일본의 임대 물건에서 하자를 발견했다면 우선 집주인(임대인) 또는 관리회사에 연락하고, 상태를 사진과 날짜로 기록해 두시기 바랍니다. 지붕·바닥·급배수 등 건물이나 설비의 하자는 원칙적으로 집주인(임대인)이 수선의무를 집니다(일본 민법 606조). 여기서 미리 짚어둘 점은, 임대인이 수선의무를 지는 이 구조 자체는 일본 특유의 임대차 실무라는 것입니다. 한국에서도 임대인은 사용·수익에 필요한 수선의무를 지지만(한국 민법 제623조), 실제로는 전세 구조 아래에서 소규모 수선을 임차인이 부담하는 관행이 강한 반면, 일본은 월세(임대) 중심 시장에서 조문상의 임대인 수선의무가 실무에 더 직접적으로 작동합니다. 하자를 방치하면 상태가 악화되고, 퇴거 시 임차인의 책임으로 돌려질 우려가 있으므로, 조기 연락과 기록이 비용 부담을 좌우합니다. 이 글에서는 하자의 종류별 부담 구분, 연락부터 해결까지의 절차, 집주인이 움직이지 않을 때의 대처, 원상회복에서의 경계선까지를 일본 임대관리 실무의 관점에서 정리합니다.
이 글의 핵심
- 건물·설비의 하자는 원칙적으로 집주인 부담, 임차인의 고의·과실에 의한 손상은 임차인 부담입니다.
- 하자를 발견하면 「연락 → 기록 → 집주인을 통한 업자 수배」의 순서로 움직이고, 임차인이 임의로 공사를 발주하지 않는 것이 기본입니다.
- 집주인이 정당한 이유 없이 수선하지 않을 때는, 최고(催告)를 한 뒤 임차인이 직접 수선(일본 민법 607조의2)하거나 차임 감액(일본 민법 611조)을 검토할 수 있습니다.
- 퇴거 시의 통상손모·경년열화는 원칙적으로 임대인 부담이며, 경계선은 일본 국토교통성 가이드라인이 판단의 근거가 됩니다.
왜 일본 임대 물건의 하자를 방치하면 안 되는가?
결론부터 말하면, 방치는 손해의 확대와 비용 부담의 역전이라는 이중의 리스크를 낳기 때문입니다. 예를 들어 작은 누수를 몇 달간 방치하면 바닥재와 바탕재까지 손상되어 수선 범위가 넓어집니다. 나아가 퇴거 시의 원상회복에서 「입주 중에 발생·확대된 손상」으로 간주되어, 본래는 집주인 부담이었던 하자가 임차인의 부담으로 전가되는 경우가 있습니다.
임차인에게는, 빌린 방을 적절하게 사용하고 관리할 의무(선관주의의무, 善管注意義務, 선량한 관리자로서의 주의의무)가 있습니다. 이는 한국 민법상 임차인의 선량한 관리자의 주의의무(한국 민법 제374조·제654조)와 발상이 같지만, 일본에서는 「善管注意義務」라는 용어가 임대차 실무·원상회복 분쟁에서 부담 판정의 기준어로 정착해 있다는 점이 특징입니다. 하자를 알면서도 통지하지 않고 악화시킨 경우, 이 의무 위반을 추궁당할 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에, 알아차린 시점에서의 연락과 기록이 이후 부담을 가르는 분기점이 됩니다. 자세한 내용은 선관주의의무란? 임대관리에서 예방하는 위반 리스크도 함께 참고하시기 바랍니다.
하자의 종류별로 비용 부담은 누가 지는가?
비용 부담은 「원인이 무엇인가」로 결정됩니다. 건물 자체나 설비의 자연스러운 결함은 집주인, 임차인의 사용 방식에 기인하는 손상은 임차인이라는 것이 기본 사고방식입니다. 대표적인 사례를 일람으로 정리합니다. 어디까지나 일반적인 기준이며, 계약 내용이나 실제 원인에 따라 결론은 달라집니다.
| 하자·결함의 종류 | 원칙적 부담자 | 사고방식·근거 |
|---|---|---|
| 구조 부분(지붕·기둥·바닥·보) | 집주인 | 사용에 필요한 수선으로서 임대인의 의무(일본 민법 606조 1항) |
| 설비 고장(온수기·에어컨·수도 주변) | 집주인 | 자연 고장·경년열화는 임대인 부담. 특약으로 임차인 부담으로 하는 예도 있음 |
| 누수·비 새는 현상 | 집주인 | 건물의 유지에 관한 수선. 방치로 확대된 부분은 임차인 책임을 물을 수 있음 |
| 흰개미·구조에서 비롯된 곰팡이 | 집주인 | 건물 측의 하자에 기인하는 경우는 임대인 부담이 원칙 |
| 결로 방치로 인한 곰팡이 | 임차인 | 환기 부족 등 사용 방식·관리에 기인하는 경우는 임차인 부담이 될 수 있음 |
| 경년열화·통상손모 | 집주인 | 통상적인 사용으로 생기는 마모는 임대인 부담(일본 국토교통성 가이드라인) |
| 임차인의 고의·과실에 의한 손상 | 임차인 | 물건을 부딪쳐 생긴 파손·물 젖음 방치 등, 통상 사용을 넘어서는 마모 |
여기서 나오는 통상손모(通常損耗, 통상적인 생활·사용으로 자연히 생기는 마모)와 경년열화의 구분은 일본 임대차 실무의 핵심 개념입니다. 한국에서도 원상복구 시 「자연적 노후화」와 「임차인 귀책 손상」을 나누지만, 일본은 이를 국토교통성 가이드라인으로 표준화해 두었다는 점에서 판단의 예측 가능성이 높습니다. 곰팡이나 누수는 「건물 측의 하자」인지 「사용 방식의 문제」인지에 따라 결론이 갈리기 쉽고, 분쟁이 되기 쉽습니다. 원인의 구분이 어려운 경우는 자기 판단으로 결론을 내리지 말고, 관리회사나 전문 업자에게 원인 조사를 의뢰하는 것을 권장합니다. 설비의 책임 분계에 대해서는 임대인이란 무엇을 하는 사람인가? 역할·의무·임대경영 시작법을 체계적으로 해설에서 임대인 측의 의무를 정리하고 있습니다.
발견부터 해결까지의 대응 흐름은 어떻게 진행하는가?
하자 대응은 감정적으로 공사로 나아가는 것이 아니라, 순서를 지킴으로써 부담 트러블을 피할 수 있습니다. 핵심은 「기록을 남기면서 집주인을 통해 진행하는」 것입니다. 임차인이 임의로 공사를 수배하면, 비용을 집주인에게 청구할 수 없거나 원상회복에서 불리해지는 경우가 있습니다. 이 「임대인을 통해 진행한다」는 실무 원칙은, 소규모 수선을 임차인이 재량으로 처리하는 경우가 많은 한국의 월세 관행과 대비되는 지점으로, 일본 물건에 투자하는 해외 투자자가 관리 위탁 체계를 반드시 갖춰야 하는 이유이기도 합니다.
| 단계 | 할 일 | 남길 기록 |
|---|---|---|
| 1. 연락 | 집주인·관리회사에 신속히 통보 | 연락 일시·상대방·내용(이메일 권장) |
| 2. 기록 | 하자 부위를 촬영하고 상황을 메모 | 날짜가 들어간 사진·발생 시기 |
| 3. 업자 수배 | 집주인을 통해 전문 업자를 조정 | 견적서·수배 합의 내용 |
| 4. 수선 | 공사 실시와 완료 확인 | 시공 내용·완료 사진 |
| 5. 감액 교섭 | 사용하지 못한 기간의 차임 감액을 상담 | 사용 불능 기간·주고받은 내용 |
연락은 전화로 급히 전하면서, 반드시 이메일 등 문면으로도 남기는 것이 안전합니다. 「언제·어디에·어떤 하자가 있고·언제 연락했는지」를 객관적으로 제시할 수 있으면, 나중의 부담 협의가 원활해집니다. 관리회사의 역할이나 연락 창구의 사고방식은 부동산 관리회사의 역할이란? 업무 내용·회사의 종류·선택법을 관리 전문가가 해설이 참고가 됩니다.
입주 직후에 발견한 하자는 입주 전부터 있던 것이라 할 수 있는가?
입주 시 점검에서 놓쳐, 살기 시작한 뒤에 판명되는 하자는 적지 않습니다. 이 경우, 신속히 집주인에게 연락하면 입주 전부터 존재하던 하자로서 집주인 부담으로 수선될 가능성이 높아집니다. 반대로 발견에서 시간이 벌어질수록 「입주 중에 생긴 손상 아니냐」는 의심을 받기 쉬워집니다.
여기서 효력을 발휘하는 것이 입주 시의 기록입니다. 입주 직후에 실내 전체를 날짜가 들어간 상태로 촬영하고, 기존의 흠·오염·결함을 메모해 두면, 퇴거 시에 「입주 전부터 있던 하자」와 「입주 중의 손상」을 구분하는 자료가 됩니다. 일반적으로, 증거가 남아 있을수록 불필요한 부담을 피하기 쉬워집니다. 관리회사 입장에서도, 입주 시 체크리스트와 사진 기록의 철저, 연락을 받기 쉬운 체제, 신속한 업자 수배의 시스템화가 나중의 트러블을 줄이는 기본입니다.
집주인(임대인)의 수선의무는 일본 민법에서 어떻게 정해져 있는가?
일본 임대 물건의 하자를 둘러싼 부담에는, 민법에 몇 가지 기본 규칙이 있습니다. 여기서는 조문의 요점을 정리합니다. 제도는 사안에 따라 적용이 달라지므로, 구체적인 판단은 계약서와 실제 상황을 근거로 하시기 바랍니다.
먼저, 임대인의 수선의무입니다. 일본 민법 606조 1항은 임대인은 「임대물의 사용 및 수익에 필요한 수선을 할 의무를 진다」고 정합니다. 다만, 임차인의 책임으로 돌릴 사유로 수선이 필요해진 경우는 이에 해당하지 않는다고 되어 있습니다. 즉 건물·설비의 자연스러운 결함은 원칙적으로 집주인, 임차인이 부순 경우는 임차인이라는 틀입니다. 이는 한국 민법 제623조의 임대인 수선의무와 방향이 같지만, 일본에서는 조문 번호(606조)가 실무 협의에서 직접 인용될 만큼 정착해 있다는 점이 다릅니다.
다음으로, 임차인이 스스로 수선할 수 있는 경우입니다. 2020년 4월 시행된 개정으로 신설된 일본 민법 607조의2는, 수선이 필요한 경우로서 (1) 임차인이 임대인에게 통지했거나 임대인이 알았는데도 상당한 기간 내에 수선하지 않을 때, 또는 (2) 급박한 사정이 있을 때는 임차인이 수선할 수 있다고 명문화했습니다. 이 조문이 있기 때문에, 「우선 통지」라는 순서가 실무상으로도 중요해집니다. 한국에는 이러한 임차인 자가수선권을 정면으로 규정한 명문 조항이 없어, 일본의 이 제도는 임차인·투자자 모두가 알아둘 만한 일본 특유의 규정입니다.
더 나아가, 일본 민법 611조 1항은 임차물의 일부가 사용·수익할 수 없게 되고, 그것이 임차인의 책임에 의하지 않는 사유일 때는, 차임은 「사용 및 수익을 할 수 없게 된 부분의 비율에 따라」 당연히 감액된다고 정합니다. 개정 전에는 감액 청구가 필요했지만, 현행법에서는 당연 감액입니다. 덧붙여 같은 조 2항은, 남은 부분만으로는 빌린 목적을 달성할 수 없을 때 임차인은 계약을 해제할 수 있다고 합니다. 조문의 정확한 내용은 e-Gov 법령 검색(民法, 일본 민법)에서 확인하시기 바랍니다.
집주인이 수선에 응하지 않을 때는 어디까지 대응할 수 있는가?
집주인이 정당한 이유 없이 수선에 응하지 않는 경우에도, 갑자기 해제나 자력 공사로 뛰어드는 것은 상책이 아닙니다. 단계를 밟고, 기록을 남기면서 진행하는 것이 기본입니다. 아래는 일반적인 대응 단계의 정리로, 실제로 어디까지 밟고 들어갈 수 있는지는 사안에 따릅니다.
| 단계 | 내용 | 근거·유의점 |
|---|---|---|
| 1. 최고(催告) | 상당한 기간을 정해, 서면으로 수선을 요구 | 이후 절차의 전제. 내용증명이 유효한 경우도 있음 |
| 2. 직접 수선 | 기간 내에 대응이 없으면 임차인이 수선 | 일본 민법 607조의2. 비용의 상환 청구는 별도로 검토 |
| 3. 차임 감액 | 사용하지 못하는 부분에 따른 감액을 요구 | 일본 민법 611조 1항. 비율의 산정은 협의·전문가 상담 |
| 4. 계약 해제 | 목적을 달성할 수 없을 때 해제를 검토 | 일본 민법 611조 2항. 요건은 신중하게 판단 |
| 5. 상담 창구 | 소비생활센터·변호사에 상담 | 틀어지기 전에 제3자에게. 전국 공통 번호 188 |
차임 감액의 비율이나 해제 가부는, 비전문가 판단으로 확정할 수 있는 것이 아닙니다. 금액이 크거나, 건강이나 안전에 관계되거나, 대화가 틀어졌다는 경우는, 조기에 소비생활센터(소비자 핫라인 188)나 변호사 등 전문가에게 상담하시기 바랍니다. 참고로 「188」은 일본의 전국 공통 소비자 상담 번호로, 한국의 1372 소비자상담센터에 해당하는 창구입니다. 상담 창구를 활용한 트러블 예방의 사고방식은 소비자센터 상담을 줄이는 임대관리 실무: 보증금 반환·원상회복 트러블의 예방책에서도 해설하고 있습니다.
퇴거 시의 원상회복에서 통상손모와 임차인 부담을 어떻게 구분하는가?
퇴거 시의 부담에서 다투기 쉬운 것이, 원상회복의 범위입니다. 기본 사고방식은 단순해서, 통상적인 생활에서 자연히 생기는 오염이나 흠(통상손모·경년열화)은 임대인 부담, 임차인의 고의·과실이나 통상 사용을 넘어서는 마모는 임차인 부담입니다. 이 구분은 일본 국토교통성의 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인」(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)이 실무상의 근거가 되고 있습니다. 이 가이드라인은 법률 자체는 아니지만 재판 실무에서도 널리 참조되는 준(準)기준으로, 한국의 임대차에서 원상복구 범위가 개별 계약과 판례에 크게 좌우되는 것과 달리, 부담 구분의 표준을 제공한다는 점이 일본 특유의 강점입니다.
| 상태의 예 | 원칙적 부담자 |
|---|---|
| 일조에 의한 벽지의 변색, 가구 설치 자국의 눌린 자국 | 집주인(통상손모) |
| 압정 정도의, 바탕재에 이르지 않는 벽의 구멍 | 집주인(통상손모) |
| 결로를 방치해 확대시킨 벽의 곰팡이·얼룩 | 임차인(선관주의의무 위반) |
| 담배의 진·냄새, 바탕재까지 이르는 못 구멍 | 임차인(통상 사용을 넘어서는 마모) |
가이드라인은, 통상손모를 임차인에게 부담시키려면 계약에서의 명확한 특약과 임차인의 합의가 필요하다는 사고방식을 제시하고 있습니다. 부담 구분의 자세한 사고방식은 마모·경년열화란? 퇴거 시 원상회복 비용을 관리회사 관점에서 철저 해설과 일본 국토교통성의 「원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인」(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)을 확인하시기 바랍니다. 입주 중의 하자를 조기에 연락하고 기록해 두는 것이, 퇴거 시에 「입주 전부터 있던 하자」와 「입주 중의 손상」을 구분하는 자료가 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 벽이나 천장의 하자는 누구의 부담입니까?
A. 경년열화에 의한 벽·천장·바닥의 하자는 원칙적으로 집주인 부담입니다. 다만, 하자를 알면서도 방치해 악화시킨 경우는, 선관주의의무 위반으로서 임차인의 부담을 추궁당할 가능성이 있습니다. 알아차린 시점에서의 조기 연락이 중요합니다.
Q. 집주인에게의 연락은 어떻게 하면 됩니까?
A. 관리회사가 있는 경우는, 우선 관리회사에 전화로 전하고, 아울러 이메일 등 문면으로도 기록을 남기시기 바랍니다. 날짜가 들어간 사진을 첨부하면 상황이 정확하게 전달되어, 나중의 부담 협의에서도 증거가 됩니다. 연락 일시와 내용의 기록을 남기는 것이 기본입니다.
Q. 에어컨이나 온수기가 고장 나면 임차인이 수리해도 됩니까?
A. 원칙은 집주인을 통해 수배합니다. 자연 고장인 설비는 집주인 부담이 기본이므로, 임의로 수리·교체를 하면 비용을 청구할 수 없는 경우가 있습니다. 다만 통지해도 상당 기간 내에 대응이 없거나, 급박한 사정이 있는 경우는, 일본 민법 607조의2에 의해 임차인이 수선할 수 있는 여지가 있습니다.
Q. 수선 중에 방을 사용하지 못한 기간의 집세는 어떻게 됩니까?
A. 임차인의 책임에 의하지 않는 사유로 일부를 사용하지 못하게 되었을 때는, 일본 민법 611조 1항에 의해, 사용하지 못한 부분의 비율에 따라 차임이 당연히 감액됩니다. 감액의 비율은 협의로 정하는 것이 일반적이며, 산정이 어려운 경우는 전문가에게 상담하시기 바랍니다.
Q. 집주인이 끝까지 수선에 응하지 않을 때의 상담처는?
A. 우선 서면으로 상당한 기간을 정해 최고(催告)하고, 그래도 움직이지 않는 경우는 소비생활센터(소비자 핫라인 188)나 변호사에게의 상담을 검토합니다. 건강·안전에 관계되거나 금액이 큰 등 심각한 경우일수록, 틀어지기 전에 제3자에게 상담하시기를 권장합니다.
