L’une des obligations juridiques les plus importantes à bien comprendre sur le terrain de la gestion locative est le "devoir de diligence". Afin de prévenir les litiges liés au contrat avec le locataire, au départ du logement et à la remise en état, il est essentiel de comprendre avec précision le contenu du devoir de diligence, les cas de manquement et les mesures à prendre en tant que société de gestion.
Qu’est-ce que le devoir de diligence ?
Le devoir de diligence (obligation de diligence d’un bon gestionnaire) est une obligation prévue par l’article 400 du Code civil. Il désigne "l’obligation de gérer le bien en faisant preuve du niveau d’attention généralement requis au regard des normes sociales". Dans le cadre d’un bail, il s’impose au locataire pendant toute la durée du contrat, de sa conclusion jusqu’à la restitution du bien.
Champ d’application du devoir de diligence
Il couvre l’ensemble des parties privatives (murs, sols, fenêtres, équipements d’eau) ainsi que les parties communes à usage exclusif (balcon, jardin privatif, place de stationnement réservée). En cas de salissure, de dommage ou de dysfonctionnement, il est demandé de procéder rapidement à l’entretien nécessaire ou d’en informer la société de gestion et de demander une réparation.
Quels sont les cas constituant un manquement au devoir de diligence ?
Il y a manquement lorsque le locataire néglige la gestion attendue au regard des normes sociales et accélère la dégradation du bien ou provoque des dommages. Voici quelques exemples concrets.
- Avoir laissé une boisson renversée, provoquant l’apparition de moisissures sur le parquet
- Avoir négligé le nettoyage des équipements d’eau, entraînant d’importantes moisissures ou salissures
- Avoir laissé la condensation sans traitement, causant des taches ou de la pourriture
- Avoir percé le mur et endommagé la plaque de support
- Avoir négligé le nettoyage du filtre du climatiseur, provoquant une panne
- Avoir négligé le nettoyage de la bonde d’évacuation, provoquant un bouchon
- Avoir laissé sans suite une fuite d’eau vers l’étage inférieur sans en informer le propriétaire ou la société de gestion, causant des dommages au bâtiment
Ces situations sont également étroitement liées aux règles de remise en état dans les biens locatifs.
Quelles sont les conséquences en cas de manquement ?
Lorsqu’un manquement au devoir de diligence est reconnu, les deux risques suivants se présentent principalement.
Refus de restitution du dépôt de garantie et facturation des réparations
Les frais de réparation liés aux dommages ou à l’usure causés par ce manquement sont déduits du dépôt de garantie. Lorsque les dégradations sont importantes, des frais complémentaires au-delà du dépôt de garantie peuvent également être réclamés.
Demande de dommages-intérêts
Lorsqu’un dégât important, comme une fuite d’eau vers l’étage inférieur, affecte le bâtiment, cela peut donner lieu à une demande de dommages-intérêts. Sauf en cas d’intention ou de faute grave, une indemnisation pour les dommages causés par un incendie ne peut pas être demandée.
Quelle est la différence entre le devoir de diligence et l’obligation de remise en état ?
La différence tient au moment où chacune de ces obligations naît.
- Devoir de diligence : obligation continue pendant toute la période allant du début de l’occupation à la restitution du bien
- Obligation de remise en état : obligation qui naît au moment du départ et consiste à remettre le bien dans son état antérieur à l’entrée dans les lieux
Si le devoir de diligence est respecté au quotidien, il est possible de limiter au minimum les frais de remise en état au moment du départ. Les dégradations particulières (dommages causés par un manquement au devoir de diligence) relèvent de la remise en état, tandis que l’usure normale et la vétusté n’entrent pas dans ce cadre.
Mesures qu’une société de gestion peut mettre en place pour prévenir les manquements au devoir de diligence
Dans la pratique de la gestion locative, les approches suivantes sont efficaces.
Rigueur dans l’explication des points importants et dans la vérification avec le locataire
Au moment du contrat, il est essentiel d’expliquer avec soin le contenu du devoir de diligence et, avant l’entrée dans les lieux, de vérifier avec le personnel de l’agence immobilière l’état du logement et d’en conserver une trace photographique, afin de prévenir les litiges.
Communication régulière et inspections périodiques
Il est important de mettre en place un dispositif permettant aux locataires de signaler facilement les problèmes. En détectant les anomalies tôt et en intervenant rapidement, il est possible de réduire le risque qu’elles se transforment en dommages importants.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. La vétusté constitue-t-elle aussi un manquement au devoir de diligence ?
Non. La vétusté et l’usure normale survenues alors que le devoir de diligence a été respecté ne relèvent pas de la responsabilité du locataire et ne sont pas soumises à la remise en état.
Q. Quelle est la différence entre le manquement au devoir de diligence et l’obligation de remise en état ?
Le devoir de diligence est une obligation continue pendant toute la période d’occupation, tandis que l’obligation de remise en état naît au moment du départ. Les dommages causés par un manquement au devoir de diligence relèvent de l’obligation de remise en état.
Q. Une panne de climatiseur peut-elle constituer un manquement au devoir de diligence ?
Oui, si la panne est due au fait que le filtre n’a pas été nettoyé. En revanche, une panne due au vieillissement normal de l’équipement ne relève pas de la responsabilité du locataire.
Q. Les griffures et les odeurs causées par un animal de compagnie relèvent-elles de la remise en état ?
Oui. Même dans un logement acceptant les animaux, les griffures sur les montants ou les odeurs causées par l’animal constituent des dégradations particulières relevant de la remise en état.
Q. En tant que société de gestion, comment faire connaître le devoir de diligence aux locataires ?
Une explication soignée dans la notice d’information importante, l’utilisation d’une liste de contrôle à l’entrée dans les lieux et l’envoi régulier d’informations sur l’entretien sont des mesures efficaces.
