏由租客承担，这是基本思路。下面将代表性情形汇总成一览表。这仅为一般性参考标准，具体结论会因合同内容和实际原因而变化。
| 缺陷、故障的类型 | 原则上的承担方 | 思路与依据 |
|---|---|---|
| 结构部分（屋顶、柱、地板、梁） | 房东 | 属出租人为供使用所需承担的修缮义务（《民法》第606条第1项） |
| 设备故障（热水器、空调、给排水） | 房东 | 自然故障、自然老化由出租人承担。也有通过特约约定为租客承担的情形 |
| 漏水、漏雨 | 房东 | 属与建筑维护相关的修缮。因放置而扩大的部分，可能被追究租客责任 |
| 白蚁、源于结构的霉变 | 房东 | 起因于建筑侧缺陷的，原则上由出租人承担 |
| 放任结露导致的霉变 | 租客 | 起因于通风不足等使用方式、维护不当的，可能由租客承担 |
| 自然老化、正常损耗 | 房东 | 正常使用中产生的损耗由出租人承担（国土交通省指南） |
| 因租客故意、过失造成的损坏 | 租客 | 撞坏、放任浸水等超出正常使用范围的损耗 |
霉变与漏水在"属建筑侧缺陷"还是"使用方式问题"上容易出现结论分歧，也最容易引发争议。当原因难以厘清时，建议不要自行下结论，而应委托物业管理公司或专业机构进行原因调查。关于设备的责任分界，可参阅出租人是做什么的？角色、义务与租赁经营入门系统解析，其中梳理了出租人一方的义务。
从发现到解决的应对流程该如何推进？
处理缺陷时，不应情绪化地直接进入施工，而要遵守顺序，以此避免费用纠纷。要点是"边留存记录、边经由房东推进"。租客若擅自安排施工，可能无法向房东主张费用，或在原状恢复时处于不利地位。
| 阶段 | 要做的事 | 留存的记录 |
|---|---|---|
| 1. 联系 | 迅速通报房东、物业管理公司 | 联系的日期时间、对象、内容（建议用邮件） |
| 2. 记录 | 拍摄缺陷部位并记录情况 | 带日期的照片、发生时期 |
| 3. 安排施工方 | 经由房东协调专业施工方 | 报价单、安排事项的约定内容 |
| 4. 修缮 | 实施施工并确认竣工 | 施工内容、竣工照片 |
| 5. 减免协商 | 就无法使用期间的租金减免进行协商 | 不可使用期间、往来沟通 |
联系时可先用电话紧急告知，但务必再以邮件等书面形式留底，这样更为稳妥。若能客观地呈现"何时、在何处、有何种缺陷、何时联系"，日后的费用协商会更顺畅。关于物业管理公司的角色与联络窗口的思路，不动产管理公司的角色是什么？由管理专家解析业务内容、公司种类与选择方法可供参考。
入住后不久发现的缺陷，能否认定为入住前就存在？
在入住检查中被漏看、住进去后才暴露的缺陷并不少见。此种情形下，若尽快联系房东，则该缺陷被认定为入住前既已存在、并由房东承担修缮的可能性会提高。反之，从发现到反映的时间拖得越久，越容易被怀疑"是不是入住期间产生的损坏"。
此时发挥作用的正是入住时的记录。入住后立即对室内整体进行带日期的拍摄，并记录既有的划痕、污渍与故障，便能在退租时成为区分"入住前既有缺陷"与"入住期间损坏"的材料。一般而言，证据留存得越充分，越容易避免不必要的费用负担。对物业管理公司而言，彻底落实入住检查清单与照片记录、建立便于接收联系的机制、以及将迅速安排施工方流程化，都是减少日后纠纷的基本功。
房东（出租人）的修缮义务在民法中是如何规定的？
围绕租赁房产缺陷的费用归属，日本《民法》有若干基本规则。这里梳理条文要点。制度的适用会因个案而异，具体判断请结合合同书与实际情况进行。
首先是出租人的修缮义务。《民法》第606条第1项规定，出租人负有"为使租赁物可供使用及收益而进行必要修缮的义务"。但因可归责于租客的事由而需要修缮的，则不在此限。也就是说，建筑与设备的自然故障原则上归房东，租客弄坏的则归租客，这是基本框架。相较于中国大陆《民法典》第712条对出租人维修义务的原则性规定，日本对"必要修缮"的解释在判例与指南层面更为细化。
其次是租客可自行修缮的情形。2020年4月施行的修订中新设的《民法》第607条之2明文规定：在需要修缮的情况下，（1）租客已通知出租人，或出租人已知悉，却在合理期间内不予修缮时，或（2）存在紧迫情形时，租客可自行修缮。正因有此条文，"先通知"这一顺序在实务上也变得尤为重要。
再者，《民法》第611条第1项规定，租赁物的一部分因不可归责于租客的事由而无法使用、收益时，租金"按照无法使用及收益部分的比例"当然减少。修订前需要租客主动请求减额，而现行法为当然减额（无需请求即自动减少），这一点对租客更为有利。此外，同条第2项规定，仅凭剩余部分已无法达成租赁目的时，租客可解除合同。条文的准确内容请在e-Gov法令検索（日本电子政府法令检索系统·民法）中确认。
房东不予修缮时，租客能应对到什么程度？
即便房东无正当理由拒不修缮，贸然跳到解约或自力施工也并非上策。踏实地分阶段推进、边留存记录边进行才是基本做法。以下是一般应对阶段的梳理，实际能推进到哪一步取决于个案。
| 阶段 | 内容 | 依据与注意点 |
|---|---|---|
| 1. 催告 | 设定合理期间，以书面形式要求修缮 | 后续程序的前提。采用内容证明邮件（内容証明，一种由邮局证明寄送内容与日期的正式函件）有时更为有效 |
| 2. 自行修缮 | 期间内无回应则由租客修缮 | 《民法》第607条之2。费用的偿还请求另行研究 |
| 3. 租金减免 | 按无法使用部分请求相应减免 | 《民法》第611条第1项。比例的核算需协商或咨询专家 |
| 4. 解除合同 | 在目的无法达成时研究解除 | 《民法》第611条第2项。要件需慎重判断 |
| 5. 咨询窗口 | 向消费生活中心、律师咨询 | 在僵局激化前寻求第三方。全国统一号码188 |
租金减免的比例和能否解约，并非外行判断就能确定。当金额较大、涉及健康或安全、或协商已陷入僵局时，请尽早向消费生活中心（消费者热线188）或律师等专家咨询。关于善用咨询窗口来预防纠纷的思路，减少消费者中心投诉的租赁管理实务：押金返还、原状恢复纠纷的预防对策中也有解说。
退租时的原状恢复，如何在正常损耗与租客负担之间划界？
退租时最容易起争议的，是原状恢复的范围。基本思路其实很简单：正常生活中自然产生的污渍与划痕（正常损耗、自然老化）由出租人承担，租客故意、过失或超出正常使用范围的损耗则由租客承担。在日本，这里所说的"原状恢复（原状回復）"并非要求恢复到入住时的崭新状态，而是仅限于消除超出正常使用的损坏——这一点与许多海外租客直觉上"退租须完全复原"的想法不同，是理解日本租赁的关键。这条划界线，以日本国土交通省《关于原状恢复纠纷与指南（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）》作为实务上的依据。该指南虽无强制法律效力，却在日本租赁实务与诉讼中被广泛援引，具有类似"事实标准"的地位。
| 状态示例 | 原则上的承担方 |
|---|---|
| 日照导致的壁纸变色、家具摆放留下的压痕 | 房东（正常损耗） |
| 图钉程度、未伤及基层的墙面小孔 | 房东（正常损耗） |
| 放任结露扩大而形成的墙面霉斑、污渍 | 租客（违反善管注意义务） |
| 香烟油渍与异味、深达基层的钉孔 | 租客（超出正常使用范围的损耗） |
该指南表明的思路是：若要让租客承担正常损耗，需在合同中有明确的特约并取得租客的同意。关于责任划分的详细思路，请参阅什么是损耗与自然老化？从管理公司视角彻底解析退租时的原状恢复费用，以及日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）的《关于原状恢复纠纷与指南（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）》。将入住期间的缺陷尽早联系并记录下来，能在退租时成为区分"入住前既有缺陷"与"入住期间损坏"的材料。
常见问题（FAQ）
Q. 墙壁或天花板的缺陷由谁承担？
A. 因自然老化造成的墙壁、天花板、地板缺陷，原则上由房东承担。但若明知缺陷却放置不管、任其恶化，则可能因违反善管注意义务而被追究租客责任。在察觉的那一刻尽早联系至关重要。
Q. 该如何联系房东？
A. 如有物业管理公司，请先电话告知管理公司，并同时以邮件等书面形式留存记录。附上带日期的照片能更准确地传达情况，也可作为日后费用协商中的证据。留下联系的日期时间与内容记录是基本要求。
Q. 空调或热水器故障时，租客可以自行修理吗？
A. 原则上应经由房东安排。自然故障的设备通常由房东承担费用，擅自修理或更换可能导致无法主张费用。不过，若已通知却在合理期间内无回应，或存在紧迫情形，则依据《民法》第607条之2，租客存在自行修缮的余地。
Q. 修缮期间房间无法使用，那段时间的租金怎么办？
A. 因不可归责于租客的事由导致一部分无法使用时，依据《民法》第611条第1项，租金按无法使用部分的比例当然减少。减少的比例一般通过协商确定，若核算困难，请咨询专家。
Q. 房东无论如何都不肯修缮时，该向谁求助？
A. 首先以书面形式设定合理期间进行催告，若仍不作为，则可考虑向消费生活中心（消费者热线188）或律师咨询。越是涉及健康、安全或金额较大等严重情形，越建议在僵局激化前寻求第三方咨询。
