Dans les contrats de location immobilière, le terme « bailleur » apparaît très fréquemment. En comprendre précisément la lecture et le sens est indispensable, tant pour la pratique de la gestion immobilière que pour la relation avec les clients. Le bailleur désigne, dans un contrat de location, la partie qui met à disposition le bien concerné, tel qu’un immeuble ou une pièce, c’est-à-dire le propriétaire ou le loueur. Dans cet article, nous expliquons de manière structurée le rôle du bailleur, ses trois obligations, la différence avec le locataire et la manière de démarrer une activité locative.
Que fait un bailleur ?
Le bailleur est la partie qui, dans un contrat de location, permet au locataire d’utiliser le bien concerné, qu’il s’agisse d’une pièce, d’un bâtiment ou d’un terrain, et qui perçoit en contrepartie un loyer ou des frais d’usage. Il est généralement appelé « propriétaire » ou « loueur ». Cette notion ne s’applique pas seulement à l’immobilier, mais aussi aux biens meubles, comme les articles proposés à la location.
Les 3 obligations du bailleur
Le bailleur assume, à l’égard du locataire, trois obligations prévues par le Code civil. En pratique, dans la gestion immobilière, il est demandé de les comprendre avec précision afin d’assurer une gestion appropriée du bien et une réponse adaptée aux occupants.
Obligation d’assurer la jouissance du bien
Il s’agit de l’obligation de fournir le bien loué dans un état approprié afin que le locataire puisse y vivre ou y exercer son activité. Cette obligation ne concerne pas seulement les parties privatives, mais aussi les parties communes, telles que les ascenseurs, les couloirs et les espaces de dépôt des ordures, qui doivent également pouvoir être utilisées.
Obligation de réparation
Lorsque le bien loué est endommagé ou se détériore, le bailleur est tenu d’effectuer les réparations nécessaires afin qu’il n’y ait pas d’entrave à l’usage normal. L’obligation de réparation s’accompagne du droit de réparer ; ainsi, en cas de dommage causé par un facteur extérieur, le bailleur peut réaliser les réparations même si le locataire s’y oppose. Dans la gestion de copropriétés, les parties communes, comme les couloirs, l’éclairage des escaliers ou les boîtes aux lettres, relèvent également de cette obligation.
Obligation de remboursement des frais
Lorsque le locataire engage des dépenses pour le bien, le bailleur peut être tenu d’en supporter le coût. Les « dépenses nécessaires » désignent les frais de réparation indispensables, comme la remise en état d’une fenêtre cassée, tandis que les « dépenses utiles » correspondent à des frais qui augmentent la valeur du bien, comme le remplacement du papier peint ou l’installation d’un siège de toilette lavant. Dans les deux cas, une demande au bailleur peut être admise sous certaines conditions.
Différence entre bailleur et locataire
| Élément | Bailleur (propriétaire) | Locataire |
|---|---|---|
| Position | Partie qui loue le bien | Partie qui prend le bien en location |
| Principales obligations | Jouissance, réparations, remboursement des frais | Paiement du loyer, remise en état |
| Revenus / bénéfice | Perçoit des revenus locatifs | Obtient un droit d’usage sur le bien |
Quels profils de bailleurs existe-t-il ?
Les personnes qui s’y consacrent à titre principal
Il s’agit de bailleurs qui quittent leur emploi salarié pour faire de l’investissement immobilier leur activité principale. Comme ils peuvent consacrer du temps à une gestion attentive, la relation avec les occupants tend à être plus stable, ce qui favorise les locations de longue durée.
Les personnes qui s’y consacrent en activité complémentaire
Il s’agit des cas où l’investissement immobilier est exercé en parallèle de l’activité principale. En confiant la gestion de l’immeuble à une société de gestion, il est possible d’exploiter le bien sans nuire à son activité principale. Pour des biens destinés à des personnes seules, les problèmes survenant en votre absence peuvent aussi être traités après les heures de travail ou pendant les jours de repos.
Les 4 étapes pour démarrer une activité locative
1. Acquisition du bien
En fonction de votre budget, vous étudierez l’opportunité d’acquérir soit un immeuble entier, soit un seul logement dans un immeuble ou un appartement. L’essentiel est d’évaluer, du point de vue du futur occupant, si le plan, l’orientation et l’emplacement rendent le bien agréable à vivre. Même un bien coûteux n’aura aucun sens s’il ne trouve pas preneur.
2. Sélection d’un intermédiaire et d’une société de gestion
Choisir une société de gestion reconnue pour son expérience et sa bonne réputation permet de sécuriser de bons locataires et d’assurer une gestion appropriée du bien. Travailler avec une entreprise dotée d’un système de gestion tirant parti de la technologie est efficace pour stabiliser les revenus sur le long terme.
3. S’impliquer soi-même dans la gestion
Au-delà de la délégation à une société de gestion, il est recommandé, pour les biens proches, de participer soi-même à certaines tâches comme le désherbage, le nettoyage et les inspections. En tant que propriétaire, établir une bonne relation avec les occupants constitue le socle d’une gestion locative stable.
4. Déclaration fiscale et clôture comptable
Les revenus locatifs nécessitent une déclaration fiscale. Il convient d’établir deux documents : le compte de résultat de déclaration bleue pour les revenus immobiliers et le relevé détaillé des recettes et dépenses. Le certificat de retenue à la source est obtenu auprès de l’employeur, tandis que le relevé des versements de loyers et les fonds de droit d’entrée sont fournis par la société de gestion.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre un bailleur et un propriétaire ?
Dans les faits, ces termes renvoient globalement à la même réalité. « Bailleur » est un terme juridique, tandis que « propriétaire » ou « loueur » relève d’un usage plus courant.
Q. Le bailleur doit-il continuer à gérer le bien même lorsqu’il est vacant ?
Même en période de vacance, l’entretien et la conservation du bien, notamment le nettoyage, les inspections et le maintien des équipements, restent nécessaires. Une gestion appropriée contribue au maintien de la valeur du bien.
Q. Jusqu’où s’étend l’obligation de réparation du bailleur ?
En principe, les parties dont l’état compromet l’usage normal relèvent de l’obligation de réparation du bailleur. Toutefois, les dommages causés intentionnellement ou par négligence du locataire restent à la charge de ce dernier.
Q. Quels points fiscaux faut-il surveiller lorsqu’on devient bailleur en activité complémentaire ?
Si le revenu immobilier annuel dépasse 200 000 yens, une déclaration fiscale est nécessaire. En identifiant avec précision les postes pouvant être comptabilisés en charges, tels que les frais de gestion, les frais de réparation ou l’amortissement, et en utilisant la déclaration bleue, il est possible d’améliorer l’efficacité fiscale.
