賃貸物件で欠陥を見つけたら、まず大家または管理会社へ連絡し、状態を写真と日付で記録してください。屋根・床・給排水など建物や設備の欠陥は、原則として大家（貸主）が修繕義務を負います（民法606条）。放置すると悪化し、退去時に借主の責任とされるおそれがあるため、早期の連絡と記録が費用負担を左右します。この記事では、欠陥の種類別の負担区分、連絡から解決までの手順、大家が動かないときの対処、原状回復での線引きまでを、賃貸管理の実務目線で整理します。
この記事のポイント
- 建物・設備の欠陥は原則として大家負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担です。
- 欠陥を見つけたら「連絡・記録・大家経由の業者手配」の順で動き、自分で勝手に工事を発注しないのが基本です。
- 大家が正当な理由なく修繕しないときは、催告のうえ賃借人自ら修繕（民法607条の2）や賃料減額（民法611条）を検討できます。
- 退去時の通常損耗・経年劣化は原則貸主負担で、線引きは国土交通省ガイドラインが判断のよりどころになります。
なぜ賃貸物件の欠陥を放置してはいけないのか？
結論から言えば、放置は損害の拡大と費用負担の逆転という二重のリスクを生むからです。たとえば小さな水漏れを数か月放置すると、床材や下地まで傷み、修繕範囲が広がります。さらに、退去時の原状回復で「入居中に発生・拡大した損傷」とみなされ、本来は大家負担だった欠陥が借主の負担に付け替えられることがあります。
借主には、借りている部屋を適切に使い管理する義務（善管注意義務）があります。欠陥を知りながら通知せず悪化させた場合、この義務違反を問われる可能性があります。だからこそ、気づいた時点での連絡と記録が、後の負担を分ける分岐点になります。詳しくは善管注意義務とは？賃貸管理で防ぐ違反リスクもあわせてご覧ください。
欠陥の種類別に費用負担は誰になるのか？
費用負担は「原因が何か」で決まります。建物そのものや設備の自然な不具合は大家、借主の使い方に起因する損傷は借主、というのが基本の考え方です。代表的なケースを一覧にまとめます。あくまで一般的な目安であり、契約内容や実際の原因によって結論は変わります。
| 欠陥・不具合の種類 | 原則の負担者 | 考え方・根拠 |
|---|---|---|
| 構造部分（屋根・柱・床・梁） | 大家 | 使用に必要な修繕として貸主の義務（民法606条1項） |
| 設備の故障（給湯器・エアコン・水回り） | 大家 | 自然故障・経年劣化は貸主負担。特約で借主負担とする例もある |
| 水漏れ・雨漏り | 大家 | 建物の維持に関わる修繕。放置で拡大した分は借主の責任を問われうる |
| シロアリ・構造由来のカビ | 大家 | 建物側の欠陥に起因する場合は貸主負担が原則 |
| 結露放置によるカビ | 借主 | 換気不足など使い方・手入れに起因する場合は借主負担になりうる |
| 経年劣化・通常損耗 | 大家 | 通常の使用で生じる損耗は貸主負担（国交省ガイドライン） |
| 借主の故意・過失による損傷 | 借主 | 物をぶつけた破損・水濡れ放置など、通常使用を超える損耗 |
カビや水漏れは「建物側の欠陥」か「使い方の問題」かで結論が分かれやすく、争いになりがちです。原因の切り分けが難しい場合は、自己判断で結論を出さず、管理会社や専門業者に原因調査を依頼することをおすすめします。設備の責任分界については賃貸人とは何をする人か？役割・義務・賃貸経営の始め方を体系解説で貸主側の義務を整理しています。
発見から解決までの対応フローはどう進めるか？
欠陥対応は、感情的に工事へ進むのではなく、順序を守ることで負担トラブルを避けられます。ポイントは「記録を残しながら大家経由で進める」ことです。借主が勝手に工事を手配すると、費用を大家に請求できなかったり、原状回復で不利になったりする場合があります。
| 段階 | やること | 残す記録 |
|---|---|---|
| 1. 連絡 | 大家・管理会社へ速やかに通報 | 連絡日時・相手・内容（メール推奨） |
| 2. 記録 | 欠陥箇所を撮影し状況をメモ | 日付入りの写真・発生時期 |
| 3. 業者手配 | 大家を通じて専門業者を調整 | 見積書・手配の合意内容 |
| 4. 修繕 | 工事の実施と完了確認 | 施工内容・完了写真 |
| 5. 減額交渉 | 使えなかった期間の賃料減額を相談 | 使用不能期間・やり取り |
連絡は電話で急ぎ伝えつつ、必ずメールなど文面でも残すのが安全です。「いつ・どこに・どんな欠陥があり・いつ連絡したか」を客観的に示せると、後日の負担協議がスムーズになります。管理会社の役割や連絡窓口の考え方は不動産管理会社の役割とは？業務内容・会社の種類・選び方を管理のプロが解説が参考になります。
入居直後に見つけた欠陥は入居前からのものと言えるか？
入居時のチェックで見落とされ、住み始めてから判明する欠陥は少なくありません。この場合、早急に大家へ連絡すれば、入居前から存在した欠陥として大家負担で修繕される可能性が高まります。逆に発見から時間が空くほど、「入居中に生じた損傷では」と疑われやすくなります。
ここで効くのが入居時の記録です。入居直後に室内全体を日付入りで撮影し、既存の傷・汚れ・不具合をメモしておくと、退去時に「入居前からあった欠陥」と「入居中の損傷」を切り分ける材料になります。一般に、証拠が残っているほど不要な負担を避けやすくなります。管理会社にとっても、入居時チェックリストと写真記録の徹底、連絡を受けやすい体制、迅速な業者手配の仕組み化が、後日のトラブルを減らす基本です。
大家（貸主）の修繕義務は民法でどう定められているか？
賃貸物件の欠陥をめぐる負担は、民法にいくつかの基本ルールがあります。ここでは条文の要点を整理します。制度は事案によって適用が変わるため、具体的な判断は契約書と実際の状況をふまえて行ってください。
まず、貸主の修繕義務です。民法606条1項は、賃貸人は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めます。ただし、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合は、この限りではないとされています。つまり建物・設備の自然な不具合は原則大家、借主が壊した場合は借主、という枠組みです。
次に、借主が自分で修繕できる場合です。2020年4月施行の改正で新設された民法607条の2は、修繕が必要な場合で、（1）借主が貸主に通知したか貸主が知ったのに相当の期間内に修繕しないとき、または（2）急迫の事情があるときは、借主が修繕できると明文化しました。この条文があるため、「まず通知」という順序が実務上も重要になります。
さらに、民法611条1項は、賃借物の一部が使用・収益できなくなり、それが借主の責めによらない事由のときは、賃料は「使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて」当然に減額されると定めます。改正前は減額請求が必要でしたが、現行法では当然減額です。加えて同条2項は、残った部分だけでは借りた目的を達せられないとき、借主は契約を解除できるとしています。条文の正確な内容はe-Gov法令検索（民法）でご確認ください。
大家が修繕に応じないときはどこまで対応できるか？
大家が正当な理由なく修繕に応じない場合でも、いきなり解除や自力工事に飛ぶのは得策ではありません。段階を踏み、記録を残しながら進めるのが基本です。以下は一般的な対応段階の整理で、実際にどこまで踏み込めるかは事案によります。
| 段階 | 内容 | 根拠・留意点 |
|---|---|---|
| 1. 催告 | 相当の期間を定め、書面で修繕を求める | 後の手続きの前提。内容証明が有効な場合もある |
| 2. 自ら修繕 | 期間内に対応がなければ借主が修繕 | 民法607条の2。費用の償還請求は別途検討 |
| 3. 賃料減額 | 使えない部分に応じた減額を求める | 民法611条1項。割合の算定は協議・専門家相談 |
| 4. 契約解除 | 目的が達せられないときに解除を検討 | 民法611条2項。要件は慎重に判断 |
| 5. 相談窓口 | 消費生活センター・弁護士に相談 | こじれる前に第三者へ。全国共通番号188 |
賃料減額の割合や解除の可否は、素人判断で確定できるものではありません。金額が大きい、健康や安全に関わる、話し合いがこじれているといった場合は、早めに消費生活センター（消費者ホットライン188）や弁護士など専門家へ相談してください。相談窓口を活用したトラブル予防の考え方は消費者センター相談を減らす賃貸管理実務：敷金返還・原状回復トラブルの予防策でも解説しています。
退去時の原状回復では通常損耗と借主負担をどう線引きするか？
退去時の負担でもめやすいのが、原状回復の範囲です。基本の考え方はシンプルで、通常の生活で自然に生じる汚れや傷（通常損耗・経年劣化）は貸主負担、借主の故意・過失や通常使用を超える損耗は借主負担です。この線引きは、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が実務上のよりどころになっています。
| 状態の例 | 原則の負担者 |
|---|---|
| 日照による壁紙の変色、家具の設置跡のへこみ | 大家（通常損耗） |
| 画びょう程度の下地に達しない壁の穴 | 大家（通常損耗） |
| 結露を放置して拡大させた壁のカビ・シミ | 借主（善管注意義務違反） |
| たばこのヤニ・臭い、下地まで達する釘穴 | 借主（通常使用を超える損耗） |
ガイドラインは、通常損耗を借主に負わせるには契約での明確な特約と借主の合意が必要という考え方を示しています。負担区分の詳しい考え方は損耗・経年劣化とは？退去時の原状回復費用を管理会社目線で徹底解説と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご確認ください。入居中の欠陥を早期に連絡し記録しておくことが、退去時に「入居前からあった欠陥」と「入居中の損傷」を切り分ける材料になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 壁や天井の欠陥は誰の負担ですか？
A. 経年劣化による壁・天井・床の欠陥は原則として大家負担です。ただし、欠陥を知りながら放置して悪化させた場合は、善管注意義務違反として借主の負担を問われる可能性があります。気づいた時点での早期連絡が重要です。
Q. 大家への連絡はどうすればよいですか？
A. 管理会社がある場合は、まず管理会社へ電話で伝え、あわせてメールなど文面でも記録を残してください。日付入りの写真を添えると状況が正確に伝わり、後の負担協議でも証拠になります。連絡日時と内容の記録を残すのが基本です。
Q. エアコンや給湯器が故障したら借主が修理してよいですか？
A. 原則は大家を通じて手配します。自然故障の設備は大家負担が基本のため、勝手に修理・買い替えをすると費用を請求できないことがあります。ただし通知しても相当期間内に対応がない、または急迫の事情がある場合は、民法607条の2により借主が修繕できる余地があります。
Q. 修繕中に部屋が使えなかった期間の家賃はどうなりますか？
A. 借主の責めによらない事由で一部が使えなくなったときは、民法611条1項により、使えなかった部分の割合に応じて賃料が当然に減額されます。減額の割合は協議で決めるのが一般的で、算定が難しい場合は専門家へ相談してください。
Q. 大家がどうしても修繕に応じないときの相談先は？
A. まず書面で相当の期間を定めて催告し、それでも動かない場合は消費生活センター（消費者ホットライン188）や弁護士への相談を検討します。健康・安全に関わる、金額が大きいなど深刻な場合ほど、こじれる前に第三者へ相談することをおすすめします。
