Usure, vétusté et remise en état : explication complète des frais de sortie vus par une société de gestion

Lors du départ d’un bien locatif, des notions telles que l’« usure », la « vétusté » et la « remise en état » reviennent inévitablement. En tant que société de gestion qui répond chaque jour aux questions des locataires comme des propriétaires, nous avons résumé de manière claire les connaissances à connaître pour prévenir les litiges liés aux frais de départ.

Qu’est-ce que la vétusté ? Points d’appréciation en pratique de gestion

La vétusté désigne la perte de valeur qui se produit naturellement avec le temps. Le jaunissement ou la décoloration du papier peint dus au soleil, ainsi que le jaunissement des joints d’équipements, en sont des exemples représentatifs. Concernant la vétusté, les frais de réparation ne peuvent pas être facturés au locataire. Les gestionnaires doivent appliquer ce principe en tenant compte de l’ancienneté propre à chaque bien.

Qu’est-ce que l’usure ? Différence entre usure normale et dégradations particulières

L’usure est un terme générique qui désigne les détériorations et salissures causées par l’occupation et l’usage. En pratique de gestion, il est essentiel de distinguer « l’usure normale » des « dégradations particulières ».

Qu’est-ce que l’usure normale ?

L’usure normale correspond à des détériorations naturelles inévitables dans la vie quotidienne. Cela inclut, par exemple, les enfoncements du sol causés par les meubles, les petits trous de punaises ou les traces de brûlure électrique sur les murs dues aux appareils électroménagers. Les frais sont à la charge du bailleur (propriétaire ou société de gestion).

Qu’est-ce qu’une dégradation particulière ?

Une dégradation particulière est un dommage causé par une intention, une négligence ou un manquement à l’obligation de diligence. Les cas typiques sont les murs jaunis par le goudron de cigarette, la moisissure due à un défaut de nettoyage, ou encore les griffures causées par des animaux de compagnie. Les frais de réparation liés à une dégradation particulière sont à la charge du locataire.

Quelle différence entre vétusté et usure normale ?

La vétusté peut être définie comme une « dégradation naturelle liée au temps », tandis que l’usure normale correspond à une « usure due à l’usage quotidien ». Dans les deux cas, elles ne sont pas à la charge du locataire, mais leur fondement diffère. Pour la vétusté, le critère est le temps écoulé ; pour l’usure normale, c’est le caractère ordinaire de l’usage qui sert de référence.

Dans quels cas les frais sont-ils à la charge du locataire ?

Les cas relevant des dégradations particulières sont à la charge du locataire. Voici les situations que nous observons fréquemment dans la pratique de gestion.

Salissures causées par le goudron et les cendres de cigarette

Les taches de goudron, le noircissement et les brûlures du sol causés par le tabagisme à l’intérieur constituent des dégradations particulières. Il s’agit de situations où des frais de nettoyage et de remplacement du revêtement mural surviennent après le départ, ce qui entraîne souvent une facturation élevée pour le locataire.

Salissures et moisissures dues à un défaut de nettoyage

Dans la salle de bains, les toilettes ou le lavabo, les moisissures et salissures causées par l’absence de nettoyage régulier sont considérées comme des dégradations particulières. En effet, les dommages qui auraient pu être évités par un entretien régulier sont considérés comme un manquement aux obligations du locataire.

Salissures et dommages causés par des animaux de compagnie

Dans un bien où les animaux sont interdits, les dommages résultant de leur présence sont naturellement à la charge du locataire. Même dans un bien autorisant les animaux, le contrôle avant l’emménagement et les relevés comparatifs au moment du départ constituent la base d’une facturation appropriée. Les principaux postes facturés sont le décollement du revêtement mural, les rayures sur le sol et l’obstruction des canalisations.

Comment fonctionnent l’obligation de remise en état et le dépôt de garantie ?

La remise en état est l’obligation pour le locataire, lorsqu’il quitte le logement, de le restituer dans l’état où il se trouvait au début de la location. Toutefois, cela n’inclut pas la vétusté ni l’usure normale.

Les frais de remise en état sont réglés à partir du dépôt de garantie

Les frais de réparation liés aux dégradations particulières sont imputés sur le dépôt de garantie. S’il n’y a que de la vétusté et de l’usure normale, le principe, selon les lignes directrices, est que l’intégralité du dépôt de garantie doit être restituée. Si les frais de réparation dépassent le montant du dépôt de garantie, un paiement complémentaire est demandé ; s’ils sont inférieurs, la différence est remboursée.

Que se passe-t-il en l’absence de dépôt de garantie (logement « zéro-zéro ») ?

Dans les logements dits « zéro-zéro », sans dépôt de garantie ni pas-de-porte, toute dégradation particulière au moment du départ fait l’objet d’une facturation distincte. Même si ces biens permettent de réduire les frais initiaux, il est important que le gestionnaire explique à l’avance au locataire le risque lié aux coûts de départ.

Comment réagir en cas de facturation élevée ?

Si vous recevez une facturation indûment élevée au moment du départ, veuillez vérifier le contrat ainsi que les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sur les litiges relatifs à la remise en état. En cas de doute, il est parfois possible d’obtenir une régularisation en consultant d’abord la société de gestion, puis le Centre national de la consommation.

FAQ : questions fréquentes sur l’usure et la remise en état

Q. Les traces d’enfoncement laissées par une armoire sont-elles à la charge du locataire ?

A. Les enfoncements sur le plancher ou les tatamis causés par l’installation de meubles relèvent de l’usure normale et ne sont donc, en principe, pas à la charge du locataire.

Q. Existe-t-il des cas où la vétusté peut être à la charge du locataire ?

A. Si le contrat comporte une « clause particulière » indiquant, par exemple, que « tous les frais de remplacement du revêtement mural sont à la charge du locataire », cette clause peut être jugée valable dans certains cas. Toutefois, comme elle peut également poser problème au regard du droit de la consommation, il est important d’en vérifier le contenu avant l’emménagement.

Q. À combien s’élèvent les frais de départ dans un logement zéro-zéro ?

A. En l’absence de dégradations particulières, il s’agit souvent uniquement de frais de nettoyage (environ 10 000 à 30 000 yens), mais en présence de salissures dues au goudron ou de dommages causés par des animaux, le montant peut dépasser 100 000 à 300 000 yens.

Q. Quand faut-il consulter la société de gestion ?

A. Nous recommandons de demander, au moment où vous annoncez votre départ un à deux mois à l’avance, une estimation des frais de remise en état. Une visibilité précoce permet de prévenir les litiges.

Q. Peut-on consulter le Centre national de la consommation ?

A. Si les discussions avec la société de gestion n’aboutissent pas, il peut être utile de consulter le Centre national de la consommation ou un centre local de consultation des consommateurs. Signaler un écart avec les lignes directrices peut, dans certains cas, favoriser une réponse appropriée.