在日本的租屋處發現瑕疵時，請先聯絡房東或管理公司，並以照片與日期留下記錄。屋頂、地板、給排水等建物或設備的瑕疵，原則上由房東（出租人）負擔修繕義務（日本民法第606條）。這裡的「房東修繕義務」是日本《民法》明文賦予出租人的責任，與台灣《民法》第429條「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」的架構相近，台灣讀者理解起來並不陌生；差別在於日本後續還以第607條之2、第611條把「承租人自行修繕」與「租金當然減額」寫得更細。若放任瑕疵不管，損害會惡化，退租時甚至可能被算成承租人的責任，因此及早聯絡與記錄，往往左右費用由誰負擔。本文以租賃管理實務的角度，整理瑕疵種類別的負擔區分、從聯絡到解決的步驟、房東不作為時的因應，以及退租回復原狀時的界線。
本文重點
- 建物與設備的瑕疵原則上由房東負擔，承租人故意或過失造成的毀損則由承租人負擔。
- 發現瑕疵時，依「聯絡、記錄、透過房東安排廠商」的順序行動，切勿自行擅自發包施工，是基本原則。
- 房東無正當理由不修繕時，可在催告後考慮承租人自行修繕（日本民法第607條之2）或租金減額（日本民法第611條）。
- 退租時的正常損耗、經年劣化原則上由出租人負擔，界線則以日本國土交通省的指南作為判斷依據。
為什麼不能放任租屋處的瑕疵不管？
先講結論：放任不管會同時帶來「損害擴大」與「費用負擔反轉」的雙重風險。舉例來說，把小小的漏水放置數個月，地板材與底層都會受損，修繕範圍隨之擴大。更麻煩的是，退租時的回復原狀會被認定為「入住期間發生或擴大的毀損」，原本應由房東負擔的瑕疵，因此被轉嫁到承租人身上。
承租人對所承租的房間，負有妥善使用與保管的義務，也就是善管注意義務（善管注意義務，日文指「善良管理人之注意義務」）。這個概念與台灣《民法》第432條「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物」幾乎相同，是漢字法制圈共通的標準；差別在於日本實務會把「明知瑕疵卻不通知、放任惡化」直接連結到這項義務的違反。若明知瑕疵卻不通知並使其惡化，就可能被追究這項義務的違反。正因如此，察覺當下的聯絡與記錄，才是日後負擔劃分的分岔點。詳情也請一併參閱什麼是善管注意義務？在租賃管理中預防違反風險。
依瑕疵種類別，費用負擔會落在誰身上？
費用負擔取決於「原因是什麼」。建物本身或設備的自然故障由房東負擔，起因於承租人使用方式的毀損由承租人負擔，這是基本思路。以下把代表性的情形整理成一覽表。這終究只是一般性的參考基準，實際結論仍會因契約內容與真正原因而改變。
| 瑕疵、故障的種類 | 原則的負擔者 | 思路、依據 |
|---|---|---|
| 結構部分（屋頂、柱、地板、梁） | 房東 | 屬於使用所必要的修繕，為出租人的義務（日本民法第606條第1項） |
| 設備故障（熱水器、冷氣、水電衛浴） | 房東 | 自然故障、經年劣化由出租人負擔。也有以特約約定改由承租人負擔的情形 |
| 漏水、漏雨 | 房東 | 屬於建物維護的修繕。因放任而擴大的部分，可能被追究承租人責任 |
| 白蟻、結構所致的黴菌 | 房東 | 起因於建物側瑕疵時，原則由出租人負擔 |
| 放任結露所生的黴菌 | 承租人 | 起因於通風不足等使用方式、疏於保養時，可能由承租人負擔 |
| 經年劣化、正常損耗 | 房東 | 通常使用所生的損耗由出租人負擔（日本國交省指南） |
| 承租人故意、過失造成的毀損 | 承租人 | 撞擊破損、放任浸水等超出通常使用範圍的損耗 |
黴菌與漏水，最容易因為究竟是「建物側的瑕疵」還是「使用方式的問題」而結論分歧、演變成爭議。原因難以切分時，建議不要自行下結論，而是委託管理公司或專業廠商進行原因調查。關於設備的責任分界，出租人是做什麼的？系統解說角色、義務與租賃經營的起步方式整理了出租人側的義務。
從發現到解決的因應流程該怎麼走？
面對瑕疵，不要一時衝動直接進到施工，而要遵守順序，才能避免負擔上的糾紛。重點在於「一邊留下記錄、一邊透過房東推進」。承租人若擅自安排施工，可能無法向房東請求費用，或在回復原狀時陷於不利。
| 階段 | 要做的事 | 要保留的記錄 |
|---|---|---|
| 1. 聯絡 | 迅速通報房東、管理公司 | 聯絡日期時間、對象、內容（建議用電子郵件） |
| 2. 記錄 | 拍下瑕疵處並記下狀況 | 附日期的照片、發生時期 |
| 3. 安排廠商 | 透過房東協調專業廠商 | 估價單、安排的合意內容 |
| 4. 修繕 | 施工的執行與完工確認 | 施工內容、完工照片 |
| 5. 減額協商 | 就無法使用的期間協商租金減額 | 無法使用期間、往來紀錄 |
聯絡時，先用電話緊急告知，同時務必以電子郵件等書面形式留存，才是安全的做法。若能客觀呈現「何時、在何處、有什麼樣的瑕疵、何時聯絡」，日後的負擔協議就會更順利。關於管理公司的角色與聯絡窗口的思路，不動產管理公司的角色是什麼？由管理專家解說業務內容、公司種類與挑選方式可供參考。
剛入住就發現的瑕疵，能算是入住前既有的嗎？
在入住點交時被漏看、住進去後才發現的瑕疵並不少見。這種情況下，只要盡快聯絡房東，被認定為入住前既已存在、由房東負擔修繕的可能性就會提高。反之，從發現到聯絡拖得越久，就越容易被懷疑「是不是入住期間才產生的毀損」。
此時最能發揮作用的，就是入住時的記錄。在剛入住時把室內整體附上日期拍照，並記下既有的傷痕、髒污、故障，退租時就能作為切分「入住前既有的瑕疵」與「入住期間的毀損」的材料。一般而言，證據留存得越完整，越容易避免不必要的負擔。對管理公司而言，徹底落實入住時的點交清單與照片記錄、建立容易接收聯絡的機制、以及把快速安排廠商制度化，都是減少日後糾紛的基本功。
房東（出租人）的修繕義務在民法裡如何規定？
圍繞租屋處瑕疵的負擔，日本《民法》訂有幾條基本規則。這裡整理條文的要點。制度的適用會因個案而異，具體判斷仍請結合契約書與實際狀況進行。
首先是出租人的修繕義務。日本民法第606條第1項規定，出租人負有「就租賃物的使用及收益進行必要修繕的義務」。不過，若因可歸責於承租人的事由而需修繕，則不在此限。也就是說，建物、設備的自然故障原則由房東負擔，承租人弄壞的則由承租人負擔，是這樣的框架。對台灣讀者而言，這與《民法》第429條、第430條的分工邏輯一致，只是日本把承租人的角色進一步條文化。
接著是承租人可以自行修繕的情形。2020年4月施行的修法新增的日本民法第607條之2明文規定，在需要修繕的情況下，（1）承租人已通知出租人、或出租人已知悉，卻在相當期間內不修繕時，或（2）有急迫情事時，承租人得自行修繕。正因為有這條，「先通知」的順序在實務上才格外重要。這一點與台灣《民法》第430條「承租人得定相當期限催告出租人修繕，逾期不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求償還費用」的精神相通，讀者可對照理解。
再者，日本民法第611條第1項規定，租賃物的一部分變得無法使用、收益，且此係非可歸責於承租人的事由時，租金「按無法使用及收益部分的比例」當然減額。修法前需要提出減額請求，現行法則是當然減額。此外同條第2項規定，若僅剩餘部分已無法達成承租目的，承租人得終止契約。這種「當然減額」與台灣《民法》第435條「租賃物一部滅失者，承租人得按滅失部分請求減少租金」的差異在於：日本是不必請求即自動減額，台灣則採「得請求」的架構，投資與管理時值得留意。條文的正確內容，請至e-Gov法令検索（e-Gov法令檢索、日本政府法令資料庫）（民法）確認。
房東不願修繕時，能因應到什麼程度？
即使房東無正當理由不願修繕，一下子跳到終止契約或自力施工都不是上策。踏著階段、一邊留下記錄地推進，才是基本原則。以下是一般因應階段的整理，實際上能踏入到哪一步，仍取決於個案。
| 階段 | 內容 | 依據、注意點 |
|---|---|---|
| 1. 催告 | 訂定相當期間，以書面要求修繕 | 後續程序的前提。有時以存證信函（內容證明）較為有效 |
| 2. 自行修繕 | 期間內若無因應，由承租人修繕 | 日本民法第607條之2。費用的償還請求另行研議 |
| 3. 租金減額 | 按無法使用部分要求減額 | 日本民法第611條第1項。比例的計算須協議、諮詢專家 |
| 4. 終止契約 | 在無法達成目的時考慮終止 | 日本民法第611條第2項。要件須慎重判斷 |
| 5. 諮詢窗口 | 向消費生活中心、律師諮詢 | 在惡化前找第三方。日本全國共通號碼188 |
租金減額的比例、能否終止契約，都不是外行判斷所能確定的。金額龐大、涉及健康或安全、或談判已陷僵局時，請及早向消費生活中心（日本消費者熱線188，相當於台灣的1950消費者服務專線）或律師等專家諮詢。運用諮詢窗口以預防糾紛的思路，在減少消費者中心申訴的租賃管理實務：押金返還、回復原狀糾紛的預防策略也有解說。
退租時的回復原狀，如何劃分正常損耗與承租人負擔？
退租負擔中最容易起爭執的，就是回復原狀的範圍。基本思路很單純：日常生活自然產生的髒污與傷痕（正常損耗、經年劣化）由出租人負擔，承租人故意、過失或超出通常使用的損耗則由承租人負擔。這條界線，是以日本國土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（回復原狀爭議與指南）」作為實務上的依據。值得台灣讀者注意的是，日本有一份由中央主管機關發布、把「正常損耗歸出租人」寫得相當具體的全國性指南；台灣雖有租賃專法與內政部版定型化契約規範「一般正常使用之磨損由出租人負擔」，但並未有同等細緻、逐項舉例的全國性判斷基準，這正是日本制度的獨特之處。
| 狀態的例子 | 原則的負擔者 |
|---|---|
| 日照造成的壁紙變色、家具擺放留下的凹痕 | 房東（正常損耗） |
| 圖釘程度、未達底層的牆面小孔 | 房東（正常損耗） |
| 放任結露而擴大的牆面黴菌、污漬 | 承租人（違反善管注意義務） |
| 香菸的焦油、氣味，深達底層的釘孔 | 承租人（超出通常使用的損耗） |
該指南揭示的思路是：若要讓承租人負擔正常損耗，必須在契約中有明確的特約，並取得承租人的同意。關於負擔區分的詳細思路，請參閱什麼是損耗、經年劣化？以管理公司角度徹底解說退租時的回復原狀費用，以及日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT、日本國土交通省）的「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（回復原狀爭議與指南）」。在入住期間及早聯絡並記錄瑕疵，能成為退租時切分「入住前既有的瑕疵」與「入住期間的毀損」的材料。
常見問題（FAQ）
Q. 牆壁或天花板的瑕疵由誰負擔？
A. 因經年劣化造成的牆壁、天花板、地板瑕疵，原則上由房東負擔。不過，若明知瑕疵卻放任而使其惡化，就可能以違反善管注意義務為由，被追究承租人的負擔。察覺當下的及早聯絡至關重要。
Q. 該如何聯絡房東？
A. 若有管理公司，請先以電話告知管理公司，並同時以電子郵件等書面留下記錄。附上帶日期的照片，能讓狀況更準確傳達，日後的負擔協議中也可作為證據。留存聯絡日期時間與內容的記錄，是基本做法。
Q. 冷氣或熱水器故障了，承租人可以自行修理嗎？
A. 原則上須透過房東安排。自然故障的設備原則由房東負擔，若擅自修理或更換，可能無法請求費用。不過，若已通知卻在相當期間內無因應，或有急迫情事，依日本民法第607條之2，承租人仍有自行修繕的餘地。
Q. 修繕期間房間無法使用，這段期間的租金怎麼算？
A. 因非可歸責於承租人的事由而一部分無法使用時，依日本民法第611條第1項，租金按無法使用部分的比例當然減額。減額比例一般以協議決定，若計算困難，請諮詢專家。
Q. 房東無論如何都不願修繕時，該找誰諮詢？
A. 請先以書面訂定相當期間催告，若仍不作為，可考慮向消費生活中心（日本消費者熱線188）或律師諮詢。越是涉及健康、安全、金額龐大等嚴重情形，越建議在惡化前先找第三方諮詢。
